民法典与物业管理物业企业民法典主题员工培训课件

民/法/典/解/读/进/企/业助/力/企/业/法/治/化/发/展《民法典》与物业管理物业企业民法典主题员工培训我国民法典奉行民商合一的立法体例，民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定。目录CONTENTS2物业管理中的民法典1《民法典》与物业管理3《民法典》现场竞答《民法典》与物业管理我国民法典奉行民商合一的立法体例，民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定。PARTONE《民法典》与物业管理。《民法典》合同编在合同法基础上新增“物业服务合同”一章共14条，物权编中对物权法中“业主的建筑物区分所有权”一章新增1条规定，修订了11条（其中4条为实质性修订），侵权责任篇中对侵权责任法中“物件损害责任”一章共7条规定中的6条进行了实质性的修订。《民法典》合同我国民法典奉行民商合一的立法体例，民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定。我国民法典奉行民商合一的立法体例《民法典》第二十四章：物业服务合同。第九百三十八条第九百三十九条第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十一条第九百四十二条第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《民法典》第二十四章：物业服务合同。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十三条01“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第九百四十四条02业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。第九百四十五条03业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。第九百四十六条04《民法典》第二十四章：物业服务合同。第九百四十七条物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。01第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。02第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。03第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。04《民法典》第二十四章：物业服务合同。物业管理中的民法典我国民法典奉行民商合一的立法体例，民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定。PARTTWO侵权责任。高空坠物高空抛物饲养宠物致人损害林木果实坠落损害责任《民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。注意：公共区域管理人=物业服务人高空坠物责任。特点与思考。大部分高空坠物是自然原因，物业企业无从下手，防范起来成本巨大且效果不理想。物业企业责任相对高空抛物责任较大高空抛物责任。禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。第一千二百五十四条高空抛物责任承担顺序。能确定侵权人由侵权人担责管理人承担未履行安全保障义务的侵权责任。高空抛物行为发生难以确定侵权人的，公安机关介入，查清责任人由责任人担责，经调查仍难以确认责任人的，由可能加害人补偿。高空抛物责任。特点基本是人为因素不确定性强难以预测及防范危害严重侵权人难寻建议摸清家底设立易发清单增设高空视频监控巡查记录完整找准宣传切入点，如儿童负面宣传林木果实坠落损害责任。《民法典》第一千二百五十七条因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。特点自然外力原因难以预测防范。场景某小区十年木瓜树硕果累累，枝叶繁茂，某天暴雨造成路过业主被果实砸伤，树枝绊倒骨折。建议调查出潜在风险摸家底张贴在明显出提醒业主贴警示标志及时修剪树枝，采摘成熟的果实勤修剪缺点：增加企业负担买保险分散风险夏季天气多变，及时关注天气预报做好防范关注天气预报砍伐林木前注意相关手续的办理办理手续建议。饲养动物损害责任。内容介绍因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。第1250条饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。第1245条违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意造成的，可以减轻责任。第1246条遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由动物原饲养人或者管理人承担侵权责任。第1249条禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。第1247条自甘风险责任。010203自愿参加具有一定风险的文体活动，因其他参加者的行为受到损害的，受害人不得请求其他参加者承担侵权责任；但是，其他参加者对损害的发生有故意或者重大过失的除外。第一千一百七十六条特点：自愿参加，不得向其他参加人员主张侵权，除非对方故意或重大过失场景：公司组织小区业主开展跑步比赛，应注意什么？自甘风险责任宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任（后可向第三人追偿）。第一千一百九十八条建议参加者受到损害——管理者或组织者未尽到安全保障义务的承担侵权责任——若其他参加者有故意或重大过失情形的，管理者、组织者承担补充责任。签署风险告知书或公示风险提示安全保障措施要到位购买保险提前准备应急预案自甘风险责任。用工责任。特点执行工作任务实际用人企业承担侵权责任案例思考开公车出去办公事将人撞伤保安在岗期间与业主发生口角将业主打伤用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的,由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后,可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。第一千一百九十一条工作职责清晰过错约定岗位职责培训并留存签收记录用工责任。第1239条占有或者使用易燃、易爆、剧毒、高放射性、强腐蚀性、高致病性等高度危险物造成他人损害的，占有人或者使用人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承担责任。被侵权人对损害的发生有重大过失的，可以减轻占有人或者使用人的责任。第1240条从事高空、高压、地下挖掘活动造成他人损害的,经营者应当承担侵权责任;但是,能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的,不承担责任。被侵权人对损害的发生有重大过失的,可以减轻经营者的责任。第1241条遗失、抛弃高度危险物造成他人损害的，由所有人承担侵权责任。所有人将高度危险物交由他人管理的，由管理人承担侵权责任；所有人有过错的，与管理人承担连带责任。第1243条未经许可进入高度危险活动区域或者高度危险物存放区域受到损害，管理人能够证明已经采取足够安全措施并尽到充分警示义务的，可以减轻或者不承担责任。高度危险责任。高度危险责任。场景高空作业窨井施工电力施工水设施施工机械车库保养外墙瓷砖施工等特点谨慎注意义务警示义务安全防护措施建议注意检查外包单位资质保险措施防护措施到位提示义务充分《民法典》现场竞答我国民法典奉行民商合一的立法体例，民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定。PARTTHREE《民法典》现场竞答。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的

的合同。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当

。维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业