浅谈连锁超市选址的商圈分析方法

选址的商圈分析方法[摘要]现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。本文分析了影响商圈的因素，提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术。[关键词]超市选址商圈分析GIS技术中国的连锁超市业态飞速发展，先后出现了一大批如北京联华，上海华联等本土超好又场。无论是外资超市还是中资超市在近年来都加大了开设新门店的步伐，例。任何一家超市的开设第一个面对的都是选址问题。近几年来，我国加快了为了便于招商引资，各城市在新建或改造城市项目时就考虑到了城市商业圈，这为很多连锁超市的进入提供了便利的条件，但是这样的商圈对于那些急跑马圈地的零售业巨头们来说还是杯水车薪，供给远远小于需求。于是为了设新店的需要，各家零售企业都将选址放在了首要位置。选址首先要做商圈分析。因为它表明了未来超市所进行销售的空间范围，以及该超市吸引顾客的区域范围。商圈分析有两个部分即：广义商圈分析(经济、人口、政府规划政策等)、狭义商圈分析，在这里则探讨的是狭义商圈分析。客愿意到本专卖店购买产品的距离与相应的时间，通常情况与本得对在商圈范围内给予充分的调查。以下是对商圈进行调查时常关注的三大要点：人口、竞争品牌、基本费用等。1.人口调查。人口调查的内容包括该区域的人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量的大小等。两个要点主要是确定销售的终端与产品的结构。如：沈阳、大VS出小、区域小差异大对商场极象。温州、成都、株州等南方地区的各个城市虽也有商场，但是消费者对连锁费信任远远超越了北方地区那种现象；另外中西部地区与沿海地带的各个城市极大差距，因而在产品结构上有很大的不同，比如在鞋行业中西部地区的注塑市场消费，而在沿海地区以长三角市场为例则更注重的产品款式和产品休闲趋势。人流量的大小调查主要是就地城市街区的氛围营造，也是决定是否开店的主要因素。，同在一个街区不同地段因人流量的分流造成的营业额也就大不相2.竞争品牌。竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富，那么就很容易吸引顾客的高度聚区域的市场容量，当然这是选择的重要场所。如：重庆沙坪坝商圈的大洋百这个品牌在当地市场的享有较高的商誉。分析，也将预示着未来的市场提升。如：长沙商业步行街的女装连纷跟进相继出现了淑女屋、江南布衣等品牌。3.基本费用。基本费用调查的调查要素主要有：转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。1.商业信誉。信誉好的商店,其商圈规模会比同行业其他商店大。2.经营规模。商店的经营规模越大，商品经营范围越广，花色品种越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。3.商品种类。经营日用品的商店的商圈较小，经营选购品、特殊品的商店的商圈较大。离越大，它们各自的商圈也越大。但是，店毗邻而设，顾客因有较多的选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大。5.顾客流动性。顾客流动性大，光顾商店的来源会更广，商店的边缘商圈因此会扩大，从而整个商圈规模会扩大。6.交通地理状况。商店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。7.促销活动。商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,吸引更多的边缘商顾,从而使其商圈规模扩大。1.零售引力法则。零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。具体可用如下公式计算。市商圈的限度。2.商圈饱和度。测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营成功的概率较高。商圈饱和程度可以用如下的饱和指数来反映。业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用GIS技术，但有不少企业已经开始这方面的尝试，例如上海联华、北京物美等。件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。要定性考虑，又需要定量分析。通过分析、比较，我们得出了超市选址的一般性规律和选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状环境等，其主要步骤有:第一步，在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再做进一步分析。域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置。(1)地形特点。①用地形状(图上表示的实际形状);②用地的可进入性(是否临街);③用地的视觉可见性(是否临街、有无交叉路口);④用地面积(可在图上量算得到)。(2)人口状况。①家庭户数;②人口文化程度(初等、中等、高等);③常住人口数量;④人口密度;⑤人口收入状况;⑥人口年龄结构(青少年、中年、老年);⑦人均月零售消费支出。(3)城市设施状况。①学校(数量、学生人数、消费水平);②中小企业(数量、职工人数、收入状况、消费水平);③政府机关(数量、编制人数、收入状况、消费水平);④娱乐场所(数量、人口保有量);⑤大型车站(数量、运量)。(4)交通条件。①车流密度;②人流密度;③停车场数量;④道路宽度(可在图上量算得到)。(5)竞争环境。①商店数量;②商店面积;③营业额;④消费人口保有量。起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。2.利用GIS进行超市选址分析的优势。(1)决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决策。(2)用户可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层和叠加，同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式，有利于决策的科学化。(3)通过专题地图的分析，用户能够快速发现可利用的市场空间；用户在确定预选位户输入信息的不同进行模拟分析和评估预测，找出优选方案，并以定性和定量的方式将结果反馈给用户，极大地提高了用户的决策效率。(4)用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印，方便分发和使用。具有重要的意义，在进行选址分析时要以便利消费者为首要原则，从、购买精力、购买费用的角度出发，最大限度地满足消费者的需了存在的基础。现代社会的变动才能生存。利用商能够使决策更加科学化、直观化，同时还可