中国物流地产行业市场开发现状与运营模式分析-行业投资收益稳定

2021年中国物流地产行业市场开发现状与运营模式分析-行业投资收益稳定

物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规模不断发展壮大和电子商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产市场的快速扩张。基于物流地产收益稳定，风险较小的显著特点，与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅市场相比，物流地产回报较高且未来预期亦相对积极。物流地产市场开发现状——土地供应情况2013-2016年，全国建设用地供应规模和工矿仓储用地规模逐年下降，主要是由于前期国内房地产市场的火热导致城市土地资源消耗快速，政府开始限制整体建设用地供应规模，尤其是一线城市，基本上不再供应新的工矿仓储用地。从2017年开始，国内工矿仓储用地供应规模开始稍有回升，并且其占总建设用地供应量的比例也稍有上涨，土地供应规模较大的地区主要分布在二、三线城市，但对仓储需求较大的一线城市的仓储用地规模仍然十分有限。——开发建设主体近几年，电子商务蓬勃发展的推动下，我国仓储地产企业快速发展，除了专业的物流地产企业持续发力外，绿地集团、万科等多家传统商业地产开发企业进军仓储地产市场;中外各类财团纷纷注资中国仓储地产企业，进行战略合作，加大对仓储地产市场的投入。根据戴德梁行资料显示，截止到2019年底，普洛斯持有已建成仓储面积达到2816万平方米，占全国物流地产行业总建筑面积的30.7%，位列第一，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。国内物流地产开发市场整体呈现一超多强的企业竞争格局。物流地产开发运营模式物流地产开发运营模式对物流地产企业至关重要，是关系到企业可持续发展的关键。在项目前期开发建设以及后期物流服务的实施过程中，要高度重视开发运营模式的策略选择。物流地产的开发运营模式较多，当前国内物流地产的开发模式主要有物流企业主导、地产开发商主导、地产开发商、物流企业合作和第三方牵头引入物流企业和地产开发商四种模式。影响物流地产开发运营模式的决策因素可以分为两个方面：一是外部决策因素，主要包括物流地产企业外部物流资源的供应情况，企业所处的法律环境、经济环境、社会环境及人文意识环境等。二是内部决策因素，主要包括物流地产企业的核心业务能力、物流在企业中的地位、企业所拥有的物流资源状况、企业对成本控制的要求、企业的规模和实力、企业的性质等。物流地产盈利模式分析物流地产开发项目主要通过招商引资实现收益，其主要收益是在开发之后的物业管理过程中，引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务。物业租金收入是构成流地产开发主体的直接利润来源，这是物流地产开发主体的显性收益，另外还包括物流增值服务收入和资产增值收益。近年来，随着国内房地产暴利时代渐行渐远，众多传统房地产企业开始寻求转型升级发展，物流地产由于其拥有收益稳定性较高、市场风险较小的优点，引起国内地产商的普遍关注。另外，根据CBRE的资料显示，2019年北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，要高于商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平。总体来看，物流地产追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。由于租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。因此物流地产的显著特点是收益稳定，风险较小。与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅市场相比，物流地产回报较高且未来预期亦相对积极，正日益成为中国物业市场的投资热点。以上数据及分析来