农资批发市场可研报告

1 1 1 1 1 3 3 3 3 4五、资金筹措 5 6 6 9 9 9第二章项目建设背景及必要性 一、XX县农业及种植业现状 二、XX县农资产业经营状况 第一节项目选址情况 一、场址选择原则 第二节项目建设点(银盏乡)及概况 第三节项目区位及社会经济条件 二、土壤与植被 33第六章项目总平面布置 34 第二节总平面布置 35 第三节竖向布置 第四节交通运输 36 第七章项目工程设计方案 二、主要建筑物工程方案 第二节公用工程设计 40 第三节道路工程 41 第五节绿化工程 第五节环境影响评价 51 第三节安全措施 53第四节卫生方面防范措施 第一节节能规范 57 第十一章项目组织与管理 第二节项目组织管理 62第三节管理运行机制 63 第一节项目建设工期 第二节项目实施进度安排 一、一期项目实施进度安排 第一节编制依据 第二节招标方案 71五、招标单位资质要求 第一节工程概述 第一节编制说明及依据 一、工程计算 第二节建设投资估算 第三节资金筹措方案 第四节投资估算汇总表 第一节基础数据 第二节成本估算 第三节收入及税金估算 第四节财务分析 90 91 第十七章项目社会效益评价 第一节社会影响分析 93 第三节社会评价结论 第二节风险等级划分及评估 第三节风险防范对策 第四节社会评价结论 第一节结论 附表B5项目借款还本付息表 第一章总论第一节项目建设背景XX县农资产品批发交易市场项目二、项目建设单位概况(一)建设单位：XX县现代农业投资开发有限责任公司(二)成立时间：2014年8月，注册资金3000万元。(三)法人代表：李跃辉(四)营业执照编号：???(五)发展业绩：在州农发行融资7500万元。(六)机构设置：设综合部、财务融资部、发展计划部、经营管理部、项目建设部、技术开发部等6个部门。(七)主要业务范围：???三、编制依据、编制原则及研究内容1、主要编制依据(1)原国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》(2002年);(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);(3)项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料；(4)国家相关规范、标准及政策性文件；(5)项目业主关于对本项目进行可行性研究的委托合同；(6)业主提供的其他相关资料。2、主要相关规划、政策文件(1)《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;(9)农业部关于推进农业经营体制机制创新的意见》(农经发(10)中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见(2009年12月31日);(14)国家相关标准、办法及技术规范等。(二)编制原则(1)积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和(2)重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计(4)节能与降耗并重；(5)实事求是地做好工程投资估算。(三)研究范围(1)对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行(2)对项目建设方案的研究；(4)对项目实施进度等的确定；(5)对项目作出的投资费用估；(6)进行项目的综合效益评价；(7)提出项目的可行性研究工作结论。第二节项目概况XX县绿色食品工业园新建2、建设规模本项目分两期实施建设，其总规划占地面积50亩，约33333.50平方米，建筑总占地8220平方米，总建筑面积11820平方米(包括：销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方地5720平方米，总建筑面积9320平方米(包括：销售门面1000平方米，农资库房4000平方米，管理用房4320平方米);新建区内道地2500平方米，总建筑面积2500平方米(包括：销售门面500平方米，农资库房2000平方米);新建区内道路7665.06平方米；新建室四、项目投资及效益情况(1)项目投资情况经估算，本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82%,工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82%,预备费为345.99万元，占总投资的6.61%,占总投资的63.38%,工程建设其他费用为737.90万元，占总投资的万元，占总投资的3.39%,铺地流动资金206.03万元，占总投资的占总投资的55.37%,工程建设其他费用为403.95万元，占总投资的万元，占总投资的3.89%,铺地流动资金170.88万元，占总投资的(2)项目效益情况项目所得税前：财务内部收益率19.13%,财务净现值1221万元，投资回收期5.39年；项目所得税后：财务内部收益率16.68%,财务净现值1097万元，投资回收期5.90年；从经济费用效益分析结果看，本项目的各项指项目计算期内累计营业收入为6852.62万元，营业税金及附加为所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为783.43万元，净利润14.85%,能满足财务基本要求。项目盈亏平衡点为18.36%,具有一定的抗风险能力。通过盈亏平衡分析，盈亏平衡点是26.56%,说明奏，加强农资价格、质量信息的检测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅度上涨，损害农民利益，从而规范农资市场，提升XX县的整体形象。五、资金筹措本项目总投资5233.34万元，资金来源是融资3600万元，占总投资的68.88%,地方财政资金1633.34万元，占总投资的31.12%。六、项目建设周期总的为19个月，其中一期为12个月，即2014年11月至2015年11月；二期为7个月，即2015年10月至2016年5月。详细的实施进第三节主要技术经济指标本项目主要技术指标详见表1-1,整个项目财务评价指标见表表1-1项目建设主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1项目总规划用地面积亩一期+二期一期规划用地面积亩建筑总占地面积平方米销售门面平方米农资库房平方米管理用房平方米总建筑面积平方米销售门面平方米农资库房平方米管理用房平方米序号指标名称单位数量备注建筑密度容积率绿地面积平方米绿化率室外停车场平方米道路及广场平方米二期规划用地面积亩建筑总占地面积平方米销售门面平方米农资库房平方米管理用房平方米0总建筑面积平方米销售门面平方米农资库房平方米管理用房平方米0建筑密度容积率绿地面积平方米绿化率室外停车场平方米道路及广场平方米表1-2项目建设财务评价指标表序号指标名称单位数量备注1项目总资金万元其中：上报项目总投资万元建设投资万元其中：土建工程费万元工程建设其它费用万元基本预备费万元建设期利息万元流动资金万元其中：铺底流动资金万元2营业收入合计万元3补贴收入万元04总成本费用合计万元5营业税金及附加合计万元6利润总额合计万元7所得税合计万元8总投资收益率9项目资本金净收益率所得税前项目投资回收期年所得税前项目投资财务净现值万元所得税前项目投资财务内部收益率%所得税后项目资本金回收期年所得税后项目资本金财务净现值万元所得税后项目资本金财务内部收益率%贷款偿还期年5含项目建设期序号指标名称单位数量备注利息备付率(平均值)6偿债备付率(平均值)产量盈亏平衡点%第四节研究结论及建议建成后，改善了当前农资市场发展现状，规范了XX县农资市场，能农民利益，从而规范农资市场，这不仅仅是提升XX县的整体形象，本项目符合国家产业政策，符合XX县当地大力发展高效现代农第二章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景2013年中央一号文件明确强调全面贯彻落实党的十八大精神，华人民共和国国民经济和会社发展第十一个五年(2006~2010年)规 (2011~2015年)规划纲要》也明确指出：深化专业化分工，加快服产性服务业加速发展。服务实体经济，防范系统性风险，有序发展及发展网上交易等新型服务业态，创新金融产品和服务模式，加大重要地位，2013年农业农村工作的总体要求是：全面贯彻党的十八观要求。就当前XX县农资市场，存在的问题与全国农资市场存在的问题所的监管与治理，但是还是存在诸多问题，集中体现为“五无经营”极为严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、售，导致利薄的产品脱销，畅销的价格又暴涨，货源紧张的抢购，扰乱了市场秩序；部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡出旺供，在市场供求发生变化或者自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民胡乱宣传，骗农坑农，那更谈不上农技推广与服务，因用肥用药不当和药肥质量问题导致减产或绝产事故屡有发生。根本就是只图获利，不计农民利益，很多商家还销售过期失效、含量不足等假冒伪劣产品，既无职业道德又无职业责任。这种种问题及现象的出现，就不能保障农资市场是当务之急。第二节项目建设必要性一、项目建设是贯彻落实十七大、十八大精神的需要是农业大国，农业人口占全国人口的70%,目前尚有3000多万农村要和求真务实的工作作风。近几年来，由于农业经济的发展所需，在XX县逐步已有农资交易市场相继成立，但是规模都很小，布局零星三、项目建设是促进农业产业化发展的需要农业在今后发展的一大趋势。农业产业化就是按照社会化生产和市场经济的要求，采取种养加、产供销、农工贸一体化方式，实行农业企业化运作，实现农业生产经营的规划化、集约化和效率化，最终达到农业增产和农民增收的效果。实行农业产业化经营，既是我国目前市场经济整体发育水平达到一定程度的客观需求，符合社会化大生产和现代市场经济的客观要求，也是我国农业经济适应农业现代化发展的需要，实现质的跨越提出的内在要求。中央一号文件明确指出，今后“只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠”。本项目的建设，是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证农产品安全，促进农业产业化发展都具有重要意义。健康发展的需要前XX县有种子、化肥、农药等农资产品经营户25家，每年经营数量超过4.5万吨，大部分都是在本地销售。目前由于经营业户分散于第三章市场需求分析一、XX县农业及种植业现状茶叶种植面积17万亩，辣椒18万亩，烤烟6.1万亩，精品果10万达50余家。万亩，占31.29%,蔬菜种植面积4.59万亩，占14.77%,其他作物种吨，玉米总产15477吨，其他粮食25291吨),油菜籽产量6962吨，XX县一直以来抢抓西部大开发机遇，把发展畜牧业作为调整农年，全县畜牧业生产继续迅猛发展。全年累计出栏生猪54.1万头，禽蛋产量1485吨，水产品产量1180吨。畜牧业产值实现82399万元。前全县已累计建成万头养猪场5个，千头以上30个，百头以上380户；建成养牛百头以上示范场2个，五十头以上重点场6个；建成存栏羊100只以上(或200只小区)养殖场40个，建成10000羽规模第二节农资发展状况一、中国农资产业发展状况工程”试点密切相关，其中大多数正在进行标准化连锁农家店改造。(1)产销脱节，农资供应不到位目前农资体系远远不能适应农业生产和农村市场经济发展的需(2)农资价格上涨，加重农民负担(3)假冒伪劣农资泛滥，售后服务不理想XX县各级职能部门虽然不断加大对农资交易场所的监管与治XX县农资市场存在的这些问题，一方面导致农民消费不安全、第三节项目预测会又好又快发展的有力保障。随着各级政党对农业生产的越来越重城市收益。从XX县来看，农资批发市场的建设，会对当避了害农坑农的事件发生，就当前XX县农业的发展结合现状分析，在《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规的建设，将会大大促进XX县经济发展，特别是农业生产的发展，增第四章项目建设规划、建设内容及规模第一节指导思想和建设原则第二节战略定位和发展目标统一管理等性质进行改造，其主要目标是把XX县现有的25家农资考虑到今后的市场扩大化，先考虑建设30余家农资销售商在此进行经营，结合农资市场的需求分析，销售门面农资仓库面积定为200平方米/家。充分发挥供销系统资产优势、网第三节建设内容及规模本项目分两期实施建设，其总规划占地面积50亩，约33333.50销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方米);新建区内道路15330.12平方米；新建室外停车场450平方米；地5720平方米，总建筑面积9320平方米(包括：销售门面1000平方米，农资库房4000平方米，管理用房4320平方米);新建区内道地2500平方米，总建筑面积2500平方米(包括：销售门面500平方米，农资库房2000平方米);新建区内道路7665.06平方米；新建室第五章项目建设场址及建设条件第一节项目选址情况(1)选择自然环境优越、地势干燥、交通方便、水源充足、基(2)周围不得有有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源避(3)要远离有害场所，生产区建筑物与外缘公路或道路应有防项目拟建设点位于XX县绿色食品工业园区内第二节项目建设点(银盏乡)及概况乡，地貌属于中心平坝地带，海拔1040米，最高处中南部燕子平均气温13.9℃,最冷月3.2℃,最热月23.5℃,无霜期266天，年银盏乡距县城3公里，辖4个行政村，112个村民组，3720户，14467人，国土面积56.2平方公里，耕地面积10024.83亩(其中：田6982.24亩，土3024.59亩),人均耕地0.7亩，境内交通便利，马丰富，蓄水量为110万立方米的梅花堰水库坐落在太平村。农民收入主要以种养殖业为主，2007年农民人均纯收入2364.19元，较上年净增150.19元，2008年农民人均纯收入2620.00元，较上年净增255.81元，2009年预计人均纯收入为3049.39元，人均净增429.39元。2008年乡内生产总值达4.32亿元，较上年3.77亿元增长8%(其中：工业、济社会又好又快，更好更快发展。银盏乡自2013年全乡工业总产值56167万元，农业产值9561万元，财政税收11319万元，人均纯收入达3800.21元。银盏区30平方公里的工业园区已开工建设，磷化、加工等各类企业正在加迅入驻和建设，一批新新产业正在形成和壮第三节项目区位及社会经济条件西望XX,(一)XX县社会经济状况XX县现辖2个街道办事处和10镇1乡：瓮水街道办事处、雍年，全年实现县内生产总值70.36亿元，全社会固定资产投资105亿元，财政收入15.12亿元，城镇居民家庭人均可支配收入20017元，农村居民人均可支配收入6492元，金融机构存款余额、贷款余额分别为80.6亿元和45.5亿元。2013年，实现工业总产值120.6亿元，同比增长27%;规模工业增加值30.5亿元，同比增长21.5%;新增规模工业企业19家。经济开发区累计入驻项目87个，其中建成投产项目62个，在建项目182013年，完成农业总产值23.5亿元，同比增长18.2%;农村居民人均纯收入6492元，同比增长12.1%。明确把茶叶、生猪、蔬菜 新发展农业专业合作组织17个，新培育省级龙头企业4家、州级龙头企业6家、县级龙头企业10家，召开农业发展推进大会，投入近200万元奖励扶持龙头企业加快发展。安排3000万元专项资金支持27家龙头企业入驻园区。(二)项目区(银盏镇)社会经济状况项目区位于XX县银盏镇项目区(银盏镇)2013年完成全社会固定资产投资10余亿元。实现生产总值119882.95万元，其中农业元，农民人均纯收入6600元。2013年，财税税收达到4867.68万元，占县下达目标任务4200万元的115.89%,实现城镇居民可支配收入18000元，增长15.38%,实现农民人均可支配收入8012.55元，增长24.4%。完成固定资产投资13亿元，占县下达任务数的12.8亿元的101.6%,实现招商引资签约资金6.5亿元，占目标任务数6亿元的108.3%,完成招商引资到位资金5.4亿元，占县下达任务数的108%。2014年主要工作奋斗目标，即财政税收突破8000万元，增长64.35%以上；实现城镇居民人均可支配收入23000元，增长27.78%以上；实现农民人均纯收入9200元，增长14.82%以上；完成固定资产投资第四节自然条件平均海拔700m-1100m,地貌由低山和中丘组成。全镇有耕地1.0万亩，其中田6982余亩，土3042余亩，坡度大于25度2580亩；林地399300亩；荒地10000亩；可利用荒地7000土类为黄棕壤北亚热带季风湿润气候和常绿落叶阔叶混交林下就项目区而言，水资源丰富，蓄水量为110万立方米的梅花堰水库坐落在太平村，镇域内有小水池800多口，沟渠30多公里，水资属亚热带湿润季风气候，年平均风速1.4m/s,平均气温13.9℃,平均降水量1081.3mm;年平均日照时数1282h,年平均无霜期327d,雾日41d。这样的气候适合该项目的建设。地面见裂宽一般2—5mm,局部充有低液限粘土，延伸长度一般5—主要为三叠系上统须家河组五段(T3xj),根据国家标准《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)及2001本烈度为VI度，项目所在区地质动峰加速度a=0.05g,地震反应谱周期T=0.35s。植物资源600余种，其中种植业127个、森林48个、多经3293万吨；稻草、麦秸、玉米秸等秸秆年提供30万吨以上，荒草地、滩涂、林下年提供青干草1万吨以上。第五节工程地质及水文地质条件第六节基础设施配套条件相继汇入XX,将分别在2014年12月25日前、2015年底、2016年水运：XX江界河码头，有500吨级件杂货码头3个以及配套设施，年货物吞吐量75万吨，年客运量15万人。预计总投资594939.00万元。项目区地处302省道线上，交通较为方经初步现场踏勘及查阅，本项目工程区现有小(2)型水库1座，库容约20.5万立方米；山坪塘2座0.85万立方米，蓄水池20个，水XX县地表水资源可利用量为2.67亿m3,地表水资源可利用率为25.9%,各水资源分区中，以鸭池河至构皮滩区地表水资源可利用量最大，为1.78亿m3;施洞以上区最小，为0.02亿m3。第七节施工条件第六章项目总平面布置项目总平面布置依据其主要是根据项目点地理位置图及项目区(2)按功能分区、合理确定通道宽度；(4)功能分区内各项设施的布置应紧凑、合理。(1)通道两侧建筑物、构筑物及露天设施对防火、安全与卫生(3)各种工程管线的布置要求；(4)绿化的布置要求；第二节总平面布置(1)坚持科学合理、节约用地的原则；(3)合理确定功能分区，各区域的建筑布局要合理；应科学地(4)应充分利用地形、地貌，在不影响使用功能，提高建筑组(5)根据当地的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风二、总平面布置详细说明(1)市场销售门面布置：销售门面是商家与农民最直接的交易(2)农资车库布置：农资车库主要商家进行农资产品储存或对(3)管理用房布置：管理用房其主要功能是：行政办公、检验第三节竖向布置第四节交通运输场地外部机动车辆集散交通路线和人群的集散交通路线详见本(1)室外交通组织流分离。场地内大型装卸货区(如仓库门口)设置于应设置公共服务(2)室内交通组织内(这里主要是指管理用房)的交通流线系统包括：入口门厅、各楼第七章项目工程设计方案第一节建筑方案设计本项目涉及的主要建、构筑物主要包括：销售市场(门面)、库二、主要建筑物工程方案销售市场(门面)是农资销售商与农民直接进行交易的地方，主总面积：单个面积50平方米；总面积：一期建设1000平方米，二期建设500平方米，总共1500层数：1层；总面积：一期建设4000平方米，二期建设2000平方米，总共第二节公用工程设计(一)给水工程表7-1用水负荷计算表序号规模用水定额使用时数时变化系数用水量最大日用水量最大时用水量1生活用水计划常留人2道路保洁用水813绿化用水81小计4未予见水量合计本项目生产、生活用水水质应达到《生活饮用水卫生标准》项目用水由市政给水管网接入，采用DN100的镀锌钢管接入高温水池，然后由高位水池采用DN60塑料管接至各用水点。(二)排水工程废水形成率按90%计，生活污水形成率按80%计，本项目污水量为2、排水工程(1)污水处理(2)雨水工程可在市场边变电站引入两回10KV输电线路，在综合办公用房内第三节道路工程主干道设计宽度为9米，次干道设计宽度为6米，其中市场环线，主第四节室外停车场设计2处停车位，其中在销售门面附近设置1处，另外在仓库附近设设计室外停车场总建设450平方米(一期先主要解决仓库停车场和部分销售市场所需的停车场),其中一期建设300平方米，二期建设150第五节绿化工程本项目拟建绿化面积为9333.38平方米，其中一期建设5600.03平方米，二期建设3733.35平方米，项目区绿化率达到28%。第八章环境影响评价第一节主要法规及环境影响对策(2)《中华人民共和国大气污染防治法》(2004年4月修订);(8)《建设项目环境保护管理条例》(1998年11月18日国务院第10次常务会议通过，1998年11月29日发布施行);31号];第二节项目周边生态环境现状规定的三类水体。二、大气环境现状三、声环境现状四、生态环境现状拟建项目总占地50亩，用地全部在食品工业园区规划范围内。第三节项目的实施和运行对环境造成的影响一、项目建设对环境的影响(一)水环境影响(二)大气环境影响(三)声环境影响(四)固体废弃物影响(五)生态环境影响(一)水环境影响(三)声环境影响第四节环境保护措施(一)水污染环境措施(3)施工过程中，因挖、填土方，遇到雨季会引起河流水质秽(5)各种施工用的燃料、油料、化学品、酸碱类的材料等要做(6)为防止施工废水和生活污水污染周围土地和水体，所有建(7)严禁未经处理的废水、污水和废弃物直接排入耕地、河道(8)保持施工区和生活区的环境卫生，设置足够的卫生设施，(二)大气污染防治措施(1)施工期间，安排一定数量的人员每天定时打扫路面，以保(2)混凝土搅拌是施工期主要固定尘污染源，对拌和设备应有(三)噪声污染防治措施(3)振动大的机械设备采取相应的降噪措施。可在机器基础与(4)施工车辆特别是重型施工车辆的行驶路线经过营地区、居(5)混凝土搅拌机操作员、推土机驾驶人员等实行轮班制，并(四)卫生设施及粪便、垃圾的治理措施(1)在临时生活、办公场所等区域，均设置带有化粪池的固定(2)配备人员负责生活区和生产区得卫生清洁工作，定期将垃(3)对油毡、橡胶、塑料、皮革等会产生有毒烟尘和恶臭气体(5)防止食物中毒，及时向当地卫生防疫部门报告，做好食物(五)场地清理措施(1)施工中做到边施工、边环保、边恢复，对已经使用完的场(2)临时堆放建筑材料或废料的地点，在建设完工后应及时清(5)保持排水系统畅通，以防暴雨时，区内路面径流大面积外(6)施工单位在不得已的情况下需占用山林地时，应及时进行(7)主体工程竣工后，在规定的时间内拆除一切必须拆除的生(一)大气污染的控制及治理(二)废水(液)处理措施(三)噪声控制第五节环境影响评价项目的施工期和运作期不会对项目及周边地区的环境和居民生第九章劳动保护、安全卫生及消防第一节劳动安全与卫生(2)《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》(劳动部第3号);(15)各相关专业提供的资料。(2)因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安(3)工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度(强度),必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相(4)建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电一、施工期危害因素和危害程度分析(1)土石方工程(1)运营期间危及劳动安全因素(2)运营期间影响卫生因素第三节安全措施(1)土石方工程期间，严格按照工程要求根据土石方工程施工(2)工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施(3)施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程第四节卫生方面防范措施第二节消防(5)在办公楼各个楼梯间、前室等地方设置干粉灭火器，还要(1)根据建筑防火规范要求，设置消火栓系(2)室外消火栓给水量为30L/s,火灾延续时间为3h,室内消火栓系统用水量为40L/s,火灾延续时间设计为3h,室内外消防水贮第十章节能第一节节能规范第二节节能分析第三节节能措施(2)在建设中采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型(3)加强各区建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植(4)在各建筑楼房的设计上，充分考虑XX省，特别是XX县1)在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，将低2)在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合4)确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确1)选用高效、长寿、节能的光源和灯具(如高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯),选用多组合控制开关，分区、分功能控制，按2)在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在第四节节水措施(1)根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具(2)在建筑设计中，除考虑建筑功能和建筑布局外，应充分考(3)尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因(4)在可能条件下，考虑采用中水设施，充分利用各种排水如(5)对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免(6)各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效第十一章项目组织与管理第一节项目建设的管理制度第二节项目组织管理(1)建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金第三节管理运行机制三、建立以企业为主体、市场化运作的推进机制建立以企业/商家为主体、市场化运作的推进机制，真正把实惠带给农民，增加农民的收入是关键。第十二章项目实施进度第一节项目建设工期总的为19个月，其中一期为12个月，即2014年11月至2015年11月；二期为7个月，即2015年10月至2016年5月。详细的实施进第二节项目实施进度安排可行性研究报告编制及审批耗时30天，时间2014年11月1日至11月30日；场址地质灾害性评估耗时20天，时间2014年11月30日至2014年12月20日；工程勘察耗时20天，时间2014年11月30日至2014年12月20日；工程设计耗时60天，时间2014年12月20日至2015年2月20工程招标耗时30天，时间2014年12月20日至2015年1月20施工准备耗时30天，时间2015年2月20日至2015年3月20主体建筑工程耗时8个月，时间2015年3月20日至2015年11月20日；基础设施工程耗时耗时3个月，时间2015年7月至2015年10二、二期项目实施进度安排工程勘察耗时20天，时间2015年10月30日至2015年11月20日；工程设计耗时40天，时间2015年11月20日至2015年12月30日；工程招标耗时30天，时间2015年11月20日至2015年12月施工准备耗时20天，时间2015年12月20日至2016年1月10主体建筑工程耗时4个月，时间2016年1月10日至2016年5月10日；基础设施工程耗时耗时1个月，时间2016年3月至2016年4月；竣工验收耗时30天，时间2016年4月至2016年5月。第三节项目实施进度表表12-1项目一期实施进度表阶段序号工作内容进度安排2014年2015年11月12月4月8月9月10月11月前期工作阶段1可研报告编制3地质灾害评价4工程勘察6工程设计7工程招标施工及验收阶段9施工准备阶段主体建筑工程施工基础设施工程施工竣工验收表12-2项目二期实施进度表阶段序号工作内容进度安排2015年2016年10月11月12月4月前期工作阶段1工程勘察2工程设计3工程招标施工及验收阶段4施工准备阶段5主体建筑工程施工6基础设施工程施工7竣工验收第十三章工程招标方案第一节编制依据第613号);(3)《建筑工程设计招标投标管理办法》(建委令2001年第9号);2003年第2号);年第27号);1995年);(8)《XX省招标投标条例》(XX省人大常委会2002年);2005年第88号);人民政府令第68号修订稿草案);第二节招标方案令以及国务院2000年3号令批准发布的《工程建设招标范围和规程察、设计、监理等服务单项合同估算价在50万元人民币以上的；施本项目的建设招标按照2003年国家发展委员会第30号令《工投标单位需具备三级(含三级)以上建筑安装施工企业资质，或者市政工程三级(含三级)以上企业资质，项目经理为三级(含三会议在本区交易中心，评标委员会由业主专家2人，专家库专家5人招投标代理机构须按公平、公开、公正的原则组织完成资审、表13-1招标基本情况表招标范围布媒介不采用招额(万元)备注自行招标公开招标√√√设计√√√√√√√√2√√√情况说明建设单位盖章第十四章投资估算与资金筹措第一节工程概述第一节编制说明及依据(1)本工程方案设计及相关资料：(6)《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(计价格(1999)1283号文);670号文);(9)《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格(2002)125号);通知》(黔价房(2011)69号);(1)本估算第二项费用(其他费用)、第三项费用(预备费),(6)预备费：预备费按第1、2部分费用总值的8%计算。第二节建设投资估算资的63.38%,具体估算详见表14-1。表14-1项目一期工程建设费用估算表序号工程名称单位工程量单价总价(万元)备注1建筑工程销售门面平方米农资库房平方米管理用房平方米2主干道平方米人行步道平方米3室外停车场平方米4绿化工程平方米5其他配套供电工程项1给排水工程项1合计(2)经估算，本项目一期工程建设其他费用是737.90万元，占总投资的20.72%,具体估算详见表14-2。表14-2项目一期工程建设其他费用估算表序号费用名称说明及计算公式金额(万元)备注1土地费用2建设单位管理费部财建[2002]394号)3工程质量监督费相关规定计价4建设工程监理费发改价格[2007]670号)序号费用名称说明及计算公式金额(万元)备注5建设项目前期工作咨询费行规定》(国家计委计价格[1999]1283号)6工程勘察费(一)×1.5%7工程设计费家计委、建设部计价格[2002]10号)8环境影响咨询服务费范环境影响咨询收费有关问题的计价格[2002]125号)9劳动安全卫生评审费(一)×0.5%场地准备费及临时设施费(一)×2.0%工程保险费(一)×0.6%招标代理服务费号)施工图审查费合计(3)预备费(4)项目建设期利息本项目一期建设期利息为120.64万元，占总投资的3.39%。(5)铺地流动资金(6)项目一期总投资经估算，本项目一期总投资为以上(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=3561.40万元。的55.37%,具体估算详见表14-3。表14-3项目二期工程建设费用估算表序号工程名称单位工程量单价总价(万元)备注1建筑工程销售门面平方米农资库房平方米管理用房平方米02主干道平方米人行步道平方米3室外停车场平方米4绿化工程平方米5其他配套供电工程项1给排水工程项1合计总投资的24.16%,具体估算详见表14-4。序号费用名称说明及计算公式金额(万备注1土地费用2建设单位管理费政部财建[2002]394号)3工程质量监督费相关规定计价4建设工程监理费《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(国家发改委、建设部发改价格[2007]670号)5建设项目前期工作咨询费《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(国家计委计价格[1999]1283号)6工程勘察费(一)×1.5%7工程设计费《工程勘察设计费管理规定》(国家计委、建设部计价格[2002]10号)8环境影响咨询服务费《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号)9劳动安全卫生评审费(一)×0.5%场地准备费及临时设施费(一)×2.0%工程保险费(一)×0.6%招标代理服务费《招标代理服务收费管理暂行序号费用名称说明及计算公式金额(万备注办法》(国家计委计价格[2002]1980号)施工图审查费合计(3)预备费经估算，本项目二期的基本预备费为106.38万元，占总投资的(4)项目建设期利息本项目二期建设期利息为64.96万元，占总投资的3.89%。(5)铺地流动资金本项目二期铺底流动资金为170.58万元，占总投资的10.22%。(6)项目二期总投资经估算，本项目二期总投资为以上(1)+(2)+(3)+(4)+第三节资金筹措方案(1)项目总投资经估算，本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82%,工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82%,预备费为345.99万元，占总投资的6.61%,建设期利息共计185.60万元，铺地流动资金376.91万元，占总投资占总投资的63.38%,工程建设其他费用为737.90万元，占总投资的万元，占总投资的3.39%,铺地流动资金206.03万元，占总投资的万元，占总投资的3.89%,铺地流动资金170.88万元，占总投资的(2)项目资金筹措投资的68.88%,地方财政资金1633.34万元，占总投资的31.12%。第四节投资估算汇总表占总投资的60.82%,工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82%,预备费为345.99万元，占总投资的6.61%,建设期利息表14-5项目一期投资估算总表序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注工程建设费1建筑工程销售门面平方米农资车库平方米管理用房平方米2主干道平方米环形道路平方米3室外停车场平方米4绿化工程平方米5其他配套供电工程项给排水工程项序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注二工程建设其他费用1土地费用按照XX县当前土地价格单价定12.5万元/亩2建设单位管理费《基本建设财务管理规定》(财政部财建[2002]3943工程质量监督费相关规定计价4建设工程监理费《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(国家发改委、建设部发改价格[2007]670号)5建设项目前期工作咨询费《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(国家计委计价格[1999]1283号)6工程勘察费(一)×1.5%7工程设计费《工程勘察设计费管理规定》(国家计委、建设部计价格[2002]10号)8环境影响咨询服务费《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨费有关问题的通知》(国家计委、国家环保总局计价序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注格[2002]125号)9劳动安全卫生评审费(一)×0.5%场地准备费及临时设施费(一)×2.0%工程保险费(一)×0.6%招标代理服务费《招标代理服务收费管理暂行办法》(国家计委计价格[2002]1980号)施工图审查费《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》三预备费I基本预备费2涨价预备费四建设期利息五铺底流动资金六项目建设总投资序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注工程建设费1建筑工程销售门面平方米农资车库平方米管理用房平方米02主干道平方米环形道路平方米3室外停车场平方米4绿化工程平方米5其他配套项1给排水工程项1序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注二工程建设其他费用1土地费用按照XX县当前土地价格单价定12.5万元/亩2建设单位管理费3工程质量监督费相关规定计价4建设工程监理费发改委、建设部发改价格[2007]670号)5建设项目前期工作咨询费委计价格[1999]1283号)6工程勘察费(一)×1.5%7工程设计费计价格[2002]10号)8环境影响咨询服务费收费有关问题的通知》(国家计委、国家环保总局序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注计价格[2002]125号)9劳动安全卫生评审费(一)×0.5%场地准备费及临时设施费(一)×2.0%工程保险费(一)×0.6%招标代理服务费《招标代理服务收费管理暂行办法》(国家计价格[2002]1980号)施工图审查费《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》三预备费1基本预备费2涨价预备费四建设期利息五铺地流动资金六项目建设总投资第十五章项目财务评价第一节基础数据销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方米);新建区内道路15330.12平方米；新建室项目计算期10年，2014年11月至2015年11月为一期工程；2015年10月至2016年5月为二期工程。本项目的财务分析按照整第二节成本估算维修费取折旧费的10%;员工工资福利：5人，人均2万元/年。完或摊销完计算，折旧年限为5年，残值率为5%,无形资产的摊销第三节收入及税金估算(1)假设出售面积是总面积的40%:11820×0.4=4728平方米；表15-1可出售房屋收入汇总表序号建筑名称总面积(平方米)可出售面积(平方米)出售单价(元/平方米)(万元)1销售门面2农资库房3管理用房合计(2)假设出租面积是总面积的60%:11820×0.6=7092平方米。表15-2可出租房屋收入汇总表序号建筑名称总面积(平方米)可出租面积(平方米)出租单价(元/平方米/月)(万元/年)I销售门面2农资库房3管理用房合计(3)出售房产的物业管理费收入(4)总收入表15-3各年分摊销售收入表单位：万元项目销售收入0000出租收入费收入0合计二、项目税金及附加估算所得税按15%计算。第四节财务分析(1)评价依据(2)评价原则(3)假设条件项目利润总额合计5222.87万元，所得税按利润总额的15%计的17.89%以上，就可以盈利。从盈亏平衡分析的角度，也说明该项根据项目资本金现金流量表计算得到以下资本金财所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值(ic=7%,万元)投资回收期(年，静态)项目投资财务内部收益率：19.13%(所得税前),项目投资财务内部收益率：16.68%(所得税后),均高于行业基准收益率8%;项所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为783.43万元，净利润为4439.44元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为665.92万元。第五节偿债能力分析根据项目贷款偿还计算，本项目贷款3600万元，于2015年1月次等额偿还本金共900万元，预计在5年内(含建设期18个月)还清所有贷款，还款资金来源由项目盈利。项目借款偿还期为5年(含建设期18个月),属于正常范围内。第六节财务评价结论以上财务分析表明，本项目税后财务内部收益率16.68%,项目税后投资回收期5.9年；总投资收益率14.85%,项目资本金净利润率第十七章项目社会效益评价第一节社会影响分析三、降低直接成本，减少农业风险第二节互适性分析民的生活环境，并且增加他们的就业及择业机会，从而提高收入，改善生活状况。因此农民项目建设普遍持积极态度。二、各级组织对项目的态度及支持程度国家，包括省、县政府今年来出台了多项解决“三农”问题的扶持政策，并给予一系列配套优惠政策。各级政府部门也积极响应，结合本部门的实际，把项目的建设作为头等大事，以空前的热情和效率为该项目建设服务。第三节社会评价结论项目实施具有较多的正面社会影响，对促进区域经济发展、农业结社会效益良好。项目对社会的正面影响明显，与所在地区相互适应，社会风险小，社会可行性较好。第十八章项目风险分析第一节主要风险因素三、资金风险四、政策风险第二节风险等级