2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试黑金试卷（附答案）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲

2、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

3、张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（）万元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

4、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

5、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法

6、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00

7、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价

8、房地产图中，通常采用比例尺为1:1000的地形图为（）。A.城市总体规划图B.竣工图C.城市详细规划图D.地籍图

9、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营

10、市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。A.整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B.潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

11、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归

12、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补

13、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

14、假设某房产限差为120m2，则其中误差为（）m2。A.30B.60C.90D.120

15、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力()。A.资产负债率B.内部收益率C.流动比率D.速动比率

16、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求

17、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强

18、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长

19、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费

20、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资

21、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9

22、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产－费用＝负债＋所有者权益－收入B.所有者权益＝资产＋负债C.资产＋费用＝负债＋所有者权益＋收入D.负债＝资产＋所有者权益

23、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29

24、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查

25、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区

26、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府

27、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场

28、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

29、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能

30、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

31、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

32、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

33、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙

34、2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％

35、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

36、制定进度计划时，()从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图法B.网络图法C.进行图法D.工序图法

37、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法

38、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机

39、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境

40、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

41、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

42、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

43、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

44、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝

45、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%

46、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法

47、某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

48、会计的基本职能有会计核算和（）。A.资源配置B.会计监督C.会计决策D.会计控制

49、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

50、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬二、多选题

51、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

52、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差

53、《伤寒明理论》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己

54、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价

55、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资

56、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费

57、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险税

58、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险

59、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性

60、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式

61、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

62、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析

63、现金流入中不包括租金收入的是（）。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式

64、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数

65、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

66、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境

67、（）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数

68、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金

69、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

70、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润

71、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

72、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业

73、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2

74、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

75、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力

76、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

77、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

78、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

79、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A.准备期B.建造期C.销售期D.经营期

80、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

81、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%

82、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资

83、某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

84、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

85、新城区开发房地产具有的不利条件有()。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设计条件苛刻D.市政配套设施缺乏

86、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售

87、建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

88、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率

89、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容

90、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险

91、已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

92、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%

93、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金

94、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

95、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷

96、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

97、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长

98、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

99、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%

100、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。A.借：银行存款50000元B.贷：供应期借款50000元C.借：应付账款50000元D.借：短期借款50000元三、判断题

101、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（）

102、白及善治A.尿血血淋B.便血痔血C.崩漏下血D.吐血咯血

103、房地产投资项目经济评价指标中，流动比率属于房地产开发投资的清偿能力指标。（）

104、(2015年真题)在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）

105、具有涩肠止泻，收敛止血，止带功效的药物是A.罂粟壳B.诃子C.赤石脂D.禹余粮

106、下列各药中，治疗风寒表证兼气滞宜选用的是A.薄荷B.桑叶C.生姜D.紫苏

107、一般房地产投资项目，利息备付率通常在0～1。（）

108、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

109、秦艽和防己功效的共同点是A.祛风湿，止痛B.祛风湿，利水C.补肝肾，强筋骨D.利水，安胎

110、马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（）

111、一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）

112、贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（）

113、樟脑的功效是A.开窍醒神，清热止痛B.开窍辟秽，化浊止痛C.开窍宁神，化湿和胃D.开窍辟秽，温散止痛

114、还能用于肝肾不足，目暗不明的药物是A.覆盆子B.海螵蛸C.金樱子D.桑螵蛸

115、为治疗心失充养，心神无主而脏躁的要药的是A.蜂蜜B.甘草C.饴糖D.大枣

116、如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。()

117、既能凉血止血，又能解毒杀虫的药物是A.羊蹄B.小蓟C.大蓟D.地榆

118、消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。

119、伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）

120、房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。()

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。因此，甲、乙、丙三笔贷款的实际年利率由大到小为丙＞乙＞甲。

2、答案：A本题解析：A项中投资估算的精确度应为±2%，研究费用应占总投资的0.2%～0.8%。

3、答案：C本题解析：已知现值P求年值A的计算公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A求现值P的计算公式为P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本题中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。则按月等额还本付息每月应还款金额为A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性偿还，应偿还的金额为本期应还金额与剩余59期（180－121＝59）应还金额的现值之和。故偿还额应为：

4、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。

5、答案：B本题解析：[解析]时间序列分析法

6、答案：C本题解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

7、答案：B本题解析：工程造价计价也叫工程估价，是对投资项目造价（或价格）的计算。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价。

8、答案：C本题解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表5-2所示。表5-2地形图比例尺的选用

9、答案：B本题解析：货币计量是指采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动。货币计量假设的主要意义在于，通过一般等价物的货币，以数量形式综合反映企业的财务状况和经营成果。

10、答案：D本题解析：市场定义的六个层次如图4-2所示。图4-2市场定义的层次根据图4-2可知，正确的排序为：整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。

11、答案：B本题解析：乌梅丸的加减应用：本方以安蛔为主，杀虫之力较弱，临床运用时可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、槟榔等以增强驱虫作用。若热重者，可去附子、干姜；寒重者．可减黄连、黄柏；口苦，心下疼热甚者，重用乌梅、黄连，并加川楝子、白芍；无虚者，可去人参、当归；呕吐者，可加吴茱萸、半夏：大便不通者，可加大黄、槟榔。

12、答案：B本题解析：本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。

13、答案：B本题解析：[解析]投资组合理论

14、答案：B本题解析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。本题中，已知两倍中误差为120m2，则可得中误差为：120÷2＝60（m2）。

15、答案：B本题解析：因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。

16、答案：A本题解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。

17、答案：A本题解析：盈利能力分析指标主要包括资产报酬率、股东权益报酬率、销售毛利率、销售净利率和成本费用净利率。A项，资产报酬率反映了企业总资产的利用效率。这一比率越高，说明企业的获利能力越强。B项，成本费用净利率反映了企业在生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强。C项，股东权益报酬率反映了企业股东获取投资报酬的高低。该比率越高，说明企业的获利能力越强。D项，销售毛利率反映了企业的销售成本与销售收入净额的比例关系，毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强。销售净利率说明了企业净利润占销售收入的比例，它可以评价企业通过销售赚取利润的能力。

18、答案：C本题解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。

19、答案：B本题解析：房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

20、答案：C本题解析：按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

21、答案：B本题解析：本题考查的是复利计算。t=12×4+6=54（月），参见教材P160。

22、答案：C本题解析：会计恒等式分为两种数量关系：①资产、负债与所有者权益的数量关系，包括：a．资产＝权益－债权人权益＋所有者权益；b．资产＝负债＋所有者权益；c．所有者权益＝资产－负债。②收入、费用与利润的数量关系，具体是：收入＝费用－利润。

23、答案：B本题解析：A＝P[i(1+i)n)÷[(1+i)n-1)＝1719.43(元)

24、答案：D本题解析：调查项目可以分成以下三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值；③因果性调查，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。题中所述调查属于因果性调查。

25、答案：B本题解析：特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

26、答案：D本题解析：本题考查的是土地储备与土地开发。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

27、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。

28、答案：D本题解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额错误100%。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。该企业的流动比率=2000/100错误100%=200.00%。

29、答案：D本题解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

30、答案：B本题解析：可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，初步可行性研究，又称“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

31、答案：C本题解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。其中，流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。计算公式为：流动比率＝流动资产/流动负债×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

32、答案：D本题解析：“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。

33、答案：B本题解析：材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。

34、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。经济适用住房空置率＝经济适用住房空置房屋/同期经济适用住房存量＝150/400＝37.5%。参见教材P40。

35、答案：A本题解析：房地产项目风险分析的过程，可分为风险辨识、风险估计和风险评价三个阶段，每个阶段的内容见图7-2所示。其中，检验各风险变量是否相关属于风险辨识阶段的工作。图7-2风险分析的三个阶段

36、答案：A本题解析：[知识点]进度管理及计划调整

37、答案：B本题解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。

38、答案：B本题解析：[解析]市场需求分析的基本概念

39、答案：C本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。经济环境因素包括：①城市或区域经济总体发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业结构；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。

40、答案：B本题解析：存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。

41、答案：C本题解析：本题考查的是投资回收与投资回报。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

42、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。税前现金回报率=税前现金流量/初始现金投资=（经营收入-运营费用-还本付息）/初始现金投资=（10-5-2）/40=7.5%。P201。

43、答案：A本题解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。因此，最高运营费用分析属于临界点分析。

44、答案：A本题解析：变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。沉降缝的缝宽与建筑的层数有关。

45、答案：C本题解析：投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝60×7%÷[1－（1＋7%）－10]＝8.542（万元），8.542－60×7%＝4.342（万元），则投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值）÷权益投资数额＝（3＋4.342）÷40＝18.36%。

46、答案：D本题解析：开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。

47、答案：D本题解析：本题考查的是资金等效值的换算。

48、答案：B本题解析：会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。会计的基本职能有：①会计核算；②会计监督。

49、答案：D本题解析：[知识点]消费者市场的购买对象

50、答案：D本题解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

51、答案：A本题解析：A项，空置率与有效毛收入呈反向变动：①空置率提高，会导致有效毛收入减少；②空置率降低，会使有效毛收入提高。B项，运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出。虽然可以通过与物业服务企业签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。C项，权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。D项，金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。

52、答案：B本题解析：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。

53、答案：D本题解析：金人成无己之《伤寒明理论》系统阐述了张仲景《伤寒论》常用方20首的组方原理及方、药间的配伍关系，开方论之先河，拓展了方剂学的学术领域。而唐慎微的代表著作是《证类本草》，王肯堂的是《证治准绳》，王焘的是《外台秘要》。

54、答案：B本题解析：从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。

55、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

56、答案：A本题解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。选项B属于人工费；选项CD属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。抵押还本付息不计入运营费用。参见教材P367。

57、答案：A本题解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤增值税及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。

58、答案：D本题解析：因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。

59、答案：A本题解析：[解析]风险分析的一般过程和方法

60、答案：D本题解析：ACD三项，市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。市场定位方式主要有：①避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；②对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；③重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。B项，产品差别化，即从产品质量、产品款式等方面实现差别，它不是市场定位方式，而是市场定位战略。本题中，该公司根据市场的变化将用途调整为写字楼属于重新定位方式。

61、答案：A本题解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。因此，最高运营费用分析属于临界点分析。

62、答案：B本题解析：为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场分析，也常常采用对有关市场指标进行量化结构比例关系分析的方法。将房地产市场的结构，从总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度进行解构。其中，产品结构分析是指从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

63、答案：A本题解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三项，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入；A项，现金流入主要指销售收入。

64、答案：D本题解析：判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。当各投资方案净现值的期望值不同时，应以标准差系数小的方案为优。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。

65、答案：A本题解析：本题考查的是投资利润率。参见教材P199。

66、答案：C本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。经济环境因素包括：①城市或区域经济总体发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业结构；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。

67、答案：C本题解析：住房市场指数（HMI）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。

68、答案：B本题解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

69、答案：C本题解析：A项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）；D项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100％，其获得的净经营收入并非一定理想。

70、答案：A本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。

71、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利率计算利息。参见教材P308～309。

72、答案：A本题解析：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括政策性住房和商品住房。居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量购买者将所购买的住房作为投资，出租给租户使用。由于人人都希望拥有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

73、答案：B本题解析：已知P＝10万元，n＝120，i＝6%÷12＝0.5%，α＝0.7%，则按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：A＝Pi/[1－（1＋i）－n]＝100000×0.5%÷[1－（1＋0.5%）－120]＝1110.2（元）。实际每月的月还款额＝100000×0.7%＝700（元），所以各月的月供负担减少了1110.2－700＝410.2（元）。

74、答案：C本题解析：本题考查的是偿债备付率。1.计算出等额的年还本付息额：P=230×12000/10000×60%=165.6（万元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（万元）；2.计算出偿债备付率=可用于还款的资金/应还本付息额=34/26.95=1.2616。P203。

75、答案：B本题解析：保和丸主治食滞胃脘热。脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆或大便厚腻。重用酸甘性温之山楂为君，消一切饮食积滞，长于消肉食油腻之积。神曲甘辛性温．消食健胃，长于化酒食陈腐之积；莱菔子辛甘而平，下气消食除胀，长于消谷面之积。二药同用为臣，能消各种食物积滞。食积易于阻气、生湿、化热，故以半夏、陈皮辛温，理气化湿，和胃止呕；茯苓甘淡，健脾利湿，和中止泻：连翘味苦微寒，既可散结以助消积，又可清解食积所生之热，均为佐药。配伍特点：诸药配伍，使食积得化，胃气得和，热清湿去，则诸症自除。

76、答案：D本题解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。

77、答案：D本题解析：项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。要注意以下几点：①项目投资现金流量表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）；②开发建设投资中应注意不包含财务费用；③在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

78、答案：B本题解析：[解析]投资组合理论

79、答案：D本题解析：考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。

80、答案：D本题解析：消费者在购买不同商品时，并不遵循同一个购买模式。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：①便利品，是指消费者日常生活所需、需重复购买的商品；②选购品，是指价格比便利品要贵，消费者购买时愿花较多时间对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品；③特殊品，是指消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的商品。

81、答案：C本题解析：本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。

82、答案：C本题解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。

83、答案：A本题解析：本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。月利率=6%÷12=0.5%，运用公式

84、答案：C本题解析：当已知终值F和利率i时，复利计息条件下现值P的计算公式为：P＝F/（1＋i）n。本题中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（万元）。已知现值时，年金的计算公式为：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，计算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（万元）。

85、答案：D本题解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。

86、答案：D本题解析：本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。

87、答案：C本题解析：详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对开发建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大中型复杂的工程约占0.2%～1.0%。

88、答案：A本题解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率＝流动资产/流动负债×100%，这两项内容均在资产负债表中体现。B项，应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款×100%；C项，股东权益报酬率＝净利润/股东权益平均总额×100%；D项，成本费用净利率＝净利润/成本费用总额×100%。

89、答案：B本题解析：暂无解析

90、答案：B本题解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

91、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。

92、答案：B本题解析：成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC＝[（GDV－TDC）/TDC]×100%＝（DP/TDC）×100%。式中，RPC为成本利润率；GDV为项目