碧桂园璟岸产品推介会

运营组：碧盈（7组）

投资组：明辉（8组）2017年8月14日

碧桂园·

产品推介会壹贰叁肆项目总体概况项目定位项目规划推货节奏伍营销策略陆定价策略壹项目总体概况交通节点距离（km）

时间（分钟）路况收费勒流小学0.51良好免费育贤实验学校1.82良好免费银城市场2.13良好免费勒流医院2.34良好免费勒流街道办事处2.54良好免费龙江镇政府5.08良好免费佛山一环出入口6.810良好免费1.1区位介绍勒流街道龙江镇佛开高速南二环高速佛山一环G325国道百安路勒流街道办事处佛山一环出入口南二环高速出入口杏坛镇伦教街道龙江镇政府学勒流小学学育贤实验学校医勒流医院市银城市场菊花湾大桥（2018.10）佛山新城肇顺南城际广珠城轨广州目标地块顺德区中心城际轨道2

条城市主干道5

条位于3支溪流汇聚出广佛1小时生活圈：佛山新城20

min广州南站20

min珠海40

min1.2交通区位：配套成熟、三江汇聚勒流小学-500m勒流初级中学-2000m勒流医院-2000m顺客隆超市、天天商场-1500m育贤实验学校-1500m目标地块学校医院商超目标地块G325勒流中学-3000mG325S268交通节点距离（km）

时间（分钟）路况收费勒流小学0.51良好免费育贤实验学校1.82良好免费银城市场2.13良好免费勒流医院2.34良好免费勒流街道办事处2.54良好免费龙江镇政府5.08良好免费佛山一环出入口6.810良好免费1.3地块概况净用地占地总面积81.6亩容积率3.0建筑面积163198平方米起拍价6.9亿成交价9.6亿楼面地价5882元/平方米付款时间摘牌当天付50%

摘牌两个月内付50%建筑密度≤28%90/70不限销售限价18000商业比例≤30%公建配套无是否符合土规符合是否符合林规不涉及是否符合城规符合是否具备开工条件具备住宅限价：18000/㎡商业比例：≤30%贰项目定位商品房供不应求，勒流不限购！近期周边竞品情况17031元/㎡14650元/㎡14476竞品楼面价破万（最高17031元/平）！竞品楼盘楼盘规模楼盘主力产品产品价格/产品面积销售情况勒流碧桂园建筑面积100,854㎡，容积率3.5，总货量873套100-120㎡三-四房均价：2016年精装8000元/㎡2016年3月开盘，目前已售罄碧桂园·华府建筑面积272,418㎡，容积率3，总货量近2000套100-120㎡三-四房均价：2016年6月成交均价精装15008元/㎡2016年1月首次开盘，目前已推1891套，已售1891套，去化100%。凯茵花园建筑面积110,362㎡，容积率3100-120㎡三-四房均价：在售毛坯13500元/㎡，去年10月均价最高达16000元/㎡2014年首次开盘，已推940套，已售882套，去化93%恒大翡翠华庭建筑面积146,154㎡，容积率3，规划套数1206套90-140㎡三-四房预计精装14000-15000元/㎡待售，总货量800套，预计下半年推货300套碧桂园·珑悦（龙江）88-126㎡三-四房均价：预计精装14000-15000元/㎡待售，预计下半年推售洋房636套商铺11套（总货量975套，其中洋房930套、商铺45套）数据来源：克而瑞；数据截至：2017年8月11日周边竞品主力产品去化超90%！90-120㎡为竞品主力户型去化率有保障别墅和公寓市场空白什么最好卖？如何让项目利润最大化？如何突破别墅类产品高总价?如何把景观资源价值最大化？产品定位竞争差异原则针对竞争对手形成产品差异，体现形象领先和价值超越价值对位原则

从规划、形象、户型、资源占有等方面进行价值“对位”，成本控制原则好钢用在刀刃上，集中火力，突出卖点壹贰叁打造高端商墅、Loft公寓标杆楼盘，形成差异优选商墅、公寓规划产品，得房率超180%。高调展示优质景观资源，创新园林配套，服务品质升级控制计容面积和总价格，同等使用面积总价远低于周边同类产品。

低总价原则强调高性价比肆项目定位:高端社区、一流景观、独一无二项目主要客户群高端客户群投资客户价值点认同该区发展潜力及规划配套，有较高购房需求，追求性价比追求高端生活品质及品牌，有一定经济基础看好该区域经济发展机会，有经济实力和视野客户群体本地白领、医生、教师、银行等当地中小企业及工厂老板等有较高收入的群体乐从、九江、北滘、禅城、龙江等周边及限购地区客户对应产品小三-四房，面积：95-104㎡，精装，总价约160万商墅类产品，毛坯，总价约300~500万LOFT，面积：60㎡，精装，总价约150万目标客群：本地白领、企业老板和投资客户叁项目规划叁项目规划次入口单独服务于高端公寓区（LOFT）高端公寓（LOFT）-16F精工洋房项目平面规划别墅类沿街一层底商示范区/主入口示范区售楼处别墅样板间LOFT样板间洋房样板间项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图户型配比：商墅125套、公寓566套、洋房1146套，总货值36.51亿

类型总面积

(㎡)套数货值

(亿)面积占比(%)套数占比

(%)货值占比

(%)商墅下叠4500502.902.82.77.9中叠4000501.602.52.74.4上叠2500251.001.51.32.7底商—4000—0.842.5—2.3住宅FZ605-A406903907.32252120FZ606-B369983896.66232118FZ607-C365583856.58222118LOFT—339625668.49213123车位———1.12——3.1总计163208185536.51100100100精工洋房碧桂园25年产品沉淀倾情奉献3.4精工洋房户户观江小面积多居室高赠送面积控制总价拉升单价3.4精工洋房3.4精工洋房高端公寓坐拥三江一寓天成品味之选3.3

Loft房型介绍观三江全通透一送二全精装低总价3.3

Loft房型介绍销售面积：60平方米总价：150万单价：2.5万实得面积：112平方米得房率：187%折合单价：1.34万3.3

Loft房型介绍下层全敞开式设计温馨舒适阖家其乐融融3米层高百米视野享城市美景步入式衣帽间居住功能一应俱全全精装交付个性化定制墅质生活观沧澜临江岸合天地一线江景大空间纯墅质生活低总价高赠送下叠别墅4层生活空间400米舒适空间3.4

下叠90-400平米1层平面图2层平面图地下-2层平面图地下-1层平面图（仓储）中叠别墅俯仰天地三露台畅想生活3.4

中叠80-190平米三层平面图四层平面图上叠别墅露台天墅15米面宽全江视野3.4

上叠100-240平米五层平面图六层平面图3.4叠拼户型分布示意±0.000下叠中叠上叠改造前改造后肆推货节奏项目推售计划2017年8月14日动工2018年2月10日开盘122017年8月14日动工2018年5月12日开盘32017年11月9日动工2018年8月11日开盘样板房2018年1月15日展示区2018年1月15日首推货量：5.5亿总建面1.1万平方，270㎡样板房。25栋商墅，125户，5.50亿。总建面80164万平方，300㎡样板房。4栋FZ605（776户），3000方底商。总货值14.55亿。第二批货量（2018年5月19日推）：14.55亿占地81.6亩，总建面163208㎡，容积率3.0总建面80164万平方，300㎡样板房。2栋FZ605（

388户），1000方底商，LOFT共566户。总货值15.63亿。第三批货量（2018年8月11日推）：总货值15.63亿仓储推售（2018年2月10日）总建面4500㎡，90㎡样板房。总货值0.90亿车位推售，总货值1.1亿伍营销策略策略铺排品牌落地区位认可营销有节奏：逐步升温、发展、高潮分期增值点：有节奏、针对性、高形象地推广造势蓄客期品牌立势期阶段诉求品质体验期持续销售期持续溢价价值炒作期2017年8月9日摘牌2018年2月10日（腊月二十五）首期开盘2018年5月12日二期开盘2018年8月11日三期开盘2018年2月3日示范区开放2018年12月17日产品发布会2017年11月18日展厅开放再次广泛拓客产品推介聚集人气价值解读推广聚焦现场体验优质物业品牌溢价口碑宣传成熟配套饥饿营销推广主题活动铺排开仓放粮全城有礼畅想慢生活一墅定乾坤黄金周送黄金全民一起来抢房凤舞中国年暖心返乡潮520婚房节给爱一个家璟岸半岛风缘定二月天五星品质铸就高端生活奠基仪式+媒体采风+展厅现场圈层+事件+暖场核心卖点1楼盘三面环水，处于甘竹溪支流，有一线优质江景资源，户户可望江，自然环境优越，城市中的半岛风情优质自然景观2周边名校连城，地王围剿，刷爆顺德新地价，选房好比选老公，区位要选潜力股可期增值潜力3勒流板块不限购，商墅和Loft实得面积远远超于销售面积，高得房率，高附加值，高溢价超高性价比4周边近5年缺少别墅和Loft产品，通过真实客户验证，当地人群对该类产品有极大需求，尤其是别墅稀缺产品资源碧桂园·炒作推广：三个方向方向1：高端形象解读方法：拔高调性

高举高打解读项目的高端形象、项目价值体系和生活方式，拔高客户预期，强化品牌价值。方向3：生活方式解读方法：娓娓道来故事叙述方向2：项目价值解读方法：如数家珍

放大卖点结合地段、项目定位、当地市场及文化、事件营销活动进行多方炒作，突出高端品质、项目差异性和稀缺性，强化品牌价值。炒作推广：四个结合结合地段：与地段及区位价值炒作相结合，以地段价值赋予项目高端豪宅的气质。1.

发布碧桂园·璟岸形象片：主题为“向前一步，选择更好的生活”，展示优越的自然景观及生活环境。2.联动政府炒地块：邀请政府主动参与，充分利用政府公信力进行广泛炒作宣传。联动政府联动客户联动媒体联动品牌四大联动炒作放大“当地最好景观”价值放大“高端稀缺产品”价值洗脑客户价值认知拔高客户价格预期提高溢价，快速销售炒作推广：四大联动“人无我有，人有我优”理念：多维度构建产品稀缺性，强化产品优势，提升溢价。以“戎马半生誉满门，江湾一墅定乾坤”“坐拥三江，一府天成”“独拥水中央，一墅揽天下”“蓄积二十五载，还您一处湾区绝版美墅”为主题进行全方位媒体炒作，形成品牌认知。对标国际：攀附纽约曼哈顿，从居住、商业、生态等分别对标；名校连城：主打名校学区房概念，突出项目的名校资源，从幼儿园到高中一网打尽。结合项目定位：输出核心卖点，对景观、产品、学区、配套等价值体系进行多元化包装，放大核心卖点。炒作推广：四个结合璟岸璟岸璟岸璟岸结合当地：结合当地市场、当地文化、当地名人等进行差异化、针对化的品牌炒作。对标历史：追溯老城的历史渊源，挖掘区域的商贸历史、发展历史、历史名人等，深化项目历史文化底蕴，从时代变迁角度阐述区位地位、价值。梦太的心海岸：围绕别墅/公寓产品进行大力宣传，展示项目景观实景图和配套效果图，呈现优美五星居所的生活场景，抓住女性喜爱江景的浪漫心理，号召老公为太太圆梦，促进进一步拓客

炒作推广：四个结合结合活动：与品牌活动相结合，以大型活动集聚人气，提高品牌形象。“大成之境湖悦山墅”豪门夜宴通过前期“大成之境、湖悦山墅”风水论坛的炒作及铺垫，有效整合勒流当地有钱人，组织圈层派对，让客户享受尊贵体验。湾区绝版美墅试住体验提供相应产品的客户预约试住体验，有24小时管家服务，并为客户量身定制名牌西服，及优惠选购奢侈品，撬动舆论与口碑。

炒作推广：四个结合陆产品定价市场比较法+科学定价法定价依据：对标楼盘选取■选取说明：竞品项目选取，以直接与我项目客户群冲突者为主；以项目区域内的竞品项目为主；以具有区域类似性和影响的产品的为参考。■选取标准：近期推售或即将销售的竞争产品；与项目属性类似，客户重叠性较大的产品；竞品项目分布情况：洋房选取竞品楼盘为：保利·海德公园碧桂园·华府商墅选取竞品楼盘为：依云水岸伦教碧桂园公寓选取竞品楼盘为：铂顿城普君新城4.2竞品楼盘选取竞品项目——保利·海德公园项目地址：顺德乐从镇富华路与华康道交汇处（世纪莲体育馆斜对面）项目概况：本项目分多期开发，总规模约93.28亩。一期开发的是6栋高层，是以高层住宅为主的现代化国际居住生活区，总建面29万平米；项目产品：三居(建面95㎡)、三居(建面95㎡)、

四居(建面125㎡)。周边配套：广佛线、佛山地铁3号线、广佛地铁6号线；东平小学、大墩中学、M-city大型国际购物中心，新时代商业城，佛山公园、世纪莲体育馆、图书馆、妇幼保健医院，乐从医院。推售数量：2016年10月已推出1、2、12、13、14、15#楼，剩余9栋未推成交均价：目前预期均价20000元/㎡4.2竞品楼盘选取竞品项目——碧桂园·华府项目地址：顺德龙江镇龙洲路南侧项目概况：项目北临龙江城市中轴线龙洲路，与盈信广场商圈、龙江文化健身广场一路之隔，商业配套完善。本项目总规模约136.2亩，总建面35万方。项目产品：五居(建面194㎡)、四居(建面122㎡)、

四居(建面127㎡）。周边配套：双轻轨（肇顺南深+广佛江珠规划）/地铁5号线（规划）；碧桂园凤凰酒店、麦当劳、大润发超市、中影国际影院、龙江医院、龙江中学。推售数量：基本售罄，仅剩两栋五居(建面194㎡)大户型。成交均价：均价14000元/㎡4.2竞品楼盘选取竞品项目——依云水岸项目地址：顺德乐从镇东平新城天虹路B461号项目概况：依云水岸位于佛山市中心组团新城区（启动区）东平河南岸。项目洋房产品已售罄，仅剩2栋现楼别墅，面积分别为570㎡和800㎡，两栋别墅总价分别为2000万/套、3500万/套，毛坯交楼。项目产品：联排双拼。周边配套：碧云天幼儿园、华英中学、实验小学、沃尔玛、市一医院、中国银行、招商银行、深圳发展银行、农业银行、建设银行、工商银行、世纪莲体育中心、佛山公园（在建）、河滨走廊推售数量：基本售罄，仅剩2栋现楼别墅。成交均价：均价35000元/㎡4.2竞品楼盘选取竞品项目——伦教碧桂园项目地址：顺德伦教新城区南苑西路项目概况：伦教碧桂园为碧桂园首驻顺德伦教力作，位于伦教新城核心地段，紧邻大良北。项目地理位置优越，龙洲路、新城路近在咫尺，10分钟快速融入大良核心生活圈，半小时禅城生活圈。同时毗邻105国道、碧桂路、新成路等多条快速主干线，便捷交通举步即达。项目产品：双拼别墅。周边配套：项目配套完善，享受滨江西公园、香云纱文化中心、修建中的新顺德人民医院（三级甲等）等生活文化资源。成交均价：预期均价24000元/㎡4.2竞品楼盘选取竞品项目——铂顿国际公寓项目地址：顺德禅城区建新路111号项目概况：铂顿国际公寓占地面积21566平方米，建筑面积128447.9平方米，物业管理公司为金钥匙认证，加拿大高力国际顾问，佛山市世纪东方物业经营管理有限公司。祖庙商圈唯一可售的小户型公寓产品，佛山首见国际奢华品牌装标。项目产品：44-59平，一室一厅。周边配套：中高端商场、会所、天际泳池、地铁广佛线、佛山104、117、136、206等多条公车路线百花广场站百花广场、祖庙路、岭南天地、祖庙、佛山市第二人民医院、佛山市第三中学(初中部)、佛山市第一小学推售数量：已售罄。成交均价：二手均价20000元/㎡4.2竞品楼盘选取竞品项目——普君新城项目地址：顺德龙江镇龙洲路南侧项目概况：项目北临龙江城市中轴线龙洲路，与盈信广场商圈、龙江文化健身广场一路之隔，商业配套完善。本项目总规模约136.2亩，总建面35万方。项目产品：61平。周边配套：佛山市第二十七小学、佛山市第一小学、佛山市第二十六小学、新一佳超市、名汇大厦、佛山市第二人民医院、南海医院、佛山市第一人民医院、中国建设银行、中国农业银行、中国农村信用合作社。推售数量：已售罄。成交均价：均价20000元/㎡4.4土拍市场时间位置面积容积率楼面价2017年07月伦教街道新基北路以西、规划横八路以南地块46亩3.511021元/平2017年06月大良街道云近东区72亩3.014650元/平2017年08月勒流西安亭大桥81.6亩3.05882元/平佛山勒流周边土拍市场4.5市场比较法确定售价对比指标权重碧桂园璟岸保利海德公园碧桂园华府地段10%101312品牌10%101010景观及园林10%10910物业5%101010交通10%101210配套5%101211户型25%101010楼面价20%1066开盘时间5%101510合计100%109.959.45洋房修正后价格对比项碧桂园璟岸保利海德公园碧桂园华府修正系数10.9950.945销售价/2000015000修正价/2010115873权重/50%50%综合市场价17986.7510050.257936.504.5市场比较法确定售价对比指标权重碧桂园璟岸保利海德公园碧桂园华府地段10%101312品牌10%101010景观及园林10%10910物业5%101010交通10%101210配套5%101211户型25%101010楼面价20%1066开盘时间5%101510合计100%109.959.45底商修正后价格对比项碧桂园璟岸保利海德公园碧桂园华府修正系数10.9950.945销售价/3000023620修正价/3015124614权重/50%50%综合市场价27382.2515075.3712306.874.5市场比较法确定售价对比指标权重碧桂园璟岸依云水岸伦教碧桂园地段10%101210品牌10%10810景观及园林10%1067物业5%10810交通10%101210配套5%101510户型25%1055楼面价20%1055开盘时间5%1088合计100%107.67.35别墅修正后价格对比项碧桂园璟岸依云水岸伦教碧桂园修正系数10.760.735销售价/3500024000修正价/4605332653.1权重/50%50%综合市场价39352.8423026.3116326.5314.5市场比较法确定售