西安市房地产产业发展问题研究

目录TOC\o"1-3"\h\u摘要 绪论房子是现代人必不可少的生活必需品。但是随着收入水平和消费娱乐的不断增长。房价就逐渐提升到了我们不可触及的高度。越来越越多的人早早的称谓房奴，承受着巨大的生活家里和精神压力。如果我们解决了这个难题对国家经济都会有至关重要的影响。作为人们时长关注的焦点，怎样调控也是政府的难题。研究背景随着时间的发展，经济的增长，物价的飞涨，西安市的经济现在已经快速发展，居民的生活质量原来越高，随之而来的消费能力不断加强。人类的需求也从温饱到高质量生活。城市化不断扩大也让在城市工作的人希望拥有一处安身之处，避风的港湾。从人类21世纪的需求和经济价值观来说，购房是每个人都绕不过去的一个难题。地方的经济也需要房地产的欣荣而带动经济，其中人们的购房需求也是一天一天的逐渐强烈，从而房地产产业也得到了欣荣。房地产经济极大促进了西安市经济的发展，尤其是在当下城镇化进程不断加快的社会背景之下，西安市房地产经济也经历了快速的发展。本论文希望从理性的角度去分析问题，并试着解决问题给未来房地产的发展提出建议。1.2研究目的、意义因为房地产影响着国民的经济，所以房地产是国民经济非常重要的一部分。房地产产业联系和维系着众多的人口的生活与工作。与房地产息息相关的职业和产业有非常的多。比如，房屋的装修，家具，厨具等等斗鱼房地产有着密不可缺的联系。因为房地产业庞大，它才变得重要。市场有对房屋的需求，所以房地产一直都很受人们的重视。房子是非常重要的，房子是大部分人一生之中，最重大的一次消费，而且现在还往往伴随着很多年的房贷。一天一半的时间都居住在房子里，吃穿住行是人们最基本的消费活动。房子就是家的代名词，有了房子，许多附带消费才得以实现。没有哪一项消费能像住房那样，提供稳定而持续的幸福感。就当前的房地产市场现状和一部分社会矛盾来看，存在的问题已经是难以忽视的了。我们应该重视起来，只要我们正确的做好调控决策，我们就能让国家经济发展的更好，房地产事业也对欣欣向荣朝向健康的方向发展。1.3研究现状王雅祺，刘骏，陈吉（2019）对当今房地产行业的迅猛发展,需要对中国房地产的发展现状进行分析。首先对一二三四线城市房地产行业的政策调控进行分析,通过对2016年、2017年和2018年的数据进行整合,得出抑制短期非理性需求的泛滥,是发掘中长期有效供给的路子。其次,提出大力发展住房租赁市场,缓解年轻一代的购房压力和减少房地产泡沫的形成。于明（2017）主要是分析房地产经济极大促进了我国国民经济的发展，尤其是在当下城镇化进程不断加快的社会背景之下，房地产经济也经历了快速的发展。葛新锋张飒（2017）宣扬抑制房地产的投机需求的思想，总结国外的经济学家的经验对我国房地产模式进行反思和梳理，从而提出针对性的建议。美国圣路易联邦储备银行经济学家埃蒙斯（WilliamEmmons）研究表明在经济衰退之前楼盘都会出现异动，目前国际楼市的整体走向都是与删词经济衰退之前的表现一样。国外经济学家也就中国的社会问题，楼市现状进行研究预测，中国的高房价导致人口加速老龄化，因为房价的原因，众多年轻人生二胎的意愿也不强，经济上是在负担不起。他觉得西安市的房地产现状让人担忧。1.4研究的内容及创新点收集西安房地产材料，侧重分析供给侧视角下的供需关系和市场表现来分析西安市房地产的表现。从各个方面分析西安市房地产行业对地区经济发展的影响地区经济发展的影响。西安地区经济发展的现状和局限。通过分析西安市房地产行业现状以及发展趋势以及存在的阻碍因素，总结局限西安市房地产产业发展的原因。找到西安市房地产发展中存在的问题，通过分析来西安市产业现状来提出有效的建议。1.5研究方法及技术路线1、文献调查法：通过利用网上的相关资料和图书馆的相关书籍，对已有的有关房地产产业发展的文献资料和研究结论，仔细、认真地进行分析，随时搜寻与本题目相关的最新资料和信息，提出可靠的对策。2、比较分析法：在研究西安市房地产产业为对比参照，尽量提高文本的可靠性。首先是了解研究现状，然后形成提纲，收集资料进一步形成开题报告，深入调查并研究形成初稿，反复修改最终定稿。2西安市房地产产业的发展现状在当前大社会、大经济背景之下，西安市房地产产业正在逐渐发展，房地产经济虽然在当下经历了大的发展，但是市场发展不平衡的现象也是十分严重的。房地产行业被称作“泡沫经济”，商品房的数量远高于保障性住房的质量，也就出现了购买压力过大的现象出现，使得民众对于房地产行业的认可度不够高，市场控制能力也不强。房地产建设企业与人们的生活息息相关，也需要较大的资源投入和建设工程周期，资源和空间利用整体情况也需要进行不断的完善，材料的采购管理工作计划性不足，过量采购会造成原材料积压和资金链流动性变差，也会带来材料管理方面的困难。尤其是在施工工地上风吹日晒和不合理的管理就会造成材料的损耗和资源浪费。金融保障体系是房地产行业自身稳定发展的重要部分之一，但是目前许多企业出现了融资困难、投资风险大等一系列的问题，制度方面的健全程度依然不够高。首先，房地产取得土地途中会出现投资拓展风险，若整理一级项目时，原来居民和实际拆迁安置补偿办法不能达成共识，会对拆迁进度产生直接影响；如果地块内存在农用地等，其涉及流程会比较繁琐，合作方项目用地看有无存在违规或法律纠纷情况等等，上述原因均会影响实际投资拓展风险。其次，房地产企业的投资大部分集中在土地的购买上，土地竞拍工作能否获得更高的收益，就需要在金融保障体系中进行更好的控制和评价工作，从而保障企业投资的效率和资金稳定。最后，支付前提大额的开发费用，财务内部成本压力高，对此就要尽快进行施工、预售，以便资金有效回笼。2.1西安市房地产产业开发现状

西安市房地产产业开发现状是是随着西安市的各种商品房市场的供应量二稳定逐步的上升的。但是在房屋的竣工面积上年平均增长了。经过国家出台的一系列针对房地产的宏观调控，这对西安市的普通商品房有了一些影响。是的投资人对西安市普通商品房的投资的热情下降了。总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是其所占总体商品房的比例在却表现为下降走势，从占商品房比例下降。主要原因是，在西安市近些年火热的项目为别墅，高级写字楼，和高级娱乐。这些高端的投资项目不断地压缩普通商品房的空间，由此挤压普通住宅所占比例，开发区域向郊区化发展以及开发量的大幅上升。近年伴随着开发投资的快速增长，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。商品房销售面积平均增长。在国家宏观调控政策的影响下，全国部分城市商品房销售均有回落表现，而西安商品房市场销售量仍增长了。市场需求潜力巨大。其中普通住宅销售面积年平均增长，略高于商品房总体增长幅度。2.2西安市房地产产业发展特点西安市房地产是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。因此，盲目进行房地产投资就会有风险。我国房地产业也存在周期性波动，分别是销售额，销售面积，投资额。如果熟悉并掌握了这周期性波动，对国家和市场来说是一件非常有价值的事情。但愿西安市房地产行业正在慢慢成熟，未来的房价也会有所调整，会向着好的方向发展的。2.3西安市房地产产业市场结构

目前中国房地产市场结构是垄断竞争的市场结构，而且属于竞争相当不充分的垄断竞争的市场结构。表现形式是开发企业数量多、规模不经济、资源配置不合理。房地产是国家经济收入的一大支柱。房地产投资拉动着多个产业发展拉动率为对国民经济的影响力达到。由于房屋在建造过程中能吸纳大批劳动力和消耗大量生产资料可带动关联产业发展增加就业机会所以在市场经济体制下房地产业的兴衰直接关系国民经济全局。中国目前房地产市场的主要特点以及中国房地产尚未出现寡头垄断特征，成熟的房地产市场结构趋势应为寡头垄断的市场结构。2.4西安房地产产业地方性综合政策西安市房地地产产业上有很多项目在短时间内调整营销策略甚至价格策略，应对新政可能带来的市场波动。主要是新政下市场观望情绪增强，刚刚抬头的投资需求在新政面前仍不成熟，因此体现在成交方面，旺盛的刚性需求所占的比例上升，成交量的结构性调整。3西安市房地产行业主要存在的问题西安市房地产产业主要存在的问题是相关法律不健全，销售的漏洞较多，房屋交易流程和手续不规范。使得一些房地产开放商容易在房屋交易中来钻法律空子，破坏市场的平衡和公平。作为消费者，自身的消费权益没有得到保障，消费者的投诉和意见较大。3.1西安市金融信贷方面

在金融信贷上历次调控中信贷政策对行业影响度最大，本次组合政策同样以差别化、针对性极强的信贷政策为核心，影响非常大。市场观望情绪渐浓，加上打压政策执行效应不断显现，使得楼市走势出现波动。

值得注意的是，近期政策出现松动的可能性在增大，一方面是执行环节面临更大的利益集团压力。另一方面宏观经济增长减速也使得政府在后续政策考虑方面有更多顾虑。3.2西安市经济环境方面西安市不是沿海港口城市，经济支柱也不会靠加工制造业和大量的进出口贸易。主要是餐饮，旅游，服务业来带动消费。西安市是平原地区适合第一产业大面积的种植农产品，可是很多土地资源被浪费，白白空置着。在西安市互联网经济也不发达，不像深圳上海有那么多互联网的从业者，很少有网店店主是西安籍贯，大多从事着服务业相关的工作。在西安市，一个古老的的城市，人们的思想相对保守，不愿意去尝试高风险高回报的事物。包括炒股等理财投资产品也很少去了解。没有一众的奢侈品品牌入驻西安市商场，看到最多的还是餐饮业和民宿酒店等产业。3.3西安市土地问题方面因为国家为了保证耕地与绿化，所以本来就稀缺土地资源的西安市使得城市化无法继续的，没有障碍的往郊区扩张。而城市内大部分的土地资源已经开发，市区里的城中村众多，拆迁难度大，开发利用的难度也很大。普通商品房开发速度跟不上人们对购房的需求。因为土地资源的稀缺，所以房价就会因为市场的需求而水涨船高。3.4西安市中低档普通商品住房开发方面西安市中低档普通商品住房的开发一直很一般，在西安市高档住宅小区和高档别墅群一直是众房地产开放公司重视的项目，这与社会财产分布与众多西北内陆地区的流入人口有关。大量的别墅，写字楼，高级住宅区都在挤压着中低档普通商品住房的发展空间，西安市中低档普通商品住房开放面积逐渐萎缩，西安市中低档普通商品房占得比重已经下降。现在正在往郊区发展，郊区的中低档商品住房的比例逐年上升，从中可以看出西安市的土地资源确实越来越来匮乏，房价虽然比不上很多一线城市，但是还是看的出来逐年的上升。后果就是大量的高档住宅楼盘空置着等待着出售，又使得西安市中低档普通商品房的开放变得缓慢。3.5西安市市场的调节机制方面从近几年，西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。4西安市房地产产业发展SWOT分析4.1西安市房地产产业发展优势4.1.1准入门槛较低西安市房地产准入门槛较低，西安市户口极好获得，对朝西安的工潮也很友好加上物价比起其他省会城市低，吸引着不愿意去北上广高消费的地区的年轻人，工人，投资者。西安的楼盘众多，房屋销售也多，在西安投资房产所需的程序非常简单。各种银行的房贷业务也很好办理，在各种经济危机，新冠病毒的影响，房价屹立不倒，对于一些债券证券的高风险，被割韭菜的可能性来说房子投资更来得稳妥。4.1.2投入风险较低西安市房地产投入风险较低，西安市政府商品住宅受调控影响投资门槛大幅度提高，使得商办物业的投资机会大大增加。在投资渠道匮乏的现状下，房地产市场依旧是投资客的主要“战场”，投资客有可能从住宅市场转向商办市场，以保证资金的保值增值。4.1.3发展空间不受限制西安市的地铁极其便利，有众多线路。商业区，住宅区，写字楼等聚集而且不存在失衡的现象，高度的城市化进程下城市构造是在政府规划范围之内的，不会存在发展空间的不均衡，在各个城区之间的联系很方便，各个区的分工明确，发展不受限制，郊区也各种产业链。在不同城区的房产类型也不大相同，价格和楼盘质量划分很明显。发展空间不会因为空间的限制而受到影响。城市骨架逐步拉大。城市建成区面积增加，城市化率提高。综合交通网络完善。铁路路网完善，城市主要路网基本形成，城市化进程得到了发展，城市改造的效果非常突出。4.2西安市房地产产业发展劣势在西安房地产产业发展是存在不合理的地方的。西安市市场已经出现两极分化，实力差的地产公司被大公司排挤，利用人脉和资金来打击小公司。长久以来，小公司筹集不到土地资源，筹集不到资金，越来越虚弱，根本就不能盈利，从而退出竞争。小公司资金周转不开被清理出市场竞争。房地产销售中介工作困难，由于西安市房地产不景气，加上一些限购的政策出台。这样艰难的环境下一些小的房地产公司面对着各种各样的难题，使得小公司举步维艰，从而越来越多的房地产选择了退出。留下来的房地产公司得日子也是非常的辛苦，一些房地产公司出现经营困难和面临即将倒闭。4.3西安市房地产产业发展竞争西安市房地产产业发展竞争激烈。近几年，从南方或者国外等地区外来的开发商，凭借着庞大的资金和丰富的管理运营房地产的经验，处处压制着西安市本地的房地产开发商。对于本地开发企业而言，竞争的压力越来越大，土地资源储备依然比不上外来的房地产企业，已经开始慢慢的退出了房地产市场。西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈。在这样的市场之下，中小房地产公司往往还做不到阶段性调整，只能是慢性死亡。若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。4.4西安市房地产产业市场威胁西安市房地产产业市场主要的威胁是缺乏土地资源和保护古建筑。虽然西安市土地积很大，城中村众多，钉子户众多，难以拆迁开发。加上有很多古墓和古建筑，许多的地方国家都会保护起来作为重要的考古资源和研究资源。西安市规定在古建筑的附近的建筑不能高于规定的高度，防止影响到古建筑。古建筑是西安市的名片和重要的旅游资源。现在西安市市民大多已经有自己的房子，年轻人并不着急购房。这样一来消费的需求就会大大下降，房地产产业的日子并不好过。由于国家保护耕地与绿化面积，郊区的开放速度变得缓慢。加上现在虽然市场需求依然很高，但现在抱着观望态度的人不在少数，所以现在销售量一直在下降。这导致了房地产的销售困难，空置下来的商品房也不在少数。5

促进西安市房地产产业发展的措施5.1整顿房地产市场秩序自改革开放以来，不少的政策和思想都会得到改变，房地产产业是大家一直聚焦的话题，自然会出台各种各样的政策。在群众日渐高涨的呼声下，政府会进行各种各样的宏观调控。在一代代的整顿调控中，也改变着房地产市场的秩序，房地产产业的发展肯定会越来越好，人民和房地产公司也越来越好。只希望房地产的秩序能够原来越规范，不要再畸形的发展下去。5.2规范企业行为房地产产业主要还是企业来经营，作为房屋地产交易的卖方，如果企业能够维护好市场的秩序，房地产的发展就会少出很多问题。那么企业的经营模式和方法就显得格外的重要，一定要规范企业的行为，不能出现违法的行为，房地产业更不能成为企业藏污纳垢的无法之地，建议加强房地产企业的监督，包括要求上传财务情况等一系列的强制措施进行调控监管等一系列的措施。5.3改革房地产税收体制税收体制不但是企业所关心的实时话题焦点，也是众多老百姓所关注的话题焦点。为了让企业有赚头，也为了老百姓能买上房子有个安家之所，又或者为了房地产带动银行贷款，消费，地方经济。有了消费市场才能流通起来，经济才能发展起来。改革房地产税收是非常的有必要的，所改革房地产税收已经是非常迫切的了。5.4加强信贷手段的调控西安市政府应该加强信贷手段的调控，用调控的手段来规范信贷企业的部分不当的行为。因为大部分的房贷申请都是去各大银行去贷款，要完整的核查贷款人的身份信息，资金流水账单，以及质押物。调整房屋信贷的利率，审查贷款人的消费的去向。在进行信贷业务之前要清楚详细的给贷款人说明贷款利率，帮助贷款人能够理清财务关系。结论综上所述，西安市房地产的现状具有较多的需要改进的地方，合理的调控和符合西安市情况的政策推出也很重要，这不仅仅与普通民众息息相关，与地方经济和国家发展也有很大的关系。房地产产业是大家一直聚焦的话题，自然会出台各种各样的政策，各种各样的宏观调控。在一代代的整顿调控中，也改变着房地产市场的秩序，只希望房地产的秩序能够原来越规范，不要再畸形的发展下去。文章主要论述了西安房地产的现状，存在一些问题。提出问题给出解决问题的措施，进行科学合理的经济管理的分析是西安市房地产能够健康有活力的发展。参考文献：[1]陈伯庚，顾志敏.加强和完善房地产宏观调控探析.[J].中国房地产，2007，（6）[2]黄灿灿.试论中国房价的影响因素[J].商,2014,(5).[3]朱芳玮.浅析房地产市场的区域价值[J].商,2013,(13).[4]黄镇海.技术进步、税率变动与市场化程度绩效基于供给侧视角下的模拟研究[D].暨南大学,2017.[5]高一博.陕西省文化消费政策研究[D].长安大学,2018.[6]樊潇彦，袁志刚．我国宏观投资效率的定义与衡量：一个文献综述[J]．南开经济研究，2006(01)[7]国家中心城市竞争力再现新格局[J].倪鹏飞,徐海东.中国房地产.

2019(23)[8]中心城市座谈会简介[J].纪经.经济学动态.

1982(03)[9]我国房地产经济发展现状及其未来发展[J].袁大顺.北方经贸.

2018(06)[10]我国房地产经济的发展现状及对策研究[J].凌沛洛.科技经济导刊.

2018(16)[11]谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J].张东红.山西建筑.

2014(33)[12]当前我国房地产现状及发展趋势浅析[J].任冠芳.科技经济市场.

2018(06)[13]马勇.我国房地产经济发展现状与趋势[J].全国商情:经济理论研究，2013，28(13)致谢：这是我在海口经济学院读书期间的毕业论文，也意味着四年本科生涯即将落幕。在这四年里时常会陷入迷茫，对学业，未来的事业等等。每每想到以后的道路时，可能会艰辛也可能会顺利，但这前提条件都是能够顺利毕业。这四年来留下的这一生都弥足珍贵的回忆和满满的收获。在论文完成之际，感谢我的指导老师，论文的完成离不开老师对我的悉心指导，感谢老师对我这个第一次如此规范的毕业论文的指导，不然我还是会像一只无头苍蝇一样四处碰壁而迷茫的不知所措。还有就是感谢辅导员和我的大学室友。感谢四年来对我的帮助与陪伴，在学习上给予的鼓励与支持，在生活上的帮助与开导。希望有缘会再见，会有大好前程在前方等着我们。

毕业设计（论文）文献（作用与分类）文献检索是完成毕业设计（论文）的一个必要环节。学生通过广泛查阅科技文献，了解选题相关方向的国内外研究动态等，对明确课题研究范围、研究重点；对开展课题研究、分析结果与确定结论等，将提供充分的依据。下面我们就为大家介绍一下文献的作用与分类。1、文献的作用与分类毕业设计（论文）资料的来源有文献和非文献的实物性资料两种。其中文献可通过馆藏资源（图书馆、档案馆）、网络资源等渠道展开查阅、搜集；实物性资料主要通过科学观察、科学实验、实地调查等三种途径获取信息。（1）文献资料作用①掌握同类研究动态通过文献调研，可以直接或间接地了解到相关选题的信息，如目前在何处、由何人、以什么方式、怎么做、做到什么程度、取得哪些成果、还存在什么问题等进行周密调查和归纳总结，以使学生拟定的实施方案和规划比较切实可行，避免低水平重复和不必要的弯路。②储备专业相关知识学生从通用课程学习直接转人专题性很强的毕业设计（论