中央财经大学课件资产评估第2章-资产评估程序与基本方法

2024/8/13第二章资产评估的程序和基本方法2024/8/13主要内容1.资产评估的程序（了解）2.成本法3.市场比较法4.收益法掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章基本要求2024/8/13（1）明确资产评估业务基本事项委托方、产权持有者、评估报告使用者资产评估目的评估对象和评估范围价值类型评估基准日评估报告使用限制评估报告提交时间及方式评估费、支付时间和方式其他事项 1.资产评估的程序2024/8/13（2）签订资产评估业务约定书（合同）（3）编制资产评估计划评估工作的总体思路和详细实施方案现场调查评估的技术路线和方法需要收集的资料及收集渠道时间和费用计划人力资源配备进度安排（4）对评估资产的核实和实地查勘产权状况和技术状况（资产新旧程度、运行状况、质量等）1.资产评估的程序2024/8/13（5）收集与资产评估有关的资料收集渠道：市场、当事方、政府部门、各类专业机构等产权证明文件：如土地使用证、房屋产权证参照物特性及其市场交易信息技术资料（见教材）（6）评估估算分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法选取相应模型、参数综合分析初步评估结果采用多种方法，确保评估结果的客观准确性1.资产评估的程序2024/8/13（7）编制和提交评估报告内容和格式应当遵循《资产评估准则——评估报告》提交前与委托方进行必要沟通（8）资产评估工作底稿归档管理类工作底稿操作类工作底稿纸质、电子文档评估底稿档案至少保存10年1.资产评估的程序2024/8/13资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。2024/8/13《国际评估准则》指出评估市场价值最常见的方法包括市场比较法、现金流折现法（收益资本化或收益法）和成本法《国有资产评估管理办法》规定资产评估方法主要有四种，重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法基本与国际通行方法相同清算价格法是我国特有方法，实践证明不是很有用评估方法无所谓先进和落后，只要能够获得满足价值类型的方法都是可行和有效的资产评估基本方法：成本法、市场比较法、收益法

资产评估方法总体概述2024/8/13资产评估的基本方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场比较法收益法现时2024/8/132.1基本思路以待评估资产的重置成本，扣除从资产形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的各项价值损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对待评估资产的价值进行分析和判断重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所付全部成本2.成本法2024/8/132.2基本方法资产评估值＝待评估资产重置成本待评估资产重置成本—实体性贬值功能性贬值经济性贬值＝×成新率或2024/8/132.3基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜在理性投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

资产的价值取决于资产的成本2024/8/132.4理论依据（1）资产的价值取决于资产的成本。资产成本越高，相应的资产价值越大，二者在质和量的内涵上是一致的。（2）资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。2024/8/132.5基本前提（1）被评估资产处于继续使用状态（2）应当具备可利用的历史成本资料（3）形成资产价值的耗费是必须的2024/8/132.6操作程序搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定待评估资产的重置成本2024/8/132.7重置成本及其估算方法2.7.1重置成本含义重置成本一般可分为复原重置成本或更新重置成本复原重置成本(reproductioncostnew，复制品成本),一般称重建成本，指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产所发生的成本更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），一般称重置成本，指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本 2024/8/132.7.2复原重置成本与更新重置成本的异同更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。

2024/8/132.8重置成本的估值方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法复原重置成本更新重置成本2024/8/13(1)重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的成本项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法，成本一般分为直接成本和间接成本计算公式

重置成本＝直接成本＋间接成本

建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用2024/8/13间接成本的估算间接成本=人工成本总额*成本分配率间接成本=直接成本*间接成本相对于直接成本的比率间接成本=工作量（工时或工日）*单位工作量的间接成本例1某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费1000元，直接安装成本为900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往经验安装间接成本相对于直接安装成本比率一般为50%，计算该机器设备的重置成本2024/8/13例2被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？解：（1）计算直接成本:购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本:间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本:重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）2024/8/13（2）物价指数法基本原理在资产历史成本基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数分类物价指数个别物价指数综合物价指数2024/8/13物价变动指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年环比价格指数）2024/8/13物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高（比如计算机）。2024/8/13例1

某项资产购建于1995年10月。账面原始价值为20万元，现评估期1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数为120%和160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价上涨指数为33%，计算该资产的重置成本。例2

某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。要求：计算该机床2009年的重置成本2024/8/13重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）

重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合计

31.72024/8/13（3）功能价值法基本原理是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。理论假设资产生产能力与其成本之间存在相关性（线性关系）资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，则购建成本也应相同。2024/8/13资产重置成本=待评估资产的生产能力*[参照物的重置成本/参照物的生产能力]资产重置成本=参照物的重置成本*[待评估资产的生产能力/参照物的生产能力]

参照物功能价值待评资产重置成本（单位生产能力）2024/8/13例1某面粉加工厂生产线的重置成本为70万元，年生产能力为3000吨面粉。待评估面粉生产线的年生产能力为4500吨面粉，假设面粉生产线的生产能力和价格呈线性关系，计算该资产的重置成本。（4）规模经济效益指数法假定待评估资产的生产能力与价值呈非线性关系资产重置成本=参照物的重置成本*[待评估资产的生产能力/参照物的生产能力]xX为经验数据，称为规模经济效益指数2024/8/132.9各项价值损耗及其估算2.9.1实体性贬值含义使用和自然力导致的物理性能下降而引起的贬值决定实体性贬值的因素使用时间使用率，也叫利用率（使用强度）资产本身的质量维修保养程度估值方法（1）观察法

根据专业知识和工作经验来判定资产的实体性贬值率计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

=重置成本×（1—成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）根据资产已经使用过的年限与总可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）

×[实际已使用年限÷总使用年限]

名义已使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％指资产从购进使用到评估基准日的年限，依据会计折旧年限确定（实际已使用年限+尚可使用年限）2024/8/13例：某机器设备购建于2000年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天运转时间为8小时，由于其生产的产品自2000年年初至2004年年末（50个月）在市场上供不应求，此期间设备处于超负荷使用状态，每天实际运转时间为10小时，自2005年初正常使用，现以2006年10月30日为评估基准日，计算（每年按360天计算，每月按30天计算）：该设备的名义使用年限该设备的资产利用率该设备的实际使用年限2024/8/132.9.2功能性贬值含义新技术的推广和使用引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。

超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本

注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，旧设备在营运成本上高于新设备。

超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：

生产效率是否下降

维护保养费用是否增加

材料消耗是否增加

能源消耗是否增加

操作工人数量是否增加2024/8/13举例某待评估生产控制装置运行需要6名技术操作人员，而目前新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员人均工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上述材料测算待评估资产的功能性贬值2024/8/13功能性贬值的估算步骤比较待评估资产与同类新资产的年营运成本差异（工资耗费、材料及能源耗费、产品质量等方面）确定净超额运营成本：注意考虑避税效应估计待评估资产的剩余使用寿命以适当的折现率对超额净运营成本进行折现，其现值即功能性贬值估算值2024/8/132.9.3经济性贬值含义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命估值方法：资产使用基本正常时，一般不考虑2024/8/132.9.4成本法相关估值方法总结各种价值损耗评估方法实体性贬值功能性贬值——折现法经济性贬值（一般不考虑）观察法使用年限法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法复原重置成本更新重置成本评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2024/8/132.10成本法——简单视角评估价值=重置成本*成新率成新率的估算观察法由专业知识和经验丰富的工程技术人员综合考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率经济实用年限法成新率=[剩余经济实用年限/(实际已使用年限+剩余经济实用年限)]修复费用法通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需的修复费用占资产重置成本的成本来确定贬值率，继而求出成新率成新率=1-贬值率=1-修复费用/重置成本成本法方法体系成本法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法观察法使用年限法

修复费用率法

各种价值损耗评估方法实体性贬值功能性贬值——折现法经济性贬值（一般不考虑）观察法使用年限法3.市场比较法3.1基本思路

市场比较法是指通过比较待评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。

市场比较法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一

3.2基本原理资产的替代原理3.3基本前提：

1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场

2、参照物及其与待评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。3.4操作程序确定待评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。3.5常见评估方法

直接比较法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或与待评估资产取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

（1）直接比较法1、如果与待评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。

直接比较法应注意以下问题：

类调整比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与待评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。（2）类比调整法关键字：客体、参照物、差异、调整类比调整法基本计算公式：待评估资产评估值＝参照物交易价格×调整系数待评估资产评估值＝参照物交易价格×（1±调整率）1.时间因素

时间因素是指参照物交易时间与待评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数

参照物的主要差异因素2.地域因素

地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×地域因素修正系数

3.功能因素

功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×功能差异修正系数

4.交易情况。

交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况（如破产清算、关联交易等）。交易条件主要包括交易批量、动机（买者急于想买，卖者急于想卖等）等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易情况修正系数

5.个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×个别因素修正系数如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估价值＝参照物价格×交易时间差异修正系数

×地域因素修正系数

×功能差异修正系数

×交易情况修正系数

×个别因素修正系数优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。3.6市场比较法的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例1某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2012年9月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？案例1分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。案例2分析:由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。案例3分析待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元）案例4待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。案例4分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场比较法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率为：参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)2024/8/13指把待评估资产的预期收益通过适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法基本原理评估人员站在购买者角度进行思考该资产能够在未来为持有者带来持续收益购买者所付出的代价不超过该资产未来收益的现值一般公式4.收益法2024/8/13Ai表示第i年的预期资产净现金流，r表示折现率常用公式年资产净现金流不变时后付年金(普通年金）的现值P=A[1-(1+i)-n]/i=A（P/A,i,n)P=?A012345特殊情况：（1）永续年金无限期支付的年金,如无期限债券、优先股P=?A012……mm+1…..P=A[1-(1+i)-n]/i若：n趋向无穷大，则p＝A/i

P=A×（P/A,i,n-1)+A5P=?A01234P=?012345（2）现付年金(预付年金）的现值（3）延期年金(递延年金）最初几年没有收付款项，后期若干期等额收付款项P=?A012……mm+1…..m+nAP=A×(P/A,i,n)×(P/S,i,m)2024/8/13年资产净现金流等比率递增时

A1A2An∞AtV＝＋＋。。。＋＝∑

(1+r)1(1+r)2(1+r)nt＝1(1+r)t123t

A0A0（1＋g）1A0（1＋g）2A0（1＋g）3A0（1＋g）tV

V＝A0（1＋g）/（r－g）

2024/8/13例：某企业尚能继续经营6年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元（假设折现率为8%），计算：（1）该企业作为一项整体资产的评估价值；（2）假设该企业将持续经营下去，预期年收益为900万元，现转让，计算其评估价值2024/8/13预期资产净现金流的估算计算思路资产未来预期收入-经营管理成本（销售费用、维修费、管理费用、保险费、税费、原材料费用、工资等）注意：不包括折旧和融资成本费用，折旧为非付现费用（无实际现金流出），融资成本所蕴含的风险体现在折现率的估计中折现率的估算含义：投资者投资于一项资产的期望报酬率，它是机会成本或资本成本（或货币时间价值）的体现计算方法2024/8/13折现率的估算计算方法市场比较法：通过调查和分析市场上相似资产的投资收益率，来确定待评估资产的投资期望报酬率资本资产定价模型（重点讲解）主要解决了风险报酬定价