碧桂园沪苏区域张家港暨阳湖项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域张家港暨阳湖项目启动会汇报张家港碧桂园项目管理部2015年

12月24日

目录前置策划二报建策划三工程策划四营销策划五策划背景一一、策划背景-城市概况张家港在“整体城市，一城四区”市域空间结构指引下，中心城区“北延”、“东拓”、“西控”、“南限”，拉开大城市空间格局。对中心城区-杨舍镇要有计划有重点地推进其更新改造与环境综合整治，调整旧城功能结构，提升基础设施和公共服务设施配套水平，改善人居环境，传承城市文化。区位规划：张家港市整体规划在“整体城市，一城四区”市域空间结构的基础上，提出构建综合服务能力强大的杨舍中心城区加外围多个专业性产业板块的“核心+外围专业板块”（金港片区、凤凰片区、锦丰片区、乐余片区）的整体空间格局，打造高效交通与优质生态的双网络系统。

产业：规划形成“一核一带、核心引领”的市域产业空间布局结构：张家港中心城区以都市型产业、新兴产业和综合服务业为主的产业聚集核心区；依托沿江港口聚集先进制造业，包括先进制造业集中区、临港物流园区和战略性产业空间三大产业发展空间。

经济：张家港2014年GDP为2180亿，同比增长6%，按户籍人口计算，人均GDP为23.77万元。全国县级市排名第3，城镇居民人均可支配收入高，经济水平高。人口：全市常住人口125万，其中户籍人口92万。其中，杨舍区镇总面积153平方公里，常住人口78万人，户籍人口45.5万人。张家港一、策划背景-城市布局经苏虞张上锡张高速公路，苏州至张家港全长仅70公里左右，用时仅45分钟，是去往苏州最快捷的交通干道。S338省道为江苏省内的一条重要通道，通达太仓和上海。芙蓉大道东段是一条纵贯东西向的干线公路，途径澄江、山观、周庄等江阴各镇。张家港市片区分布图地块基本信息占地：120亩容积率：2.24地价：500万元/亩总价：6亿楼面地价：3348元/㎡付款时间:2015年12月总地价20%（保证金）2015年12月总地价30%（交地）2016年2月（地1）地价50%2016年12月（地2）地价50%建筑限高：75m商业比例：4000-8000㎡之间物业服务用房：7‰是否具备开工条件：是重要交通节点距离/用时路径步行街1.5公里/5分钟金港大道市政府3.5公里/9分钟东环路澳洋医院385米/3分钟（步行）南苑西路暨阳湖实验学校1.5公里/3分钟北庄路河南西路暨阳湖休闲公园450米/5分钟（步行）南苑西路金港大道

长途汽车客运站1.6公里/4分钟南苑东路华昌路苏虞张公路本案张家港市政府一、策划背景-项目概况地块位于张家港市城南板块，属于杨舍镇中心城区；地块地势平坦，高压线入地，东至公共绿地及河西南路，西至市政道路，北至公共绿地，南至暨阳湖大道。居住定位改善型住宅。地块距离张家港市政府3.5公里，9分钟车程；距离市沙州路步行街1.7公里，5分钟车程；距离暨阳湖实验学校约1.5公里，3分钟车程；距离暨阳湖生态公园450米，5分钟步行即达；城东文化商住区城西生态居住区张家港碧桂园城南商贸高新区a.地段优势：中心城区，紧邻步行街b.交通优势：出行便捷，交通可达性c.教育优势：优质学区，九年一贯制d.环境优势：暨阳湖畔，双公园咫尺e.配套优势：澳洋医院，中油泰富酒店区位优势城北科教研发区市中心商圈本案一、策划背景-项目周边环境目标地块154321、雅美阁小区5、澳洋医院4、湖东花苑地块现状2、中昊檀宫3、暨阳湖大道地块环境-1地块环境-2一、策划背景-项目周边配套澳洋医院特点说明景观现状暨阳湖生态公园功能定位现状高端居住、生态、休闲区周边配套现状沙州路步行街、澳洋医院、东湖苑幼儿园、暨阳湖实验学校（含初中）、汽车贸易广场、长途汽车客运站、中油泰富酒店暨阳湖生态/休闲公园暨阳湖实验学校沙州路步行街（北）长途汽车客运站中油泰富酒店（东）汽车贸易广场东湖苑幼儿园北庄路华昌路河西路暨阳湖大道、馨苑路本案一、策划背景-区位交通锡张高速畅达苏州城区S338省道畅达上海太仓S338省道畅达上海太仓芙蓉大道畅达江阴各镇一、策划背景-项目学区介绍周边教育配套现状（公立学校）地块学区为暨阳湖实验学校，包括小学部和中学部，其中在2015年初三年级模拟考试排名中，该校平均总分名列第三，升学率较高，小学在当地知名度良好。与当地最好教育配套距离距暨阳湖实验学校，1.5km，车程3min。地块学区配套方案地块可配套当地知名度较高的小学及中学。暨阳湖实验学校（小学/初中部）梁丰初中第二中学第一中学梁丰小学实验小学113/4223本案市场政策限贷政策：首套房首付25%，利率实行基准利率（部分银行可以打9折）；二套房首付比例不低于45%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；对于本地已经购买过两套住房的家庭，如已经还清贷款，以首套房计算，如以贷款方式购买第三套住房，则首付比例30%。预售条件：（1）按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；（2）七层以下的商品房项目完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，完成基础和三层结构工程。Ø资金监控：

（1）货币资本金：多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米。所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。（基础完成退40%，主体完成退40%，交付退20%）；（2）需签订监管协议，设定监管账户，预售款监管至少当月销售额的20%。一、策划背景-市场政策一、策划背景-商品住宅市场走势目标市场（主城区-杨舍镇）近三年商品住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201510416/24515982014288470.474012455201312941301.66446423合计1686193///目标市场（主城区-杨舍镇）近三年房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均销售面积(m2)2014146.41.4789.40.9038（约2600套已取得预售证但未售）90（约6000-7000套未来新推货量）1.399.899.282.2201393.81.1478.10.95//82.683.48/201285.41.3460.80.96//63.6//合计325.6/228.3///246//备注：1、据房产局数据2015年1-9月全市商品房交易面积达118万平米，预计年底达157万平米，近几年成交量呈递增趋势；结论：2014年主城区商品房存量面积128万㎡，按照上一年商品房（或商品住宅）销售面积，需1.3年才能消化。其中土地市场自2013出让高峰期后近两年主城区住宅成交大幅递减，共4宗，约392亩。一、策划背景-周边竞品分析张家港市政府暨阳湖生态公园12345距市中心1.7公里，5分钟市中心圈1.5公里，3分钟结论：市区楼盘单价在8.7K至16K之间，整体去化率约70%，品牌开发商不多，主要为本地小型企业，开发能力一般，但产品品质较高。目前售价最高楼盘为朗诗.国泰城（定位为科技型高端产品），去化最快的为二环外的吾悦广场（定位刚需、总价低、贴临主城）。市二环曼巴特购物广场暨阳湖实验学校（小学、初中）目标地块面积：约120亩，A地块54亩，B地块66.1亩。容积率：2.24限高：75m地价：500万/亩总价：6亿楼面价：3348元/平米中锐尚城国际⑤占地：100.5亩容积率：2.0建面：12万平方米产品：高层面积：90~140m2均价：毛坯1.2万/m2开盘：2012-5去化：2015.4交房，剩余约20套。（尾盘）世茂九溪墅④占地：971亩容积率：1.3建面：125.4万平方米产品：高层、别墅面积：86~185m2均价：毛坯1.3万/m2开盘：2013-12去化：高层共11栋，一期在售985套，剩300套，月均去化50套。朗诗国泰城①占地：86.1亩容积率：2.2建面：12.64万平方米产品：高层面积：124~180m2均价：精装1.6万/m2开盘：2014-4-26去化：共11栋，900余套，一期400余套，剩40余套。吾悦广场（二环外）

③占地：197亩容积率：3.8建面：61.5万平方米产品：高层、酒店式公寓面积：88~142m2均价：毛坯8700-9000元/m2开盘：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩600多套，月均去化150多套。金厦阳光锦程②占地：380亩容积率：2.5建面：85万平方米产品：高层面积：93.8~144m2均价：毛坯9000-9500元/m2（140以上产品毛坯定价11000元/m2）开盘：2014-10去化：一期推出8栋，约800套，月均去化约55套。国际购物中心一、策划背景-周边竞品分析项目大户型产品类型主力产品面积总价规划套数剩余套数产品特征世茂·九溪墅平层、复式及别墅160-1100㎡200-2000万985350类型多样、环境好朗诗国泰城大平层142-156㎡220-280万674240主打科技牌，户型方正、精装暨阳湖皇冠大平层205-345㎡267-1035万14055一线湖景、地段好、得房高、舒适、大气，无学区结论：目前当地改善型产品主要有大平层、复式、别墅等，面积从140至1100平米不等，价格也从200万至2000万不等，大部分采用毛坯交付。一、策划背景-周边竞品分析（1）周边竞品——暨阳湖皇冠一、策划背景（周边竞品分析）——世茂·九溪墅世茂·九溪墅规模总建面125.4万㎡；占地

971亩；容积率1.3发展商张家港世茂房地产开发有限公司距离市区路程及车程◆距市区：3.3公里，8分钟车程◆距我司：2.8公里，5分钟的车程位置城西港城大道与暨阳湖大道交界处楼盘主力产品高层，别墅近期产品价格高层均价12000-13000元/㎡（毛坯）开发/销售情况地块分四期开发，首期推985套，已售685套，月均去化40余套。客户群本地企业老板及中高收入人群楼盘特点/配套特点：绿化环境好，产品类型多样。配套：暨阳湖公园、镜湖公园、暨阳湖水街、大成广场。世茂九溪墅目标地块世茂九溪墅鸟瞰图世茂九溪墅售楼处实景一、策划背景-周边竞品分析（1）周边竞品——暨阳湖皇冠一、策划背景（周边竞品分析）——朗诗·国泰城朗诗·国泰城规模总建面12.64万㎡；占地

86.1亩；容积率2.2发展商张家港保税区国泰朗诗置业有限公司距离市区路程及车程◆距市区：3.5公里，8分钟车程◆距我司：4公里，9分钟的车程位置城东张家港市华昌路与城北路交汇处楼盘主力产品高层近期产品价格高层均价16000元/㎡（精装绿色科技住宅）开发/销售情况共11幢，674套，剩下240余套，月均去化30套。客户群本地企业老板及中高收入人群楼盘特点/配套特点：科技住宅型高端住宅，恒温、恒湿、恒氧；配套：文化中心、外国语学校、市民服务中心、澳洋顺济医院朗诗国泰城目标地块朗诗·国泰城售楼处朗诗·国泰城鸟瞰图朗诗·国泰城立面图一、策划背景（周边竞品分析）——暨阳湖皇冠（1）周边竞品——暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠规模总建面37万㎡；占地

416.7亩；容积率2.2发展商江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司距离市区路程及车程◆距市区：3.1公里，7分钟车程◆距我司：2.4公里，4分钟的车程位置城西港城大道与暨阳湖大道交界处楼盘主力产品多层小高层近期产品价格高层均价13500元/㎡（毛坯）开发/销售情况总共292套房源，已售204套客户群本地企业老板及中高收入人群楼盘特点/配套特点：环境好，西方现代园林风格；配套：双学区。实验小学（南校区）、暨阳湖实验学校、暨阳湖公园暨阳湖皇冠目标地块立面图暨阳湖皇冠实景暨阳湖生态公园全景一、策划背景（周边竞品分析）——金厦·阳光锦程（1）周边竞品——暨阳湖皇冠金厦·阳光锦程规模总建面90万㎡；占地

380亩；容积率2.5发展商张家港市金厦房地产开发公司距离市区路程及车程◆距市区：4公里，10分钟车程◆距我司：2.2公里，5分钟的车程位置城北梁丰生态园南侧，长途汽车站对面楼盘主力产品高层近期产品价格高层均价9500元/㎡（毛坯）（140㎡户型售价在11000元以上）开发/销售情况总户数4615套，目前一期900套，去化860余套，月均去化55套。客户群本地中低收入群及地区东南方向乡镇人群楼盘特点/配套特点：纯高层大型生态社区，Art-deco新古典主义建筑风格配套：港城汽车站，中油泰富酒店金厦阳光锦程目标地块金厦·阳光锦程立面图金厦·阳光锦程鸟瞰图金厦·阳光锦程施工图一、策划背景（周边竞品分析）——新城·吾悦华府（1）周边竞品——暨阳湖皇冠新城·吾悦华府规模总建面63万㎡；占地

197亩；容积率3.82发展商张家港鼎盛房地产开发公司距离市区路程及车程◆距市区：2.6公里，4分钟车程◆距我司：2公里，3分钟车程位置城南南二环路暨阳湖公园南门正对面楼盘主力产品酒店式公寓、高层、商铺近期产品价格高层均价8200-9000元/㎡（毛坯），公寓均价6500元/㎡开发/销售情况分两期开发，首期5幢楼售罄，二期7幢楼，剩600度套。客户群本地中低收入群及地区东南方向乡镇人群楼盘特点/配套特点：集吃喝玩乐购一站式的体验式城市综合体。配套：暨阳湖生态园、红星美凯龙、九洲国际广场、麦德龙等。新城吾悦广场目标地块新城·吾悦广场立面图新城·吾悦广场鸟瞰图新城·吾悦广场一、策划背景-市场情况、产品策略（SWOT分析）1、地块靠近暨阳湖生态公园（开放式），区位良好；2、地块靠近金港大道，毗邻暨阳湖大道，交能便利；3、地块距离暨阳湖实验学校较近，约1.5公里，3分钟车程；4、地块为净地，不存在拆迁补偿等社会问题；5、地块周边医院、超市、银行、公园一应俱全。1、地块周边有部分安置房；2、调研发现当地人偏好毛坯产品，对精装产品要求较高。1、目标地块与吾悦广场属于同一学区，其价格较低，均价8400-8700元/㎡（部分产品已涨至9000元/㎡），会与其形成对比（但是，吾悦楼盘在二环外，区位有一定劣势）；2、当地已存在140平以上大户型产品，其中别墅存量较大。1、地块周边没有新开发楼盘，竞争较小；2、地块周边旧小区较多，存在改善居住环境的潜在需求；3、本地品牌开发商较少，目前仅有世茂、新城、恒大；4、常住人口125.25万，城镇居民人均可支配收入4.68万元，人口规模适中，购买力较强。机会威胁竞争优势竞争劣势一、策划背景-项目竞争力分析1、张家港城南板块，杨舍镇城区，紧邻市中心商圈。2、周边配套完善，项目南靠暨阳湖生态公园及镜湖生态公园，西接澳洋医院地块，东临中油泰富五星酒店及长途客运站，是目前二环内区位最佳的地块。3、距暨阳湖生态公园、镜湖生态公园及城市中心、长途汽车客运站均在10分钟车程之内，交通出行便捷。1、碧桂园品牌2、国家一级资质物业服务3、区域升值空间大项目硬件竞争力项目软性竞争力1、至好品牌：中国地产10强，千亿房企，近300个项目享誉海内外2、至好区域：张家港杨舍镇城区地块，升值空间巨大3、至好园林：多重立体景观园林，每天生活在花园里4、至好服务：国家一级资质物业，24小时贴心服务核心竞争力5、至好配套：紧邻澳洋医院、暨阳湖生态公园、镜湖生态公园、中油泰富五星酒店，周边配套完善。6、便捷交通：路网通达，南北方向的主干道有河西南路等，东西方向的主干道有暨阳湖大道、南苑西路。7、至好景观：紧邻暨阳湖生态公园，新沙河滨河景观带，静享水岸品质生活。8、至好美宅：全城紧俏的精装户型设计，高标准的精装理念，精选优质环保建材八大卖点项目软件竞争力1、碧桂园品牌2、国家一级资质物业服务3、区域升值空间大一、策划背景-2015年成交情况分析1-10月份各面积段成交情况分析90＜≤90≤120＜120≤140＜140≤180＞180共计（套）1801181726499

256681014031

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46814826291338

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1018621030320885

小计（套）14921748281212379748263占比18%21%34%15%12%

产品月份成交统计注：2015年1-10月份张家港共计成交商品房8071套（含非城区乡镇）。其中：90平米以下户型占比18%，90平米至120平米户型占比21%，120平米至140平米户型占比34%，140平米至180平米户型占比15%，180平米户型占比12%（120平米以上累计占比为61%）。一、策划背景-2015年成交情况分析2015年度张家港房地产成交套数（二手房）二手房成交套数（含市区及乡镇）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月共计共计5193298178179278769496858588427619截止2015年10月底，张家港新房共计成交8071套，二手房共计成交7619套（注：目前城区内，特别是二环内，新货供应量较少）。一、策划背景-项目竞争力分析市场数据结论市场劲销盘：销售最好的新城·吾悦华府，2015年半年度销冠1536套，目前月均去化150多套

装修交付标准：项目以毛坯交付为主。价格小结：地块所在的城南板块洋房毛坯价格主要集中在8000-13500元/平米，区域以改善房源为主，其中两房总价段主要集中在75-130万元，三房以上总价段集中在95-180万元；户型小结：洋房供应面积主要集中在90-180㎡，其中120-140㎡的最为热销，价格也从130万至185万，张家港改善性需求较为旺盛，小户型主要以新市民人为主，大部分采用毛坯交付，目前主城区新房供货较少；客户定位一、策划背景-项目竞争力分析事项客户特征1客户特征2客户特征3客户特征4共性特征描述地域本地—本地—职业个体户—公务员企事业高管置业目的改善婚房改善改善其他经济基础好公积金高购买力强总价承受能力300万200万250万300万若按揭，首付90万60万7590万需求面积220—260m2120—140m2140—160m2180—260m2选取户型YJ260YJ140YJ160YJ260预估首期去化套数20-30套200-260套300—400套20—30套结论：以改善型客户为主，产品定位为140~260㎡的精装四房及大平层，预估首期总去化量约80%。一、策划背景-产品定位1、规划“140-160四房+220-260大平层”产品，共14栋，1056套，整体呈环状均匀分布于地块中央及周边；2、项目规划商业街，占地8.3亩，主要沿暨阳湖大道分布；3、高层主力产品为YJ140和YJ160，其中YJ140有416套，占高层总套数40%；YJ160有576套，

占高层总套数55%；4、高层精装单价11000元/平米，YJ140货值6.52亿元，YJ160货值11.3亿元；5、预计首期总去化80%（首次推售去化50%，剩余产品共分6个季度逐一去化）。产品定位一、策划背景-产品溢价建议措施一：建议采用YJ140和YJ160为主力户型。原因一：溢价能力强，“大面积段”产品在当地较“小面积段”定价高，如阳光锦城140面积段较120面积段均价高1000元/平方。

原因二：去化有保证，市场上120平米以上户型累计成交占比为61%；原因三：户型有优势。1）一梯一户，私家电梯厅，有尊贵感；2）南北通透、通风性好；3）三卧朝南符合当地客户居住习惯；4）户型方正，面宽27.8m，开间及进深均较大。措施二：建议赠送设备阳台、增加错层阳台、储物柜等，提高产品竞争力。当地竞品（普遍）赠送面积较多，我司主力户型YJ140得房率为83%，仍有提升空间。一、策划背景-产品溢价建议措施三：建议引入“智能家居”，实现小投入、大卖点，如人脸识别门禁等。当地现有竞品的溢价主要从两个方面得到实现：一、凭借区位、品质优势，如世茂、暨阳湖皇冠；二、凭借科技住宅产品，如朗诗；一、策划背景-产品溢价建议措施四：建议适当提高装修标准、绿化标准及外立面品质。一、策划背景-产品溢价建议

目录前置策划二报建策划三工程策划四营销策划五策划背景一二、前置策划-项目部组织架构项目采用外判监理A项目部组织项目总经理许叶林项目副总经理工程部经理梁佳宪综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建资料员缺编工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等土建工程师缺编成本控制营销财务资金开发报建陈良包瑜娜营销经理待定王翠吴梅鑫财务经理陈肖曦水电工程师高震生项目部项目副总1人综合部1人开发部2人工程部4人共计已到位6人。二、前置策划-人员职责B项目部组织策划部门姓名岗位责任分工综合部许叶林项目总经理全面负责项目管理工作。吴梅鑫综合专员负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部陈良开发副经理负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。包瑜娜开发主管工程（监理）部梁佳宪工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。缺编土建工程师现场工程师。高震生水电工程师负责装修，水电，市政配套等工作。缺编资料员负责图纸，合同，收发文等工作设计部门输出成果完成日期待定综合楼单体方案1月12日综合楼基础图1月22日综合楼施工图1月22日综合楼装修水电暖图1月22日装修设计院综合楼装修材料表1月22日综合楼装修水电条件图1月27日综合楼装修施工图1月27日综合楼软装2月5日设计部门输出成果完成日期装修设计院板房装修材料表1月22日板房装修水电条件图1月22日板房装修施工图1月22日板房软装1月27日综合楼板房设计部门输出成果完成日期待定地下室方案确定1月15日示范区周边地下室施工图1月22日景观设计中心景观方案1月22日泳池施工图1月22日园建施工图2月2日水电结构图2月2日绿化施工图2月6日管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平方案已完成总平施工图1月22日待定货量桩基图1月22日货量单体施工图1月22日货量区装修水电暖图2月5日货量地库图1月27日永久性围墙1月22日装修设计院货量装修图2月5日人防设计院人防设计图待定景观设计中心货量景观图待定货量区图纸二、前置策划-设计主线二、前置策划-合约主线（展示区）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1桩基工程2016.1.20一期2015.12.25未定标2一标段总承包工程2016.2.15一期2015.12.30议标未定标3临水、临电及活动板房工程2016.2.1展示区范围2016.1.5议标未定标4展示区绿化工程2016.4.15展示区范围顺茵未定标5展示区园建工程2016.4.10展示区范围2016.3.1议标未定标6铝合金门窗工程2016.4.1样板房、综合楼2016.2.15议标未定标7室内装修工程2016.4.5样板房、综合楼2016.3.1议标未定标8石材工程（待定）2016.4.1综合楼、架空层万方未定标9泛会所装修工程2016.3.30架空层2016.2.15议标未定标10亮化工程泛光照明2016.4.15展示区范围昇辉未定标11营销围挡、广告标识工程2016.5.25展示区范围区域办公室采购未定标二、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1土石方工程2016.1.1一期前期部未定标2基坑支护工程2016.1.25一期2015.12.25未定标3铝合金门窗工程2016.10.1一期2016.8.1未定标4防火门工程2017.1.1一期集团采购部B类甲指材——5室内精装修2017.1.1一期2016.10.1未定标6入户门工程2017.2.10一期采购指定厂商——7石材工程2017.4.20一期万方——8现代家居2017.2.10一期现代家居——9栏杆工程2017.1.1一期集团采购部B类甲指材——10消防工程2016.3.1一期2016.1.05未定标11电梯工程2017.1.1一期通力——12智能化工程2017.4.10一期2017.2.10未定标13园建工程2017.4.20一期2017.2.10——14绿化工程2017.4.20一期顺茵——15泛光照明2017.4.15一期昇辉——16市政供水2017.4.1一期政府垄断——17市政供电2017.4.1一期政府垄断——18燃气工程2017.4.1一期政府垄断——19电视、网络工程2017.4.1一期政府垄断——二、前置策划-采购主线甲供供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门401月5日4月20日2淋浴屏风301月5日5月20日3锌钢组合栏杆301月5日3月25日4入墙整体衣柜301月5日5月10日甲分包责任人：工程-梁佳宪

高震生区域-杜卫尉序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）301月5日5月1日2配电箱301月5日4月1日3灯具类401月5日5月1日4开关面板301月5日4月1日5中央空调301月5日4月1日6电器类（抽油烟机、其他）301月5日5月1日7路灯、草坪灯、高杆灯301月5日4月1日8室内健身器材451月5日5月20日9石雕、铜雕、仿砂岩雕601月5日5月20日10户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）451月5日5月20日11精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）451月5日5月5日12家具（样板房）451月5日5月18日13饰品（样板房）451月5日5月19日14家具（综合楼）451月5日5月15日15饰品（综合楼）451月5日5月16日二、前置策划-采购主线供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件152月15日3月25日甲指乙供铝合金、钢材等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖301月5日4月1日2外墙涂料301月5日3月15日3内墙涂料301月5日4月1日4反应型防水卷材301月5日3月10日5火灾报警及消防联动控制系统301月5日3月20日6电线201月5日4月1日7电缆201月5日4月1日甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应一一一五、前置策划—子公司材料进场计划材料计划进场时间红线外苗木2016年4月15日红线外草皮2016年4月20日商业街苗木2016年5月1日综合楼后景观苗木2016年5月10日红线外草皮2016年5月10日商业街草皮2016年5月20日示范区摆件2016年5月25日材料计划进场时间综合楼亮化2016年4月15日商业街亮化2016年5月1日样板房亮化2016年5月10日材料计划进场时间综合楼监控2016年5月1日商业街监控2016年5月10日顺茵昇辉碧日所有子公司在项目启动后一周内召开专项会，针对示范区的物料提前准备，保证供货充分，争取提前到场。子公司总部对接人子公司现场对接人项目对接人碧日黎江震生万方石材李定顺茵绿化刘江建定现代家居生卫曙定昇辉——胡丹震生雅骏胡定待定子公司组织策划二、前置策划—子公司人员组织二、前置策划-项目目标项目开放时间：2016-06-01项目开盘时间：2016-06-15开放时间目标：5.5个月现金回正目标：7个月项目总货值：21.2亿(含地下车位)

土地获利倍数：0.48首期供货：10.42亿净利润率：13.66%全年(2016)销售目标：8.34亿年化自有资金回报率：235%首期项目总去化率：80%成就共享目标：5400万二、前置策划-经营指标指标数据指标数据指标数据获取方式勾地每亩单价(万元)500亩数120容积率2.24总地价（亿元）6楼面地价（元）3358亩产利润（万元）241土地获利倍数0.48销售净利率13.66%总可售面积(万㎡)17.6总销售收入(亿元)（不含地下车位）20IRR54%二、前置策划-同心共享关键指标同心共享关键数据重点预计投资峰值预计投入峰值4.93亿按5%入股，需投入2467万元预计资金回正时点2016年7月年化投入金额约10000万元预计年化收益利润率13.66%，净利润28934万预计年化投入收益率>235%预计分红情况（按投入本金1000万计算）预计静态收益率：49.15%预计收回资本金时间：2019年12月首次预分红：2017年12月预分红527万元根据测算，投入峰值49340万元。按照规定区域投资公司持股比例不高于10%，剩余可供投资额度4934万元。预计2016年6月开盘资金回笼后预留四个月，项目经营性现金流持续回正，立即投入新项目，赚取叠加收益。

目录前置策划二报建策划三工程策划四营销策划五策划背景一重点+难点总平及建施审查需加强与规划局的沟通协调，日照、车位、绿化、建筑高度及相关地方法规需及时了解图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度图纸审查、质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、价格备案、资金监管等相关问题三、报建策划-重点、难点三、报建策划-已的开展工作发改、规划、国土、住建、人防、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案图纸、文本等项目立项各项工作开展中确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理2015/12/23前2015/12/25前完成2016年1月10日前完成中间报告2016年1月中旬2016年1月21日完成2016年1月中旬完成2016年3月20日完成确定环境影响评估，交通影响评估单位2016年12月31日完成三、报建策划-报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照苏州张家港市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。七层以下的商品房项目完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，完成基础和三层结构工程。货币资本金监管政策多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米。所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。（基础完成退40%，主体完成退40%，交付退20%）需签订监管协议，设定监管账户，预售款监管至少当月销售额的20%限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

无冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用总费用：

94元/㎡；（扣除水电燃气以及散装水泥、墙改、货币资本金可退部分）土地税费标准契税：3%；土地交易费1元/平方米优惠政策

无四、报建策划-报建关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间责任人：陈良2015年12月22日前正在跟进2015年12月29日2016年1月15日2014年2月6日地块1资金全部付清2016年2月15日2016年3月16日2016年6月10日预售条件：含地下室高层完成首层结构2019年1月20日工程于2018年7月5日综合验收通过。总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划日照分析审查其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通综合楼：2016年1月21日示范区：2016年1月21日货量区：2016年1月21日立项人防设防防雷审图规费交纳配套费人防费墙改白蚁防治规划技术服务防雷设计审查面积预测等等综合楼：2016年2月15日示范区：2016年2月15日货量区：2016年2月26日地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计综合楼：2016年2月5日示范区：2016年2月5日货量区：2016年2月16日直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案综合楼：2016年2月19日示范区：2016年2月22日货量区：2016年3月5日质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）综合楼：2016年2月23日示范区：2016年2月29日货量区：2016年3月16日综合楼：2016年2月26日示范区：2016年3月16日货量区：2016年3月30日消防设计专篇及蓝图项目批文红线图用地许可证综合楼：2016年3月8日示范区：2016年3月1日货量区：2016年3月14日申报材料准备货币资本金消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查六、报建策划-报建费用（建筑面积暂按23万，报建费用约11217万，其中含7248万可退，不含水电燃气通信电视等费用，平均报建费用94元/平方米）建设工程规划证：2800万其中白蚁30万、规划服务23万、防雷36万、墙改184万、配套费1725万、人防易地192万、散装水泥460万、图纸审查35万、地勘37万，人防相关费用（检测、审查、标示、预案编制）20万、交评10万、道路开口费及占用公路20万、日照8万、档案费20万等施工证：6604万其中货币资本金6534万、民工保证金70万等预售证：5万其中网络信息服务费5万土地证：1808万契税1800万元、土地交易费8万

目录前置策划二报建策划三工程策划四营销策划五策划背景一张家港暨阳湖项目里程碑计划开工图5#4#1#2#3#6#7#11#8#9#10#13#14#12#苑区图编号类型

土地获取规划设计方案确定开工开售竣工验收及备案交楼联合验收层数建筑面积（㎡）交付标准展示区示范单位1综合楼

（销售中心）22400精装2015-12-222016-2-152016-3-12016-6-152017-11-302017-11-30样板房YJ140、YJ160（设置于6#、7#楼三层）1300精装2016-3-20展示区非示范单位6#楼（YJ160,共1栋）2415960待定7#楼（YJ140,共1栋）184844待定货量区21#-4#、11#楼（YJ140,共5栋）1852160待定2016-4-15#楼（YJ160,共1栋）24159601#-5#、11#地下室-1待定2016-4-1——38-10#、12-14#楼（YJ160共4栋；YJ140YJ260,各1栋）18-2487123待定待定待定待定8-10#、12-14#楼地下室-1待定待定待定待定待定备注：项目占地120亩，首期开发占地约66亩，总货值约21.2亿元（含地下车位），总货量约23万方。一一四、项目前置策划—三通一平临时施工道路2016年2月1日——临时道路施工砼路面：砖渣路面：现场临时道路及场地布置：1、地库开挖线范围内道路采用砖渣铺设，开挖线范围之外采用砼路面。2、地库开挖线范围内的道路布置时避开主楼。3、砼路面环绕四周，砖渣路面东西向、南北向均贯通，砼路面和砖渣路面相结合，满足现场需要。施工通道四、项目工程前置策划—三通一平临时供水临时供电2016年2月15日临时用水施工；2016年2月15日临时用电施工；500KVADN50DN50500KVA临时供水、临时供电方案一一四、项目工程前置策划—临设布置

由于地块东面有空地，可用做临设的场地，从成本角度考虑，为了节俭，项目临设准备以租赁为主，搭设为辅的方式。现场少量搭设板房，用于现场办公和生活（独立两栋），方便生活和办公，利用原有地块的临设可节省抢工期间搭设板房的费用；地块周边有旧小区，可在周边租房解决住宿问题，其余可租赁集装箱。面积成本备注办公临设及生活区100040万不含采购类住宿租赁5006万/年减少采购类地块北至：公共绿地地块东至：公共绿地及河西南路地块南至：暨阳湖大道地块西至：市政道路项目临设及生活区施工方临设住宿租赁四、项目工程前置策划—土方平衡此处为泳池，该处地势较高，在原地貌处需平整后开挖至设计标高。此地块地形南高北低，缓坡，考虑到南面地势较高，场地平整时向北面低洼处内倒，一次性回填至设计标高，首期场地多余内土方堆至二期地。此处地势较较低，考虑为二期开发，将一期多余土方和地下室挖方堆放在此地块内，待地库完工后回填及平整此地块。四、项目工程策划—首期划分两个标段工程项目(型号)栋数总建筑面积(m2)综合楼12400商业街/5600YJ140649004YJ160231920地下室-待定配电房2420社区菜场无/小计(不含地下室）1189344工程项目(型号)栋数总建筑面积(m2)YJ140110252YJ160463441YJ260112981地下室-待定配电房3630社区、物业用房12269合计：1089573四、项目工程策划—开发节奏首期二期推货日期2016.6.152017年初面积8.89万㎡8.7万㎡货值10.42亿9.58亿1、二期货量视开盘销售情况而定，推货原则为以销定产；2、项目预售条件:带地下室的主体达到地上一层，不带地下室的主体结构达到地上三层;3、合理控制开工时间，确保开工后一个月能达到预售条件，保证供货需求。四、项目工程策划—示范区范围示范区（红色框线内）类型型号板房面积（㎡）苑区路址建议板房开放时间板房装修标准示范区单位综合楼2400综合楼2016/6/11412版精装YJ140140暨阳湖7幢1室YJ160160暨阳湖6幢1室商铺5000暨阳湖大道北侧毛坯合计建筑面积约2.82万平米占地面积约2.1万平米四、项目工程策划—示范区参观动线示范区（红色框线内）1综合楼、沙盘2室外泳池3YJ140洋房板房4YJ160洋房板房5综合楼后景观（绿化、铺贴、小品等）21345四、项目工程策划—示范区围挡地块周边围挡先行施工，一方面维护工地，另一方面起到宣传的作用；示范区开放前，将示范区与工地用广告围挡分割，参观动线中尽显。备注：围挡为红色线条位置展示区关键节点计划完成时间项目启动会2015-12-24桩基施工单位确定2015-1-20总包单位确定2015-1-20展示区总包开工2015-2-16展示区基础完成至正负零2016-3-5综合楼及商业设施结构封顶2016-3-18绿化施工进场2016-4-15装修工程完成2016-5-20市政工程完成2016-5-1园艺工程完成2016-5-10绿化工程完成2016-5-15拓荒完成2016-5-22展示区开放2016-6-1四、项目工程策划—示范区关键节点一一一四、项目工程策划—示范区施工示范区临时用水临时用水大致位置临时用水沿赵庄路及暨阳湖大道（或河西南路）预留2处接驳口；示范区设立专用、备用两个接驳口，保证示范区用水不收影响；两条线路供水，保证示范区用水不受影响。DN50DN50一一一四、项目工程策划—示范区施工示范区临时用电临时用电大致位置临时用电用电分两处布置，一处位于项目西北侧，另一处位于项目东北侧，均为500KV；示范区和高层分别留有接驳口，保证各个总包用电不受干扰；两条线路供电，保证示范区用电不受影响。500KVA500KVA四、项目工程策划—场地布置货量区施工平面布置塔吊布置临时施工道路示范区范围现场塔吊全部限位，保证不影响示范区参观；临时施工道路主要由北进入，示范区开放，西侧道路无施工车辆进出。石材堆场加工场四、项目工程策划—停车场商铺前方铺贴完成，作为停车场停车场,预计100个停车位（红色线条部分）该部分根据营销及工程进度情况待定四、项目工程策划—桩基施工一标段桩基施工范围二标段桩基施工范围一标段桩基施工范围二标段桩基施工范围开工日期2016.1.20--完工日期2016.3.1--人数25--最先完成综合楼，争取2016.1.20日之前进场该两栋楼重点控制该两栋楼重点控制（连同商铺部分桩基）注：最先保证综合楼及有样板房楼栋的桩基施工；西侧、北侧商铺部分连同主楼桩基同时施工，确保工期要求及展示效果。一一一四、项目工程策划—示范区周边高层施工进度度节点开始时间完成时间施工2016-3-12016-3-10基础施工2016-3-12016-3-5完成至五层主体2016-3-62016-3-30五层砌体2016-3-132016-4-7五层粉刷（内、外粉）2016-3-202016-4-10铝合金窗框2016-3-312016-4-3栏杆安装2016-3-312016-4-5装修工程2016-3-302016-5-10外架拆除2016-5-112016-5-15节点开始时间完成时间静载2016-3-12016-3-6土方开挖2016-3-102016-3-22基坑围护2016-3-52016-3-23桩位复测与问题桩处理2016-3-102016-3-22垫层及砖胎膜2016-3-112016-3-25防水及保护层2016-3-132016-3-27底板钢筋绑扎2016-3-262016-4-25底板混凝土浇筑2016-4-262016-5-5-1层墙柱钢筋绑扎2016-5-62016-5-11梁板钢筋绑扎及支模2016-5-122016-5-24地下室顶板砼浇筑2016-5-252016-6-57#6#3#2#5#4#1#11#2#、3#、6#、7#楼进度计划（无地下室）1#、4#、5#、11#楼进度计划（有地下室）四、项目工程策划—示范区重点区块介绍第一重点：综合楼及洋房板房第二重点：泳池及示范区绿化第三重点：南商铺（含旁边高层）及西商铺第四重点：一期货量区高层综合楼四、项目工程策划—示范区控制重点控制重点：羽毛球馆、高支模、屋面羽毛球馆、沙盘区大跨度高大支模（如有）；高支模内架搭设与地坪硬化；上人屋面，严格控制防水、保温构造工序，材料提前下单，保证不漏单；提前将大堂移交装修（3月30装修开始做轻钢龙骨内隔墙；土建与水电、装修部分有效配合。工种人数木工50钢筋工30泥工20水电工30装修工80石材50总计160约2400m23-23砌体完成3-10一层结构3-18结构封顶3-16二层结构3-5正负零3-1开工3-28内粉完成4-5外粉完成5-15装修完成3-30石材进场4-30石材完成3-30装修进场5-5外架落完5-25对外开放负责人：--第一重点YJ140/160洋房样板房四、项目工程策划—示范区控制重点控制重点：图纸、材料申购与到货装修图出来立刻下单，天天跟踪，保证供货及时；督促装修单位落实材料计划；室内的木饰面找专业厂家。工种腾越招标单位木工10045钢筋工6030泥工4020水电工3010装修工2020石材12050保洁员2010小计410175约300m25-10装修完成/家私摆放（20人）3-30装修进场（40人）3-1开工5-20家私摆放完成/保洁（15人）5-25展示负责人：--YJ140/160板房四、项目工程策划—示范区控制重点园建及围挡包装园建：3月30日-4月10日景观：4月11日-5月10日铺贴：4月25日-5月10日管线：4月25日-5月15日围挡：5月1日-5月15日泳池：结构：3月30日-4月15日铺贴：4月16日-5月5日第二重点控制重点：泳池设备、绿化负责人：--园建约1500m21、泳池机电设备安装，泳池基础换填；2、道路硬化与铺贴；

（开工前打通道路）3、交叉施工，设立车辆单循环道路。展示区绿化四、项目工程策划—示范区控制重点控制重点：交叉施工道路通畅、工作面移交接；储存绿化用土；绿化堆土，路侧石安装；大树、中层、球、苗、草皮订货情况；约1500m25-5球苗种植（50人）4-25大树种植（40人）4-30中层种植(40人）4-22土方堆修坡（30人）4-20场地移交5-12修剪（50人）5-15完工5-10草皮种植（80人）负责人：--人机80人挖机5台铲车5台租借洒水车商铺及周边高层四、项目工程策划—示范区控制重点（1）提前完成石材单位招标立项，尽快出图，做好石材深化设计；（2）与石材单位及总包单位进行交底，确定外脚手架的搭设与修改方法，石材堆放场地硬化；（3）尽早完成图纸深化，提前下单生产，确保材料按时到场或提前到场，安排专人跟进材料下单采购、生产及进场情况；（4）提前考虑石材工人的住宿问题，分区分段提供工作面；（5）督促石材单位尽快确定施工班组，提前进场熟悉项目情况，制定施工计划，编制应急预案，采取各种确保按时完成。控制重点：石材到场、堆放、安装挂石工期26天，两家单位确保完成约8000m2负责人：--第三重点第三重点：南商铺（含旁边高层）及西商铺一期货量区高层四、项目工程策划—示范区控制重点（1）提前做地勘与场地处理；（2）与地质勘察院提前联系，出基坑围护图纸；（3）针对3、4、5月份梅雨季节，提前做好预防措施，加快桩基施工进度；（4）桩基施工与静载尽可能提前做；（5）土方开发路线与堆土点提前确认。控制重点：桩基施工、基坑围护约60120m2负责人：--第四重点第四重点：一期货量区高层四、项目工程策划—示范区夜间加班碘钨灯（流动布置）（预备30盏）高压钠灯架（9盏）依托塔吊设置夜间照明，专业电工值班；白天检查，确保夜间加班不受灯光影响；碘钨灯做成移动照明灯架，随时移换地方。做到：整个示范区灯火通明负责人：--四、项目工程策划—示范区雨天施工检查市政雨水管道，确保通畅；配齐水泵，不少于20台；小雨不歇，中雨能干，大雨巧干；配齐雨衣，现场管理人员带头干。措施抢土方保支护土方施工抓住好天气，加班加点，挖填一次性到位，充分考虑基坑抢地下保地上地下室及基础施工紧罗密布，避免雨天影响工期，为地上节省工期抢临路保畅通开工前保证临时道路完工，并形成环路，保证开工后所有道路畅通抢主体保装修主体施工加班加点，争分夺秒，为装修进场施工做充分的准备抢板房保货量样板房紧张有序施工，及时发现问题，避免货量施工触犯同样问题抢结构保预售结构施工阶段，保质量，催进度，保证预售不受工程因素影响抢展厅保客源在市中心提前完善城市展厅装修，保证提早储存客源，加大推售力度四、项目工程策划—示范区赶工措施项目工程例会：每周日举行一次。重点是内部协调。参会人员为项目全体工程师，由项目总主持。工程监理例会：每周举行一次。重点是安全、质量和进度，参会人员为工程各参建单位，由项目工程部经理主持。与总包协调会错开。现场碰头会：每天一次，重点是当天的工作任务分工和具体事项协调，参会人员为各参建单位，由工程部经理主持，在工地现场进行。示范区进度协调会：视现场进度实际情况安排不定期召开。圆桌会：利用每天午餐时间，把各参建单位主要负责人汇集一起，共同讨论现场事宜。四、项目工程策划—示范区赶工措施开工正负零主体封顶(综合楼)外架拆除开放5天2016-3-182016-5-52016-6-12016-3-52016-3-113天48天26天招拍挂摘牌2015-12-2290天完美开放（内控）69天四、项目工程策划—示范区工期目标备注：因苏州地区办证困难且项目摘牌临近春节，故根据预期施工许可证取得时间编制该工期目标1、按照集团文件，同心共享，让项目所有参与人员有成本意识；2、提前编制目标成本和合约规划，做好预控工作；3、全部门梳理目标成本，尽可能做到目标成本准确；4、施工过程中熟悉图纸，优化设计和施工工艺，降低成本；5、合理控制招标和施工节奏，尽量避免赶工或工期延误造成成本增加；6、坚决贯彻以收定支，三边三支；7、采用新技术、新工艺，尽可能的减少成本。1、实际发生成本与目标成本偏差率小于5%；2、成本考核排名区域前七名；目标措施四、项目工程策划—成本管控

目录前置策划二报建策划三工程策划四营销策划五策划背景一三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—目标、供货计划时间事项2016年6月1日示范区开放2016年6月15日盛大开盘

营销关键节点节点目标年度目标8.34销售目标三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—目标、供货计划1、货量及开盘销售目标张家港暨阳湖项目预计2015年12月22日摘牌，2016年6月1日示范区完美展示，预计2016年6月15日盛大开盘，其中开盘首推货量536套8.89万㎡10.42亿（其中洋房8.90亿，商铺1.52亿），2016年后续推出504套8.71万㎡9.58亿（洋房），具体如下；五、营销策划—目标、供货计划示范区货量2016年货量2016年后续货量分类产品户型套数面积（㎡）金额（万元）示范区高层洋房YJ1403448445328高层洋房YJ160961596017556商铺----小计

-13020804228842016年货量高层洋房YJ1403104416048576高层洋房YJ160961596017556商铺--800015200小计

-40668120813322016年后续货量高层洋房YJ140721025211277高层洋房YJ1603846384170224高层洋房YJ260481303114334小计-5048712395836合计-1040176048200052三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—目标、供货计划五、营销策划—目标、供货计划1、货量及开盘销售目标项目货量分类总可售货值A:2016年签约目标

A=B+C+D+E其中各阶段签约预估分解B：第一季度阶段销售占比

B/AC:第二季度阶段销售占比

C/AD:第三季度阶段销售占比

D/AE:第四季度阶段销售占比

E/A张家港暨阳湖

流入存货

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-16年新货

10.42

8.34

-

-

6

72%

1.34

16%1

12%小计

销售目标分解说明：张家港暨阳湖碧桂园预计2015年12月22日摘牌，预计2016年6月1日示范区完美绽放、2016年6月15日盛大开盘；开盘当月预计签约6亿，7月签约0.5亿，8月签约0.4亿，9月签约0.44亿，10月签约0.6亿，11月签约0.2亿，12月签约0.2亿，合计全年签约8.34亿，去化率80%；单位：亿元三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—目标、供货计划五、营销策划—目标、供货计划首期推货

张家港暨阳湖碧桂园开盘首推货量536套，预计货值10.42亿。16年总可售货量（开盘货量）产品户型套数面积（㎡）金额（万元）高层洋房YJ1403444900453904高层洋房YJ1601923192035112商铺--800015200合计

53688924104216三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—目标、供货计划2、首期货量及户型配比

张家港暨阳湖碧桂园总占地120亩，容积率2.24；规划为高层产品YJ140占比40%，YJ160占比55.4%，YJ260占比4.6%；首期户型配比高层产品YJ140占比64%，YJ160占比36%；具体如下：产品户型户型结构栋数套数面积套数占比高层YJ1402梯2户74165925640%YJ1602梯2户65769576155.4%YJ2602梯2户148130314.6%高层小计

141040168048100%商铺---8000-可售货量小计-

141040176048100%五、营销策划—目标、供货计划三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—目标、供货计划三、前置策划——集团职能中心组织策划五、营销策划—阶段性推广策略阶段推广策略：主标：碧桂园再一城暨阳湖畔旗舰巨作推广方式：以户外广告输出品牌信息，在主要目标市场