年度物业管理服务 投标方案（技术方案）

年度物业管理服务投标方案（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****1报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。第一章服务方案 1.1.日常保洁方案 1.1.2.镜面保洁 1.1.3.雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁 1.1.6.定期清洁程序 1.1.7.卫生间清洁 1.1.8.地面的清洁 1.1.9.办公室清洁 1.1.10.公共走廊清洁 231.1.12.风口管道清洁 1.1.14.照明设施清洁 1.1.15.不锈钢清洁 1.1.17.停车场保洁方案 291.1.19.消杀工作运行程序 21.2.安保服务 1.2.1.安保管理流程图 1.2.2.保安岗位服务规范及职责 1.2.3.巡逻检查 1.2.4.公共秩序维护 1.2.5.秩序维护服务流程图 1.3.绿化服务方案 1.3.1.一年植被养护工作具体安排 1.3.2.一年中养护管理工作阶段划分 1.3.4.绿化管理流程图 1.4.安全保障管理方案 1.4.2.强化人流、车流控制 1.4.3.交通安全管理 1.4.4.保密安全管理 1.4.5.消防安全管理 1.5.财务保证方案和保障措施 1.5.2.公司财务 1.5.3.资金、现金、费用管理 1.5.5.其他事项 1.6.保障措施 3 1.6.3.员工生日慰问 1.6.4.工资激励 1.6.5.企业文化激励 1.6.7.奖励、处罚规定 1.6.8.有管理人员考核制度及标准 661.7.服务保障方案和保障措施 1.7.1.组织架构 1.7.2.物业管理服务质量检查考核办法 1.7.3.检查考核评定程序 第二章项目需求理解 2.1.项目基本情况 2.1.1.服务需求 2.1.2.服务范围 2.2.服务内容 2.2.1.7个小区 2.2.2.城辖区内 3.1.管理重点、难点、特点 4 3.2.1.紧急事件类别 3.2.2.重点管理对象 3.2.3.应急预案的制订 3.2.4.应急预案内容 3.2.5.预防措施 3.2.6.应急响应 3.3.相应的管理措施 3.4.1.树立意识 3.5.紧急安全保障措施 3.5.1.应急响应时间 53.5.3.物业管理区域现场巡逻保安员管理 3.5.4.火灾、触电急救预案 3.5.5.食物中毒紧急预案 3.5.6.疫情防控措施 3.6.应急处置 第四章管理培训方案 4.1.从业人员培训计划方案 4.1.1.培训目标 4.1.2.培训方式 4.1.3.服务语言标准 4.2.安全作业培训 4.2.1.安全知识教育 4.2.2.安全技能培训 4.3.对讲机使用规定 4.3.1.使用规定 4.3.2.对话要求 4.4.情况处理的原则和方法 4.4.2.一般情况处理办法 4.4.3.特殊情况处置办法 4.5.监控系统设备的简单维护、故障抢修 1534.5.1.具体服务范围 4.5.2.维保服务方式 4.5.3.安防系统问题解决方案 64.6.消防、监控培训 4.6.1.消防安全、监控管理要点 4.6.2.强化消防意识 4.6.3.建立消防队伍 4.6.4.建立消防制度 4.6.5.消防工作的控制过程 4.7.培训方案 4.7.1.保洁人员的培训内容 4.7.2.安保人员的培训 4.7.3.应急培训 第五章规范流程管理机制 5.1.规范流程 5.1.1.管理程序 5.1.2.人员档案管理 5.1.4.扣分处罚说明 5.2.工作流程 5.2.1.安全控制体系 5.2.2.消防、监控实施措施 5.2.3.安管消、监控岗 5.2.4.重大活动接待 5.3.项目人员管理制度 5.3.1.人员录用流程 75.3.3.人员考核相关制度 5.3.5.奖罚机制 5.4.管理人员岗位职责 4265.4.1.总经理 5.4.2.常务副总 5.4.3.管理部门 5.5.合理化建议及措施 5.5.1.科学化、规范化管理 5.5.2.开展增收节支新办法 5.5.3.对物业管理区域文化和物业管理关系的认识及应用 5.5.4.物业管理区域文化的总体目标，根据住宅区特点提出服务目标 第六章规范流程管理机制 6.1.规范流程 4526.1.1.项目管理组织流程 6.1.2.社会效率、经济效率、环境效率的管理方 6.1.3.管理组织流程 6.1.4.标准化、电脑化档案管理流程 6.2.工作流程 6.2.1.管理运作机制 86.2.2.内部运作流程 6.2.3.工作标准 6.2.4.清洁保洁 6.2.6.工程设备维护 第七章项目人员管理制度 478 7.1.1.请假制度 7.1.2.奖惩措施 7.2.管理人员岗位职责 7.2.1.经理岗位职责 7.2.2.办公室职责 7.2.3.安检管理员岗位职责 7.2.4.质检管理员岗位职责 7.2.5.班组长岗位职责 7.2.6.工作人员职责 8.1.我单位保证提供满足服务需求的服务 8.2.社会效率、经济效率、环境效率的管理目标.4988.2.1.房屋及配套设施完好率 8.2.2.房屋零修、急修及时率 8.2.3.维修工程质量合格率 8.2.4.保洁率 8.2.5.综合服务满意率 9 第一章服务方案备用工具、材料扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶袋、干、按《蜡面抛光保养工作程序》进行。先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水时间安排每天早上安排一次保洁。锈钢装饰物按《不锈钢的保洁保养》操作。抹一遍，按《玻璃门、窗、镜面的保洁》操作。用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。保洁工具不要损伤被保洁物。将垃圾桶盖打开，取出垃圾桶，将垃圾倒入垃圾袋内，保洁桶周围的垃圾。用去污粉或洗衣粉撒在垃圾桶内，用刷子擦洗污迹，用水洗干净后将内桶放入桶中。同时用抹布把外桶表面清理干净。目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾箱每周用去污粉保洁一次，垃圾桶每天清洗一次。桶周围不积污水。定时巡视垃圾房和周边范围，及时清扫垃圾杂物清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾房内，防止散漏污染。每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。周一次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水喷洒杀虫剂时要戴口罩，戴上胶手套垃圾必须做到日产日清。清洁剂：强力化油剂、漂白水劳保用品：橡皮手套、橡皮靴工具：地扫和垃圾箕、铁/铲子、清洁水桶、刮程序：准备好所需工具。清扫整个垃圾房，并用铲子铲起硬污垢。把垃圾倒入指定的容器并冲洗垃圾桶。在一个水桶中按规定的比例稀释强力化油剂。在一个水桶中按规定的比例稀释清洁剂。把强力化油剂用地拖涂于地板表面上。用手柄刷刷地板表面。把水刮干。洗净用具，放回原处。待地板干透后，将垃圾桶放回原处。注意：不要将用于垃圾房的拖把用在其他地方。工具：地扫和垃圾箕、刮水器、水桶、长柄刷、地拖、高压冲洗机、擦地机、圆盘洗地刷程序：准备好所需工具移走所有可移动的垃圾桶清扫整个垃圾房，并用铲子铲起污垢。把垃圾倒入指定的容器。在一个水桶中按规定的比例稀释化油剂。在一个水桶中按规定的比例稀释速消净。把化油剂溶液用地拖涂于地板表面上。用高压清洗机将化油剂溶液喷到墙和天花板上。用高压冲洗机冲洗墙壁和天花板。用地坪擦地机配合圆盘洗地刷清洗地面。将污水扫到阴沟里。用喷枪洒速消净溶液到墙壁和天花板上。用拖把沾上速消净溶液去漂洗整个地面。洗净用具，放回原处。卫生间的清洁工作主要包括地面、墙面、门窗、天花板、隔板(隔墙)、卫生洁具及其他室内设施的卫生间的清洁、保洁标准1)天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。2)目视墙壁干净，坐便器、小便器等卫生洁具3)室内无异味、臭味。4)地面无烟头、纸屑、污渍、积水。卫生间的每日常规清洁卫生间每日常规清洁的主要内容是按清洁质量1)清洁程序准备工作一放水冲刷大、小便器(槽)一收集废弃物+清洁大、小便器(槽)一清洁盥洗器具及其他设施一清扫地面一检查及整理。后外再对各附件进行清洁的顺序进行。2)清洁方法卫生间的清洁工作一般应安排在人流量小的晚洁工作完毕后开始。操作程序和方法如下：抹布、干毛巾、工作服、橡胶手套和口罩等。b.准备和配制好清洁剂和用品。如：洁厕液、皂液、厕纸、手纸等。c.打开门窗，启动排气扇通②放水冲刷坐便器、小便器开启冲水阀将坐便器、小偷便器(槽)内的粪尿器内倒入规定数量的洁厕水(小便器无法存水，故不必倒入洁厕水浸泡),浸泡一定时间，以利发挥其最④清洗坐便器、小便器(槽)。依次逐个彻底清a.清洁蹲式坐便器(槽)先用带柄尼龙刷沾洁厕水刷洗坐便器内壁和蹲冲净。最后用干地拖将蹲位台面的水迹擦干。b.清洁座式坐便器干净，最后用干抹布擦干水迹。c.清洁小便器(槽)先用带柄尼龙刷沾洁厕水刷洗小便器(槽)内壁、剂擦洗，最后用干抹布擦干水迹。⑤清洁盥洗器具及其他设施a.清洁盥洗台b.清洁梳妆镜先均匀喷上清洁玻璃水，然后用湿抹布擦洗干净，最后用干毛巾擦净。c.清洁毛巾架、厕纸架、皂液缸、烘手器、空迹，最后用干毛巾擦净水迹。清洁卫生间的注意事项1)卫生洁具多为陶瓷制品，禁止使用碱性清洁2)卫生洁具容易破碎，清洁时不能用工具的坚3)使用洁厕水和其他刺激性清洁剂时，应戴橡胶手套，以防止损伤皮肤。4)一旦发现卫生洁具或排水管道堵塞，应立即口，手持把柄，反复下压上抽，将其疏通，疏通时，堵塞严重，应及时通知管道工疏通。5)如果发现卫生洁具损坏，管道、阀门、龙头漏水，应及时通知管道工修理或更换。清扫地面，用刮刀刮掉可见的坚硬污垢。按比例(1:128)配制清洁液(用冷水)。将清洁液注入全自动洗地机的溶液内开始清洗放置多个“禁止通行”标识牌。地面干透，再进行别的处理。按照吸尘机使用方法正确的清洁办公室地毯。去除石质地面上的灰尘并清除。在倾倒垃圾桶前必须取得办公室人员的同意。随时关注器材设备使用情况并(如有任何)问题办公室保洁办公桌椅、书柜、书架、门、门窗、窗、沙发、b.质量标准净无杂物，垃圾清除干净，桌椅摆放整齐。c.准备工作百洁布擦掉，再将桌上的水渍用干毛巾擦干。边框、腿擦拭后，摆放在书桌前。书柜、书架的清洁同清洁桌椅的方法。将窗台的尘土擦净后，再将物品摆放整齐。将纸篓套上新的垃圾袋。打开吸尘器盖将尘袋取下，把灰尘倒入垃圾袋，在保洁作业登记册上填写保洁完成时间和人员准备工具：拖把、除尘器、抹布、水桶、静电除尘剂、全能清洁剂、大小垃圾袋。将过道整体的检查一遍，以便确认工作重点。将中型或大型的垃圾及时地捆绑丢弃并更换垃使用一个喷洒了静电除尘剂的清尘器清洁过道，清洁频率为每半小时一次。清尘器使用时只能向一个方向推，否则是不被允许的。不间断的清洁走廊两边宣传阅读栏的玻璃和门把手以及门玻璃。清洁地面上残留的水和污渍，特别是卫生间及办公室的大门入口处。特别需要注意走道变得紧急出口，不要触碰报警清尘器在使用后用吸尘器吸干净。只有当喷洒在清尘器上的静电除尘剂完全干了才能使用清尘器。否则除尘剂将使得人们在地面上滑准备工具：喷头、玻璃刮、升缩杆、水桶、玻璃清洁剂、清水、抹布。用喷头将稀释过的玻璃清洁剂均匀地喷洒在玻璃上，使之彻底清除表面的污点。将玻璃刮接到升缩杆上，将玻璃刮放置于玻璃的制高点处，手持升缩杆并从上到下的移动并避免重复。每次刮完后用抹布清洁玻璃刮防滑。刮完玻璃后，清除留下的脏水。向下刮时保持速度不要太快。干净明亮无污渍准备工具：吸尘机、抹布、平头铲、全能清洁剂用吸尘机清洁出风口。将平头铲用抹布包裹起来浸湿稀释的清洁剂，用它来清洁出风口的窄缝。抹去出风口处残留赃物。调整出风口的出风方向。准备工具：抹布筘杆、水桶、抹布、全能清洁剂稀释全能清洁剂将抹布栓紧在筘杆上，然后按照清洁程序从上到砖、喷涂、仿石和大理石墙面清洁先备两桶水，一桶清水、另一桶放入少量的(约b.清洁时应注意清洁，然后再封蜡(封蜡程序参照《地面清洁标准作业规程》)。乳胶漆墙面的清洁a.程序关闭要清洁之处的门窗，在地面洒上一点水。用铲刀铲除墙面上粘附的泥沙、痰迹。扫干净地面灰尘，再用拖把拖干净地面。上述工作每月重复做一次。b.清洁时应注意准备工具：抹布、全能清洁剂开关使用抹布和全能清洁剂除去堆积的灰尘。a.程序少量(约200ml)洗洁精。刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩。的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水分。将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝。b.清洁灯具注意事项在梯子上作业时，应注意安全，防止摔伤。清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电。定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。灯具清洁标准应达到：目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。在擦拭灯管(泡)时不可打开电灯开关，注意不可让抹布过湿。准备工具：不锈钢清洁剂、干净的抹布不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其他金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行随时除尘、除锈。保持无污渍，光洁明亮。不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。将抹布折成方形，把不锈钢清洁剂喷洒在物品表面并用抹布清洁。在擦拭过程中不要停止以防印记的产生。注意不要喷太多清洁剂。准备工具：抹布、不锈钢清洁剂、玻璃清洁剂、家私蜡、吸尘机。依序使用多种清洁剂清洁玻璃、防护板和金属门。清洁电梯内的立式垃圾桶、指示灯和花架(如有)。清洁电梯门扶手，用吸尘机清洁地毯。保洁范围：本次招标范围内所含停车场每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶。清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等。抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。垃圾的运输和清理细则干垃圾的处理不小心掉落在地上的垃圾，需及付扫起、拖净。垃圾较满时一定要找人帮忙，切不可蛮干。喷洒清洁消毒液于垃圾桶内，停留10分钟。用长把毛刷洗垃圾桶，然后倒出药液。用水龙头冲洗垃圾桶内、外各处。主管根据实际情况编写除“四害”年工作计划、执行法规巡逻遵视安保蓝控监控中心员管理团时闯状态标识消防工作检消防设遮检指示标识物品管理消防调练控跟踪租车管理门岗工作，配备专业治安管理员，并实行巡逻值班服务，治安管理人员统一制服，工作规范，作风严1)注意自身仪表、仪容形象，精神饱满。2)维护大门秩序，保持道路畅通。3)来车时成立正姿势，用左手做慢行手势。4)当车逆行时，成立正姿势做停车手势或直行手势。若停车可指挥入车位。5)注意可疑人员所携带物品，仔细询问，发现6)认真做好人员、车辆出入登记工作，做好交7)做好传达室卫生工作。8)完成委托方交办的其他工作(与保安工作有关),及时接收分发邮件和报刊杂志。1)巡逻人员要认真负责，提高警惕，注意发现可疑人员及可疑情况，并制止违反规定的行为。2)发现反常或意外情况，除及时领导报告外，要采取必要措施以防止火灾事故及破坏行为的发生。4)若发现盗窃、凶案、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现场的案件或事件，要妥善保护好现场，5)巡逻人员要定时定点查看，对重要部门，要害部位要勤查看，财务部门、档案库房、重要机房、配电房等以及无人值班但有可能发生问题的地方应设置巡更点。做好巡更记录。节假日、夜间巡逻时，6)消控室人员应熟练消防和监控器材操控，掌灭。根据特殊需要，在确保正常安全运行的前提下，7)要充分保障大型活动临时增加的人员，凭签室内外交通与车辆停放秩序等的管理。1)严格出入登记制度，发现问题及时上报处理，2)物品进出实施分类管理，实行物品进出审验3)对进出的各类机动车辆进行有序管理，设置4)消控、监控设施设备应保持24小时正常运行，保证出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保留90天。做好防盗、防火报警监控设备日5)明确巡视工作职责，对设备机房等重要区域、部位进行重点巡视并做好相关记录，及时发现和处理各种安全和事故隐患。工作检查行道树绑扎、立桩情况，发现松绑、铅丝嵌皮、蛹、虫茧，集中烧死。1月中旬的时候，蚧壳虫类开状态。养护基本与1月份相同。修剪：继续对大小乔剪完。防治害虫：继续以防刺蛾和蚧壳虫为主。芽，下旬有些树木(如山茶)开花。植树：春季是植树的有利时机。土壤解冻后，应立即抓紧时机植树。植大小乔木前作好规划设计，事先挖(刨)好树坑，螟也出现了(采用喷洒杀螟松等农药进行防治)。防间种植萌芽晚的树木，对冬季死亡的灌木(杜鹃、红修剪常绿绿篱。防治病虫害：)蚧壳虫在第二次蜕皮迎五一替换冬季草花，注意做好浇水工作。五月份：气温急骤上升，树木生长迅速。浇水：危害程度，根据养护区内的实际情况做出相应措施。由蚧壳虫、蚜虫等引起的煤污病也进入了盛发期(在倍的松脂合剂及50%三硫磷乳剂1500?2000倍液以防作。防治病虫害：六月中、下旬刺蛾进入孵化盛期，倍液喷洒。(或用复合BT乳剂进行喷施)继续对天牛松动、倾斜的树木进行扶正、加固及重新绑扎。发现松垮、不稳立即扶正绑紧。事先做好劳力组织、进行防治。防治天牛可以采用50%杀螟松1:50倍液注射，(或果树宝、或园科三号)然后封住洞口，也可九月份：气温有所下降，迎国庆做好相关工作。注意浇水要充足。防治病虫害：穿孔病为发病高峰，好各类绿化设施的检查工作。十一月份：土壤开始夜冻日化，进入隆冬季节。植树：继续栽植耐寒植物，土壤冻结前完成。翻土：害虫在下旬准备过冬，防治任务相对较轻。护区进行观察，绘制要调整的方位。树体枝繁叶茂，生长健壮，无病虫害。挡车辆、碰伤人头、防碍司机视线现象。盛夏阶段：7、8、9月份，气候高温多雨，正是12月及2月份：整形修剪：各种树木除常绿树木大有好处。但必须注意千万不可堆放施过盐水的雪。作中所需要用的机械、车辆、工具检修、保养完备，土壤解冻后及时大量的灌水，满足树木生长的需要。3、5、6月份：灌水。病虫防治。施肥：根据需4、7、8、9月份：病虫防治。中耕除草。施肥：剪：雨季前，将过于高大的树冠，适时疏稀、截短，5、10、11月份：灌冻水：落叶后到土壤封冻前后，封冻前施有机肥作底肥。病虫防治。补植缺株：水3～5年，灌木最少5年，土质不好或树木因缺水次每株的最低灌水量——乔木不得少于90公斤，灌木不得少于60公斤。灌溉常用的水源有自来水、井的方式主要有单堰灌溉、畦灌、喷灌、滴灌涝方法有：地表径流：地表坡度控制在0.1～0.3%,过大对树根不利。根处追肥最好于傍晚喷施。病虫害的防治措施主要有如下几种：适地适树，除枯枝落叶，修剪枝叶，创造良好的生长发育条件。对症下药。治病的方法：首先必须弄清病原、病史，其冬季少雪，干旱的沙土之地更易受冻。根颈冻害：产生应力将树皮撑开，细胞简介结冰而产生的张力，水的时间掌握在霜降以后，小雪之前。覆土：在11灌木压倒覆土。或者先盖一层干树叶，在覆40—50封堰，在树根部培起直径80～100厘米，高30～50碱地温差骤变的危害，海可以杀死一些越冬病虫害。防止芽过早的萌动，免受晚霜危害。部门配合协作，及时发现问题及时处理。1.4.安全保障管理方案人防——在管理区域内实施“四岗”结合，即督察带班岗、巡逻岗、固定守卫岗和监控岗四岗联合防范，四岗同时值勤，相互监控，着重安防点、线、面技防——实施智能化管理，闭路监控中心安防员利用各监控探头对大门、出入口等重点部位统一监控，统一调度，统一指挥，集中力量，快速反应，以应对各种突发事件发生。群防——一方面将在员工内部树立群防群治意识，所有员工都是治安防范员，遇到问题及时通报处理；另一方面加大对安全防范知识的宣传，充分发动积极性，树立安全防范全员意识，做到群防群治。人流控制—一重点区域的外来人员须通过固定门岗，并实行出入登记制度，在征得同意的情况下方可进入办公区域，对于持证人员需经核实后方可准予车流控制——车辆出入停车场将实施核准制，交通管理员要熟悉移动领导和员工，熟记其车牌号，做如何防止外来车辆乱停放的问题对性地加以宣传，让车主积极配合停车管理。业管理区域的人员的车辆一律不准进入停车场。科技手段提高车辆管理的水平。《保密工作注意事项》,配合有关职能部门共同做好每位员工都有良好的保密意识。便传阅，应及时上交给相关部门。一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。管理活动中涉及到的各种资料要按规定妥善保管，未经相关人员授权不得泄露给他人。依法管理的原则以《中华人民共和国消防条例》、消防管理规则及相关的合同、公约为准则进行管理。预防为主、防消结合的原则。人防、技防、物防并重原则。消防管理思路借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。通过组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队伍，加强日常消防知识培训，加强模拟演练，落实消防检查制度，确保消防安全。消防管理措施组建义务消防队：义务消防队的设置及组织结构义务消防队义务消防队秩序维护散组后勤组组灭火组组织架构说明门管理人员兼任，组员5-10人，其中灭火组、救护联络后勤组则由其他职能部门人员组成。责任明确，消防设施完好率100%:机电工程部施完好率100%;安全秩序部各区域巡逻保安员执勤项工作每年至少进行4次，由安全秩序具体策划实施。制定“一个制度、一个方案”1.5.财务保证方案和保障措施为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增公司设财务部，财务部主任协助总经理管理好财出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务账目财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，账目清楚、日清月结、近期报账。财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账目、生制，以人民币为记账本位币。器设备；电子设备(如微机、复印机、传真机等);各类固定资产折旧年限为：房屋及建筑物35年；购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、固定资产必须由财务部合同办公室每年盘点一格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。减累计折旧后的差额作营业外支出处理。报废的固定资产的变价收入(减除清理费用后的净额)与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，办理会计手续，并设置固定资产明细账进行核算。财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。银行账户必须遵守银行的规定开设和使用。银行账户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、银行账户的账号必须保密，非因业务需要不准外银行账户印鉴的使用实行分管并用制，即财务章由出纳保管，法定代表人和会计私章由会计保管，不准由一人统一保管使用。印鉴保管人临时出差由其委托他人代管。银行账户往来应逐笔登记入账，不准多笔汇总高收，也不准以收抵支记账。按月与银行对账单核对，未达收支，应做出调节逐笔调节平衡。根据已获批准签订的合同付款，不得改变支付方式和用途；非经收款单位书面正式委托并经总经理批准，不准改变收款单位(人)。库存现金不得超过限额，不得以白条抵作现金。现金收支做到日清月结，确保库存现金的账面余款与实际库存额相符，银行存款余款与银行对账单相符，现金、银行日记账数额分别与现金、银行存款总账数因公出差、经总经理批准借支公款，应在回单位任何人不得借支公款。严格现金收支管理，除一般零星日常支出外，其余投资、工程支出都必须通过银行办理转账结算，不得直接兑付现金。领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经总经理批准后方可未经批准，严禁为外单位(含合资、合作企业)或个人担保贷款。严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。所有办公用具、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置。领用手续、办公柜、桌、椅要编号，经常检查核对。活动，尽量使资金结构趋于合理，以期达到最优化。为解决员工流动量大，员工工作效率低下，员工心态不稳等问题特制定本激励机制。本方案本着精神激励为主，适度配合物质激励的原则制定。由项目负责人和分管副总共同确定项目各岗位的岗位职责，明确告知员工从事的工作，并由项目经理结合每个员工实际工作效率制定的每月工作任务 (注：是一个可以完成的任务目标)。对于达到目标的员工给予口头表扬及言语鼓励。对于达不到目标的员工应适度安慰并给予帮助，如安排培训，帮助员工达到工作目标。成效：一是完成目标的员工会增加自豪感，增加了工作热情；二是完不成目标的员工在被帮助情况下更加努力工作。对于一些不涉及公司原则问题的决定时，以及制定作业管理方面一些规定时，可吸收员工参与讨论，听取员工意见。成效：一是员工有被重视感，工作积极性提升；二是公司能及时了解第一线员工的思想。公正的原则。具体评选条件是根据员工的工作绩效、工作态度、出勤等情况；每个项目部从员工中评选出1～2名表现优秀的员工，颁发奖状并给予一定的物质成效：一是荣誉激励与物质激励相结合的方式在员工中间形成良性竞争，提升工作积极性；二是被评上的优秀员工稳定性增强。每位员工生日时，由公司总经理签发员工生日贺卡，表达对员工的祝福。成效：员工感受公司的关心和温暖，更加爱岗敬制定工龄工资，在公司工作满一年以上的员工，每月给予50元的工龄工资补贴，以此类推，工龄工资300元封顶。成效：工龄工资有利于吸引员工长期在公司工作，增强员工稳定性，防止培训出来的员工跳槽。制定人本的企业文化。通过培训的形式告知员工工作是为自己的，有能力的员工公司会为其提供广阔的发展空间以及相对应的薪酬。公司看重的不是学历、性别等其他因数。任何人只要肯努力在公司都有发展的机会。把公司的目标和员工的目标相结合。成效：区别于没有文化激励的企业，是一种比较绩效激励：根据公司绩效考核体系执行。活动激励：根据公司营运状况，适时安排员工参加集体活动，如组织工会活动、文体活动、春节团拜成效：一方面团结员工，鼓舞士气，凝聚人心，营造友好愉快的团队精神；另一方面，可以起到宣传对于连续三个月达不到公司要求的员工，结合其平时工作表现(包括考勤、工作态度等)给予转岗或成效：一是反向激励使员工知道不努力就要被淘汰；二是对于工作效率低下的员工是一种激励；三是可结合目标激励一起执行。年终被评为公司先进集体或个人。对员工奖励分为：口头嘉奖(本部门实施);物质奖励；奖金；提职、提级。对员工处罚分为：口头批评(本部门实施);通失、给公司造成损失、影响极坏的要加重处罚。任。扣分项目备注管理处负责人1不按时上交工作计划的；月工作计划完成情况经理未签字的。2不按时上交物品采购计划的。3不按时上交考勤和违反《行政制度》上相关规定的。4不按时上交《整改》报告的。5无故缺席或不准时参加公司会议、培训的；无服务中心周会记录的。67工程养护单无经理签字的。89违反公司规定而遭业主、员工投诉的(酌情处理)。发现不能解决的问题不处理也不上报的。责任区内员工对自己工作职责、流程不明确的。责任区内部门的岗位职责、工作流程及考责任区内发生偷盗或其他治安案件，丢失或损失钱财物折合为3000元以下的，并要负责消除负面影响。责任区内发生偷盗或其他治安案件，丢失或损失钱财物折合为3000元(含3000元)以上或发生刑事案件的，并要负责消除负发生重大或特大案件(除政府追究其责任外，如是严重失职公责任区内发生交通事故，严重交通堵塞责任区内所有记录等数据在月检查，出现累计2次以上错、漏、不准确、不及时、丢公司巡查发现的问题要求限期整改的而未能及时整改的。未按公司要求做好宣传栏之换版及保管工责任区内档案(产权资料\技术资料\工作记录)及钥匙擅自挪用公款的；未按时上报资金使用预算表的。自设“小金库”的并无资金去向记录的。责任区受到上级领导或新闻媒介通报表在管理过程中能够集中群众的意见提出完善管理建议且被公司采纳。为公司制造明显的经济效益。指发生火警、严重浸水、台风、暴雨、打架、抢劫、偷盗或为公司挽回经济损失达人民币200元以上之事件等)消除消极影响(奖励处理人，以书面形式上呈公司审批方加分)客户(内务)组考核细则岗位序号扣分项目备注管理员1仪容仪表不整洁；未按要求着装、佩戴；未挂牌上岗的。2电话铃响三声未接听；用语不规范；3客户来访不起身相迎；无问候语、不请坐的。4上班迟到、早退的。5在岗大声喧哗、吵闹、吃零食、坐姿不正、抽烟等现象6无故脱岗、无人顶替，造成影响的7上班时间看与工作无关的书、资料或做与工作无关的事。8用接待电话进行私聊的。9接到客户报修或投诉未做详细记录。业主报修、投诉、反映问题、要求服务未及时处理或回访客户借用、留存的物品不登记或登记不规范的。向客户乱承诺，造成影响的。对客户的承诺没按时完成、回访造成客户投诉的。发现问题或自己不能解决的问题不客户有效投诉一次(情节较轻)的。无故不参加公司各类培训或集体活动的。节假日不按时或不按制度值班的。不按手续请假、销假或超假的。报修单、家政单等填写不详细造成客户投诉的。款项收入不给凭证造成客户投诉向客户吃、拿、卡、要或故意刁难上级交办的事情或计划工作在期限内无故未完成的。对工作相互推诿造成工作滞后的。不能按时交账、支票遗失、错开发票等。各项资料归档不健全、不完善的。对物业管理区域各类《通知》格式未按公司统一规定的。业主档案、各类工程、技术基础资料等资料不齐、保管不善、存放无秩序的。共用部位(备份)钥匙保管不善、物品出、入库无手续记录不规范的。办公室环境脏、乱不整洁的。擅自挪用公款的。客户直接交办的事情在期限内未完成又没记录的。未按服务中心要求建立健全和做好各类台账的。对工作不跟踪使工作脱节造成客户投诉的(按接待工作原则)。弄虚作假、刻意隐瞒、知情不报造成影响或后果。外泄公司保密计划或绝对保密计划注：1、以上均按逐项1-3分扣分；2、37条、38条按违反情节严重程度处理。1.7.服务保障方案和保障措施修修的枯枝肥法水构土尊重平路草坪保地水事保古人员他道公共环境河道车辆、道路秩序维护人员设施设备正常件护维信人员曰常维求建筑物维护智我监空其他延伸服劳服务接诗中心药意度则评回访收藏物业报修的台撫待安全保障服务中心维修服务中心绿化作护中心保洁属务中心接待服务护人员主管主管主管为全面实现我公司各项经营指标和管理目标，进一步完善有效的激励、竞争与约束机制，按照公司的《管理目标责任承包制规定》和“突出重点、加大力度、正面激励”的思路，进一步提高物业管理服务质通过服务中心对服务过程的日常检查以及公司覆盖服务中心所有岗位及与之相关的各项服务服务质量的要求，检查考核工作应执行该考核细则。 (详见各项工作《考核细则》)。服务中心月度工作计划；公司工作例会决定、通知等文件。检查考核为服务中心的日常自我检查考核(服务中心不另作特别规定)。法对服务中心的服务质量进行控制。品质检查考核实行百分制，6项考核内容按重要程度设定权重基本分，按考核要求进行不保底扣分。序号考核内容基本分考核要求1月工作计划完成情况②其余完成情况按未完成项目百分比(未完成项÷相应条款总项×100%)进行考核，每少1%扣0.3分，以此类推。2服务中心(接待、内5按《考核细则》对不符合情3现场工作按《考核细则》对不符合情4行为规范按《考核细则》对不符合情55责任事故产、案件、投诉等)发生轻微事故每一项扣2~6按领导交办、布置的要求进另设“加奖项”和“否决项”进行加、扣分考核。由质量检查组每月考核一次，具体扣分项目见a.受到业主或单位的表扬为加奖项：书面表扬b.重大责任事故、被新闻媒体曝光、造成社会节严重程度，扣除当月10-50分的考核分；同时，公司按《承包规定》处罚办法进行考核。检查考核形式：日常自查考核是服务中心实施对所有岗位服务过程的即时控制。检查考核范围：服务中心的日常自查考核范围覆盖服务中心所有岗位服务工作以及外包项目。检查考核责任：服务中心负责人负责对各个班组的日常工作、外包项目进行日常工作的自我检查考核，并对服务中心所有岗位的自查考核的严肃性、公正性、日常检查考核的相关要求：服务中心各部门主管对本部门工作进行日查，并针对出现问题及时纠正；服务中心经理主持带领各部门主管进行调查并做好记录，对于检查中的不符合项，应填写《不合格报告》并按程序予以处理完成及归档。对外包项目存在问题的处理：日常检查考核中，应对外包项目进行检查，对存在的问题应及时反馈给外包方，要求其在规定期限内对外包方的检查考核结果，可作为对外包方工作提供评定依据。●月检及其相关的评定方法组织形式：由公司品质部负责组织相关部门人员织、沟通及编写总报告等工作。位填写《整改分析报告》并予以验证。检查考核组有责任向服务中心阐明不符合要求项的原因并适当提出整改建议。检查考核组有责任对服务中心的自查工作进行检查考核组有责任向各单位汇报检查考核结果。检查考核组成员有责任秉着公平、公正的原则，认真开展检查考核工作，不弄虚作假、敷衍了事。检查考核组长按既定计划安排检查考核组成员检查组成员着装可根据工作性质的特殊性自行安排，但在指正存在问题时必须出示《品质检查员》检查考核组将检查考核情况经服务中心经理签字确认后带回公司总部，交由评定小组对服务中心的服务质量进行评定。评定小组由公司品质主管领导、品质部经理与检查考核组成员组成。评定小组根据相关规定，采取合议的方式对检查考核组汇总的检查考核情况进行评定，并根据评定结果填写《物业品质部工作检查报告》。检查考核组组长在公司月检结束后五个工作日内将《品质部工作检查报告》发放到服务中心并报送服务中心若对评定结果有异议，须在收到《品质部工作检查报告》后两个工作日内与品质部经理进行沟通，如沟通未果，可在三个工作日书面向总经理提1)月检的相关规定各服务中心应在每月28日前编制下月度的工作计划并报公司主管领导审核。月度工作计划应包含以下内容(不限于此内容):序号月度计划必备内容备注1日常工作(每月必做的工作内容，年度计划中本月有的工作内容等);2上月未能完成项(遗留问题如因特殊原因，经领导批准，能提供有效意见书可不再作遗留问题列入该月工作计划中，但应明确处理方案);3物业管理费、代收代付等费用的收缴目4节假日工作；5上级相关部门(包括专业委员会)布置的6不合格项的纠正措施(例：对上月检查第X条不合格项的纠正措施);7注：经济指标不列入品质检查，由公司另行组织考检查考核组在实施对服务中心服务工作检查考核之前，须认真编制《品质检查计划表》,并按计划组应在下个月计划中调整检查考核重点。公司规定加倍扣分，以此类推。个实处(点)有不合格项，更是指以该抽查到现象的促进提高现场管理的整体质量和水平。检查考核组应对检查考核情况进行分析和总结，定的期限内纠正不符合要求项和整改项。《管理目标责任承包制规定》《行政制度》《操作规程》《考核细则》《品质检查计划表》《管理工作检查表》《品质检查报告》《品质部月工作检查报告》《品质检查复查报告》2)考核细则项序扣分项目备注目号仪表1仪表不端庄、指甲过长；衣服、头发有异味。23不按要求着装；纽扣漏扣；服装破损不修补；戴帽不端正。外场4道路有垃圾、杂物、废旧堆放、污块/处；窨井盖有破损、缺失不上报。5绿化带内有垃圾物、积存落叶、杂草、杂物；有遭受破坏、自然死亡不报告。6外立面任务内窗台有积灰或不按要求作7垃圾桶有积存垃圾、异味；垃圾桶清倒后不擦洗；垃圾桶不按要求清倒、摆放。8平台天沟不畅通有垃圾物不按要求作业；地沟积尘不畅通有垃圾物不按要求作业；溪流、水嬉池有漂浮物、有垃圾物。9区域内有建筑垃圾乱堆放、废弃物等；公共设施有损坏、油漆脱落、老化、漏水现象不报告；公共部位遭破坏不报告。公厕内外不打扫、冲洗、擦拭；不按时内场楼道内公共地面有垃圾物、污垢、污痕、痰迹；地脚线上沿有积灰；各管道、箱盖、门有浮灰、污痕；水表箱内有垃圾。内窗台有积灰、玻璃有污痕；扶手有浮灰、单元门跳台有积灰。扶手支撑组成内外有积灰；墙壁有浮灰、进户门外立面有浮灰；单元门内外有积工具不清点、检查、按序摆放；乱拿、乱放、不清洗、保养；在期限内人为损坏、丧失使用作用、丢失(除赔偿外)。休息室值班室不整洁；有积尘、污垢；地面有杂物、垢痕；门窗不洁。值班物品、用具摆放不整齐、无秩序；保洁配置存放无序；每个死角。物品柜内凌乱、存放违禁物；桌上烟缸内烟蒂过多、脏、物品摆放不整齐、浮灰。行为规范迟到、早退；不请、销假；无延续假期手续；私带公用物品、工具外在工作记录本(表、单)乱写、乱画；公用纸张私用乱写不参加周会、各类培训。顶撞领导、不服从分配；见领导不问好、不致意；内部吵拉帮结派、中伤他人；刁难下属、打击在岗吃零食、看书报、杂志、收听广播耳机、抽烟。走路操手、背手、袖手；勾肩搭背、嬉不按时、按质完成作业；擅自变卖业主的废、旧物品占为对上司、业主不知礼让、问好；跟业主不了解《员工守则》内容；违反公司、不熟悉区域内基本概况；不熟悉周边环传播、张贴非法刊物、淫秽物(直接辞弄虚作假、刻意隐瞒、知情不报造成影外泄公司保密计划或绝对保密计划的。注：1、以上均按逐项1-3分扣分；2、34条、35条按违反情节严重程度处理。序号扣分项目备注仪表1仪表不端庄、胡须、指甲过长；发染彩色、盖耳、过领、有异味。2不按要求着装、佩戴；纽扣漏扣；戴帽不端正。门岗3站岗姿势不符要求；进出车辆不敬礼；询问、被询问前后不敬礼。4外来车辆、人员进出不盘查、登记不详细；出入检查验证不仔细、无证出入。5交办问题工作、特别事项不移交；6携带物品外出不盘查、无物品出门单；违禁物品、材料进入。7言(用语)行不规范；态度不友善或故意刁难外来人员、车辆。8顶撞或与业主吵闹；业主需要帮助和反映问题则置之不理或推诿。巡逻9不按时、按线、按点巡逻、巡更；漏点、连点、过时。(夜)巡逻不登记；不通知、反馈监控；不听从监控调遣。巡逻发现问题不处理、不报告、不登记；巡逻遇到业主的招呼不下车、不询问外线报警1-3分钟不到位；监控接到住(用)户室内报警三楼以下2分钟、四楼以上3分钟不到位(特殊部位按实际情况延长)。遇火警不按程序处理；匪警不能大胆制止。对违章施工、破坏外立面不制止、不报告；对擅装违禁物不制止、不报告对损坏公物、破坏绿化、污染溪流不制止；对践踏草坪、摘、折果实、枝干不制止监控非钥匙进入单元门不盘查；表单记录不规范；来访人员不登记。来电不登记每个电话；接报修不记录、不转报；报警信号响5秒内不传出信息；室内报警不提前为前往保安打开单元门。调派保安不及时、不了解保安动向；临时脱岗不报告；信号传入三声内不接听；看到值班保安违规不警告。未经经理同意给他人查看回访录像记录；泄漏工作机密的；进入人员进入监控室或有不正当行为的。车管有规定禁止停放车辆停到物业管理停放车库前影响他人车辆正常进出每辆次；错位、乱位每辆次。(未作要求的不扣分)分扣无车位租赁手续停放过时不收费每分扣车管车况不明不查问每辆次及业主与车分扣值班室不整洁；有积尘、污垢；地面有杂物、垢痕；门窗不洁。室室值班物品、用具摆放不整齐、无秩序；保安配置存放无序；每个死角。物品柜内凌乱、存放违禁物；桌上烟缸内烟蒂过多、物品摆放不整齐、浮灰。对讲机聊天、玩笑、谩骂、私带外保安配置私带外出、公物私用。规范迟到、早退；不按时间、程序交接在值班记录本(表、单)乱写、乱公用纸张私用乱写乱画；值班喝酒。玩弄对讲机、遥控器、巡逻灯、巡更棒、监控设施设备等；值班不佩戴随身配置。无班前布置、班后总结；不参加周会、集体活动；不请、销假；无延续假期手续。顶撞领导、不服从分配；见领导不敬礼、不致意；内部吵架不利团结。拉帮结派、中伤他人；刁难下属、打击报复同事；因服务、值班遭投诉在岗吃零食、看书报、杂志、收听广播耳机、抽烟、喝酒等；抄手、袖手、背手、插手等。接受馈赠或索取钱财；岗位职责不熟悉；培训初考不及格、复考不及格不关单元门；工具在期限内人为损坏、丧失使用作用(丢失除赔偿外)开会、培训无记录；对上司、业主不让礼问好的。不参加消防理论与操作培训；不会使用消防设施、设备、配置。不熟悉区域内基本概况；不熟悉周边环境。泄露公司绝对机密；在岗打瞌睡、睡觉。其他无年度培训计划的。注：1、以上均按逐项1-3分扣分；2、44条、45条按违反情节严重程度处理。配置，又能提高作业效率保证作业质量。1)保洁设备、用具序号名称用途1手推式洗地机洗地机适用于硬质地面清洗同时吸干污水，并将污水带离现场的清洁机械。具有环保，节能，高效等优点2吸尘吸水两用吸尘器清除积水的专用设备，主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非常有效3高压冲洗机用于外墙、汽车和其他需高压水枪冲洗的专用清洁设备4安全梯日常使用5左右升降机日常使用6垃圾筐日常垃圾暂存7榨水车日常保洁使用8尘推日常保洁使用9警示牌警示标识多功能清洁车日常保洁使用双面擦玻器用于日常保洁单面擦玻器用于日常保洁墙刷用于日常保洁套扫用于日常保洁簸箕(塑料、用于大院保洁掸子(油掸子、塑料掸)用于日常保洁洁厕剂用于日常清洁84消毒液用于日常清洁分区域拖把用于日常清洁大水桶用于日常清洁防水手套用于日常清洁卫生香用于异味的清除卫生球用于卫生间异味的清除铲刀用于粘性垃圾清除垃圾夹用于散落垃圾的拾捡空气清新剂用于空气中异味地消除三色毛巾用于日常清洁不锈钢光亮剂用于日常保洁中性全能清洁剂用于日常保洁消泡剂用于日常保洁厕刷用于日常保洁雨鞋安保使用2)机械化作业设备序号设备名称1压缩式垃圾车2高空清洗清擦设备3保洁设施安装、维修设备4工程机械设备3)维修工具序号名称1手提切割机3502管钳2503活动扳手3504活动扳手2505活动扳手200672套筒扳手9小型台钳老虎钳尖嘴钳工具袋直角尺25公分水平尺水平管小型万用表手摇表1000V手提式应急灯小型疏通机工具箱塑料桶抹灰刀铲刀第二章项目需求理解项目名称：2022-2024年XX区XX镇XX城地区物业1)XX区XX镇东一村社区、南一村社区和西二村社区，其中：东一村社区包括博达小区、东环北里5号院、市政小区、XX中学宿舍；南一村社区包括南一小区、XX小区；西二村社区包括工业品宿舍以上社区共7个小区楼栋单元及室外保洁、应急维修及抢修、外墙清理：含清理小广告、污物等、化粪池定期清掏及外运、公共设施维护保养、消除四害及杀菌、消防器具更换等以及XX城辖区内安全保卫和环境治2)XX城辖区内6个出入口安全保卫工作及辖区所有主干道、胡同及已拆迁范围环境治理工作。市政小区、东环北里5号院、XX中学宿舍1号及2号、巩化小区、南一小区1号及2号、工业品宿舍桶站垃圾分类指导，垃圾中转站内垃圾分类、垃圾桶清洗、中转站内保洁工作，负责将管辖各桶站垃圾清运至垃圾服务期限：3年本项目(是/否)接受联合体：否管理服务1)XX区XX镇东一村社区、南一村社区和西二村社区，其中：东一村社区包括博达小区、东环北里5号院、市政小区、XX中学宿舍；南一村社区包括南一社区共7个小区楼栋单元及室外保洁、应急维修及抢修、外墙清理：含清理小广告、污物等、化粪池定期清掏及外运、公共设施维护保养、消除四害及杀菌、消防器具更换等以及XX城辖区内安全保卫和环境治理工作。2)XX城辖区内6个出入口安全保卫工作及辖区所有主干道、胡同及已拆迁范围环境治理工作。巩化小区、南一小区1号及2号、工业品宿舍桶站垃圾分类指导，垃圾中转站内垃圾分类、垃圾桶清洗、中转站内保洁工作，负责将管辖各桶站垃圾清运至垃圾此范围共7个小区，包括XX区XX镇东一村社区、工业品宿舍以上三个社区。主要服务工作包括：1、楼栋单元及室外保洁：楼栋单元内负责楼梯间、单元进口的卫生清洁(楼梯踏步、楼梯栏杆、楼梯墙面、楼梯门窗、单元门、广告牌等。);楼栋室牌等保洁工作；制止和劝阻不讲卫生、不文明现象；2、应急维修及抢修：上下水管道疏通、室外排5、公共设施维护保养包括：房屋公共部分、地小区保洁人员数量不少于8人，应急抢修及维修1、辖区内安全保卫工作：主要服务工作包括外漏等情况上报；应急事件处理等；城区内保安人员配置按现有6个进出口实行24小2、环境治理：主要服务工作包括主干道及胡同道、胡同环境配置保洁负责人、保洁员不少于15人。内保洁工作，负责将管辖各桶站垃圾清运至垃圾中转垃圾分类指导员不少于2人，中转站工作人员 (垃圾中转站内垃圾分类、垃圾桶清洗、中转站内保洁工作)不少于4人，垃圾清运人员(负责将管辖各桶站垃圾清运至垃圾中转站)不少于5人。服务周期:3年。合同期限内，如果XX城征地的手续办理完成，服根据区域行情向业主收取物业费，作为改善小区环境、维修等，提升物业管理水平。(1)环境和卫生管理生活垃圾处理：实行垃圾袋化管理，倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用。凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令其限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。(2)房屋及设备、设施管理与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。公司每天派人到现场检查一次，对于存在问题，(3)车辆管理规定自觉遵守交通管理规定，爱护道路，公用设施，管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；停放在专用场地内(消防车、警车、救护车除外);地上，有漏油、漏水时，即行通知处理。(4)配合政府开展工作的措施和管理制度物业管理企业、政府“双方互动”,一方面，应管理企业之间的相互关系，二者之间需要相互衔接、责房屋维修、环卫清扫、治安保卫等“硬件”工作，理区域内的事情可能涉及到包括建设、发改、公安、公安交通、公安消防、城管执法等部门和各区(县)物业管理过程中，政府无疑扮演着一个重要的角色。物业管理行政主管部门的主要职责应当是监管物业(5)公司的优势特点各部门负责本部门机密文件的管理。本规定是为处理涉及公司机密的文件及机要事机要文件和机要事项的纪律。本规定中所称机要是指不得泄露其内容的文件及事项，符合下列条款之一者均属于机密文件。规定、命令中特别指定的事项；其他属于秘密的事项。机要文件及其处理、按程序可分为三种：小范围内的相关工作人员以及承办人员以外者公开。管部门的经理负责，但公司总经理可以命其变更。机要文件或机要事项由该部门负责人负责印制和传达，并填写《文件发放、回收记录》,文件发送至有关部门时，必须请收件人签字盖章。机要文件发放执行《文件控制程序》。机要文件及其相关草案，其他无用物品的销毁，《文件控制程序》的有关规定。纠纷、火灾、抢劫等情况，应在10分钟内逐级或越级报告给公司。对一时查不清的问题，可先预报，后详凡下列情况，必须请示报告：调动、离职，岗位调整、岗哨增减，人员增减；组织较重大以上活动或外宾到我司服务项目活制止犯罪分子的破坏或其他违法犯罪活动；发生执勤事故和执勤纠纷；服务客户内部或所管理员工发生违法或人事变项目主管、调动、离职等；以上应及时向公司或公司经理汇报，并做好书面报告，报部门备案。各部门应按程序要求向相关领导请示汇报。③特约服务承诺遵照甲方要求，完全遵从招标文件的要求。1.对于临时性增加的机动工作，在场工作人员均2.受市房管局委托，无偿代收房屋租赁费。第三章重难点分析及保障措施由前期物业管理的具体内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的许多特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期，建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个新建物业及其设备设施往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正空调时冷时热等现象。由于物业及设备设施需要经过一个自然磨合期才能逐步进入平稳的运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现波动和不稳定性。在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源，投入较大，管理成本相对较高。但物业空置率却较高，管理费收缴率较低。因此，前期管理阶段的经营收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。施工人员可能发生的工伤事件(触电、高空坠物自然灾害。盗窃。交通事故。停水。易燃材料堆放场所。电气设备。服务现场。综合办公室制定“事件应急预案”。潜在的事件类别及相应的应急技术措施。应急的组织措施(报告、报警、现场指挥等)。负责部门。联络方式。相关人员的应急培训。内审中要对潜在事件及经济情况进行分析，以便发现潜在风险，及时对管理程序进行评审及修订。各岗位员工要严格按照作业指导书和相关规定操作，预防事件的发生，并在工作前后进行日常安全检查。对重点部位要定人定岗，持证上岗。在重点场所应布置应急设施，如消火栓、灭火器等，综合办公室进行日常维护管理。归口管理部门每年对应急预案组织一次评审，并填写“应急预案评审记录”。在必要的场所张贴相应的应急预案、逃生图等。可行时，归口部门每年定期组织一次应急演练，并填写“应急预案演练记录”。发生环境与职业健康安全事件或紧急情况时，相关部门应立即采取应急措施，迅速报警，保护人身安全，同时尽量减少对环境的影响，安全事件发生后要及时进行人员救护。安全事件发生后，按《事件、事故不符合控制程应急预案演练或事件结案后，归口部门要评审应急预案，必要时修订。综合办公室保管各种应急预案演练和评审记录应急预案评审、检查规定：序号责任部门频次1应急预案评审各归口部门1次/年2应急预案监督检查综合办公室1次/年3.3.相应的管理措施管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。依据相关文件及特点制定《业主公约》,《管理处岗位职责》,以及员工的规章制度。制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》,《公共照明维护计划》,《监控与消防系统维护计划》等。规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。新老保洁单位交接过渡期间，保证每个岗位不出现缺人少人的现象。及时和老单位负责人沟通，保洁重点区域、难点提前去场地熟悉，更快地适应场地环境以便分配保洁向业主所收取的费用，前任公司有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。前任公司有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。各工作岗位人员的准备是否到位的情况。办公用品、员工工服等各类物资准备情况。工程、保洁的工具到位情况。垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑。设接待处，白天有专职人员接待，处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉。服务做到"十二保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热保安倒班制：实行24小时值班和巡视。门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。充分发挥24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、梯口电控防盗锁，搞好智能化管理。做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。配有消防系统设施设备，能随时启用。出入口设有明显标志，订有突发火灾应急方案。加强与市保安和邻近派出所联系，建立联防，共同维护管理区域安全，以创造良好治安环境。车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得进入，自行车、摩托车和电动充分发挥我公司后勤服务外包团队的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。(1)每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建(2)不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力(3)转变思想，端正态度，牢固树立为采购人为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制",每一位员工都有责任和义务接待采购人和访客的建议，并在第一时间传递到项目部，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以采购人为中心，并在首接责任制的同时，项目部实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。项目部实行定时值班制，改变工作作风，提高办制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制"。健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。力争采购人向政府主管部门有效投诉为零。向我公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%。采购人对服务工作的满意率达98%以上。急修及时，返工、返修率不高于2%.治安、车辆、消防管理无重大管理责任事故发勤管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。加大培训力度，注重培训效果。训实施小组，对新入职及在职员工进行培训。公司下设项目管理机构“后勤管理处”,按照后判断，纠正错误，克服工作盲点。后勤管理处监督机制流程图管理与服务1)组织架构及人员配置管理处的人员配备以“高效、精干”作为指导原在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线。人员编制力求精干并根据员工特长分配职务。在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共使组织设计有利于培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。2)后勤保障应急预案●打架斗殴事件打架斗殴事件发生后，秩序维护人员应迅速赶到现场，并劝阻斗殴双方离开现场，缓解矛盾。如当事人不听劝阻，或事态严重，有违反治安管机构，对伤员进行救治。如果盗窃行为已经发生，应立即报告公安机关，安保管理应该向效率要效益。发现问题要做到：“三快”:信息传递要快，做出反应要快，采取“四及时”:回复要及时，到达现场要及时，处理问题要及时，事后回访要及时。反映在具体的安保管理过程中，就是各安保管理公司最常设定的时间管理模式：办公电话铃响三声之内必须接听，接到急修电话后15分钟内必须赶到现场，小问题解决不超过8小时，大问题解决不超过48小时，接到报警电话后5分钟内必须赶到现场，停电3分钟内必须启动发电机等。安保人员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取或毁坏公司财物或威胁员工人身安全的犯罪行为时，在确保自身安全的前提下，要切实履行安保队员职责，迅速当发生突发案件时，要保持镇静，在势单力薄时应设法与犯罪嫌疑人周旋或暗地跟踪，同时立即用对讲机或电话呼叫增援，制服罪犯嫌疑人。在制止争吵或斗殴时，应劝阻双方住手、住口。方时，切记不可以动粗，不允许恶言相向。在接待处置上访事件中，安保队员应有礼有节、确认失火区域电源已切断，防止触电事故的发生。熟悉物业管理区域现场地形及消防设备的分布的发生，防止事态扩大，影响卖场秩序。掌握活动于物业管理区域现场范围的人员动态，查看有无物品或杂物阻碍或占用公共场所现象。现象，如发现及时报告。对有大件物品搬离物业管理区域现场时而出入口岗值班人员要进行询问并要求出示相关证1)相关报警预案与措施话而获得相关部门有效和及时的救援。“119”火警电话发生火灾及时拨通“119”,要讲清着火的单位“110”匪警电话及时拨打“110”电话，讲清自己的姓名、发生事故逸方向等，提供尽可能多的线索，并保护好现场。打“120”急救电话，请求进行急救。通话中，要讲“122”交通事故报告电话产外，要保护现场，并迅速拨打“122”电话报警，2)火灾现场的逃生预案遇有火警发生时，应迅速准确拨打“119”报警并积极参与扑救初期火灾，防止火势蔓延。当火势难以控制时，就要稳定情绪，设法逃生。火灾逃生要注意下列几点：A.不要惊慌，要尽可能做到沉着、冷静、更不要大吵大闹，互相拥挤。B.正确判断火源、火势和蔓延方向，以便选择合适的逃生路线。C.回忆和判断安全出口的方向、位置，以便能在最短时间内找到安全出口。D.现场领导要负责指挥撤离，要有互助友爱的精神，听从指挥，有秩序地撤离火场。E.当被烟火包围时，要用湿毛巾捂住口鼻，低姿势行走或匍匐爬出现场。当逃生通道被烟火封住。可用湿棉被披在身上弯腰冲过火场。F.当逃生通道被堵死时，可通过阳台排水管等处逃生，可在坚固稳定的物体上拴绳子，顺绳子逃离火场。如果上述措施不行，则应退回室内，关闭通往火区的门窗，并向门窗上浇水延缓火势蔓延，同时向窗外发出求救信号。G.如火灾现场、秩序混乱，找不到逃生通道和出口，可以采取自我保护的方法，在人群中用双手抱头，两肘朝外，尽快松开衣扣，确保呼吸畅通，防止两肘支地，胸部稍离地面，以免窒息死亡。●触电伤害事故1)当发现有人触电后，应首先应迅速切断电源，2)当触电者脱离电源后，应迅速展开急救工作。动和呼吸停止的，应立即施行人工呼吸和胸外挤压，3)人工呼吸法。施行人工呼吸以口对口人工呼被救者的口，向其口内吹气，时间约为2秒钟，吹气次的速度进行。4)一旦被救者心脏和呼吸停止跳动时，应当同时进行口对口呼吸和胸外挤压。如现场只有一个人抢救，可以两种方法交替使用，每吹气2—3次，再挤压10—15次。抢救要坚持不断，切不可轻率终止，运送途中也不能停止抢救。●机械机防坠落现场急救预案1)休克、昏迷急救由于外伤、剧痛脑脊髓损伤等可造成工作现场的休克昏迷。一般按下列程序处理：A.立即与医院联系，拨打“120”电话，请医生B.等待时让休克患者平卧，不用枕头，腿部抬不能平卧时，可采用半卧。注意保暖和安静，尽量不要搬动，如必须搬动时，动作要轻。2)骨折急救工作现场发生严重骨折时，必须迅速采取紧急救护，采用正确的固定方法。A.固定断骨的材料可就地取材，