碧桂园沪苏区域张家港南二环项目同心共享路演

沪苏区域张家港南二环项目同心共享路演张家港南二环项目

2016年

08月01日

项目概况一

营销策划二

货量组织三

财务指标四一、项目概况-城市布局经苏虞张上锡张高速公路，苏州至张家港全长仅70公里左右，用时仅45分钟，是去往苏州最快捷的交通干道。S338省道为江苏省内的一条重要通道，通达太仓和上海。芙蓉大道东段是一条纵贯东西向的干线公路，途径澄江、山观、周庄等江阴各镇。张家港市片区分布图重要交通节点距离/用时路径步行街4.5公里/9分钟河西南路市政府5公里/11分钟东环路新市河路澳洋医院2公里/3分钟金港大道暨阳湖实验学校355米/1分钟（步行）北庄路暨阳湖休闲公园2公里/3分钟金港大道

长途汽车客运站1.7公里/4分钟北庄路华昌南路苏虞张公路本案张家港市政府宏观经济指标2015年全市常住总人口125.25万全市户籍人口91.98万市区常住人口78万杨舍镇（城关镇）户籍人口45.5万GDP/增速2180.25亿/6%人均GDP23.77万元财政收入/财政支出409.8万元/152.8亿元城镇居民人均可支配收入4.68万元/8.6%城乡居民储蓄存款/人均1267.8亿元/13.8万元社会消费品零售总额460万元固定资产投资/增速780.02万元/1.2%房地产开发投资（亿元）145.74全市商品住宅销售面积（万㎡）128.02平均交易价格（元/㎡）9948

全市汽车拥有量25.3万辆地块南至：空地地块北至：东苑路地块东至：河西南路地块西至：城南环卫所目标地块占地：78亩（52049㎡）容积率：2.1地价：

700万/亩总价：

54651.45万元楼面地价：5000元/平付款时间：2016年7月11日缴纳土地款的20%（保证金）2016年8月11日前支付土地款的30%2016年9月1日左右支付土地款的50%是否可提前预售：否建筑密度：≤30%建筑限高：住宅：15m≤H≤60m商业：H≤15m商业比例：≥2000㎡是否符合土规、林规、城规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是1、南二环为双向六车道，河西南路为双向四车道；2、地块南部为市政绿地；3、地块已为净地，整体标高略高于市政路面。一、项目概况-地块基本信息

馨苑路一、项目概况-周边配套澳洋医院（西北侧）特点说明景观现状暨阳湖生态公园功能定位现状高端居住、生态、休闲区周边配套现状沙州路步行街、澳洋医院、东湖苑幼儿园、暨阳湖实验学校（含初中）、汽车贸易广场、长途汽车客运站、中油泰富酒店暨阳湖生态/休闲公园（西侧）暨阳湖实验学校（西侧）沙州路步行街（北侧）长途汽车客运站（东侧）中油泰富酒店（东侧）汽车贸易广场（南侧）东湖苑幼儿园（西侧）华昌路河西路暨阳湖大道本案南二环路金港大道

项目概况一

营销策划二

货量组织三

财务指标四二、营销策划-房地产数据目标市场（主城区-杨舍镇）近三年房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均销售面积(m2)2014146.41.4789.40.9038（约2600套已取得预售证但未售）90（约6000-7000套未来新推货量）1.399.899.282.2201393.81.1478.10.95//82.683.48/201285.41.3460.80.96//63.6//合计325.6/228.3///246//目标市场（主城区-杨舍镇）近三年商品住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201537025/24526972014288190.47401245520131496991.66046084合计2154143///土地供应逐年下降，市区土地越来越稀缺；15年土地涌入16年商品房竞争市场。2013-2015年张家港房地产市场共成交土地面积143.6万㎡，成交土地总建面积为284.8万㎡（按最高容积率算），其中主要成交量集中在2013年，在此期间成交地块约占三年成交总量的70%，成交土地总建面积约占三年总建面积的64.1%；二、营销策划-周边竞品曼巴特购物广场国际购物中心张家港市政府暨阳湖实验学校（小学、初中）暨阳湖生态公园中锐尚城国际⑤占地：100.5亩容积率：2.0建面：12万平方米产品：高层面积：90~140㎡均价：毛坯1.2万/m2开盘：2012-5去化：2015.4交房，剩余约20套。（尾盘）世茂九溪墅

④占地：971亩容积率：1.3建面：125.4万平方米产品：高层、别墅面积：86~185m2均价：毛坯1.2-1.25万/m2开盘：2013-12去化：高层11栋，一期在售985套，剩270套，月均去化约70套朗诗国泰城①占地：86.1亩容积率：2.2建面：12.64万平方米产品：高层面积：124~180m2均价：精装1.6万/m2开盘：2014-4-26去化：共12栋，1000余套，剩200余套，月均去化约30套。吾悦广场（二环外）

③占地：197亩容积率：3.8建面：61.5万平方米产品：高层住宅（共2240套）、酒店式公寓面积：88~142m2均价：毛坯8500-9000元/m2，北靠暨阳湖的楼均价9500元/㎡）开盘：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩450多套，月均去化80多套。12345金厦阳光锦程②占地：380亩容积率：2.5建面：85万平方米产品：高层面积：93.8~144㎡均价：毛坯9000-9500元/㎡（140以上产品毛坯定价12000元/㎡

）开盘：2014-10去化：共2076户，共剩余约80套，月均55套。距市中心2.3公里，7分钟市二环市中心圈结论：市区楼盘单价在9K至16K之间，整体去化率约75%，品牌开发商不多，主要为本地小型企业，开发能力一般，但产品品质较高。目前售价最高楼盘为朗诗.国泰城（定位为科技型高端产品），去化最快的为二环外的吾悦广场（定位刚需、总价低、贴临主城）；下半年，周边竞品较多，竞争压力较大。翡翠湾目标地块中梁地块6金新城湖滨国际景苑⑥占地：53亩容积率：2.2建面：11.54万平方米产品：高层、多层面积：120-140㎡均价：11000元/㎡开盘：2016-09（预计）产品规划：共515户，其中别墅12栋，7栋高层503套金新城汇金中心⑦占地：315亩容积率：3.3建面：100万平方米产品：酒店式公寓商铺写字楼住宅面积：108-142㎡均价：11000元/㎡开盘：2016-1-9去化：共3395户，共剩余1500套8中梁壹号院⑧占地：141亩容积率：2.1建面：25.9万平方米产品：高层、小高层、别墅面积：高层95-170㎡；别墅200㎡均价：暂无开盘：2016-11（预计）产品规划：7三、营销策略—竞品竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质中梁壹号院1412.1高层、小高层及别墅暂无2016-09未开盘；预计11月开盘定位高端，其产品未出金新城湖滨国际景苑532.2高层、别墅11000元/㎡2016-09未开盘；预计9月开盘定位中高端，其产品未出世茂·九溪墅9711.3平层、复式及别墅12000元/㎡2016-06高层11栋，一期在售985套，剩270套，月均去化约70套类型多样、环境好朗诗国泰城862.2大平层16000元/㎡2015-12共12栋，1000余套，剩200余套，月均去化约30套主打科技牌，户型方正、精装二、策划背景-当地有钱人居住的小区项目立面景观会所配套风格用材图片风格功能图片有/无会所方式（独立/泛会所）中梁壹号院新亚洲风格石材干挂+高档仿石涂料新亚洲园林景观待定有独立北庄幼儿园湖滨国际景苑地中海风格石材干挂+高档仿石涂料法式园林水系室外运动场所少儿活动区老人活动区无无沿街门面结论：中梁新亚洲风格较为少见，较受客户关注；湖滨国际景苑较符合港城人民欢迎；而我司现代风格已泛滥，同质化较强。二、策划背景-当地有钱人居住的小区对比项目中梁壹号院目标地块占地141亩78亩容积率2.12.1建筑面积25.9万㎡13.77万㎡每亩地价711万/亩700万/亩楼面地价5071元/㎡5000元/㎡当前售价/定价暂无13000元/㎡首期开盘时间2016-112016-10-15累计销售00待开发+销售————（1）竞品与目标地块基本数据对比二、策划背景-当地有钱人居住的小区12（2）竞品与目标地块结论对比评价项目中梁壹号院目标地块对比结果交通区位交通便捷交通便捷☆☆周边配套澳洋医院、暨阳湖实验学校、中油泰富酒店、汽车站澳洋医院、暨阳湖实验学校、中油泰富酒店、汽车站☆☆自然景观资源暨阳湖生态公园暨阳湖生态公园☆☆开发商品牌地产50强千亿房企地产十强☆☆☆规划高层、小高层、多层高层☆区内园林环境前庭后院七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆☆区内配套底商底商☆☆☆产品点评产品类别较多，针对高端改善客户产品单一，针对高端改善客户☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品二、策划背景-当地有钱人居住的小区项目名称竞品户型YJ140户型对标结果基本情况面宽*进深16×11.114.1×8.1☆☆层高2.9m2.9m☆☆梯户比两梯两户一梯一户☆☆☆首层架空/大堂层高4.2m2.9m部分3.2m☆建筑形式高层高层☆☆面积情况建筑面积148.9㎡143㎡☆☆实得面积117.8㎡113㎡☆赠送面积33㎡20㎡☆（3）竞品与目标地块产品对比YJ140户型中梁148户型二、策划背景-当地有钱人居住的小区项目名称竞品户型YJ140户型对标结果朝向开间客厅朝向/面积/开间南/26方/4.8米南/23.4方/4.6米☆☆主卧朝向/面积/开间南/16方/3.8米南/16.9方/3.6米☆☆南向房间数量3个3个☆☆功能区分房间数4房4房☆☆阳台数3个1+1个☆卫生间数2个2个☆☆装修情况装修标准（元/平米）（毛坯）1000☆☆☆客厅/卧室（材质/品牌）（毛坯）索菲亚☆☆☆厨房/卫浴（品牌）（毛坯）老板/索菲亚/科勒☆☆☆电器（品牌）（毛坯）美的/飞利浦/西门子☆☆☆价格单价1100013000☆☆总价163万186万☆实得单价1084313985☆（4）竞品与目标地块产品对比二、营销策划-项目优势类比区域板块：城南生态宜居区，暨阳湖板块绝版地块，富人聚居地，定义张家港“暨阳湖宝地首个人性化智能社区”，借势翡翠湾知名度与认可度，打造为翡翠湾升级产品三期。类比产品差异：品牌、智能化、体验1、碧桂园，大品牌，中国地产10强，24年筑城专家，铸造最美园林社区；2、装标引入更多智能化，更科技更智慧更人性化；3、国家一级资质物业，五星级酒店管家服务，经过系统专业培训上岗；翡翠湾三期组团名依托暨阳湖核心规划环暨阳湖板块住宅已成高端改善置业大热区域中心城区暨阳湖生态区高端居住区本案暨阳湖中心城区规划以生态、居住、休闲旅游为核心——健康生态湖居本案二、营销策划-项目优势环保精筑将关怀精确至厘米精选绿色环保建材，精装住宅统一施工，更低碳更快捷；室内家装援引人体工程学理念，人性化设计厨房、卫生间、家居系统，将关怀精确到厘米。二、营销策划-项目优势五重皇家立体园林设计社区绿化由碧桂园园林总设计师梁国坤先生领先担纲，因地制宜，精心打造立体园林。漫步其中，高低错落的绿茵草地、天然石、风景树、园林泳池……藏风纳水、如诗如画，每天都生活在花园里。二、营销策划-项目优势24年造城专家，你值得拥有五心之道，建最好的房子！深研百万业主，易稿千万次，只为更好生活二、营销策划-项目优势二、营销策划-项目优势近300城镇500项目服务超300万业主管家、宾客、保安、保洁，全方位物业服务团队，打造中国第一物业品牌碧桂园物业，服务业主人数最多的物业品牌二、营销策划-项目优势碧桂园24年锐意进取，荣膺中国房地产10强、福布斯亚太上市公司30强；2007年于港交所上市，拥有超300个高品质地产项目，服务逾300万业主，“五星级的家”享誉全球。千亿房企十强品牌雄踞张家港主城板块，比邻曼巴特购物广场，步行街、购物公园、吾悦商业广场，五星级酒店环伺，轨道交通1号线、高铁枢纽（规划中）近在咫尺，畅享都市生活。二环以内鎏金地段拥暨阳湖生态公园、梁丰生态园双公园，城市丰富的配置资源和宜居的环境，全城难得一见。拥双公园享原生态享港城优质教育资源：暨阳湖实验学校，梁丰初中就在家门口；紧邻澳洋医院，24小时守护全家健康，医疗无忧。名校林立医疗无忧主力户型建筑面积约140-260㎡，开间4.6米以上，超大起居空间，享别墅般私密居住体验，好房子中的劳斯莱斯，为有成就的人而建。超大面宽奢适平墅以人性化设计家居理念为本，从实用、舒适、科技、健康、安全五大方面精雕细琢，特别针对户型结构、装修工艺方面进行革新升级，以匠心精筑五星级的家。匠心设计全屋精装由享誉业界的碧桂园园林景观团队领衔担纲，造园工艺曾获马来西亚国王赞誉，重金打造五重立体水景园林，全冠移植珍稀树种，无需等待即享成熟园林。重金打造五重园林拥有国家一级物资质认证，社区全封闭式管理，24小时安保；每个苑区提供专业“管家”，悉心定制个性化服务，尊享国宾礼遇。一级物业国宾礼遇8大优势二、营销策划-项目优势千亿房企十强品牌二环以内鎏金地段拥双公园享原生态名校林立医疗无忧超大面宽奢适平墅匠心设计全屋精装重金打造五重园林一级物业国宾礼遇地段环境劳斯莱斯产品暨阳湖鎏金地段城南生态宜居区劳斯莱斯”设计理念让舒适达到极致外部暨阳湖生态公园+梁丰生态园内部五重立体水景打造颠覆品牌认知缔造人居典范核心优势二、营销策划-整体效果图二、营销策划-主力户型

户型：YJ140T(主力户型,共540套，洋房套数占比85%）

二、营销策划-主力户型

户型：YJ260(主力户型,共96套，洋房套数占比15%）

项目概况一

营销策划二

货量组织三

财务指标四苑区/标段产品类型户型名称套数建筑面积（㎡）可售面积（㎡）可售货值（亿元）

首期货量

洋房YJ140（18X）32446332463326.02商铺-----小计32446332463326.02二期货量

高层洋房YJ140(18X)23432308323084.20YJ260(18X)9624898248983.24商铺-45390039000.74车位-72323707237070.60小计-330（洋房）84813848138.78合计-654（洋房）13114513114514.8三、货量组织-货量一览表推盘

计划计划主推产品内控时间里程碑时间当次推售产品类别可售面积

（万平米)货值

（亿元）开放时间开盘时间开工时间开盘时间首期YJ140

4.636.02

——2016.10.152016-11-152016-12-24二期YJ140、YJ260、商业、车位8.488.78

待定待定待定待定摘牌时间：2016年7月11日总地价：5.46亿总占地面积：78亩

容积率：2.1总货值：14.8亿投资峰值：5.95亿首期货值：6.02亿二期货值：8.78亿融资计划：融资2亿，预计10月11月分别放款1亿产品户型面积段（㎡）2016年推售2017年推售推售时间套数面积（㎡）金额（亿元）套数面积（㎡）金额（亿元）洋房YJ1401402016/10324463326.02待定待定待定YJ260260待定待定待定待定待定待定待定商业——————待定待定待定小计———32446332

6.02待定待定待定道口道口1#4#5#8#2#3#6#7#9#

首推货量

二期货量

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ140

YJ260

YJ260三、货量组织-推售计划

项目概况一

营销策划二

货量组织三

财务指标四四、财务指标-同心共享关键指标项目开放时间：2016-10-1项目开盘时间：2016-10-15开放时间目标：2.5个月现金回正目标：7个月（含贷款）项目总货值：

14.8亿（含地下车位）土地获利倍数：0.26首期供货：6.02亿净利润率：10.47%全年销售目标：

暂未定年化自由资金回报率：103.7%首期项目去化率：

暂未定成就共享目标：0.2亿四、财务指标-经营指标指标数据指标数据指标数据获取方式招拍挂每亩单价(万元)700亩数78容积率2.1总地价（亿元）5.46楼面地价（元）5000亩产利润（万元）179土地获利倍数0.26销售净利率10.47%总可售面积（不含车位）(万㎡)10.74不含税总销售收入(亿元)13.35IRR33.64%四、财务指标-财务资金策划开发贷1亿放款项目摘牌，支付保证金0.86亿2016.7.11第二笔土地款1.87亿2016.8.11开发贷1亿放款盛大开盘，资金投入达到峰值土地款尾款2.73亿及其他款项0.49亿2016.9.1-10.152016.10.15开发贷1亿放款2016.11.15开盘前投资峰值为5.95亿，具体执行视实际情况而定投资峰值：5.95亿四、财务指标-财务资金策划款项金额(亿)时间土地款0.8616.7.8土地款1.8716.8.11土地款2.7316.9.1开发贷融资116.10.15开发贷融资116.11.15土地款：5.46亿融资：开发贷2亿2017年4季度累计现金流达到峰值2017年1季度资金回正四、财务指标-同心共享关键指标预计投资峰值预计投入峰值5