物业管理物业手册

带格式的:3.17厘米，底端：2.54厘米]

XX物业管理物业手册

物业手册

（参考稿）

目录

1.0序言.............................................................2

2.0物业部员工岗位职责...............................................3

3.0物业部管理制度..................................................10

3.1物业验收制度...................................................10

3.2入伙装修制度...................................................10

3.3投诉处理制度...................................................13

3.4拜访业主制度...................................................14

3.5清洁管理制度..................................................14

3.6绿化管理制度..................................................35

3.7前台服务......................................................39

3.8业主档案管理制度................................................42

3.9防火管理制度....................................................43

3.10物业管理保险制度.............................................48

3.11有偿服务收费管理制度..........................................50

3.12物业管理的法规根据...........................................50

3.13业主报修制度..................................................53

3.14业主投诉制度..................................................54

3.15社区文化活动管理制度.........................................55

3.16公共场地使用管理制度.........................................55

3.17突发性事件或者特殊情况处理程序...............................57

3.18安全管理制度..................................................60

1.0序言

为保证业主有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，保护及树立企业形象，我们

每位管理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，务必

做到：

1.服务态度，文明礼貌；

2.服务行为，合理规范；

3.服务效率，及时快捷；

4.服务效果，完好满意。

小区管理处负责业主之管理与公共地方的管理工作，在业主事务方面，首要任务

是推动业主的教育，使他们进驻小区后明白要遵守公共规则、爱护公物、保护业

主合法权益、及促进'业主彼此间之睦邻关系。而作为'业主之代理人亦有必要解释

有关之设备及供应之能量，予业主认识。此外，亦要让业主明了水电费分摊计算

方法、电梯与手扶电梯之数量及使用方法及向业主提供之基本设施。另外，亦要

解释有关签署之文件，需办理之手续（如装修手续、物品放行手续）及退场程序

等。编制成业主手册提供予业主参考，继而解释装修守则内之规定，管理处亦要

兼顾公共地方清洁、卫生之保护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。

2.0小区管理处员工岗位

职位：管理处经理

工作大纲：统筹整个圣莫丽斯小区日常管理工作，包含：员工监管、保安、清

洁、维修与保养，同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。

汇报职级：物业总公司

岗位责任：

1.制订本部门工作规划与物品购置预算，定期向物业总公司汇报，并出席项

目组召集的部门会议。

2.组织编制管理预算、年终结算，交物业总公司审核。

3.制订各项管理制度，下达于各级主管与保安主管，组织主持每周工作会议,

听取汇报，布置工作，解决工作难题。

4.定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议,

以检讨及改善圣莫丽斯小区的管理水平。

5.定期提交小区管理报告。

6.解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善服务质量。

7.遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报物

业总公司办公室。

8.协助联络业主，建立良好关系。

9.负责协调、指导部门主任的工作，保证各方面工作的顺利进行。

10.负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意

见。

11.关心员工生活、工作，协调员工之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力。

12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核，签批有关付款单据与员工

聘用合同。

13.制定圣莫丽斯小区设备使用方法及守则。

14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。

15.负责公司重要的公关及重要接待工作。

16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。

17.管理处员工制服安排、处理及监视。

18.定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核。

29.发挥工作主动性，完成物业总公司交办的其它任务。

职位：物业经理

工作大纲：协助管理处经理做好物业管理工作。

汇报职级：管理处经理

岗位责任：

1.协助上级处理日常管理事务，有效地保持圣莫丽斯小区清洁、维修、安全至

最高水准。

2.收取及批阅小区的巡逻报告及每天的投诉记录，熟悉处理进度，如有问题，

迅速改进，之后将资料整理及汇报管理处经理与工程部。

3.巡视小区公共区域，监管部门员工的日常工作。

4.及时报告有关小区设施损坏或者任何意外事件，并完成书面报告，报告务必

客观详尽。

5.协助上级处理业主/租户装修事宜及维修工作。

6.熟练掌握防火防盗设备的使用，并明确处理圣莫丽斯小区之意外事件。

7.礼貌耐心解答客人的查询、投诉、并加以全面记录。

8.与业主/客户保持经常性联系，起到沟通管理处与业主/客户间关系的桥梁作

用。

9.协助管理处经理监察及督导各承判商及清洁公司到圣莫丽斯小区工作及签

发证明，并将资料登记于管理日记簿上。

10.禁止未授权人士使用本小区内任何设施设备。

11.完成记录各单元业主资料，以备查阅，同时具有一定的保密意识。

12.每月填写替班出勤，以供人事行政部参考。

13.负责本部门的安全，消防.，物业管理工作，确保所有消防通道畅通无阻。

14.填报空置单位资料并送交管理处经理。

15.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。

职位：物业助理

工作大纲：负责具体实施所管辖区内的巡视及为业主/客户提供良好的服务。

汇报职级：物业经理

岗位责任：

1.与业主/客户保持经常性联系，起到沟通物业公司与业主/客户间关系的桥梁

作用。

2.准确掌握业主/客户的各方面情况。

3.熟悉公司关于管理、清洁、工程、维修、保安、消防、收费等各方面的基本

情况，解决业主提出的各类有关问题。

4.及时发送物业公司给业主的所有通知与信件，督促业主/客户按期缴纳租金及

各项费用。

5.按照要求巡视小区，检查各部分设施是否完好，并将情况记录于每日报告。

6.定期检查空置区，发现问题及时解决。

7.负责联系维修人员进行维修，并于事后复查跟进维修情况。

8.遇有特殊事件，应及时填写“特殊事件报告”，并立刻联系有关部门进行处理。

9.监督检查各地点的公共区域的清洁状况，遇有严重影响清洁卫生的情况，

立即与清洁部门联系并向上级汇报。

10.配合保安与消防部门保护各地点的安全。

11.监督各装修商按照物业部的装修规定文明施工。

12.熟悉所有消防器材的使用方法，遇有紧急情况与严重事故隐患，能独立采

取应急措施，并立即与部门消防负责人联系，尽快处懂得决。

13.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。

职位：接待员（前台）

工作大纲：负责解答业主/客户问询，做好前台接待工作。

汇报职级：物业经理

岗位职责：

1.熟知业主/客户情况，清晰熟悉小区各方面的基本情况，留心观察来往客人的

需要，热心解答客人提出的各类问题。

2.问询台直线电话为投诉及内部专用电话，在接到投诉或者有关电话后，应做

好记录，并立即反映给有关部门。

3.遇有重要事宜须通知业主/客户的。

4.与清洁人员合作，共同保持小区的清洁卫生。

5.认真保护小区秩序，劝阻施工人员、出租车司机不要在小区滞留。

6.每日下班前应作好与保安员的交接工作。

7.认真填写好工作日记。

10.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。

职位：保安经理

工作大纲：负责整个圣莫丽斯小区保安、消防工作，包含制订保安计划、保

安及消防中心的运作与监管，及协助处理投诉事宜。

汇报职级：管理处经理

岗位职责：

1.制订圣莫丽斯小区的整体保安计划，及保安员编制。

2.为配合各期业主的迁入，提供保安建议。

3.协助物业部做好小区装修监管工作。

4.耐心接待业主/客户或者员工提出的各项要求，及时处理并反馈。

5.与市公安、消防.、安全局定期联络，协调有关圣莫丽斯小区的保安问题。

6.负责整个圣莫丽斯小区的保安运作，以达至最高水平。

7.负责统筹及策划整个小区的消防工作,包含组织义务消防队、安排消防演习，

联系消防部门及监督消防监控中心，确保其顺利运作。

8.熟悉掌握圣莫丽斯小区保安监视装置及功能，做好下属员工的治安、消防教

育及培训工作。

9.定期、按时检查各部门，落实治安消防承包制度情况，加强各部门的安全、

消防防范工作，对重点部门采取一定措施，发现问题及时与有关部门联系。

10.如有发生突发事件，应立即赶到现场，保护好现场，并配合有关部门做好调

查工作，同时报告物业部经理。

11.每天按规定时间巡视检查小区安全、消防设备并做好记录，查验各班的巡逻

记录。

12.定期向管理处经理汇报有关圣莫丽斯小区保安情况及作出建议。

13.同意管理处经理委托，处理各项职责范围内的工作。

14.负责圣莫丽斯小区保安人员的编制计划，参与招聘保安员的面试，对保安队

伍人选要坚持标准，不徇私情，对保安队伍的进展与建设负有全面责任。

15.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。

职位：保安领班

工作大纲：协助保安经理搞好圣莫丽斯小区的治安、消防等工作。

汇报职级：保安经理

岗位职责：

1.执行圣莫丽斯小区的保安工作，包含保安/消防岗位值班、公共区域巡逻、

提供紧急支援、调查一切业主/客户的投诉。

2.记录一切有关圣莫丽斯小区保安的事故，提交保安报告及特别事故报告。

3.协助保安经理检查保安员巡视情况、消防检查工作、巡逻记录情况。

4.安排及检查下属员工出勤、仪表、工作等情况。

5.督促下属员工做好访客记录。

6.协助保安经理做好员工治安、消防培训。

7.如发生突发事件，应立即赶到现场，及时处理问题，保护好现场，并配合有

关部门做好调查工作，同时报告上司。

8.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。

职位：保安员

工作大纲：执行圣莫丽斯小区管业处有关治安、消防等工作。

汇报职级：保安领班

岗位职责：

1.提早15分钟到岗，做好交接班工作。

2.保持仪表整洁，举止、言语礼貌。

3.当班前不得饮酒，吃异味食物。

4.执行圣莫丽斯小区的保安工作，包含保安/消防岗位值班、公共区域巡逻、

提供紧急支援、调查一切业主/客户的投诉。

5.记录一切有关圣莫丽斯小区保安的事故，提交保安报告及特别事故报告。

6.监视小区的活动，维持小区的秩序。

7.监视电梯运作，繁忙时协助疏导。

8.做好访客登记、询问事宜。

9.做好各项记录及用对讲机与其他岗位联络。

10.巡逻小区公共区域、机要重地及停车场。

11.填写小区巡查报告。

12.发现事故，及时予以监控，并迅速报告有关部门及时疏散业主/客户，并确

保业主/客户及员工安全。

13.熟悉各类消防知识，熟练使用各类器材。

14.如无需要，一律不得进入与己无关的场所。

15.下班前，由当班主管集中评估当日工作情况后，才可下班。

16.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。

3.0物管部管理制度

3.1物业验收程序

3.1.1验收准备工作

a)在未验收前，管理处经理须联同工程主任与进展商、承包商招开协调

会议；

b)由承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表与组织架构；

c)管理处经理组织管理处各部门制定楼宇接收联检方案，提交进展商审

批。

d)按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行参照检查，发现产

权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知进展商及/或者承包商提供。

3.1.2移交验收

1、按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进行参照检查；

2,发现设备设施与移交清单不符或者有缺漏的，管理处应以书面形式通知进

展商及/或者承包商予以解决。

a)对各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查结果记录在《接管

检查记录表》中，对发现的问题应书面通知进展商/及承包商予以解决。

b)将所有有关资料归档。

c)在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，管理处应报进展商

及/或者承包商限期解决。

3.2业主入伙装修

3.2.1业主入伙程序

为了使管理处各管理员熟知业主入伙程序流程，能迅速地办理业主入伙

手续，特拟定如下入伙程序流程如下：

a）业主按进展商发出入伙通知书，按时带齐各类资料到本管理处办理各

类事项。

b）到小区管理处办理手续。

1、业主应出示证明：

1］本人身份证明的原件及复印件。

2］《购房合同》（原件及复印件）。

3］代理商资格证书及代理书。

2、若业主本人未能亲临，委托他人办理.，被委托人应出示的印件:

1］由业主本人签署的委托书原件及复印件。

2］被委托人身份证明原件及复印件。

3］《购房合同》（原件及复印件）。

3、管理处应办事项：

1］验明来客身份证明。

2］将上述业主/客户资料复件存档。

3］填写业主资料登记表。

c）管理处与工程部同业主进行验收。

1］管理处携带锁匙协同工程部与业主前往验收单元。

2］根据验楼表格所示进行讲解。

3］填写物业移交表（业主签名）。

3.2.2业主二次装修申请程序

为了您能清晰地熟悉业主二次装修管理程序，能顺利优质地为业主办理

装修事项，拟定业主二次装修管理流程如下：

a）管理处与工程部同业主办理装修申请。

1］业主提交二次装修申请表。

2］与业主承包商会面，熟悉具体装修程序。

3］承包商提交二次装修图纸。

b）工程部审批业主所提交资料。

工程部对业主资料提出整改意见，报管理处经理审批以上业主提交资料

所办理的手续是否妥当之后，请业主或者其承包商进行整改。

c）业主到管理处办理的手续。

1］办理装修期间临时出入证。

2］办理《施工许可证》。

3］办理动火证，配备灭火器。

4］提供《施工管理条例》、《违规处罚条例》、《告业主书》。

d）业主进入装修阶段，工程部定期检查装修情况，保安部经常性检查

安全事项，管理处经常督导装修卫生情况并协调业主与各部门的关

系。

e）业主装修完毕手续。

1］提交竣工图，报管理处审核。

2］工程部提交审核意见。

3］工程部验收业主装修完的设施。

4］关于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。

5］工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。

f）业主将验收单、临时出入证、工程部签署的意见书送财务部，财务

验明，按章归还出入证押金。

g）工程部将落实遗留工程通知业主整改完毕后，三个部门意见书，管

理处经理审批后方可到财务部退还装修押金。

3.3投诉处理须知

3.3.1如何有效避免投诉？

1］参与施工监理.，使工程质量多一份保证。

2］物业管理处在开发单位竣工后从技术角度、法律角度验收，并办理

书面的交收手续，避免日后引起投诉。

3］签订全面的管理合约，明确管理处与业主或者使用人的权力义务，

防止以后不必要的烦恼。

4］对物业的设施安排合理的日常保护、检修，使事故减少到最低点。

5］经常开展反馈调行便民服务，熟悉信息，及时发现问题解决问题。

6］对业主或者业主入伙时应及时交予管理合约、业主手册、装修须知,

并予以解释，降低投诉率。

3.3.2处理投诉

1］开通投诉热线：

2］详尽记录投诉人姓名、单元号名称、联系电话。

3］耐心听取客人投诉，禁止以任何理由或者借口推卸责任。即使错误

在本身，亦不可当面指出，业主/客户态度即使很坏，亦不可顶撞

业主/客户，并记下投诉内容。

4］关于业主的设诉，能当场做出解释应当场给业主解决，若不能马上

处理的应记下投诉人的姓名、事件的通过、投诉对象与投诉人的联

系方法、业主签字，并告知解决的期限，以便及时告诉结果。

5］应感谢客人指出的不是之处，对客人提出的建议表示感谢，并把事

件提交到有关部门进行处理或者报上级主管审批。

6］关于某个人违纪的投诉，应全面登记投诉的事件通过、证明人与证

物、投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查，确保事实

的准确性，在依照事件的大小提请有关部门给予处理。

7］投诉处理完毕致电或者走访业主/客户，询问其对处理结果是否满

意，是否有别的建议，并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。

觊范用语：|

您好！请问我们能为您做些什么？

非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见,

我们会及时把处理结果通知您

您是否对处理结果感到满意

您是否还有什么要求

有什么能够帮忙

3.4拜访业主

1拜访业主的目的

对业主的拜访是管理处众多业主事务中一项重要的工作，管理处管理

人员通过定期对业主的拜访达到下列目的：

1］加强管理处与业主的感情联络。

2］加强沟通，让业主配合，协助管理处工作。

3］提高管理处管理质量，及管理人员的服务质素。

2业主拜访内容

1］让业主熟悉物业管理处的运作。

2］倾听业主对物业管理处管理方面的建议与意见。

3］熟悉业主对物业设施合理性方面的要求。

3业主拜访的流程

3.5清洁管理

3.5.1卫生清洁工作标准

|走廊及入口区域

1］地面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑。

2］柱面无灰尘，防火门亦无灰尘。

3］扶手梯、栏杆上无灰尘。

4］场内椅子、花盆上无尘、无污。

5］玻璃清洁无污迹，无水珠，无手印。

6］垃圾箱经常保持清洁，无过多的垃圾，对垃圾筒进行定期消毒。

7］指示牌上无灰尘。

8］咨询台上无灰尘。

忸生间|

1］卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。

2］镜子明净，光亮，无灰尘，无污尘，无手印，无水迹。

3］电镀设备保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑。

4］墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物。

5］卫生洁具齐全，无玻损。

6］保持卫生间空气清新，无异味。

7］保证有足够厕纸、香精球及洗手液。

8］杂物桶经常保持清洁，垃圾不得过半。

9］卫生间木隔板无尘、无水迹。

10］下水道口无集水。

楼道清洁I

1］楼道墙纸干净，无污迹，踢脚板无尘土。

2］楼道两侧及电梯间上方的排风口无尘土。

3］楼道地台做到无杂物，无尘土。

4）电梯厅地面无污迹，水迹、无纸屑、尘土、毛发，清洁，光亮。

3.5.2清洁步骤

卫生工作的内容范围、工作程序，使其各项卫生清洁工作井然有序地

进行，根据实际情况制定本制度。

1.工作内容

1］地面层

2］各地点的入口与公共走道

3］各层公共走道内的扶手栏杆

4］各入口处的扶手电梯的扶手及不锈钢表面

5］总台

6］公告牌、导示牌、导购牌、休息椅

7］电梯的不锈钢门、电梯间地面、外部玻璃遮罩

8］卫生间

9］安全出口楼梯及扶手

10］植物、花卉、盆缸

11］所有墙面、墙柱

12］天花、吊顶

2.时间安排

3.清洁工作步骤：

地面层清洁|

1）上午换好工作服装，到管理处签到。

2）由保安将各辖区楼门打开。

3）清洁员到各地点准备清洁工具。如遇雨天，应在商场入

口处铺上防水踏垫。

4）地面层清洁员负责将公共走道，与大门入口的垃圾清扫

干净，保证地面无纸屑。

5）用拖把反复拖抹磁成地面，确保地面光亮整洁无脚印。

6）清洁前台卫生先用湿布后用干布将台面擦拭干净。

7）擦拭大堂前台的导示牌、休息椅等，确保台面与椅面无

尘、光亮，不锈钢架柱光亮、无手印。

8）负责将地面层扶手电梯清洁干净，包含清洁扶手、不绣

钢表面做到扶手干净、无灰尘，不绣钢表面光亮、无手

印。

9）清洁地面层二个入口处的玻璃门窗，确保入口处玻璃窗

清洁光亮、无水迹、无手印、无污渍。

10）清扫地面层的各个安全走道及楼梯，先打扫一遍再用湿

拖把将地面拖干净。

入口处地面清阔

1）每天将地面清扫干净，确保地面无纸屑。

2）用铲刀将地面不易清除的脏物铲干净。

3）每周一次，用洗地机将入口处的地面清洗干净。

陂璃门窗清阔

1）用湿布将入口处玻璃门擦拭一遍，稍高的玻璃门用A字铝

合金梯辅助。

2）遇有不易用抹布清洁的脏物，可用玻璃刮刀辅助清洁。

3）用玻璃刮将玻璃上的水滴刮试干净，使之光亮、无灰尘、

无手印。

4）用地托将地下的滴水抹干。

肤手电梯清情

1）用湿保洁布擦拭扶手电梯之扶手，使之干净、无尘。

2）用细扫帚将扶手梯的踏步清扫干净。

3）擦拭扶手电梯的铝合金面、边板及镜面，使之光亮、无灰

尘、无手印。

4）清洁玻璃，使之光亮、无手印。

惯运电梯清洁|

1）打扫电梯之地板，使之无纸屑等杂物。

2）分别用干、湿拖布拖抹地面，保证无脚印。

3）清洁电梯之不绣钢门及内部墙壁，使之光亮、无浮尘、无手

印。

4）清洁天棚，使之无尘、无蜘蛛网。

歌手栏杆的清洁|

1）清洁扶手栏杆上的不绣钢扶手，使之光亮、无浮尘、无手印。

2）用鸡毛婵婵去栏杆上的灰尘，每日用湿布擦拭一遍栏杆。

|办公室清阔

1）将办公室窗打开，保证空气流通。

2）打扫办公室及会议室地面卫生，保证地面清洁，无纸屑。

3）用吸尘器将地毯清吸干净。

4）关闭办公室所有玻璃窗。

5）整理办公室桌面材料，使之整齐，并将办公椅推到桌下。将

办公室内的办公桌面及立柜先用湿布，后用干布擦拭干净。

6）用拖把将办公室内两玻璃门之间的走廊拖抹干净。

7）用抹布擦拭玻璃窗、房门做到无污尘、无手印、无水迹。

H生丽洁|

1）卫生间清洁用洁厕剂清洗大小便池。

2）用清水洗尽，并喷上除臭剂，做到无异味。

3）按顺序擦拭面盆，水龙头、台面、镜面、烘手机，做到器具

保持的明净、光亮，镜面台面无水迹，水龙头无斑迹，烘手

机无灰尘。

4）清洁墙面，可用鸡毛惮抹掉墙上灰尘。

5）补齐卷筒纸。

6）清倒垃圾，换上新的垃圾袋。

7）喷洒适量的空气清新剂，保持空气清新。

8）地面用清水冲湿后用地板刷，刷干净，再用拖把抹干，做到

无脚印。

9）检查是否有遗漏处，不要遗忘工具。

|垃圾处理|

1）收集所有业主垃圾到垃圾车。

2）将垃圾运送到垃圾房。

3）收集整理垃圾房。

4）地库清洁。

4）地库每周清扫2次。

5）地库垃圾的清扫要做到地面无纸屑等其他可见的脏物。

4.保洁工作步骤

保洁的目的即是确保以上清洁项目随时达到清洁标准.

H生间的保滔

1）用清水清洗小便池、坑位、喷上除臭剂。

2）检查并补充卫生纸。

3）检查烘手机是否完好。

4）用清洁布擦台面、镜子、水龙头等，保持清洁光亮。

5）用拖把清洁地面，保证无水迹、无脚印。

6）用空气清新剂喷射，保持卫生间空气清新。

7）公共走道的卫生保洁。

8）如遇见地板有垃圾纸屑等杂物，应及时清扫，确保地面

无杂物。

9）不时地用大堂尘拖拖抹地面，确保地面清洁、光亮、无

脚印。

10）发现不洁之处立即清扫。

清洁周期性工作|

1］用水冲洗停车场地面（每周一次）。

2］电梯按扭及电视屏幕（每周用洒精消毒一次）。

3］消毒垃圾箱（每周一次）。

4］擦拭、清洗花槽（每周一次）。

5］大会所外墙玻璃3米下列（每周清洁一）。

6］后广场地面（每周冲洗一次）。

7］前广场地面（每天冲洗一次）。

8］前广场红砖（每周用洗地机清洗一次）。

9］大会所前、后、侧门雨棚（每周清理一次）。

10］擦拭、清洗、擦亮天花照明灯件（包含拆装）（每月一次）。

11］清洗天花部件（每月一次）。

12］擦拭、清洁消防闸（每月一次）。

13］会所消防通道（每周拖拭一次）。

14］清理暗沟、明沟（每周一次）。

15］样板房地毯吸尘（每周一次）

16］A24样板房后花园及采光井水池（每周清洗、换水一次）。

17］看楼通道（每周冲洗一次）。

18］人工湖边沿（每周清扫一次）。

19］清理消防栓内垃圾（每周一次）。

20］电梯门槽坑的清洗（每月一次）。

21］拂去墙身表面的天花的灰尘（每月一次）。

22］擦拭、清洗照明灯盒（外部）（每月一次）。

23］擦拭清洗磨光厕内门及柜面（包含壁脚线）（每月一次）。

24］完全清洗磨光厕内门及柜面（包含壁脚线）（每月一次）。

不定期清洁遇

1］根据业要紧求清洗业主/客户内场地。

2］每年5月及11月对场外墙外玻璃进行清洗，使之保持干净、整

洁。

一殊清洁工作|

1］雨天的清洁工作

A］遇到雨天，应在小区要紧出入口放上防水地毯。

B］在入口处准备好防水雨套，提供给业主/客户使用。

C］随时随地将各层、各区的水滴拖抹干净，防止业主/客户

摔

倒。

D］按照清洁步骤的内容，将其他地点清洁干净。

2］呕吐的清洁工作

A］如有发生'业主/客户的呕吐现象，发生在哪一区，该区的

清洁员工应迅速赶到呕吐地点。

B］将地上的呕吐物清洁干净。

C］用湿拖把将地面拖抹干净。

3.5.3清洁设备管理制度

区5.31清洁设备领用、操作制阖

1］领用制度

A］会所清洁用品由专人负责领出库由清洁主管负责分发并填写

明细表；

B］设备原则上谁使用，谁保管，谁负责；

C］领用设备务必填写领用登记表；

D］领用设备时，领用人自行检查设备的完好程序，因检查不细，

造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责。

E］使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。

F］因作用不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿。

G］归还设备时，务必保证设备完好无损，内外干净，如有损坏应

及时报修，并在领用簿上注明损坏情况。

2］操作制度

A］在设备使用前，熟悉设备的性能、特点、功率。

B］操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或者因电线卷入

正

在操作的设备中而损坏设备。

C］各类设备严格按照使用说明正确操作，正确使用。

D］设备使用后，按要求做好清洗、保养工作。

3.5.3,2清洁工安全操作规程|

1］牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。

2］清洁人员在超过2米高处操作时，务必双脚踏在凳子上，不得单脚

踏在凳子上，以免摔伤。

3］清洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。

4］清洁人员不提私自拔动任何机器设备及开关，以免发生意外事故。

5］清洁人员在不可能使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生

意外事故。

6］清洁人员应该严格遵守防火制度，不随意动用明火，以免发生火灾。

7］在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。

3.5.4清洁物料领用制度

为了计划各部门收入支出，增收节支，使各项物品物尽其用，发挥最大效

率特制定本制度。

3.5.4.1日常清洁用具的领甬|

1］每层可开发一单独房间，用于存放常用清洁工具。

2］常用清洁工具由清洁主管办理领用手续，按实际需求分配给清洁员

工。

3］申领的工具可存放于工具间，所用工具自行保管，需要使用时自行

取用。

4］清洁工具损坏影响使用的，可再行领用，领用时需以旧换新。

5］使用工具中，应爱护清洁工具。

6］工具使用完毕后清理干净及时放回工具间，不可随意放置或者丢

弃。

3.5.4.2|消耗品物料的领面|。

1］消耗品物料，要紧是指各类清洁剂、空气清新剂、香皂、卫生纸等

消耗性用品；

2］消耗品物料由清洁主管办理领用手续，按实际规定分发给清洁员使

用并签名；

3］批准领取的清洁用品务必为清洁专用，不能挪为他用或者者私用，

-经发现，按规定处理；

4］所领取物料若一次使用未完，可暂时存放于工具间内，待下一次使

用时取出再用，不可随意浪费。物料用完后，再行到仓库领取；

5］清洁员工所领用的物料，使用应厉行节约，避免随意浪费；

6］禁止清洁人员私人使用清洁用品；

3.5.5清洁卫生监督检查制度

严格的监督检查，是保证清洁作业计划、责任制、管理制度等贯彻落实

的重要手段。监督检查通常使用员工自查、管理员巡查与部门主管抽查

的“三查”相结合的方法。

3.5.5.1“三查”制度|

1］员工自查。每个员工都要根据操作规范与要求，对自己所负责的区

域、项目不断地进行自查，发现问题，及时解决。

2］管理员巡查。管理员应把巡回检查作为自己的要紧工作，每天对自

己管区内所有部位、项目进行巡回检查，不得少于四次。

3］部门主管抽查。由部门主管或者组织有关人员联合检查，每日抽查

不得少于两次，部门主管应协同上级领导或者有关组织人员定期联

合检查。

3.5.5.2］“三查”的要亲

“三查”一要认真，二要高标准。假如不认真走马观花有问题也看不

见；假如标准不高，熟视无睹，检查了也不顶用。此外，还要做到下

列四个结合：

1］检查与教育、培训相结合。检查者发现问题后，不论是工作质量问

题、操作规范问题，还是员工行为规范问题，不仅要及时指出纠正，

还要帮助员工分析原因，耐心地给员工进行教育、培训，以防止同

类问题不断重复出现。

2］检查与奖励、惩处相结合。管理员巡查或者部门主管抽查时，可采

取加减分的办法，对员工进行奖罚，月底根据员工的分数，确定员

工的奖金。

3］检查与测定、考核相结合。检查不单单是检瓷卫生标准，还包含

测定、考核等内容。

4］检查与改进、提高相结合。作业现场应定期对“三查”的发现问

5］题进行分析，针对问题，找了原因，提出改进措施，予以解决。

清洁管理审核（每月小区巡视表）

巡视日期巡视人员

标准

优评语

清洁部能够差

1.清洁部观感、整洁

2.员工上、下班登记

3.每日工作分布表

4.督导巡查报告

5.清洁物资/日用品：

A.领取、交收登记

B.派发、签收登记

6.每日工作训令

7.员工用餐/休息处理

8.每日垃圾处理

9.员工制服登记

10.员工人事记录

11.员工每月考勤

12.临时员工招聘记录

13.清洁机械用品储存

管理员签名：清洁公司签名：管理处经理签名:

3.5.6化粪池清理程序及注意事项

3.5.6.1作业程序

1.雇用吸粪车；

2.用铁钩打开化粪池盖板，再用长竹杆搅散化粪池内杂物结块层；

3.把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内；

4.启动吸粪车开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。

5.盖好化粪池盖，用清水冲洗现场与所有工具。

6.每年清理一次或者视具体情况而定。

3.5.6.2注意事项：

7.在化粪池井盖打开后10-15分钟人不得站在池边，禁止在池边点火或

者吸烟，以防沼气烧伤人。

8.人勿下池工作，防止人员中毒或者陷入水中。

9.化粪池井打开后工作人员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖,

以防行人或者小孩掉入井内发生意外。

10.吸粪作业时，防止弄脏工作现场与过往行人的衣物。如使用长工具应

须设红色警告标志防止伤人。

11.在作业时区周边，设立围栏及告示牌。

3.5.7大厦外墙的清洁管理规程

3.5.7.1范围

各幢房屋的外部墙壁，玻璃、花园外围墙。

3.5.7.2标准

清洗后表面无灰尘、污迹、锈迹，无因清洁剂化学反应而造成外墙变色、

粉化等。

3.5.73清洁时间

每1年清洁1-2次。

3.5.7.4作业程序

4.1检查各清洁作业施工现场，重点检查天台上的悬挂支撑物是否牢固，制

定作业方案（或者委托合同）；

4.2做好充分的准备，并提早3天公布“施工通知”；

4.3正式施工前，要求全面检查吊绳、安全带等的性能，保证各项设施的

绝对安全；

4.4在作业范围很多于5米外围设置警示牌，并用围带围住，至少有1名

员工在地面守卫，同时天台也要配置1名员工，以防无关人员进入施工

现场并防止污水飘落而给行人造成不便；

4.5所有的施工作业人员在作业中绝不准进入业主单元内：

4.6作业人员务必穿着整齐的衣服、鞋，戴好安全帽，并佩带好安全带，

安全绳务必绑在天台上稳固的地方，每条安全绳只供一个人使用；

4.7作业所用的工具务必用细绳或者袋装好绑好在吊绳上，以防坠落地面;

4.8遇下雨、打雷、刮大风等恶劣天气，应立即停止作业，并妥善收拾好

吊绳、围护带与警示牌等；

4.9作业全部完成，及时清理好现场，并出通知告之业主。

35.7.5将清洗情况，填写在《房屋外墙清洗情况报告书》上，交管理处备案归档。

3.5.8卫生消杀管理规定

3.5.8.1目的：

为了规范卫生消杀工作程序，净化环境。

358.2范围

管辖区域绿化带、下水道、化粪池、设备房、办公房、公共卫生间、车

库垃圾筒等。

3.5.8.3卫生消杀工作计划的制定

1.专业消杀公司主管制定卫生消杀工作计划安排。

2.消杀工作计划应包含下列内容：

①消杀对象；

②消杀区域；

③消杀方式选择与药物计划；

④消杀费用预算。

⑤消杀时间。

3.5.8.4灭蚊、蝇、婶螂工作

1.每月进行两次灭虫消杀工作。当苍蝇、蚊虫、螳螂、老鼠等生长旺季

时，可根据实际情况，参照各标准作业规程的要求进行消杀。

2.消杀区域：

①各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围；

②大厦的四周；

③各部门办公室；

④公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域；

⑤员工宿舍。

3.消杀药物通常用太康、灭害灵、灭害灵、敌百虫、菊脂类高效低毒的

药剂喷洒。

4.消杀方式以喷药触杀为主。

5.喷杀操作要点：

①穿戴好防护衣帽；

②将喷杀药品按要求进行稀释注入背式喷雾器里；

③对上述区域进行适度喷洒。

@用铁钩打开市政下水道井盖，化粪也井盖进行喷杀，并完工后盖好井

盖。

6.喷杀时应注意：

①梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或者单元的门面上；

②员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上；

③不要在客户出入高峰期喷洒。

④因灭杀需要打开的地下井盖，除害人员离开之前务必及时将井盖盖

好，防止发生意外事故：

7.办公室及配套设施应在下班及营业结束后进行，并注意：

①关闭门窗；

②将药液喷在墙角、桌下或者壁面上，禁止喷在桌面、食品器具上。

8.灭杀一经完成，及时安排清洁人员对座椅、扶手、办公室的桌椅进行

一次擦拭清洁，防止皮肤接触中毒；

3.5.8.5灭鼠

1.灭鼠工作每月应进行两次。

2.灭鼠区域：

①楼宇四周；

②员工宿舍内；

③常有老鼠出没的区域。

3.灭鼠方法要紧采取投放拌有鼠药的饵料、粘鼠胶与老鼠笼。

4.饵料的制作：

①将米或者碾碎的油炸花生米等放入专用容器内，鼠药通常选用老鼠喜

欢的食物；

②将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上；

③制作饵料时作业人员务必戴上口罩、胶手套，禁止裸手作业。

5.提早灭鼠日三天以公告形式通知各用户，提醒业主教育好自己的小孩，

不要捡食地下的食物，并于实施前.1天对有儿童的单元再次口头作一

次通知；

6.在灭鼠区域投放饵料应注意：

①先放一张写有“灭鼠专用”的纸片；

②将鼠药成堆状放在纸片上；

③尽量放在隐蔽处或者角落、老鼠经常出入的位置（如绿化带、鼠洞口

等）与小孩拿不到的地方；

④禁止成片或者随意撒放。

⑤用水泥、砂石拌成混凝土，将老鼠洞封住。

7.投放鼠药务必在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。鼠

药的投放避免置于单元门口或者过道明显位置，以防意外；

8.灭鼠的次日开始寻找死老鼠的尸体，及时处理，并不断跟进，防止腐

烂发臭；

9.一周后，撤回饵料，期间注意捡拾死鼠，并将数量记录在《灭四害记

录表》中。

3・5・8・6消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洁保管。

3.5.8.7消杀工作标准

1.检查仓库或者地下室，目视无明显蚊虫在飞。

2.检查商铺、车库与办公室，目视无苍蝇滋生地。

3.检查室内与污水井，每处蝉螂数不超过5只。

4.抽检楼道无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%,

鼠洞每2万平方米不超过1个。

3.S.8.8消杀工作的管理与检查

1.消杀工作前:清洁主管务必详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。

2.清洁主管应每次检查消杀工作的进行情况并将工作情况记录于每天

工作日记中。

3.清洁主管现场跟踪检查，确保操作正确。

4.保洁部主管应每月汇同有关人员对消杀工作按检验方法与标准进行

检查，并填写《灭四害记录表》。上述资料由部门归档储存一年。

本规程执行情况作为保洁部有关员工绩效考评的根据之一。

3.5.9道路清洁管理规程

3.5.9.1范围

物业范围的所有汽车道、人行道、道路两旁的花基及路沿。

3.5.9.2标准

地面无垃圾、沙土、水渍、痰迹、污迹、顽渍等。

3.593作业规程

1.每天早上7：00点与下午15：00点之前分别对管辖范围进行一次全

面的清扫；

2.每天从早上7：00点至下午18：00点，每小时循环保洁一次，对有

污迹的路面及时用水进行冲洗；

3.每周对所有路面用清洗机冲洗一次，清除路面及花基石面的油渍、污

迹；

4.每周擦抹路旁花基侧面花池灯的百叶饰片一次，清除饰片上的污迹与

灰尘；

5.每次台风或者雨后，要及时清扫路面的垃圾、树枝落叶、积水及杂物；

6.任何人发现清洁问题要尽可能通知清洁人员当场予以处理；

7.清洁人员对路面造成严重清洁污染的问题，需及时上报管理处协商处

理。

3.594注意事项

8.负责道路清洁的人员在进行清洁工作时，要注意来往车辆，确保安全;

9.清扫路面时，要留意过往行人，避免将垃圾灰尘扫向路人身上。

1().路面清扫后的垃圾与杂物需及时清运处理，避免造二次污染。

3.5.10垃圾清运与垃圾收集管理规程

3.5.10.1范围

管辖范围的垃圾筒及用户生活垃圾。

3.5.10.2标准

垃圾筒及地面目视无污迹、周围无积水、无腐烂变质发出的臭味，垃圾筒

内平常的垃圾不能超过筒内容积的2/3。

3.5.10.3工具配备

1.手推式垃圾收集车两部，车厢内设黑色大塑料袋，外部设帆布上盖；

2.3~5只大号垃圾筒；

3.区外垃圾清运点安装水龙头一个，准备5米长胶管I条；

4.拖把、地擦、拖把桶各1只。

3.5.10.4作业程序

(-)垃圾收集

5.每日定于晚上20：00分开始逐户上门收集垃圾；

6.2人同时进行，各用1部收集车，分东、西两条路线，逐个倾倒垃圾

筒内的垃圾与收集各户门口放置的生活垃圾；

7.每装满一车后即用盖布盖好，防止垃圾或者汁液流淌出来，运送到清

运点装入大垃圾筒待装车；

8.关于装车时散落在地面的垃圾或者汁液，要及时清扫或者用拖把拖干

净；

9.日常临时清理的垃圾，同样运送到清运点装入大垃圾筒，并盖好筒盖,

以防滋生蚊虫：

(~)垃圾清运

1、垃圾收集运送到清运点后，即开始装车，装车时要注意尽量不破坏包装

袋，以免汁液外流；

2、每日清运完垃圾后，务必要用去污粉、地擦放水擦洗清运点地面、垃圾

收集车、工具等，保持清洁；

3、每日工作完成后将清洁好的工具有秩序地摆放在清洁器具存放点。

3.5.11对专业清洁公司服务质量的监操纵度

3.5.11.1监控办法

1.日检

助理（领班）对清洁服务质量每日进行检查，并将检查的结果记录

在《清洁服务日检查表》上；

2.周检

随选一天，由助理、领班、清洁公司驻本区负责人一起进行检查，并填写

《清洁服务周检表》；

3.月检

每月的月尾，由公司技术部派员、管理处经理、助理、领班参加，对管辖

范围环境卫生状况进行一次全面的大检查，将检查结果记录在《清洁服务质量

月检表》上。

3.5.11.2质量考评

每月一次，对当月日检、周检、月检的结果，参照《清洁服务委托合同》

中的〈清洁服务标准》进行总结考评。考评成绩作为整体清洁服务质量的根据。

3.5.11.3处理办法

4.对以上检查中发现的轻微不合格项目，及时通知清洁人员予以处理，

并做好记录，清洁人员接到通知后处理的时间不得超过1小时；

5.工作量较大的项目，填写“报事单”，清洁公司须按“报事单”上规

定的时间内完成并回复管理处；

6.如每月出现日检四次、周检两次有不合格项目的，报经理及公司技术

部，并按《清洁服务委托合同》的有关条款进行扣罚处理。

7.对日常检查或者月检不符合要求的限期清洁公司进行整改，对未按期

进行整改的务必进行扣罚处理，并报呈业主/业委会。

3.6绿化管理

3.6.1绿化的作用

舒心愉悦的环境是促进消费的一大重要因素.

1绿化、美化生活，修身养心。

场外绿地是人们休闲、娱乐、体育锻炼的场所，所起到丰富生活、

消除疲劳令人身心愉悦。

2美化生活。

绿化种植对建筑、设施、场地能够起到衬托、显露作用，美化环境。

3保护环境。

绿化能够净化空气、吸附尘埃与有害气体减少空气中细菌及放射性

物质，阻挡噪声，有利于环境卫生。

4营造良好环境

小区内部绿化点缀能营造一个良好的环境。

3.6.2绿化分类

1外部绿化草坪及植物。

2内部盆栽植物。

3.6.3场内外绿化管理规定

1人人都有义务保护场外植物、绿地及场内盆栽植物。

2不准攀折植物及在树上扎拉。

3不准损坏花坛、绿地及花木保护设施。

4不准人为践踏绿地与车辆跨越。

5不准在绿化地带堆放杂物。

6不准在绿化带内设置广告招牌。

7当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的，按政府有关规定进

行罚款处理。

3.6.4小区内部盆栽植物的管理

1施肥

根据花卉植物的不一致生长发育时期的特殊要求，追施化学肥料，

并保证在场内无异味的散发。

2换盆

根据花苗的大小与生长速度快慢选择相应的花盆、套缸，在小区管

理处力所能及的范围内执行（绿化公司协助）。

3浇水

根据植物的特点，每日或者隔日浇水。原则是：水温与室温要接近,

浇水一定要浇透，盆土应经常保持湿润，不要过干、过湿，也不要

时干、时湿。

4采摘阳光

光处进行一定的光与作根据花卉耐阴喜阳程度与生长情况习性，经

常性将一些喜阳花卉移到阳面。

3.6.5小区外部草坪植物的管理

1浇水量

根据不一致的季节、气候，与草皮生长期、植物品种决定浇水时间

（上、中、晚）与浇水量。

2施肥

根据土质、植物生长期、植物品种与培植需要，决定施肥种类及用

量大小。

3清除杂草及松土

根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进

行相应的松土以利草皮的生长与规范。

4修枝整形

根据植物的形状，以利观赏为目的，依植物品种及生长情况等因素

进行修剪整形，但此一项目通常在冬季进行。

5除虫

根据病虫害发生规律初实施综合治理，通常在病虫率高时，施以药

剂杀死病虫，以确保植物良好生长。

6禁止事项

禁止踏入草坪并在树枝上吊拉、折枝、悬挂物件，严禁铁线紧箍树

干，影响树木生长，严禁任何人员在草坪内以体育锻炼为形式损伤

植物。

7防止损坏

加强宣传教育及保安巡视，树立告示牌，防止人为的毁坏，作到预

防在先。

8定期洗尘

由于草坪紧靠道路，人与车辆流淌多尘土飞扬，会影响树木生长与

美化效果，故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。

3.6.6小区内外绿化管理应达标准

1.植物盆内无烟、杂物、叶面、枝干；无浓厚浮灰，保持叶色翠绿。

2.各类植物无枯萎、凋谢现象。

3.盆缸清擦干净、无污、无渍。

4.草坪修剪整齐，无高低不平现象。

5.枝叶修剪齐整，无杂乱现象。

6.草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。

7.各类植物无病虫害。

8.严格管理草坪禁止人为踏坏，影响美观。

绿化工作审核小区巡视表

巡视日期巡视人员

标准

园林绿化优能够劣评语

1.园丁上、下班打卡情况

2.园丁园艺技术情况

3.树苗、花苗培植、

保养

4.每日工作程序是否明确

5.时花、季花养护情况

6.园艺工具、用品管理情况

7.警告牌：采装置载花草，

有无制作

8.花圃围栅情况

8.工作区域情况

9.灌木、乔木浇水

10.草坪养护

11.植物造形修剪

12.

13.

14.

15.

16.

17

18.

19.

20.

21.

22

23.

24.

25.

26.

27.

28.

3.7前台服务流程

前台交接班流程

紧急救护

服务质量投诉

3.8业主档案管理制度

管理处的服务过程是小区运营的最基本的构成部分。负责公共区域各地点的各项

服务场地管理，也是面对业主各类服务关系。管理处的工作质量的优劣还会影响

到日后业主对管理公司的形象。

1.管理处的要紧业主管理任务：

管理处的要紧任务就是“服务”。只有健全业主档案及服务内容，才