医院前期物业管理服务成本测算

医院前期物业管理服务成本测算一、物业管理收费标准和依据

（一）政策法规与市场物价依据

1、某市政府有关物业管理的法规和文件；

2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整）

3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划；

4、某市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计。

5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。

（二）物业管理服务费测算的原则

1、以收定支原则

为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费的心理承受能力，要做到“以收定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。

2、阳光财务原则

严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。

3、取之于民，用之于民原则

管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。

4、谁享用、谁受益、谁承担的原则

对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。

5、以丰补欠，反哺物业的原则

在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管理物业新增项目建设及原有设施更新改造。二、某市第二医院基本物业管理费测算

1、医院南区楼基本物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利14296工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费246[(300元m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×4100m2]3固定资产折旧33

4利润1458前3项总额10%5税金882前4项总额5.5%合计16915

医院南区楼基本物业管理费：16915÷4100=4.1元/㎡.月

备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积4100㎡计算得出的。

2、以上所有费用都按照四舍五入核算。

3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规定向甲方收取35元/㎡的供暧费。医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备注一人员工资8231工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）1733

2保安（3人）3249

3锅炉工（3人）3249

二福利费1152工资总额14%三保险费2626工资总额31.9%四服装费197

1水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人3锅炉工(3人)35每年140元/人五加班费748基本工资除以22天乘以2天1水电维修工158

2保安295

3锅炉工295

六过节费1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人合计14296

2、旧楼基本物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利8650工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费150[(300元m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×2500m2]3固定资产折旧33

4利润883前3项总额10%5税金534前4项总额5.5%合计10250

旧楼基本物业管理费：10250÷2500=4.1元/㎡.月

备注：1、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积2500㎡计算得出的。

2、以上所有费用都按照四舍五入核算。旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理服务的总支出是10250元,其中服务人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备注一人员工资4982工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）1733

2保安（3人）3249

二福利费697工资总额14%三保险费1589工资总额31.9%四服装费162

1水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班费453基本工资除以22天乘以2天1水电维修工(1人)158

2保安(3人)295

六过节费767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节1000元/人合计8650

3、新楼物业管理费

(1)新楼物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利170512工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843[(1600元/m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×21384m2]3清洁卫生费16925含每年两次的幕墙清先费用:(900×1.5元/m2×2)÷12个月=225元/月4绿化费1025

5办公费7499

6固定资产折旧1108

7不可预见费2039前6项总额1%8利润20595前7项总额10%9税金12460前8项总额5.5%合计239006

基本物业管理费：239006÷21384=11.2元/㎡.月

备注：1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑面积21384㎡计算得出的。

2、以上所有费用都按照四舍五入核算。某市第二医院新楼总建筑是21384平方米，每月基本物业管理服务费的总支出是239006元，其中人员的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共设施、设备日常运行、维修及保养费用支出是6843元，占2.9%；清洁卫生费用支出是16925元,占7.1%;绿化费用支出是1025元，占0.4%;办公费用支出是7499元,占3.1%;固定资产折旧费用支出是1108元,占0.5%；不可预见费用支出是2039元，占0.9%;利润费用支出是20595元,占8.6%;税金费用支出是12460元,占5.2%。附表1\o"北京市第二医院配备人员及工资标准一览表"某市第二医院配备人员及工资标准一览表附表2人员福利费序号名称月/元备注1福利费16170工资总额14%2保险费36845工资总额31.9%3服装费管理人员167400元/人.年,共5人.4工程人员280140元/人.年,共24人.5保安员1550600元/人.年,共31人小计55012

附表3绿

化

费序号名称月/元备注1绿化用水224每月浇水4次，每次用10吨，5.6元/吨2农药、化肥、除虫50按1季度150元计算3劳保用品费50

4杂草清运费50

5重大节日租摆583五一、十一、春节各2000元，元旦1000元6除四害68每月消杀面积为15m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小计1025

附表4办

公

费序号名称月/元备注1办公室电话400项目经理办公室，物业部各1部电话，每部电话200元/月.2交通费900项目经理300元，工程，保安主管，会计200元/人.（包括差旅费）3通讯费500项目经理200元，工程，保安主管，会计主管100元/人4低值易耗品300

5水电费4754103人，每人每天用水0.15吨，每吨5.6元;住宿31人，每人每天用电0.4度;办公人员15人，每人每天使用9小时，功率500瓦，0.9元/度。6书报费452份报纸，1份某晚报，1份某青年报。7培训费300

8招待费300

小计7499

注:以上所有费用都按照四舍五入核算。

（2）设备设施维修养费设备设施运行、维修保养费一览表序号设备名称金额（年/元）备注1空调系统38150

2通风系统3530

3电梯42340

4锅炉房11827

5污水清理2800

6制氧4240

7给排水10072

8消防喷淋泵1400

9机房装饰管理12000

10化粪池清掏5000

11立体停车场33120

12消防系统25661

13电视电话系统4000

14监控系统12830

15配电室10900

16公共区域维修保养费14400

合计232270

设备设施运行、维护费：232270÷21384÷12个月=0.91/㎡.月新楼综合物业管理费：（1）+（2）=11.2+0.91=12.11/㎡.月备注：1、物业费是由表中16项之和除以旧楼的总建筑面积21384㎡计算得出的。

2、以上所有费用都按照四舍五入核算。设备设施维修保养费明细表项目序号名称数量单位元/年备注一、空调系统1中央空调(大金)

30002年保养一次(换过滤器、冷冻油、冷媒补充)2中央空调(特灵)

80001年保养一次（换过滤器、冷冻油、冷媒补充）3排风机29台390010千瓦以上300元，5台。其余24台100元/台。4补风6台7007.5千瓦/台,200元/台,其余100元5台.5新风机21台2100日常保养100元/台6风机盘管336套16800每台50元/年.7净化机组3台750每天每年250元8冷却塔

1000清洁电机保养9循环泵4台1200平均每台300元10分体空调7台700平均每台100元（用于清洗消毒过滤网）小计38150

二、通风系统1卫生间排风51台1530平均每台30元2排烟4台160030千瓦,3台每台500元.2.2千瓦1台每台100元.3送风机1台2007.5千瓦1台200元.4排油烟机1台2007.5千瓦1台200元.小计3530

三、电梯1年检费

45408层以下600元/年，8层以上每层加50元，11层3台，12层2台，液压电梯690元/年。2常规维保5台24000400×5×12=24000元。（500元以下承包方承担。）1台6000500×1×12=6000元。3配件6台60006×1000=6000元。（500元以上物业承担。）4管理费6台1800300×6=1800元小计42340

四、锅炉房1换热器清洗

56718．9㎡×30元/㎡2锅炉检测费2台5060内检550元/年，外检320元/年，水压试验550元/年，工作压力超1.25MPa,加收50%,强度校核收费200元/年,水质化检200元/年。3锅炉维保费2台3500（包括清理锅炉内部、燃烧室、加油、风机修理、清理烟道。）4软化水1套500（试剂+维修）不含运行年检费5电机保养4台80015千瓦2台每台300元，2。2千瓦2台每台100元。6补水泵2台200日常保养7压力表安全阀检测6块1200安全阀2块每块500元,压力表4块每块50元小计11827

五、污水清理1清理费

1200每月清理费为100元。2控制柜保养

200

3电机保养14台1400每台100元.小计2800

六、制氧、空压机、真空泵1压力表检测8块400每块50元2罐体清洗

1200每月一次,每次100元.3保养

600每月50元.4管道防锈处理

240油漆1桶160元，稀料1桶80元。5空气过滤器更换

600

6管道保养

1200

小计4240

七、给排水1给水1套14004台泵每年更换轴承4盘，50元/盘。加油每台5公斤，50元/公斤，密封件更换200元。2水质检测4份3600900元/份3换热罐清洗4个1200300元/个4换热泵修理4台200（轴承更换、加油50元。）5水箱清洗

86448㎡×18元/㎡=8646污水提升泵23台2300日常保养100元/台7自动消毒

300更换易损件。8健康证2个208

小计10072

八、消防喷淋泵1消防泵4台1200（其中30千瓦2台每台300元。55千瓦2台每台300元。）2稳压2台200（其中3千瓦1台100元，2.2千瓦1台100元。）小计1400

九、机房管理、装饰1日常管理费

10000生活水泵房、空调机房、污水泵房、空压机房、液氧站2装饰材料费

2000

小计12000

十、化粪池清掏1雨污排、化粪池清掏保养费

5000

小计5000

十一、立体停车场1保养费

3312092×30×12小计33120

十二、消防系统1维护费

256610.1元/m2×21384×12（不含换件费用）小计25661

十三、弱电系统1线路检修

2000

2主机调试保养

800

3易损件更换

1200面板、插头小计4000

十四、监控系统1维护费

128300．05元m2×21384×12（不含换件费用）小计12830

十五、配电室1配电柜保养

630021面×300元/面2安全用具检测

600

3变压器保养

1000500元/台4管理费

3000250元/月小计10900

十六、公共区域维修保养费1公共区域照明维