碧桂园沪苏区域江阴华士项目启动

内部资料严禁外传沪苏区域江阴华士项目启动会

江阴华士项目管理部

2017年1月20日目录1项目概况2投资回顾3营销策划4前置策划5报建策划6工程策划7财务策划一、项目概况-城市简介

江阴市位于江苏省无锡市北边，常住人口163.5万，下辖10个镇，5个街道。目标地块位于华士镇，该镇位于江阴东部，是闻名中外的“天下第一村”华西村的所在镇，经济强镇，全镇有工业企业1000余家，形成了以冶金、纺织为主导，太阳能、风能等新能源、新材料为后发优势的产业格局；全镇总面积74.64平方公里，常住人口9万，外来人口9万，辖27个行政村，2个社区居委。统计数据来源：统计局网站江苏省地图江阴市华士镇江阴市行政图华士镇宏观经济指标2015年全镇总人口18万镇区常住人口8.9万GDP/增速167.2亿/4.6%人均GDP/增速25万/4.1%城镇居民人均可支配收入43201元城乡居民储蓄存款/人均37.5亿/5.2万社会消费品零售总额25.2亿固定资产投资/增速1128.6亿/7.9%房地产开发投资（亿元）32.4亿元全镇商品住宅销售面积31.5万㎡平均交易价格（元/㎡）4654元/㎡全镇汽车拥有量4万存款50万以上人数1.93万一、项目概况-城市布局依托江阴市规划形成“市级、分区级、居住社区级、基层社区级”四级公共服务中心体系。市级中心：形成“一主两副”的城市中心体系。“一主”指旧城中心地区、主城沿江地区共同形成市级主中心；“两副”指火车站副中心和澄杨路副中心（即地块所在位置）华士镇位于江阴市东部，是"天下第一村"华西村的所在镇，总面积74.58平方公里，其中常住人口9万，外来人口10万，下辖27个行政村、2个居委。2014年全镇实现工商营业收入995亿元，地区生产总值252.18亿元，人均GDP达到25万元，完成公共财政预算收入7.97亿元，继续保持江阴市、无锡市领先优势。一、项目概况-项目区位华士实验小学核心商业区一、项目概况-区位交通项目位置项目位置5分钟内到达高速站口，便捷到达无锡、常州、上海等长三角主要城市。通过芙蓉大道、澄杨路快速路，可快速穿行江阴市区、张家港等城市。一、项目概况-项目学区介绍项目地块华士中心幼儿园学区情况华士实验小学，1.5km，车程4min；

华士高级中学，1.3km，车程4min；华士中心幼儿园，1.3km，车程4min；地块学区配套方案：待定目录2项目概况1投资回顾3营销策划4前置策划5报建策划6工程策划7财务策划二、投资回顾-地块基本信息项目数据市区人口（非市域人口）65.8万华士人口常住人口9万外来人口10万土地面积139.96亩土地价格102万/亩容积率挂牌：1.6设计：1.55挂牌时间2016年12月10日至2017年01月06日竞品房价别墅8000-11000元/m²洋房5200-6300元/m²商业双层12000元/m²单层17000元/m²预计售价别墅12500元/m²洋房6500元/m²商业13000元/m²1、地块南侧东华路为双向四车道；2、地块东侧规划前泾路为双向两车道；3、地块西侧环东路双向四车道；4、地块西南侧为华士唯一市政公园，人气旺盛；5、当地政府承诺将河道改造治理成景观河道。二、投资回顾-项目周边对比项目东苑花都丽景花园目标地块占地23.44亩45亩140亩容积率1.592.21.55建筑面积1.6万m²3.814.93万m²每亩地价16891万102万楼地面价1296512993当前售价/定价小高层5500元高层5300别墅11000高层6500别墅12500首期开盘2014-32014-52017-7-30累计销售167360——待开发+销售060——二、投资回顾-项目市场定位优势机会品牌优势：周边碧桂园有多个楼盘，已形成口碑，有较强的品牌影响力和号召力；本地优势：地块位于华士镇镇区，周边已有市政公园景观，可改造河道景观，景观较佳；距离镇区最好小学不足2公里；交通优势:五分钟内可达常合高速路口。经济水平：江阴市连续多年在全国百强县中排名第一，华士镇为江阴市经济发达乡镇，镇内有中国村企典范“华西村”，乡镇企业众多，居民购买力强；市场机会：地块周边缺乏有竞争力的房地产开发商，均为本地企业，无品牌开发商。当地客群通过拆迁及乡镇企业拥有置业资金，渴望品质楼盘。劣势挑战地块现状为毛地，由海达集团所有二类用地，需有政府组织拆迁回购，变更地块性质该地块附近有加油站，影响客户对周边环境判断。结论：本地块所属区域在华士镇，目标客户为华士镇区改善型客户，紧邻华士镇唯一市政公园，环境优美，对加油站要采取一定的隔离措施，可消除客户顾虑，进一步提高产品户型的创新力度，可增加华士镇区高收入客户吸引力，建议获取。事项是/否描述城市是否存在富裕人群是无锡内企事业单位及私营企业众多，经济条件好，购买力强。当地有钱人改善需求是否还有释放空间是目标地块具备环境及交通优势、是休闲养老的地方。本项目是否符合劳斯莱斯要求是地块离优质学校较近。别墅产品是否具备竞争力是市场上高档别墅稀缺，销售效果好。二、投资回顾-总结目录3项目概况2投资回顾1营销策划4前置策划5报建策划6工程策划7财务策划结论：2013年-2016年上半年华士镇仅在2013年1月出让一宗商品住宅用地，面积共计23.44亩，整体商品住宅成交面积有较大下滑，商品住宅土地市场价格呈平稳趋势。三、营销策略—房地产数据备注：商品房存量面积是指“已取得预售证未销售+在建但未获取预售证”的货量。目标市场近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201500/00201400/00201323.441.60.121681296合计//结论：2013-2015年华士镇整体成交均价向上微涨，库存量少，新增供应量少；三、营销策略—房地产数据华士镇商品住宅市场数据年份商品住宅施工面积（万㎡）施销比商品住宅竣工面积（万㎡）现销比商品住宅存量面积(万m2)存销比商品住宅当年新增供应面积(万m2)商品住宅销售面积(万m2)商品住宅销售额（亿元）人均居住面积(m2)人均销售面积(万2)2015354.15181.336.50.48013.57.452.80.752014483.71121.03201.721511.66.451.80.642013453.66211.7124.51.993512.36.849.20.68合计128/51///5037.420.6//三、营销策略—竞品概况丽景花园华悦尚品华诚悦庭海洲御园项目名称丽景花园地址华士镇环东路以东，东华路以北占地30000平米建筑面积5.56万平米容积率不大于1.8产品类型别墅，小高层，商铺均价5800左右项目名称海洲御园地址周庄实验小学正东侧占地82.93亩建筑面积9.92万平米容积率1.8产品类型高层，小高层洋房均价4600元项目名称华悦尚品地址矿机陆路东、澄杨路南侧占地88.5亩建筑面积14.2万平米容积率1.78产品类型小高层，商铺均价5900左右项目名称华诚悦庭地址新桥镇康宁路以东，南环路北占地77.83亩建筑面积7.4万平米容积率1.6产品类型别墅，小高层，商铺均价5200元碧桂园三、营销策略—竞品分析竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质华诚悦庭77.8亩7.4万方1.6高层\商铺\别墅5100元/㎡2015-10目前剩余房源约160套，整体去化率64%商业配套成熟海洲御园83亩9.9万方1.8洋房\高层4800元/㎡2016-07-17共推售32套，认购25套，去化率84.8%临湖、商业配套成熟丽景花园45亩5.56万方1.8高层\商铺\别墅5400元/㎡2015-4项目目前处于尾盘状态靠近公园、低密度华悦尚品88.5亩14.2万方1.78高层\商铺5900元/㎡2016-1-2共推194套，认购168套，去化率86.6%商业配套成熟（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—竞品对标对比项目华悦尚品目标地块占地88.5亩139.96亩容积率1.781.55建筑面积14.2万m2179145.2㎡每亩地价-万/亩102万/亩楼面地价-993元/㎡当前售价/定价5900元/m2毛坯均价12500元/㎡，，高层均价6500元/㎡首期开盘时间2016年1月2017年7月30日累计销售284套——待开发+销售未推货量约360套——（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—竞品对标评价项目华悦尚品目标地块对比结果交通区位交通方便交通方便☆☆周边配套新世界广场、大统华超市、华士实验中学华士实验小学、华士高级中学☆自然景观资源无风景区华墅公园☆☆☆开发商品牌本地开发商千亿房企地产十强☆☆☆规划洋房别墅+洋房☆☆☆区内园林环境小区绿化较好七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆☆区内配套自带商业五星级凤凰俱乐部☆☆☆产品点评☆☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标（3）竞品与目标地块产品对比华悦尚品我司YJ140户型项目名称竞品户型143㎡YJ140户型对标结果基本情况面宽*进深4.6*94.8*8.1m☆☆层高3m2.95m☆梯户比1：21：2☆☆首层架空/大堂层高不架空不架空☆☆建筑形式小高层小高层☆☆面积情况建筑面积143㎡142.19㎡☆☆实得面积121㎡134.98㎡☆☆☆赠送面积12㎡23.16-25.05㎡☆☆☆三、营销策略—竞品对标（4）竞品与目标地块产品对比项目名称竞品户型YJ140户型对标结果朝向开间客厅朝向/面积/开间南/26㎡/4.6m南/24㎡/4.8m☆☆主卧朝向/面积/开间南/23㎡/3.4m南/21㎡/3.4m☆南向房间数量23☆☆☆功能区分房间数34☆☆☆阳台数1（双阳台）2☆☆卫生间数22☆☆装修情况装修标准（元/平米）毛坯—客厅/卧室（材质/品牌）毛坯—厨房/卫浴（品牌）毛坯—电器（品牌）毛坯—价格单价62006500☆☆☆总价886000元910000☆☆☆实得单价——三、营销策略—项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：1、华士整体市场无高品质楼盘、近阶段无新增竞品；2、华士整体市场向好，改善型需求抬升；3、华士区域内，配套无明显优劣差异，本案距离学校、公园、张家港市区最近，通达性更好；4、华士市场，除华悦尚品偶有市场发声，其他项目均为尾盘状态，且无强势房企，进取欲望不足，市场形象扭转有望。三、营销策略—项目定位购买力：持续稳定或上升的购买群体地域：履盖全镇及周边镇区消费观念：心态开放，易接受新鲜事物在外接受教育回流人群广泛接触外界信息的企业主思想开放，有追求的新青年，富二代私营业主大型企业白领追求品质，享受生活市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境时尚感：追逐时尚元素稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊贵地位给您一个五星级家敬献有成就的人追求“品质”“舒适”“健康”产品特色尊贵奢华、邻水公园旁别墅户型优、精装修、智能美宅面积115-180㎡洋房，面积200-260㎡双拼别墅别墅毛坯均价12500元/㎡高层均价6500元/㎡客户形象产品售价三、营销策略—策略要点

3个推广关键词品牌品质品格●千亿房企业，全国十强●为有成就的人建五星级的家●战略布局海外，慈善捐款超26亿●25年精工匠心，筑造人居典范●重金打造五重立体园林●一体化精装修，打造智慧3.0社区，开启未来生活。●国家一级资质，管家式物业服务7月30日盛大开盘三、营销策略—推广思路1月6日摘牌6月24日产品发布会7月15日示范区开放7月30日盛大开盘品牌立势期造势蓄客期开盘冲刺期全华士请等一等生而卓越龙水世家前所未有至美倾城

华士“凰家”示范区开放线上线下活动减少大众媒体投放，以自媒体配合大V炒作为主，案名确认后启动运营，炒作品牌及项目价值。开展形象户外启动、地块阵地包装及引导并启动蓄客工作展架、海报等拓展植入、店铺温馨提示牌创新型植入所有户外全面启动，并根据营销节点及时更换项目信息集中性开展一夜倾城暖场：工作日以吸引地缘客户为主，以美食类及表演类暖场活动为主；同时针对别墅客户开展专场定制活动，如私宴、游园活动、奢侈品护理等。豪车巡演城市快闪活动水中发布会“寻龙之旅“引起全场关注“万国美食节、国际马戏团活动示范区开放暨惊天魔术节开盘系列活动（开盘盛典）以悬念立势，吸引市场关注，逐步渗透，打造首个“水中发布会”策略传递高品质豪宅的特质，于示范区开放前开启产品发布会，传递未来智慧生活线上线下同步造势，客户实景体验，配合包场嘉年华活动同步收筹，而后盛大开盘目录4项目概况2投资回顾1营销策划3前置策划5报建策划6工程策划7财务策划项目总经理张帆项目副总经理庄伟综合部

江阴城市公司共享方阵工程管理、监理营销土建工程师资料员左倩，张亚明赵燕洁工程（监理）部经理（夏杰）营销部人力/行政/后勤等水电工程师陈盺瞳成本控制开发报建财务资金项目采用自行监理营销经理夏明开发报建经理赵小玉造价经理丁克甫行政主管殷婷婷项目部组织策划项目部配置12人暂缺水电工程师1人。财务经理朱芸四、前置策划-人员架构造价部开发部财务部四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1土石方工程2017.3.18一、二期2017.1.22待定2总承包工程2017.3.20一、二期2017.2.10待定3展示区绿化工程2017.5.30展示区范围2017.3.1顺茵4展示区园建工程2017.4.25展示区范围2017.2.15待定5铝合金门窗工程2017.5.10展示区范围2017.2.20待定6样板房装修工程2017.5.10样板房2017.3.10待定7亮化工程泛光照明2017.5.20展示区范围2017.3.15待定8营销围挡、广告标识工程2017.2.10展示区范围2017.2.10待定责任人：工程-左倩合约-丁克甫四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交招标进展1货量装修工程2018.4.10一、二期2018.1.22待定2铝合金门窗工程2017.5.20一、二期2017.4.20待定3人防工程2017.5.5一、二期2017.5.20待定4栏杆工程2017.5.5一、二期2017.5.20待定5园建工程2018.5.1一、二期2018.5.5待定6绿化工程2018.6.2一、二期2018.6.2顺茵7消防工程2017.5.20一、二期2017.4.1待定8市政供水2017.4.20一、二期2017.3.20——9市政供电2017.4.15一、二期2017.3.15——10燃气工程2017.6.1一、二期2017.5.20——11电视、网络工程2017.6.1一、二期2017.4.20——责任人：工程-左倩合约-丁克甫四、前置策划-采购主线（展示区）甲指材（签三方合同）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302017-3-52017-5-12外墙涂料302017-3-152017-5-53内墙涂料302017-3-102017-5-14反应型防水卷材302017-2-202017-4-155火灾报警及消防联动控制系统302017-3-52017-5-56电线202017-2-152017-4-57电缆202017-2-152017-4-5甲指乙供（项目专项分包C类）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1铝合金门窗及配件152017-4-102017-5-5乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、前置策划-采购主线（展示区）责任人：工程-左倩甲供序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302017-3-52017-4-202洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302017-3-252017-5-203配电箱302017-2-202017-3-304灯具类402017-4-12017-5-15开关面板302017-3-262017-5-16中央空调302017-3-102017-5-207电器类（抽油烟机、其他）302017-4-52017-6-158路灯、草坪灯、高杆灯302017-4-52017-7-19石雕、铜雕、仿砂岩雕602017-4-102017-6-1010户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452017-4-202017-6-2511精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452017-4-102017-6-2512家具（样板房）452017-5-102017-7-1013饰品（样板房）452017-5-102017-7-12设计部门输出成果完成日期产品研发院单体方案2017-2-10装修设计院售楼部装修材料表2017-3-10售楼部装修水电条件图2017-3-14售楼部装修施工图2017-3-16售楼部楼软装2017-3-20设计部门输出成果完成日期博意南京分院板房施工图2017-3-1板房装修水电暖图2017-3-15装修设计院板房装修材料表2017-3-20板房装修水电条件图2017-3-18板房装修施工图2017-3-25板房软装2017-3-27展示区设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2017-3-10景观设计中心景观方案2017-2-26园建施工图2017-3-20水电结构图2017-3-28绿化施工图2017-4-5管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2017-2-25总平施工图2017-3-17博意南京分院货量单体施工图2017-3-22景观设计中心货量景观图2017-5-25货量区图纸四、前置策划-准备工作抓设计主线四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会目录5项目概况2投资回顾1营销策划4前置策划3报建策划6工程策划7财务策划五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照江苏省江阴市相关要求预售条件多层形象建设进度达到50%以上，小高层及高层商品房形象建设进度达到30%以上才能申请预售。建设规模3万平方米以下（含3万）的项目，必须一次性申报预售；超过3万平方米的项目，可适当进行分期预售，每次预售不得少于3万平方米。限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

四证齐全冬歇期无雨季6月梅雨季开发报建费用164元/㎡土地税费标准契税：3%，土地权属交易手续费：1.5元/㎡，土地证办证费：500㎡以内110元，五、报建策划-规划分期图一期二期公安门牌预编（4.19）预售证（7.20）审图合格证（4.17）直接发包（4.18）施工、监理合同备案（4.26）施工许可证（4.30）取得公安门牌预编（5.6）物业开标（6.5）报规划施工图取规划证（4.10）银行抵押证明（7.10）

房产预测（7.10）五、报建策划-流程图江阴华士项目开发报建流程图—前期规划方案2.13地名办预审（3.10）

节能审查（1.23）规划方案报告（2.13）人防设计要点（3.10）规划公示（10天）物业招投标公示（需取得公司资质）（4.21）五、报建策划-流程图江阴华士项目开发报建流程图—后期提出竣工验收申请环保验收规划验收消防验收建设工程档案专项质监验收电梯合格证防雷竣工验收建设工程竣工验收备案五、报建策划-重点、难点总平审查需加强与规划局的沟通协调、车位、绿化、公共设施配套等规划设计条件配置明确预售条件、物业招投标时间较长等相关问题图纸出图速度、图纸审查设计院回复速度关系到整体进度质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备1234五、报建策划-已开展的工作主要事项完成情况获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案图纸、文本等项目立项房产开发资质办理资料准备中资料准备中2月10日已走流程2月13日2月13日资质延期中节能影响评估2月12日已确定环评已公示，项目报告书、能评，维稳已完成确定设计、地勘单位五、报建策划-报建关键节点国有土地使用权证土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：卞雪莉公司流程中1月23日资料准备中2月20日缴纳完土地款、服务费等第二笔土地款7月份缴纳方案阶段2017年4月25日流程了解，资料准备阶段2017年4月30日预售条件：形象进度、预测报告2017年7月30日首期于2018年12月25日综合验收通过。2019年3月25日完成节点时间首期货量关键节点施工、监理、设计、勘察单位资质备案施工、监理合同审图合格证五方责任主体报告施工单位信用手册农民工保证金缴纳凭证资金证明施工单位、甲方负责人手机定位凭证一票制缴纳单消防审查意见书施工单位中标通知书施工单位保险支付凭证安全员C、项目经理B原件压证专项施工方案、施工安全文明责任书等其他相关资料五、报建策划-两证策划办证所需资料规划方案审批其他局办审图人防消防供电园林施工图审查地勘报告勘察、设计合同备案设计单位负责人技术人员一览表3套施工图规划许可证办理立项全套建筑施工图管线施工图绿化图环评施工图规划审查意见技术服务费招投标办理直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案消防图审查消防设计专篇及蓝图规划许可证设计人员资格证书、身份证复印件审图合格证设计单位资质证书消防设计文件施工许可证办理(质监、安监手续）五、报建策划-两证策划办证所需资料竣工备案表1、质监验收报告2、节能验收登记表3、竣工验收报告4、审图合格证5、档案专项验收证明6、规划核实证7、环保验收合格证8、竣工验收证明书9、消防验收证明书预售证1、工程进度现场勘察表2、公安门派编号证明3、房管预测报告4、预售方案5、前期物管备案证明6、土地抵押需出具银行同意预售证明文件目录6项目概况2投资回顾1营销策划4前置策划5报建策划3工程策划7财务策划六、工程策划—里程碑计划六、工程策划-开工示意图摘牌时间：1月6日总建筑面积:179145㎡总货值：9.95亿地价：102万元/亩楼面地价：993元/㎡

总地价：1.43亿总占地面积：139.96亩

容积率：1.55

二期已竣工交付计划主推产品主要时间节点计划（内控考核）当次推售产品类别可售面积

（万平米)货值

（亿元）开工时间开盘时间交楼时间首次推盘小高层

6.07

3.852017-4-302017-7-302018-11-25首次推盘别墅

1.04

1.312017-4-302017-7-302018-11-25后续

推盘小高层+别墅商业＋车位

4.79待定待定待定推盘计划表首次推盘范围六、工程策划-总包标段划分

二已竣工交付货量别墅先交楼，配套均需建设在高层范围内，高层地库先行施工。一标8.99万方二标8.67万方一标段本栋总面积平米1#63922#44543#104404#84245#842413-31#93246#126367#12636汇总72730地库17156二标段

本栋总面积8#104409#1044010#1278411#1278412#1278432-51#9440汇总68672地库18000六、工程策划-临舍临路

二期已竣工交付施工道路示范区范围河道河道临设场地道路原则：1、临时道路在场地内形成环路，管网先行，局部可埋设过路管，尽量结合永久道路设置；2、局部便道用砖渣结合钢板配合补充。临时便道出入口永临路结合，开放时关闭图例六、工程策划-土方平衡

一期已竣工交付

二期已竣工交付土方平衡:将A地块土方运到B地块，B地块土方就地平衡，基本做到无外运土方。A地块B地块B地块地形南高北低，缓坡，根据现场条件，先进行内部土方平衡，估算现场情况B地块缺土8000方。A地块室外标高比B地块低1m。存在大量土堆，先对A地块进行施工，土方平衡后，将土方运到B地块六、工程策划-临水临电

一期已竣工交付临电计划于2017年3月20日施工完成临时用电接驳口500KVA临时用电接驳口500KVA临时用电接驳口500KVA临时用水接驳口DN100临时用水接驳口DN100样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)家私饰品包装完美开放10天2017-6-62017-7-52016-7-82017-5-102017-4-3028天30天六、工程策划—展示区工期目标（区域内控）工商变更摘牌2017-1-676天完美开放7天2016-7-153天洋房至结构（七层）首期货量节点控制六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）

备注：货量预售条件为主体结构高层1/3，别墅封顶，非关键节点，人员优先考虑增援样板区2017-4-30开工2017-6-25±0完成2017-7-30达预售条件六、工程策划—项目难点地块涉及多处厂房及景观公司未拆迁，大量堆土及建筑垃圾未清；示范区开放后的施工，而不影响展示效果；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；在示范区有限的范围内扩大展示区的品质效果；AB地块之间河道污染，对地块品质影响较大，当地政府正在招标进行河水治污（准备打造景观池）目录7项目概况2投资回顾1营销策划4前置策划5报建策划6工程策划3财务策划项目每一天费用29.64万每一天管理费用4.24万元每一天内部计息25.4万元七、项目每一天费用资金回正晚一天，成就共享金额减少8.9万元七、项目资产情况一览表表一：地块货量情况科目本年度累计销售情况①已推未售货量②未推货量③已摘牌未开发土地合计未售总值

①+②+③已竣工在建已取预售证在建未取预售证合计-----9.95亿元（含税）14.08万㎡，140亩9.95亿元（含税）14.08万㎡，140亩双拼-----3.473亿元，2.78万㎡3.473亿元，2.78万㎡洋房-----6.132亿元，9.777万㎡6.132亿元，9.777万㎡商铺-----0.232亿元，0.18万㎡0.232亿元，0.18万㎡车位-----0.112亿元，1.34万㎡0.112亿元，1.34万㎡备注:

车位总货值/项目净利润=0.112亿/1.076亿=10.4%。

此销售金额为含税收入表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）140140

总收入（不含税）-8.968.96总成本-7.887.88净利润-1.081.08净利润率-12%12%表三：截止2017年1月15日资金情况

科目金额(亿元)备注

我司累计销售回笼资金0累计投入资金0.285支付土地保证金0.285亿元累计经营资金净回笼-0.285七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：1.43亿本期面积：140亩每亩地价:102万/亩容积率：1.55楼面地价：993元/㎡土地获利倍数：0.75首次预售总货量3.4亿预计投入峰值2.12亿总可售面积14.08万平米总收入(不含税)：8.96亿总投入：7.88亿净利润总额:1.08亿IRR：14.6%净利率:12%自有资金回报率117%成就共享奖金目标1602万回正时间9个月成就共享达成时间2017-11-06七、财务策划—财务资金策划单位：万元17年7月5日支付50%土地款第五次推售，去化达到80%，同心共享预分红七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度一现金流入110,274.7519,11619,27313,4396,5648,1046,0555,2119,33010,0516,0157,1161销售收入99,4958,33619,27313,4396,5648,1046,0555,2119,33010,0516,0157,1162贷款收入10,780

10,780

二现金流出99,513.069,66811,5335,8344,7548,55013,2299,1888,5003,66316,0014,336-3264,5831土地成本14,7237,361.77,3622开发成本60,0682,0153,8804,9793,3717,44812,2978,3447,5932,7972,9503,5675013283销管费用3,788291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.45增值税附加、防洪费3,1732525834071992451831582823041823766土地增值税1,777150347242118146109941,697174-1,3017所得税3,5873,5878还贷支出10,78010,7809其他支出1,617

161.7162162323162323323

三净现金流量10,762-9,668-11,53313,28214,5194,890-6,664-1,084-2,4451,548-6,6705,7156,3412,533四累计现金流量10,762-9,668-21,201-7,9196,60011,4894,8253,7411,2962,8431,0001,8888,22910,762七、财务策划—利润概览项目总金额（万元）

不含自持物业，车位亏损分摊到地上受益产品整个项目金额（万元）住宅商业车位双拼别墅高层洋房底商非人防地下室占地面积

93,33436，416

55,313

1.605

-可售面积

164、264

27,787

97,770

1,784

21,671计容面积

142,593

27,787

97,770

1,784

-一、项目总收入

93,346

20,664

69,168

1,880

1,634

1销售收入

93,346

20,664

69,168

1,880

1,634不含税销售单价(元/m2)

5、683

11,261

5,640

11,712

754

2税收返还

二、各项支出总额

75,286

25,628

46,352

1,418

1,022土地成本

13,309

6,716

6,162

286

-行政事业性收费与前期工程费用

3,232

955

1,965

42

237建造成本

49,945

15,161

32,765

911

515主体建筑安装工程费

34,102

7,958

22,620

292

2,868景观环境工程

3,840

1,938

1,787

73

-社区管网工程

5,852

1,635