某县县城核心区建设项目可研

2、承办单位：**县城市建设投资开发有限责任公司**县城市建设投资开发有限责任公司是由**县政府授权，**县国有资产管理委员会出资的国有独资公司。公司成立于2002年3月份，注册资本10000万元，法人代表胡江川，公司办公地址位于**县城君山大道建设大厦。公司依据国家法律、法规和公司章程，在国家宏观政策指导下，在**县人民政府领导下，依法开展经营活动。公司经营范围：国有资产经营管理、土地开发整理和经营、房地产开发、建设项目的代建、农村基础施设建设。公司注册资金10000万元，资本源为**县政府无偿划拨的部分市直行政事业单位的土地及房屋资产及公司自有土地。**县城市建设投资开发有限责任公司为国有独资公司，按照现代企业制度要求，设有董事会、监事会和经营管理班子。公司内部职能部门内设一室四部，即综合办公室、策划部、工程部、土地开发部、国有资产经营3、项目提出的理由与概述(1)项目基本情况体育中心、实验小学、庐陵宾馆等公共配套服务设施，以及一些新建住宅1(2)项目实施目的(1)整理土地312亩，312亩整理土地上的住宅、非住宅拆迁安置；(2)东昌路建设(道路红线宽度20m、长800m);配套设施建设。11、关于印发2008年**县城房屋拆迁补偿标准(试行)的通知；2(1)整理土地312亩(详表1—1、表1—2);(2)拆迁面积：住宅拆迁面积28600m²、非住宅拆迁面积34089m²;(3)安置面积：33976m²(含公建面积、住宅拆迁面积的90%按拆1(4)东昌路建设：道路红线宽度20m、长800m;(5)配套设施建设。3**县县城核心区土地整理计划表表1—1用地编号占地面积(m²)现状权属单位内部住宅较凌乱交通局、城管大队、财政局民居待拆民居民居、大自然药业厂房、机修站大自然药业、县公路局民居民居苗圃建设局办公用房残联私房民居旧房农机局旧房房产局粮食学校、车队粮食局汽运公司交通局民居民居空地体育局旧房蔬菜队旧房科技局农技推广中心农业局空地集体土地粮油公司空地粮食局白僵菌厂林业局空地、福利厂民政局种子公司农业局办公二建公司合计208544(312亩)注；以上资料由**县城投公司2009年4月6日提供。4表1—2用地编号占地面积(M²)权属单位用地性质现状土地整理意见概念规划意见政局住宅内部住宅较凌乱整理沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，其余规划多层住宅待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格大自然药业，市公路段机修站住宅内含民居，大自然药业厂房及机修站厂房整理待拆民居商业民居整理规划商业街建设局住宅空地整理B1-B7整体规划多层住宅，沿广场西路设置商业街残联住宅残联用房整理待拆民居住宅私房整理农机局住宅旧房整理房产局住宅旧房整理粮食局住宅旧房整理汽运公司住宅旧房整理待拆民居商业民居整理沿广场西路设置庐陵风情商业街，其它民居保留5**县县城核心区建设项目可行性研究报告体育局宾馆空地整理建设10层宾馆蔬菜队住宅旧房整理规划多层住宅，划归天旋星苑科技局绿地旧房整理农业局住宅旧房整理划归体育场用地，建训练场地私人住宅空地整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼粮食局住宅旧房整理林业局住宅旧房整理民政局住宅旧房整理农业局住宅旧房整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼第二建筑工程公司住宅旧房整理注：资料来源《****县城核心区城市规划》(2008年)。6本项目土地整理至2009年12月完成，整理土地上的拆迁安置计划2011年12月完成；本项目土地开发及出让分期进行，可出让土地总量为291.39亩，至2017年12月完成。计划每年开发及出让土地详见表1—3。表1—3(亩)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例住宅非住宅(1)实施机构和职责土地的具体整理方案和办理实质性土地整理工作。各成员单位要积极配(2)实施步骤：a、宣传动员阶段：2008年10月底前；7b、土地资产申报和核实阶段：2008年11月15日至12月31日；c、制定具体整理方案阶段：2009年1月1日至5月30日；d、土地资产移交阶段：2009年6月1日至2009年10月30日；(3)各方协调、形成合力：县监察局、财政局、审计局对工作进行督促检查，确保各项基础性工作在2008年12月底前完成。年12月完成。项目总投资14790.68万元，项目土地出让净收入18770.40万元，项目利润总额3979.72万元，总投资利润率26.91%,盈亏平衡点78.8%,投82、**县政府为本项目注入资金4700万元(已经投资1300万元完成对一期A地块中A2、A3的土地整理工作，工作内容包括整理土地58亩和2万平方米的拆迁、2.23万平方米的安置),向银行贷款资金1亿元。(1)**县县城核心区建设项目，对完善**县城市总体规划、完善**9(3)随着本项目的建设，将全面启动**县城核心区的建设改造，对(4)本项目规模恰当、依据充分，道路建设及配套设施建设工程建(5)本项目基础工作扎实、组织协调得力、实施机构到位、职责分(6)本项目社会效益、环境效益、经济效益极其显著。可进一步完目利润总额3979.72万元，总投资利润率26.91%,盈亏平衡点78.8%,投(7)本项目属**县重大城市建设项目。本项目所在地的社会经济状(1)项目土地整理及土地开发全过程中，须通过一切有效手段加强(2)建议尽快制订**县城核心区土地开发、出让详细计划，使土地(3)加快**县城核心区改造建设步伐。鼓励房地产开发商到**县城(4)在具体单项工程实施过程中，对**县城核心区控制性详规及工(5)建议项目建设单位在项目实施的各阶段要科学运用经济财务分(6)本项目由于范围较大，涉及多专业、多工种，实施中有一定难**县城市建设投资开发有限责任公司于2008年6月，委托规划设设第一节项目背景第二节总则路围合，设计用地总面积为95公顷。县城至**市12公里，现辖11镇8乡。2、核心区概况表2—1用地编号占地面积(M²用地性质现状意见概念规划意见县交警大队，城管大队，财政局住宅内部住宅较凌乱沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，其余规划多层住宅待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格大自然药业，市公路段机修站住宅内含民居，大自然药业厂房及机修站厂房待拆民居商业民居建设局住宅空地住宅残联用房待拆民居住宅私房农机局住宅旧房房产局住宅旧房粮食局住宅旧房汽运公司住宅旧房待拆民居商业民居街，其它民居保留体育局宾馆空地建设10层宾馆蔬菜队住宅旧房规划多层住宅，划归天旋星苑科技局绿地旧房鉴于用地面积小，且旁边有市容用地，建议设置绿地农业局住宅旧房私人住宅空地规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼粮食局住宅旧房林业局住宅旧房民政局住宅旧房农业局住宅旧房规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼住宅旧房第三节土地利用规划表2-2序号类别用地名称用地面积(m²)比例(%)1R居住用地2C公共设施用地行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地商业办公用地3G绿地公共绿地4合计城市建设用地第四节道路交通规划(1)醒目，行人可直穿；(2)每日通行时间至少为6:00—22:00;(3)最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。(4)与地下市政管网不发生矛盾。(1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相接(不应占用人行道空间);(2)最小净宽度不小于5米；(3)全天候通行。第五节公共配套设施规划市居住区规划设计规范》(2002年版)执行，包括幼托、学校、物业管理第六节绿地系统规划第七节建设开发控制3、多层住宅计算高度应加上底层2.2米的储藏空间高度(有2.2米的(1)当用地红线与道路红线相接时，建筑后退距离从道路中心线开始计算，应同时满足表7-1与《**省城市规划管理技术导则》的有关要求。(2)当用地红线与其他地块用地红线相邻时，建筑后退红线距离退建筑间距的相关规定计算。建筑后退道路红线距离建筑相邻道路等级建筑后退红线距离(米)主干道次干道5支路5生态绿地第三章现状评价及建设条件第一节区域社会经济现状204公里。**县古称庐陵，秦(公元前221年)始建县，1914年改**县至今。1949年10月**解放后，置县城于**市，市县治同城，1979年10月田，半分道路和庄园",现辖11镇8乡，2008年底**县全县总人口46万人，城镇人口为12.5万人，**县城人口为8万人。北纬26°38′～27°37'之间，东邻青原区，南界泰和县，西连安福县，井冈山机场30公里，距南昌市为230公里，距赣州市为180公里，距井冈山市茨坪为119公里，105国道、319国道穿境而过，赣粤高速公路**县入口处离县城仅5公里，京九铁路**南站(客、货两用)座落城东建设区，县境所有出口路达到二级水泥(油)路标准。市高新技术开发区(18km²)与县工业园依105国道相傍。平均降水量1450毫米左右。3~-6月雨水较多，约占全年降水量的58%,易山，北临禾水，城域面积约17平方公里。**县城位于**市中部，是**市经济、文化教育中心，市高新技术开发区、**深圳产业园位于县城东部。**县已成为**省重要电子信息产业基地。**县城建设定位为：**省重要电子信息产业基地，井冈山旅游的前沿地，**市休闲的后花园，以发展高新技术产业为重点，普通工业为依托，第三产业发达，兼有区域性物质储运的新型工业城镇。规划至2010年城镇规划范围达24平方公里，人口规模达15万(含市高新区)。同时庐陵文化广场及龙湖的建成给县城注入了新的活力，美化了环境；供水、排水、绿化、电力电信等基础设施经过二十多年的建设已经比较完善。5、**县工业园**县工业园是在原乡镇工业区的基础上发展起来的，于2001年8月经县政府批准，正式挂牌成立**县工业园管委会办公室。该园坐落于县城南面，东面紧傍市高新技术开发区。1996年**市总体规划将**县城纳入市区统一规划，2003年**县在**市的战略规划中被列入了**中心城区，****县的电子信息产业已成为支柱产业，是**省重要电子信息产业基地。园区规划总面积10平方公里。整个园区分为县城工业园区、凤凰片区。按照“分期实施，逐步推进，滚动发展”的原则，确立了以县城工业园为中心点，不断拓展园区规模。目前，县城工业园区已建成3.5平方公里，园区基础设施建设累计投入资金3.9亿元，已合理规划出生产区、生活区、服务区和休闲区。区内路网四通八达，配套设施全部跟进，已实现共打一个品牌、共享资源，实现了企业向工业园区集中，人口向城市集中颈”,经专家论证，市委、市政府批准，县委、县政府决定启动工业园凤凰片区的开发建设。2008年大力推进了凤凰工业园区的基础设施建设，凤凰大道的绿化工程正在加紧进行，完成土方工程100余万方。凤凰B区的2008年，完成工业增加值205776万元，主营业务收入695625万元，工业上缴税金27584万元，园区从业人员23015人，新增就业人数5113人，新增规模以上企业38家，新增年销售收入超亿元以上企业4家，新增纳税2000万元企业3家；入园项目新增17个，其中在建企业6个、投产企业8个(投资5000万元以上的13个，其中亿元以上项目10个)。投资30亿兴建的博硕科技(**)有限公司，由全球世界五百强企业——台湾华园区规模以上工业对工业增长的贡献率达70.8%,成为全县工业经济技、浩汉电子、航盛电子、协昌电子、高创电子等为主的近60家电子信泥、富强钢结构等为主的建材企业；以麦凯婚纱、新名婚纱和鸿兴(**)6、**市高新技术产业开发区/**深圳产业园至2008年底累计完成基础设施投入达7亿元，开发面积为达900公顷，牌。2008年8月4日，我市在深圳市举行“**深圳产业园揭牌仪式暨项目通讯产业城等5个项目已开工建设，总投资61亿元，东昇影视音像制品截止2008年12月底，市高新区共引进项目220个，投产运营企业145家，其中投产工业企业83家，规模工业企业已达53家。2008年，园区完34.37亿元，完成销售收入102.7亿元，出口创汇4028万美元，实际进资23.69亿元(其中外资5371万美元),工业固定资产投资20亿元，实现税金总额4.53亿元，财政总收入13989万元，园区新增就业人员4000人。园区企业共获专利49项，其中2008年新增专利9项、2家企业获得2项国家级奖、5家企业共获得8项省级奖、6家企业共获得10项市级奖。共有标任务5.3亿元的113.22%,比上年同期增收1.千万元企业10家),完成工业总产值67.1亿元，同比增长120%,实现工业4、利用外(内)资：全年新批外资项目9个，合同利用外资6408万美元，占年计划128.2%;实际利用外资5060万美元，占年计划101.2%,其中现汇进资2581万美元，占年计划123%;上报亿元以上内资项目13个，其中新建项目11个，续建项目2个，合同引进内资27.2亿元。5、固定资产投资：全县固定资产投资完成43.6亿元，增长103.7%,超年度计划63.7个百分点。其中国有投资完成18、城镇化率：2008年全县城镇化率达37.6%,提高2个百分点。长11%,财政总收入增长16%,全社会固定资产投资增长30%以上，力争40%,社会消费品零售总额增长15%,实际利用外资5000万美元，实现外贸出口增长15%;农民人均纯收入增加350元；化学需氧量排放量下降2%以上；二氧化硫排放量下降3%以上；万元GDP能耗下降4%以上；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在8%以内。生产总值：力争到2010年突破50亿元，年均增长14%,人均生产总值财政总收入：力争到2010年预期达到5.74亿元，年均增长17%,其中22%,其中规模以上工业增加值增长26%以上。年均增长25%。增加到4315元，年均增长5%以上。到二级，生活和工业污水处理率达到90%,对农业的拉动能力、对转移农口已达8万，建成区面积达近15平方公里。城市规划总体目标：力争到2010年，城区规模扩大到10万人、20平能分区；拉开了城市框架，县城区建成区面积已扩大到15平方公里，建成区人口已达8万。城市品位不断提高：2005年以来，城区城建项目投资近15亿元。3.5万吨/日，供水面积15平方公里，供水管网总长度30公里，供水人口8万人，供水普及率97%;城市公交得到了长足发展。城区现有公交线路19条，出租车80辆，标准公交站台60座。16.00%、150.6%、46.39%、36.29%、56.8%,投资规模年平均增长率51%。表3—1年份投资(万元)开工(万m²)竣工(万m²)销售面积(万m²)2003年22004年2005年2006年2007年第二节项目区现状及规划区的路网结构基本骨架已形成。庐陵大道(道路红线45m)、凤凰路(道路红线32m)、君山大道(道路红线60m)、富川路(道路红线44m)及赣路(道路红线20m、长800m)。1)生态原则2)可操作原则3)整体协调原则4)用地功能与布局5)用地分类序号类别用地名称用地面积(m²)比例(%)1R居住用地2C公共设施用地行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地商业办公用地3G绿地公共绿地4合计城市建设用地第三节土地整理方案及土地开发计划用地编号占地面积(m²)现状权属单位内部住宅较凌乱交通局、城管大队、财政局民居待拆民居民居、大自然药业厂房、机修站大自然药业、县公路局民居民居苗圃建设局办公用房残联私房民居旧房农机局旧房房产局粮食学校、车队粮食局汽运公司交通局民居民居空地体育局旧房蔬菜队旧房科技局农技推广中心农业局空地集体土地粮油公司空地粮食局白僵菌厂林业局空地、福利厂民政局种子公司农业局办公二建公司合计208544(312亩)2008年6月——2009年8月整理A地块；2008年8月——2009年10月整理B地块；2009年2月——2009年10月整理C地块；2009年3月——2009年12月整理D地块。第四节土地整理及拆迁安置费用住宅拆迁总面积(28600m²)的10%计2860m²,按1200元/m²进行货币第五节场址建设条件分析第一节建设的必要性**县城是**县的政治、经济、文化中心，1996年**市总体规划将**口已达8万，建成区面积达近15平方公里。**县城规划总体目标：力争到2010年，城区规模扩大到10万人、20**县城市建设投资开发有限责任公司于2008年6月，委托规划设计按照《****县城核心区城市规划》(2008年)的要求，通过城市核心城敦厚片区核心区在全县未来发展的目标和定位，为该区域发展指明方第三节项目建设可行性根据《****县城核心区城市规划》(2008年)用地安排，本项目用地川路围合，用地总面积为95公顷。县城核心区城市规划》(2008年)的要求。县城核心区城市规划》(2008年)的要求。本项目的建设，与**县国民经(1)环境空气：控制大气污染物的排放量，使评价范围内环境空气质量控制在《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准。(2)地表水：《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅲ类标准，控制废水污染物排Ⅲ类标准。(3)噪声：根据功能区划分，噪声环境分别达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中相应的Ⅱ类标准指标。(4)固体废物：固体废物综合利用率达到85%,生活垃圾处理率达到100%。而带来前期较大的资金投入，所以整个建设过程中资金方面有一定的压东昌路(凤凰路—富川路路段)全长800m,道路红线20m;道路建设用地计24亩(2006年已征)。道路级别：次干道(Ⅱ)设计排水重现期：1年设计使用年限：15年算200万元。表5-1序号工程或费用名称单位工程量I**县县城核心区建设项目可行性研究报告路基土方20cm碎石垫层20cm水稳砂砾基层22cm水泥混凝土面层10cm人行道水稳砂砾基层水泥砖人行道面层路缘石交通管理设施、标志、标线行道树棵人行道绿化2φ400混凝土管φ500混凝土管雨水口个1000雨水井座1000污水井座3路灯工程合杆双灯双侧安装组根据项目土地整理及土地开发期，确定评价年限为2008-2012年。极大的改善**县城核心区的各项建设条件，有利于**县城核心区积聚人(2)景观环境的影响(1)施工时，应先做好坡脚挡土墙和沿河挡水墙，然后进行砌坡填(2)沿河路段废弃土石方不得就近倒入河中，必须设置弃土堆积处(3)作好路基排水行驶汽车燃料(含铅汽油)泄漏和燃烧(汽车尾气),使铅微粒直接(1)尘污染道路建设期的噪声主要是施工机械噪声，道路营运期主要是交通噪昼间在30米处，夜间在200米远处，可达标准限值(建筑施工场界噪声县房管局：负责片区内测量、制图、办证等工作以及权属土地(B5旧房)的整理协调工作。县公路局：负责权属土地(A3机修站)的整理协调工作。县农业局：负责权属土地(C4农技推广中心、D5种子公司)的整理县科技局；负责权属土地(C3旧房)二实施步骤2、土地资产申报和核实阶段：2008年11月15日至11月30日，在3、制定具体整理方案阶段：2008年12月1日至12月15日，对每宗4、土地资产移交阶段：2009年6月1日至2009年10月30日，领导权的处理意见》(吉县府办字(2008)123号),套用的政策要细化、具体2008年12月底前完成。根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，特制订2、招标范围(1)公开招标信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的资格预表8-1内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建安工程√√√工程监理√√√设备购置情况说明建设单位盖章第九章投资估算及资金筹措第一节东昌路及拆迁安置点建设项目投资估算4、建设单位管理费和工程监理费分别按财政部财建(2002)394号文和国家物价局、国家发改委、建设部(发改价格【2007】670号),工程建准(2002修订本)计取；6、不可预见费按除土地费用外的建设投资的5%计；表9—1单位：万元序号项目名称单位数量单价(元)金额(万元)—1七通一平估算2配套设施建设估算二道路工程(东昌路)1路基土方220cm碎石垫层320cm水稳砂砾基层422cm水泥混凝土面层510cm人行道水稳6人行道彩色混凝土道板7平侧路缘石m8交通管理设施、标志、标线m9行道树棵人行道绿化带mm雨水口个1000雨水井座1000污水井座合杆双灯双侧安装组三1建安工程费住宅公建2基础设施建设费估算合计第二节土地整理拆迁安置投资估算一、土地整理(4680万元)第三节项目总投资估算表9—2单位：万元序号工程名称建筑工程费设备购置及安装费其他费用小计备注工程费用1小计二其他费用1土地整理费312亩15万元/亩2拆迁补偿费住宅2860m²*1200元/m²非住宅34090m²*800元/m²3建设单位管理费财政部财建【2002】394号4工程建设监理费格【2007】670号5项目前期咨询费6工程勘察费(一)*0.8%7工程设计费国家计委、建设部计价格【2002】10号8施工图预算编制费(二-7)*10%9竣工图编制费(二-7)*8%环境影响咨询服务费【2002】125号劳动安全卫生评审费(一)*0.1%场地准备费及临时设施费(一)*0.5%工程保险费(一)*0.3%招标代理费施工图审查费(一)*0.6%行政事业性收费工程量单位单价安置项目新型墙体材料专项基金8白蚁防治费2防雷检测万元小计三工程预备费(一+二)*5%四建设期贷款利息贷款利率按5.76%上浮5%计算项目总投资第四节资金筹措第五节土地开发还款计划表9—3单位：万元序号年份/项日利率建设期还贷期I23木年应计利息4本年还本付息其中：还本付息50第十章财务评价第一节项目财务评价可出让土地总量为291.39亩，土地出让从2010年1月开始，至2017年12月完成。住宅用地收入(60万元/亩×227.04亩)+非住宅用地收入(80万元/亩×64.35亩)=13622.40+5148.00=18770.40万元表10—1单位：万元出让单价(万元/亩)面积(亩)合计(万出让比例出让收入出让比例出让收入出让比例出让收入出让比例出让收入出让比例出让收入出让