广场物业管理投标书模板

京港城市广场物业管理投标书(招商物业)目录第一章实力雄厚招商局物业管理2第二章京港城市广场概况6第三章拟采取管理方法、工作计划10第四章管理人员配置、培训、管理15第五章管理规章制度和物业档案建立和管理27第六章各项指标承诺及为完成承诺指标采取方法30第七章小区文化36第八章便民服务37第九章京港城市广场物业管理公共服务费预算39第十章日常物业管理服务工作47第十一章物业维修养护计划和实施54第十二章对业主相关服务承诺方面几点承诺56第十三章我们管理优势61结束语63附件65

实力雄厚招商局物业管理中国招商局始创于1872年，一向以“专注实业，开拓进取，重诺守信，服务社会”精神开拓不一样业务，为建设一个安定繁荣小区而努力。曾开创了中国近代民族航运业和其它很多近代经济领域，在中国近代经济史和社会发展史上含相关键地位。1978年，招商局又因独资开发中国第一个对外开放工业区—蛇口工业区，打响中国改革开放第一炮，而为海内外瞩目。现在，招商局已发展成为总投资逾580亿港元多元化现代企业集团，被誉为香港“四大中资企业”之一，业务包含交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店等七大产业领域。招商局物业管理是招商局地产集团从事物业管理业务专业企业，关键承接写字楼、商场、公寓和大型住宅城市广场物业管理业务；提供写字楼、商场、公寓和大型住宅城市广场物业管理顾问、咨询服务和所需保结、物资配送和工程维修专题服务；兼营租售代理、装修设计及装潢服务。招商局物业管理成立以来，遵照“以人为本”指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”企业精神，经过几年努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质物业管理队伍。在管理上，企业采取了“中西联合”管理模式，聘用了美国科尔企业任大型物业管理项目标顾问，并将美国和香港优异管理方法和中中国地实际情况融会贯通，使企业物业管理体系含有鲜明个性，在市场上已逐步形成了含有招商局特色物业管理品牌。招商局物业管理总部设于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武汉、香港等城市设有地域性企业，管理面积达200余万平方米，并成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心，已前进了规模化经营。现在招商局物业管理在北京管理着包含航华科贸中心、北京国际金融大厦、北京华商大厦、北京华彬国际大厦、凯旋大厦等高级物业项目，管理面积近60万平方米。国际著名跨国企业如：摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行和中国著名企业如：招商银行、泰康保险、中国电信、中国造币总企业等均已前后入住或立即入住我们管理大厦。不管从管理面积还是管理档次在北京同行业中均名列前茅。同时为了在猛烈市场竞争中生存和发展，我们主动导入ISO9002国际质量确保体系并于1999年经过认证，使企业管理步入了标准化、程序化轨道。（具体项目情况见附件之专案介绍）招商局物业管理有管理项目一览表地区项目名称项目性质管理面积北京招商局航华科贸中心写字楼、公寓、商场320,000M北京国际金融大厦5A级写字楼103,400M北京华商大厦写字楼、酒店32,000M北京凯旋大厦高级写字楼83,954M北京华彬国际大厦5A级写字楼、高级俱乐部53,000M上海招商局广场高级写字楼、商场69,775M招商局大厦高级写字楼、商场72,004M武宁小城高级住宅区130,000M武汉武汉招银大厦5A级写字楼52,024M南京南京招商局国际金融中心高级写字楼、公寓、商场169,000M西安西安招商局广场甲级写字楼、商场、公寓68,000M香港西港中心等写字楼、商场、公寓910,000M附：专业人才高素质管理队伍培训技术经营管理文件系统地域企业全方位支持接管物业“宝塔型”支持系统专业人才高素质管理队伍培训技术经营管理文件系统地域企业全方位支持招商局集团及招商局地产集团招商局物管企业总部及弟兄单位信誉形象支持信息理念管理技术招商局集团及招商局地产集团招商局物管企业总部及弟兄单位信誉形象支持信息理念管理技术优异管理经验招商局物业管理成立以来，遵照“以人为本”指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”企业精神，经过几年努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质物业管理队伍。以北京企业为例在全部539名职员中，管理人员有55人占职员总数10%，其中含有本科以上学历23人，占管理人员46%，含有中级以上职称31人，占管理人员56%，而且绝大部分管理人员参与了建设部或北京市房屋土地管理局举行物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。整个职员队伍中，大专以上学历106人，占全体职员20%，35岁以下职员299人，占全体职员55%。企业本部高层领导将在管理体制、经营运作模式等方面给物业管理中心支持和帮助，企业对物业管理中心各岗位职员进行入职培训、安全培训及技能培训。企业本部以成熟物业管理运作体制，完善培训机制，健全规章制度输入到物业管理中心，使得物业管理中心表现出一体化管理风格。企业行政人事部、物业管理部、工程维修部、安全保卫部、计划财务部将对物业管理中心提供专业对口服务，我企业还将引进在其它物管项目中成功运行ISO9002国际质量体系，准备在城市广场引入立即正式公布质量体系最新标准，ISO9002—服务标准，使质量体系检验监督功效在服务领域内得到愈加好发挥。招商局物管企业总部支持。招商局物业管理在北京、上海、香港、南京、西安、武汉等地管理着200多万平方米高级楼宇，在中国物业界名列前茅。总部对属下六大区域企业实施一体化管理，集约发展，信息共享，高效运作。在经营管理模式，优异管理技术方面给企业强力支持。北京、上海企业已取得ISO9002质量体系国际认证，武汉企业管理“招银大厦”荣获“全国优异示范大厦”。招商局集团及旗下招商局地产集团后盾支持。招商局集团历史悠久，时至今日拥有500多亿资产，在中国外声誉卓著。招商局地产集团是负责处理招商局全部地产业务全资子企业。地产集团在北京、上海、广州、南京、天津、武汉、西安、香港等大城市黄金地段已发展了18个高水准物业项目。如：北京航华科贸中心和国际金融大厦、上海招商局大厦和招商局广场、广州京光广场、南京招商局国际金融中心，天津招商局国际海运中心、武汉招银大厦等。总建筑面积超出170万平方米，投资额超出120亿元。

京港城市广场概况地理位置该项目在北京朝阳区十里堡甲3号和红庙大街、京通高速路比邻，占地3平方米，计划将和地铁总站四惠东站相接。工程进程一期工程已建成三幢公寓面积70544.66万平方米，楼高78米，各26层；一栋写字楼面积18283.47万平方米，楼高80米，21层；一座商场面积43843.35万平方米，楼高21米，6层。二期工程计划为26万平方米超高层住宅小区。入住情况商场已全方面营业（属开发商自营）写字楼入住率约50%，关键企业……公寓入住率约50%,关键业主、租户以日本、韩国为主关键设备、设施、清单锅炉系统能源种类（煤、燃气、油）蒸气、煤气循环泵（数型、耗电量）冷冻10台热水8台采暖10台供给对象及范围写字楼、商场、公寓首层空调系统冷冻机器5台96KW冷冻泵14台936KW冷却泵5台660KW冷却塔20187.5KW新风机35262.5KW空调机50919KW风机盘管33799.3KW车库排风扇31217KW其它排风扇44380KW空调补水泵222KW照明系统室外泛光照明727.2KW红灯215KW车库照明130026KW商场照明17001020KW给排水系统生活给水泵+消防8+20134+1500KW排污泵24180KW中水循环泵15120KW电梯升降客梯1182.5KW升降货梯666KW自动扶梯860KW采暖、热力系统采暖循环泵10213.4KW生活热水循环泵8卫星电视系统处理器捷洛得450型美国控制点：商场、公寓、写字楼调制器550型美国接收机东芝日本广播系统日本TOA型消防专用、在报警状态向公众全压广播（属区控）保安电视监控[B座写字楼、背景音乐]美国AD产品控制点：公寓、商场地下东门、写字楼、电梯、站房等通讯系统可视对讲韩国韩宇产品1#2#公寓NKC产品（澳洲）3#公寓计算机系统控制分别有：消防、楼宇自控、保安电梯监控视共9台楼宇自控系统公寓区域马尔法、兰吉年产品Um型（瑞士）商场霍络韦尔产品美国开发企业、物业管理开发商：京港物业发展物业管理企业：中海物业管理企业物业管理收费标准：公寓7元/月·m2，写字楼22元/月·m2，商场13元/月·m2。综合分析该物业群地处交通要道，已建成项目在周围区域属高级物业，已形成一定市场号召力，并带动周围餐饮业、娱乐业发展，有很大升值潜力。已建成一期工程从规模和机电设备复杂性全部要求有高级物业管理和其配套，和二期建设、销售并驾其驱，物业得以保值增值。

拟采取管理方法、工作计划和物资装备情况一．拟采取管理方法（一）京港城市广场物业管理中心内部管理架构京港城市广场物业管理中心将采取由企业总经理直接领导，业主管理委员会实施整体管理监督中心总经理责任制，物业管理中心日常管理工作接收企业各职能部门指导、检验、监督和考评。企业本着高效、精干、科学管理标准，物业管理中心设置“四部一室”，由物业管理中心总经理直接对各部室工作实施领导，方便于轻易、全方面、直接、立即掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，降低失误，提升工作效率。京港城市广场物业管理中心内部管理架构图考评监督直接领导物业管理中心企业各职能部门业主管理委员会考评监督直接领导物业管理中心企业各职能部门业主管理委员会公司公司物业管理部安全保卫部工程维修部行政人事部计划财务部物业管理部安全保卫部工程维修部行政人事部计划财务部中央调度室中央调度室（二）京港城市广场物业管理中心运作机制1．管理体系物业管理中心在内部管理运作上，采取各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职员作，又相互协调、相互督促、相互联络“三位一体”管理活动和管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，物业管理中心总经理是日常工作指挥者，又是监督检验者。各项工作一经下达，实施责任人即开始运作，实施过程中信息经过反馈渠道返回物业管理中心经理，供总经理作出校正、判定、总结，并经过从外界检验、评选结果中发觉管理中存在问题加以纠正，使得物业管理中心工作做到有部署，有检验，有总结，从而根本上确保了物业管理中心工作有效性。2．管理运作机制物业管理中心运作机制步骤图：管理监督管理监督管理中心总经理各实施部门管理中心总经理各实施部门（各责任人）指令指令信息反馈信息反馈3．管理运作步骤物业管理中心运作步骤图业主投诉、查询、求援等业主投诉、查询、求援等汇报汇报接收回访接收回访总经理物业管理中心监督指示总经理物业管理中心监督指示通知相关部门通知相关部门计划财务部安全保卫部物业管理部工程维修部计划财务部安全保卫部物业管理部工程维修部实施做好统计处理完成做好统计处理完成通知检验、落实通知检验、落实为了提升城市广场整体管理服务质量，物业管理中心含有以下工作职能：工作职能：受理各类投诉接收多种提议受理业主住户求援实施业主住户回访交换各类信息实施管理公开档案资料管理负责收费事务主管小区文化提供管理服务咨询处理公共关系ISO9002程序推广、实施物业管理中心工作时间：天天工作时间：8:00am—6:00pm同时设置二十四小时中央调度室，节假日照常上班。二、中标后工作计划企业在京港城市广场物业管理权投标中标后，将根据以下工作计划有序地开展筹备工作。第一阶段：成立招商局北京京港城市广场物业管理中心接管工作组时间：中标后立即成立人员：物业管理中心总经理1人物业管理部2人工程维修部3人安全保卫部3人计划财务部2人行政人事部1人工作内容：熟悉城市广场各方面具体情况，掌握相关数据及资料，了解城市广场现实状况。准备接管验收相关文件，制订接管验收程序，编制接管验收计划。联络京港城市广场提供公共配套服务经营服务单位，如供水、供电、供气、有线电视、邮政、通讯、环卫等部门，和其建立对应联络，正确掌握各项服务条件、方法及收费标准，为城市广场接管验收后和相关单位合作打下良好基础。联络京港城市广场管理各政府职能部门，如公安、消防、街道办事处，和她们建立良好关系，方便在以后管理中得到支持和帮助。编写京港城市广场公众制度包含：业主手册；装修管理要求；应急防护手册；6、完善物业管理中心各项内部运作规章制度。第二阶段：组建招商局北京京港城市广场物业管理中心并进场开展工作。时间：依据中标后业主委员会日程安排人员：物业管理中心人员依据接管进度分批逐步到位工作内容：1、人员招聘到位；2、人员培训；3、物业管理中心设备物资和前物业管理企业交接；4、物业管理中心图纸资料和前物业管理企业交接；5、物业管理中心财务帐务和前物业管理企业交接；6、按接管计划分步骤进行消防系统、机电、空置房屋等系统和前物业管理企业进行交接验收工作；7、京港城市广场公众制度定稿印制成册；8、和开发商、前任物业管理企业进行物业档案及多种文件移交工作；9、购置用于提供专题服务装备；10、组织一次以物业管理为专题业主恳谈会（业主委员会组员，开发商）三、物资装备：物业管理中心物资装备根据必需、实用、节俭标准，经严密测算，进行配置，因为京港城市广场属于已经运行几年项目，相关物资装备应以基础到位，所以在本企业中标后，将对现有物资装备进行接管，同时对欠缺物资装备加以补充。接管物资装备应包含以下几大项：（一）物业管理用房（二）器械、工具、通讯设备、治安设施、保安装备及办公用具等管理人员配置、培训、管理物业管理中心人员配置：备注：1、中心职能部门正式职员编制为143人。物业管理中心人员培训计划培训，是招商局物业管理企业一项基础制度，不停对各级职员进行不一样项目、不一样阶段培训，也将是京港城市广场物业管理中心确保圆满完成协议期内承诺管理目标关键确保。所以在物业管理中心成立之日起，将实施一整套有效培训计划，并予切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识专业物业管理人才。企业将依靠这么一批人才来确保出色完成京港城市广场各项物业管理工作。（一）培训形式培训分三个阶段进行入职培训：指职员在正式进入岗位之前进行基础理论、基础素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪礼貌要求等培训。上岗培训：指物业管理中心开始运作1-2个月内，对全部岗位职员进行基础技能、操作规范、工作标准和安全培训、消防培训。管理期培训：指物业管理中心在运作过程中，对职员素质、技能及思想觉悟进行连续、有计划提升型培训。2．培训分集中培训和各专业人员单项分类培训集中培训：全部职员必需参与基础培训，包含：项目情况介绍、管理要求和方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其它法律知识、职业道德规范等。分类培训：客务员培训：关键培训管理思想、管理艺术、沟通技巧等。安保员培训：关键培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。保洁员培训：关键培训保洁规范、工作关键、素质要求等。工程维修人员培训：关键培训操作规程、维保计划编制、专业技能等。培训方法采取以考代训，办班培训、外派培训、参观学习、理论研讨、岗位练兵等多种形式进行。（二）培训目标管理人员持证上岗。特种工作人员持证上岗。其它职员达成岗位技术精通。（三）培训计划京港城市广场管理人员培训计划序号培训内容预定培训时间培训方法目标一物业管理基础知识，职业道德教育；管理处组织架构，人员岗位指责范围；物业管理法规及相关法律知识；物业完工及验收；物业管理中财务管理特点。交付管理前3个月采取集中讲课、现场演示、招聘老师及案例分析方法达成各岗位任职资格要求，满足工作需要二京港城市广场物业管理基础步骤和业务范围；管理处组织架构，各类人员岗位职责、范围调整、说明；职员有效管理及考评；物业管理规章制度调整；物业管理档案资料管理；突发紧急特殊事件处理和防范；电脑网络管理利用技能。交付管理后1—4个月采取实地参观、集中讲授、角色饰演、模拟演练、案例分析等培训方法。开发潜能激励自我，不停完善和向前发展。三品质管理、系统分析和成本控制；物业管理实务培训；人力资源开发和管理；公共关系处理；治安、消防危机处理；时间管理，情绪管理和压力控制；服务理念和投诉处理；沟通和表示技巧；形象和礼仪；物业管理法规和相关法律知识，规章制度；智能、电脑网络化利用管理。日常管理期间采取实地参观、集中讲授，角色饰演、模拟演练、案例分析等培训方法。成为物业管理职业人才，拥有丰富专业知识。京港城市广场保安员尤其培训计划序号培训内容预定培训时间培训方法目标一物业管理基础知识，职业道德教育；管理处组织架构，保安员岗位职责范围；物业管理法规及相关法律知识；京港城市广场情况及保安设备、设施情况及使用；智能化中央监控系统管理及防盗系统、设备、器材使用、管理。交付管理前3个月采取集中讲课、现场演示、招聘老师及案例分析等方法达成各岗位任职资格要求，满足工作需要。二京港城市广场管理基础步骤和业务范围及调整说明；物管中心组织架构，保安员岗位职责，范围及调整说明；保安员岗位考评制度；紧急、突发事件处理和防范及演练；车辆、停车场管理制度；消防管理及器材使用；语言、行为规范学习。交付管理后1—4个月采取实地参观、集中讲授、角色饰演、模拟演练、案例分析、外派参观等方法培训。工作责任心强，反应思维灵活，各方面技能全方面。三物管中心内部运作制度，品质管理要求；物业管理法规及相关法律、条例；ISO9002程序文件学习；形象和礼仪，沟通和表示；雷锋精神再学习；京港城市广场治安、消防、灾难等危机处理方案演练；体能、队列、军事培训消防安全演练；智能化系统管理。日常管理期间采取实地参观、班组学习、集中讲授，角色饰演、模拟演练、案例分析、外派参观等培训方法培训成为京港城市广场物管中心专职保安员，拥有较丰富安全保卫经验京港城市广场物管中心保洁员尤其培训序号培训内容预定培训时间培训计划目标一物业管理基础知识，职业道德教育；物管中心组织架构，保洁员岗位职责范围；物业管理法规及相关法律知识；京港城市广场物业情况及保洁要求；保洁工作程序要求。交付管理前3个月采取集中讲课、现场演示、招聘老师及案例分析等方法达成各岗位任职资格要求，满足工作需要。二京港城市广场物业管理基础步骤和业务范围；物管中心组织架构，保洁员岗位职责、范围调整、说明；保洁员岗位考评制度；京港城市广场保洁工作程序，作业指导及考评标准；京港城市广场治安、消防、灾难等突发事件处理和防范；语言、行为规范学习。交付管理后1—4个月采取实地参观、集中讲授、角色饰演、模拟演练、案例分析、外派参观等方法培训。提升责任心、调动主动性，开发思维能力。三物管中心内部运作制度，品质管理要求；物业管理法规及相关法律知识；ISO9002程序文件学习；形象和礼仪，沟通和表示；京港城市广场治安、消防、灾难等危机处理方案演练；智能系统了解；保洁工作技巧及特点。日常管理期间采取实地参观、班组学习、集中讲授，角色饰演、模拟演练、案例分析、外派参观等培训方法培训成为京港城市广场物管中心专职保洁员，拥有较丰富安全保卫经验京港城市广场维修人员尤其培训序号培训内容预定培训时间培训计划目标一物业管理基础知识，职业道德教育；物管中心组织架构，维修人员岗位职责范围；物业管理法规及相关法律知识；物业完工验收；京港城市广场设备、设施情况及分布、保养；智能系统管理、使用维护；中控室值班室管理；京港城市广场公共配套设施管理。交付管理前3个月采取集中讲课、现场演示、招聘老师及案例分析等方法达成各岗位任职资格要求，满足工作需要。二京港城市广场物业管理基础步骤和业务范围；物管中心组织架构，维修人员岗位职责、范围调整、说明；维修人员岗位考评制度；京港城市广场供电、供水设备管理及保养；京港城市广场电梯管理及保养；京港城市广场智能化系统、红外线防盗中控系统管理及保养；京港城市广场公共配套设施管理及保养；京港城市广场治安、消防、灾难等突发事件处理和防范。交付管理后1—4个月采取实地参观、集中讲授、角色饰演、模拟演练、案例分析、外派参观等方法培训。提升技能调动主动性，不停完善及发展三物管中心内部运作制度，品质管理要求；物业管理法规及相关法律知识；形象和礼仪，沟通和表示；多种设备设施保养和维修；突发事件处理和示范演练；智能系统管理；设备资料档案管理。日常管理期间采取实地参观、班组学习、集中讲授，角色饰演、模拟演练、案例分析、外派参观等培训方法培训成为京港城市广场物管中心专业维修人员，拥有较丰富维修保养经验三、人员管理招聘物业管理中心人员组成，除了部分关键骨干从企业其它部门抽调加强之外，在消化吸收京港城市广场现有职员基础上，其它人员则坚持实施公开、公平、公正三公标准对外招聘，企业奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士用人制度，为提升京港城市广场物业管理水平、管理素质，提供基础确保。公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录用。定点招聘：定点和区、市、职业介绍中心，劳动部门联络挂钩，招聘退伍军人，保安学校毕业生担任物业管理中心保安员。选择录用：在公开招聘过程中，在相同情况下优先考虑处理下岗分流人员再就业问题，为保持社会稳定作出应有贡献。岗位责任制度物业管理中心内部管理运作制度之一，就是实施管理人员岗位责任制，在制度上明确每个岗位工作要求，工作责任、职权范围，使得每项工作全部有明确指导，具体要求，达成效果，真正确保每项工作实效性。其次岗位责任制也落实到每位人员，每一岗位，专员专题，有工作责任，也有责任责任人，确保工作落实。因确保了每一项具体、细小工作有落实、有实施，从而确保了物业管理中心整体工作顺利开展。考评和竞争物业管理中心制订一整套完善考评和竞争制度，并在质量体系程序文件中有具体要求。方便促进物业管理中心工作不停完善和不停创新。1．考评日考评：由物业管理中心部门经理、班组长对责任人每日工作检验考评。月考评：由物业管理中心总经理对物业管理中心工作检验考评，企业本部对物业管理中心工作检验考评。季度考评：由企业总经理带队，企业各职能部门对物业管理中心工作综合考评。年度考评：由企业对物业管理中心年度工作全方面考评和总结，并做出考评结论。2．竞争管理人员班组长竞争上岗制：实施竞争上岗，坚持能者上、平者让，庸者下原则，以确保人员素质。

管理规章制度和物业档案建立和管理搜集并管理好物业档案资料是物业管理工作关键内容，招商局京港城市广场物业管理中心将按工程建设资料、业主住户资料和日常管理资料三部份进行档案建立和集中管理，利用计算机这一现代化管理手段，实施有效管理，方便管理及业主住户查询。一、管理制度建立（一）京港城市广场公众制度：为规范京港城市广场管理，维护京港城市广场公众利益，明确业主住户公共行为指导，方便业主住户生活办事，物业管理中心将依据物业管理条例及对应法律法规制订出一套城市广场公众管理制度，关键包含以下：1．《京港城市广场业主条约》2．《京港城市广场消防管理要求》3．《京港城市广场装修管理要求》4．《京港城市广场车辆、停车场管理要求》5．《京港城市广场精神文明条约》（二）物业管理中心内部岗位职责明确分工，目标责任是物业管理中心内部管理一大特色，经过制订目标责任，签署责任书，将每位职员工作责任心提升到最高点，将每位职员工作主动性调动到最大处。物业管理中心内部岗位职责关键包含：《物业管理中心总经理岗位职责》及各部门经理、管理人员岗位职责《物业管理中心客务员岗位职责》《维修技工岗位职责》《配电工岗位职责》《保安门岗岗位职责》《保安巡视岗位职责》《保洁员岗位职责》《绿化工岗位职责》《出纳员岗位职责》《仓库管理员岗位职责》《安保监控岗位职责》（三）、物业管理中心管理工作制度1、《物业管理中心职员管理手册》2、《优良服务工作准则》3、《职员招聘和解聘工作程序及要求》4、《财务收费管理要求》5、《管理人职员作守则》6、《消防设施保养制度》7、《机电设备保养制度》8、《高低压配电房管理制度》9、《水泵房管理制度》10、《电梯设备管理制度》二、京港城市广场档案管理（一）、档案管理1、城市广场工程建设档案资料在物业管理中心成立后，将立即建立城市广场工程资料档案，经过设计单位、施工单位，前管理单位接收完整京港城市广场建筑完工图纸资料。2、京港城市广场住户资料京港城市广场入住后建立住户档案属于物业管理中心要建立关键资料档案，内容包含业主住户家庭资料，居住人口改变情况等。3、日常管理资料4．保密工作在档案资料保管方面，物业管理中心将本着安全、完整、保密、方便查阅标准，专员专柜保管，制订完善管理、查阅制度，确保不丢失、不泄密。（二）档案目录物业接管资料；专业化管理资料；业主委员会资料；委托协议；各项管理制度；人员素质和培训；房屋管理及维修养护；设备管理；环境卫生、绿化管理；10．市政公用设施管理；11．治安保卫管理；12．精神文明建设及社会文化活动；13．便民服务。

各项指标承诺及为完成承诺指标采取方法一、承诺和方法京港城市广场在招商局物业管理企业接管后，从开始就严格根据“全国城市物业管理优异住宅城市广场达标评分标准”进行管理。企业对各项管理指标承诺以下：房屋及配套设施完好率国家评选标准企业承诺计算测定依据×100%=98%98%×100%=98%98%完好房屋面积建筑物面积实施方法：建立城市广场房屋图纸档案，资料齐全，管理完善；各项城市广场房屋使用和维护管理制度完善明确，落实房屋管理责任人。日常维护定时维修、日常巡查、定时巡查相结合，使其一直处于良好状态。严格装修审批管理制度，专职专员跟踪监督，立即处理、阻止多种违章行为，确保无违章装修、乱搭、乱建行为。房屋零修、急修立即率国家评选标准企业承诺计算测定依据×100%=98%98%×100%=98%98%已完成零修整修数总零修、急修数实施方法：维修工程实施业主住户质量签收制度；外购备品、备件施行验收，提供维修安装服务前由业主住户检验确定。业主住户提供维修材料，在维修前实施质量确定，并在维修单中明示。维修安装过程中因操作不妥造成不合格，除向业主住户道歉外还应采取主动方法补救。回访率国家评选标准企业承诺计算测定依据×100%=100%100%×100%=100%100%维修回访数总维修数实施方法：维修实施100%回访制，回访方法可采取电话、上门等形式，确保反馈渠道通畅。每个月由管理员对上月维修单进行统计，提交分析汇报，归档。保洁率国家评选标准企业承诺计算测定依据×100%=99%99%×100%=99%99%保洁达标面积保洁总面积实施方法：保持城市广场内环卫设施完备、整齐、清洁；制订完善保洁制度，实施标准化清扫保洁，垃圾日产日清，杜绝二次污染；每日巡查房屋公共楼道、扶栏、过道等，确保无乱堆乱放现象，无乱设摊点、乱贴广告、乱涂乱画现象。城市广场内治安案件发生率国家评选标准企业承诺计算测定依据×100%≤1×100%≤1‰1‰案件发生数入住总户数实施方法保安员100%经培训上岗，服装统一，标志显著，工作规范；对出入口实施二十四小时值班，对城市广场实施二十四小时巡查，对大厦入口实施二十四小时监控；建立完善保安管理考评制度，并有齐全交接班，巡查等统计，建立档案，便于查询。规范装修人员管理，登记核准，挂牌入区，定位施工，分区管理。机电设备完好率企业承诺计算测定依据×100%≥×100%≥99%完好机电设备数总量实施方法公共设备图纸，资料档案齐全、合理完善；设备完好、运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；实施分段维修保养制度，月检、季检、年检、大修，专业保养，严格遵守操作规程及保养规范；电梯运行有年审，持证保养有制度；用水、供水管理方法严密，卫生、许可、健康三证俱全；消防系统设备完好无损，可随时启用。火灾发生率企业承诺计算测定依据×100%≤×100%≤1%完好机电设备数总量实施方法：创建义务消防队，共建消防安全示范城市广场，配置必需人员、器材，每六个月举行一次消防演练；建立健全消防管理制度和应急方法，落实责任人。加强消防培训及宣传工作，定时维护、检修，确保消防设施完好无损，正常使用。确保消防设施设备完好率100%。违章搭建发生率和处理率A．违章发生率：企业承诺计算测定依据×100%≤1×100%≤1‰违章装修单位总装修单位B．处理率企业承诺计算测定依据×100%=100%100%×100%=100%违章处理率总违章率实施方法：关键加强宣传工作，使业主住户和施工队明了装修管理要求，降低和预防违章发生。全部装修实施申报，审批人跟踪管理，全部业主住户和施工队实施不违章施工承诺，交纳施工确保金。做好日常巡视统计，发觉问题立即处理，杜绝违章发生，检验处理统计存档备查。装修完工后严格按申报、审核同意图纸进行验收。住户有效投诉率和处理率A．有效投诉企业承诺计算测定依据×100%≤1×100%≤1‰有效投诉次数入住总人数B．处理率企业承诺诺计算测定依据×100%≥×100%≥98%完成处理次数有效投诉次数实施方法：设置二十四小时投诉电话，乐于接收业主住户、政府监督；加强职员思想教育，落实各项制度，强化“您满意就是我们追求”理念，为业主提供优质服务，努力争取业主住户对物业管理中心服务100%地满意。加强和业主沟通，认真对待投诉，做到事事有回复，件件有回音。建立档案，落实回访制度，随时跟踪处理结果，让业主住户满意；实施公开管理，增加管理透明度，自觉接收业主住户监督。居民对物业管理满意率企业承诺计算测定依据×100%≥×100%≥98%物业管理满意户数入住总户数实施方法：物业管理中心实施公开透明管理，向住户业主公开服务内容、服务质量，使物业管理一直处于住户、业主管委会监督之中。定时发放业主乔迁咨询意见调查表，搜集意见提议，立即调整和改善管理程序。定时举行物业管理中心内部，管理例会，探讨住户反馈，立即调整改善服务管理中存在问题。绿化完好率企业承诺计算测定依据×100%≥×100%≥98%完好绿化面积总绿化面积实施方法：落实绿化管理及养护方法；落实责任人养护，实施巡查制度，健全管理档案；绿化长势良好，无破坏，无践踏、无黄土裸露现象；宣传标识新奇、合理，有效预防践踏损坏花草。（十二）道路完好率企业承诺计算测定依据×100%≥×100%≥98%道路完好面积道路总面积实施方法：道路通畅，路面平坦，污水排放通畅，无堵塞现象；配合城市广场人车分流优势，确保城市广场内无乱停乱放现象。三、其它承诺对京港城市广场物业管理，企业其它承诺以下：四项服务满意率标准和物业管理中心管理酬金相结合，即：保安服务满意率：90-94%扣除管理酬金总额5%;90%以下扣除管理酬金10%保洁绿化满意率：90-94%扣除管理酬金总额5%;90%以下扣除管理酬金10%报修及时率:90-94%扣除管理酬金总额5%;90%以下扣除管理酬金10%服务满意率:90-94%扣除管理酬金总额5%;90%以下扣除管理酬金10%(上述未达成项仅扣除相关比率统计时间段内管理酬金总额)依法经营，严格根据政府相关要求实施管理；第十二个月管理酬金50%用于广大业主特约服务项目标开展，和小区精神文明建设；实现增设专题服务运作收支平衡。

小区文化小区文化活动宗旨小区文化活动作为物业管理中心工作一部分，含有相当关键性。结合京港城市广场小区环境，功效配置，周围公共设施，物业管理中心将依据企业本部管理特色，在征求广大住户意见基础上，确定丰富多彩活动形式，以求达成增加京港城市广场文化色彩。创建一个高端人文环境，营造出一个温馨亲和气氛，促进京港城市广场精神文明建设，树立京港城市广场良好社会形象。小区文化活动内容制订精神文明建设条约，居民能自觉遵守京港城市广场各项管理要求。提倡居民邻里团结互助，文明居住。物业管理中心主动配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作。开设信息栏，为广大业主、住户提供文化娱乐信息，旅游咨询，购物指南。在重大节日，如元旦、春节、国庆节，合适装饰大厅等公共场所，（如悬挂彩球等），为京港城市广场带来节日欢快气氛。结合京港城市广场住户特点，组织棋牌俱乐部，钓鱼俱乐部，热点图书馆，网络知识交流会等活动。

便民服务为了愈加好地服务于京港城市广场广大业主住户，物业管理中心坚持在做好管理工作同时，主动开展多种无偿和有偿便民服务。开展便民服务工作方向是联络相关专业服务企业，同时利用物业管理中心本身力量，使京港城市广场业主住户省时便利地就能够得到各项优质服务。无偿服务项目服务类别服务项目客务服务类1、建立培育乐园，每日放学后2-3个小时内,组织无人照料孩子完成作业，并安排人员对孩子进行教导。2、代办机票、车票、船票3、代办邮政业务：订阅报刊、收寄邮件4、临时寄存小件物品5、代订牛奶、饮用水6、代客搬运小件物品7、代购、代送鲜花礼品8、代收、代缴水、电、煤气、电话费等9、代请家教、保姆等工程服务类1、每十二个月定时为业主无偿检验室内设备和管路、线路2、无偿为业主进行装修咨询3、为业主更换如灯泡、灯管等小件设施免收工时费为业主更换水龙头、水阀及各类软管免收工时费为业主疏通管道、恭桶等清洗空调过滤网有偿服务项目服务项目参考价格（若高于市价，按市价九折优惠）坐厕安装20元/个铺贴地砖、墙砖4元/平方米洗手盆安装15元/个安装吊灯10元/个家电维修面议查线、换线6元/小时木工维修20元/工·日木地板打蜡1元/平方米水电安装面议换门锁6元/次打扫室内卫生90元/月打字0.005元/字

京港城市广场物业管理公共服务费预算京港城市广场物业管理公共服务费测算是本投标书编制委员会组员依据招标书内容及要求对京港城市广场现场数次实地勘察，在我方美籍高级物业管理顾问指导下，编制完成。在实施物业管理过程中，本测算之细节可能会因客观情况改变或还未掌握情况而和实际发生物业管理费支出有出入，物业管理中心会就此和本公寓业主委员会进行沟通，但不影响本投标书标有效性。一、京港城市广场物业管理费测算单位：元（一）工程维护保养费每十二个月每个月1．公共照明系统22,8001,9002．供配电系统3,4202853．排烟风系统1,8001504．消防系统3,0002505．给排水系统40,0003,3336．通讯、对讲、监控系统1,8001507．公共建筑道维修1,2001008．不可预见费（1--7项总和10%）7,4046179．维修工具折旧（三年折旧）4,233.6352.8*累计85,657.67,138.1（二）环境卫生费1．垃圾外运30,0002,5002．清洁工具保洁车1,500125垃圾桶8,100675垃圾袋69,9845,8323．清洁用具6,0005004．绿化养护1,2001005．杀虫灭鼠1,200100*累计117,9849,832（三）安全保卫保安器材折旧（三年折旧）对讲机4,200350警具26422应急灯6,333.627.8*累计4,797.6399.8（四）行政办公费1．人职员资398,40033,2002．职员福利58,1164,8433．办公设施折旧（元以上按五年折旧，元以下按三年折旧）电脑及打字机一台800.466.7电话机3门及传真机一台1,10091.7办公桌椅73261沙发一套266.422.2保险柜399.633.3文件柜1,00083.3更衣柜、工具柜332.427.7空调一台500.441.7各类指示牌50442手机一部、寻呼机两部64053.34．办公费印刷、纸张3,600300通讯费18,0001,500物业用房租金8,400700招待费、交通费6,0005005．服装费（三年折旧）9,1927666．创办费分推（五年分摊）27,9822,331.87．装修期电梯维修费4,800400*累计540765.245,063.7（五）政府税收41,206.243,433.85（六）管理酬金79,041.066,586.75（七）总计869,451.772,454.19（八）每平米物业管理费(总面积146000M2北片5.960.496≈0.50说明：一、工程维护保养费：1．公共照明系统：灯泡消耗灯泡总量：除日光灯外，白炽灯2134只每灯天天工作，计为3小时/天每灯寿命：以400小时计灯泡交换期：400/3天全部交换费：（以GE灯泡3.5元/只）2134只×3.5元/只=7470元只每个月均摊：7470元÷400/3×30=1681元/月灯头消耗：灯头总数：2134只损坏率：按年损5%计年损坏数：2134只×5%=106.7只/年年损花费：（估为2.5元/只）2.5元/只×107只/年=267元/年月均摊：267元÷12月=22元/月灯罩：a.灯罩总数：2134只b.损坏率：以每个月损坏一只计c.月均损花费：以30元/只计延时开关a.开关总数：2134只b.损坏率：按年5%计c.年损坏数：2094×5%=105只/年d.月均摊：以18元/只计105只/年×18元/只÷12月=158元/月照明系统总月均摊：a+b+c+d=1681+22+30+158=1891元/月2．（供配电系统）电气类低值易耗品烧断器、空气开关、交流接触器、按钮指示灯、负荷开关、刀闸、镇流器、跳泡等电器元器件：200元/月电笔、起子、电钻等工具损耗：10元/月电线50元/月绝缘胶带：每个月5卷5×5元/月=25元/月毛刷、抹布、扫帚、簸箕等10元/月月均摊：a+b+c+d+c=200+10+50+25+10=295元/月3．排烟风机系统150元/月4．消防系统：250元/月5．给排水系统：生活水池清洁费：每季清洗一次，每只每次300元月均：300元/座×5座÷3月=500元/月生活水箱清洁费：每季清洁一次，每只每次200元月均：200元/座×5只÷3月=400元/月消防水池清洁费：每季洗一次，每次300元月均：300元/季÷3月=100元/月雨水井疏通费：数量：100只×10元/只÷月=400元/月六个月疏通一次，每次每吉10元月均：100只×10元/只÷6月=167元/月化粪池清淤费：数量：20个每次每个620元六个月掏一次月均：620元/次×20次÷6月=2067.7元/月低值易耗品费（阀门、管道、表计油漆及泵类电控柜等）100元/月给排水月均：a+b+c+d+e+f=500+400+100+167+2067+100=3334元/月7．公共建筑、道路维修费：500元/月8．总计（1+2+3+4+5+6+7）=6570元/月9．不可估计费按10%计：657元/月公共设施维护费月均：6570+657=7227元/月二、环境卫生费2．清洁工具垃圾桶：5幢大楼共有162层，每层放置一个垃圾桶，每个垃圾桶大约50元垃圾类：订做黑色大垃圾袋，每个0.6元，天天收取两次垃圾，每个月消耗垃圾袋共5832元。四、行政办公费1．人职员资：1×2600+2×1200+1000+6×600+7×800+24×750=33200元/月2．职员福利：（1×2600+2×1200+1000+2×800+1×750）×58%=4843元/月(仅为物业管理中心7名职员办理下列福利：养老保险20%，工伤、生育保险1%，失业保险2%、大病统筹7.5%、住房公积金6%、福利津贴14%、教育经费1.5%、工会经费2%、加班工资及奖金4%)。3．办公设施折旧电脑及打印机各1台五年折旧4000元66.7%元/月电话机3门及传真机1台五年折旧5500元9137元/月办公桌椅8套三年折旧11套×2=2200元61元/月沙发1套三年折旧800元22.22元/月保险柜1个三年折旧1200元33.3元/月文件柜5个三年折旧5×600=3000元83.3元/月更衣柜、工具柜三年折旧10个10×100=1000元27.7元/月空调1台五年折旧2502元41.7元/月各类指示牌五年折旧2520元42元/月手机1部、寻呼机2部五年折旧3198元53.3元/月4．办公费印刷、纸张300元/月通讯费（今手机、寻呼机、固定电话费1500元/月物业用房租金2元/M2×350M2招待费500元/月5．服装费总费用：300元×10×2套+200元×24人×3套+200元×6人×2套=22800元按三年分摊：633元/月6．创办费两个月创办期间职员工资（以经理1名、物管员2名，工程维修1名、保安1名、保洁1名两个月工资，其它人员30天工资计算）a.2600元+1200元×2名+800元+750元+600元=7150元×2月=14300元23名×750元+5名×600元+1000元+800元×6名=17250+3000+1000+4800=26050元共：40350元创办期间采购共91510元（保安器材、职员制服、清洁工具、工程维修工具、办公设施）①②项累计131860元7．装修期电梯维修费：因为装修期（以8个月计）电梯需运输装修材料，为了保护电梯不受装修损失，故专门指定一部电梯，用来运输材料，该电梯需用三夹板装饰，并另请人定时开启，以每个月600元费用开支计算，8个月共4800元。

日常物业管理服务工作为配合京港城市广场现代化设计特点，物业管理中心将经过推行一套完整规范化、相关键、有特色物业管理制度，以维护城市广场房屋、设施，美化园区环境面貌，发明一个安逸、舒适生活乐园。入住管理城市广场交付管理后入伙工作，是物业管理中心和业主住户正式接触时间，入伙过程安排、控制好坏，将直接影响业主住户对物业管理中心第一印象，对以后管理工作、以后管理关系带来关键性影响。入伙程序业主住户提供入住资料：包含入伙通知书、购房协议、身份证。凭入伙通知书领取入住资料、入伙通知书加盖“已领资料”章。现场填写签定《业主条约》、《住户记录表》。携已签好之上述资料到办公室交纳相关费用。凭入住交费收据 领取钥匙，签收。交回相关上述资料归档。物业管理中心将安排工程维修人员协同业主住户验收房屋,填写《房屋验收单》，签署后归档。京港城市广场环境秩序和安全管理管理范围红线范围内环境设施会影响城市广场美观、安全、交通、安宁围墙外围管理关键点维持原设计面貌。使得城市广场环境、绿化清新宜人，洁净整齐。有一个安全、祥和、融洽、方便、舒适生活空间。无汽车乱停乱放，无垃圾乱堆，无闲杂“三无”人员乱撞现象。管理方法各职能部门经理是管理工作指挥者和监督检验者，每日必需对城市广场各项工作进行巡视检验，发觉问题立即处理，降低漏洞，扫除管理盲点。全部管理人员、保安员、保洁员全部是城市广场环境和安全维护员，各尽其责，相互配合，共同搞好城市广场管理。加强环境安全巡查，确保大门，道路通畅，无公共设备、设施损坏及不文明想象发生。建立制度，宣传精神文明建设，使城市广场内业主用户自觉维护、自觉遵守，形成一个大家庭。保洁绿化管理保洁和绿化管理范围公共环境保洁和绿化工作各楼宇房屋和公共楼梯、过道清洁保洁工作。多种公共设施、公共设施设备房及配套设备清洁保洁工作。城市广场内定时消杀、灭害虫工作。管理模式及作业要求物业管理中心设置保洁绿化组负责城市广场内清洁、保洁工作。设置绿化工对城市广场内园林绿化进行全方位养护工作。制订健全完善操作规程、考评制度及激励机制，规范化管理。作业要求：设施设备、楼梯走道、扶手围栏等日拖日扫，保持洁净整齐，垃圾日产日清，确保无乱扔乱放现象；绿化、草坪长势良好合理分布，修剪合适。特殊管理方法采取卫生清洁包干制，分区、分片独立完成，确保无卫生死角。房屋使用维护和管理为保持楼宇完好美观，使业主住户享受宁静舒适生活环境，物业管理中心将从以下多个方面对房屋使用和维护进行管理。管理模式制度化管理：依据市、国家法规要求，在城市广场接管前制订并在接管后严格实施一整套楼宇房屋接管、验收、保养、维护等全方面管理制度和计划，规范管理。装修管理：从美化园区、同意外貌、确保结构安全方面考虑，关键做好入伙后首次装修管理。管理关键点装修管理：制订严格、科学、合理装修管理要求；严格实施装修申请审批制度，控制违章装修；广泛宣传相关装修法规和违章装修坏处，让业主住户自愿、自觉维护房屋安全使用；有计划、有制度地对房屋维护：每十二个月制订年度房屋维修保养计划，逐层落实实施；定时、不定时地对房屋、楼道、楼层进行检验清理，确保无乱堆、乱放杂物，无乱写乱贴广告等现象；完善房屋维修、保养及观察统计资料，建立健全房屋管理档案。尤其管理方法装修垃圾定点堆放，定时清运一体化：住户装修垃圾统一按区堆放，有物业管理中心统一用车运走确保城市广场环境美观，避免出现垃圾、材料随地可见等杂乱现象。装修垃圾、装修材料袋装化；由物业管理中心统一发放编织袋，全部实施袋装化。装修时间统一化：要求时间，严禁使用高噪音工具施工，如电锯、电刨、电钻等，避免影响其它业主住户正常生活。装修要求严格化：严格实施装修要求，广泛宣传装修安全要求和意义，做好前期业主住户思想教育工作，发挥业主住户自觉遵守要求主动性；坚持装修巡查监督制度，随时检验装修过程和质量，把安装防盗网、搭建违章行为控制在萌芽状态，立即阻止处理，避免既成事实，无法改变情况；充足利用装修确保金作用，一手抓宣传教育，一手利用确保金控制手段，双管齐下对装修进行管理，对于部分屡教不改者，采取政府授予停电、停水、扣压押金等权力，或事态严重者深入法律诉讼处理，务求杜绝违章装修，维护广大业主住户整体权益。房屋维修投诉处理管理房屋维修投诉是常常碰到问题，这其中现有房屋建造质量质量，保修服务问题，也有管理服务质量问题投诉，也是部分是和城市广场无关投诉。然而，要使诸如这类投诉问题能得到满意处理，是管理工作顺利开展。处理技巧保修期维修投诉处理不管是大业主转达，或是物业管理中心直接从业主住户那里接收投诉，物业管理中心全部等同对待，在第一时间接手处理，主动联络事主，探讨处理措施，决不推卸责任。具体分析、判定问题根本，处理路径，由物业管理中心牵头联络相关承建商，分包商对投诉问题进行处理，统一协调。投诉处理后，物业管理中心主动上门、电话做好回访，确保处理工作落实，业主住户满意。如属重大问题，上报企业工程部和开发商联络帮助处理。非保修期维修投诉处理物业管理中心是投诉处理第一责任人，对一切任何投诉均乐于接收并设专员接待，跟踪办理。在非保修期内发生维修项目，光亮处本着独立维修为前提，发挥本身条件，节省成本开支。如属重大质量问题，物业管理中心责任人联络原开发商或施工单位参与维修、费用在维修基金中支出。管理关键点物业管理中心设专员作为业主住户投诉专用接口，并全方面负责和保修施工队联络工作。对相关投诉、相关问题进行判定、分类，明确责任，引导处理，避免问题上交或复杂化。物业管理中心、开发商、施工单位三方签定保修协议书，明确三方责任，方便物业管理中心方和施工单位直线联络，缩短时间，提升效率。提议开发商、业主委员会将施工单位部分工程维修金移交物业管理中心管理，在出现维修问题时而施工单位不能立即处理，物业管理中心有权立即采取灵活方法，聘用其它施工队应急处理，费用从保修金中支出，以避免将问题恶化。相关维修整改项目，不管是保修期或非保修期，物业管理中心均做好统计及回访工作。安全保卫管理安全是城市广场居民安居乐业首要确保，城市广场保卫安全管理工作在严格坚持标准化管理同时，还将有针对性地、相关键地加强对防范应急方法和护管员队伍建设，从而确保城市广场保安工作万无一失。管理关键点无“三无”闲杂人员进出，无可疑犯罪分子游荡。无摩托车、机动车辆丢失。无行窃、偷窃案件、火灾发生。管理方法设置岗位：固定门岗——严格控制大楼内人员进出游动巡查哨——负责城市广场内环境、各楼层间、地下层巡查检验，确保无犯案隐患存在，无犯罪案件发生。机动快速反应哨——快速处理、控制突发事件发生及检验，联络各岗位工作。人员配置固定门岗：12个游动巡查哨：2个机动快速反应哨：起到调度、检验、监督作用，不停地在区内各岗哨之间穿插检验。装备配置固定岗哨各配置手提对讲机1部。每一个园区游动巡查哨配置手提对讲机1部。每位保安配置警棍、手电筒、记事本。巡视关键放在每一楼梯道、天台、每一个园区出口、围墙四面转角，地下车库等均设置巡更登记点，确保巡更系统形成一个严密有效安全网络，无任何漏洞、盲点存在，无任何犯罪分子可藏身之地。业主委员会业主委员会是业主大会结果之一，是依据《物业管理暂行措施》、《管理条约》和《业主委员会章程》而产生业主组织。业主委员会权利制订业主委员会章程，维护产权人，使用人正当利益。决定选聘、续聘、或解聘物业管理企业审议物业管理企业制订年度管理计划和物业管理重大方法。协调物业产权人、使用人和物业管理企业之间矛盾。检验和监督物业管理各项管理工作和物业管理协议实施情况。业主委员会义务接收物业产权人、使用人监督接收物业管理行政主管部门、各相关部门及物业所在街道办事处指导和监督。帮助物业管理企业落实各项管理方法。3、业主委员会章程（略）突发性事件应急处理台风或暴雨和气象部门保持联络，全方面清楚台风或暴雨具体情况（时间、强弱）和发展过程。通知各业主并公布台风或暴雨警告。检验全部门窗是否稳固，尤其是在天台及露台等地方，对于部分较易吹倒物件如花盆等应搬至室内。通知维修组检验大厦泵房，和大厦全部水道、雨水渠、地下室是否保持正常情况。准备紧急用具如沙包、雨衣、安全帽、水靴、后备照明等。火警保持镇静，敲碎火警玻璃，发出警报，同时呼叫火灾通知其它业主。致电119报警及消防队员。利用最近设备实施扑救，但切勿置身于危险中。阻止其它人员使用电梯，引导她们走消防紧急出口，预防任何人进入火场。一旦火势未受控制，应快速撤离火灾现场，等候消防人员到场，汇报火情。电梯损坏大厦电梯损坏常常发生，不管是否办公时间，应立即和工程人员联络，通知维修人员到场修理，摆放“服务暂停”牌，如有或发觉有些人被困于电梯内应：切勿自己企图开启电梯门拯救被困者，除非由有资格维修人员处理。和被困者保持联络，使她们知道救援行动已经进行。假如电梯维修人员30分钟未到或有被困者（孕妇、病人救援）能够报警，统计并存档。高空堕物高空堕物事件处理包含有些人受伤和无人受伤两种。如有些人受伤，立即召换救护车，并立即通知安保人员设法寻求违例者或证人。封销现场，拍照并统计。如无人受伤，立即通知安保人员并帮助调查。

物业维修养护计划和实施维修养护计划序号维修保养项目日期、时间责任人一二三四五六七房屋楼宇地基基础养护、降沉观察沟渠清理、雨水井沉积物清理、清理雨水落水口走廊及楼梯粉刷修补、粉刷外墙空置房空置房开门检验是否有开裂、漏水等问题空置房电气设施、供水设施检验、开关电灯检验、电表检验空置房清洁、开门窗通风机电设备供水系统：检验、加油及调试各水泵检验闸阀、止回阀、开关等二次供水水池清洗、水箱清洗、消防水池清洗供电系统高低压配电柜清洁保养、除尘多种开关、电表检验线路检测、小修设备、护栏等油漆翻新变压器保养电梯1、例行抹油及检验根本检验及大修消防设备水泵试运行水泵轴承加油、电机轴承加油日常巡视及保养、自动报警系统测试、排烟风机试运行聘用政府许可消防设备保养企业检验及维修并向消防部门提交汇报保安监控系统日常巡视及保养、系统测试探头、感应器等清洁养护全石检验及测试其它1、化粪池清淤、雨水井疏通每季一次每七天一次每三年一次每五年一次每个月一次每个月一次每季一次每个月二次每个月一次每季一次每季一次每个月一次每十二个月一次每十二个月一次每十二个月一次每七天一次每十二个月一次每个月一次每季一次每个月一次每十二个月一次每个月一次每个月一次每十二个月一次六个月一次工程维修保洁工程维修外协工程维修工程维修保洁工程维修工程维修外协工程维修工程维修工程维修工程维修供电企业外协外协工程维修工程维修工程维修外协工程维修工程维修外协外协

对业主相关服务承诺方面几点承诺6月21日相关城市广场建筑设施存在跑、冒、裂、漏问题。经过本企业前后几次到京港城市广场实地考察结果，发觉很多设备锈蚀，损坏或部分功效闲置。除有些属于设备根本未进行安装外（如：用于发电机房等处气体灭火装置等）大部分设备损坏、锈蚀及功效闲置是因为未能立即进行设备保养和维护，造成设备不能处于最好运行状态或无法运行，天长日久便出现了跑、冒、裂、漏现象。对此，本企业在接管项目时，将组织工程部相关专业人员对城市广场设备设施进行一次普查，将普查中发觉问题分类汇总，在物业接管交接时统计在案，接管后按存在问题程度分为小修、中修和大修项目。同时查看城市广场工程档案，对仍在保修期内或属于终生维护问题项目，联络供给商或承建商进行保修或维护保养。对于其它问题，属于小修和中修项目，企业组织力量或聘用专业企业进行维修，比如已经锈蚀阀门，可先使用除锈剂除锈，再更换已经无法使用零部件，最终涂上防腐剂或防锈漆等进行防腐处理，以确保设备正常使用，其费用可从物业管理费中列支。对于大修项目，聘用专业企业进行维修，费用从城市广场维修基金中列支。相关代收代缴能源费用标准和公共区域电费分割问题。代收代缴能源费用本企业将严格根据各行业管理部门（供电局、热力企业、自来水企业等）收费单据及物价局收费标准进行收费，公共区域电费应从管理费中列支，不再进行分摊，而商场、写字楼、公寓公共区域电费分割，本企业将依据城市广场线路分布情况采取分路加装计量装置方法加以处理。相关选择人员要懂外语问题。本企业能够将懂外语作为选择派驻城市广场人员必需条件之一，以满足业关键求。相关空置房经营。本企业可考虑以自营、联营、承包经营、租赁等多个形式进行，关键选择方便业主生活，增加小区服务功效，加强小区文化建设项目。如：开设洗衣房、开设租赁服务部，出租自行车、光盘、摄象机等物品；能够引进服装加工店（需有一定著名度）；开设健身房和游艺室；开设小区小型图书馆；开一间中国传统风格茶艺馆等等。相关朴实、诚恳、实际服务承诺。此项要求本企业已在投标书中进行了具体说明。相关饮用水二次污染问题。饮用水二次污染发生有多个原因，如：没有对水箱及管路进行定时清洗，水箱未进行防污处理等。经过我们对现场查看，发觉饮用水水箱间存在以下问题：（一）、饮用水水箱检验口未盖严，而且未上锁，且锁位只有一个。（二）、水箱内金属支架已经锈蚀，对水质造成污染。（三）、饮用水水箱间清洁及设备养护不够，卫生条件较差，管路、阀门等锈蚀严重。（四）、紫外线消毒设备未开启。（五）、热水管道未做保温且有外溢现象，既浪费能源又存在安全隐患。对此问题本企业拟采取以下步骤和方法加以处理：对城市广场二次供水水箱进行根本清理，如在水箱内壁涂抹901航空涂料进行防污染处理，同时同时对已经锈蚀金属支架进行防腐处理。对管路进行根本冲洗。对管路中已经发生锈蚀部件进行处理。并用防锈漆等涂料进行防腐处理。加强饮用水监测，定时进行水质化验，随时掌握水质改变，立即采取对应方法。确保饮用水达成饮用标准。饮用水水箱检验口加装一个锁位，工程部、安保部分别掌管一把，日常保持锁闭状态，只有在进行水箱设备检验、维护、清洁时，由安保部、工程部共同开启，以确保饮用水清洁和安全。调试起用紫外线消毒设备，使之处于良好使用状态。对饮用水水箱间环境卫生进行根本清洁，使其达成清洁美观标准。对热水管路进行保温处理，调整对应部件处理外溢现象，从而做到降低能源浪费，确保运行安全目标。相关电视接收系统。城市广场业主委员会提出增加H.B.O、动画频道、俄语台、西语台和取消两个频道。经过本企业对城市广场卫星电视接收系统实地考察，同时向专业企业进行了咨询。现在城市广场卫星电视接收系统有四组接收天线，其中三组在使用中，现在接收亚洲3S、泛美2号、日星等卫星信号，而亚洲3S星就可提供西语台、卡通台信号，增加西语台到无委会申请即可，增加动画频道今年无委会暂不一样意，而要增加H.B.O、俄语台（RTR、HTP）及数万元投资，从现在情况看，如城市广场那组为投入使用天线能够正常使用，则能够将该组天线利用上，但两个台节目是不一样卫星提供信号，所以需投资增加对应接收设备，经业主方接收。相关设备评定汇报。在投标时间紧迫，同时不便过于打搅中海物业管理企业正常工作秩序。我企业派遣了北京企业和各项目标工程责任人前往城市广场对项目标设备设施情况进行了实地勘查，得到了部分直观认识。我们将我们和科尔企业工程评定标准作为附件，拟在中标后快速开展此项工作。附：工程调研汇报

北京城市广场现场调查汇报时间：7月17日星期一地点：城市广场参与人员：庞京安、郭琳、童浩依据业主委员会要求，对城市广场工程设施进行了实地考察。经管理委员会介绍由中海物业副总李杰先生接待，并安排参观了工程部生活水泵房、配电室、空调机房、卫星机房。一.生活水箱、泵机房:（引导人员张工）整体印象：机房在B3层，有生活水箱、软化水箱、蒸汽凝结水箱、生活水泵、消防栓水泵、喷淋水泵、软水补水泵等。有低压配电柜和预留配电柜等。在水泵房未见值班人员值班，门未上锁。设备标识不多，有在跑、冒、滴、漏现象存在，地面有较多积水，墙皮有脱落、起皮处，留有建筑垃圾。环境湿度大，电器及线槽极轻易受潮，引导人员对问询问题无一次能回复出来。初步判定：1.引导人员专业水平太低或物管工程部有意如此安排。2.管理有待提升，以上现象并不纯技术问题。另外：对业主委员会提出二次水污染问题，到底指是什么？仍未找到答案。例：是饮用水、可饮用水、非饮用水问题？还是生活水有锈蚀、变色？还是生活水和中水有串管线情况？还是水箱内消毒装置等不合格，卫生防疫站未经过？二.配电室：整体印象：设备：变压器1650kw×4台1250kw×2台发电机：500kw×4台有门禁制度，值班人员（曹师付）对问询专业问题基础能回复出来，机房环境很好。欠缺问题：配电室值班人员对应急发电机运行及管理不是尤其清楚。三.空调机房：整体印象：关键设备：江苏江阴制冷机290冷吨×5台溴化鋰制冷机有两台正在运行，1台正在处理故障。其中一台运行机冷冻水出口温度为14.5度，设定值为7度。且一直降不下来。初步分析：设备为国产品，档次不是太高，显著缺点气密性差，每台制冷机组只有运行，均需配开启抽真空泵，不然难以维持运行。四.卫星机房现场介绍对外有10个国外电视台可进行转播。原设计是符合当初国情。不过对于现在用户要求还有一定距离。如要增加俄语台、西文台一是要进行报批必需手续（政府同意）还要增加必需设备。能够根据谁使用谁投资标准协商处理对于高级楼宇群工程进行评定，需要一个对应时间过程及安排各专业人员深入了解。在这个项目标情况及开标时间紧迫性方面看，是无法短期完成。还需要物业企业提供设备资料清单，设计说明和总图、完工图。提议利用KOLL企业工程范本，把我们思绪展现出来，具体评定将是企业中标后和整体介入前关键工作。

我们管理优势采取计划目标管理、质量管理、督导管理和协调管理等优异管理方法，依据ISO9002质量管理和质量确保体系对相关服务行业要求，努力争取使物业管理标准化、规范化；强调一直把服务业主/用户作为管理中心工作重心，我们在完善服务体系，提升服务层次，改善服务质量等方面将采取一系列新举措。和业主委员会亲密合作，发挥业主委员会监督检验作用，立即将业主意见、提议落实实施。为将工作立即反馈、传达，我企业将请业主委员会派一名代表参与企业日常物业管理，确保业主利益，审查物业企业日常行为。同时我企业将负担该代表全部费用。为将城市广场塑造成名牌项目，我企业依据建设部33号令和北京市住宅区物业管理条例要求，提出了更为严格管理目标，并将四项服务满意率标准和物业管理中心管理酬金相结合，将价值杠杆交到业主手中，如各项服务满意率中有不及我企业承诺即可扣除每项多达10%管理酬金。同时我们拟将一定百分比管理酬金投入到京港城市广场管理及设施环境完善和改善，真正做到取之于业主，用之于业主。我们相信我企业有能力确保完成各项服务指标。依据城市广场外籍人员较多情况，为方便业主和物业企业交流及反应情况，我企业将安排专职外事用户主任，每七