08.30运河明珠广场设计任务书

PAGE22中国·扬州·广陵新城运河明珠广场规划设计任务书2011年8月31日扬州君悦置业有限公司安派世纪资产管理有限公司目录第一部分项目概况及用地分析宗地区位宗地区域城市规划宗地现状宗地交通系统生态环境宗地周边现有公建配套及地产项目第二部分项目设计原则与要求项目营销市场定位项目规划设计原则规划设计要点与要求设计成果要求附件、经济技术指标第一部分项目概况及用地分析一、宗地区位宗地位于江苏省扬州市广陵新城京杭之心东侧。1、扬州市区位概述扬州地处江苏省中部、长江下游北岸、江淮平原南端，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域，素有“苏北门户”之称。2、广陵新城区位概述广陵新城位于扬州城区以东，江都城区以西，是链接扬州城与江都城的中心枢纽。3、宗地区位概况宗地位于扬州市广陵新城京杭之心东侧，文昌东路南侧、京杭路东侧、秦邮路西侧。二、城市规划与区域规划1、扬州城市总体规划扬州城市总体规划——“一体两翼”至2015年，扬州城市“一体两翼”大扬州都市区格局将基本形成。东联西进，北拓南下，扩展城市空间；加快完成瘦西湖景区建设和古运河整治，全面实施京杭运河整治，建成水绿相依、景色迷人、环境优美、独具魅力的名城；老城区文化遗产和城市风貌得到可持续保护，不同收入群体安居乐业，老城区成为充满活力的城市中心区和旅游胜地；建成较为完善配套的城市功能性设施系统。建设扬州三环、规划扬州四环,构建城市快速通道。重点实施文昌东路东延和廖家沟大桥、芒稻河大桥工程、万福路拓宽改造工程，适时推进文昌西路西延工程，完善“一体两翼”快速通道，促进基础设施共享、区域共同发展。2、广陵新城总体规划还是那条运河，却又是一个扬州——广陵新城扬州广陵新城是集行政、商务、办公、商业、金融、居住、文化、教育等多种功能为一体的22.5平方公里现代化新城市中央商务区。广陵新城规划有中央核心商务区、广陵产业园、生态旅游度假区。数年来，随着扬州文昌大桥架起、广陵政府东移、苏中机场建立、京杭之心、运河外滩、中国声谷、城庆广场、投资服务中心相继建成，广陵新城现代面貌初显，一座现代都市水城正在形成。三、宗地现状与城市地理1、宗地占地面积宗地由两块地组成，北侧紧邻文昌东路。地块总占地面积约70亩（地形见附件）。地块现场实景拍摄：2、扬州城市地理情况从扬州整体地质情况来看：扬州市位于宁镇断褶与苏北凹陷之间，属长江低漫滩，地势平坦。区内几乎全被第四系覆盖，地表未见构造形迹，以推测隐伏断裂为主，未发现明显的褶皱构造。3、扬州城市气候气象扬州东经119°01’-120°3’，北纬32°-33°3’之间，地处亚热带与北温带的过渡气候带，具有明显的季风特征，四季分明，自然条件优越。扬州地势平坦，海拔在4-8米之间，年平均气温：15℃，年平均降水量：1020毫米，年平均相对湿度：79%，气候湿润。年平均风速：28米/秒，有利于空气保持清洁。全年平均日照2176小时，日平均温度低于0℃的日数年平均为20.7天，大于35℃的高温日数年均为8天，对人们正常的生活和工作无特别影响。4、水文地质地层：根据区域地质资料，扬州地层由老至新为：（1）侏罗纪。象山群，岩性主要为中粗粒长石石英砂岩，中粗-中细粒砂岩、含砾砂岩、灰色粉砂质页岩、泥岩、局部夹煤线。（2）白垩纪。①浦口组，主要岩性为砾岩、砂岩、泥质粉砂岩、泥岩。②赤山组，主要岩性为砖红色细粒石英杂砂岩、含砾粉砂岩、粉砂质泥岩等。（3）第三纪。①阜宁组，主要岩性为杂色砂质泥岩、粉砂质泥岩等。②盐城组，主要岩性为含砾粉细砂、砂砾层夹紫红色粉质亚粘土、粉砂质泥岩、局部夹有玄武岩。（4）第四纪。长江漫滩沉积区：①晚更新世八里砂砾层，主要岩性为含砾中粗砂土、砾质砂土、砾石层、卵砾石层；②全新世如东组，主要岩性为淤泥质粉质亚粘、粉质亚砂土、粉细砂土。工程地质：总体属于良好和优良持力层，适合大中型工业工程项目的建设。根据地层岩性特征、分布特征及组合关系，可分为4个工程地质层（组）：（1）液化粉砂工程地质层，由粉砂组成，分布在瓜洲以东沿江一带，为液化土层，层厚0-3米，承载力fk=70KPa；（2）高压缩性松软工程地质层，由粉土、淤泥质粘土组成；分布在南部长江漫滩地区，时代为全新世，层厚0—12.9米，承载力为fk=60-125KPa；（3）细粒松散无粘性工程地质层，由粉土、粉砂、细砂组成，分布在长江漫滩的中、南部地区，分布稳定，时代为全新世，层厚0.9-30米，承载力fk=180-210KPa；（4）中压缩性松软工程地质层，由粉质粘土、粘土组成，分布在岗地及长江高漫滩区北部，时代为中—上更新统，层厚大于30米，承载力fk=180-210Kpa。水文地质：根据地下水贮存条件、水理性质及水力特征，区内地下水可分为松散岩类孔隙水和碎屑岩类裂隙水两大类。按含水地层的富水条件和岩性特征主要分为两个含水（岩）组：（1）潜水含水组，长江漫滩区含水地层为第四纪全新世如东组，含水层厚度10-50米，单井涌水量低漫滩区1000-2000吨/日，高漫滩区100-1000吨/日，水化学类型为HCO3cl-CaNa和HCO3SO4-Ca，矿化度多大于1克/升，硬度大于25德度；（2）浅层微承压含水组，分布于高、低长江漫滩区，含水地层为八里砂砾层，层厚一般30米左右，单井涌水量1000-5000/日，水化学类型为HCO3-CaNa为主，次为HCO3cl-CaMg(CaMgNa)、HCO3(CaNa)，矿化度在0.50-1.54克/升之间，硬度6.31-41.50德度。5、扬州地方能源和水资源供应状况扬州市区的电力供应充足，扬州发电厂、扬州二电厂两个发电厂以及扬州经济开发区、扬农集团、磷肥厂内三个热电装置，共同构成了充裕的电力供应体系，与华东电力网并网运行。全市电厂装机总容量187万千瓦时。其中，座落在长江边的扬州二电厂，已投产的一期工程容量达120万千瓦时；扬州经济开发区内现有110KV变电站两座，主变容量为143MVA。

扬州现有自来水厂四座，其中第四水厂位于扬州经济开发区内，日供水可达20万吨，取长江水源，水质优良，供水充足，目前水质检测指标符合国家标准。6、扬州环境质量状况根据扬州市环境监测部门近年监测结果，扬州市大气质量符合GB3095-96《环境空气质量标准》中二级标准；长江市区段水质符合GHZB1-1999《地表水环境质量标准》中Ⅱ类水质标准；区内主要河流水质符合该标准中Ⅳ类水质标准。四、宗地交通系统1、城际交通铁路。
建设宁启铁路南京林场至扬州段复线及电气化。宁启铁路西起南京林场站，东行经六合、仪征进入扬州市区杨庙镇、西湖镇、城北乡，跨京杭大运河从泰安乡进入江都市、泰州市，直至南通市境内，为国家Ⅰ级干线。公路。（1）形成“二纵三横”公路主骨架。二纵为：京沪高速扬州段、润扬大桥北接线——西北绕城公路——扬天路；三横为：宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道——扬州滨海高速公路。“二纵三横”公路主骨架在扬州至江都城区外围形成“日”字型高等级公路环。（2）过江通道规划：润扬（扬州—镇江）长江公路大桥，规划建设五峰山扬州至镇江第二通道(公铁)，预留仪征潘家河桥（隧）位。城际快速轨道交通。根据省域城镇规划纲要，规划宁扬快速客运轨道交通，可接南京浦口，与南京市轨道交通接轨，经仪征、扬州市区至泰州市境内。航空。
规划在江都市境内建设4E级机场，直接服务于扬州、镇江、泰州三市，并兼顾淮安部分地区，有良好的腹地范围。2、宗地区域交通三纵三横，构建广陵新城的交通主动脉南北向三纵即京杭路、秦邮路、沙湾路，东西向三横即万福路、文昌东路、运河东路。三纵三横的建立形成了广陵新城田字形路网交通大循环，打通了广陵新城与老城区的通道，有力地推进扬州“一体两翼，东进西移”的城市战略格局。五、生态环境广陵新城，十里风光带西侧：京杭大运河向南：依着长江，瓜洲古渡，沙洲之边向北：茱萸湾、凤凰岛，湿地公园向东：廖家沟风光带六、宗地周边现有公建配套1、在建城市公建配套（1）江苏信息服务产业基地（扬州）——中国声谷。信息产业基地一期实景拍摄（下图）（2）项目西侧京杭之心、会议中心、皇冠假日酒店在建2、在建房地产开发项目和昌·运河东郡35万平方米国际化高端住宅，位于扬州文昌东路与京杭路交汇处向南200米。运河东郡融合了国际标准美术馆、一线生态内湾公园、水岸步行商业街、国际观光旅馆、水岸休闲购物街、商业办公楼、企业总部办公大楼、水舞广场、运博会永久会址、人民生态公园、科技馆、歌剧院、五星级酒店等集办公、商业、休闲、娱乐为一体的复合物业。第二部分项目设计原则与要求一、项目营销市场定位1、项目案名运河明珠广场2、项目形象定位传承扬州2500年水韵繁华3、项目形象表现4、项目文化提炼璀璨明珠再续河畔传奇扬州古邗沟开凿，追溯运河起源。一部运河文化史，一座扬州城古韵繁华。自古以来，扬州因运河通运南北而繁荣昌盛，时至现今，古城扬州依然有很多因运河通运而传世至今的文化典故与古迹遗址。步入现代社会以来，扬州最具竞争力的运河经济，开始转向长江经济、高速经济、航空经济、铁路经济等更为立体化的经济通运时代，运河经济不再具备优势地位。当下，扬州广陵新城依运河规划，将为扬州再次打开影响中国千年经济与历史进程的运河经济文化脉络，同时广陵新城依靠扬州高速、铁路、航空等立体化交通在此交织交汇的条件，为广陵新城打造现代经济体奠定扎实的基础。运河明珠广场，紧邻广陵新城核心区域——京杭之心、世界运河博览会永久性会址，将以运河为文化主题，挖掘2500年运河经济文化，打造符合现代经济、符合扬州发展、吻合时代发展进程的具有深度文化内涵与经济价值的城市综合体。二、项目规划设计原则延续运河经济文化，展现现代繁华魅力，是本案规划设计的原则。运河明珠广场作为扬州广陵新城首座城市综合体项目，将传承扬州运河文化，与现有市中心——文昌阁形成截然不同的经营与消费观念。文化味十足、现代化前沿、尊贵型礼遇将是运河明珠广场未来市场运营的主题。三、规划设计要点与要求宗地规划设计基本经济指标：⑴占地约70亩⑵容积率≤3.5⑶建筑限高≤80米⑷建筑密度≤45%按照以上基本经济指标，预计本案地上计容建筑面积约16.3万平米。1、物业类型规划四星级酒店5A标准写字楼高端购物广场、沿街商业街区公寓式酒店地下两层（或者局部两层）停车场或者商业项目规划采取地下物业+裙楼物业+主楼物业的规划模式。裙楼预计3层、局部4层。2、物业比例划分针对扬州房地产市场发展状况，宗地地块的物业规划比例将主要以裙楼商业与主楼公寓式酒店为主。按照最大容积率计算，物业比例规划如下：物业类型建筑规模四星级酒店（包含酒店所有附属物业）2.5万平米5A标准写字楼1.5万平米公寓式酒店5.3万平米高端购物广场沿街商业街区7万平米地下停车场与商业4-5万平米3、物业规划排列、资产管理及市场经营本案预计保留的物业包括四星级酒店、高端购物广场，其余物业均为市场销售物业。（1）裙楼商业裙楼商业1层层高5.4米，2-4层商业层高4.5米。1）裙楼商业与南侧“商业水街”的空间处理考虑到宗地商业广场与宗地南侧的“商业水街”紧邻，同时宗地北侧的文昌东路道路宽度达60米，道路绿岛宽且灌木较高，属于城市快速交通主干道，道路两边的人流不能够形成消费互动。就此，要求裙楼商业的规划最大限度的贴合“商业水街”，实现本案与商业水街形成消费人流共享。同时考虑到“商业水街”的规划对于人流休憩、休闲空间营造的较少，要求本案临近“商业水街”规划大面积商业休闲、休憩小品，以最大限度的吸引消费人流进入本案商业街区。临“商业水街”的商业采取1-2层连体规划的模式，沿街商业与内部商业相互独立、互不干扰，经营主要业态为精致型中餐饮、西餐厅（茶餐厅、咖啡馆）、消费品品牌专卖、婚纱影楼等。2）文昌东路沿街商业为追求商业价值最大化，要求临文昌东路规划1-2层连卖的临街商铺，沿街商业与内部广场商业形成绝对的独立性，互不干扰。此部分沿街商业的业态主要为银行、各类品牌专卖、邮政、服务型行业营业厅（移动、电信、联通）等。3）内街商业高端购物广场此部分物业为统一管理、统一经营、统一收银的高端购物广场，未来经营规划将采取加盟高端品牌购物广场的模式投入市场运营，进行严格的按楼层、按区域进行业态划分。由于地块狭长，并且中间有一条城市区间道路间隔，要求该部分物业完全按照商场型物业规划，由于仅仅为局部4层的裙楼物业规划，因此规划可以考虑按照业态划分，对两块地进行独立规划，如A栋楼为青春时尚馆，B栋楼为绅士馆，或者A栋楼休闲体验馆，B栋楼消费购物馆等。本案高端购物广场的规划，对于特殊业态因提前考虑建筑方面的要求，如大型餐饮预留烟道、大功率电源、足够上下水、包间卫生间等等。购物广场可采取商业街区对拼的建筑排布进行规划，中间规划大面积中庭，中庭局部延伸至负1层，实现负1层商业可直接自然采光。建议规划一所大面积的广场（可结合两块地中间区间道路设置），广场处设置下沉式广场。同时规划2处次广场（小型广场）。购物广场的垂直交通分别设置在内部商业街区（中庭）两侧，包括观光电梯、扶梯等等，垂直交通可以直达负1层商业区，局部直达负2层停车区。南北沿街商铺1-2层以上的3层、局部4层物业，初步考虑纳入购物广场物业统一规划，因此在3层及局部4层平面布局方面，应极力避免死角铺的出现。局部4层物业可以考虑结合3层屋面规划观光、休闲餐厅或者其他休闲业态。（2）主楼规划主楼位置规划贴近文昌东路用地红线，一方面提升文昌东路的城市形象，另一面避免主楼与“商业水街”在视觉上、消费动线方面形成冲突。主楼建议规划4或者5栋，建议主楼自西向东依次为四星级酒店、5A标准写字楼、公寓式酒店。1）4星级酒店临京杭路规划的四星级酒店考虑入口大堂临文昌东路与京杭路交叉口规划，建筑进深25.2米，总开间60米，预计规划16层，裙楼3层，主楼13层，主楼层高3.6米，该栋主楼建筑高度约62米。4星级酒店的堂食餐饮可以考虑结合高端购物广场打造，包间餐饮、小型会议区、休闲娱乐区（KTV、美容美体等）、商务中心设置在主楼部分。酒店大面积宴会厅（1500-2000平米），设置在裙楼的3层或者4层，采取无柱设计。酒店的客房预计规划200间左右。2）5A标准写字楼独立大堂，层高3.6米,16层，预计该栋楼规划总建筑高度62米3)公寓式酒店独立大堂，层高3.6米、5.1米挑高层高,请设计单位根据容积率要求自行规划挑高物业的位置与规模等，公寓式酒店楼栋的高度75-80米之间。按照以上的规划思路，宗地西侧地块为两栋60余米的建筑，宗地东侧地块为两栋或者三栋约80米的建筑。整个项目自西向东形成高度递进，富有层次感。4、项目裙楼高端购物广场规划设计理念裙楼高端购物广场采取街区化设计，但空间方面与南北临街店铺完全分离，未来的经营理念与管理也都将完全分离。高端购物广场意在打造扬州最为高端的消费商场，完全按照商场化模式运营。购物广场的规划要求建筑以街区模式布局，空间以商场化经营理念划分，为了降低公摊面积，可采取中庭完全自然采光，后期加顶，以实现商场完全封闭管理的经营要求。5、规划建筑风格现代建筑风格6、入口与交通酒店人流入口规划在京杭路与文昌东路交汇处；裙楼商业的人流主入口规划临近“商业水街”；公寓式酒店、5A标准写字楼均需规划独立入口大堂。其他交通组织（地下）等依照地块控规要求。7、停车规划停车主要规划地下停