购物中心的基本开发计划

购物中心的基本开发计划市场调查分析卖场空间规划开发构想服务设施计划市场调查分析

地区经济潜力分析商圈分析消费者调查地区经济潜力分析就业市场公共建设人口统计所得水准零售业发展趋势就业市场

一个区域的就业市场经常被视为该地区的经济发展指标;就业市场的成长即代表着产业的蓬勃发展,结果带来更多的就业人口与消费能力。公共建设地区的繁荣也常赖于公共建设的发展，尤其是交通建设与民生有关的建设，因交通建设有助于便利其他地区的消费者前来，而民生建设将促成居民的增加。人口统计地区人口的多寡，影响着零售业卖场的大小；因此充分掌握商圈人口的变数，对于决定购物中心开发规模而言，是一件很重要的事。所得水准所得水准与人口数两者是消费购买力的构成因素，而消费购买力的高低，直接影响着零售业的生存。为求精确掌握地区消费者购买力的水准，除了政府公布的家庭收支调查报告外，街头抽样访问调查亦有其必要。零售业发展趋势关系地区经济潜力的最后一项调查工作是掌握该地区零售业发展的趋势。商圈分析商圈内购买力分析市场竞争分析开发案营业额预估商圈分析

市场调查工作最重要的部分就是商圈分析。商圈本身是一个地理区域的范围，而从这范围里的居民，购物中心可以得到稳定的消费支持。商圈分析的第一项乃是要决定商圈的范围。基本上商圈大小取决于以下几项因素：地理地形障碍、交通便利性、竞争者位置、本身的经营特色及人口的分布密度等。商圈内购买力分析商圈内购买力的多寡与购物中心将来的营业额有很大的关系；所谓购买力指的是商圈内消费支出中流向零售业各种型态店的金额。市场竞争分析分析市场竞争，可以在地图上标出商圈内各竞争对手的位置，找出主要的同质竞争对手。基本上竞争店的调查重点有：经营规模、经营策略、商品政策与营业额推算等四项。其中营业额的推算尤其重要，因这关系着开发案将来的市场占有率。开发案营业额预估营业额预估可以说是一个非常重要的事，因为这项工作可以让我们更清楚计划中的生存条件，同时它也是决定购物中心规模的参考基础。基本上预估营业额有二种方式：市场占有率法与市场剩余法。市场占有率法与市场剩余法

市场占有率法：是估算开发案可能的市场占有率，然后将它乘以商圈内的潜在购买力，其结果即是开发案的预估营业额。市场剩余法：是从既有零售业设施分配后剩余的市场中，估计新开发案可能的营业额。消费者调查

除了参考政府公布的有关社会、家庭的统计资料外，我们仍需针对商圈内居民，直接进行消费者工作。如此，一方面既可得到最新的消费者资料，又可以初步了解消费者的生活型态、购物习惯及本开发案的期待。消费者调查的基本项目一般消费者的年龄与性别一般家庭的人口数与收入教育程度与嗜好喜爱流行商品常去购物的地方对新开发案的期待开发构想经营理念量体计划商品概念计划建设概念设计命名工作是购物中心最高的经营指导原则，社会文化、地域特性、流行潮流与目标对象的价值观等都是它的基本元素。经营理念购物中心必须重视的四大机能生活机能休闲机能观光机能流行机能量体计划正确掌握商圈市场规模，并确认本身的经营方针后，决定的量体规模在开发购物中心的过程中是一个非常重要的事。要考虑市场胃纳、竞争条件与机能需求等因素。从可能营业额面考量从机能设施面考量商品概念计划除了应有的服务机能外，现在我们也必须对购物中心所要贩卖的商品，定下一个明确的方针。我们必须进一步确认的是：核心店的规模与数量各商品业种的适当比例与店家数餐饮娱乐业种的特别需求建筑概念设计该项工作的内容至少要包含五点：地点环境计划基地使用计划建筑空间面积计划剖面图外观图命名工作基本上，命名工作可以说是给予购物中心生命，必须涉及的专业与细节很多。一般而言，命名工作的目标可归纳为以下三点：表达购物中心的特质与建筑风格创造亲和力，建立顾客的忠诚度作为企业识别的主要手段卖场空间规划卖场空间规划工作的得当与否，深深影响到购物中心将来营运的成败。租店户配置：核心店的配置、商品区域划分，搭配组合原则、店铺空间。街道与广场的规划：街道的主要功能是促使顾客能舒适地遊逛所有的店铺与核心店。后勤空间规划：租店户后勤动线、装卸货场、垃圾处理场。服务设施计划美食广场：除提供顾客饱腹之需外，它更是一个人们相互接触，享受欢乐气氛的休息场所。美食广场在规划上必须多用点心思。对于购物中心而言，美食广场扮演的角色既是核心店，又是顾客休息的服务设施。溜冰场：是购物中心未来一项重要的服务设施。社区活动大