房地产企业财务风险防控案例研究-以五华奥园广场有限公司为例

目录第1章绪论 61.1研究背景和意义 61.1.1我国房地产发展进程 61.1.2本课题的研究意义 61.2文献综述 61.2.1国内研究 61.2.2国外研究 71.3课题研究方法和内容 71.3.1研究方法 71.3.2研究内容 8第2章房地产企业财务风险的理论综述 102.1财务风险的涵义 102.2房地产企业财务风险的成因 102.2.1内在因素 102.2.2外在因素 10第3章房地产企业财务风险识别的基本方法 123.1财务报表法 123.2财务指标分析法 12第4章奥园地产财务风险分析 134.1奥园集团基本情况简介 134.2影响奥园集团筹资风险的财务指标分析 134.2.1短期偿债能力指标分析 134.2.2长期的偿债能力指标分析 144.2.3营运能力指标分析 154．3影响奥园集团投资风险的财务指标分析 164.3.1盈利能力指标分析 174.3.2发展能力指标分析 174.4奥园集团筹资风险 184.5奥园集团投资风险 19第5章奥园地产防范财务风险的对策及建议 205.1防范筹资风险的对策及建议 205.1.1提高短期偿债能力，减少库存压力 205.1.2调整筹资结构，进行融资创新 205.1.3减少应收账款，提高资产周转率 215.2防范投资风险的对策及建议 215.2.1科学的进行投资组合 215.2.2分析市场行情，寻找投资良机 225.2.3确定长期财务指标的体系建设 22参考文献 23致谢 23房地产企业财务风险防控案例研究-以五华奥园广场有限公司为例摘要：近年来，房地产开发商发展迅速，其产生的利润无法估量。另外，伴随的风险也是巨大的。房地产开发商应根据业务风险的分类及其影响因素进行讨论，特别是从房地产开发商的项目投资和融资风险问题入手，以更好地识别公司的财务风险。并联系实际的房地产开发商，以找出导致房地产开发商经营风险的根本原因。客观清晰地提出了相关的预防措施，以提高公司的使用价值和竞争力，以使房地产开发商在当今独特的社会形势下发展稳定的身心健康。关键词：房地产，宏观调控，市场CaseStudyofFinancialRiskPreventionandControlofRealEstateEnterprises-TakingWuhuaAoyuanPlazaCo.,LtdasanExampleAbstract:Inrecentyears,realestatedevelopershavedevelopedrapidly,andtheprofitstheygenerateareincalculable.Inaddition,theaccompanyingrisksarehuge.Realestatedevelopersshoulddiscussaccordingtotheclassificationofbusinessrisksandtheirinfluencingfactors,especiallyfromtheperspectiveofrealestatedevelopers'projectinvestmentandfinancingriskstobetteridentifythecompany'sfinancialrisks.Andcontacttheactualrealestatedevelopertofindouttherootcauseoftherealestatedeveloper'soperatingrisk.Objectivelyandclearlyputforwardrelevantpreventivemeasurestoimprovethecompany'susevalueandcompetitiveness,sothatrealestatedeveloperscandevelopstablephysicalandmentalhealthintoday'suniquesocialsituation.Keywords:Realestate,Macro-control,Market第1章绪论1.1研究背景和意义1.1.1我国房地产发展进程我国房产行业在过去40多年发展，经历了计划经济的按需分配到改革开放初期开始由市场决定的房产商品化，在这40年里，有小部分人因为房产及时“上车”实现了阶级跨越，也让大家看到了房地产行业这个市场的前景，大量资金涌入市场；2000年到2015年期间，从一线城市到三四线城市都经历了放假的飞跃，很多房企实现了百亿、千亿的销售额。经历了这些历程，房市如今已趋向于稳定发展，这个是经济发展的必然趋势。1.1.2本课题的研究意义综上可看出，房地产企业在国民经济中的重要性，反应着当下市场环境。房地产企业的典型特征是前期投资较大，中期资金回笼较慢、后期有着非常可观的回报且具有风险较高的体系。房地产行业的经验模型也与常规的企业不同，有着资产负债率高、前期投资额大且整个生产周期长的特殊性。基于此房地产企业应该做好财务管理，有效治理经营过程中由于其特殊性带来的风险且具备相应的应对能力是保障一个房产企业健康发展的基本。所以，房企中财务风险管理工作显得极其重要，为能在激烈的市场竞争中得到长久的可持续的发展应结合自身实际，把财务管理工作放在首位。本文会以奥园集团为例，总结其发展过程中面临的财务风险，分析其形成的原因的基础上提出合理的建议。1.2文献综述1.2.1国内研究我国对企业财务风险的研究起步较晚，究其原因跟我国改革开放前的计划经济有关，在改革开放前我国在计划经济体制下，市场调节机制失能，企业在经营过程中遇到的风险均由国家承担。改革开放后，市场调节起到左右，国家宏观调控虽仍处于主导位置但不再计划经济。这时学术界开始对企业财务风险进行了研究，在我国比较有代表作用的研究应是1989年刘恩禄和汤谷良发表的《论财务风险管理》，这篇论文系统地分析了我国财务风险形成因素，对企业财务风险进行定义，财务风险的特征及应对办法。1.2.2国外研究西方学者对企业财务风险管理的研究起步比国内早很多，国外的企业风险管理有一套完整的发展体系，从古典组织理论西方学者对财务风险相关理论的研究，19世纪29年代，古典组织理论是创立者，法国人亨利法约尔著有《工业管理与一般管理》一书，该书中尽管没有使用“风险管理”这一词汇，但已正式把风险管理思想引入企业经营管理领域。在此后的一百多年里，没有形成完整的风险理论体系。直到20世纪50年代，风险管理问题真正在西方工商业企业中得到重视并被推广。在企业财务管理这个方面，马科维茨、夏普、米勒先后研究了财务风险理论，为以后发展的企业财务风险防空起到奠定作用。1.3课题研究方法和内容1.3.1研究方法本论文在撰写过程中主要运用了以下两种研究方法：1.文献研究法通过研究该公司在财经网披露的上市财报结合《时代金融》，《财经》等相关财经文献及案例获取有用的信息并通过查阅整理在财务管理方面发表权威学术的理论和研究成果结合奥园集团的实际情况总计分析。2.案例分析法本文将以奥园集团作为案例研究对象，目的是通过奥园集团近几年面临的财务风险采取了哪些措施，最终得到的成果如何。再结合财务风险管理的相关理论对其进行分析，并作出对其有效的建议及防范措施。1.3.2研究内容房地产行业的经营模式较为特殊，整体经营活动需要充足的现金流动，在生产前期需要大量的资金投入且拿地成本愈发高，生产周期长资金回流慢。资金密集型是房地产行业是重要特征，从资金的来源对企业财务风险进行划分可划分为：筹资风险、投资风险、资金回笼风险。(1)筹资风险。资金驱动是我国房地产开发的主要动因，我国现行模式下企业自持资产都被用于支付土地款，而对于购买土地后的开发更多是采用房产预售及融资手段来给予解决。由此可看出，从金融机构融入资金是房地产企业资金链中的重要一环，基于此在与金融机构达成共赢的协议下高负债率的资金成本在因为销售没有达到预期资金回笼慢而带来巨大的财务风险。当企业不顾不能到期偿还本金且高举债进行经营将有比较高的财务风险。这种模式下带来的连锁反应为当债务较高时利润率必然高，这样用资成本就变高，高成本下的企业经营上的压力不小若无本身流动资金的支持及销售回款不及时的情况下就会导致资金链断裂从而产生筹资风险。(2)投资风险。所谓投资风险在房企投资经营过程中因房企开发生产周期较长，不确定因素较多，企业的投资是否得效经营成果是否利好都起到决定企业命脉的影响。当这些不确定因素对企业产生不理影响的时候，导致企业回笼资金无法达到预期经济效益，无法偿还债务就导致了投资风险。事实上是我国大多房企都存在为了得到高的回报率在前期进行大规模筹资活动集中投资大量资金，在追求高回到率的同时往往容易忽视房产开发投资是否符合当前市场行情，对项目在该市场的可行性分析评估是非常必要的，投资项目的成熟详尽的市场调研，符合市场的产品以及投入资金的合理性都是决定这个投资活动的成效。若过度预期导致缺乏准确市场调研时所带来的资产负债率过高无法及时偿还贷款，债务负担沉重，市场反应低于预期收益，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。(3)资金回收风险。房企在开发经营过程中财务风险还表现为资金回收风险这一表现形式。其特诊为企业开发的产品没有得到市场热销，在销售决策和销售手段上有所不足导致企业去化率低资产回收缓慢，而企业又因在开发前期的高资金成本和大量的集中的资金投入使得流动资金的回收于流动资金的缺口不能达到平衡的状态，偿债能力下降，资金支出剧增压力而陷入财务困境，最终导致企业商誉受损无法持续经营而破产。本文将从房地产企业的投资风险、筹资风险、资金回笼风险三个方面进行研究，在投资初期对需要大量资金的投入风险企业应如何解决，如何利用市场及银行进行筹资而使得企业承担最小的风险，根据当下政策进行资金回笼。拟提出房地产企业在经营过程中由于资金回正所面临问题的解决方案。论文第一章主要概括中国房地产市场从萌芽到发展成熟的过程，从萌芽期市场机制体内房地产行业如何迅猛发展占领国家经济支柱地位后，国家宏观调控对房地产行业起了什么影响；第二章根据本文的案例—奥园集团分析国家宏观调控下，房地产行业有何财务风险，企业应如何防范，在国内经济体制中得到发展何生存。第三、四章着重分析本文案例企业采用了哪些方案，这些方案带来的经济效益起到什么作用。最后进行横向对比，总结归纳提出有效建议。第2章房地产企业财务风险的理论综述2.1财务风险的涵义在我国，财务风险在狭义上来讲只是指的筹资风险，就是说企业用举债来经营的风险。在广义上来讲不仅仅只是筹资风险，还是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。企业的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中，筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险。2.2房地产企业财务风险的成因2.2.1内在因素房地产企业财务风险的成因应有企业自身经营的内在因素和经营环境导致的外在因素分析。内在因素又因房地产企业本身的特殊性决定，如上文所提到的房企在开发经营前期要投入大量资金，资金注入集中且规模较大，生产开发周期长进而导致资金回笼速度缓慢，经营杠杆大财务风险高。前期企业入场开始后在相当一段时间内资金很难回收回来，若无长线的资金支持企业破产的风险还是很大。而对企业本身而言，除了前期投入资金剩余的自持资金，剩余资金就靠预收楼款，融资贷款、抵押借款等资金周转，在这资金架构中，自持资产比例低，大都是经营杠杆带来的负债，所以企业风险就加大了。2.2.2外在因素影响房企的外在因素，在于房企在国家经济结构中的特殊性，国家经济政策、市场反应机制对企业有举足轻重的影响，当国家宏观调控才用紧缩经济手段，放入市场贷款额度少，贷款利率高，购房政策限制房贷首付撑数高时企业去化率低进而增加企业的财务风险。若项目所在市场利好，国家采取宽松政策，银行现金充足且人民生活水平收入水平都较高的情况下，房产则成为人民提高生活质量、投资理财跑赢通货膨胀的首选，这样的市场对企发展是有相当大的促进作用的。第3章房地产企业财务风险识别的基本方法3.1财务报表法财务报表法是通过对企业上市财报披露的数据进行分析，通过甄选和分析对该企业的资产和经营活动预测会面临的风险。一般企业所披露的报表包括资产负债表、现金流量表、损益表，企业财务报表分析法就是在这些报表数据的支撑下进行的分析。一般企业发生的每一笔业务都会反应在报表上，资产与负债的比重、资金的流动性、资产的变现能力、项目经营的销售能力都能通过披露数据的分析得出结论。在这些数据的支撑下得出的财报分析都是能准确反应且合理预计企业在各种市场机制下面临的风险并能提出合理的财务建议、资产规划。3.2财务指标分析法财务分析是指对公司的经营状况和经营效益进行总结和评估。关键包括运营能力指标值分析，债务偿还指标值分析，运营工作能力指标值分析和发展工作能力指标分析。通过对指标值的分析，我们可以看到房地产开发商存在的一些问题，在很多方面都有所改善，并合理地预防了他们的经营风险。还可以将其与近两年的财务分析进行比较，并且可以总结为不足，并且可以通过多种方式加以预防。第4章奥园地产财务风险分析4.1奥园集团基本情况简介中国奥园于1996年在广州成立，2007年在香港联交所主板上市，2019年其旗下健康生活集团也在香港联交所主板上市，2019年销售规模突破千亿。秉承“构筑健康生活”品牌理念，以房地产开发为核心，纵向发展相关产业，目前已构建“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大业务板块，是一家覆盖华南、中西部核心区、华东和环渤海区域以及中国香港、中国澳门、澳洲、加南大等国家和地区，聚焦国内，深耕粤港澳大湾区多元化企业集团。中国奥园所宣称的战略布局是“一业为主，纵向发展”，以房地产业务为核心，致力成为世界一流的健康生活综合服务商。4.2影响奥园集团筹资风险的财务指标分析财务分析中危及筹资风险的关键是短期债务偿还指数值，长期债务偿还指数值和盈利能力指数值。短期内偿还债务的普及是指公司偿还到期债务的能力。如果短期内还债情况不佳，则公司的运营技术人员将需要筹集资金以偿还债务。否则，将增加公司筹集资金和造成风险的难度系数。长期债务还本付息与短期债务还本付息类似，这主要体现在公司承担债务和偿还债务的能力上。公司的偿债能力越强，债务人的担保水平就越高，筹集资金就越容易。资产和偿还债务减少了筹集资金的风险。盈利能力决定了公司的盈利能力和偿债能力。强大的盈利能力可以加快公司的资产周转率，使资金迅速兑现，并筹集自筹资金。在筹集资金时，自筹资金的份额将减轻公司的会计承诺。4.2.1短期偿债能力指标分析2018年奥园地产集团的现金比率和流动比率：现金比率=快速资产/营业利润=281.46/198.56=1.49表3-12018年与同行业其他企业对比企业奥园招商中粮保利流动比率1.491.751.721.87行业平均水平1.83与行业公司的流动比率奥园房地产投资与其他制造业相比，房地产开发商普遍拥有资产转移的能力较弱。2018年，房地产行业的平均现金比率为1.81。与平均数据相比，奥园地产集团的流动比率略低。与同行业的其他公司相比，奥园地产的现金比率也较低，这表明奥园地产集团的偿债能力仍然较弱，许多银行贷款必将承受巨大的经营风险。流动比率=（流动资产-库存）/营业利润=（281.46-188.1）/198.56=4.46表3–2与同行业比较的速动比率企业奥园保利招商中房速动比率0.440.450.490.59房地产行业主要是负债经营的，产品的建设周期比较长，存货的价值大，因此房地产行业的速动比率也在较低的水平上。根据以往经验可知，速动比率保持在1：1的水平上是比较正常的，短期偿债能力就有比较可靠的保障，速动比率过低，企业的短期偿债风险就较大。奥园集团的速动比率不太低，但是与同行业的其他企业相比还是不占优势的。4.2.2长期的偿债能力指标分析对于在售房地产开发商，主要是通过对长期偿债指标价值的分析，来判断其能否在房地产公司基础建设的全过程中确保现金流，并判断其是否有能力偿还长期借款，为公司做好基础工作筹集资金。奥园集团2018年相关长期偿债指数值分析：净资产收益率=总负债/总资产×100％365.44/671.52×100％=62.9％62.9％的净资产收益率该比率表示债务人的资产与所有资产以及公司资产与债务人的权益之比。通常，低于50％的净资产收益率的企业一般为良好，表明该公司的偿债能力很强。奥园集团62.5％的资产是通过不同的债券融资来筹集的，其他36.3％是现有资产，这表明奥园集团的绝大部分是由外部的贷款筹集的。表3-3 2014-2018年奥园地产资产负债率年份20142015201620172018资产负债率54.44%57.64%58.96%63.62%63.9%从表中可以看出，从2014年到2018年，奥园集团的净资产收益率增长缓慢，表明公司的偿债额有所下降，偿债风险有所增加。快速资产比率=快速资产总额/市场总值=281.46/571.52=49.25％资产负债比率=未分配利润总额/总市值=204.03/365.44=55.83%债务比率=短期借款总额/债务总额=146.98/365.44=40.22%从以上数据中可以得到：奥园集团的财产流转仍然比较好，基本上，大多数财产是速动资产。但是，流动负债所占比例很大，这表明债务资产仍然是长期股权融资过程中的重要组成部分，长期债务偿还压力太大。4.2.3营运能力指标分析获利能力可以帮助公司利用财产来获利。营业指标值反映了公司的营运资金状况。流动性越高，资本周转率越快。高物业资本周转率与强大的债务偿还能力相匹配。奥园集团2019年盈利指标值分析：总资产周转率=主营业务成本/平均库存商品账户余额=66.8/179.6=0.37一般而言，库存商品周转率越高，表明公司主营业务利润增加，房地产行业市场销售总数增加，市场销售能力强。2018年房地产行业的总资产周转率在制造业中平均为0.35，而奥园集团2018年为0.37，高于制造业的平均水平，这表明奥园集团拥有强大的销​​售和营销能力的能力。但是，少量库存无法考虑客户的要求，这可能会导致供应紧张。应收账款周转率=主要收入/平均应收账款余额=98.63/11.42=8.46应收账款周转率=全额/应收账款交易率=全部/8.46=43.5表3-42015-2018年奥园地产应收账款周转率年份20142015201620172018应收账款周转率9.728.57从表3-4可以看出，2014年至2016年，奥园集团的应收账款交易率呈下降趋势，但从2016年至2008年又出现了一次跳跃。说明奥园集团可以把握极限，完善现行的收付政策，减少收付与市场销售之间的时间，立即防范风险，提高短期还款能力。然而，奥园集团2014年应收账款的交易率为8.46，不及与同行业其他公司竞争的其他公司。公司应进一步制定相关的现行政策进行改进。流动性总资产周转率=98.63/261.16=0.3776固定资本周转率=98.63/260.3=4.4总资产周转率=96.62/528.3=0.18流动性总资产周转率和固定资产周转率将具有相同的水平。这两个值越大越好。2014年，房地产行业上市公司的平均市场周转率是0.25，而奥园集团只有0.18，表明以总市值产生的主营业务收入的销售额远低于行业平均水平。制造业。可能是因为奥园集团在商品库存方面的投资拥有大量资产。如果能够有效地进行准备，则总市值周转率已提高到必要水平以上。4．3影响奥园集团投资风险的财务指标分析危及奥园集团经营风险的关键指标值为经营能力指标值和发展趋势工作能力指标值。坦率地说，房地产开发商的经营能力是指上市公司获利的能力。债务人可以根据利润状况来区分公司偿还债务的能力。投资者还可以依靠运营能力指数值来区分公司是否可以保护其资产并确定其项目投资头寸。重要。发展趋势工作能力指标值的关键是公司扩大业务规模和综合实力的潜在工作能力。发展趋势越强的工作能力意味着公司财产经营的规模越来越大，公司融资的效果也越好。但是，扩容还应考虑速度和质量的发展趋势，以防止盲目扩容项目投资扩容而损害公司。4.3.1盈利能力指标分析奥园集团2018年经营能力指标值分析：销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入=（96.62-68.8）/96.62=28.8%销售净利率=净利润/营业收入=15.07/96.2=15.7%表3-5 2015-2018年销售毛利率和销售净利率情况年份2015201620172018销售毛利率43.83%39．71%28.32%28.8%销售净利率65%37.36%19.34%15.7%销售利润率可以帮助公司选择合适项目投资的地点，对于房地产开发商，销售毛利率表示房地产销售最初获利的能力。奥园集团2018年的利润率为29.8％，与同行业的竞争相比有一定的差异，从2014年到2018年逐渐下降。净利润率也以同样的趋势发展，表明市场房地产开发商的竞争。越来越多的房地产价格将下跌，成本成本将会损失。此时，必须谨慎进行项目投资。总资产利润率=净利润/平均资产总额=15.07/528.3=2.85%净资产收益率=净利润/股东权益平均余额=15.07/191.27=7.8%总资产利润率的大小决定着企业的资产获取利润的能力大小，同时，净资产收益率越大，投资所带来的收益就越大。奥园集团2018年的总资产利润率和净资产收益率都偏低，如果想获取更多的收入，就要利用企业更多的资产。4.3.2发展能力指标分析2018年奥园集团发展指标分析：股东权益增长率=（股东权益期末值-股东权益期初值）/股东权益期初值=（206.08-176.46）/176.46=16.8%营业收入增长率=（营业收入本期值-营业收入上期值）/营业收入上期值=（96.62-72.57）/72.57=33.14%总资产增长率=（总资产期末值-总资产期初值）/总资产期初值=（571.53-485.02）/485.02=17.8%从计算的数据和信息可以看出，奥园集团经常不得不增加其股东权益，主营业务收入或总资产，特别是收入的增长尤为明显，这表明奥园集团的经营规模或整体实力发展趋势往往得到改善。总市值增长率为17.8％，表明奥园集团已通过多种方式扩大资产管理规模以获取收入。但是，在公司的扩张中，必须有一种平衡感，有效地防范风险，精心选择项目投资项目，以防止不必要的损害。从财务分析来看，获得奥园集团的关键是存在经营风险和融资风险。以下是对奥园集团驾驶执照的经营和融资风险的实际表述。4.4奥园集团筹资风险奥园房地产集团于2007年在中国香港公开发售股票，对于房地产开发商而言，除了银行贷款外，股票发行也是一种非常关键的方法，但从短期来看，股权融资的销售也很困难。奥园房地产集团是中国第一家具有商业地产特色的上市公司，这也促进了奥园房地产集团从事股权融资的能力。众所周知，奥园地产集团出售后，并不顺利且没有盈利。尽管售后其融资模式有所增加，但奥园房地产的市场营销和资本回收能力却有所下降。从2009年到2012年，奥园地产集团的平均开发设计面积每年超过300万平方米，完成物业管理的总面积也增长了2.5倍。但是，其库存商品周转率大幅增加，从790天增加到1223天，增加了331天。此外，2009年，公司应收租金的应收账款为411.3亿美元，到2012年增至983.8亿美元。营销和销售能力的下降以及归还资金的能力严重损害了公司从事股票融资的能力，并且公司已经造成了“盈利失败”的局面。2011年，公司的净现金流量实际上为负，对2012年的公司资产运营造成了严重损害，极大地降低了公司的现金获取能力。如果现金流困难，不仅会损害公司的能力，而工程项目的支付能力比筹集资金的能力更为普遍。奥园集团现阶段筹集资金的两种主要方式是银行贷款和出售优先票据。房地产开发商是一家资本成本很高的公司。从2012年到2014年，奥园集团的净资产收益率提高了5％。到2014年底，奥园集团的贷款总额将达到180亿元，其中包括152亿元的银行贷款和37亿元的优先票据，如此庞大的银行贷款是高贷款的潜在安全风险。利益。此外，奥园集团长期以来一直习惯于通过出售优先票据的方式来进行股权融资。从2007年到2014年，奥园集团已经发行了7次优先票据，总价值155亿元，这五次优先票据的资本成本超过10％的次数很多，此外，总和达到了9.5％。一般来说，金融机构的开发和设计贷款在三到五年内的利率不能轻易超过7％。若高于这个值则企业在偿还债务方面承受着巨大的压力。4.5奥园集团投资风险这几年来，奥园集团的发展趋势率是众所周知的，但高回报还必须伴随着高风险，因为公司的快速扩张，公司的监督能力无法发展经营规模，导致奥园集团内部深陷于“货币紧缩”领域。在整个开发设计过程中，奥园集团已经与多家公司建立了紧密的合作关系，并受到这些公司的监督，因此奥园集团有必要操纵开发设计工程项目的困难因素。房地产开发商也将受到其自身管理能力的限制，他们在许多层面上仍存在缺陷。截至2013年，奥园地产集团在广东省已拥有7个大中型商业综合体新项目，总投资额达100亿元。这项庞大的项目投资使奥园房地产集团非常困难。位于广东梅州蕉岭奥园广场是一个典型的项目投资失败的案例，因为当时的大规模扩张使这个新项目的开发和设计有些匆忙。商业广场的业务规模太大，没有合理规划及对人口普查和消费群体没有得到充分考虑，这个新项目的开发设计还为时过早，不考虑当地人口的消费能力这是不可行的，所以考虑到当前的仍然滞销的情况，对企业资金回笼和开发新项目有不可轻视的负面影响。然而，奥园地产集团仍然没有放弃中小城市，这使得祁东奥园广场就是一个很好的缩影，奥园地产投资的这个新项目选择了一个自然环境优良的地区，但是当时交通不便利，当地人口流出较大，高额的项目投资被转变为难于估量的损失，资产的消失，对公司造成了一定的损失。因此，据说项目投资必须在进行风险投资之前进行实际的市场研究。第5章奥园地产防范财务风险的对策及建议如今市场经济处于激烈的竞争下，尤其是房地产企业更为激烈，所以现代企业成功的必然途径就是要树立风险意识，不能只顾眼前的一些蝇头小利，要做到收益和风险均衡对待。5.1防范筹资风险的对策及建议5.1.1提高短期偿债能力，减少库存压力通过对奥园集团的短期债务偿还和长期债务偿还的分析，可以看出奥园集团的现金比率为1.49，与行业竞争相对较小，没有优势。增加现金拥有量或减少营业利润以进行调整。现金是房地产行业的血液，并具有至关重要的影响力。不必盲目跟风并扩大项目投资以减少现金量并增加风险。但是，奥园集团的比率并不算太高。关键在于房地产行业积压的库存，无法在市场上出售房屋，拥有大量资产以及可以选择减少产能的方法。奥园集团意识到这一点，因此奥园集团2015年的主要经营方针是“减少产能，提高效率，树立榜样，进一步提高”，并不断提高公司的房地产流动性水平，从而带来更高的经济效益。。5.1.2调整筹资结构，进行融资创新对于诸如房地产行业之类的资产密集型制造业，资产是什么，所以对资产的依赖程度显而易见。但是，该公司的自筹资金只占一小部分，而且大部分是基于贷款银行的。简化筹资方法最终将导致风险增加，这将增加公司偿还债务的风险。奥园集团自2012年起开始发售，这给公司募集资金带来了极大的便利。它不仅可以基于银行贷款，股票发行和债券发行量等所有可用方法，而且不需要盲目跟随扩张趋势，从而可以闲置使用财产。因此，为拓宽筹集资金的途径，我们还必须确保对比例和有效控制有很好的把握。从奥园集团的长期偿债指数值的分析可以看出，奥园集团的净资产收益率为62.9％，并且呈逐步增长的趋势，表明奥园集团的自募集资金越来越少。许多从银行借贷将不可避免地增加还债压力，并增加资本成本。因此，奥园集团通过“借新旧借，借多空，借用，合算偿还”的对策，优化结构，降低资产成本。首先，偿还高贷款利息的债务，每年可以节省很多。资金成本。在股权融资自主创新水平上，奥园集团实施的方式是“外国保险和国内贷款”，即利用该地区的财产向海外借款，因为国内储蓄的年利率较高，而中国香港的相对较低。赚取部分利差并筹集资产。5.1.3减少应收账款，提高资产周转率通过对奥园集团的盈利指标值的分析，可以看出，奥园集团驾照的应收账款周转率正在逐步提高，奥园集团完善了应收账款的管理方式，可以减少市场销售。随着收款和付款的时间，将立即取回该帐户。如果不按时还款，公司将无法进行项目投资或按时还贷，从而损害了公司的信誉并增加了业务风险。此外，奥园集团的总资产周转率不及制造业平均水平，房地产资本周转率也不错。这样就可以确保有足够的资产来偿还到期的债务。由于营运资金不畅，使经营困难不易。公司遭受了破产危机，因此提高总资产周转率对防止奥园集团的融资风险具有重大的实际作用。5.2防范投资风险的对策及建议5.2.1科学的进行投资组合对于奥园集团，它更加注重商业房地产的基础建设。公司应在趋势的各个方面开发新的房地产，例如住宅，办公楼或独栋别墅等，以便能够进行项目投资，以防止类型的简化而导致房地产集中度的提高。当财务风险增加且金额巨大时造成的财务损失。奥园集团一直关注这一点，因此发展趋势已成为拥有多种商品的综合公司，从而确保了全方位的项目投资降低了风险。但是，奥园集团长期以来一直在中小城市发展项目投资和发展趋势，因此可以尝试涉足大城市和一些五线小城市。2013年，奥园集团明确提出“以粤港澳为管理中心，培育珠三角地区”的大城市战略，并进行严格合理布局和精准定位，促进奥园发展集团年初选择了第一层木地板，在改造和发展方面取得了显著成果。如果房地产开发商投资的房地产行业类型不同，经营风险的分散化将取得更好的实际效果。不同类型的房地产行业具有不同的风险，其利润也不同。高风险与高回报相匹配，而低风险则获得固定收益产品。如果各个项目投资具有不同风险的房地产，则将降低总体运营风险。这样，在遇到新国家政策调整的阶段，可以利用高回报房地产来弥补房地产行业的损失，获得平均利润。5.2.2分析市场行情，寻找投资良机销售市场的要求是投资者进行项目投资的前提。如今，中国的国内客户对房地产行业的需求仍然比较大，房地产行业的发展趋势也很快。但是，市场竞争越来越激烈。希望客户青睐自己的产品并成功进行项目投资的投资者必须进行充分的市场研究，并为项目投资找到良好的时机。根据客户的消费特点和爱好进行分析并制定相关的营销策略，还需要提前做好“价格竞争”的准备。奥园集团不是中国房地产行业的领导者。与富力地产和招商地产等相比，它没有优势。因此，价格水平必须得到良好管理。奥园集团的主要销售利润率为29.8％，营业利润率为15.70％，并且从2015年到2018年一直在稳步下降，这表明营业能力正在下降。做爱时，您需要提前做好营销准备，还必须做更多的宣传计划，使顾客有很多控制权，使顾客有购买的冲动，并增加销售量以获取大量利润。5.2.3确定长期财务指标的体系建设房地产开发商各项指标值的变化正在危害经营风险。公司应及时分析财务指标值，与同行业竞争的公司进行比较，或与行业竞争对手的相对数量进行比较，这是不利和不足的。结合以往的财务分析来分析发展趋势的变化，更有助于发现不足和对症。使用财务分析来识别房地产开发商的经营风险，以合理的方式管理经营风险参考文献新时代背景下房地产财务管理中的问题与对策探析[J].南晓刚.经济实践.2017（21）浅谈房地产财务管理中关键环节的有效控制[J].孙娟.纳税2019（35）浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].龚敏.财会学习.2019(12)房地产财务成本管理问题及应对策略探讨[J].申建.财会学习.2017(14)房地产财务成管理问题及应对策略探讨[J].陈素娣.住宅与房地产.2016（06）房地产财务管理运行机制及优化问题研究[J].钟春来.现代经济信息.2016（11）探讨房地产财务管理中有效控制[J].黄救阳.新经济.2015（02）房地产财务管理运行机制及优化[J].瞿耀.企业导报.2015（01）浅议房地产财务管理中的问题与建议[J].生宗阳.财经界（学术版）.2014（03）房地产财务管理中存在的主要问题及对策[J].王琳.商讯.2019（29）Gothamc.theresearchofrealestateenterprisecapitalmanagement[j].AmericanJournalofSociology,2017,1(5):231-241.RecognizingrevenuefromtheconstructionofrealestateinfinancialstatementsofdevelopersinPola[j].dylag,renata;KUCHARCZYK,makgorzata.Accountingandmanagementinformationsystems.2011(04):25-42Accountingandmanagementinformationsystems.2011(04):25-42致谢本论文在指导老师的悉心指导下完成。导师渊博的专业知识、严谨的治学态度，精益求精的工作作风对本人影响深远。本论文从选题到完成，每一步都是指导老师的悉心指导下完成的，在此，谨向导师表示崇高的致敬和衷心的感谢！时光总是匆匆，转眼就到了毕业季，论文从选题到完成都离不开导师和同学的热情帮助，在这里感谢你们！千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。相信步入社会后我的会更好！

毕业设计项目选题与定位1.毕业设计项目选题的类型与原则毕业设计项目应该是对完整的大学专业学习的系统总结，是一项系统的设计课题。所以毕业设计项目的选题非常重要。选题要能充分体现出学生的专业设计能力和水平，但是更要强调选题的创新性与实战性，因为毕业设计是大学生以自己的设计作业向社会企业汇报的最终成果，同时也是从一名大学生向职业设计师角色转变的关键过程，对教与学双方都是一次挑战。毕业设计项目具有现实的针对性，为设计实践和就业竞争服务。毕业设计项目涉及的范围比较广，有多种类型，如实战课题、概念课题、模拟课题等，学生可以根据自己的兴趣，结合发展方向进行选择。其难易程度以学生在规定时间内经努力可以完成为宜。为此，毕业设计项目选题可以制定以下原则：（1）选题必须符合本专业的人才培养目标和教学要求，使学生得到全面综合训练。（2）选题体现理论联系实际的原则，要以社会与企业的实际设计项目为主，有利于增加学生的实际设计能力和就业竞争力。（3）选题应该体现创新精神和原创设计，符合地方经济产业的需求，如体现区域特色产业的设计需求，为地方企业经济服务，体现设计的可行性、适用性，体现对设计成果的生产和转换，体现国际与国内设计专业的最新发展动态与趋势等。有利于毕业设计项目的可实现性，争取社会企业在设计经费和设计制造方面的支持。（4）选题应有利于大学生综合运用多学科的理论知识和技能，全面反映学生的知识、素质和能力，鼓励跨专业、跨学科地进行系统的设计项目（不同子课题）的合作，培养团队工作与合作精神。（5）选题分配原则上应该一人一题，独立完成，若多人同做一个系统课题，每位同学均要完成一个独立的子课题，设计内容应各有侧重，以保证每位学生都得到全面的训练，达到毕业设计的教学目标。2.毕业设计项目的设计定位（1）设计定位的意义在完成毕业设计调研报告和确定毕业设计选题后，根据调研的结果对设计项目的方向进行定位，对大量的信息与资料进行科学地分析和深入地研究，毕业设计调研的主题范围相对较大，如何确定设计的主题定位与设计元素的提炼是非常重要的。-个成功的设计一定要寻找到设计创新的突破口，发现出独特的设计元素，而这种创新突破与设计元素实际。上就是通过市场的调研分析结果而得出的。（2）设计定位的方法毕业设计项目的定位方法，指导教师应该根据每一位毕业生的个性与爱好、知识结构与专业水平、未来就业岗位与企业设计需求去帮助学生进行设计定位。应该从新产品的开发与设计的工作程序与流程进行设计项目的规划，首先就是对新产品设计进行定位，确立设计目标。由于社会企业对设计开发要求不同，不同专业的设计方向与生产经营模式也不同，因此会有不同的设计定位和方法，但是新产品开发设计项目-般可分为三种情况：原创性产品设计、改良性产品设计和工程项目配套设计。①原创性的创新设计。原创性的产品开发设计是一种针对人的潜在需求，是一种针对新材料、新工艺、新技术的创造性产品开发设计。时代在进步，人的生活方式在变化，对设计的需求也在变化，所以，创新设计无极限，永远都会有新的产品设计创造出来。原创性的产品开发是现代设计师的重要课题，也是设计师创造能力的最高体现，展现着设计师的创造天才，闪烁着人类文明的智慧之光。作为现代设计师，-定要树立创新意识，头脑中时刻抱着发现问题的敏锐感和吸收新知识的强烈欲望，对新生活和新事物进行不断地思考和探索，保