房地产企业融资风险控制研究-以万科企业为例

目录摘要 房地产企业融资风险控制研究——以万科企业为例摘要：改革开放以来，房地产行业发展的非常快，此行业支撑这我国经济快速的增长而且对与之有关的产业有很大的影响。在社会的发展中，房地产行业一直备受关注，但是在我国，房地产行业在金融的方面发展比较晚，当前已有的理论研究和市场秩序不是很完善，绝大多数房地产企业一直采用银行贷款的方式来进行融资，使风险不断增大。同样伴随着房地产企业在融资方面产生的问题也越来越多。为了更加准确的理解和分析我国房地产企业在融资中发生的风险，本文以房地产企业-万科企业为例，进行了详细的分析，通过对万科融资的战略、模式以及融资时产生的风险进行了分析。最后，结合我国的国情，为减少我国房地产企业融资风险提出了相应的建议。关键词：房地产；融资风险；控制风险TheResearchonRealEstateEnterpriseFinancingRiskControl——TakingVankeasanExampleAbstract:Sincethereformandopeningup,therealestateindustryhasdevelopedrapidly,whichcansupporttherapideconomicgrowthofourcountryatpresent.Comeandhaveagreatimpactontheindustriesassociatedwithit.Inthedevelopmentofsociety,therealestateindustryhasalwaysattractedmuchattention,butInourcountry,therealestateindustrydevelopsrelativelylateintheaspectoffinance,andtheexistingtheoreticalresearchandmarketorderarenotveryperfectatpresent.Thevastmajorityofrealestateenterpriseshavebeenrelyingonbankstocarryoutloans,makingthepossibilityoffinancingrisks.Thesamerealestate.Theproblemsarisingfromthefinancingofenterprisesarealsograduallyincreasing.InordertounderstandandanalyzetheexistenceofrealestateenterprisesinChinamoreaccurately.Thefinancingrisk,thispaperhascarriedonthedetailedanalysistotherealestateenterprise-Vankeenterprise,throughtheVankefinancingscaleandthemode,Thefinancingriskisanalyzed.Finally,combinedwiththenationalconditionsofourcountry,inordertoreducethecapitalriskofrealestateenterprisesinourcountry,thispaperputsforwardthemethodofreducingthecapitalriskofrealestateenterprisesinourcountry.Correspondingstrategy.Key

words:

real

estate;

financing

risk;

control

risk引言房地产业在我国社会经济体系中占主导地位，支撑着国民经济的发展。而房地产业与其他行业相比，资本比较密集，且每个环节在进行开发时，都需要大量的资金、每个项目的规模大、建设需要的时间还长，使经营风险不断增加，房地产企业资金也渐渐的从充足变成了短缺。在我国，对房地产企业融资风险控制和预防的研究往往是依靠于银行存款这一种渠道，且对资本市场出现的多元化融资渠道也没有进行深入研究，而无论是一种融资方式还是多种多样的都会给企业带来巨大的风险。因此，我们就需要规避和预防在融资过程中会发生的风险和对已有的风险来进行详细的分析，为房地产以后的发展铺好道路。1房地产企业融资风险理论概述1.1融资风险含义融资风险是指企业在融资的进程中会发生的风险。企业往往会因为在筹备资金时比较模糊，使企业的运营和融资出现问题，造成破产的可能性。影响融资风险的因素主要有宏观的经济环境、融资渠道、融资利息成本等。1.2融资风险控制含义融资风险控制是经过有用的风险控制工具、办法与手段，来更改企业融资活动能承担的风险水平，进而协助企业规避融资风险、减少和防止亏损，和当已无法避免产生亏损时，尽量减少风险对企业所产生的不良后果。企业融资风险管理进程中最主要的是融资风险控制，该过程是整个融资风险管理成败的主要因素。融资风险控制包含了防止损失、信息管理、降低损失水平、风险逃避、风险转移和风险保管等等。1.3房地产企业融资的特征1.3.1外部融资依附性大房地产业是资本比较密集的行业，开发项目所需要的资金普遍不能依靠企业自身有的资金来实现。虽然房地产企业的融资形式有很多，再加上现有的金融创新产品络绎不绝，多元化融资方式的渠道不断出现，但是在我国房地产公司需要的资金比较多，还是要依靠银行贷款来进行融资，在较短的时间内不会更改。1.3.2项目实施周期长关于有关的房地产开发项目来讲，从最开始的选取地方到最终的完工销售，整整这一过程通常需要3到5年的时间，开发投入的现金收回所需的时间也有一定的周期，如果是根据出租来得到一定的资金，一般需要较长的时间。想要得到预计的效益就必须把资金投人到房地产的开发项目中，还要经过不同市场的一次性完整流通。由此可见，项目实施周期性长，资金运行慢，投资回收时间较长。1.3.3经营和财务风险大在我国，宏观经济周期和房地产行业有着很紧密联系，与之有关的行业也上下浮动明显。政府宏观调控的主要方面之一是房地产的调控，国家采用宏观调控的方法产生的作用大，因此，和其余行业相比较，企业存在这巨大的运营和财务危险。1.4房地产企业融资风险类型1.4.1政策风险房地产业与其他行业相比，资金相对比较密集，我国采用提高贷款利率和进行信贷监管的方法，来控制货币供应量和房地产信贷的方面，对房地产融资有一定的效果。在我国，房地产目前开发时所需要的多一半的资金，不管是直接还是间接都来自于银行存款，但是房地产信贷政策如果突然发生改变后进行了调整，那么在房地产融资中，发生风险的可能性就会大大的增多。1.4.2资本结构风险如果在融资中过分依赖于负债融资，就会使资本构造不合理和发生财务危险，严重时将会产生不可预测的财务困难。因此负债的额度要和偿债能力与自有资金的需求互相配合。这样不但可以有用的减少负债率的上涨，而且还可以充分运用负债进行规划。1.4.3经营风险在开发项目进程中，如果企业经营的不好，就会出现实际产生的收益与预期的不符和出现不能弥补费用的可能性。一般而言，投资项目和房地产企业的经营管理标准呈正相关，投资的越高，要求就越高。在融资的过程中，房地产企业一样也面对经营的危险，源于对融资风险的推测不够，在销售、开发与收款等等各种不同的环节中，会发生企业资金运转停止的可能性，也增加了企业经营的风险。1.5房地产企业融资风险控制特点1.5.1效益性房地产企业在开发项目前期都会注入大量资金，在一个项目启动之后，还会带动相关产业发展。最终导致房地产企业项目投资的成本提高，企业已有的资金不能够满足现有的需求，于是为了更好的处理资金不够的问题，企业使用不同的方法进行资金的融资，加强资金利用率的同时也规避掉潜在风险，实现收益的最大化。1.5.2长期性房地产从开发到经营期间要经历一个漫长的过程。当房地产企业从资本市场取到资金后，为了实现资金的回流，还需要经历一些复杂的开发流程，这个流程少则三年，多则长达五年甚至以上。但是，需要尤其注意的是一旦上面描述的任意一个环节出现漏洞，企业前期的投入一定不能收回，更严重的是会面临着需要赔偿的风险，因此要控制房地产企业在融资中产生的风险，必定要在时间比较长的周期中。1.5.3复杂性房地产企业融资形式各式各样。企业往往会使用不同类别的融资方法而产生了不同的融资风险，然后采用和它相对的不一样的方法进行制止。此外，在开发过程中，房地产业与其他行业相比较，所关联到的领域更加宽广，因此想要运用公平的方法去对各个方面的详细进行区分，是件非常困难的事情。1.5.4动态性融资环境变幻莫测，难以预测，会受到内部和外部一些要素的影响，而融资风险类别也在不断地发生变化。因此在房地产开发的完整过程中很容易受到威胁。而融资风险控制的这个过程是比较完整的一个过程，因为融资风险控制的重点和管控方法是可以按照企业资本结构、融资的渠道、整体的宏观经济政策等要素来进行调理，所以是个完整的过程。2房地产业融资的现状2.1融资渠道单一在我国，房地产企业融资渠道主要体现在银行贷款。由于国家政策的改变，越来越多的银行开始控制贷款的规模，贷款审批也变得严格。同时房地产业的融资方式随着我国市场经济不停的发展，发生了很大的变化，投资范围也不断扩大。如果企业没有及时的改变融资方法，还是一味的向银行贷款，一旦碰到商品房大量闲置，资金回收就会困难、流动资金也周转困难，不能及时的归还贷款，最后会出现财务和运营风险。在某种程度上不利于房地产业的持续性展开。2.2财务风险较高财务风险比较高，在发展的过程中大多数房地产业主要是根据银行来进行信贷，使财务风险逐渐增加。此外，政府相关部门近些年出台的许多调控政策，在某种程度上也使财务风险的可能性增加。2.3融资成本增加房地产业的经营成本在最近几年逐步增加。其中第一个原因是大多数房地产业的主要融资渠道是短期融资，而这对于减少利率有一定的影响。然后第二个原因是，另外一部分的房地产业的融资渠道是长期融资，这虽然与短期融资相比，长期融资的模式强，但是其中利率的也将会出现增加的趋势。如果不改变其现状，对房地产行业的继续展开有一定的影响。2.4财务管理工作不到位许多房地产业融资工作中的问题主要体现在财务管理工作做的不够好。许多房地产业企业呈现大批的的财务危险时，是因为财务部门在制作融资计划时，过于自信盲目。这对于房地产业的可持续发展有一定的影响；除此之外，许多房地产业的财务部门在进行融资合计与计算时，还对预算结果存在片面的看法以及结论不合理的问题。这对于减少房地产业的融资风险有一定的影响。3万科房地产融资风险识别万科企业成立于1984年，随后开始发展房地产行业，并在几年后发展成一家上市公司，在这几十年的发展中，以每年平均销售住房7万多套成为中国最大的住宅开发企业，万科在2018年的销售金额为15万亿元，同上年相比增长百分之12.2，营业收入同上年相比也有所增长，为2976.8亿元，从我国房地产市场中可以看出，万科房地产行业有着十分重要的地位。其中品牌价值在中国房地产行业中，位于首位，同时也是全国第一个闻名商标。万科的资本运作、多种多样的融资策略与其他房地产开发商相比较起来已经很成熟。目前，万科有银行贷款、股票发行、房地产信托、大股东支持和探寻合作等各种各样的融资方式，而且万科非常重视融资创新，使多元化融资策略体系越来越完善，有很好的参考意义。3.1万科房地产融资策略分析万科企业的融资战略有两个方面，一个是内源融资，一个是外源融资。其中采纳的多元化融资策略获得了胜利，该融资策略值得其他企业来思考和借鉴。万科根据自身发展的需要和情况，把所有的资源充分的使用起来，来不断的瓦解和规避运营风险、融资风险，从而增加了公司的收入。3.1.1内源融资万科企业在筹集资金时会发生成本支出，而留存收益则不会被计入其中，所以万科为了减少企业的成本支出，给企业带来好处，使用的方法是留存收益来进行融资。而且，最大的好处可以使公司的诚信提高和对外债务的水平能力提高，有利于企业的经营发展。最近几年，万科企业的的净利润和留存收益的增长平稳而且缓慢，也会产生平稳的收入。为今后万科企业在进行银行借贷及其他债务融资时，打下了很好的基础，更好地促进企业长期发展。3.1.2外源融资万科企业不仅采用多种多样的融资方式而且有自己独特的方法。利用发行股票、债券、可转债和可转股等形式来进行融资，使自己的融资规模不断壮大，弥补了资本上的不足，而且只要有了充足的资金作为支撑，万科就可以更好的发展下去。3.2万科房地产融资模式分析3.2.1资本市场融资在万科地产中，融资模式分为1998年到2008年的20年和2008年到2018年的10年两个阶段。其中在万科的第一个阶段中，该公司在将近20年里，充分运用了股市来进行融资并且上市，融资金额高达191.73亿元，为今后房地产融资提供了一个很好的平台，而且利用这个平台，还能帮助企业运用其余的融资方式来进行融资和为公司提供大量的资金。3.2.2其他融资模式万科房地产不仅合理的运用资本市场，还与海外公司开展房地产信托和房地产基金的形式等等融资模式。3.3万科房地产资本结构对于企业来说，评价一家公司在取得营运资金后的运营状况，对公司的资本构造进行检查是非常重要的。资本结构有两方面的意思，资本结构对于整体资本这一方面来说，是资产的总额与负债总额之比。即资产负债率，如果资产负债率比较高，那么企业的财产负担就会变重，财务产生的风险增大，有偿能力变低，有发展能力减弱的现象。万科的资本结构如表1。表1万科集团资本结构表2018年2017年2016年资产总额(元)1528579356474.811165346917804.55830674213924.14负债总额（元）1292958626477.23978672978646.26668997642643.14净资产（元）155764131544.43132675315293.33113444766722.65股本（元）11039152001.0011039152001.0011039152001.00每股净资产（元）14.1112.0210.28资产负债率(%)84.6083.9080.50注：数据来源于公司财务报表中如表1所示，2018年底，万科A总股本是11039152万股，总资产额为1528579亿元，总负债额为1292959亿元，资产负债率为百分之84.6。2017年的总股本是11039152万股，总资产额是1165346亿元，总负债额是978673亿元，资产负债率是百分之83.9，相比较增加了百分之0.6。2016年的总股本时11039152万股，资产总额为8306742亿元，负债总额为668997亿元，资产负债率为百分之80.5，2017年比2016年增加百分之3.5。一直呈现增加的状态，资产负债率逐渐上升，表明公司对外部融资的依靠性很大，万科又与其他多元化的集团公司不一样，在资金密集型的行业背景下，不能从企业内部获取大量的现金流，只能进行融资渠道的创新，从外部获得充足的资金。3.4万科房地产融资能力分析3.4.1盈利能力盈利能力是指公司在某时间段内获得利润的能力。而利润是大家都非常关注的事情，利润率随这盈利能力的变化而变化。企业在经营中所产生的业绩好坏和公司的价值也可以用盈利能力来体现，投资者的回报也与之有关。债权人是否可以收回债务也主要看该公司的盈利能力。所以，这些因素都可以反应一家企业的融资能力的高低。从万科最近几年的年报中可得，万科2016年、2017年、2018年的加权平均净资产收益率分别为百分之19.68、百分之22.80、百分之23.24。而该指标是可以充分反映一家公司盈利能力的高低。投资者所获得的收益随着该指标的变动而变动。从这三年的数据可以发现，万科每年都呈现稳定提高的趋势。这充分说明万科有较好的经营方法，融资能力在逐渐提高。3.4.2举债能力在房地产行业，举债能力受当前经济、国家的政策、公司的社会地位以及声誉等各方面的的影响。这些因素都会在某种程度上影响公司的融资能力。融资能力好，则该公司的偿债能力也高。从年报中可得，万科2016年、2017年、2018年产生的现金流分别为395611万元、823228万元、336181万元。由于2017年加强了回收现金，应收账款减少，使经营活动在这一年中产生的现金流增长较大，但是在2018年运营和筹资活动发生的现金流因为运营成本的增加，使这一年的现金流整体减少。虽然经营活动产生的现金流增加，但现金流入比现金流出的少。近几年中，万科都有很大的投资行为，采用多种多样的融资方式，减轻了债务融资的还款压力，整体的经营状况较好。4万科房地产融资存在的问题4.1过度依赖外部融资以银行为主的金融市场在中国的经济体制中尤为重要。且在它们的资本市场，风险资本特别不好。这就是说银行是他们的主要融资渠道。而在我国，企业面临的风险很大，而通常因为没有建立比较坚固的会计体系，银行对企业的评估就很困难，相对于万科这样的大企业来说，财务报表比较清楚，银行就会对万科企业的借贷较为宽松，以至于万科企业过度依赖外部融资。此外，万科在进行贷款时，往往需要以值钱东西作为抵押物，这不仅手续很复杂，而且放款的时间较长，并且还要支付一些其余的有关费用。万科集团选用了建筑来作为抵押物来进行贷款，并且超过一半的开发资金是都来自于银行贷款，使经营风险和贷款的压力渐渐增大，如果房价突然间下降，那么银行作为债权人就不能收回贷款本金和利息，万科房地产融资会产生非常大的风险。4.2担保融资所占比重高在信用类贷款中，担保融资是主要的资金来源，但如果所占的比例太高，就会出现融资风险和财务风险。万科为合营和联营公司的发展提供了担保和反担保，而他们两者公司也为万科提供了大量的资金。根据会计基本准则，担保融资可以不被计入到财务报表中。此外，财务上把企业的反担保归于负债类，这些都存在着一些内在风险。从目前的情况下，房地产行业在不断发展的前提下，这些风险很容易被人所忽略，而如果危机突然出现，联营公司就会出现信用风险，会使万科企业的信用类融资渠道受到伤害。4.3自身受到许多因素制约有一些因素对企业发挥潜力的能力产生了一定的影响，对企业发展也产生了阻碍，其中有财务和管理技能的缺乏，设备与技术等各个方面。对于万科而言，虽然企业一直在不断的努力吸引高素质人才，但还是不能和同类企业相竞争，造成了企业缺乏管理人才，对万科的发展产生了不好的影响。而且因为咨询公司一般没有对万科提供合适的和成本效益较高的管理解决办法，所以支持服务的缺少或相对较高的单位成本，会对万科改善管理这方面造成不良影响，也对万科的融资能力产生了影响。5万科房地产融资风险建议5.1提供信用担保计划为了处理企业信贷供给缺乏的问题，找到稳定的融资方式很关键。在发达和新兴的经济体以及发展中经济体，大多数政府和捐助者都非常看好提供信贷担保计划(CGS)。这些年来，在大多数国家，CGS被以各种不同的形式作为增大资金流入的一种方法。这种方案的建立是为了帮助那些很难筹集到资金的部门，来加强资金的流入。万科企业可以建立此方案，担保是贷款抵押中的一种形式，所以这个方案能增加万科可以利用的贷款资金，让他超过自身的抵押限制，建立万科企业的融资专业的银行服务体系。5.2增加融资渠道在我国，银行存款是大多数的房地产采纳的融资渠道，而且企业都存在自己的资金不够的问题，万科房地产企业也是。万科在短时间内需要资金时，也经常是采用银行存款的方法。这对于公司的长期发展是有一定影响的。虽然万科在开始的时候利用股权融资的方式取到了资金，但对于万科本身的发展还是不够的。因此，在融资的过程中，万科房地产要根据自己的实际和市场的变化来选择融资形式，并调整融资比例，把融资成本降低。并且制定科学的融资方法，采用各种各样的融资方式，降低银行风险，促进万科房地产业的不断发展。5.3加强企业营运能力企业要重新审视自己，因为企业融资困难其中的一个重要原因是自身能力的不足。万科要从下面几个方面来增加自己的能力。其一，要提高自己的财务意识和信誉，保证自己不会出现信贷不好的现象，使自己的信贷记录保持良好，给商业银行留下较好的印象，增加两者之间的联系，进而使融资渠道增加。其二，要学会积极创新，在万科企业中，管理者掌握这的自主经营权，管理要灵活方便，不断创造出新产品、优化其旧产品，积极主动地占剧市场份额，提高公司盈利，来减少融资失败所引起的的风险。其三，万科企业要善于发展人才，公司发展的前提是培养人才，品质良好的人才也是社会的重要力量。要积极培养人才而不是一直依赖老员工的力量，还要去学习新型的管理模型，来促进万科企业健康的发展。5.4建立风险管理体系万科企业要根据自己公司的实际情况，设立风险管理考核，并且严格实施。设立的标准包括：首先，要合理的建立风险管理体系，使该体系可以全面的识别融资风险，并且对融资风险可以高效的控制。其次，要按照风险管理考核标准，对员工进行按期考核并及时接受员工的反馈，改进体系当中的不足，进而完善考核标准。最后，万科可以将融资风险控制相关的部门员工的风险管理结果和公司的业绩考核相挂钩。成绩好的增加奖金或可以提高物质待遇，而且可以把一直优秀的员工纳入整体的考核，作为职务升高的参考。对于不达标者，应该批评，如果不改，可以给予一些处分。这样才能要员工高效的执行，确保控制融资风险管理的工作可以顺利的实施并且起到一定的效果。6结论本文对我国房地产企业融资风险控制进行了深入的研究。房地产行业支撑着我国经济的发展，其地位非常重要，然而发展中还存在这许多风险，通过上文对万科的融资策略的解析，可以发现万科在房地产行业的发展中表现突出，在融资模式下，大量的机会与挑战并存，且在融资难度较大、成本较高的行业背景下，可以减少外部融资和我国的融资规模，适当的增加内部融资和境外融资的合作开发，就可以使融资结构变的合理而且减少了融资风险。此外，本文通过对房地产行业融资现状的把握和以万科的融资策略为例进行详细的分析，还存在一些因素，在某种程度上不利于房地产行业的发展。因此，房地产行业要想控制融资中产生的风险，就要不断的开拓融资渠道。而且政府和监管部门也要不断的发布相关的扶持政策，并且对房地产企业在金融市场中的发展进行监管，建立良好的体系，为房地产业提供更加好的制度，促进房地产行业持续发展。参考文献[1]菅娅靖.我国房地产上市公司融资结构分析——以万科地产为例[J].中国中小企业,2020(01):161-162.[2]田浩楠.房地产融资存在的问题与对策研究——以万科地产为例[J].现代商业,2019(21):104-105.[3]刘艳妮.房地产开发企业融资风险及防范方法分析[J].现代商业,2019(29):35-36.[4]高祥宇.房地产上市企业融资策略研究[D].山东工商学院,2019.[5]朱亚鹏.我国房地产企业融资风险防范问题分析[J].企业科技与发展,2019(08):26-27+30.[6]杨旌.房地产项目融资风险及防范策略研究[J].知识经济,2019(07):34-35.[7]郭晨.论房地产企业的融资环境和模式——以万科地产为例[J].中外企业家,2018(13):32-33.[8]高翔.以万科集团为例对房地产企业融资情况分析[J].中国国际财经(中英文),2017(18):239.[9]任莉.中国房地产融资研究[D].广东省社会科学院,2014.[10]黄永嘉.万科公司的融资策略研究[D].广西师范大学,2014.[11]赵先立,李子君.我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议——以万科地产为例[J].西部经济管理论坛,2013,24(03):62-67+97.致谢：本论文是在老师孜孜不倦的耐心指导下完成的，老师严谨的科学态度以及兢兢业业的工作作风，细心坚持的精神一直鼓舞着我，而且老师还时不时对我们做思想上的教导以及生活上体贴入微的关心，这些都对我有很大的帮助。在此向老师表达深深的谢意。我还要感谢在我写论文时父母对我的关心，在我遇到困难和疑问时，你们对我的理解与支持使我克服了困难，并顺利完成论文。

现在论文马上要完成了，从一开始选课题以及到论文的开始着手并顺利完成，老师、学姐学长、同学以及朋友对我无言的帮助，使我顺利完成。在这里我要表达我最真挚的谢意，谢谢你们!

最后，再次对关心、帮助我的老师和同学表示衷心地感谢。

论文的综合研究法介绍1.什么是综合研究法所谓综合研究法就是综合运用相关学科知识进行研究的方法。姜亮夫说："最近，我写《楚辞通故自序》说到了一-些治学方法，我综合了一切社会科学来写'屈原赋，颇有游刃自如之乐。综合研究，不正是现代科学成就的主要方法吗？社会科学也得综合研究。"其实我们写学术论文，哪怕是分析一首诗，往往都需要采用综合研究的方法。譬如唐人张继的《枫桥夜泊》，此诗的诗题与诗句均有异文，这就涉及文献学知识。此诗中的"乌"与"江枫"作何解释，这就涉及语言学乃至生物学知识。此诗中的"枫桥""寒山寺"等地名，显然涉及地理学知识。此诗之所以成为写愁的代表作，显然与作者生平和时代背景密切相关，这就涉及史学知识。这首诗好在什么地方，要说出个道理来，显然需要掌握文艺理论知识。[6991所以我们在写学术论文时，应当自觉地运用综合研究方法。2.为什么要进行综合研究傅衣凌说："我一向以为史学研究是各种知识的总和，章学诚的"六经皆史'论，是有一定道理的。"1700其实哲学社会科学的各个