呼和浩特市颐乐城养生园建设项目可行性研究报告

呼和浩特市颐乐城养生园建设项目内蒙古前沿投资咨询有限公司呼和浩特市颐乐城养生园建设项目可行性研究报告1 3第二章需求分析 第二节本项目的市场分析 第三章场址选择 第四章项目建设规模与建设内容 第五章建设方案 4 第五节颐乐城养生园建筑设计方案 第六节结构设计方案 第六章公用工程 第七章环境影响评价 第八章劳动安全及卫生与消防工程 第九章节水节能措施 第十章组织机构、定员和人力资源管理 第十一章项目组织管理与招投标 呼和浩特市颐乐城养生园建设项目可行性研究报告2 第十二章投资估算与资金筹措 1第十三章财务评价 第十四章社会评价 第十五章研究结论与建议 1、养生园一期工程总体鸟瞰图3(一)项目名称(二)项目性质本项目性质为公益性事业。中国社会工作协会于2009年10月27日批准本项目作为“爱晚工程”的基地。(三)承办单位概况呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司成立于2009年7月16日，地址位于呼和浩特市盛乐经济园盛乐街北，是内蒙古恒将来在全国其它省市开发的养老园区都会以“颐乐城养生4“颐乐城养生园”VIP标识的客人，可以每年定期享受连锁地域(三)可行性研究报告编制依据《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》《老龄产业发展管理条例》《老龄产业行业规范条例》《中华人民共和国老年人权益保障法》《老年人权益保护法》《中国老龄事业发展“十五”计划纲要》《内蒙古自治区资助社会力量兴办社会福利机构实施细则》《城市道路和建筑物无障碍设计规范》《无障碍设施建设工作“十五”实施方案》《老年人建筑设计规范》《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》(四)项目提出的理由及过程呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司根据内蒙古自治区浩特盛乐经济园这个自然环境极为有利的地区建设适合老年人5社会工作协会提出申请，并于2009年10月27日得到中国社会爱晚工程目标是建立一个以爱晚为核心品牌的社会化养老当地省(区)社会化养老服务基地。爱晚工程规划在全国人口已经进入老龄化的20个省(市)分别建设服务于当地社区和家庭逐渐形成包括：爱晚中心(社会化养老服务基地)、爱晚论坛(社会化养老论坛)、爱晚信息中心(社会化养老信息中心)、爱晚网6展7(一)拟建地点养生园坐落于呼市盛乐经济园区，离市区约35公里，目前(二)建设规模与目标本项目占地面积1233亩，规划14000个床位。本项目位于8(三)主要建设条件本项目拟建地点在呼和浩特和林格尔盛乐镇盛乐经济园区中心，盛乐经济园区于2001年建立，至今有近400家注册企业(四)项目投入总资金及盈利能力设备购置费估算为1104.46万元；安装工程费用估算为1349.902、盈利能力(1)项目财务内部收益率对于本项目，按22年计算期计算，通过编制项目投资现金9流量表计算，项目财务内部收益率为8.89%,高于财务基准收益率(8%),具有一定的盈利性。(2)财务净现值本项目按8%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为(3)投资回收期本项目投资回收期(含建设期2年)为13.41年，短于项目预期投资回收期(15年),表明投资回报性可接受。(4)总投资收益率本项目拟投入总资金为51173.45万元，运营期内正常运营年份年均息税前利润(EBIT)为4025.65万元，则项目总投资收益率为7.87%,达到投资者预期回报率。(五)资金筹措目建设投资资金和流动资金共50161.28万元全部以自有资金投(六)主要技术经济指标序号单位数量总占地面积亩一期工程规划用地亩二期工程规划用地亩三期工程规划用地亩二建设规模养生楼共建设149幢1一期工程建设建设37幢2二期工程建设建设56幢3三期工程建设建设56幢(二)公共建筑包括酒店、超市、银行、文体中心、保健中心、服务中心、餐厅、羽毛球馆1一期工程建设2二期工程建设3三期工程建设(三)配套工程1门球场2网球场3儿童活动乐园4室外健身活动场地5绿化、硬化等工程(四)公用工程园区道路、水、电、暖等基础设施三项目总投资万元1工程费用万元2其它费用万元3预备费万元4流动资金万元四财务指标1财务内部收益率(税后)2财务净现值(税后)万元3总投资收益率4投资回收期年五资金筹措万元建设单位自筹万元六建设期年5本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活第二章需求分析第一节我国养老产业的市场分析提前达到高峰；在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化；人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战；人口老龄化对现行(一)养老事业的现状《中国城乡老年人口状况追踪调查》报告表明，从2000年到2006年，中国60岁以上的老年人口从1.26亿增长到1.49亿占总人口的比例从10.2%提高到11.3%,也就是说平均约九个人中就有一个，占全球老年人口的21.4%,相当于欧洲60岁以上老年人口的总和。预测到2020年，中国60岁以上老人数量将增加一倍；到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。人口老龄化年均增长率高达3.2%,约为总人口增长速度的5倍。同时，老年人口高龄化趋势日益明显：80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加，到2040年将增加到7400多岁老人为461750人，70-80岁老人为208500人，90-99岁老人为24678人，100岁以上老人为72人，我市已成为老年型的地巢老人”,城市独居老年人占49.7%,农村亦达38.3%;常感孤独的老年人，在城市为18%,农村为30.9%。约有三千二百五十万的老人需要不同形式的长期护理。④2000年人口普查时，江西有60岁以上老年人口家庭户中，独居老人或老年夫妇单独生活的“空巢”家庭户分别占7.8%和9.1%,其中65岁以上单身老人户占8.50%。到2005年1%人口抽样调查时，全省单个老年人和老年夫妻独自生活的老年空巢家庭占老年人口家庭户比重上升到18.5%,比2000年的16.9%上升了1.6个百分点。这表明，传老年人口特别是高龄老年人口健康状况令人担忧。从1%人口抽样调查老年健康资料反映，江西有10.06%的60岁以上老年人口不能正常工作或者生活不能自理，身体时好时坏的占2.4%;有12.94%的65岁以上老年人口不能正常工作或者生活不能自理。康复护理、临终关怀、紧急救助等需求将有更大增朋友，很多老人现在已经愿意去养老院了。据调查，在1.49亿老人中，想住养老院的占5%,并有上升趋势，这样就需要有745万张床位才能满足。而到2006年底全国养老院的床位总共只有计：上饶市市区现有老年人约3万，按5%计算，需要1500张床数1.733张。据2006年统计，我国农村的敬老院有3万多，真正国家办的福利院只有1400多个，靠民间力量、社会力量办的养老机构已经占了大多数。上饶市区520张社会福利床数中，4家民办老(二)养老事业面临的挑战第二、在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出“先富后老”,这为解决人口老龄化带生产总值约为1000美元，呈现出“未富先老”,5年来，江西每100个劳动力年龄人口赡养的老年人口已经由14个增加到16纪80年代逐渐建立起来的社会保障制度本应遵循广覆盖原则，到2008年3月底全国参加基本养老保险人数为2.05亿人，占总人口数的15.51%;江西省城镇职工基本养老保险人数458.61万排斥了8亿农村人口，基本排斥了农民工群体，到2008年3月底全国农民参加工伤保险人数4088万，参加医疗保险为3361万示，2005年全省老年人口的基本养老保险的参保率仅为13.19%,基本医疗保险的参保率为16.37%。分城乡来看，城镇地区老年人口的基本养老保险的参保率达到了24.18%,而乡村地区仅有2.68%。城镇地区老年人口的基本医疗保险的参保率达到了21.77%,而乡村地区只有11.19%。上饶农村低保障广覆盖正在也导致老年抚养比从2000年的10.1%逐渐上升到2050年的33%第五、越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。不仅城市剩下了老人，怎么办呢?于是，养老院就成了这些老人的归宿。职员工照顾老人的基本生活起居。老人可以根据自己的经济条(四)完善和发展我国城市社会化养老事业的对策“公助民办”的形式开展经营活动。养老事业是一项社会福利事业，应不以赢利为目的，但应能维持正常周转，并保证工作人员应得的福利待遇。因此，各级政府应把养老机构建设列入工作日程，并在财政上予以列之。还要鼓励有实力的企业或私人进行投方式经营养老机构，免征各项税费，确保其能正常运转并维持收支平衡或略有节余。其二，把发展养老事业和医疗社会保障制度改革相结合，二、我国养老产业的政策解读(2)2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和(3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于(4)国家发展和改革委员会负责人透露2009年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80(一)中国养老产业商机分析据全国老龄办城市养老服务调查，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%,还有84.1%的老年人服务需求没有被中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室副主任位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。以平均每张床位6万元的建设成本，光床位建设就有3000亿元的市场空间。再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资。目前我国老年人口已达1.69亿，且以每年近千万的速度增加，已成为潜力巨大的消费群体。随着我国人均GDP达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。他预计到2010年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。从长远看，促进我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国(二)民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量给予了充分关注，2009年1月关于老年人口养老问题峰会在京据了解，2000年，国务院办公厅转发了民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》,2005年，民政部下发了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》,在规同时，部分地区发挥政府资金的示范带动作用，采取民办公助的办法，激发社会力量参与养老机构的内在活综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜第二节本项目的市场分析(一)养老事业现状分析我国目前正面临着严峻的养老形势。老年人口比重已超过10%,有的城市和地区甚至已经达到18%,并且每年以3.2%的速内蒙古自治区的情况同全国基本相同，截止2007年我区60岁以上老年人口256万，占全区人口10.8%。随着人口地域流动性的加强，“空巢”老人大量增加，同时，由于代际结构4:2:1势所趋。据统计全国养老机构床位尚不能满足社会需求的1/12,古自治区老龄事业发展十五计划纲要》(内政办(2003)68号)(二)具体建议1、社会化养老是一项公共事业、民生工程。必须是政府主2、各级政府要在征地、建设、设施配套、税收等方面给予(一)呼和浩特市人口老龄化现状2009年12月24日，呼和浩特市市委副书记、市长汤爱军主持召开市政府第23次常务会议，审议并原则通过了《呼和浩《呼和浩特市关于进一步对60周岁以上老年人实行敬老优待人口31.77万人，老年人占全市总人口的12%以上。尊重和关(二)呼和浩特市养老机构现状及需求呼和浩特市目前总人口达215.8万人，其中60岁以上的老年人口数量达到28.5万人，占全市总人口的14%以上，城镇老年人口17万人，占城区人口的12.1%以上，老年人口数量预计还会以每年3%以上的速度递增，且呈现出高龄、空巢及农村留状而言，占地200亩，现有养老人270人，正式职工仅有19人，养老设施和经营管理滞后，远远不能满足呼市老龄人养老的需温家宝总理在2007年政府工作报告中明确提出，发展老龄发展老龄事业的紧迫性。呼和浩特市目前总人口达215.8万人，其中60岁以上的老年人口数量达到28.5万人，占全市总人口的14%以上，城镇老年人口17万人，占城区人口的12.1%以上，老年人口数量预计还会以每年3%以上的速度递增，且呈现出高村的呼市敬老院现状而言，占地232亩，有养老人270人，正式职工仅有19人，养老设施和经营管理滞后，远远不能满足我市呼市60岁以上老人28.5万人，如果按人均年消费8000/年，则消费总额为：28.5万×8000元/年=22.8亿元。其中28.5万人中离退休干部职工9万人，如果按人均年消费8000元/年，则消费总额为：9万*8000元/年=7.2亿元。城镇60岁以上老人17万人，如果按人均年消费6000元/年，则消费总额为：17万*6000元/月=10.2亿元。据国家老龄委统计，从2007年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着中国人口老龄化的不断加剧，中国养老产业的黄金时代已经到(一)本项目概述离市区约35公里，目前由政府出资修建的直达盛乐经济园六车通十分便利。颐乐城占地面积171244平米(256.8亩),规划3000造出了浓厚的生活情趣!人合一，道法自然”的意境。正南位置约200米还有一座当地知(二)候鸟式养老是社会趋势供大量的就业机会。如果我国养老机构床位从现在的0.84%提高到发达国家目前的低限3%,按入住老人与护理人员之比3:1测算，可以提供150多万个就业岗位。随着中国经济水平的发展和人民收入的增长，“居家养老”条件，候鸟式养老是个社会趋势。9月23日，我国首家以健康管理为核心的候鸟式养老产业机构——中资颐年在北京颐年山 我国是目前世界上唯一的老年人口超过1亿人的国家，我国60岁及以上的老年人口已达1.4亿多人，占总人口的11%,并且以年均3%的速度增加，已进入老龄化社会。到2050年，我国老年人口将超过4亿，几乎占总人口的1/3。(一)颐乐城养生园项目总体投资规模定位在“中高端”的(二)存在问题工资也不太充分，所以对于本项目的后期运营存在着潜在的威(三)对策分析针对以上问题，特别提出了以实惠的价格对公寓进行出租第三章场址选择(一)地点与地理位置本项目建设地点为颐乐城养生园选址于和林格尔县盛乐镇呼市——盛乐21公里，盛乐一和林道路10公里),南北通道，(二)场址土地权属类别及占地面积占地233亩，二期工程占地500亩，三期工程占地500亩。(一)地形、地貌条件和林格尔县公路客运以209国道和清段和209省道和玉段为浩特市，南接和林县城，规划面积24.8平方公里，有389家注册企业和5个农场，常住人口达两万多人，是一个以高科技产业济开发区管委会内设5个科室，下派了6个派驻机构，有正式职工32名，派驻人员20名。按照自治区级开发区标准，园区管委平坦开阔，属土默川平原；交通便利，209国道横贯其中，县境2、地形地貌支脉，山区面占全县总面的20.4%;中部和南部属黄土丘陵区，占全县总面积的57.3%;西北属土默川平原的边缘，占全县总面芒牛山，海拔1864m;南有圣山，海拔1788m;北有神山(又名脑包山),海拔2001m;西有摩天岭，海拔1302m;中有黑山(东摩天岭),海拔2031m。气候类型——和林格尔县属于中温带半干旱大陆性季风气气温——年平均气温在6.2℃左右。一月平均气温为-12.8℃,极端最低气温为-31.7℃,七月平均气温为22.1℃,极端生长期——年日均气温在5℃以上的持续时间为195天左右，年日均气温0℃以上持续的时间为233天左右。为99.1mm。1971年-2005年期间，降水量最多年份为1978年，降水量为571.4mm,降水量最少的年份为1999年，降水量为境内河流分黑河、浑河两大水系。较大的河流共有5条，属河网密度——全县河网密度为0.07公里/平方公里(仅统计经流总量(万立方米)——本县自产与县外流入多年平均经流量2.31亿立方米，其中县内自产1.136亿立方米，县外流入1.174亿立方米。已探明的主要矿种——本县的矿产资源主要有花岗岩、黄花岗岩探明贮量为10亿立方米，现正在进行勘探开发，前景十全县有野生果树12种，主要是山丁子、海棠子、山梨、山仓耳、黄芩等30余种，水生植物主要有芦苇、蒲草、红心藻、(二)交通条件和林格尔县公路客运以209国道和清段和209省道和玉段为(三)基础设施条件道，以北京西城区的100万元扶贫款为基点，累计投入资金1.5亿多元，在园区13平方公里的范围内，完成了"七通一平"和绿化、美化工程；在2004年，园区又启动了东区11平方公里的基础设施建设工程，现已开通了10公里路槽，并兴建了二期水、第四章项目建设规模与建设内容有限责任公司经过对呼和浩特市及周边养生市场现状及潜力调《内蒙古自治区资助社会力量兴办社会福利机构实施细则》,预在和林格尔经济开发区规划用地1233亩，设置一期工程规划14000个床位，解决14000个老年人的养老问题，为在此居住的游度假、娱乐休闲、养生为主体的全新型生态式养生场所。根据《老年人居住建筑设计标准》,老年人住宅和老年人公规模人数小型50人以下中型50～150人大型151～200人特大型201人以上类型建筑面积(m²/人)类型建筑面积(m2/人)老年人住宅托老所老年人公寓护理院养老院老年人公寓建筑的标准为40m²/人。本项目设计总规模人数为14000人，应建560000m²的建筑物。根据总图规划，本项目总m²(其中养生公寓104765m²,公建33050m²);二期工程占地500三期工程占地500亩，建筑面积209600m²(其中养生公寓159200养生公寓规划建设总建筑面积423165m²,全部为5层砖混养老院居室设计标准类型最低使用面积标准居室卫生间储藏单人间双人间三人以上房间6m²/人养生公寓建设指标一览表分期工程一期工程二期工程三期工程总计备注建筑面积数量56栋149栋2、公共建筑老年人居住建筑配套服务设施用房配置标准用房配置标准餐厅餐位数总床位的60%～70%每座使用面积2m2/人医疗保健用房医务、药品室观察、理疗室总床位的1%～2%康复、保健室服务用房公用公用厨房公用卫生间(厕位)总床位的1%公用洗衣房公用浴室(浴位)(有条件时设置)总床位的10%公共售货、饮食、理发100床以上设银行、邮电代理200床以上设客房总床位的4%～5%开水房、储藏间10m2/层休闲用房多功能厅可与餐厅合并使用健身、娱乐、阅览、教室1m2/人分期建设内容一期工程二期工程三期工程备注酒店面积超市面积银行面积文体中心面积保健中心面积服务中心面积餐厅面积羽毛球馆面积序号建设规模数量层数结构形式备注总规划用地1233亩1一期工程规划用地233亩一期工程用地位于盛乐园区蒙牛2二期工程规划用地500亩二期工程用地位于盛乐园区盛乐五街南侧。3三期工程规划用地500亩三期工程用地位于盛乐园区盛乐五街南侧。二建设内容1养生楼149幢5层砖混一期工程建设5层砖混一期工程养生楼和公共建筑共二期工程建设5层砖混二期工程养生楼和公共建筑共三期工程建设5层砖混三期工程养生楼和公共建筑共2公共建筑一期工程建设酒店1幢4框架超市1幢3框架银行1幢4框架文体中心1幢3框架保健中心1幢2框架服务中心1幢4框架餐厅1幢4框架羽毛球馆1个1框架二期工程建设酒店1幢6框架超市1幢3框架银行1幢4框架文体中心1幢3框架保健中心1幢3框架服务中心1幢4框架餐厅1幢4框架羽毛球馆1个1框架三期工程建设酒店1幢6框架超市1幢3框架银行1幢4框架文体中心1幢3框架保健中心1幢3框架服务中心1幢4框架餐厅1幢4框架羽毛球馆1个1框架3配套工程门球场4个地，每块门球场地为20米×15米沙土地网球场每个670平方米儿童活动乐园3处室外健身活动场地10处绿化、硬化等工程4公用工程园区道路、水、电、暖等基础设施三项目建设时间2010.3～2015.3第五章建设方案1、传承孝道文化区离退休老人的生活养老。老年旅游度假的入住则补充养老生著名品牌，为公司2013年上市创造良好的产业基础。本项目总占地面积达1233亩，整个建筑模式以庭院式平房结构和中小型楼房结构为主，设有老人居室10000余间，床位14000个。同时，创造“跨越时空”的养生方式，即：“养生环建设区和辅助设施区。各个区域相互独立但又相互贯通浑然一养生园一期工程233亩土地位于盛乐园区蒙牛工业园区东为2大部分，西边为养生园及其附属设施，东边为养生公寓。总养生园二期工程和三期工程各500亩土地位于盛乐风电厂周边是蒙牛公司的3000亩生态造林用地，种植有柏树、松树等目区周边是蒙牛公司的3000亩生态造林用地，种植有柏树、松第五节颐乐城养生园建筑设计方案老年公寓指完全为老年人设计的面向生活能自理的健康老入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，的动作就能使用的操作方法。例如老人身高会缩短，有时可达2、要有安全性4、要能确保隐私性5、要便于改造居室应有一定的可改造性。人从步入老年(60岁)到进入被照顾关怀期(85岁以上),差不多有一二十年的时间，有些设施和6、注重周边环境和社区服务颐乐城养生园选址及总平面设计符合《民用建筑设计通则》主要出入口邻近主要交通道路时，按规划部门要求留出缓冲距筑外立面及建筑造型提出了与其他建筑不同的要求且高于其他标时，要高低于道路5-10厘米，可有效储存雨水，路面及多余建筑物。主体工程不仅要在构造、墙体、门窗等建筑设计方面注意一些问题，还要在基础、结构构件、楼板等建筑结构方面要作好防范措施。(一)养生公寓规划养生园总建筑面积423165m²,均为5层砖混结构。规划四种户型，户型建筑面积分别为22m²,30m²,33m²,42m²,四种类型。有标准型公寓、舒适性公寓、经济适用型公寓和豪华型公寓。序号公寓类型建筑面积(m²)装修标准备注1标准型公寓中档装修单人间和双人间2舒适型公寓高档装修单人间和双人间高档装修高档装修公寓类型包括标准型和舒适型。标准型建筑面积22m²。舒适型有三种类型，即建筑面积为30m²、33m²和42m²。标准型公寓特点：适于中低收入者，提供了安度晚年的优雅环境；舒适型公寓特点：适于高中收入，且双老健在者或单身。既提供了安度晚年的优雅环境，还有效的保障了老人的私密空间，又对亲友远来探视小住做了充分考虑。消费者可以根据自己的水平选择不(二)酒店本项目规划酒店总建筑面积48400平方米，其中一期工程建设12000平方米，四层框架结构；二期、三期工程建设36400平方米，六层框架结构。各期工程酒店设有100个停车位，大大缓(三)超市、银行、服务中心、餐厅项目规划超市建筑面积7200平方米，其中一期工程建设项目规划银行建筑面积14100平方米，其中一期工程建设3500平方米，四层框架结构；二期和三期工程建设10600平方规划服务中心建筑面积20200m²,其中一期工程建设5000排，24小时有保安值勤，完全保证园区安全。(四)文体中心休闲娱乐部分建筑面积1700m²,是为丰富老年人的文化生(五)保健中心坐落于风景优美的湖边，保健中心规划建设总建筑面积(六)羽毛球馆本项目规划羽毛球馆建筑面积1300m²。里面设有15个羽毛球场。羽毛球场地标准为一长方形场地，长度为13.40米，双打场地宽为6.10米，单打场地宽为5.18米。球场上各条线宽均为4厘米。球场界限用白色、黄色或其它易于识别的颜色画出。整个球场上空空间最低为9米，在这个高度以内，没有任何横梁或其它障碍物，球场四周2米以内不得有任何障碍物。任何并列的两个球场之间，最少应有2米的距离。球场四周的墙壁最(一)门球场本项目门球场设计定位为充分考虑老年人训练、健身的要休闲、娱乐的重要场所。本项目一期工程设置1个门球场。占地面积1200平方米。二期工程设置2个门球场，占地面积2400平方米。三期工程设置1个门球场，占地面积1200平方米。根据国家体育总局审定的《1999年门球竞赛规则和裁判法》规定，设置4块门球场地，每块门球场地为20米×15米沙土地。1、场地面积：比赛场地为长方形，其长度不得多于120米或少于90米，宽度不得多于90米或少于45米(国际比赛的场地长度不得多于110米或少于100米，宽度不得多于75米或少于64米)。在任何情况下，长度必须超过宽度。2、画线：比赛场地应按照平面图画出清晰的线条。线宽不得超过12厘米，不得做成\U+201CV\U+201D形凹槽。较长的两心，以9.15米为半径，画一个圆圈叫中圈。场地每个角上应各竖一面不低于1.50米高的平顶旗杆，上系小旗一面；相似的旗和旗杆可以各竖一面在场地两侧正对中线的边线外至少1米处。3、球门区：在比赛场地两端距球门柱内侧5.50米处的球门线上，向场内各画一条长5.50米与球门线垂直的线，一端与球4、罚球区：在比赛场地两端距球门柱内侧16.50米处的球门线上，向场内各画一条长16.50米与球门线垂直的线，上端与门线范围内的地区叫罚球区。在两球门线中点垂直向场内量115、角球区：以边线和球门线交叉点为圆点，以1米为半径，6、球门：球门应设在每条球门线的中央，由两根相距7.32米、与两面角旗点相等距离、直立门柱与一根下沿离地面2.44应对称相等，不得超过12厘米。球网附加在球门后面的门柱及(二)网球场本项目一期工程规划建设2个网球场，占地面积1340m²。二期、三期工程设置4个门球场，占地面积各2680平方米。一片标准的网球场地，占地面积应不小于670m²(长36.60米、宽18.30米),其中双打场地标准尺寸为长23.77米、宽10.97之间距离应不小于5米。错的白线都有各自的名称，球场两端的界线称为“端线”,球场两边的界线称之为“边线”;在球网两侧6.40米处的场内各画一条与边线平行的横线为“发球线”;联结两发球线的中点画一条与边线平行的线称“中线”;中线与球网成“十”字形，将发球线与边线之间的地面分成四个相等的区域，称为“发球区”;应是同一颜色(白色或黄色)。(三)儿童活动乐园面积2000平方米，共占地面积6000平方米。为孩子设置的滑(四)室外健身活动场地(1)满足老年人居住建筑使用功能要求(2)确保结构坚固、安全(3)考虑建筑的经济、社会和环境的综合效益(4)注意美观一座建筑物的美观除了取决于建筑设计中的体型组合和立(1)屋面防水乙烯胎改性沥青防水卷材。四周均贴至泛水高度(300高)。出工程屋面防水施工应严格按照国家标准《屋面工程技术规范》(BG50345-2004)执行。(2)楼层防水卫生间等需做防水处理的房间均采用1.0厚K11FLEX(标准型)防水浆料(至少2遍以上),门口涂出300宽，此类房间均3、墙体工程(1)外墙：采用300mm陶粒混凝土空心砌块填充墙。施工时应严格按照内蒙古自治区05系列建筑标准设计图集要求和现聚苯板材料为主，厚度为50mm。(2)内墙：采用240墙或200mm陶粒混凝土空心砌块填充(1)外墙：采用370砖墙。施工时严格按照内蒙古自治区05系列建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法(2)内墙：所有内墙均采用240墙，均砌至梁底或板底。本项目各主要建筑物外窗采用断桥铝合金Low-e中空玻璃渗透性能分析及检测方法》(GB7107)规定的4级。5、屋面工程(1)内装修文体中心、羽毛球馆等建筑物的门厅等重要部位可采用高级装(2)外装修颐乐城养老院建筑物均为低层民用建筑，耐火等级设为二采用平坡入口，室外地面坡度设为2%;(1)公共服务区设残疾人专用厕位；(2)各期工程院内停车场地面设五处残疾人车位。国家有关标准要求进行，绿化率初步按35%考虑。绿化采用小第六节结构设计方案建筑宽度5倍的规范规定。楼板选型第六章公用工程(一)编制依据(二)用水量预测生活用水量估算表用水部门数量用水定额L/人.d或L/m²时变化系数最大日用水量(m³/d)最大时用水量(m³/h)养生公寓一期工程K=2.25二期工程K=2.25三期工程K=2.25公共建筑一期工程8K=1.3二期工程8K=1.3三期工程8K=1.3绿化一期工程2二期工程2三期工程2小计一期工程二期工程三期工程未预见水量一期工程二期工程三期工程合计一期工程二期工程三期工程总计内部消防用水量按15L/s考虑。火灾持续时间2小时。设计喷水强度6L/min.m²,作用面积160m²。1小时计。消防水量309.6m³,储于清水池内，用后24小时内补满。按同一时间发生火灾按1处计算，一次灭火用水量为20L/s,建筑内部消防用水量按15L/s考虑。1小时计。消防水量309.6m³,储于清水池内，用后24小时内补满。于26米水柱、用水低峰时40米水柱，给水管径DN300,管材球墨铸灾最不利点消火栓水压不小于10米水柱(从地面算起)。园区内新建建筑均为6层及6层以下的民用建筑。给水管网供水水压用水高峰时园区内供水通过主干管向次干管供水，成环状布置。主干管为置，主干管为DN200、次干管为DN150,管材采用球墨铸铁管，15cm的消防给水管上共设置室外消火栓井，间距小于120m,保护半径小于150m。室外消火栓采用地下式消火栓，选择SA100/65-1.0型消项目供水管线总长度22.100公里，管径为DN100～250。供水工给水工程主要工程量表名称单位数量备注消防水池一期工程1二期工程1期合三期工程消防水泵房一期工程1二期工程1期合三期工程消防水泵一期工程台3二期工程台3期合三期工程给水管网主要工程量单位：米球墨铸铁管球墨铸铁管球墨铸铁管球墨铸铁管合计阀门井(座)消火栓井(座)期工程二期工程三期工程合计二、排水工程设计方案(一)排水体制(二)生活污水排放量及主要污染物根据生活用水量折算总污水量颐乐城养生园一期工程为679m³/d,二期工程1035m³/d,三期工程1035m³/d,总计为2749m³/d,(三)污水管网(四)主要工程量项目污水管线总长度21.3公里，管径为DN200～300,,主要工程排水管网主要工程量单位：米UPVC管UPVC管HDPE管合计检查井(座)化粪池(座)一期工程二期工程三期工程第二节供热工程工程研究的范围为颐乐城养生园区基础设施的热源及室外热力(二)建设方案设计原则(三)热负荷预测序号名称热负荷指标建筑面积热负荷养生公寓一期工程二期工程三期工程2公共(综合)一期工程二期工程三期工程3合计一期工程二期工程三期工程4总计(四)供热工程方案本项目热源为丰华热力所提供1.0MPa饱和蒸汽。蒸汽经换热器换热后，换热器供回水温度90/65℃。换热器设在园区，供回水管径DN400,静水压力32m。1、换热站计算换热器设备总换热面积F=Q/(K.B.△t)=Q/换热站总换热面积及换热器台数表采暖热负荷总换热面积换热器台数(台)换热站数量(处)83采暖热负荷总换热面积换热器台数换热站数量(台)(处)21二期工程换热面积及换热器台数采暖热负荷总换热面积换热器台数(台)换热站数量(处)31三期工程换热面积及换热器台数采暖热负荷总换热面积换热器台数(台)换热站数量(处)31按75%考虑，一般为两台组合设置，单台供热量控制在2～10MW的范围内，机组组合规模控制在5～24MW。换热站内配置稳压及补水设换热站主要设备序号设备数量1换热器82稳压系统33补水泵64离子交换装置35软水罐36热水循环泵状布置。室外供热管道全部采用直埋敷设方式敷设，管道平均埋深管道管径>DN50,采用焊接钢管，管径≤DN50,采用水煤气钢管，管(五)供热主要工程量热力管网主要工程量单位：米聚氨酯保温管合计阀门井换热站一期工程1二期工程1三期工程1合计3第三节燃气工程一、编制依据《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)送入各个燃气用户。管径DN300,埋深1.5m。管材选用热镀锌钢管(热浸镀锌),其质量应符合现行国家标准《低压流体输送用2、燃气用量预测园区燃气气源采用天然气，天然气低热值按计为36.22MJ/Nm3,按气化率100%、生活耗热指标为每人每年2510MJ(60万大卡),年用气流量为约为70Nm3。规划居民、公建、其他用气比为80:15:5,月高峰系数采用Km=1.2,日高峰系数采用Kd=1.15,小时高峰系数Kh=1.1,园区居民生活小时用气N——市场渗透率，%天然气燃气用量估算表人口数居民用气量公建设施用气量(m³/h)其他合计一期工程二期工程三期工程合计为1819Nm3/h,总共为4835Nm3/h。3、供气规模参照上述计算流量，海南拉僧仲区为4835Nm3/h。4、供气形式(1)园区输配气系统设计采用低压级供气系统形式。为不高于0.01MPa,调压后的燃气经小区输(配)气管道直接接(2)园区全部用气均由城市燃气管网提供。小区内新建建园区内室外燃气供气通过主干管向次干管供气，成枝状布置，主干管为DN100、次干管为DN80,沿各设计道路顺自然坡度直埋。设15cm厚砂垫层基础，埋地敷设，埋深为1.5米。根据5、燃气计量1.5m;当燃气表装在燃气灶具上方时，燃气表与燃气灶的水平6、管材选择、管道防腐(1)管材选择输送的介质和压力情况及近年来各种管径在城市中压管道施工中的经济比较，本工程中压管道干管选用PE管，质量满足标准(2)管道防腐(3)管道敷设燃气工程主要工程量表单位：米PE管DN80PE管DN100合计阀门井(座)一期工程二期工程三期工程合计(一)电网现状1、负荷等级2、负荷估算本项目一期工程设备安装容量为2863kW,用电有功计算负荷为2342kW。按同期系数为0.6、功率因数为0.9计算，视在计本项目二期工程设备安装容量为4341kW,用电有功计算负荷为3551kW。按同期系数为0.6、功率因数为0.9计算，视在计本项目三期工程设备安装容量为4341kW,用电有功计算负荷为3551kW。按同期系数为0.6、功率因数为0.9计算，视在计用电单位建筑面积指标设备容量需要系数有功负荷期工程养生公寓服务中心保健中心文体中心羽毛球馆餐厅银行超市酒店未虑及因素及其他(按10%考虑)1合计养生公寓服务中心保健中心文体中心羽毛球馆餐厅银行超市酒店未虑及因素及其他(按10%考虑)1合计三期工程养生公寓服务中心保健中心文体中心羽毛球馆餐厅银行超市酒店未虑及因素及其他(按10%考虑)1合计10/0.4kV箱式变电站、二期工程设置3台1000kVA10/0.4kV箱式变电站、三期工程设置3台1000kVA10/0.4kV箱式变电站，消防，应急及疏散照明等采用自带EPS设备，以满足其对供各期工程的呼叫系统以及保健中心急救室电力设备设置各设置1台20kWEPS设备，并且从2台箱式变电站各引一路0.4kV无功功率补偿在箱变0.4kV侧进行，补偿后10kV侧功率因数达0.9以上。本项目各建筑供电电压为380/220V,三相五线制，配电线4、供电线路及室外照明本项目10kV高压进线电缆型号、规格由供电部门确定，直选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、管沟及硬种形式。采用光电控制。线路选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷5、主要电气设备序号型号规格单位数量备注1箱式变电站台82动力配电箱台3照明配电箱台4外线部分套85高压电线米6低压电缆米7EPS应急电源20kW(2小时)台66、设计工程量敷设10kV高压电缆5km,0.4kV低压电缆线10km。(二)电信工程本项目内规划电话门数约为1500门。通信光缆和林县电信局IDD/DDD引入，在本项目各期工程的服务中心设置一个500门设应按能满足20年以上线路增长的需要设计。序号型号及规格单位数量备注1固定电话交换局500门台32电信电缆HYPP22—2×1.5米3信息网络系统套1(一)动力、照明配电系统各建筑物内的动力及照明线路选用BV-500型电线。控制线型控制电缆。锅炉房动力及照明线路选用(二)通讯及网络综合布线系统(三)消防报警系统(四)闭路电视系统建部分根据需要设置信号放大分配箱及用户终端插(五)管理设施系统(六)广播音响系统及呼叫系统(七)接地系统采用TN-S接地系统，电气接地、保安接地、防雷接地、消呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告第七章环境影响评价(一)施工期(二)运营期呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告设备振动产生的噪声声压级低于90dB,且随距离的衰减较快，运行时的声源声压级介于75～105dB之间，属于中低频间断噪呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告使用及施工现场的清理、建筑垃圾的清运等施工过程应合理安定的各施工阶段的噪声限值，并执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工15日前填写《建筑施工场地噪声管理审批表》5、施工期严禁夜间22:00至6:00进行机械施工，严格控制殊工艺需连续昼夜施工的必须经当地环保局审批同意后方可施6、加强环境保护管理工作，提高施工人员及区内人员的环呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告该工程在建设和营运中严格按相应的治理措施和建议进行呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告第八章劳动安全及卫生与消防工程1、概述严格执行工作程序和努力改善工作条件和现有环境，严格执行(一)编制依据(二)耐火等级最高建筑层数为6层，防火分区的最大允许建筑面积为1200m².—级二级墙防人墙电梯井和住宅单元之间的墙墙柱梁屋顶承重构件吊顶(三)消防措施③根据实际情况每年可举办一至二次全院消防演练。呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告1、计交能(1997)2542号文件《关于固定资产投资工程项呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告东0.17南0.33西0.41北0.2525%的LOW-E中空玻璃(间隔层不小于12mm空气层)。15的LOW-E中空玻璃(间隔层不小于12mm空气层)或无色中帘(一)给排水呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告(四)其它节能措施呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告第十章组织机构、定员和人力资源管理一、组织机构呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告三、人力资源开发(一)人力资源开发原则(二)人力资源配置要各类从业人员750人左右，其中管理人员90人，护工300人，呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告后勤人员150人，医疗卫生工作人员60人，物业、保安、维修人员150人。其中，具有大专以上文化节程度的达到50%以上序号岗位名称人数(人)备注1管理人员2护工3后勤人员4医疗卫生工作人员5呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告第十一章项目组织管理与招投标入运营，早日实现投资效益，呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公项目资金的管理严格按照资金管理办法执行，实施项目法人责任制。项目建设依法实行全程监理和审计。强化资金和项目管立全过程跟踪监督。同时建立项目监督评价及工程进度报表制第二节工程项目的招标招标工作小组由呼和浩特市颐乐城养生园有限责任委托具呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标招标公开招标招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√√√√设备√√√√√√其它第三节项目实施计划呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告序号时间工作计划2010年2011年2012年2013年2014年2015年3693693693693693691可研报告的编制及审靴2一期工程工程设计3一期工程土建工程施工4一期工程安装、装饰工程5一期工程设备安装及谓试6一期工程竣工验收7二期、三工程工程设计8二期工程土建工程施工9二期工程安装、装饰工程二期工程设备安装及调试二期工程竣工验收三期工程土建工程施工呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告第十二章投资估算与资金筹措二、投资估算1呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告(1)建筑工程费本项目建筑工程费主要由各建筑物的建筑安装工程及室外的86.12%。(2)设备购置费本项目设备购置费由运营所需各类设备及基础设施工程等设备购置费估算为1104.46万元，占建设投资的2.22%。(3)安装工程费本项目安装工程费主要由各类设备的安装调试费及室外管工程费用估算为1349.90万元，占建设投资的2.71%。(4)工程建设其他费用规程》(CECA/GC1-2007)有关计费指标和相应的计算标准结合项目建设用地费为616.50万元，其他费用1465万元，则本项目2呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告(5)预备费上述各项费用之和的5%计提为2367.98万元，占建设投资的4.76%;而提涨价预备费则根据国家计委计投工程建设其他费2081.50万元，占建设投资的3呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告为2年，随着一期工程竣工投入运营的同时实施二期工程，三期项目资金筹措与投入计划，详见“附表3项目总投入使用4附表1序号工程或费用名称估算价值(万元)技术经济指标(元/单位)建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用单位数量单位价值占比%1第一部分工程费用一期工程主体工程附属工程二期工程主体工程附属工程主体工程附属工程第二部分工程建设其他费用5呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告建设用地费建设管理费建设单位管理费工程监理费可行性研究费勘察设计费环境影响评价费劳动安全卫生评价费场地准备及临时设施费工程保险费运营准备及开办费运营准备费办公及生活家具购置费招标代理服务费第一、二部分费用合计3预备费基本预备费(5%)涨价预备费建设投资合计6呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告序号建构筑物名称建安工程费工程量单价(元)估算费用(万元)一期工程主体工程养生楼附属工程酒店超市银行文体中心保健中心服务中心餐厅羽毛球馆门球场网球场儿童活动乐园室外健身场景观与绿化工程给排水设施供配电及照明设施弱电(智能化)设施环卫设施7二期工程主体工程养生楼附属工程酒店超市银行文体中心保健中心服务中心餐厅羽毛球馆门球场网球场儿童活动乐园室外健身场景观与绿化工程给排水设施供配电及照明设施弱电(智能化)设施环卫设施主体工程养生楼附属工程酒店超市银行8呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告文体中心保健中心服务中心餐厅羽毛球馆门球场网球场儿童活动乐园室外健身场景观与绿化工程给排水设施供配电及照明设施弱电(智能化)设施环卫设施9附表3序号建设期1总投入资金建设投资一期工程二期工程建设期利息流动资金2资金筹措项目资本金用于建设投资建设单位用于建设期利息建设单位呼和浩特市顾乐城养生园建设项目可行性研究报告用于流动资金建设单位债务资金用于建设投资银行贷款用于建设期利息银行贷款用于流动资金银行贷款呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告第十三章财务评价计算期按22年计算，其中建设期2年(一期工程),运营期20年(含二期、三期工程建设期)。(1)折旧与摊销年限：建筑物取30年，设备取15年，残值率均取5%,采用直线法折旧；其他资产摊销年限按10年计。(2)税费计算：营业税率5%,城市维护建设税率7%,教育费附加费率3%,根据《财政部、国家税务总局关于对老年服呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告(3)本项目无银行借款和进口设备，不考虑利率和汇率水(床位/客房)(元)(万元)一期工程6000元/年达到设计运营能力年份二期工程6000元/年三期工程6000元/年一期工程80元/天客房平均入住率按70%计算二期工程80元/天三期工程80元/天一期工程2000元/年达到设计运营能力年份二期工程2000元/年三期工程2000元/年一期工程达到设计运呼和浩特市厥乐城养生园建设项目可行性研究报告二期工程营能力年份三期工程总收入为13619.20万元，根据现行营业税率征收政策，缴纳营业税金及附加735.44万元，其中营业税为680.96万元、城市维护建设税34.05万元、教育费附加为20.43万元。成本费用(万元)114000床位×120元/月×12月2电费951.96kwh/年×0.47元/kwh水费71.5