文殊院历史文化保护区营销总策划案样本

文殊院历史文化保护区——营销总策划方案——中房集团（成全部）尺度地产营销10月目录第一部分整合营销计划第二部分项目一期商业策划及营销策略第三部分项目卖点营销第四部分项目视觉营销第五部分项目广告营销第六部分项目活动营销第七部分项目新闻营销第八部分项目销售策略第九部分项目招商策略第十部分项目费用预算第一部分整合营销计划营销市场定位：（一）项目唯一性中国唯一现代城市禅林；中国唯一以禅文化为专题商业区；中国最有文化意境庭院式商业；文殊院拥有全国唯一佛教景观“空林八观”。（二）项目权威性本项目为宗教和民俗文化保护区，片区内“文殊院”为全国十大佛教禅院之一，“川西四大丛林”之一；“中国第一比丘尼”隆莲法师修行处“爱道堂”亦在本片区内；加之立即恢复金沙庵、娘娘庙、椤伽庵、五岳宫等寺院，未来将成为中国规模最大、历史最悠久宗教文化大观园。文殊院曾经出了四位世界著名高僧，其中宽霖法师在禅修方面造诣堪称中国第一。文殊院珍藏有唐玄奘头骨。文殊院拥有康熙玉赐“空林”匾额，这是文殊院作为城市禅林最好历史见证。四川省佛教协会和成城市佛教协会均设在文殊院。（三）项目排她性本项目标开发符合多方需求：为政府打造了含有成全部特色“城市名片”；丰富了“成全部一日游”内容；完成本片区旧城改造；保护历史文化遗址；为消费者增加了体验式休闲更大空间。中国第一城市禅林，成城市区三大旅游景点之一，制造人气商气历史新高。500余亩旅游休闲产业规模，成城市民休闲新基地。传承川西民居建筑形式，打造成全部首席院落商街。项目整体运行商实力雄厚，增强了投资者、经营者信心。文殊院寺院“五化工作”扩大文殊院著名度同时，本项目之声市场形象亦能得到对应提升。本项目所涵盖宗教文化、旅游文化、民俗文化、建筑文化等在宣传推广中轻易引发消费者关注和共鸣。（四）项目机会点1、历史文化保护区开发符合政府文化产业发展战略，能得到很好政策支持。2、旅游巨大消费市场和旅游业快速增加率。3、寺庙经济含有强大消费力和市场，也为相关产业发展带来了更多商业机会。4、项目规模较大能自行造势。找到项目市场定位，完成关键竞争力打造：以中国城市内数量最集中“中国第一城市禅林”为关键禅文化城市休闲游憩区（ZRBD），是城市新兴功效区，是经营投资者经营首选地和品牌展示基地，是消费者吃成全部最正宗、最地道美食，住四川古朴民间大院，游宗教禅院、名人宅院、建筑遗址、民俗老街，购特色工艺品，看民间绝技绝好去处。营销策略：将项目提升到一个城市代言人角色上，“老成全部”缩影=文殊院历史文化保护区，以政府作为杠杆，撬动社会资源。将推广、招商、销售在同一平台上发挥作用，实现“推广招商销售一体化”，经过推广明线和招商暗线窜联，交叉开展，促进整个项目产品形成和商铺推售。目标群体分析：（一）、投资经营群体分析：（1）文化艺术体育娱乐界群体：文化产业是项目标关键产业，文化产业发展是项目投资经营重心。对项目而言文化界群体不管是单位还是个人，全部应该既是投资群体又是经营群体。（2）旅游区、旅行社群体：作为老成全部人文景观浓缩之地，作为四川旅游产业形象窗口，作为来川旅游群体首到之处，旅游区旅行社是项目标关键投资群体又是关键经营群体。（3）宗教文化用具、古玩字画文物收藏及经营者和宗教文化用具是项目最直接最现成投资经营者，而古玩字画文物收藏及经营者，既是本项目标投资者，又是经营者。（4）企业界群体作为川文化背景企业品牌孵化基地，作为四川著名企业城市办事处，企业界群体是项目标投资者又是经营者。（5）各周围市县政府部门作为四川政府文化经济中心城市中心之地，作为四川文化中心，是各市县和上级政府和省内外客商第一连接点，该区域是各地市县最好形象窗口和政治经济连接中心，其深厚地域文化特色，高端社会形象，完善配套功效，各周围市县政府部门将是项目标投资者和经营者，项目可将部分院落打造为这些市县地域文化展示窗口，以成为这些地域经营城市形象基地，这么既丰富了川西人文概念又实现了招商引资。（6）餐饮休闲著名品牌群体作为成全部高端餐饮休闲消费区域，作为川菜品牌和正宗名小吃打造成地，餐饮休闲著名品牌群体和相关群体（教学、出版等），既是关键投资群体又是关键经营群体。（7）市民投资群体经营群体多层面、多风格、多产业、多组合开发，在项目投资经营中，该群体是很关键直接群体。（8）省内外及海内外社团及个人投资经营群体作为国际化全部会成全部名片，项目对省内外和海内外影响不可低估，省内外海内外群体是项目投资群体、经营关键群体，又是宽窄项目形象提升群体。（二）、消费群体定位：（1）、成全部当地休闲、娱乐、购物、教育、养生及各类宴请城市消费者（2）、成全部当地各机关、企机关行政及商务消费（3）、周围市县政商务消费（4）、省外、境内外蓉旅游者商业策划：整体业态计划：祭祖祭奠文化组团：A1、B1、B2养身保健会所组团:B3、B4-1、B4-2美食演出休闲组团：B6、C6、B9体验旅游购物组团：B5、B7、B8风貌协调过渡组团：C1、C2、C4酒店商务金融组团：C3、C5、C7整体商业空间设计：以特色街区为商业轴线，并向周围地块辐射。1、特色街布局（三横三纵）（1）、体验旅游购物街：文殊院街——酱园公所街（2）、禅文化街：空林禅道（3）、大型商业街：白家塘——楞伽庵——通顺桥（4）、民俗老街：信相寺街（暂名命B5地块内街）（5）、宗教用具街：福善街——文殊院巷——金马街（6）、品牌餐饮街：头福街——白云寺街2、特色区布局（八大专题）（1）、意景区:B4（2）、会所商业区:B3（3）、品牌餐饮区：B6（4）、风情休闲区：C6（5）、展示演出区：B5（6）、大型购物区：B7、B8、B9（7）、酒店商务区：C3、C5、C7（8）、祭祖祭奠区：B2主力商业计划城市禅林——中国城市内数量且最集中禅院休闲区空林禅道——中国城市规模最大禅文化专题商业文殊福邸——能够传承珍稀院落民俗老街——川西民俗风情再现成全部沙龙——现代城市人精神领地老成全部食坊——城市味觉最高享受天字美食馆——五岳宫百年老字号品牌保护广场风情休闲街——城市中心时尚天地商业景观设计1、景观组成：园林景观、标示系统景观、人文景观园林景观——专业景观设计企业完成人文景观——招商完成标示系统——专业设计制作企业完成2、活景：景观和商业融合，既是业种又是景点比如：文殊院街、空林禅道——许愿池、放生桥3、景观节点广场设置公共休闲设施，并考虑以后经营权出售招商销售策略：（一）、针对性行销：大卖场锁定——中国外大型连销商业机构、餐饮服务机构；地方品牌店、特色老店定点招商；回迁商户营业范围规限；行政性招商;政策性招商。（二）、圈层式营销：文殊院及周围圈层——旧城内原有商家针对性营销骡马市圈层——城市计划使商圈重获新生，项目成为此商圈一个亮点，吸引商家聚集成全部本市圈层——项目是成全部关键工程，在市中心地段，拉拢市区内关键商家周围区县圈层——对周围有延展性和连动作用四川省内圈层——成全部是川内企业关键形象窗口，是省内企业发展战略关键布点西部圈层——在中国经济最有潜力和增涨空间区域内，和西部国家经济开发背景下，显示出项目独特征竞争优全国及海外圈层——全国范围内整合资源，并引入国际资本和品牌资源（三）、推出节奏策略：低价入市均匀推进稳步拉升（四）、分区招商控制和始销分区：稳固一期带动二期、营造意景区商业气氛、分区分级分类招商营销分期和工程协作（一）、准备期：——关键工程节点：一期拆迁工作顺利完成（节点1）完成策划、招商、销售项目组人员架构完成项目市场定位及策划关键部分前期商业计划完成项目整体运行思绪策划完成并经过一期意景区设计及评审进行当地、外地及海外地产展会及论坛，开展行业交流、金融机构对接、营销渠道建立等工程进行海外贸易促进会、贸易协会及其它商会接洽进行政府部门和相关行政部门公关（二）、导入期：——关键工程节点：一期意景区五个关键院落景观展现（节点2）进行战略性形象塑造，完成“项目起到了三大历史文化保护片区标范作用”新闻宣传和“老成全部探密”、“城市文化周——城市历史文化寻根游”专题推广宣传。2、进行媒体公关，搭建通畅新闻渠道，起到低成本、高关注宣传效果。3、完成性价比高、实施性强媒体策略，严格控制成本。4、争取属隶性政府（青羊区旅游文化、宣传部等相关部门）最大程度大力支持，进行联手打造。5、针对一期商家类型进行相关性行业协会、商业协会及其它商业组织接洽，并建立多类招商渠道。6、争取更广泛社会资源，如：文化界、艺术界、娱乐界人士加入，形成更强烈社会影响。7、达成销售前用户储水要求，先消化内部用户，再吸引社会用户，成立荣誉商家。8、完成销售条件准备工作。（三）、入市期：——关键工程节点：意景区B4-2整体落成（节点3）开展大型社会性新闻活动“寻亲游”，吸引台湾及港澳投资者关注。进行春节期间新型庙会活动，将入住商家经营情况做宣传，大作寺庙经济新闻炒作，如“烧头香拍卖活动”。以强势宣传，快速奠定市场地位，推出系列广告。保持强劲势头，不间断推出周末现场活动，并制造新闻热点。针对专题大商家和品牌商家推出系列招商、销售优惠政策进行直销。成立专业商业管理企业，统一管理经营。（四）、强销期：——关键工程节点：意景区景观全方面展现（节点4）1、举行大规模性开盘活动，并和商家利益挂钩，如“精品川菜评选及授牌”、“品牌商家授牌仪式”。2、系列营销新政策出台，新闻造势不停添料，不保持市场关注。3、进行景观拍摄权拍卖及其它特权拍卖活动，进行新闻造势。4、和旅行社、景区联合开展，“成全部一日游”和假期特色游等系列体验型旅游活动，对旅游及相关行业进行专题招商策划。（五）、总结期：——关键工程节点：一期局部道路打造完工（节点5）1、商业新闻活动系列广告转入形象总结宣传，增加大众传输，为二期奠定宣传基础。2、举行有权威性论坛，将项目对商业房地产发展史、城市商业发展史和在商务、旅游、文化等方面作出关键贡献，推向理论和实践高峰。3、开发旅游文化相关产业，如：旅游产品开发、文化类书籍出版、电视电影拍摄等。政策开启：招商资格准入制度和分级优惠（详见：招商策略）税收政策优惠1、当地老字号品牌类商家一定时期免税政策。2、向相关部门申请，给全部商家整体税几年内包税、定税。3、各商家能够依据开业后营业额，给税收上分级优惠政策。4、也可依据营业额给分级返还租金形式。营运行用赔偿政策旧城改造边界灯光、人防、保安等共管空间由上级政府在市政资中整体投资，优先改善。营销费用暗补政策旧城改造是为了提升城市形象，旧城营销招商费用、公关社会活动、硬性软性广告应纳入城市对外招商、形象推广活动费用应向相关部门申请补助。第二部分项目一期商业策划及事件营销项目计划及一期开启范围（一）项目计划：计划用地总面积：33.25公顷（合498.75亩）计划总建面积：50.39万㎡近期工程净用地29.35万㎡远期工程净用地21.04万㎡容积率：1.927（二）—一期范围-一期开启开发占地面积为4.64公项，69.6亩，建筑面积为39423.25平方米，地块编号为B3、B4、B6、C6。地块编号净用地面积(亩)容积率建筑面积（㎡）备注B4-112.500.665498.05个院落1926.0；6个旁院3572.0B4-29.521.016412.0地下车库5148.0B632.54450.86318723.0地下车库15363.0C610.14271.38790.38地下车库6085.647累计64.030.91439423.38车库累计：26596.647（三）开启区——意景区可销售地块基础情况表：地块编号占地面积建筑面积容积率公顷(ha)亩平方米(㎡)B4-10.74611.254980.66B4-20.66559.464121.01累计1.411520.611910二、一期开启区——意景区业态设置B4-1地块业态设置（详见：招商细案）B4-1地块动线及指示系统（由专业指示系统设计企业根据现有道路计划制订）B4-2地块业态设置（详见：招商细案）B4-2地块动线及指示系统（由专业指示系统设计企业根据现有道路计划制订）三、销售招商人员组织机构：（完成时间10月）1、宣传机构：青羊区宣传部、华西城市报、成全部日报、中房市场部、中房尺度策划部2、管理机构：由商业运行中心和青羊区政府成立商业管理委员会3、招商机构：（1）、专题卖场、品牌商家营销招商部（2）、现场营销招商部四、意景区营销开启方案：（一）相关名人宅院营销推广特色功效定位：文殊福地——可传承珍稀街院投资经营群体及消费方法：针对投资性商家，关键以宴请、接待为主。商家进入打造策略：出资自行打造。以“老照片怀旧展”“书画棋院”“民间绝技演出”“珠宝玉器鉴赏会”“招商中心品茗厅”“销售中心咖啡厅”六个组团分别营造不一样专题，使来访者得到不一样体验。营销推广策略：以“老成全部探秘”“城市文化周”等“历史文化保护”系列营销事件开启挖掘包装宅院历史文化，结合现场体验活动、五个院落落成仪式开展，使项目保持较高关注度，配合广告宣传。（二）相关美食广场营销推广特色功效定位：文殊庙市——五岳宫百年老字号品牌保护广场投资经营群体及消费方法：针对经营性商家，关键以大众消费为主。打造策略：招商借力打造。经过品牌保护计划展开，吸引经营性商家年内入住。以招商带动销售。营销推广策略：经过“民间绝技征选赛”和“春节庙会”，将市民注意力吸引到现场，配合媒体宣传吸引经营和投资。（宣传开启）五、围绕“历史文化保护”专题展开系列宣传，以新闻事件全方面开启项目宣传（一）、关键新闻事件开启：城市文化周案名征集活动老成全部探秘城市文化周案名征集活动老成全部探秘（二）、宣传周期：8月底——元旦期间（三）、事件具体内容：1、8.26——9.19以社会保护活动开启项目宣传吸引广泛关注开展“文殊院项目案名征集活动”（详见：活动方案），尊重历史、保护文化，切实确保和促进历史文化保护街区保护和开发，调动社会力量群策群力，广泛听取和搜集教授和市民意见和提议。同时，报道以文殊院历史文化保护改造片区征名为根本，对“历史文化保护名片”名称、诠释、历史根源、文化内涵进行征集，最终使文殊院片区成为代表成全部、代表成全部文化一张名片。整个报道暂定于8月26日——9月19日（共25天），报道见报篇数15篇，每篇篇幅800——1000字（含图片）。每篇报道配发题花，而且另增加15个题花（活动期内平场天天一个），标注活动标题和投稿地址及活动网址。2、开展“老成全部探秘活动”开启当地文化旅游类媒体《天府旅游》；《成全部日报》；晚报市民版《秘闻》栏目；四川省卫视文化旅游频道；四川在线；天虎网；《新华网》成全部频道；交通电台，以隔天报道30次、跟踪报道数次，每七天报道5次、专刊一次形式分别展开。向全民征集和老成全部相关小说、物品、器物、照片等，发觉那些不为人知秘密，用于探索城市性格，用于城市营销和宣传，为成全部创建全国文明城市活动献礼。在全程活动中全部看得到文殊院项目标影子，把老成全部小说聚集于一身。和青羊区宣传联合开启外围媒体扩大影响力，在凤凰卫视《凤凰大视野》，中央电视台《西部之旅》作文化旅游节目。并在各类主流媒体上发表相关五个关键院落历史小说5-8篇。3、开展“城市文化周”由青羊区政府主办，将金沙文化、草堂文化、禅文化、道教文化向全市人民进行展示，并将文殊院作为主会场，结合“城市之根”主会场专题活动，将媒体焦点集中在五个院落。（延续宣传）六、围绕“城市旅游”开展系列宣传，连续借助政府力量提升形象，揭示项目定位（一）、关键新闻事件开启：民间绝技征选赛寻亲游城市文化周民间绝技征选赛寻亲游城市文化周（二）、宣传周期：2个月（三）、事件具体内容：1、继城市文化周后，借助旅游政府统筹力量和青旅、康辉、光大等四川著名旅行社，顺势开展含有较大政治性和市场关注度“寻亲游”，提升项目旅游价值。四川是个移民城市，素有“天下四川人”说法，大量有四川情节实力型投资群体分散在全国及海外，近期事件“世客会”开展充足说明这类活动政府政治意图和经济目标。发挥项目强大文化优势，以情引资。2、联合电视媒体，开展“民间工艺绝技征选”春节活动，包含蜀锦、蜀锈、竹编，和川药、土特产、文化旅游纪念品其它等特色购物部分。民间工艺绝技既是项目人文景观，又是独特商家资源，同时，为发展体验式旅游和“成全部一日旅游”提供资源，推进招商，使传统工艺品和民间手工艺品特色街形成传统特色、民族特色和独特民风民俗，加强旅游展示性、参与性互动性消费。（巩固宣传）七、围绕“文化商业”开展系列宣传，深入笼络品牌商家和实力群体（一）、关键新闻事件开启：成立荣誉会员民间绝技征选赛品牌保护计划成立荣誉会员民间绝技征选赛品牌保护计划（二）、宣传周期：开盘前2个月（三）、事件具体内容：1、首先开启当地品牌保护和发扬当地品牌：是指代表成全部文化百年老字号、著名品牌、历史品牌，所涵盖包含餐饮、娱乐、民俗、工艺等等当地品牌。由文殊院项目提议，联合宣传部，旅游局，各行业协会成立组委会。邀请四川电视台“美食成全部”“天府旅游”等媒体协办。打造一个让公众信服权威机构。让商家看到上榜好处，从而踊跃参与。依据各品牌不一样属性，分别评出保护品牌，文化品牌，历史品牌（评选标准依据各品牌流传时间、历史小说、品牌价值、社会影响、典范代表性等）。以“政府授牌、行业协会参与、媒体宣传、开发商优惠”为利益点，取得这些参与保护品牌商家资源，进行具体步骤宣传：报名、评选、授牌。将意境区命名为“成全部历史保护品牌形象区”，以半官方半民间背景，让品牌看到旗舰店价值，先将意境区填满，在宣传品牌同时为项目造势。年内首先针对餐饮业开展品牌保护系列活动之一——“精品川菜评选活动”。2、外地品牌企业保护分级优惠政策提议品牌档次销售优惠租金优惠税费优惠面积控制备注国际级品牌基准价折扣20%——30%首年免租，第二年后折扣5%——10%争取最大程度返税政策，或争取十二个月内工商税务不进场200——3000需自用，一次签5年以上国家级品牌基准价折扣15%——20%六个月免租，第二年后折扣5%——10%150——2500需自用，一次签3年以上省级著名品牌基准价折扣10%——15%三个月免租，第二年后折扣5%——10%100——1500需自用，一次签2年以上市级著名品牌基准价折扣5%——10%30天免租装修，第二年后折扣5%——10%50——1000需自用，一次签1年以上成立“中房会”积累“文殊院项目荣誉会员”成立该商会是为了经过相关特权和优惠方法吸引投资型用户，强加用户蓄水有效性，并经过收取会费形式使项目在短期内有一定回款。在项目排号期间，开展荣誉会员宣传活动，将入会会员分为钻石、黄金、铂金三类，按实力分级享受特权优惠。如：钻石级商家特权以下。由政府授牌为“XX荣誉商家”或“XX十大品牌商家”。文化局或国家级文化组织“历史文化建筑收藏证”。由文殊院某住持进行一个“开光仪式”，为会员购置商铺或院落进行开光和祈福，并进行相关宣传。若会员直接购置一个院落，能够以该会员姓氏为此院落命名，如“张家大院”等。若最终在街道上立碑，介绍街道和相关商家时，这类会员含有优先权。在正式销售后，这类会员拥有最先选择权和最高折扣权。这类会员购置商铺面积达成1000㎡以上，能够享受无偿物业管理。能够无偿享受商管中心服务十二个月，包含代租、管理等。会员购房额达1000万，可享受购房契税减半政府扶持；入会条件：入会商家必需在著名度和品牌上有一定优势，要有一定资金实力，入会投资者不做其它限制。为了突出钻石会员尊贵性，只设置10个名额，从意向性入会商家中进行甄选。中房集团内部关系用户能够优先选择。每个入会商家需缴纳10万元现金，若购置本项目，能够直接抵10万元购房款。若入会后不购置本项目，10万元予和退还。第三部分项目卖点营销项目形象定位：禅文化城市休闲游憩区（ZRBD）这是城市新兴功效区，是经营投资者经营首选地和品牌展示基地，是消费者吃成全部最正宗、最地道美食，住四川古朴民间大院，游宗教禅院、名人宅院、建筑遗址、民俗老街，购特色工艺品，看民间绝技绝好去处。禅文化：独有宗教文化带来禅韵味使整个项目独立于其它历史文化保护区域，更含有其独特魅力。城市休闲：本项目针正确主体消费目标为成全部本市居民，它着力为成全部市民打造一个集吃、喝、休闲娱乐为一体一站式消费休闲集散地。游憩：拥有14历史文殊院和本项目特色化川西院落式建筑使本项目在外地人眼中含有独特魅力，也使本项目能致力打造成为一个旅游休闲产业。项目关键卖点复兴老成全部复兴概念包涵十分广泛，此处复兴包含历史复兴，文化复兴，民俗复兴、建筑复兴等具体概念，总体来说，本项目进行就是一次老成全部复兴，将老成全部原貌尽可能真实地展现在现代城市人面前，展现在游客面前，这也是本项目区分于其它同类项目最本质一点。项目分卖点在介绍项目标分卖点时候，侧重从两个方面来分析：针对投资者：投资者重视是本项目标投资价值和升值潜力。独特投资价值：历史成全部和现实成全部在这里汇合，丰富历史文化内涵和独特院落商业和大规模商业计划使这里含有独特投资价值。巨大升值潜力：本项目标出现填补了城北商业乃至整个成全部商业发展空白点，含有巨大升值潜力。针对消费者旅游地产魅力：千年古寺文殊院存在使本项目含有独特“禅”韵味，提升了其旅游价值。复合性商业吸引：本项目大规模商业能吸引不一样类型商家进入，也能吸引不一样类型消费者。民俗文化吸引：这里是老成全部复兴，这里有地道老成全部和地道老成全部商业，能吸引各个层面消费者来这里进行体验式消费。隶属卖点提炼政府支持：可信赖。比起天下耍全部、锦里来说，文殊院项目气势和可信赖度就大得多；税收政策优惠购置本项目标商家在购置时能够享受一定税率优惠。购置后商家进入经营期后能够享受一定时期免税政策。各商家能够依据开业后营业额，给税收上分级优惠政策。也可依据营业额给分级返还租金形式。营运行用赔偿政策政府对相关商会或行会在经营中组织相关活动配合，并给部分政策上支持。旧城改造边界灯光、人防、保安等共管空间由上级政府在市政资中整体投资，优先改善。营销费用暗补政策旧城改造是为了提升城市形象，旧城营销招商费用、公关社会活动、硬性软性广告应纳入城市对外招商、形象推广活动费用应向相关部门申请补助。教授权威：通常人在消费时全部是盲目和缺乏安全感，所以她们信赖教授。项目本身硬件本项目不管从商业计划或空间设计等方面全部是由中国建筑界教授经过数次讨论座谈，经过无数次头脑风暴会议以后才最终确定。本项目标商业布局是经过对多个类似项目标考证，教授经过仔细磋商后才形成。项目独特禅文化底蕴和丰富历史文化内涵得到了多方教授高度重视。对购置或经营群体吸引本项目丰富文化历史内涵吸引了一批中国著名品牌企业关注，她们对本项目标认可和高度重视能增加其它购置者对项目标信心，能起到一定教授效应。本项目独有魅力吸引到一批中国外著名投资机构高度重视，这些投资机构资历和实力本身就含有教授价值，她们关注能提升项目标价值。对消费者吸引本项目标历史文化价值吸引了文化界一批老教授关注和认同，这些教授对项目标关注和认同本身对于项目就是一个宣传，能吸引更多喜爱文化和历史大众到本项目进行体验式消费。部分品牌餐饮或其它商家进入对于消费者也能起到一定教授效应。游客资源：RBD定位，所产生影响力带来游客，和文殊院本身天然游客，对于商家很有吸引力。现有文殊院当地游客有目标性到文殊院拜佛烧香善男信女。无宗教目标带亲戚好友到文殊院游览当地市民。初一十五到文殊院烧香拜佛通常市民。通常途经一般市民。经过成全部通常游客到外地旅游，途经成全部，慕名到文殊院参观游览外地游客。到成全部出差，听说文殊院，顺便参观外地游客。途经通常外地人。专程来成全部一日游或多日游游客展示平台：商家展示形象和实力平台，现在为止，独此一家。本项目标历史文化内涵增加了商家厚重感和文化层次，她提升了商家整体形象。本项目标价值决定了项目标档次较高，能够在此处经营商家在财力上实力雄厚。独特院落式结构商业能够成为商家展示品牌和成立主力店最好选择。佛庇圣地：对于部分投资者和经营者来说，私底下很重视；千年古寺带来了本项目特有禅文化底蕴。对于商家经营来说，选择一个上风上水宝地十分关键，文殊院千年佛气渲染使适当地已经成为真正意义上佛庇圣地。和佛为邻能提升项目在商家心目中价值。计划合理：街院式计划，街以吸纳人气，院以消化人气；院落式商业适合企业品牌展示和主力店进入。主力商业整体计划整体商业空间设计：以特色街区为商业轴线，并向周围地块辐射。商业景观设计口岸价值：本项目在城市干道边际，通达交通有利于商业发展。北大街和草市街这两条主入口所在街道均为城北最大交通要道。项目所在地为骡马市商圈和旧草市街商圈，交通全部十分通达。项目有望成为城北片区乃至整个成全部最大商圈。卖点在项目推广中利用说明：在项目标推广过程中，项目标关键卖点和次卖点应该落实整个推广过程始末，只是在隶属卖点选择上应依据推广节奏快慢有所侧重，此处关键说明隶属卖点在整个推广期内使用。（一）、准备期：——关键工程节点：一期拆迁工作顺利完成（节点1）因为本时期在整合前期准备，所以在卖点推广中无关键影响，略。（二）、导入期：——关键工程节点：一期意景区五个关键院落景观展现（节点2）本阶段关键借助文殊院成立14关键节点，宣传“禅”意境和文化内涵，并在五个关键院落落成以后关键宣传本项目标院落式商业，突出项目本身建筑卖点。主卖点：项目标本身计划设计（突出设计和建筑）隶属卖点：千年古寺文化底蕴和历史价值（三）、入市期：——关键工程节点：意景区B4-2整体落成（节点3）本阶段关键卖点推广为项目标投资价值和未来升值潜力，因为是项目标入市期，意境区未能完成展现基础上，尽可能以投资价值吸引投资者眼球，以达成促销目标。主卖点：项目标投资价值和升值潜力。隶属卖点：本项目标地段优势、口岸价值。政府关注、教授支持。（四）、强销期：——关键工程节点：意景区景观全方面展现（节点4）本阶段关键卖点为本项目标商业计划和建筑形态，本阶段又恰逢农历新年到来，能够加大民俗文化传输，在举行庙会等活动中让消费者感受地道老成全部民俗文化和在本项目进行体验式消费。主卖点：本项目标建筑形态和升值潜力隶属卖点：民俗文化提升，佛庇圣地宣传，（五）、总结期：关键工程节点：一期局部道路打造完工（节点5）本阶段关键将旅游价值扩大和复合型商业吸引结合起来做宣传，以达成尽可能快速消化剩下单位目标。主卖点：复合型商业多种特征和优势隶属卖点：建筑形态展现，院落经济优势和旅游价值扩大。第四部分项目视觉营销基础设计：1、楼盘标志2、标志创意说明3、标志方格制图法4、标志变体设计5、标志组合规范6、标志明暗度使用规范7、标准字8、标准色/主色/辅助色9、规范组合及利用系统应用系统设计(一)、标志应用：名片、销售人员胸卡、请柬／请柬封套、车体利用、小区物业管理等；

（二）、卖场包装：1、销售中心室内视觉应用规范：功效分区及包装（接待区、洽谈区、签约区、办公区等）、销售中心形象墙、销售中心展板、示范单位标识、台面标牌、销售进度表、销售人员服装、保安员服装等；

2、销售中心室外视觉应用规范：售楼处指示牌、欢迎牌、销售现场导识、工地围板、彩旗／挂旗／小区名称标牌／工地路牌广告等；（三）、展场包装：

1、展场包装设计2、手提袋、售楼书、海报等3、纪念品、礼品等（四）、宣传物料设计：1、楼书、DM单、折页2、招商手册3、建筑画册（五）、活动场包装：1、活动现场包装形象设计2、活动现场包装辅助品设计3、相关印刷品创作4、其它辅助品设计第五部分项目广告营销就是在不一样阶段制订不一样广告内容，包含投放方向和力度选择等。本项目标各项卖点利用多种媒体展现出来，用用户喜爱方法表现出她们感爱好内容，针对本项目标特质，我们作以下考虑：文殊院项目有别于其它一般商业项目，依据本项目标特殊性，首先应集中媒体力量对本项目所在片区进行一个炒作，让广大受众能够对本项目所在片区一个客观环境和文化内涵有一个逐步深入了解，使大众对“历史文化保护片区”价值有一个显著认知，从而得到她们认同。采取目标用户喜爱或欣赏方法去表现项目标背景，地域、环境等吸引力，将旅游地产潜力描绘出来，表现出项目投资吸引力和巨大升值潜力；经过一系列配合各推广阶段针对性广告策略，为用户树立起这一区域及本项目优势重新认识。在广告推广节奏中，应采取“大范围内扩大项目认知度泛性推广→项目入市时密集硬广告推广→项目稳定销售期间断性推广”。主体广告形象和广告语主体形象：文殊院历史文化保护区隶属形象：城市第一禅林主打广告语：一个城市寻根之举其它广告语：城市憩栖心灵一处净土历史尘封成全部骨子里高度，只有两层每寸空间，全部是历史珍稀文脉复兴，历史传承重现，三千年城市禅意传承，城市文脉流传品牌阵地，共创传奇二、广告公布媒体选择在广告公布媒体上，我们需要综合考虑全部形式传媒，具体包含：报纸广告现在成城市房地产广告大多选择商报、华西、晚报、早报进行平面推广，考虑到本项目和政府工程结合程度，我们提议选择商报、华西及部分日报和晚报进行平面推广；报纸内容较杂，多个不一样广告发表在一起，受到干扰度较大，提议多用有特点竖半版或整版来增强广告效果。电视广告表示生动，易于了解，能够传输很多信息，对形象塑造有着关键作用，可突出文殊院保护片区特征。户外广告包含灯箱和广告牌；机场高速路出口处、市中心人流量最大地方和项目周围主干线上可考虑部分灯箱广告和广告牌；同时尤其配合售房部和样板房灯箱、广告牌展示效果。网络广告现在制作网页地产企业愈加增多，首先能够前面正确传达项目标情况，其次树立形象；利用网络传达项目整体优势特征也是较为贴合；因制作网页有多个分类，到时可依据具体实施方案定下网络传输形式。杂志因为本项目标销售周期较长，而且目标用户群体包含海内外高端人士，所以提议做一部分杂志广告，连续时间较长，而且能够用足够篇幅对项目本身进行一个比较系统介绍，推荐使用《西南航空》等阅读率较高杂志。多种媒体选择时间安排报纸广告报纸广告包含硬广告和软文宣传两种形式，硬广告投放适合选择在项目正式对外宣传以后，提议从12月开始小范围投放，在项目开盘前两个月大规模、多媒体投放。软文广告从案名征集活动开始进行，并配合后期相关宣传活动进行报道。电视广告电视广告形象宣传片开盘前三个月开始投放（具体依据电视广告宣传片拍摄完成时间进行调整），在开盘时期加大密度进行较为广泛多频道播出。开盘前30天应该投入宣传项目产品宣传片。户外广告户外广告投放在推广中临时考虑户外广告牌和站牌广告两种形式，在户外广告牌选择上考虑三个地点，一是机场周围，作为项目标形象宣传广告；二是在市中心关键地段，人流量最多地方，以扩大项目标著名度；第三是在项目周围，作为一个指导性形象宣传。考虑投放时间为：户外广告牌从12月份开始投放，投放时间为六个月。灯箱广告从12月下旬开始投放，投放时间为30天。网络广告网络广告投放比较随机，对应有活动配合时候对本项目进行宣传和相关配合。在硬广告投放方面提议采取终极页面形式进行发放，终极页面达成率最高，相对性价比较高，提议投放时间从12月开始。杂志在杂志类型具体选择上提议此时期选择航空杂志，面临立即到来国庆和春节旅游高峰期，航空杂志广告达成率是最高，因为国庆期间本项目标推广还在形象阶段，提议上30天形象宣传广告（具体杂志待定），在1月再上一期航空杂志。四、具体广告投放时间和费用预算说明：因为本阶段广告投放还在一个初步计划阶段，在投放时间和费用上只是一个大致预算，具体费用和实施在落实后进行调整。12月媒体计划星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六12345678成全部商报半版硬广91011121314151617181920212223华西城市报半版硬广2425262728293031费用：广告投放费用为15万元网站和杂志等常规性媒体广告继续投放。户外广告开始投放，估计费用为30万元累计：55万元1月-2月媒体计划星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六一月12345678910111213成全部商报半版硬广141516171819华西城市报半版硬广202122232425262728293031二月1234567891011121314151617成全部晚报整版硬广181920212223成全部商报半版硬广2425262728费用：广告媒体投放费用为30万元。其它常规媒体投放，包含电视广告、网站、杂志、电台等媒体投放继续进行，估计费用为35万元。累计：65万元第六部分项目活动营销一、现场活动时间汇总表：活动序号活动专题活动目标1落院仪式配合五个院落落成2民间绝技征集活动为春节庙会活动做前期准备3文殊杯·成城市跆拳道大赛配合五岳宫广场落成4成全部·青羊旅游文化地产周配合项目形象宣传5开街仪式配合春节6听古钟·烧老香·逛新庙会配合春节到来7文殊杯·成全部地产界围棋大赛”、“文殊杯·成全部斯诺克比赛配合开盘前期8祝福成全部开盘仪式9商家系列活动配合入住商家宣传10成全部一日游配合五·一黄金周做项目宣传二、现场活动方案构思活动一：活动专题：落院仪式活动地点：五个院落里活动方法：开光仪式、授牌仪式、看民俗书画展、看老成全部照片、看古玩展、露天品茗活动参与者：不做限制媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动二：活动专题：民间绝技征集活动活动方法：在全川公开征集民间绝技活动参与者：不做限制活动配合：四川民间艺术协会、中房尺度媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动三：活动专题：“文殊杯·成城市跆拳道大赛”活动参与者：本市跆拳道运动爱好者活动目标：为开始序列活动做开场。因为此项活动为城市白领以上一族爱好，向她们发出项目标信息，吸引主力消费者关注。活动地点：美食广场活动方法：由成城市体育局组织报名、分组活动奖励：暂定（提议冠军5000，二、三名分别3000、100）进入前20名选手取得春节庙会活动游览卷3张活动帮助：成城市体育局全程组织媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网媒体配合：商报、华西、电视台活动四：活动专题：成全部·青羊旅游文化地产周活动方法：将项目现场作为会场之一，展示旅游文化气氛，做形象宣传活动参与者：不做限制活动配合：青羊区政府、旅游局媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动五：活动专题：“开街仪式”活动地点：项目临人民中路入口及临草市街入口活动目标：以中国人传统仪式为项目造势，配合项目销售强势期活动方法：剪彩及讲话、放鸽子演出、走街仪式活动参与者：薛玉川、曾总、周洪德、政府领导代表、区领导代表、案名得奖代表、市民代表、宗信法师、宗教局领导代表等媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动六：活动专题：“听古钟·烧老香·逛新庙会”活动参与者：不做限制（但有些人数限制，内定100名，其它900名，按报名前后次序）活动目标：将项目标商业气氛推向高潮，配合销售进展活动地点：文殊院及项目意境区活动方法：在华西上做公开邀请，宣告活动程序及内容活动配合：文殊院办公室媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动时间：春节期间活动内容：和文殊院办公室商议一套庙会活动方案。活动七：活动专题：“文殊杯·成全部地产界围棋大赛”活动主办：中房集团成全部房地产开发总企业活动协办：中房集团（成全部）尺度地产营销活动承接：成城市围棋协会全程组织媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动目标：在项目开盘前期做宣传造势，以增大项目标著名度及媒体、大众关注程度。活动参与：本市围棋爱好者（业余段）活动嘉宾：薛玉川、曾总、周洪德、政府领导代表、区领导代表、案名得奖代表、市民代表、宗信法师、宗教局领导代表等（参与现场开幕仪式及闭幕颁奖仪式）活动地点：文殊院项目五个院落（暂考虑五岳宫21号院）活动方法：预赛（单循环淘汰）、复赛（双循环淘汰）、半决赛、决赛活动奖励：暂定（冠军10000，二、三名分别5000、3000）进入前50名选手取得春节庙会活动游览卷3张媒体配合：搜房网报名广告发表由平面媒体报道著名围棋大师聂卫平来蓉为文殊杯·成城市围棋大赛开幕，并邀请广大市民来现场观战；由著名围棋大师聂卫平和中房集团相关领导在五个院落进行友好茶会及棋艺交流。开幕式由著名围棋大师聂卫平和50名参赛选手进行车轮演出比赛；比赛正式开始。媒体配合：商报、华西、电视台活动物料准备报名广告平面设计稿；选手参赛证；嘉宾邀请函；友好茶会现场部署；获奖选手荣誉证书；领导开幕式、颁奖仪式致辞稿；活动费用预算序号费用名称费用预算（元）费用内容1围棋协会组织费50000.0聂卫平全部行程费用及协会全部组织费用2广告费用（平面）100000.0报名宣传广告3媒体配合费用（电视台、平面后续报道）10000.0配合跟踪报道4物料准备5000.0参赛证、获奖证书、嘉宾邀请函、现场部署5累计165000.0大写：壹拾陆万伍仟元整活动专题：“文殊杯·成全部斯诺克比赛”活动参与者：本市斯诺克运动爱好者活动目标：为序列活动中一个，以显示项目标高雅气质和高端消费活动地点：五个院落活动方法：由本市斯诺克俱乐部提供活动奖励：暂定（提议冠军5000，二、三名分别3000、1000）活动帮助：提议和成全部斯诺克俱乐部共同举行媒体配合：商报、华西、晚报、四川电视台、搜房网活动八：活动专题：祝福成全部活动目标：将一个项目标开盘活动升华为一座城市新闻事件，以达成聚集全城眼光目标！活动方法：1.由宗信法师主持纵僧祭天仪式；2.600人太级拳演出；3.600人少儿武术演出；4.和平鸽放飞仪式；5.文殊院钟声响起，万人共同祝福成全部署名留恋。配合媒体：全城全部媒体活动九：活动专题：商家系列活动活动方法：配合入住商家开展宣传活动活动参与者：不做限制媒体配合：商报、华西、晚报活动十：活动专题：成全部一日游活动方法：将项目作为成城市旅游新亮点活动配合：各大旅行社、旅游局媒体配合：商报、华西、晚报、搜房网第七部分项目新闻营销及宣传排期一、新闻推广分期及专题：第一阶段：阶段目标：宣传文殊院项目对旧城改造起到关键作用，形成良好社会舆论，配合政府公关。（一）、7月（5篇）城市旧城改造工程关键意义，和三大历史文化片区汉字殊院项目起到主动示范作用，展开系列报道。（5篇）（二）、8月（8-10篇）1、8月5日“香港-中国国际地产周”，提升社会关注度，听取国家级地产教授提议。（2-3篇）2、以发挥历史文化名城优势创建全国文明城市为题，进行系列报导，探寻历史文化片区开发模式，怎样才能愈加好保护和发展，形成长久生命力。（2篇）3、经过案名征集活动前5篇文章宣传项目计划及建筑风格。（三）、8月26——9月19日（10——15篇）1、经过案名征集活动后10篇介绍项目历史、文化，项目特色及项目发展前景。以古建筑保护为题，宣传文殊院教授组怎样以谨慎态度来研究讨论，进行方案不停修改和完善，来保护和恢复川西建筑建筑精华。进行计划院领导和古建筑教授系列专访，并经过媒体进行连续报导。（2-3篇）进行文化界教授座谈，就历史文化继承和发扬为专题，怎样保护传统文化、精神文化。（2篇）第二阶段：.11月底——.2月底阶段目标：建立文殊院项目“经营城市记忆”形象，推进现代城市发展、完善城市功效起到主动作用，揭开项目定位。（一）、11月15日——12月底1、和当地文化类旅游类节目合作，向全民征集和老成全部相关小说、物品、器物等，发觉那些不为人知秘密，用于城市营销和宣传，为成全部创建全国文明城市活动献礼。（5篇）2、和空林佛学院进行“文殊院”建寺1400周年庆等活动，作全程跟踪报道。（3篇）3、宣传文殊院和文殊院项目标关系，推出RBD概念由来，和对RBD“城市休闲和文化旅游”内涵进行系列报道，丰富项目形象。（3-5篇）4、进行按原貌恢复关键院落“落成仪式”新闻活动宣传。（5-8篇）（三）、1月——2月1、完善RBD概念，强调“传统文化”丰富“文化旅游”内涵之二，作系列活动及相关报道。（3-5篇）2、开展征集老成全部儿歌童谣、民间绝技、传统艺人。（10篇）3、炒作B4-1关键院落“景观商业”、“外景采风权”拍卖活动。（10-15篇）4、和商家联合炒作，进行入驻商家授牌仪式和新产品推荐会。（8篇）第八部分一期销售策略一、相关文殊院营销阶段划分及销售条件第一阶段：项目展示及亮相（亮相期）05.10—05.12.31目标：经过宣传开启和造势，引发各界对本案关注。必备条件：销售中心不能展现情况下，最少开通一部销售热线，含有用户咨询条件。（现在已开通86915500做为前期咨询热线）工地外墙包装开盘前2-3个月展现。院落景观在开盘前1-2个月展现，为意景区打造提供基础条件。工作内容：用户有效信息搜集整理，对外信息全方面公布（包含对中房前期项目业主信息传达）。第二阶段：项目蓄势期（蓄水期）06.1－06.02.28目标：积累用户；估计销售速度及测试价格；为项目正式开盘做用户积累和前期试水。必备条件：销售中心展现，含有接待能力，在开盘前2个月内完成。C2、C4沿头福街、酱园公所街临街商铺治理，为销售通道打造提供前题条件，在开盘前1个月完成。商业业态确实定及后期经营管理初步方案，在开盘前2个月完成，为商家蓄水打基础。确定商业划分方案及面积划分方案，在开盘前1个月完成。其它销售文件：排号单、初步认购协议。完成商家经营优惠权方案。工作内容：有效用户甄别和维护；对开盘用户来访量主动贮备；对开盘销售价格正确估量和深入制订；对后期销售单位推放量正确估量和销售措施探索和改善。第三阶段：项目开盘（强销期）06.3.1－06.6.30目标：正式开盘销售，回笼资金。必备条件：五证具全。有完善定价策略。销售物料准备到位。商业管理协议已全部确定。完成项目形象推广，意向性达成一定数额。其它销售文件（协议、补充协议、两书等）销售目标：B4-1、B4-2（计划总面积11924）70％销售，估计实现产值1.6亿。作内容：开盘现场公关活动；咨询用户回访选择点对点销售对象登门造访；促销策略制订。第四阶段：尾盘销售期（清盘期）06.7.1－06.10.31目标：消化首期销售单位尾盘，同时做第二批次推出单位发售工作。工作内容：尾盘促销方案制订；总结和改善本期销售中不足，为下一批次销售做好准备。售楼部及招商中心选址及包装1、售楼部及招商中心选址:根据明年3月份正式推广作为时间节点，依据项目现在工程进度和现场条件，对售楼部和招商中心选址做以下提议：售楼部：提议选择五岳宫美食广场中大殿（五岳宫文化社）做为销售中心，该大殿所处位置比较醒目，且大殿气势恢弘，殿前广场含有举行销售活动条件，有利于聚集人气。招商中心：提议在五岳宫21号院落招商现场，首先有利于商家现场感受物业气氛，首先和销售中心相对独立，以避免销售或是招商工作中可能出现现场争议。2、销售现场包装——大型户外广告：a、突出项目标唯一性、历史文化价值及城北新中心投资及升值潜力中心概念。b、项目周围可视范围内商业气氛包装。——形象通道：a、沿交通干道（人民中路、北大街及草市街沿线）及通往销售中心围墙、道路包装，形成一个统一形象通道。b、诉求本案区位、交通、商圈、消费人群、升值潜力。c、设置形象道旗。——现场导视系统：a、由销售中心向工地现场导视。b、设置醒目标指示牌。——销售中心内包装：a、销售中心内部装修，突出本案人文特点及城市旅游休憩中心现代商业和传统建筑相结合特点。b、宣传道具：吊旗、电视墙、室内形象展板（项目介绍、投资分析、销控平面图、签约步骤、销售证件）。三、文殊院销售准备工作计划工作事项日期控制配合单位9月－061105.905.1005.1106.1206.106.206.306.7－1006.11文殊院销售准备工作9月份房交会项目形象展示售楼部办公设计及物件进场广告企业户外导视系统设计、制作（围墙、路牌）广告企业户外导视系统设计、制作（道旗）广告企业接待中心挂件文字计划及设计、制作广告企业临街面及现场大型广告牌设计、制作广告企业项目宣传及印刷资料设计、制作广告企业项目模型制作模型企业预售面积测量结果汇报中房销售现场商业效果图设计、制作广告企业售楼处接待中心人员、物料到位销售文本到位中房销售培训工程部培训施工单位经营管理企业培训（招商培训）销售中心对外开放，开始排号蓄水正式开盘销售四、现场销售文本准备合一样本价格表销售政策商品房使用说明书新建住宅质量确保书装修标准前期物管协议(市场经营管理协议)定购协议书协议确定书退款申请单变更申请书（更名、付款方法）签约步骤协议审核程序销售答客问销售控制表销售台帐销售情况日报表销售情况周报表销售情况月报表来访、来电用户统计记录表房款计算单用户档案卡已成交用户档案卡项目均价制订■本案项目均价制订没有能够比较市场参考。所以均价制订关键在于项目标成本核实和预期利润估算定价。■参考市场上含有可比性商业楼盘制订比较价格为辅。■在均价确定前提下，在确定商业划分和业态后，制订具体价格方案，一户一价。成本定价：18000元/平方米（详见：《项目投资分析汇报》）（二）、比较定价：19645元/平方米定价总则：总体沿用“小步紧追，逐步攀升”策略，合理分布各营销阶段及制订各阶段销售目标。1、市场比较法定价影响原因利用市场比较法对项目定价，受项目众多原因影响，具体说关键有以下方面：商业口岸价值——周围环境——商服配套设施——交通情况及动线——规模——景观——泊车——经营管理企业—铺面划分——开发商信誉——建筑形象——交楼标准——物业管理。2、定价基础标准结合市场需求及本企业代理操作经验，评定上述定价影响原因之权重，综合分析评定物业综合素质以下表：3、参考均价评定依据市场比较法对相关楼盘平均售价经过对比修正、加权平均得出文殊院销售均价。■修正系数比较序号评定项目满分本项目新城市广场一品天下评分备注评分备注评分备注1商业口岸价值1513在市中心北大街13骡马市商圈10羊西线餐饮中心2周围环境107周围商业气氛微弱，但居住群体密集，有待本项目开启8周围商业气氛很好6周围商业气氛很好3商服生活配套76544交通情况及动线85很好7很好5很好5规模77大规模商业街区6大规模综合性建筑6大规模商住区6景观32缺乏水景和现代商业元素3现代商业建筑、气势恢弘2很好7泊车87778智能化设施323好2很好9经营管理企业106尚不明确8香港新港物业6开发商自己管理10铺面划分96独立铺面，大面积为主7独立铺面、产权商铺7独立铺面11建筑形象87全部低层仿古建筑6现代建筑5部分仿古12发展商品牌87中房集团6统建核能6元亨集团13交楼标准54毛坯房4毛坯房4毛坯房14物业管理43聚鹏物业4香港新港物业2发展商管理总结100838777序号评定项目满分铂金城熊猫城春江花月评分备注评分备注评分备注1商业口岸价值1513骡马市商圈10顺城大街12武候祠旅游区2周围环境109周围商业气氛很好6周围商业气氛较弱7周围商业气氛通常，但娱乐休闲气氛很好3商服生活配套76554交通情况及动线87很好7很好5很好5规模75规模通常7大规模综合性建筑5规模通常6景观31通常3现代商业建筑、气势恢弘2很好7泊车85758智能化设施323好2很好9经营管理企业107香港汇联拥道商业管理企业8铜锣湾9蓝光骏和10铺面划分961.2楼独立铺面，负一层售后返租7独立铺面、产权商铺售后返租7独立铺面11建筑形象87现代建筑6现代建筑群7仿古建筑12发展商品牌86钱江银通地产6成全部熊猫万国商城8蓝光集团13交楼标准54毛坯房4毛坯房4毛坯房14物业管理43成全部蜀信物业管理企业3宇晶物业4发展商管理总结100818282■参考其它项目均价测算项目名称权重文殊院（X）新城市广场一品天下铂金城熊猫城春江花月按揭均价（元/M2）PxPA=18500PB=10000PC=18000PD=30000PE=15000商业口岸价值15131310131012周围环境10786967商服生活配套7754655交通情况及动线8675775规模7766575景观3232132泊车8777575智能化设施3232232经营管理企业10686789铺面划分9677677建筑形象8765767发展商品牌8766668交楼标准5444444物业管理4342334累计100838777818282修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为均价PA’=(QX/QA)×PA=(83/87)×18500=17649PB’=(QX/QB)×PB=(83/77)×10000=10779PC’=(QX/QC)×PC=(83/81)×18000=18444PD’=(QX/QD)×PD=(83/82)×30000=29642PE’=(QX/QE)×PE=(83/82)×15000=15182各相关楼盘权重取值为Wi’WA=20%WB=15%WC=15%WD=20%WE=30%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=17649×20%+10779×15%+18444×15%+29642×20%+15182×30%=19645文殊院参考均价为：19645元/M2七、项目计划及回款：根据3月底开盘计划倒推，1月销售进场，我们对首批推出单位B4－1、B4－2做以下销售及回款计划：类别06.1－06.206.3.1－06.3.31（22％）06.4.1－06.4.30（20%）06.5.1－06.6.30（30％）销售百分比蓄水期22％20％30％销售面积(平方米)260024003600销售均价(元/平方米)0元/平米0元/平方0元/平方0元/平方销售额(万元)5280万4800万7200万回款金额（当期按60%回款百分比）3170万上期回款当期回款上期回款当期回款2100万2880万19204300万累计：4980万累计：6220万说明：1、当期未实现40％销售回款在次一销售周期完成资金回收。2、此回款计划中暂未考虑二期推出新销售单位。第九部分招商策略前言依据文殊院项目建设进度，整个文殊院项目最具历史文化底蕴五个保护院落及依靠五个保护院落旁院，和最能吸引人气，形成商气五岳宫美食广场立即展现。含有浓郁文化底蕴五个保护院落定位及其商业计划，对于文殊院一期商业乃至于整个文殊院商业项目标运行成败全部将起到至关关键作用。总而言之立即展现五个保护院落及旁院、五岳宫美食广场、及一期商业意境区进行正确有效功效定位、商业定位和推广策略是目前面临工作关键。在策略思绪中，我们期望能够整合项目现在拥有多种资源优势，努力争取经过意境区打造,树立文殊院项目标鲜明市场形象;提升文殊院项目标市场竞争力。依据本文殊院项目标具体情况，本企业用创新、实效专业态度，经过认真细致研究分析，拟提出以下策略。商业运行策划及招商纲要标准及思绪充足考虑多行为和商业有机整合，既确保开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商业运作。充足考虑本案所处商圈特色和经营文化嫁接，创建本案关键商圈竞争力。“售得出、租得满、做旺”为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而正确市场定位。以“做得旺”为终极目标，进行招约定位，功效划分和商户组合。以本案目标消费群作为市场宣传推广关键攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进关键主力店。设计含有本身特色营销策略，推出适合市场投资品种。从长远发展战略目标，结合城市计划，制订项目标市场定位。结合城市计划有利原因，充足发挥项目地理优势，结合交通主干线和步行街优势，打造项目品牌。基于商业物业长远发展趋势，从整体计划和开发利润角度思索，为开发商争创利润最大化。总体策划思绪：在项目标原始积累阶段，成立商业管理企业，采取“招商提前进入”策略，为本项目标顺利销售做好铺垫工作，并在此时进行现场包装和造势，来提升项目标认知度。※文殊院项目区域经济分析文殊院项目在成城市城北商圈，受成全部传统方位观念影响，及固有城市商业格局影响（“南热、北冷”），在偏东北方向文殊院片区商业经济也展现出一定冷清现象，在大家心目中，本区域算不上传统繁荣商业区，加上周围居民有限消费能力，文殊院片区商业经济是极其有限。※文殊院项目总体推广思绪一、因为文殊院项目处于成城市经济较冷区域，本项目标商业运行必需优异行商业推广及造势。文殊院片区内现有大量传统民房和多层住宅，现有商业大多以临街商业为主，大多经营着殡葬用具、佛教用具和传统老茶舍，以收费不多大众化消费为主。就商业而言，是以庙宇佛教为关键寺庙经济为主，业态比较单一，商业功效以目标性购物、浅层次休闲为主，消费档次较低，功效不丰富。总体而言，文殊院项目因为处于一个城市较冷经济区域，项目周围商业欠发达，文殊院项目缺乏一个可借势良好外围商业环境，文殊院片区商业气氛及商气、人气培养及提升，均须依靠文殊院项目本身来达成，鉴于以上客观原因，文殊院项目标商业运行应本着推广及造势先行，招商及销售后行总体策略。二、针对先期展现五个保护院落，应本着先作商业文化推广，招商销售跟进策略，充足利用并依靠五个保护院落，客观形成浓郁历史文化及其厚重人文背景，将五个保护院落打造成一个完美炒作造势平台及载体。五个关键院落大多是清代民国时期建筑，五个保护院落清代民国时期主人，全部是当时四川成全部乃至全国颇有影响人物，她们非富即贵。伴随时代变迁，这五个保护院落主人也伴随历史烟云，伴随五个保护院落成为了历史一部份。但伴随祖国强大及对外开放政策，院落主人侨居海外后人，也纷纷回国认主归宗、寻根寻亲，文殊院五个保护院落也伴随这股热潮，在海外著名度逐步提升。值得尤其提出是,酱园公所街56号原名圆觉庵，以后改为十方爱道念佛堂（简称爱道堂）。爱道堂是著名世界现代第一比丘尼隆莲法师在成全部住处。用佛教上用语说，是她安禅讲经地方。伴随国家宗教政策开放，现在爱道堂已成为佛教徒心目中圣地。基于上述原因，五个保护院落完全满足成为撬动文殊院项目，炒作造势平台及载体。三、应在五个保护院落及旁院，五岳宫美食广场进行各类商业推广活动。1、五个保护院落及旁院商业推广凭借五个保护院落及旁院古朴典雅建筑结构，我们能够在此围绕文殊院项目开展多个形式商业活动。依据时节、推广节奏，不间断开展文化商业活动，同时进行媒体推广造势。益智类能够“文殊院杯”命名系列益智类活动邀请赛,如围棋、桥牌、象棋等，以吸引益智类人群。艺术类能够开展民间民俗工艺品展及民间艺人现场展示活动。成全部民间工艺，以鲜明地域色彩，浓郁民族气息独特美学风范和深厚文化沉淀，成为成城市民间文化一枝奇葩。民间工艺品种繁多，特色鲜明。各地全部有表现本土人文，地理，生产和生活特色绝活，绝技。有蜀锦蜀绣、糖画、泥塑、棕编、剪纸、根雕、脸谱、陶艺、绳结、指（微）书等70余。早在清代，四川泥人蔡就载誉于世，多年空心泥塑是在传统泥塑上新发展。剪纸艺术手法细腻，雅洁，展现川西百姓生活百景。还有新展示乌木艺术，显示了极高文化内涵，艺术造诣和长远发展前景。可开展根雕艺术展、奇石收藏展、书画展及艺术摄影展。请社会各界著名人士，如魏明伦、流沙河做文化座谈会，请媒体作现场报道旅游类可开展灯会、庙会活动，在文殊院项目依靠五个保护院落建立庙会经济。可加强同旅行社联络，经过旅行社开展旅游背包客文殊院座谈会，提升文殊院项目标旅游经济价值。老成全部龙门阵、老成全部小说及中外艺术交流座谈会、川剧、说书、李伯清评书散打、川军抗战图片展相信经过以上多种商业推广活动，能深入加强五个保护院落文化底蕴，培养文殊院项目标人气、商气。2、五岳宫美食广场商业推广活动在五岳宫美食广场开展美食文化节，让用户在此体验美食文化。美食文化具体分为：川菜文化：把川菜精髓淋漓尽致向消费者展示，表现正宗；小吃文化：将成全部名小吃和民俗小吃聚集、复原和展示；四、应着力打造文殊院项目商业意境区，经过意境区打造树立文殊院项目整体商业形象。经过对五个保护院落及五岳宫美食广场造势及商业炒作有机结合，（此处所指“炒作”不是为炒作而炒作，而是和项目特征及营销活动相结合商业运作），必能提升意境区商业气氛，带动整个项目标人气、商气。（一）文殊院项目一期商业业态定位文殊院项目一期将围绕以展现B4-1,B4-2地块及B6地块计划提议做区域性业态计划。该商业业态为指导性商业计划。其目标意在提升商业物业整体价值，实现商业业态和功效互补。同时依据文殊院项目标建筑风格，院落设计及临街面商业特点形成整体计划。前期招商阶段应主动吸纳意向性商家提议和意见为定向性招商提供方向。█1、B4-1各地块具体业态计划提议（1）、五个保护院落未来商业模式提议这里五个保护院落特指B4-1原五岳宫21号,原酱园公所56号,头福街39号,珠宝街28号,珠宝街38号。其业态计划要以文殊院千年历史文化为背景，打造含有悠久历史文化商业业态。原五岳宫２１号：演出庆典：以佛，禅为题材音乐演出及乐队演奏。川剧演出、戏曲曲艺、依据时令节气举行民乐、民风演出；推出特色川剧、说书、评书散打等），同时招1-2家婚庆企业进行传统婚庆展示和体验式婚庆服务（进行商业活动，抓住现代人精神和必需一个需求）二楼直接命名为藏娇楼（阁）进行婚庆配套（做部分拜堂、抛绣球等含有影响力活动），还能够结合中老年怀旧婚庆补充等，同时紧邻丁旁院设置特色喜庆餐厅作为配套。原五岳宫21号前长廊：艺术长廊：以佛，禅为专题艺术品展览及展示。可收纳《中国美术佛教艺术全集》（其包含塑像篇和绘画篇两大方面）、动禅艺术、静禅艺术、武禅艺术等艺术品。这么艺术品起源于生活之中点滴之处，常常被忙碌大家所忽略，但它们却蕴涵着浓厚禅韵意。在这里，漫步于长廊之中静下心来细品，不难悟出人生哲理；在这里，禅让有限空间展现出了无限生机；在这里，民俗民间艺术也取得了宽广延伸。原酱园公所５６号：企业会所：为含有悠久历史人文著名企业打造企业会所，成为企业向外展示窗口，是文殊院项目以品牌再造品牌借势之举。（如：名牌川烟、川酒、老烧酒等展示和销售等），同时进行老成全部各类传统会所恢复和经营（客家各类会所等，含产品鉴赏、休闲、交流、交易等）头福街３９号：画院旗社：如台湾山美术馆、台湾茶道馆（书画、茶道、典藏、研讨会等特色）珠宝街２８号:城市专题文化展示：针对各行业协会设计行业会所，成为各行业业内人士集会场所。（比如：老照片、川军抗日图片展、各类民俗文化展示、珠宝协会、古董协会、诗书画院等等）珠宝街３８号:老成全部民居文化展示：针对老成全部民居特色，传统家俱、日常生活用具、布艺、老院落展示，体验怀旧文化。注：珠宝街28、38号院落在不一样季节不定时举行老成全部多种民俗文化、民居为专题鉴赏、游院、交流活动等。（2）、六个旁院业态计划围绕五个保护院落六个旁院，以传统商业为主打，进行合理业态计划，和会所商业共同形成大院落整体商业。甲院落一楼临文殊院巷及部分旁院：形成以古珀行、方久珠宝、老庙黄金、金玉堂等名店为主力佛教饰品区二楼：易经学术交流中心、佛像开光、法事文化交流。乙院落一楼：临文殊院巷及临珠宝街：禅文化用具商业，禅文化书画展、禅意剑道馆；二楼：禅文化为专题茶室，汇聚广大禅爱好者来此交流。注：临院内依靠院落中庭花木、山水景观和建筑形态楼和阁打造含有浓厚禅文化禅院，尽显“曲尽同幽处，禅房花木深”致高意境。丙院落一楼：临珠宝街商业：典当行、仿古钱庄（银行）、绸缎庄、烧酒坊（体验式酒馆）、洋布行等二楼：结合丙院落大殿为艺术活动演出中心（川剧演出厅、戏曲曲艺、依据时令节气举行民乐、民风演出；推出特色川剧、说书、评书散打等）丁院落一楼：临珠宝街商业：婚庆用具店、传统珠宝店、金银首饰店、金银加工作坊等；临院内配套婚庆餐厅或私人会所等二楼：多种棋类活动室（如国际象棋;围棋;中国象棋;跳棋;飞行棋;斗兽棋;军棋;跳棋等），组织各类棋类文化俱乐部沙龙，及各类邀请赛。将中国棋文化发扬并推广（展示棋类促销礼品、棋类木制工艺品、水晶工艺品、棋类摆件、挂件等）。戊院落一楼：禅茶楼（工夫茶、盖碗茶等茶艺、茶道演出，在茶“色、香、味”上做工夫，引发刺激大家视觉、嗅觉、味觉等多种感觉去品尝和韵味。如：顺心老茶馆、川西茶府、浪淘沙、天和茶社等著名茶楼）。二楼：禅茶包间（怡情养性，禅茶文化起源，和相关书画诗文鉴赏，经过禅茶文化丰富底蕴，使消费者取得视觉享受和心情愉悦）。注：临珠宝街商业：对丁院落传统珠宝店、金银首饰店、金银加工作坊延续等。己院落己院落修复保护建筑为台湾山艺术文教艺术基金会·山美术民俗文化展示馆。关键发展方向为展览、典藏、教育推广等，并着重于美术史之研究、教育和研讨，及奖助学金之赞助和艺术图书之出版、茶道艺术演出等，并定时举行各类书画、茶道、典藏、研讨等艺术展等）注：为愈加好留住人流提议将戊院落和己院落之间用围墙围住、并预留门斗通道。2、B4-2地块在原五岳宫位置，定位为五岳宫美食广场：（1）、五岳宫大殿高级品牌素食餐馆：（静思素食餐厅等以豆制品、休闲食品、养身食品为主素食馆）临五岳宫街五岳宫大殿前区域演出舞台：道家仙乐等文化艺术演出舞台，广场内设定露天休闲茶座、看台，使得广场内演出文化和美食文化充足结合，形成独特老成全部风貌中心广场商业区，充足展现项目人文地产特征。（2）、B4-2临五岳宫街面为旅游购物一条街一楼：以旅游工艺品、纪念品、四川名特优特产（川茶、川酒、川烟等）为主旅游商业购物街二楼：旅游精品店，旅游产品工艺制造（阆中蚕丝、制茶工艺、蜀绣等）体验式经营商业（表现参与性和娱乐性）（3）、B4-2临文殊院巷佛教用具一条街佛教用具专题商业（宝藏瓶、佛像、供物、供香、供器、书籍、音像、助缘品、佛像系列、珠灯系列、神楼、风水、生肖、僧衣绣品、护身顶吊、吉祥日玉财摆件、音像经书、法器、宗教礼品等）（宝藏瓶、佛像、供物、供香、供器、书籍、音像、助缘品、佛像系列、珠灯系列、神楼、风水、生肖、僧衣绣品、护身顶吊、吉祥日玉财摆件、音像经书、法器、宗教礼品等）（4）、B4-2临院内为成全部名小吃名小吃展销区—汇聚成全部28种名小吃（麻婆豆腐、夫妻肺片、赖汤圆、钟水饺、龙抄手、韩包子、担担面、洞子口张凉粉、三大炮、军囤锅魁、肥肠粉、鸡汁锅贴等）（5）、B4-2临头福街为全国名小吃名小吃展销区—全国各地著名小吃（云南过桥米线、兰州拉面）3、临头福街旧建筑底商（即C2、C4地块沿街底商）业态计划提议：（1）、工艺品（蜀锦蜀绣、剪纸、泥塑、面塑、淘艺、化石树石、绳编、竹编、画叶画、树皮画、漆画、天然石画、蛋壳画等）（2）、收藏品（集邮邮票邮品古董古玩字画书画古籍钱币连环画小人书票证粮票布票棉票语录票等）（3）、纪念品（邮票古币珍藏、书画、瓷器、青铜器、玉器等）该商业街和B4-1,B4-2业态形成了双面商业互补，关键和政府合作进行关键打造。4、B6项目业态计划提议：（1）临五岳宫街：B6-1、B6-2、B6-3、B6-4地块：临街面为旅游购物一条街延伸至院落体验式旅游消费区一楼：以旅游工艺品、纪念品、四川名特优特产（川茶、川酒、川烟等）为主旅游商业购物街二楼：旅游精品店，旅游产品工艺制造（阆中蚕丝、制茶工艺、蜀绣等）体验式经营商业（表现参与性和娱乐性）（2）临金马街延伸至院落：B6-1佛教用具专题商业（宝藏瓶、佛像、供物、供香、供器、书籍、音像、助缘品、佛像系列、珠灯系列、神楼、风水、生肖、僧衣绣品、护身顶吊、吉祥日玉财摆件、音像经书、法器、宗教礼品等）（宝藏瓶、佛像、供物、供香、供器、书籍、音像、助缘品、佛像系列、珠灯系列、神楼、风水、生肖、僧衣绣品、护