老旧小区改造标准化研究成果

老旧小区改造的探索与研究建立现代社区居民生活体系（以上海地区老旧小区为例）此次研发的意义2020

年

4

月国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将城镇老旧小区改造列入各级政府工作日程，意味着城镇老旧小区改造在全国推开，其中蕴含着党中央、国务院统筹疫情防控与经济发展两个大局，把城镇老旧小区改造作为推动我国经济复苏与增长“助推器”的深意。“十一五规划”期间上海率先提出了

9073

的养老模式，即：90%

家庭自我照顾、7%

社区居家养老服务、3%

机构养老。这也是现阶段中国众多专家推崇的养老模式。我国已经从新城建设转向旧城更新时代，老旧小区是未来城市发展和建设的主战场。老旧小区改造不仅仅是完善建筑功能、改善人居环境和基础设施，更要有适度超前的标准改造老旧小区，要用比新楼盘建设更全面的思考、要把老旧小区建设成未来居民生活的理想空间。国家政策行业发展《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》国家“9073”养老工程从理想化模块到实际生活场所的落地理想化模块实际生活场所上海老旧小区的历史变迁上海不同年代老旧小区的类型50/60

年代70

年代80

年代以旧式里弄为主、棚户、简屋石库门公寓（老公房）商品房公寓（老公房）商品房公寓（老公房）90

年代大多会拆除主要研究对象上海不同时代老旧小区现状90

年代70

年代庆源小区1975

年建成 楼间距近，通行区域较窄3

层建筑 无公共绿化公共厕所 占用公共区域现象明显40-60

㎡户型80

年代杏梅园1988

年建成 地面停车拥挤6

层建筑 公共分区不明确绿化率

41% 器械设施老化有小区花园上海不同时期代表性小区现状分析地面停车拥挤交通管控不完善无公共活动空间大华一村1994

年建成6

层建筑绿化率

40%无障碍设施不足：没有电梯、无障碍坡道等垃圾房距离居民楼较近，存在噪音、异味的问题没有可供居民聚集交流的活动场地无

地

下

车

库，

地面空间被车位占满快递柜、快递代收点与社区交通路线冲突，存在安全隐患无电动车充电桩，从居民窗口接出的电源存在安全隐患人车混行，道路交通无明显划分丰巢搬运重物残障人群老年人又是没有车位的一天只能去1

公里之外的小公园了妈妈我想出去玩气味气味气味气味气味气味垃圾房噪

声干垃圾清运老旧小区的痛点与现状无活动场地无障碍设施缺乏存在安全隐患试点工程：彭浦新村彭浦新村

改造后

“拆落地”政府的改造动作——原址改造大改造彻底改善居住环境彭三小区

的“拆落

地”工程从

2008

年开始试

点，到如今已拆除了

25

幢

楼，新建

13

幢楼，受惠居民达

852

户。此次最新完成改建的是四期改造项目，

拆除了原先的

15

幢老公房，

在原址上建造了

3

幢

18

层高层居民楼和

3

幢

8

层小高层居民楼，从根本上解决困扰居民的煤卫合用、结构老化、严重积水等问题。“还是这个老地方，眼睛一眨，老房子变了新模样。”“阿拉彭浦现在房价可不便宜，原拆原回，你说划不划算，”消灭高差

挖掘新型场所

交通梳理、有效警示

消除安全隐患

适老化细节祖孙相处、亲子关系

可拆卸装置

有限空间追求可变性，多样性，设置可变、可拆卸、可组合的设施有限空间追求可变性，多样性，重复利用性而不是单一场地单一属性减少中层植物，改造为林荫空间，利用其举办集体老年活动用串联社区屋顶空间，形成新的各类活动场所（建筑一体化）消灭高差，关注无障碍设计交通梳理，避免人车混行、车速快，影响居民的正常行走增设充电装置，避免居民从自家接出电源充电，杜绝火灾隐患精神关怀：关注祖孙相处、亲子互动，增设活动场地

智慧互联、智能服务现代化生活：引进智能设施，使贴近现代生活方式叠加场地功能策略：社区“微改造”，生活“微循环”做加法“可变”做乘法“关怀”做减法“消灭”模块设计建筑布局道路交通——老旧小区空间布局特点——公共空间植物绿化老旧小区布局基本为平行阵列布置，楼间距小，楼层低，楼型、户型基本相同楼间距基本处于

15

米

~20

米之间老旧小区基本没有公共功能空间，公共绿地被改为停车位，空间拥挤老旧小区植物品种单调，缺乏养护管理，退化现象严重。部分乔木容易折断

，影响居民的日照和安全。绿地老化，地被植物长势杂乱，植被裸露人车混行，无明确划分贯穿小区主路基本为

5

米、7

米5m7m重新梳理全区脉络、空间的功能叠加、挖掘可利用的新型空间

道路系统模块

复合型场地模块

屋顶利用模块

植物空间模块17m17m15m15m1道路系统

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疏通毛细血管让社区更健康！醒目的划分标识，美观又具有实用性非机动车行驶区人行区人行区楼号引导标识楼号引导标识无障碍扶手（贯穿全区）无障碍扶手（贯穿全区）人行标识人行标识机动车行驶区机动车

+

非机动车行驶区7m

路划分标准段5m

路划分标准段人车分流，用醒目的标识划分通行区域，消除安全隐患7m

宽小区道路路口减速提示油漆划线单元楼号索引方便快递、外卖等外来人员识别彩色沥青油漆划线机动车 非机动车 人行分流划分触摸标识全区无障碍扶手设置在人行区域沿线，引导行人在安全区域行走5m

宽小区道路路口减速提示分流划分触摸标识全区无障碍扶手设置在人行区域沿线，引导行人在安全区域行走机动车

/

非机动车 人行油漆划线单元楼号索引方便快递、外卖等外来人员识别彩色沥青油漆划线2复合型场地

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不只是停车位，这里还有乐园！有限空间追求可变性，多样性，重复利用性而不是单一场地单一属性，同时设置可变、可拆卸、可组合的设施。分时停车系统白天开走10:0018:0016:0014:0012:00pen分时停车位晚

10:00~

次日

7:00将选取一部分机动车位改造成分时停车位，设置智能停车系统，只在夜晚停车，白天开走后，此区域将作为公共活动空间使用。f

f常规停车位全天充电停车位随着社会发展，私家车成为几乎每个家庭的标配，而老旧小区建设的年代因素导致了停车位配比低的问题，后期只能将宅间绿化改造成停车位，造成小区公共空间被停车位占满，从而损失了公共活动空间。此次引入的“分时停车”系统，主要从居民的作息习惯出发，根据人群喜欢聚集的地点，选取部分停车位，使其叠加其他功能，充分利用，弥补公共活动空间不足的问题。错峰共享

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盘活空闲时停车位+储物柜++遮阳廊架+可收缩组合桌椅+地面功能+可拆卸组合设施+休息设施夜晚停车模式涂鸦墙..

.模块一分时停车位——亲子乐园+涂鸦墙地面功能储物柜休息座凳夜晚停车模式乐园模式器械活动区儿童活动器械（小型）创意涂鸦区涂鸦墙暂存区、玩具交换储物格、玩具交换柜游戏区地面色彩分割、游戏喷印看护区适老化坐凳（研发）警示标识使用模式

on/off切换警示把书包和滑板车放在这里，就可以边玩边等妈妈接我回家！孩子在家乱涂乱画，阻止又怕扼杀了童心，现在有专门涂鸦的地方了，非常开心！年纪大了不能陪孩子一块玩，幸好这里有坐凳可以休息，还能保护孩子安全！分时停车智能装置分时停车智能装置暂存柜玩具交换柜林荫看护区适老化坐凳（研发）智能切换标识涂鸦墙涂鸦墙游戏器械（小型）游戏器械林荫看护区游戏区暂存柜玩具交换柜夜晚停车模式晚

9:00~

次日

7:00模块二分时停车位——邻里乐园夜晚停车模式乐园模式+休息座凳储物柜地面功能可收缩组合桌椅分时停车系统智能停车计费装置棋牌租售服务智能扫码棋牌租售机板凳旅馆个人物品存放柜多元化组合桌椅研发产品活动区地面色彩分割、图案喷印自己家的小板凳放在这里比较放心，用的时候过来取，终于不用把小板凳拎来拎去了！这个椅子厉害了！请耐心往后看！年纪大了不能陪孩子一块玩，幸好这里有坐凳可以休息，还能保护孩子安全！收起状态使用状态停车状态AB固定坐凳C社区公用服务柜棋牌租售机折叠椅小板凳健身器材暂存固定扶手拉伸圆环衣物箱包暂存快递暂存应急设施急救设备为了方便棋牌党有棋可下，有牌可玩，特在此引进棋牌租售机一台，涵盖各种类型棋牌桌游等，供各年龄段随用随取！通过二维码小程序，即可选择自己喜欢的游戏，可租可售。服务柜使用说明书：公共应急、急救设备，居民个人物品暂存，折叠桌椅，快递等，方便居民的社区生活。（当然这需要构建一个诚信社区，不是自己的物品不能拿哦！）面对这样的棋牌桌，您是否苦于手边没有棋牌可玩，是否在回家搬运的路上丧失了热情棋牌党的福音来咯！分时停车智能装置棋牌租售机棋牌租售机物品存放柜物品存放柜遮阴廊架遮阴廊架遮阴廊架活动区组合

B组合

C组合

A组合

A组合

B组合

C夜晚停车模式晚

9:00~

次日

7:003屋顶利用新主张

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菜园、晾晒、活动广场成团出道！串联社区屋顶空间，形成新的各类活动场所（建筑一体化）优质版

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优质生活零距离注重舒适的体验动线，打造丰富的功能空间，营造优质的空间感受。空中谈心社树池坐凳设备暂存区智能立牌人性化关怀连续扶手，灯光照明，清晰的路径引导玩耍区游戏器械、丰富的游戏图案时时看护家长看护坐凳亲子乐园宽敞的游戏区快乐学堂包裹型空间、儿童座椅丰富的亲子互动空间亲切的邻里交流空间贴心的关爱设施清晰的区域划分，把东西放在这里也不

会影响别人走路。

停好轮椅可以自己扶着扶手散步，终于不用家人帮忙了！天台散步晒太阳我每天都和邻居小朋友约在这里看故事书，交到了很多朋友屋顶也是写生的好去处乘凉谈心这里不止可以放轮椅，滑板车、体感车，助行器，临时放在这里就可以愉快的玩耍啦！优质版

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模块生成小区建筑加装电梯流畅舒适的体验动线功能模块置入水箱水箱水箱水箱看护区加装电梯适老化扶手适老化扶手智能立牌游戏器械安全扶手坐凳休息区游戏装置四点半学堂成本预估总价：53.7（万元）单方：541（元）简配版

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远亲不如近邻构建多种形式的交流空间，开放性与私密性共存，打造空中会客厅，找回生活的烟火气。康体活动、运动空间私密会客空间散步、休息空间私密会客区外摆散座康体健身区健身器械自由健身区空旷的健身广场休息交流区适老化坐凳设备暂存区健身不只有走步机，广场舞和太极拳也是不错的选择家里不方便招待朋友，楼上

就有公共会客厅非常方便！

经常在这里偶遇老邻居，一起交流了不少养生经验

简配版

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模块生成小区建筑加装电梯简洁的体验动线预留大面积自由空间功能模块置入水箱水箱水箱水箱适老化扶手适老化坐凳健身器械健身广场适老化扶手适老化扶手水箱休闲外摆成本预估总价：44.3（万元）单方：446（元）低配版

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模块的百变组合魔法ADGBEHCFI我的屋顶有点“田”带孩子不再是麻烦事比偶像剧还浪漫让生活更惬意新邻变老友让被子晒个日光浴无运动，不青春从前公园相聚，现在天台约球来的人又来了，还带着新朋友空中菜园蔬菜、花卉种植箱、标语牌乒乓球场乒乓球台玩耍区秋千、摇摇马等自嗨区一块空地自由运动区运动引导图案冥想花园放空、发呆、享受生活观战席座椅（适老化研发）看护区座椅（适老化研发）器械区座椅（适老化研发）交流区座椅（适老化研发）门球场球门、标识旗帜晾晒区衣物、被褥晾晒杆露天电影可拆卸电影幕布临时加座区可自带坐凳交流区休息坐凳阳伞休闲区遮阳伞、休闲座椅自由组合模式——给居民菜单式选择留出必要通行道路，功能模块按需求有针对性的自由选配，形成无限可能的多样化模块。解锁无限可能

...选配模块选配模块选配模块ADGBEHCFIA+D+H社区公共阳台B+E长者运动花园C+I轻松带娃的快乐天地F+G年轻人的乌托邦成本预估总价：35.6（万元）单方：359（元）由于老旧小区的居民群体大部分为老年人，为了更好满足老年人的使用，结合上一轮的研发成果，可将一系列适老化元素融入屋顶花园模块之中，合理落地，丰富使用功能。老年群体退休人群老旧小区从理想到落地适老化研发成本估算样例模块配置选项成本估算优质版材质：石材、 活动器械 树池坐凳 适老化坐凳（研发） 适老化扶手（研发）水磨石总价：53.7（万元）单方：541（元）简配版材质：石材、 健身器械 外摆 适老化坐凳（研发） 适老化扶手（研发）洗米石总价：44.3（万元）单方：446（元）低配版材质：仿石 适老化坐凳（研发） 适老化扶手（研发） 其他模块总价：35.6（万元）单方：35