物业公司管理系统样本

XX物业企业管理系统1．背景XX是一个大型民营企业集团，下辖包含中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内众多楼宇物业。长久以来集团内物业管理工作各分企业之间相互独立，或有物业自己组建自己物业队，或有物业聘用外部物业企业，这在一定程度上增大了企业成本开支，形成了资源浪费。在这么背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业企业。物业企业第一阶段任务和目标是集团内部全部物业物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业管理工作。2．服务对象现阶段物业企业服务对象为集团内部各部室、各分企业等3．办公地点北方家园建材超市办公楼4．隶属关系物业企业为集团企业直属单位，其在集团内位置以下图：集团董事局集团董事局集团办公室集团办公室保卫部物业企业保卫部物业企业集团各物业集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦5．业务范围基础业务：建筑物维修和定时养护辅助设备定时检修保养确保供水、电、热、气和电梯和消防系统正常运转确保道路、污水排放管道通畅无阻维护物业整体计划不受破坏阻止乱搭乱建、乱贴乱画等行为做好物业管理绿化和室内外保洁工作辅助业务：房屋装饰、家电维修、代收多种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等6．组织机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队消防监控队服务中心副经理服务中心副经理经理保洁队经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队机动队木工班电工班检修队管道班设备班木工班电工班检修队管道班设备班绿化队绿化队7．人员编制（总编制不超出150人）经理：1人。副经理：1人。服务中心：5人（二十四小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队组员负责物业企业其它队组员临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。8．部门职能◆服务中心物业企业日常行政后勤工作由服务中心负责。关键包含接维修电话、依据维修电话安排对应工作人员出勤、处理用户投诉、整理多种物业维修档案资料、协调物业企业同集团其它部门关系、负责物业企业同外部机关沟通联络等。◆消防监控队消防设备检修管理由物业企业消防监控队负责。关键负责对各物业消防设施设备进行日常维护检测，发觉问题立即处理，不能处理立即报相关技术部门进行处理。◆保洁队保洁管理范围包含公共地方保洁、公共部位保洁、生活垃圾处理等◆检修队=1\*GB3①给排水设备管理和维修和供暖设备管理和维修包含供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供给设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统等，由物业企业检修队管道班负责。=2\*GB3②供电设备管理和维修包含高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业企业检修队电工班负责。=3\*GB3③中央空调设备管理和维修包含工作区、空气输送和分配部分、空气处理部分、空气处理所需辅助设备等。电梯管理和维修包含井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。常见办公设备管理和维修包含复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。上述设备管理和维修由物业企业检修队设备班负责。=4\*GB3④房屋日常养护包含：屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等修补楼面地面面层、抽换部分棱木等修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等拆砌挖补局部墙体、部分拱圈、拆换部分过梁等抽换部分檩条、接换部分木梁、屋架、木柱、修补木楼等上述管理维护由物业企业检修队木工班负责。◆绿化队负责企业各物业内部及外围绿化美化工作。包含绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽等9．岗位职责经理：1、全方面负责物业企业各项工作。2、负责企业所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；3、负责制订本部门各项管理制度及应急方法，确保质量管理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组工作进行检验，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制订楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务供方进行评价；10、负责审核本部门提交物品申购汇报，交主管领导审核并报总经理同意；11、负责本部门水、电等各专业技工工作技能培训及考评计划制订，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施和物业管理相关计量检测设备定时校准工作。13、全方面计划企业服务设施、消防设施添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系正常运作提供保障；14、负责搜集设施、设备运行原始统计，并进行统计分析，为提升运行质量提供依据。15、组织领导工程技术人员岗位培训。副经理：服务中心文员：消防干事：1．落实实施《中国消防条例》及实施细则和其它相关部门消防法规。组织防火安全宣传教育。2．落实实施XX相关消防规章制度。3．在整个集团组织开展消防安全教育，制订用火、用电等防火管理制度。4．组织义务消防员，制订灭火预案，开展灭火演练。5．组织防火检验，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。6．组织消防检验，督促整改火险隐患，制订紧急疏散方案。7．常常检验防火器材使用、管理情况，发觉已失效器材立即更换和购置。8．组织早期扑救火灾和人员疏散，保护火灾现场，帮助上级公安部门调查火灾原因。9．督促相关部门加强对易燃、易爆、剧毒等危险物品管理。10．帮助处理部内日常事务。保洁队队长：1．全方面负责保洁队各项工作。2．协调保洁队组组员分工合作，带动大家努力工作。3．班组组员出现问题，立即向领导反应；上级下达文件精神，也要立即、正确向班组组员传达。4．负责保洁班组同其它部门之间协调沟通工作。5．负责安排好本班组节假日值班工作。6．完成领导临时交办其它任务。检修队队长：1．全方面负责检修队各项工作。2．协调维修班组组员分工合作，带动大家努力工作。3．班组组员出现问题，立即向领导反应；上级下达文件精神，也要立即、正确向班组组员传达。4．负责维修班组同其它部门之间协调沟通工作。5．负责安排好本班组节假日值班工作。6．完成领导临时交办其它任务。绿化队队长：1．全方面负责物业队各项工作。2．负责企业所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、绿化美化、环境卫生等管理工作。3．负责制订本部门各项管理制度及应急方法，确保本部门良好运行。4．负责向集团企业提供日常维修、保洁、仓储维修等服务。5．负责对本部门各班组工作进行检验，指导。6．负责参与楼宇工程验收交接工作及制订楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业机电设备运行调试工作。7．负责对本部门发生重大事故，组织调查分析及处理工作。8．负责审核本部门提交物品申购汇报，并报相关领导同意。9．负责本部门水、电等各专业技工工作技能培训及考评计划制订，组织实施；确保其正常运行。10．监督、组织实施和物业管理相关计量检测设备定时校准工作。11．负责搜集设施、设备运行原始统计，并进行统计分析，为提升运行质量提供依据。12．组织领导工程技术人员岗位培训。13．完成领导临时交办其它任务。消防监控员：1．严格遵守集团各项规章制度，认真推行岗位职责。2．服从命令，听从指挥，遵守纪律，主动完成任务。3．熟识企业防火及灭火设施、设备操作和相关防火、灭火知识。4．检验落实企业各部门防火管理制度。5．做好消防器材、设备检验工作，确保设备处于完好情况，一旦发生火警即可投入使用。检验电器、电线、电掣、煤气管道有没有霉坏、锈坏、氧化、堵塞情况，预防因短路或爆炸引发火灾。6．督促维修队对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。7．负责调查通常火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为以后培训教材。8．配合公安消防部门进行防火安全检验，发觉隐患立即协同相关部门进行整改。9．每七天呈报防火安全情况汇报并存档。10．负责对企业用火部门安全监督，并做好现场督导检验。11．负责对企业多种危险品监督管理，检验防火、防爆工作落实情况。12．阻止任何违反消防安全行为。一旦发生火警，不管是上班还是下班，必需全力投入抢救工作，不得临阵逃避。13．发生火警事故时，不要惊慌，应采取下列应急方法：（1）快速汇报相关部门、消防大队，火警电话：119；（2）组织人员抢救险情，努力争取把火扑灭，并注意查找起火原因；（3）组织相关人员撤离危险地域，并做好妥善安排；（4）做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞破坏活动（5）帮助相关部门查原因、查损失并做好善后工作。14．参与企业定时消防检验工作及定时安全会议15．实施及有效完成上级指派其它工作任务。保洁员：1．严格遵守集团企业各项规章制度。2．严格实施清洁工作制度，坚守岗位，掌握保洁用具、用具使用方法，出现突发事件立即汇报。3．自行确定保洁时间表，报物业企业服务中心同意；根据保洁时间表做好日常保洁工作。4．安排保洁时间先于工作时间，保洁工作在上班前完成，不能影响企业正常工作。5．保洁员出入企业各个场所，严禁发生偷窃行为。6．不许可因个人情绪降低保洁质量。7．保洁员请假事先申请，获准后方可离开。8．保洁员和职员礼貌相待，相互尊重。9．有权阻止职员多种破坏卫生、污染环境行为。10．保洁员卫生负责范围有：（1）负责办公室、会议室、大厅、楼梯（电梯）、过道及卫生间清扫。（2）清倒办公室和公共走道之垃圾，做到通道“五无”：无垃圾、无蛛网、无积灰、无痰迹、无杂物。（3）清擦办公场所（办公桌、沙发、办公用具、门窗、扶手等），保持公共场所门窗玻璃洁净，扶手无积灰。（4）定时检验卫生间内设备情况，确保良好使用；立即增添卫生间内洗手液、卫生纸。（5）定时维护盆景植物卫生，做到其叶面、花瓣无显著积灰。（6）放置药品、除四害，做好蚊蝇消杀工作和灭鼠工作。（7）完成领导临时交办其它任务。电工：1．严格遵守企业各项规章制度。2．努力学习技术，熟练掌握企业各物业供电方法状态、线路走向及所辖设备原理、技术性能及实际操作。3．负责配电室、电梯机房、楼层电井日常运行、维修、保养。4．负责管辖范围内全部公共设备应急维修。5．每个月两次发电机试运行。6．负责企业物业外围照明灯具启、停。7．做好办公楼内房间、公共场所照明灯具、开关、插座等修理和更换。8．负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。9．负责餐厅、厨房、办公室、洗涤动力设备电气维护保养和故障检修工作。10．每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11．制订并监督实施强、弱电系统设备定时保养要求。12．提出本系统备料计划，帮助采购专业性较强工具或零件。13．做好企业办公区域供电系统外线修理。14．坚守岗位定时巡视电气设备亲密监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。15．发生事故时，应保持冷静头脑，根据操作规程立即排除故障。16．服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，确保质量，做到“小修不过天，大修在三天”。17．完成领导临时交办其它任务。设备维护工：空调工：1．坚守岗位，服从指挥，对领导安排工作负责。2．严格实施安全操作规程，确保维修质量，按时完成任务。3．认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判定故障正确，维修快捷。4．空调工必需掌握好设备运行技术情况，发觉问题立即汇报队长，并立即进行抢修。5．按保养规程做好所分管设备日常及月度保养工作，确保关键设备常常处于良好技术状态。6．值班人员必需严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排工作负责，不得擅离职守。7．制订并实施空调及给排水系统设备定时保养要求及技改项目方案。8．填写本系统操作要求和工作指令。9．提出本系统备料计划，帮助采购专业性较强工具或零件。10．负责空调系统（包含风机）日常运行和维护保养。帮助水、电工对空调系统中相关电气设备进行维护保养。11．负责给排水系统（包含阀门、管道）维护保养。帮助水电维修组对给排水系统中相关电气设备进行维护保养。12．在非供冷期内设备责任人每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。13．负责企业中央空调系统运行管理。14．负责中央空调水系统维护保养和故障检修。15．发生故障时主动抢修，应急故障未处理完成不得下班。16．维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。17．完成领导临时交办其它任务。电梯工：1．负责监视和掌握企业各物业电梯运行状态，确保电梯正常运行；2．负责企业电梯及隶属设备定时维修保养和故障检修工作。3．负责轿厢（不包厢内）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、变频器清洁。4．负责各电梯照明及内选外呼指示巡查和检修。5．负责企业自动门维修保养和故障检修。6．电梯机房发觉故障时，应立即进行检修，并做好统计，如无法修理，应立即和厂家联络，同时做好统计；7．当碰到运行中电梯出现紧急情况，首先应保持镇静，立即汇报部门领导并按应急处理措施进行处理。水管工：1．做好企业物业各主干线以内上下水道维修，确保通畅无阻。2．做好各物业楼内管线、盥洗间、厕所上下水日常维修，确保其处于良好运行状态。3．负责天天两次巡视给排水设施设备，并做好统计；4．服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，确保质量，做到“小修不过天，大修在三天”。5．完成领导临时交办其它任务。木工：1．负责房屋维修，并管理杂工。2．屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等3．钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等4．修补楼面地面面层、抽换部分棱木等5．修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等6．拆砌挖补局部墙体、部分拱圈、拆换部分过梁等7．抽换部分檩条、接换部分木梁、屋架、木柱、修补木楼等8．制订房屋定时保养要求及改造方案。绿化员：1．认真实施集团环境绿化美化相关要求及各项管理制度。2．全方面维护和监护集团环境绿化美化工作，并立即统计；对违犯《XX环境绿化美化管理要求》，立即上报进行处理。3．定时修整，配置适当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，绿化美化。4．依据季节改变、天气情况对绿化范围内花草树木及设施要立即进行培土、修剪，灭虫，浇水及日常卫生清洁等养护管理工作。5．凡由企业负责之绿化，绿化员应立即检验统计汇报绿化情况6．要做到草坪内：无杂草、垃圾及其它杂物，保持清洁卫生。7．企业绿化范围内树木和其它绿化设施和电力通讯、地下管道、基建等施工相矛盾时，绿化员要会同主管领导、部门，采取保护绿化有效方法，不得私自砍伐和修剪。8．完成领导临时交办其它任务。10．工作标准11．规章制度内部管理要求一、值班管理要求

1、值班职员必需严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经同意私自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失，追究其经济责任。

2、值班职员必需集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何和值班岗位无关事情。

3、值班职员必需服从组长安排，听从调配，实施组长工作指令。

4、值班职员必需严格实施巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，立即发觉隐患，快速排除故障，确保设备安全运行。

5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机，保持联络。

6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

7、值班职员必需做好事故现场保护工作，搜集相关数据和原始统计，等候上级到场处理。

8、值班人员必需做好当班工作统计，按栏目要求认真如实填写。二、值班员（巡视值班员）交接班规程

（一）接班员须知

1、上一班设备运行情况；

2、正在检修设备情况；

3、设备故障处理经过和结果。

（二）交接班程序

1、按要求时间由交班职员主持交接班。

2、交班职员宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障处理结果和经过。

3、交接班双方会齐共同对关键巡视内容进行巡检，接班检验，交班随从巡查。

4、汇报检验结果。

5、正常：接班人员签字，交接班结束。

6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成，转由接班人员进行。

7、交接班情况统计在交接班统计表中，双方签字认可。

（三）交接班暂停

凡有下列情况不得交接班，必需时立即通知主管到现场处理。

1、巡视统计和实际情况不符时。

2、交接班人数不齐或不在场时。

3、接班人员精神状态不良，包含倦怠、醉酒和伤病等时。

4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时。

5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、供电值班员交接班规程

(一)接班员须知

1、上一班设备运行情况；

2、正在检修设备情况；3、仪表指示是否正确；

4、设备故障处理经过和结果。

(二)交接班程序

1、按要求时间由交班职员主持交接班。2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检验，交班随从巡查。5、汇报检验结果。6、正常：接班人员签字，交接班结束。7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成，转接班继续进行。8、交接班情况统计在当值日志上，双方署名确定。

(三)交接班暂停

凡有下列情况不得交接班，必需时须立即通知值班主管到场处理。1、设备统计和实际运行情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、当值员精神状态不良，包含疲惫、醉酒、伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。四、运行统计管理制度

1、巡视值班统计表每班统计一次，电气设备运行统计、每半天统计一次，设备运行统计表（空调系统）每班统计一次，由相关专业管理员检验后每个月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。

2、设备维修保养统计由维修人员填好后交班长，相关专业管理员审查后署名，每个月月底将统计表格汇总交检修队队长存档。

3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名，由相关专业管理员抽查监督，月底汇总后交检修队队长存档。

4、巡视值班统计表每日由当值职员填写，每七天经物业企业经理署名后交检修队队长。

5、值班表每个月月底由维修班长填写，物业企业经理审阅后交检修队队长。

6、设备检验必需认真、仔细，统计须填写认真、字迹清楚。

7、全部统计必需按时完成，不准弄虚作假。五、工程档案管理制度

1、工程设备档案由服务中心资料员管理。资料员者应严守企业档案管理制度和保密守则。

2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料员存放于档案盒内并贴上标签。

3、编制档案目录，内容应和档案盒外标签一致。

4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将相关图纸交各相关专业管理员查对实物，图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联络交图单位更正。

5、档案及图纸是工程维修保养关键依据，应妥善保留。

6、借阅档案须经对应系统管理员以上人员同意，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借要重新登记。设备设施管理第一部分总则一、承包商监督要求

对须持有政府部门颁发资质证书方许可从事专业，如消防自动报警系统维护保养和定时试验，及一些专业性较强项目，如电梯维修保养等可将项目外委给承包商作业。

(一)承包商监督要求

为规范对承包项目标管理，特制订本要求。

1、承包商进场前，必需提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查同意后方许可入场。

2、其相关专业管理员应协调、监督承包商工作。

3、承包商进场作业期间，必需遵守大楼各项管理要求。

4、督促承包商严格按国家规范(如环境保护、劳保条例等)及协议要求施工。

5、承包商用料，必需和协议条款要求相一致。承包商用料任何变更须事先经该工程主管人员签认，不然作违反协议处理。

6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必需提出书面汇报，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方许可实施。

7、承包商完工汇报、资料、图纸等，必需先交该检修队管理员检验查对，双方填写技改工程验收汇报书，经物业企业经理审查同意后，方可通知财务结算。

二、设施设备巡检要求

为确保设备正常运行，立即发觉并消除故障隐患，检修队必需对所辖设备进行日常巡检。

1、巡视值班人员必需按本系统要求时间和项目巡视检验管辖下设备。

2、巡视值班人员外出巡检，必需随时和部门保持联络。

3、巡视值班人员每次巡检均须在对应巡查统计上依次序做好巡查情况和结果统计。

4、巡视值班人员应依据当班设备具体运行情况，对“手动”运行设备和有异常苗头、运行不稳定设备加强巡检和监控。

5、发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺点，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉安全保护元件有改变，均应即时通知维修人员调整或更换，确保设备监控元件在完好状态下运行。

6、发觉有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能快速排除，必需立即汇报维修人员，并采取合适防护方法，预防事故发生或扩大。

7、相关专业管理员每七天一次对巡查情况和结果进行抽查，发觉问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

三、设备管理要求

1、设备维修保养分月度、季度、六个月、年度，由相关专业管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。

2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养统计并存档。

3、设备维修分小修、中修、大修三种，由相关专业管理员依据设备性能等计划编制维修方案，交班组实施。

4、如检修保养中发觉有可能造成严重故障缺点事项，必需立即填入维修保养统计表，上报设施设备组组长整改。

5、每次检修保养后必需填写对应表格，设施设备组组长负责监督实施。

四、机房管理要求

物业企业辖下设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们全部是生产重地，为规范各机房管理，特制订本要求。

1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，拒绝来访”或“生产重地，请勿进入”通告牌。

2、凡易燃易爆设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范警示牌。

3、各系统设备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。

4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态通告牌。

5、机房钥匙是专用钥匙，任何职员不得随意配制机房钥匙。

6、未经部门领导同意，外来人员(包含参观学习和施工等)严禁进入机房；经同意进入机房外来人员必需遵守机房相关要求，服从机房工作人员安排指导。

7、供电局忽然到场检验或抽查对应机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。

8、保持机房平静、严厉、整齐，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力行为。

9、严禁携带火种进入易燃易爆设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面同意并落实安全方法，不得在机房内进行动火类作业。

10、机房内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

11、各机房工作职员必需按要求如实认真填写多种表格，关键设备参数统计必需齐全，工作统计应清楚明了。

五、设备机房防火要求

1、不得在机房内吸烟。

2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要预防易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。

3、需要动火作业时，由相关专业管理员填写机房动火作业申请表，物业企业经理署名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检验，确定无火种后方能离开。

4、部门管理人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。

5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备情况，立即汇报、处理火警信号。

6、机房内楼梯、走道、出人口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。

7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。

8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火”标准；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救。

9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好防火方法。

10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要具体统计火灾成因及灭火情况，书面上报集团领导。

六、机房卫生管理要求

为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特制订本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。

2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。

4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。

6、维修人员负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。

7、各专业管理员定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重卫生问题，立即组织整改，并追究设备责任人责任。第二部分强电系统管理一、层间配电房（电气小室）管理制度

1、层间配电房（电气小室）门及房内电柜、电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。

2、配电房（电气小室）内每个月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

3、物业企业每个月一次检验内部设备，发觉异常立即维修。

4、物管部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线端子。

5、检验和保养结束后填写设备检修单。

二、转、停电通知用户工作规程

(一)计划转、停电

1、供电局转、停电，服务中心接到通知后应立即汇报物业企业经理。

2、因大楼施工需要停电，须最少提前二十四小时将停电计划书面上报物业企业经理。

3、经理审批后，服务中心拟发转、停电通知书，并派人送至各用电单位。

4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达。

(二)事故转、停电

1、大楼因供电局故障发生停电，服务中心须立即向经理汇报，经经理同意后，由服务中心用电话向用户解释原因。事后，服务中心应向供电局索取解释函，并转呈物业企业经理。

2、因大楼内部事故引发停电，物业企业应立即排除故障恢复供电，并书面向用户解释原因。

3、事故转、停电后二十四小时内，服务中心确定解释函，经物业企业经理审批后在公告栏公告。

三、停电、限电管理规程

1、停电、限电审批权限为物业企业经理以上。

2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电、限电，应立即汇报物业企业经理，并最少提前二十四小时书面通知受影响单位。

3、物业企业经理应安排足够人员处理转、停电工作。

4、转、停电前应填写操作票，交电工署名。

5、转、停电后当值人员应关键检验电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备运行情况，发觉异常立即检修。

6、相关转、停电情况应统计在当值日志上。

四、临时用电管理规程

（一）用电申请

用户或单位应事先向物业企业服务中心以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数立即间。

（二）企业审批

用电申请须经物业企业审批。

（三）签定用电协议

物业企业审批经过后，用户和物业企业签定用电协议，确定计费方法和收费标准。

（四）接线及送电

经同意后，用户或单位应自己敷设好用电线路，经电工检验符适用电安全要求后方可送电，并由双方共同确定电表读数及填写电表启用单。

（五）停电及拆线

用户终止用电，应事先通知服务中心，再由物业企业电工断电拆线，并确定电表读数，填写电表停用统计并由用户签字认可。

（六）计费方法

1、电表计费，由用户或单位自备并按指定位置接线，每个月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。

2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

五、供配电设备运行管理规程

1、天天定时巡查供配电系统设备，包含(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数统计在供配电系统运行统计表上。

2、发觉供配电负荷有显著改变或其它设备异常，应立即查找原因，并通知电工班安排处理。

3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检验接头是否有过流放电现象，发觉异常立即维修处理。

4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员同意。

5、严格实施机房管理要求和交接班、值班要求。

6、高压工具应每十二个月送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。

六、供配电设备维修保养规程

1、严格根据供配电系统设备保养计划进行辖区设备保养。

2、主管人员每十二个月12月制订下十二个月度设备保养计划。报检修队队长审批。

3、督促承包商对外委高压部分设备准期保养，并有具体统计。

4、工作过程应严格遵守电气作业规程。

5、依据系统设备特点，关键做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

6、各系统维修保养以不影响大楼正常营运为标准，特殊情况，须汇报检修队队长，立即通知受影响用户。

7、维修保养结束后，应将相关工作情况统计在开闭所设施检验表、变压器设备检验表、低压柜设备检验表、发电机房设备检验表和当值日志上。

8、高压设备发生接地时，在室内不得靠近故障点4米以内，在室外不得靠近故障点8米以内，进入上述范围必需穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。

七、供电突发性事故应急方法

(一)外线故障

1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障造成主供电源停电时，值班职员要检验真空开关指示牌是否分闸，再检验电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有些人工作，严禁合闸”指示牌。

2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检验备用电源进线柜电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。

3、检验馈电柜和变压器出线柜是否正常。

4、检验低压受电柜，并合上低压总开关。

5、向供电局调度室汇报并了解外线故障情况。

(二)内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引发，除该高压柜停电，甚至会引发主供电源或备用电源受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：

1、将故障柜真空开关退出（若引发火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心汇报火警）。

2、将故障柜低压总开关退出，挂“有些人工作，严禁合闸”指示牌。

3、将低压母联合闸，确保大楼设施用电。

4、向物管部主管和维修班汇报故障经过和处理情况。

5、电工班召开事故分析会，邀请供电局、厂商及相关方面参与，分析事故发生原因和处理方法，并书面总结汇报相关部门。

(三)市电全停

1、当两路市电全停，开启发电机。

2、退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检验一次发电机运行情况，如燃油量、水温等。

3、监视市电进线电压，立即和供电局联络，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。

4、立即书面向上级领导汇报。

5、市电失压，发电机如不能正常自动开启，则用手动开启。

(四)通知用户

供电系统紧急故障发生后，主管管理员估计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响用户。第三部分给排水、管道系统管理一、安全用水、供水管理制度

依据市安全用水管理相关要求，结合辖区内具体情况，对供水管理要求以下：

1、凡属辖区范围内供水系统(即自来水企业向辖区供水总表以内)一律由管理企业管理。

2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

3、用户不可随意更改大厦供水管道。

4、有以下现象均属偷水行为，物业企业将按下列要求处理：

(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。

(2)私自开启水表封印影响正确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

(3)私自启用水表，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

5、用户违反安全用水要求，拒绝物业企业维修人员检验，不采纳安全用水意见及方法而造成事故，影响供水系统或对其它用户造成损失，按实际情况赔偿损失。

二、大楼节水、用水方法

1、严格根据节水办所批复用水量用水，不超标用水。

2、在各洗手间、茶水间张贴节水口号，加强用户节水意识。

3、安装感应式或延时式水龙头，预防用水后不关水源。

4、定时抄录总水表读数，发觉读数异常增大，立即追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱防漏方法。

三、物业企业停水、限水管理制度

1、全部停水、限水审批权限为工程经理以上。

2、收到政府部门相关停水通知或决定需停、限水应立即汇报物业企业经理，最少提前二十四小时书面通知受影响用户。

3、主管管理员应安排足够人员处理停、限水工作。

4、停水前应将地下水池注满。

5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发觉水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响用户。

6、当值人员应将停水、限水情况统计在当值日志上。

四、给排水系统运行管理要求

1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。•

2、每班检验水池水位是否正常，水池盖必需锁好，无关人员不得借用钥匙。

3、每班检验泵房供电是否正常，全部阀门应处于开启或关闭正常状态。

4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。

5、定时检验水泵、电机紧固螺丝有没有松动、轴承润滑油情况是否良好等。

6、进行维修保养时，必需先切断电源，并挂上“有些人工作，严禁合闸”通告牌。

7、发觉有异常情况或自动失灵等，立即汇报主管管理员，并留在现场观察。

8、每班对泵房进行检验后，在机管泵房巡检签到卡署名并认真填写机管系统巡查表。

五、给排水系统维修保养规程

1、给排水系统日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。

2、主管管理员每十二个月12月份负责制订和监督实施下年度系统保养计划。

3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知检修队，由服务中心通知受影响用户。

4、依据设备特点关键做好润滑、除尘工作。

5、供水泵故障时立即停止故障泵，开启备用泵，以确保供水。

6、污水泵故障时应立即采取方法，降低集水井水位。

7、全部系统维修保养工作结束后应填写维修保养统计表。

8、给排水设备故障应于二十四小时内修复，无法处理应立即要求通知受影响用户，并汇报上级领导，限期修复。

六、给排水系统故障排除方法

(一)给水系统故障处理

1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。

2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采取手动状态定时供水，并用对讲机保持联络和在现场监护，预防出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。

3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，立即恢复供水。

(二)排水系统故障处理

1、排水管故障，先将该区域供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，预防溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，预防溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。第四部分空调、设备系统管理一、空调系统检验巡视内容

1、设备巡查

巡查运行中空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检验水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。

2、空调机房

(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。

(2)巡查水泵运行状态，检验进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有没有过热现象，检验阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有没有漏水、损坏、不能开启等故障。

(3)空调控制室内，水泵起动箱有没有故障指示。

3、冷却塔、水箱检验

(1)冷却塔：检验水塔有没有溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有没有故障指示。

(2)膨胀水箱：检验有没有溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、风机等检验

(1)组合式风机：检验运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有没有堵塞，尘网是否洁净，运行有没有噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。

(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有没有堵塞。

二、空调系统操作规程

（一）开机程序

1、检验电源、三相电压是否有380V。

2、检验并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。

3、检验并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

4、检验冷却塔补给水是否正常。

5、检验并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

6、依据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。

7、检验膨胀水箱补水是否正常。

8、检验并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

9、开启冷冻水泵和冷却水泵。

10、检验冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

11、检验并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

12、检验蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。

13、检验主机油箱油位在上镜半镜位置。

14、检验主机、油温是否在65℃～68℃之间。

15、开启主机。

16、检验主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。

（二）关机程序

1、关机前统计主机运行数据。

2、按停主机。

3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可依据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，依据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。

三、空调系统运行管理要求

1、空调系统设备运行由空调工负责，暖通、给排水管理员进行监督。

2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况统计在空调系统运行表上，未经主管管理员同意，不得私自更改运行参数。

3、按大楼空调运行时间表按时启停空调系统。

4、在不影响大楼正常营运前提下，主动探索并实施有效节能方法。

四、空调系统维修保养规程

1、冷水机组维修保养和水处理由专业企业负责。

2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

2、主管管理员每十二个月12月制订下年度空调系统保养计划，并负责组织实施。

3、当值人员巡查发觉系统设备故障，应立即进行维修，并汇报主管管理员。

4、设备维修过程所要更换零件，必需做具体统计。

5、依据系统设备特点，关键做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

6、工作过程中注意环境保护，对有害气体、雪种等排放必需加以限制。

7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业要求。

8、系统保养以不影响大厦正常营运为标准。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级汇报方便立即通知受影响用户。

9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养统计表。

五、中央空调系统应急处理方案

（一）冷水机组

1、巡查发觉运行中冷水机组故障，应立即停止该机，并开启备用机组。

2、发觉故障技工将情况汇报主管管理员并联络设备保养商维修。

3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修汇报。

（二）水泵

1、巡查发觉运行中水泵异常，应先停该泵对应主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并开启主机继续供冷。

2、发觉故障技工检验维修，可当场处理问题即时修复并统计在当值日志上。

3、水泵故障较严重，应汇报主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修汇报。

（三）冷却塔

1、水塔电机故障

(1)巡查发觉运行中水塔电机故障，应立即停止该机。

(2)发觉故障后立即检修，可当场处理问题即时修复，并统计在当值日志上。

(3)属较严重故障应汇报主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修汇报。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查职员发觉水塔穿底漏水，应立即开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。

(2)立即将情况汇报主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修汇报。

3、水塔溢漏

(1)巡查发觉水塔溢漏应立即检验对应浮球开关，可当场处理即时修复。

(2)浮球开关损坏则立即停止该塔，关闭对应进水阀，并开启备用水塔。

(3)将情况汇报主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修汇报。

（四）管网系统

1、主管道

(1)发觉或接报主管道漏水应快速关闭冷水机组和水泵。

(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出水导人走火梯。

(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水四处乱射。

(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留心水泵房污水泵抽水情况；一旦发觉集水坑水位过高，则需关闭排水口。

(5)汇报主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修汇报。

2、水平管网

(1)发觉或接报空调水平管网漏水，应快速将事故楼层风机房内空调水平管阀门关闭。

(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。

(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水四处乱射。

(4)汇报主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修汇报。

3、空调机房内伸缩节

(1)发觉或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。

(2)将破裂伸缩节上闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

(3)汇报主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修汇报。

4、空调机房内管道

(1)发觉或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水四处乱射。

(3)用沙包拦住周围用户单元门口以防水浸。

(4)开启机房内对应管道底排水口排水。

(5)注意水泵房污水井水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。

(6)汇报主管管理员，由其组织抢修。

（五）通知受影响用户

事件发生后，物业企业服务中心应书面通知受影响用户。第五部分电梯管理一、电梯操作规程

1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。

2、若有紧急情况发生，可经过梯内紧急对讲器和保安中心联络，等候救援。

3、若需专员驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。

4、若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。

5、在火灾情况下，消防队职员可于基站控制电梯回降至基站。

二、电动扶梯操作规程

（一）开启

1、检验确定梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。

2、在梯头或梯尾开启开关处用梯匙开启电扶梯。

3、在达成额定转速前，检验电扶梯是否开启自如，若有异常，即按急停按钮停止。

4、一切正常交付使用。

（三）应急停止

紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。

（四）转变行程方向

1、检验确定扶梯级无乘客。

2、停止电扶梯运行。

3、待完全停止后，再转向开启。

三、电梯运行管理要求

1、检修队负责电梯日常管理，并监管电梯维修保养承包商工作。

2、天天开梯后进行一次电梯全段运行情况检验。

3、注意轿厢、井道等设施有没有湿水情况。

4、进行检验时，应放置工作牌。

5、升降机任何改动，均须书面咨询承包商专业意见后方可进行。

6、搬运有可能超载沉重物件时，应立即和承包商联络，确定可行性，避免意外。

7、故障及紧急事故时，采取临时应变方法。

8、日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。

四、电扶梯运行管理要求

1、电扶梯日常运行管理由强电组负责，维修保养由指定承包商负责。

2、天天按上下班时间表启／停电扶梯。

3、严格遵守电扶梯操作规程。

4、当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。

5、当发觉或接报扶梯发生故障时应立即停止故障梯，并由设备管理员通知保养商到场维修。

五、电梯设备维修管理制度

1、委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。

2、检修队负责和承包商联络，督促并帮助其维修保养。特殊情况时其它部门能够直接和承包商联络，并立即通知检修队。

3、将维修保养情况统计于电梯设备维修统计表、电梯设备保养统计表，零部件更换及大修同时统计于电梯设备台账。

4、每三个月末对电梯电源开关柜进行一次检验并做维护保养。

5、强电管理员对电梯设备维修、保养进行检验监督。

6、当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。

六、电梯故障应急处理方案

（一）电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯维修员应按以下方法处理：

1、把电梯主电源拉开，预防电梯意外开启，但必需保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员能够在该平层厅门外使用专用厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后帮助乘客安全撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必需用机械方法移动轿厢后救人。步骤以下：

(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则