物业管理实务之物业服务企业的财务管理

第六章物业服务企业的财务管理

本章穿针引线（本章的知识结构图）:

目标规划

（-）学习目标：

基本了解：物业服务企业财务管理机构的设置

物业服务收费的概念、收费原则、定价方式

重点掌握：物业服务企业财务管理机构的岗位职责

物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润

物业服务费费用的构成、计费方式

专项维修资金的使用和管理

（二）技能目标：能够运用所学知识进行物业服务费用解释和收缴工作;

能够进行物业服务费用的测算和编制；

能够应用相关理论解释和处理物业管理中有关专项维修资金的具

体案例。

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课前热身随笔（空白页）

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第六章物业服务企业的财务管理

第一节物业服务企业财务管理概述

目标导引：

学习目标：了解物业服务企业财务管理机构的设置；掌握物业服务企业财务管理机构

的岗位职责；掌握物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润的概

念。

技能目标：能够熟悉物业服务企业财务部门相关的岗位职责并在实习和工作中严格遵

守相应的岗位职责。

财务管理，是企业管理的重要组成部份，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。

物业服务企业应结合国家财政部财基字（1998）第7号《物业服务企业财务管理规定》、国税

发（1998）217号《国家税务总局关于物业服务企业的代收费用有关营业税问题的通知》、国

税发（2004）69号《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》、发改价格

[2003]1864号《物业服务收费管理办法》等文件精神，结合自身的特点，制订切合实际的财

务管理目标，科学进行财务管理组织设计，有效执行各项财务管理制度，并熟练运用财务管

理技巧，确保物业管理活动的正常进行。物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本

和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理等。做好物业服务企业财务管理工作，有利

于规范物业服务企业财务行为，有利于促进企业公平竞争，有效保护物业管理相关各方的合

法权益。

一、物业服务企业财务管理机构设置

（一）物业企业内部的财务管理体制

物业服务企业应根据规模大小、财务管理基础状况、经营的复杂程度等具体情况，制定

出切合实际的内部财务管理体制。

1.一级管理体制

财务管理仅集中于公司，公司统一分配各项资金，处理财务收支、核算成本和盈亏。

二级单位（物业管理处、部门）主要对物资的收、发、存和使用进行实物管理。合用于受托

管理物业较少、下设管理处不多的小型物业服务企业。

2.二级管理体制

公司统一制定财务政策，统一安排各项资金、处理财务收支，统一对外经济往来；二级

单位即物业管理处实行内部独立核算，便于各受托物业业主对管理费收支情况进行监督和检

3

查，适合下设管理处较多的大中型物业服务企业。

(二)财务管理机构设置

物业管理的财务管理机构是具体负责组织企业资金运作，实施财务管理的部门。目前,

可分为财务、会计管理机构一体化和财务、会计管理机构分别设置两种组织形式，但前者多。

设置财务会计一体化的组织形式，应根据物业服务企业经营规模、所管辖物业的范围、

所服务业主或者使用人的数量、服务项目的多少及服务档次的高低等具体的情况，一人多岗

或者

一岗多人。财会部门岗位设置如图6-1所示。

图6-1物业物业企业财务部门岗位设置分布

(三)物业服务企业财务部工作人员的岗位职责

1.财务部经理

(1)向企业领导人负责，组织公司的财务会计管理工作，当好企业负责人的经营管

理参谋；

(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，进行财务会计报表分析，送企业

法人代表审阅；

(3)检查、催促物业服务企业各项费用的及时收缴和管理，保证企业资金的正常运

转；

(4)审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费；

(5)合理有效地经营好企业的金融资产，为企业创造更多的利润；

(6)根据物业管理行业的具体特点以及本企业的实际情况，依据财经法规、政策、

文件，制定财务会计管理具体制度和操作程序；

(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，呈送企业领导、业主委员会和相

关主管部门审核、修订：

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(8)熟悉相关的工商、税务、财政、金融、保险、物价等管理制度，运用法律、行

政和经济手段保护企业的合法权益;

4

(9)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法，按照

财政部和中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务；

(10)完成总经理交办的其他事项。

2.主管会计

(1)对财务部经理负责，具体做好财务的日常管理工作；

(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作；

(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门经理审核。在酬金制下，定期(年

内不少于两次)向业主委员会发布物业服务费用收缴及使用的情况；

(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向部门经理汇报；

(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

(6)根据物业管理行业的特点和需要，组织下属各物业管理处的业务培训，提高整

体的业务水平和服务水准；

(7)完成财务部经理交办的其他财会工作。

3.出纳

(D对财务部经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作；

(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则；

⑶负责公司现金的收付、银行存款的存取及现金、有价证券、银行支票等的保管；

(4)及时追收企业各种应收的款项，保护企业和业主利益不受损失：

(5)及时办理各种转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符并

交会计做账；

(6)填制现金、银行收付款凭证，登记现金、银行日记账；

(7)完成财务部经理交办的其他财会工作。

4.统计员

(1)对财务部部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；

(2)及时统计、存贮各种费用收付资料，供主管会计参考；

(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料：对于变动的资料数据应及时修改与存贮，

做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免浮现差错；

(4)及时输入打印收费通知单，保证费用按时足额收缴；

(5)完成财务部经理交办的其他事项。

5收费员

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物业服务企业所管理的物业项目的业主(使用人)较多时，应专门配备收费员，这样

既可方便住户，又能及时回笼资金。收费员的职责是：

(1)对财务部经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；

(2)负责物业服务费等各项费用的通知和收缴；

(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库，并统计好缴费情况；

(4)对缴费情况随时进行统计，并及时追讨欠缴费用；

(5)工作热情、周到，争取业主、使用人对物业管理工作的理解和支持；

(6)完成企业和部门经理交办的其他任务。

二、物业服务企业的营业收入

(一)物业服务企业营业收入的内容

营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物

业管理主营业务收入和其他业务收入。

1.主营业务收入

主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用

人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

(1)物业管理收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、

公众代办性服务费收入和特约服务收入。

(2)物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建造物和共用

设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收

入。

(3)物业大修收入是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、

共用设施设备进行大修取得的收入。

2.其他业务收入

其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包

括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形

资产转让收入等。

商业用房经营收入是指物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事

经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。

(-)物业服务企业营业收入的管理

从财务管理的角度，营业收入管理的主要问题是收入的确认。物业服务企业应当在劳

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务已经提供，同时收讫价款或者取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收

入应当经物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业服务企业与物业

产权人、使用人双方签订付款合同或者协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期

确认为营业收入的实现。

三、物业服务企业的成本费用和税费

(-)物业服务企业营业成本的内容

物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

(1)直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福

利费等。

(2)直接材料费包括物业服务企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃

料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资

产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、

劳动保护费、安保费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

(二)物业服务企业成本费用的管理

实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业

管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用

期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。

物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%-0.5%计提坏

账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增

加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；

收回已核销的坏账，冲减管理费用。

(三)物业服务企业其他业务支出的内容及管理

物业服务企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支

出。物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装

饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

(四)物业服务企业税费的管理

物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

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物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，

属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得

的手续费收入应当征收营业税。

四、物业服务企业利润

（一）物业服务企业利润的构成

物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润.

（-）物业服务企业利润的计算

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及

财务费用后的净额；

其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净

额；

补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第二节物业管理服务收费

目标导引：

学习目标：了解物业服务收费的含义、原则和定价方式；掌握物业服务费用的计费方式、

物业服务费用的收缴。

技能目标：能够运用所学知识进行物业服务费用解释和收缴工作。

一、物业服务收费的含义、原则和定价方式

物业服务费，也称为物业管理费、物业费、物业服务收费等。国家发展和改革委员会、

建设部制定的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号-）第二条规定：物业服务

收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行

维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具

体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物

业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主

管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期发布。

具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

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实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务

企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服

务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

二、物业服务费的计费方式

《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金

制等形式约定物业服务费用。

（一）包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业服

务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

实行包干制的物业服务企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内

容、服务质量标准，并明确在此前提下的赢余或者亏损是由物业服务企业承担的，企业的经

济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力密切相关。

在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、

结余归己。但业主可以对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监

督，对物业管理工作提出改进建议，物业服务企业应当本着诚信公平原则，主动接受业主监

督，保证服务质量并不断改进。

以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期

波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业服务企业而言，物业管理项目管理服务的

利润再也不是固定的，企业可以不断的挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和

经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。

（二）、酬金制

物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金

支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有

或者承担的物业服务计费方式。

酬金制下，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不

得将其用于物业服务合同约定以外的支出。酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方

商议确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模

式下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按合同约定收取的酬金，扣除酬金

以及物业服务支出以后结余的资金为全体业主共有。物业服务费用酬金通常按固定比率或者

9

固定数额提取，若以约定比例提取的，计提基数、计提比例、及酬金支付时间应当通过物

业服

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务合同约定；若以约定数额支付给物业服务企业的，酬金的支付数额及支付时间、支付方式

应当通过物业服务合同约定。经过业主大会允许并在物业服务合同中专门约定后，在物业服

务过程中产生的归属于业主的其他收入也可以计提酬金。其他收入包括物业服务企业经营产

权归全体业主的共用部位、共用设施设备的收入、成本费用在物业管理项目机构中列支的其

他经营收入等。

实行酬金制计费方式，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主发布物业服务资金年

度预决算并每年不少于一次发布物业服务资金的收支情况，物业服务企业或者业主大会可以

按照物业服务合同约定礼聘专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情

况进行审计。酬金制计费方式对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费

与服务不符的情况，保护了业主的合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的

物业服务资金或者约定的数额提取，具有相对固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不

平衡的经营风险。但是由于物业服务成本支出的结余、不足都归业主所有，因此不利于调

动物业服务企业主动参预成本控制。为了促进物业服务企业积极主动为业主节约成本，酬

金可以

采取履约酬金加奖励的模式（具体操作方法见第本章三节）。

（三）、包干制与酬金制的比较

1.酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。

2.酬金制具有监控性。酬金制可让物业服务费的花销账目明示给业主，但包干制下的物业

服务费则不易透明；包干制下的物业服务费的支出靠物业服务企业自律，而酬金制下的物业

服务费，可以由有业主和物业服务企业双方商议灵便处理，只要服务质价相符。

3.酬金制有利于哺育健康的物业服务企业。在酬金制下，物业服务企业必须按照合同提供

符合要求的服务，才干收到完整的酬金。

4.酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对于不缴费的业主则不便于控制。包干制的管理

办法，容易引起业主与物业服务企业的矛盾，因为业主不交费欠的是物业服务企业的钱；而

酬金制下，物业服务支出的结余、不足归业主所有，物业服务企业只拿按合同约定的酬金，

这样如果业主不缴费，则侵犯了泛博业主的利益。

从上述分析可以看出，酬金制更体现了市场经济的要求，更加透明化。

（四）、包干制和酬金制的财务特征

1.会计主体

在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应当独立建账、独立核

算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，

也可以纳入企业统一管理。

10

2.收入

10

采取酬金制的管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；

采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费；

3.成本费用

（1）物业服务企业固定成本比例较高。

（2）人工成本占总成本的比例较高。

（3）物业服务企业成本费用的可预测性较强。

三、物业服务费的收缴

物业服务费用是依据管理支出预算，按物业建造面积计算分配并有业主承担的。管理费

的按时收缴是维持物业日常管理运作的重要保证。如何做好管理费的收缴和催缴工作是物业

服务企业财务管理的重要内容。

（一）收取物业服务费的方式

1.设置收费处。为方便业主和使用人交费，物业服务企业往往设置收费处进行收费服务。

业主、使用人前来交费时，收费人员要及时、准确记录、核对应收费的项目及金额，办理收

费手续。

2.上门收费。为方便业主交费，物业服务企业财务部门应当事先对各业主应交费用进行

计算、统计，并及早发出收费通知单，注明上门收费日期，随后由收费员到客户家里进行收

费。必须注意的是：收费人员上门收费，必须持收费通知单并请业主对收费通知单进行书面

签收。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2022]8

号）第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳

物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。请业主对收费通知单进

行书面签收正是为了防范在对业主欠费诉讼过程中遇到的风险。

3.利用智能化系统。与银行合作，利用智能化系统或者计算机网络提供查询和收费服务,

可以方便业主随时随地办理交费业务,快捷高效。

（二）收取物业服务费的程序

1.发送收费通知单。物业服务人员要设法将物业

服务收费通知单按月（或者按季）及时送到业主或者

现金汇款单支票

使用人的手中，应当由业主或者使用人书面签收。

\1/

无法送达时，财务部应将其妥善保管，登记备案。

核收款项

.进行收费服务。物业服务企业财务部门应按图

.2

开具发票6-2工作流程规范收缴物业服务费。

*（三）物业服务费的催缴

填制收款凭证

▼1.业主或者使用人拖欠物业服务费的主要原因

登记日记账（D物业服务企业日常管理服务不规范，存在瑕疵，

▼或者收费工作有欠妥之处，业主对此不满意，以拖欠

日清月结物

▼

财务经理审核11

图6-2财务部收缴物业服务费工作流程图

管费为手段与之抗衡。

(2)开辟商交付的物业存在设计不合理或者施工质量问题，业主将对开辟商的不满转嫁

到物业服务企业头上。

(3)业主或者使用人自身的原因。如，业主公务繁忙忘记交费；业主通讯点地址、联系

电话变更，无法沟通信息，延误交费；业主确实生活艰难，无力交费等等；业主对物业服

务收费认识不足，对物业管理相关法律法规缺乏了解，有抵触心理，不愿交费，常见如：

①以自己出国或者己经将房屋出租，自己没有住在小区，没有享受到物业管理服务为由

拒绝交费。

②以自己是底层电梯公寓的业主，不需要乘坐电梯为由拒绝缴纳电梯管理费。

其实以拒交物管费的方式“维权”，像一把双刃剑，既伤害了物业服务企业，也伤害了

业主自己。物业服务费是确保物业管理正常运行的必要前提。只要物业服务企业依合同的约

定提供了服务，业主就应当依照合同的约定按期足额缴纳物业服务费用，不能以物业存在质

量问题作为拒交物管费的理由，更不能因为没有住在小区或者已经将房屋出租而拒交物管费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2022]8

号)第六条规定：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交

纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按

照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由

的，人民法院不予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人

约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支

持。”但是，如果确实是因为物业服务质量问题导致业主拖欠物管费，物业服务企业就必须

找到原因，及时解决问题。

2.物业服务费的普通催缴程序

(1)物业服务企业的财务部门对欠费的业主进行统计，分析其欠费的原因，列出重点

催缴对象。

(2)采集业主的通讯记录，确定具体的联系方式。

(3)将责任落实到每一个物业管理员，明确其负责哪些催缴对象，跟踪记录。

(4)进行电话联系或者上门催缴，一方面宣传物业管理的相关法律法规知识，让业主

认

识到自己的权利与义务，另一方面，在与业主沟通时善于把握时机，找到症结所在，用真情

服务感动业主，取得业主的理解和认可。

(5)寄发书面催缴通知单并注明缴费期限。

(6)对于超过期限仍不交清款项的业主，物业服务企业可以发送律师函，通过法律程

序进行追讨。

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第三节物业服务费用的测算和编制

目标导引：

学习目标：了解物业服务费的测算编制应考虑的因素；掌握物业服务费用的构成、物业

服务费用编制的依据及编制方法。

技能目标：能够运用相关知识进行物业服务费用的测算和编制。

一、物业服务费用的构成

实行物业服务费（X）包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本（X）、法定税

1

费（X）和物业服务企业的利润（X）三部份，即：

23

X=X+X+X

123

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金（X）包括物业服务支出（X）和物

I

业服务企业的酬金（X）两部份，即：

<1

X=X+X

14

可见，包干制或者酬金制，物业服务费最主要的构成是物业服务成本或者物业服务支出。

根据《物业服务收费管理办法》第九条的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成普通包

括以下部份：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：

9.经业主允许的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修

资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

需要说明的是，在物业管理区域内，有物业服务企业接受委托代替收取的供水、供电、

供气、供热、通讯、有线电视等费用的，其委托手续费应当向委托单位收取，不得向业主额

外收取手续费等费用。

二、物业服务费的测算编制应考虑的因素

1.物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价

还是市场调节价。

13

2.物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务

成本。

3.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购

置的固定资产折旧，这两部份折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

4.物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有

结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可

持续发展。

三、物业服务费编制的依据

（一）收入的编制方式：通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。

（二）支出的编制依据包括：

1.管理计划及实施计划所需物业服务成本。

管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、

工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需

人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。

2.物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或者参考其他同类物业的物业

服务成本。

四、物业服务费测算要点及步骤

（-）确定服务费成本构成的注意事项

1,详细：把具体消耗或者支出费用分解的越具体，才越真实；

2.全面，不要漏项；

3.测算依据准确，不用或者少用估值。

（二）采集原始数据

服务费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的采集就至关重要。如在测算低

值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，其他关于工资水

平、社会保险、专业公司单项承包、普通设备固定资产折旧率、折旧时间等，均应严格按政

府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据作为测算基础。

（三）物业服务费的测算步骤

物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出（成本）项目和内容进行分解，然后由各

部门或者相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时,

应分别测算其子项目，如公共建造及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气

系统设备维护保养费等的费用，在完成各子项目测算的基础上，将子项目费用求和后即为所

需”共用部位、共用设施设备运行维护费”。物业公共性物业服务费用的测算可以分为以下

几个步骤：

1.根据物业的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

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2.测算对该物业进行统一管理、达到确定的管理目标所发生的各类各项费用。

3.考虑统一管理所能够取得的社会效益、环境效益和经济效益。

（四）、物'也服务成本或者物业服务支出测算的具体方法

物业服务成本或者物业服务支出的测算可以用一个简单的公式来进行：

X=2？x（i=1,2,3,,9）

1i

i=1

式中：X,一物业服务成本或者物业服务支出收费标准，元/月.平方米；

X—各分项费用收费标准，元/月.平方米；

i一分项项数。

下面分别说明每一项费用的计算方法。

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x）

1

该项费用只物业服务企业的人员费用。包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、

加班费和服装费。

（1）基本工资（P,元/月）。各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质，

1

参考当地工资水平确定。

（2）社会保险费（P,元/月）。包括医疗、工商保险、养老保险、待业保险、住

2

房基金（含住房公积金）等，应根据当地政府的规定有企业确定。

（3）规定提取的福利费（P3,元/月）。包括以下三项：福利基金、工会经费、教

育经费，按国家相关规定执行。上述三项费用之和即为按规定提取的福利费。

（4）加班费（P4,元/月）。加班费根据员工加班的时间，再按照劳动法的要求乘

以日平均工资的一定的倍数予以计算。

（5）服装费（P,元/月）。按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。

5

住宅小区的物业服务企业普通不应超过中档服装标准。计算出年服装费总额后

再除以12个月，即得每月服装费。

该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积，先确定各级各类管理、

服务人员的编制数；然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总

额计算上述各项金额；汇总后即为每一个月该费用的金额，最后分摊到每月每平方米。

fP

X=1,

1S

式中，S-总收费面积（平方米）

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（x）

2

该项费用包括小区楼宇内共用部位及小区道路环境内的各种土建工程零修费；各类共用

设施、设备的日常运行、维修及保养费，不包括业主自用部份和自有设施设备的维修、养护

15

和更新的费用；共用天线保养维修费用；高压水泵的运行、维修费用、冬季供暖费。这些费

用按照国家和当地的现行规定与标准另行收取。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用可以按照以下两种办法测算。

（1）、成本法。先分别测算各分项费用的实际成本支出，然后再求和。该项总费用大致包

括以下分项：

①共用部位及道路的土建工程零修与保养费（P,元/月）。

1

②给排水设备日常运行、维修及保养费（P,元/月）。包括维修保养费及电费。

2

电费的计算公式如下：

电费=Wx24xax3QxP

电

式中：w—设备用电总功率；

a—使用系数=平均每天开启时间/24

30—每月天数

P电费单价（元/度）

③电气系统设备维修保养费（P,元/月）。

3

④燃气系统设备维修保养费（P,元/月）。

⑤消防系统设备维修保养费（P,元/月）。

5

⑥公共照明费，包括大堂、门厅、走廊的照明及路灯、装饰灯（含节日装电灯）的维修

保养费及电费（P,元/月）。

6

电费的计算公式如下：

电费=（WxT+WxT+WxT++WxT）X30XP

112233nn电

式中：W一表示每天开启时间为T（小时）的照明电器的总功率（千瓦/小时）；

11

T一表示每日的开启时间（小时）

1

上述的维修保养费均是一个估算值或者经验值。

⑦不可预见费（P，元/月）。可按照8%—10%计算①一⑥项的不可预见费。

7

⑧易损件更新准备金（P,元/月）。

8

易损件更新准备金指普通共用设施设备的更新费用，如灯头、灯泡、水龙头等。不包括

重大设施设备的更新费用。其测算公式为：

p=£（MiTX

8V12

式中：M—普通公共设施的购置费，包括照明系统、给排水系统、电气系统、消防系统等；

I—各类设施的安装费用

i

Y—各类设施的正常、安全使用年限。

此项费用也可分别计入各相关项目的维修保养费中，而不单独列出。

将上述8项费用求和后，再除以总收费面积，即得到每月每平方米应分摊的费用。公

16

式为:

pp

I

X=1—

2S

（2）简单测算法。以住宅每平方米建造成本为基数，普通多层住宅共用设施设备建造成本,

按住宅建造成本的记取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建造面积应分摊的

共用设施的维修保养费，按月折旧的40%提取。其计算公式为:

每平方米建造成本x15%

Xx40%

212月/年x25年

上述两种测算方法，简单测算法简便易行，普通合用于普通住宅小区的费用测算。测算时，

要注意建造成本应按现时同类住宅的建造成本计算。成本法需要较多的物业管理实践与经

验，普通合用于高档住宅和写字楼、商业中心等物业的费用测算。

3.物业管理区域清洁卫生费用（x）

3

清洁卫生费，指楼宇内共用部位及小区内道路环境的日常清洁保养费用。包括：

（1）清洁工具购置费（如垃圾桶、拖把等）（P,元/年）；

I

（2）劳保用品费（P,元/年）；

2

（3）卫生防疫消杀费（P,元/年）；

3

（4）化粪池清掏费（P,元/年）；

■1

（5）垃圾外运费（P,元/年）；

5

（6）清洁环节所需的其他费用（P,元/年）。

6

可按实际情况计算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米收费面积。其公式

如下：

pp

I

X=I

3Sx12

4.物业管理区域绿化养护费（X）

4

小区环境内绿化的养护费用包括：绿化工具费（如锄头、草剪、枝剪、喷雾器等）、劳

保用品费（手套、口罩、草帽等）、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、

小区环境内摆设的花卉等项费用。

物业管理区域绿化养护费可以按照以下两种办法测算。

（1）成本法。物业管理区域绿化养护费包括以下各项：

①绿化工具费（P,元/年）；

1

②劳保用品费（P,元/年）；

2

③绿化用水费（P,元/年）；

3

17

④农药化肥费（P,元/年）；

4

⑤杂草清运费（P,元/年）；

5

⑥景观再造费（P,元/年），此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等费用。

6

上述各项管理费通常按年估算，除以12个月总和收费面积即得出每月每平方米应分摊

的绿化管理费

（2）简单测算法。按每平方米绿化面积确定一个养护单价，如0.10—0.20元/月.平

方米，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建造面积。

绿化面积可按实际绿化面积计算。

5.物业管理区域公共秩序维护费（X）

这里的秩序维护费指封闭式小区公共秩序的维护费用，秩序维护包括小区日常的安全管

理和交通、消防等秩序的维护，其费用主要体现在安保费用上。

（1）安保器材装备费（P,元/年）。包括安保系统日常运行电费、维修与保养费，日

1

常安保器材费（如对讲机、警棍等）；更新储备金。其计算公式为

更新储备金=（M+1）/Y

保保

式中：M——安保系统购置费;

保

I——安保系统安装费;

保

Y一—安保系统正常使用年限。

（2）安保人员人身保险费（P,元/年）。

2

（3）安保用房及安保人员住房资金（P,元/年）。

3

按实际情况计算各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建造面积。

I

5Sx12

6.办公费用（X）

6

办公费用指物业服务企业开展正常工作所需的有关费用。包括：

（1）交通费（含车辆耗油、维修保养费、车辆保险费、车辆养路费等）（P,元/年）:

1

（2）通讯费（电话费、传真费、电报费等）（P,元/年）；

2

（3）低值易耗办公用品费（如纸张、笔墨、打印复印等）（P,元/年）；

3

（4）书报费（P,元/年）；

4

（5）社区广告宣传文化费（P,元/年）；

5

（6）办公用房租金（含办公用房水电费）（P,元/年）；

6

18

（7）其他杂项（P,元/年）；

7

上述各项费用普通按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米收费面积。对已实

施物业管理的住宅小区，可依据上年度的年终决算数据得到该值。办公费计算公式为：

«P

X=-+^1"——

6Sx12

7.物业服务企业固定资产折旧费（X）

7

该项费用是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各

类固定资产包括：

（1）交通工具（汽车、摩托车、自行车）（P,元/年）；

1

（2）通讯设备（电话机、手机、传呼机、传真机）（P,元/年）；

3

（3）办公设备（桌椅、文件柜、沙发、电脑、打印机、复印机、传真机等）（P,元

3

/年）;

（4）工程维修设备（电焊机、切割机、管道疏通机等）（P,元/年）；

4

（5）其他设备（P,元/年）。

5

按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米收费面

积。计算公式为

N0

固定资产总额_片

X]=平均折旧年限X总收费面积x12=n晶x12

式中：n—固定资产平均折旧年限，普通为5年。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（X）

8

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用是《物业服务收费管理办法》实施后

浮现的一项新的收费内容。其中共用部位、共用设施设备保险费用，是物业服务企业代业主

缴纳的保险费用，公众责任保险费用是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险费用。这

两类保险费用通常按年据实计算，再分摊到每月每平方米建造面积。计算公式为

P

X=------------

8Sx12

式中：P—每年的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、经业主允许的其他费用（X）

9

该部份费用为业主和物业服务企业共同商议决定的费用。

（五）、法定的税费

物业服务收费若实行包干制，其费用第二部份是法定税费（X）。法定税费指按照现行

2

税法，物业服务企业在进行企业经营活动中应缴纳的税费。物业服务企业享受国家第三产业

19

的优惠政策，应缴纳的税费主要是营业税及附加，即两税一费。

1.营业税（P）

1

营业税按企业经营收入的5%征收。以物业服务成本作为基数后再乘5%即得每月每平

方米应分摊的数额。即