ST雪发：青岛市市北区延吉路4项商业用途房地产市场价值项目资产评估报告

共4项商业用途房地产市场价值项目二O二四年六月十四日地址：山东省济南市历下区解放路11号1号办公楼1层电话：0531-828000590546—8975050天昊国际合同字[2024]第Z-0100号非法定评估业务资产评估报告天昊资评报字【2024】第0222号雪松发展股份有限公司拟出售资产涉及其持有的青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4项商业用途房地产市场价值项目2024年06月14日天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司张卫东(资产评估师)(资产评估师)会员编号：37090023会员编号：37150001(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-21及76-22 2 3 5 5二、评估目的 6 6 8五、评估基准日 8 8七、评估方法 九、评估假设 十、评估结论 十一、特别事项说明 十二、资产评估报告使用限制说明 十三、资产评估报告日 十四、签名盖章 天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司 76-19、76-20、76-21及76-22共4项商业用途房地产市场价值项目资产评估报告声明 76-21及76-22共4项商业用途房地产。评估范围：位于青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-2雪松发展股份有限公司拟出售资产涉及其持有的青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-21及76-22评估基准日：2024年4月30日。评估价值类型：市场价值。评估方法：市场法、收益法。评估结论：本资产评估报告选用市场法评估结果作为评估结论。于评估基准日2024年4月30日，雪松发展股份有限公司委托评估的青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4项商业用途房地产不含增值税的市场价值总价为2,746.61万元。本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年，即2024年4月30日起至2025年4月29特别事项说明：评估中，评估专业人员对房屋建构筑物外貌进行了观察，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修和使用情况，但未对建构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关资料真实有效前提下，未借助任何检测仪器，通过实地勘察作出的判断。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。 天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司接受贵单位(公司)的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法、收益法，按照必要的评估程序，对雪松发展股份有限公司拟出售资产涉及的其持有的青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4项商业用途房地产在2024年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。(一)委托人暨产权持有单位概况企业类型：其他股份有限公司(上市)成立日期：2003年12月17日营业期限：2003年12月17日至无固定期限 集成服务；信息系统运行维护服务；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);旅(二)委托人和产权持有单位之间的关系(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。三、评估对象和评估范围(一)评估对象和评估范围 委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。(二)评估范围内资产情况序号利性质房屋用1雪松发展股份有限公司出让日止2雪松发展股份有限公司出让日止3路76-21雪松发展股份有限公司出让日止4雪松发展股份有限公司出让日止序号12012年6月27日22012年6月27日32012年6月27日42012年6月27日根据委托人提供的租赁合同、《企业关于进行资产评估有关事项的说明》及现场查勘情况，评估对象第2项一楼的部分(租赁面积119.78m²)及第4项一楼部分(租赁面积230.22m²)已出租，承租方为潍坊景致通讯技术有限公司青岛分 公司，租赁建筑面积合计350m²,租赁期限为2023年11月1日至2028年12月31日，年租金为440,000.00元，每2年上浮3%。本项目评估基准日为2024年4月30日。(二)法律法规依据 2.《中华人民共和国公司法》(根据2018年10月26日第十三届全国人民代表大3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常6.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日修订);7.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号，财政部令第97号修9.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号);3.《资产评估执业准则—-资产评估报告》(中评协[2018]35号);4.《资产评估执业准则—-资产评估程序》(中评协[2018]36号);5.《资产评估执业准则—-资产评估档案》(中评协[2018]37号);6.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);7.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);8.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);10.《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号);11.《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协〔2019〕35号); 12.《资产评估准则术语2020》(中评协(2020)31号)。(四)权属依据1.《不动产权证》:鲁(2022)青岛市不动产权第0051120号、鲁(2022)青岛市不动产权第0051152号、鲁(2022)青岛市不动产权第0051124号、鲁(2022)青岛市不动产权第0051163号；(五)取价依据1.评估专业人员收集的市场资料；2.评估专业人员现场勘查及调查所得的有关资料。(六)其他参考资料1.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);2.产权持有单位提供的《资产评估申报明细表》;3.雪松发展公司与天昊国际签订的《资产评估委托合同》;4.产权持有单位提供的其他有关资料。七、评估方法(一)评估方法的选择青岛市市北区延吉路76-19、76-20、76-21及76-22(二)评估方法简介市场法是将评估对象与在评估基准日有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价案例修正后单价=比较案例成交单价(统一价格内涵后)×交易情况修正×评估对象评估单价=案例1修正后单价×影响权重1+案例2修正后单价×影响权重2+案例3修正后单价×影响权重3影响权重1+影响权重2+影响权重3=100%V=a/(r—g)×{1-[(1+g)/((一)评估前期准备工作阶段 (一)基本假设 (二)一般假设(三)特殊假设本次评估采用市场法和收益法进行了评定估算。(一)市场法评估结果采用市场法评估得出评估对象在评估基准日不含增值税的房地产市场价值总(二)收益法评估结果(三)确定评估结论共4项商业用途房地产在评估基准日不含增值税的房地产市场价值总价为(四)评估结论与账面价