济南市房地产市场研究XXXX年年报页

济南市房地产市场2010年年报一、2010年济南房地产市场回首1.调控政策连续从紧，但政策在强大市场力量面前效果微弱。国十一条、新国十条、新国五条，2010年因政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2010年济南商品住宅成交均价到达8598元/平方米，环比2009年大幅上涨43%，调控效果微弱。2.新增供给量放大，成为商品住宅成交的最强支撑。2010年商品住宅新增供给量到达217.49万平方米，较2009年大幅上涨48%；其中，普通住宅产物占商品住宅总供给量的98%，2010年在市场迅速扩张、新项目加快上市的配景下，济南房地产市场的成交量主要由新增供给量支撑。3.房价高企，中端产物的市场需求量井喷，首次置业者和初次改进者成为购房主体。在房价高企不下的压力下，首次及初次改进型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。4.产物品质提高，高端改进及投资购房群体正在快速扩大。随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，精装修住宅占市场供给总量的15%左右。同时装修尺度亦出现快速上涨趋势，精装修尺度从1500元/平方米生长到4000元/平方米，单价万元以上高端项目成交火热，高端改进及投资购房群体正在快速扩大。5.开发商拿地谨慎，地价平稳。相比于2009年的拿地猖獗、地王频现，2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。2010年土地单价最高为1083万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。2010年的平均楼面环比2009年下降约10%，整个土地市场趋于稳定。二、房地产相关政策及行业信息（一）国度及济南市政府宏观政策1、2010年政策概述。2010年中国楼市发文数量之多，严厉水平之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下，北上深杭一线都会住宅成交量再次反弹，各地地王频现。据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史最高年涨幅。基于楼市如此体现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因，在于海内钱币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；快速都会化导致刚性购房需求激增；地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。在此配景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。2010年楼市政策的三宗最：（1）最多。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策宣布超100个，导致2010年的楼市政策险些笼罩了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。（2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。主要会合在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就筹划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供给增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到羁系，而购房者的首付要求被提高，利率包袱开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不但有量上的要求，而且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建立护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本外洋地户籍居民购房，最终到16个都会限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。（3）最严。2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建立上来看，2010年是历年建立力度最大的一年，筹划580万套，最终开工建立590万套，而且2011年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓尽心尽力。温总理在2010年初就答应任期内把楼市管好，年尾依然体现会努力履行答应；李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在体现果断调控楼市的同时，鼎力大举推动保障房的建立；胡主席亦多次体现“加快保障房建立，增强楼市调控”。中央高层就某个行业如此连续地、密集地颁发发言实属稀有。2、2010年政策主要内容1)“”新政被称为“史上最严”，“”新政第二波调控继承发力4.15新政和9.29新政在2010年调控政策中最具备代表性，其主要内容为严格执行差别化住房信贷政策，范畴囊括商业贷款和公积金贷款；对房地产用地供给进行控制和羁系，以提高土地利用效率，增大供给，抑制不公道需求。4月15日，国务院要求二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购置首套房且套型修建面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；4月18日，国务院宣布通知，商品住房代价过高、上涨过快、供给紧张的地域，商业银行可凭据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款；9月29日，国度有关部委要求在房价过高、上涨过快、供给紧张的都会，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购置商品住房，首付款比例调解到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款，要增强对消费性贷款的治理，禁止用于购置住房；切实增加住房有效供给。2)领土部出台19条土地新政继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，领土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。领土部在其网站宣布了《关于增强房地产用地供给和羁系有关问题的通知》。1.各地加快体例住房建立用地供给筹划，确保不低于住房建立用地供给总量的70%用于保障性住房、棚户改革和自住性中小套型商品房建立，严格控制大套型住房建立用地，严禁向别墅供地。2.严格土地竞买人资格审查：对付用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发范围凌驾实际开发能力以及不履行土地使用条约的，要禁止其在一定期限内到场土地竞买。3.严格范例土地出让条约治理：开发商交付的竞买包管金不得低于出让最低价的20%。条约签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按条约约定实时缴纳，最迟付款时间不得凌驾一年。4.对峙和完善土地招牌挂制度：房价过高、上涨过快的都会，可以凭据限价房项目接纳竞地价方法招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。5.从2010年4月1日起，市、县领土资源治理部分要创建房地产用地开竣工申报制度。6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项查抄。查抄重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供给土地建立别墅，违反执法法例闲置土地、囤地炒地等。3)银监会：禁止对捂盘房企放贷为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关卖力人3月29日晚间体现，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。4)住建部：完善商品住房预售制度住房城乡建立部4月份发出《关于进一步增强房地产市场羁系完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自变动购房者姓名。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方法向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的用度。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公然全部准售房源及每套衡宇代价，并严格凭据预售方案申报代价，明码标价对外销售。预售许可的最低范围不得小于栋，不得分层、分单位治理预售许可。5)界定二套房认房也认贷住房和城乡建立部、中国人民银行、中国银行业监视治理委员会发出通知，对商业性小我私家住房贷款中第二套住房认定尺度进行了范例。通知划定，商业性小我私家住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包罗借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。另外除了住房数量外，贷款记载同样是认定二套房的尺度之一。6)鲁版新政：启动限价商品房建立6月18日，山东省政府宣布了《关于保持全省房地产市场稳定康健生长的意见》。凭据摆设，山东省限价商品住房建立将拉开大幕，限价商品住房套型控制在90平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建立用地供给总量的70%，并优先包管供给。7)中国人民银行年内六次上调存款准备金率中国人民银行于2010年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次均上调0.5个百分点。在通胀大配景下，六次上调行动既显示了政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对钱币政策回归“稳健”的诠释。8)中国人民银行年内两次加息中国人民银行于2010年10月20日、12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率两次均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调解。两次调解后，一年期存款基准利率为2.75%。9)公积金政策趋于收紧住房城乡建立部、财务部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于范例住房公积金小我私家住房贷款政策有关问题的通知》，严禁使用住房公积金小我私家住房贷款进行投机性购房。首套房90平方米(含)以下首付比例不低于20%；90平方米以上不低于30%。二套房公积金贷款首付不低于50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的1.1倍。停止向购置第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。住房公积金贷款利率追随着中央银行的两次加息而两次上调。住房城乡建立部于10月20日、12月26日两次发出通知，上调小我私家住房公积金贷款利率。两次调解后，五年期以下(含五年)从3.50%调解为3.75%，五年期以上从4.05%调解为4.30%。（二）济南市重大生长筹划1.济南东站扩容已成定局2.38个连片棚户区2010年拆迁完3.小清河沿线将建都会综合体4.槐荫将打造“三大片区”5.济南市启建六处公租房小区6.天桥41个地块招商开发7.南辛庄棚改片区开始动迁8.最大棚户区开始动迁百年北大槐树老街巷谢幕9.济南修建向空中生长：二环内离别六层以下修建“空港新城”签55亿元项目大单12.历城将打造东部金融聚集区13.济南东部将建五大都会综合体15.济南都会远景筹划：黄河北建新城（三）济南市房地产行业生长重要事件1.全省将新增廉租房保障2万户3.5年后，山东省房产和城建档案数字化4.回迁安顿房凭协议可申请公积金贷款5.济南：二套房仍“认贷不认房”6.西部月销量首次逾越东部7.北大槐树片区收购土地27宗9.济南筹划三年建150万平方米CSI住宅三、土地市场生意业务信息（一）2010年土地市场概述1.土地供给量增加明显，成交量大幅下降2010年居住及商业供给土地150宗，比上年增加48宗，土地供给面积和修建面积环比增长了0.1%和33.7%。土地成交宗数为76宗，和2009年相同，成交面积和修建面积淘汰了45%和9%。2.土地成交在时间上出现两头热、中间冷的局面2010年初的土地成交市场延续了2009年的火爆，成交总价、土地单价和楼面地价的年最高值均在三四月份出现。在“”新政、“”新政的压力下，开发商团体张望，土地市场受到影响，成交低迷。在年末，土地市场重拾火爆，12月份单月成交15宗，东部一商服地块以141%的溢价结束了2010年的土地成交市场。3.成交土地容积率显著增高土地供给和成交出现出郊区化生长趋势2010年成交土地平均容积率为4.51，环比2009年的2.69增幅达67%。平均容积率的升高，一方面使得2010年修建面积增大，另一方面导致在土地单价升高的同时，楼面地价出现下滑现象。两者走势相反。随着济南市都会建立向外围生长，土地成交郊区化迹象显现。恒大在恒台甫都、恒大城项目两次大幅拿地，绿地在二环西路外的国际花都项目大幅拿地。品牌开发商转战郊区，使得都会建立迅速外铺。（二）土地供给总量阐发济南市2010年居住及商业供给土地统计阐发表（万平方米）2010年济南供给土地150宗，比2009年增加48宗，供给面积、修建面积为688万平方米、2673万平方米，分别增长0.1%和33.7%。总体来看，2010年居住及商业供给土地出现以下几个趋势：济南市商品房用地供给宗数及平均面积走势示意图（万平方米）第一，单宗土地面积继承淘汰。单宗土地面积由2009年的6.7万平方米，下降到4.6万平方米，一年间单宗土地面积下降31%。第二，容积率继承走高。2010年土地供给宗数环比增加47%，供给土地容积率环比增加33%。容积率的提高是土地集约化生长的一定选择，也代表了都会生长的一定趋势。凭据都会用地特征和济南市的整体筹划，济南市未来几年平均容积率会有显著提升，意味着济南的土地利用强度及利用效益将得到显著提高。济南市2010年居住及商业供给土地月度走势示意图（万平方米）数据来源：山东中原数据库随着房地产市场形势日益明朗，土地供给量自下半年开始增加，至年底土地供给出现明显“翘尾”。2010年土地供给各月差距很大。其中2月和10月份土地供给为零。在12月份会合推出天桥区滨河新区和历下区草山岭旧村改革土地共21宗，约224万平方米，导致该月土地供给量激增。土地修建面积环比增加33.7%。（三）土地供给区域阐发数据来源：山东中原数据库2010年土地供给总面积688万平方米，修建面积2673万平方米。其中，天桥区因12月份会合推出滨河新区土地，供给面积和修建面积最大，占比例分别为38%和34%。历下区以44宗的供给宗数成为供给宗数最多的区域。市中区因济南市的南控政策土地供给量最少，仅有9宗供给，供给面积占1%。1.高新区2010年高新区供给土地16宗，土地面积81万平方米，修建面积333万平方米，土地供给比例为12%。2.槐荫区2010年槐荫区供给土地23宗，土地面积108万平方米，修建面积349万平方米，土地供给比例为16%。西客站片区和腊山片区均有大量土地供给，两个片区土地供给面积占全区的70%，预计将成为今后几年槐荫区的重点开发区域。3.历城区2010年历城区供给土地18宗，土地面积115万平方米，修建面积534万平方米，土地供给比例为17%。土地供给会合在产业北路和刘志远路四周，预计将成为2011年的销售热点区域。4.历下区2010年历下区土地供给宗数最多，为44宗，占供给宗数的29%。该区域供给土地面积为109万平方米，修建面积为511万平方米，供给土地漫衍较为疏散。2010年济南市唯一一块容积率小于1的地块漫衍于该区。5.市中区因济南市南控的都会空间生长战略，2010年市中区的土地供给为全市最低，供给9宗，土地面积10万平方米，修建面积48万平方米。土地供给比例仅为1%。该区域供给土地漫衍较为疏散，零散漫衍于二环南路一带。6.天桥区2010年天桥区累计供给土地40宗，累计面积265万平方米，修建面积899万平方米，土地供给比例最高，为38%。该区域供给土田主要会合在泺口片区和宝华街片区。泺口片区土地的大幅供给预示着小清河片区将成为2011年济南市开发的热点区域。（四）土地成交总量阐发调控政策的紧逼使得房地产生长具有很大变数，开发商拿地变得谨慎，2010年土地成交面积246.1万平方米，同比去年下降45%；由于品牌房地产开发商的进驻竞争，平均地价379万元/亩，同比去年上涨50%；因平均容积率提高，平均楼面地价下降至1262元/平方米，同比去年下降10.4%。1)成交面积大幅下降，成交金额有所下降济南市居住及商业成交土地面积走势示意图（万平方米）从总体的成交面积可以看出，成交土地面积在经历了2007-2009年的增长后又有大幅下降。2010年内，第一季度土地成交延续了2009年的火爆，成交量最大；第二季度在“”新政等调控政策的影响下成交量大幅下降；随着政策效果的削弱，第三季度土地成交量有所上升；第四季度的成交量为全年最低。济南市居住及商业成交土地总金额走势示意图（亿元）与土地成交面积对应，成交金额在经历了2007-2009年的增长后有所下降。在成交土地面积下降45%的形势下，成交金额下降了18%。2010年陆续出台的调控政策使开发商拿地谨慎，成交土地面积下降，是导致成交额下降的主要原因。2)平均地价一路向上，平均楼面地价止涨下跌济南市居住及商业成交土地平均地价走势示意图（万元/亩）济南市居住及商业成交土地平均楼面地价走势示意图（元/平方米）土地单价自2008年以来一直向上攀升，2010年的每亩单价较2009年上升了50%。由于2010年土地容积率环比2009年上升67.4%，导致2010年的平均楼面地价自2006年以来首次下降，与09年相比降幅为10%。（五）土地成交区域解析济南市2010年居住及商业用地成交区域漫衍统计阐发表（万平方米，万元/亩，元/平方米）从成交的区域来看，2010年成交76宗土地，主要会合在历城区和历下区，其中，历城区成交13宗，土地面积104万平方米，修建面积482万平方米，平均楼面地价682元/平方米；历下区共成交29宗，土地面积53万平方米，修建面积283万平方米，平均楼面地价1524元/平方米。平均楼面地价最高的是高新区，最低的则是历城区。1.高新区2010年高新区共成交土地5宗，土地面积31万平方米，修建面积131万平方米，楼面地价2468元/平方米，成交比例13%。济南东拓置业于4月份在高新区天价拿地，创造济南市新地王，导致高新区楼面地价为2010年全市最高。2.槐荫区2010年槐荫区共成交土地6宗，土地面积4万平方米，修建面积13万平方米，楼面地价1719元/平方米，土地成交比例为2%，成为2010年土地成交最少的区域。槐荫区西客站高铁将于2011年建成通车，对槐荫区的区域代价的提升具有巨大的拉行动用，预计2011年槐荫区的楼盘代价会有大幅上升。3.历城区2010年历城区共成交土地13宗，土地面积104万平方米，修建面积482万平方米，楼面地价682元/平方米，土地成交比例为42%。历城区成为2010年成交土地最大的区域，主要是因为恒大在唐冶新区拿到了恒台甫都的地块和刘志远路四周的恒大城地块。这两个大幅地块的低价成交，使得历城区成为2010年楼面地价和土地单价均最低的区域。4.历下区2010年历下区共成交土地29宗，土地面积53万平方米，修建面积283万平方米，楼面地价1524元/平方米，土地成交比例为22%。历下区的成交土地宗数居全市之首，说明开发商对历下区的房地产市场仍然看好，2011年历下区将仍旧是济南房地产市场主力供给区、成交区，住宅类房地产代价将稳定上扬。5.市中区2010年市中区共成交土地6宗，土地面积7万平方米，修建面积19万平方米，楼面地价1246元/平方米，土地成交比例为3%。因济南市南控，市中区土地供给的淘汰直接导致成交量的淘汰。2009年中海九曲的大量成交土地将在2011年上市，2011年市中区将成为济南房地产市场主力供给区域、成交区域。6.天桥区2010年天桥区共成交土地17宗，土地面积47万平方米，修建面积181万平方米，楼面地价1495元/平方米，土地成交比例为19%。滨河新区的改革开发与北大资源、南侨等品牌开发商的拿地入驻相得益彰，提升了区域形象和区域代价。（六）土地成交典案解析济南市2010年土地成交典范案例解析表（万平方米，元/平方米）1.成交总价最高：济南东拓舜华南路地块该地块位于高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧，地块编号虽分属两号，但实为同一片土地。地块面积为147566平方米，约合221亩，用途为居住用地，项目筹划的综合容积率为3.9。筹划住宅为高层，筹划中同时要求，该地块停车率不小于80%。项目中还需配建一处用地面积不小于的12班幼托及一处用地面积不小于1200平方米的室内副食品市场。该地块与奥体中心仅一山之隔，毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村，起拍价为6.1亿元，济南东拓置业击败海信、中铁、祥泰、绿城、华新、中齐，通过105次的竞价，最终以18.16亿天价将该地块纳入囊中，成为济南市新地王。每亩地折合820万元，楼面地价达3152元/平方米。由于地价高、且毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村等济南市万元楼盘代表，该地块上市时代价也将突破万元，成为济南市东部的又一高价豪宅。2.土地单价最高：山东永安奥体场馆地块该地块位于经十东路以南，奥体场馆以东，用途为商业金融业。土地面积32022平方米，土地代价5.2亿元，土地单价约为1083万元/亩，成为济南市2010年的单价地王。相比于2009年1878万元/亩的地王，代价低落不少。凭据筹划要求，项目地块内须配建中水、书报亭、公厕等设施，筹划主体修建高度应控制在100米左右。该地块位于奥体片区，比邻东拓的居住用地地王，项目建成后将提升奥体片区的商业、办公气氛，促进东部新城的配套设施的完善，对付奥体片区的代价提升和东部新城的建立具有提升作用。3.修建范围最大：恒大城地块位于济南市王舍人镇周靳郭片区，产业北路以南，商贸路以北，刘智远路以西，开源路以东，共有6宗土地。土地用途为居住和商服，总面积合计约720亩，修建面积约220万平方米。其中居住地块修建密度小于即是18%，绿化率大于即是35%，土地使用年限为70年。因为地处市郊，该6宗土地虽然总价高达16.2亿元，但土地单价仅为225万元/亩，楼面地价仅有729元/平方米，在全市均处于较低的代价。凭据恒大一贯的开发计谋，恒大城于2011年上半年即可入市销售，且代价要低于市场均价，这对付该片区居住情况的改进和济南市房地产市场的生长具有重大影响。四、商品房供给阐发（一）商品房供给概述房地产供给以住宅为主，非住宅供给较少。2010年新增商品房供给中住宅部分占70%，共4万余套，非住宅部分为30%。在非住宅部分中，办公写字楼约37.6万平方米，占25%，商业用房约32万平方米，占21%，其次依次为地下室、公寓、车库和其他。各区域预售量差距很大。历下区因开发时间早、在售楼盘多、推盘速度快成为预售量最大的区域，可占全市的41%。随着历下区可供修建用地的淘汰，预预计未来几年预售量将会淘汰。天桥区因在售项目较少、区域代价虽潜力很大但现阶段体现不明显等原因，预售量全市最小，仅占7%。在今后几年，随着小清河治理的成效显现和片区开发的加快，预计天桥区的预售量将会增大，占比将会增加。（二）商品房批准预售总量济南市2010年商品房批准预售面积统计阐发表数据来源：济南建立网济南市2010年商品房批准预售面积示意图2010年商品房批准预售总面积为491万平方米，其中住宅面积341万平方米，占比70%，非住宅面积150万平方米，占比30%。（三）商品房批准预售区域济南市2010年商品房批准预售区域统计阐发表数据来源：济南建立网济南市2010年商品房批准预售区域示意图

2010年济南市各区因在售项目和楼盘建立速度的差别而预售量有很大差别。历下区因在售项目多，且中海奥龙观邸和诚基中心预售量庞大而居全市第一。槐荫区因绿地卢浮第宅预售量大而成为全市预售量第二的区域。其他区域的尚品清河、鲁能领秀城、万达广场、万象新天、恒台甫都等项目预售量都很大。五、商品住宅新开盘及成交阐发（一）商品住宅新开盘及成交表面2010年新增供给量到达217.49万平方米，整体开盘成交率为55%，成交均价为8375元/平方米，与去年相比新增供给量、成交量、成交均价均大幅上涨，但成交率出现明显下降。新增供给量以普通住宅产物为主，主力户型为90-110平方米两室和120-140平方米三室，中端房源供需两旺。（二）开盘成交总量济南市2010年商品住宅新增供给统计阐发表数据来源：山东中原数据库2010年济南共有102个项目开盘或加推房源，开盘面积共217.49万平方米，整体市场开盘成交率到达55%，整体开盘均价为8375元/平方米；2010年新增供给量较2009年同比上涨48%，而在代价高企、单套房源面积加大的市场情况下，整体市场的开盘成交率环比上年下降13%，成交均价环比上涨21%。（三）商品住宅新增供给产物形态济南市2010年各形态物业供需统计阐发表数据来源：山东中原数据库2010年济南开盘或加推房源以普通住宅产物占绝比拟例，其比例到达98.39%，洋房和别墅产物仅占总供给量的1.27%和0.34%；就成交率而言，别墅产物的开盘成交率最高，达89.55%，一方面由于别墅产物稀缺、市场供给量小，另一方面在于中海开发商的品牌招呼力；洋房产物的开盘成交率最低，主要源于当前洋房产物设计缺乏特色，导致市场的认可度较低。（四）商品住宅新开盘户型济南市2010年商品房新增供给各户型供需统计表重新增房源的户型来看，主要会合在两室和三室房源，其中，尤以两室房源的供给量最大；从成交房源的户型来看，两室和三室房源供需两旺，四室及以上户型的成交量最低；从成交率来看，两室房源的成交率最高，到达60%，说明市场对两室房源最为青睐；其次为三室和一室房源，其成交率分别到达54%和50%，体现了市场中改进型、投资型需求旺盛。（五）商品住宅新开盘面积区间济南市2010年各面积区间供给走势示意图数据来源：山东中原数据库2010年济南商品住宅会合在91-110平方米和120-140平方米之间，以舒适性两室和功效性三室为主。（六）商品住宅新开盘供给代价济南市2010年各代价区段供需统计表数据来源：山东中原数据库2010年济南市商品住宅新增供给量会合在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米；6000元/平方米以下房源的供给量最小，主要会合在恒台甫都、万象新天项目，凭借低总价的优势，6000元/平方米房源的成交率最高，到达63%。六、商品住宅成交阐发（一）商品住宅成交阐发1.商品住宅成交概述2010年济南商品住宅市场成交约236万平方米，环比2009年下降20%，成交均价到达8598元/平方米，环比2009年增长43%。受房地产调控政策及房价连续上涨的影响，商品住宅市场的成交主要由新增供给量支撑，首次置业者和初次改进者成为房地产市场的主力客群。各行政区中历下区的成交量和成交金额最大，槐荫区和历城区在新上市项目的动员下，生长为房地产市场的后起之秀。普通住宅产物的成交量到达227.7万平方米，成交均价为8314元/平方米；面积会合在90-130平方米之间，总价款在50-80万元之间。花圃洋房产物的成交均价为12221元/平方米，成交约4.9万平方米，单套总额平均约为212万元；别墅产物的成交均价为17537元/平方米，成交约4.88万平方米，单套总额平均约为534万元。2.商品住宅成交总量1)年度成交比拟2006-2010年济南商品住宅成交面积比拟（万平方米）数据来源：山东中原数据库2006-2010年济南房地产市场的成交面积根本出现连续上涨的趋势。2008年受金融危机的影响成交面积下降11%，2009年在政策刺激、需求量触底反弹的动员下，成交量猛增，到达历史峰值；2010年在房地产市场代价上扬、财务及金融政策双双收紧的影响下，成交面积环比2009年下降20%。2006-2010年济南商品住宅成交均价比拟（元/平方米）数据来源：山东中原数据库尽管国度接纳了一系列房地产宏观调控政策，但在当前卖方市场的配景下，2010年的成交均价在2009年6023元/平方米的底子上继承上涨，到达8598元/平方米，环比上年增长43%。2006-2010年济南商品住宅量比拟（套）数据来源：山东中原数据库由于2010年的成交均价提高、单套房源的平均面积加大，导致总房款的金额提高，2010年的成交套数环比上年下降25%。2)月度供需比拟2006-2010年济南商品住宅销售量月度走势（万平方米）数据来源：山东中原数据库2010年济南房地产市场的月均销售量为19.7万平方米；其中，2月份受春节假期影响，济南房地产市场的成交量跌入低谷，3月份在新增供给量的刺激下反弹，之后保持连续上涨的态势；10月份在大量新项目上市的动员下成交量出现“井喷”，全年出现出“蒸蒸日上”的势头。3)月度代价走势2006-2010年济南商品住宅月度成交均价走势比拟（元/平方米）数据来源：山东中原数据库济南房地产市场的成交均价从2007年开始出现上涨的趋势，2008年底曾一度受金融危机的影响下降到2007年底的水平，但在2009年房地产刺激政策的影响下，成交均价从7月份开始快速上涨，2010年房价借势连续攀升；同时，由于2010年的成交量主要由新增供给量拉动，成交均价受新增供给量代价的影响较大。2010年济南商品住宅月度成交均价增长比例走势数据来源：山东中原数据库2010年的成交均价主要受新增供给量的影响上下颠簸；1月份在以高端改进型房源上市的动员下，成交均价到达历年峰值；之后2月份受成交量下降的影响，成交均价大幅下滑；3月份则是因中、低价房源的大量上市，导致成交均价环比连续下降；4月在中高端房源上市的动员下，成交均价规复到正常市场水平。3.商品住宅成交区域济南市各区域2010年成交统计表数据来源：山东中原数据库历下区是济南市房地产市场的“领头羊”，成交量、成交金额和成交均价均遥遥领先；槐荫区在绿地卢浮第宅的动员下，成交量排名第二位；而市中区由于区域内项目高端，尽管成交量低于槐荫区但成交金额和成交均价高于槐荫区，代表项目为万达第宅、银丰花圃和鲁能领秀城；历城区为今年各区中生长最快的区域，由于恒台甫都、万象新天和翡翠清河等项目的上市，拉高了区域成交量，成为2010年成交量排名第三位的区域；高新区和天桥区在售项目较少，代表项目分别为茗筑美嘉僧人品清河。4.济南市商品住宅成交阐发1)成交面积区间济南市2010年商品住宅产物成交面积区间统计表（套）数据来源：山东中原数据库2010年成交面积区间会合在90-130平方米之间，占到总成交量的52%，主要在于新增供给量以此区间段为主，市场供需两旺；由于130平方米以上房源的供给量增大，导致130-200平方米以上房源的成交量凌驾了50-90平方米之间房源的成交量，推动了济南房地产市场单套面积的增大。2)成交单价区间济南市2010年商品住宅产物成交单价区间统计表（套）数据来源：山东中原数据库2010年济南房地产市场的成交均价为8598元/平方米，主要在于8000-10000元/平方米的成交量占总成交量的43%；而6000-8000元/平方米产物的成交量占总成交量的37%；单价万元以上产物和6000元/平方米以下产物的成交量分别仅占总成交量的11%和9%。3)成交总价区间济南市2010年商品住宅产物成交总价区间统计表（套）数据来源：山东中原数据库受成交单价、成交面积的影响，济南房地产市场的成交总价会合在50-80万元之间，占成交总量的39%；2010年成交套数最多的项目会合在中端项目，因此，加大了80万元以下房源的成交量；而中、高端项目三室房源的成交导致80-100万元和100-150万元的成交量分别占总成交量的20%和22%。（二）商品住宅成交结构阐发1.普通住宅产物成交阐发1)成交总量济南市2010年普通住宅成交统计数据来源：山东中原投资照料部2010年济南普通住宅产物共成交227.71万平方米，成交均价到达8314元/平方米。济南市2010年普通住宅成交走势示意图数据来源：山东中原数据库2)成交面积区间数据来源：山东中原数据库2010年普通住宅产物的成交面积主要会合在90-130平方米，此区间成交量占到成交总量的52%；90平方米以下房源的成交量占成交总量的28%，其中包罗大量公寓产物和70-90平方米之间房源；130-200平方米和200平方米以上房源的成交量分别占成交总量的18%和2%。3)成交单价区间数据来源：山东中原数据库2010年普通住宅产物的单价会合在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米，两个区间的成交量分别占总成交量的37%和43%；6000元/平方米以下和单价过万项目的成交量分别占总成交量9%和10%。4)成交总价区间数据来源：山东中原数据库与以上成交面积、成交单价相对应，2010年普通住宅产物的成交总额会合在50-80万元之间，此区间的成交量占成交总量的40%，以中端项目和中高端项目的两室房源为主；80-100万元和100-150万元之间的成交量各占成交总量的20%和22%，这部分房源主要为中端项目的三室房源及高端项目房源；200万元以上房源均为高端项目的大户型产物。2.花圃洋房成交阐发1)成交面积区间数据来源：山东中原数据库2010年济南洋房产物以130平方米以上的大户型为主，主要会合在鲁能漫山香墅、中齐未来城、尚品清河、中齐他山、黄金99和海尔绿城全运村二期玫瑰园等几个项目；2)成交单价区间单价在8000元/平方米以下的项目为尚品清河、8000-10000元/平方米的项目为中齐未来城的洋房产物、其余项目的单价均在万元以上；3)成交总价区间数据来源：山东中原数据库受面积、单价的双重影响，洋房产物的总价款通常在200万元以上，单套总额在百万元以下的项目仅有尚品清河；中齐他山的洋房产物会合在150-200万之间。3.别墅成交阐发1)成交面积区间数据来源：山东中原数据库2010年只有中海奥龙观邸和外海蝶泉山庄两个项目销售别墅产物，其中，中海奥龙观邸别墅产物的面积在375-600平方米之间，外海蝶泉山庄在220-320平方米之间；2)成交单价区间外海蝶泉山庄的别墅销售均价由年初的11000元/平方米上涨到12000元/平方米，中海奥龙观邸别墅的销售均价从18000元/平方米上涨到24000元/平方米；3)成交总价区间数据来源：山东中原数据库中海奥龙观邸的别墅总价款全部在300万元以上，而外海蝶泉山庄的别墅由于销售产物和面积的差别，总价款从198-380万/套之间。七、2011年济南住宅市场预测1.未来的楼市调控，无疑将是越发全面，力度更大2010年的房地产调控未到达预期目标，2010年12月中央经济事情集会将“宽财务、稳钱币”作为2011年宏观调控的主要思路，“调结构”和“防通胀”则成为2011年的两大任务，“增加供给、抑制需求”为楼市调控政策的主导偏向，“更严、更紧、更广”将是2011年房地产调控的鲜明基调，2011年楼市调控主要体现在以下几个方面:（1）继承增强原有政策的落实。2011年将继承执行稳健的钱币政策，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调解，将影响到房地财产的资金流入；限购、限贷政策、土地闲置羁系及问责制等政策将进一步严格执行；（2）政策控制力度将增强。若楼市继承反弹，二套房的首付和利率或会继承提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房生意业务的营业税或会规复5年内全征；作为明确中央与地方财税干系、促进经济结构调解的重要手段的房产税革新，有望在2011年迈出实质性步调；保障房建立力度将会继承加大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应治理措施，从而包管保障房分派的公平公平，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在2011年颁布执行，要害是看楼市控制的阶段性效果而定。（3）政策笼罩面将扩大。笼罩面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个都会的底子上增加若干个二线都会，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦体现将限购；另一个是开发商预售资金的羁系可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。2.济南热点开发区域将出现各处开花的态势，一线品牌开发商市场标杆作用进一步显现，将推动市场供给量大幅增加都会范围不停扩大、政策羁系、一线品牌开发商动员将迅速提高2011年济南房地产市场供给量，预计2011年的潜在供给量将到达375万平方米：首先，从济南房地产热点片区看，济南老城区旧城改革和城区外拓同时进行，土地供给量将大幅增加，老城区、西客站片区、滨河新区、唐冶新区、九曲片区将同时成为2011年济南房地产市场的热点片区，其中西客站片区、滨河新区将为供给增速最快的片区；其次，政府对土地羁系力度的增强将有效缩短自土地成交至开盘上市的时间、提高土地使用效率，这将成为市场供给量增加的政策配景；再次，作为市场主体的开发商尤其是如中海、恒大、绿地等一线品牌开发商等开发效率高、上市速度快，将有效拉动济南住宅供给量，其市场标杆作用将进一步显现。3.市场分化现象将进一步明晰，济南住宅市场有望实现量价齐涨2011年济南普通住宅特别是老城区外围片区如西客站片区、滨河新区中端楼盘供给量将大幅增加，继承从紧的政策、市场供给量加大导致竞争猛烈水平增强，中端普通住宅供给量的放大和性价比的提高将拉动济南商品住宅成交量增长；同时老城区高端项目或以齐全配套、或以稀缺景观资源、或以突生产物优势等体现其稀缺性、保值增值性和高端品质，满足范围正快速扩大的高端改进型及投资型客户的置业需求，其代表性项目有万达第宅、海尔绿城后期洋房别墅、领秀城漫山香墅二期、保利海德第宅等，这些项目的上市将迅速拉高济南商品住宅销售均价。2011年济南商品住宅有望实现量价齐涨。八、写字楼市场（一）2010年下半年写字楼市场情况概述受新增供给量增大及宏观调控对住宅投资者挤出效应的影响，2010年下半年度写字楼市场出现量价齐升。2010年下半年新增供给总量为14.36万平方米，成交总量为16.97万平方米，成交均价为11100元/平方米。2010年下半年热点成交板块为泺源大街板块和奥体板块，热销项目为万达中心、鲁银银河大厦和鲁商国奥城。从潜在供给量来看，预计2011年将有115万平方米写字楼体量上市销售，其中奥体板块和泺源大街板块的供给量位居前两位，据此推测2011年的热点板块仍然为这两者，高新区板块也将以17万平方米的供给量成为2011年的热点板块。（二）写字楼区域分别济南市写字楼主要板块漫衍图凭据写字楼周边商务气氛的聚集度、交通的可通达性、金融和办事类行业的生长水平等指标可把济南的写字楼市场分别为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。（三）写字楼供给量1、下半年各月供给量阐发济南市写字楼供给量阐发（2010年下半年）下半年度写字楼预售量总计12.10万平方米，新增供给量总计14.36万平方米。在售供给量最大的月份为7月、10月和9月，供给量主要来自于鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。2、下半年各板块供给面积变革走势下半年各板块供给面积及比例图（2010年下半年）下半年度新增供给量主要来自两个板块，分别为奥体板块和泺源大街板块，各自分别有10.86万平方米和3.5万平方米的新增供给。（四）写字楼成交阐发1、下半年各月成交面积变革走势济南市写字楼成交量阐发（2010年下半年）2010年下半年写字楼成交总量为16.97万平方米，与供给量的月度漫衍一致，7、10月份成交量大，说明供给量成为影响济南写字楼成交量的最要害因素。其中热销项目为鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。今年出台的房地产新政虽然对写字楼市场造成一定的影响，例如：首付比例的提高和对外地人购房的限制，一定水平上抑制了投机需求；央行加息增加了购房者的购房本钱，部分写字楼购房者选择继承进行张望；但总体来讲新政效果不敷明显，更充实说明供给量对写字楼成交量的影响作用远远大于政策。2、各板块下半年度成交面积变革走势各板块成交量及成交比例图（2010年下半年）2010年下半年奥体板块和泺源大街板块成为成交的主力板块，奥体板块以9.35万平方米的成交量位于各板块之首；泺源大街板块以3.89万平方米的成交量位于第二位；其余板块成交量一般，其中高新区板块下半年有1.56万平方米的成交，位于第三位；二环东路板块、山大路板块和纬二路板块的成交量则分别为1万平方米、0.79万平方米和0.38万平方米。济南市写字楼各板块成交量阐发（2010年下半年）在各板块的成交体现中，奥体板块在7月和10月份体现最为突出，主要由于这两个月鲁银银河大厦和鲁商国奥城项目的上市，开盘即成交良好；泺源大街板块在各月都体现比力平稳，8月、9月和11月份成交量均位于各板块第一位，这主要是由于万达中心的热销动员，在12月份，由于万达中心项目售罄，且无新房源加推，泺源大街板块才落后于其余板块；其余板块相比，高新区板块的成交面积各月均优于山大路板块，山大路板块略优于纬二路板块；二环东路板块由于在售供给较少，各月成交量均较少，只有12月份体现尤其突出，主要是由于中润世纪广场在本月售罄，23-27层连体出售，大大增加了本月本板块的成交面积。（六）写字楼售价阐发1、下半年度各月成交代价变革走势济南市写字楼成交代价阐发（2010年下半年）数据来源：山东中原数据库2010年下半年各月成交均价的走势出现稳中有升的特点，从7月份的9970元/平方米一路攀升到10月份的12527元/平方米。10月份销售均价的大幅上升主要由于奥体板块鲁商国奥城项目的上市，均价高成交量大的特点大幅拉高了整体市场的销售均价。11月份本板块成交量的下降又使销售均价有所下行，12月份中润世纪广场清盘，项目自身的高均价及大成交量的支撑，再度拉高了整体市场的均价，使得本年度的最后一个月写字楼市场的成交均价到达顶峰，为12770元/平方米。2、各板块下半年度成交代价变革走势济南市写字楼各板块成交代价阐发（2010年下半年）从各板块销售均价来看，处在第一位的始终是二环东路板块；泺源大街板块仅在10月份被奥体板块逾越，其余月份稳居于各板块成交均价第二位；下半年的前三个月山大路板块成交均价居于第三位，10月份开始由于鲁商国奥城的开盘销售且均价高的特点，逐渐被奥体板块所逾越；纬二路板块和高新区板块则分别位于各板块成交均价的第五位和第六位。截止到12月份，二环东路板块的成交均价为14500元/平方米，泺源大街板块为14000元/平方米；奥体板块和山大路板块分别为12250元/平方米和11000元/平方米；纬二路板块和高新区板块则分别为9500元/平方米和8495元/平方米。（七）下半年度写字楼推广项目列表及排名济南市写字楼推广项目列表（2010年下半年）下半年各写字楼项目共投放告白56次，投放版面数达49版。下半年报纸告白投放量较多，共有8个在售项目和3个将售项目投放了告白。在售项目投放告白主要是为了宣传项目品牌、形象和提供项目产物及销售信息，将售项目投放告白主要为提升开发商的品牌和树立良好的项目形象，为未来入市做好充实的准备。济南市写字楼项目推广排名（2010年下半年）数据来源：山东中原数据库下半年项目推广排名如上图所示，齐源大厦位于项目推广排名的第一位，共投放了13次告白；万达中心和鲁商国奥城各投放了12次告白，分家第二位和第三位；中铁汇展国际因其6次的报纸推广居于排名第四位；天业国际和鲁银银河大厦均以3次的报纸投放量位于第五位和第六位。（八）后市预测济南市写字楼各板块潜在供给量阐发（2011年）从2011年潜在供给量来看，供给最为富厚的板块为奥体板块，共有42.4万平方米；供给量位于第二位的为泺源大街板块，潜在供给为19万平方米；高新区板块以17万平方米的潜在供给居于各板块潜在供给的第三位；二环东路板块、纬二路板块和山大路板块的潜在供给量分别为14.3万平方米、13.1万平方米和9.2万平方米。九、商业市场（一）整体市场概述2010年下半年度在供给量放大及政策利好两重因素的影响下，济南商业市场体现活泼。新增供给总量16.46万平方米，成交总量12.63万平方米，底商销售均价为24116元/平方米。其中中部区域市场活泼度最高，其新增供给量和成交量最大。（二）商业区域分别凭据济南商业物业漫衍格式将济南市商业部分分别为：中、东、南、西、北五个区域。中部区域范畴界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建立路和济微路南段，北到经十路；西部区域：东起纬六路、建立路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；北部区域：南起无影山路--北园大街—产业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。（三）商业供给量1、下半年度各月预售量和新增供给量2010年下半年商业预售合计19.62万平方米，11月最高，为8.62万平方米，占下半年预售总量的43.9%。2010年新增供给量16.46万平方米，因市场情况日益明朗、新增供给在年末出现明显“翘尾”。12月新增供给量最高，为8.51万平方米，占2010年下半年新增供给总量的51.7%。典范新增项目为诚基泉城新时代、槐荫广场、齐鲁鞋城、红尚坊等。2、下半年度各区域新增供给量从各区域新增供给量来看，中部区域商业供给量最高，为9.84万平方米，占下半年商业新增供给总量的59.8%。南部新增供给量最低，为0.35万平方米，仅占下半年商业新增供给总量的2.1%。3、下半年度各月在售供给总量2010年12月份住宅（写字楼）底商为济南商业供给的主体，其占比为86%，12月受诚基泉城新时代项目的影响，到达最高为11.84万平方米；纯商业项目仅占整体的14%，现在售典范纯商业项目为齐鲁鞋城、红尚坊、东环商业广场二期、槐荫广场等。（四）商业售价阐发1、下半年在售纯商业项目售价2010年下半年济南纯商业项目售价受地段影响较大，其中中部区域售价最高，如泰府广场和红尚坊，其首层单价在10万元左右；其他区域在售纯商业项目售价代价差别不明显，其中首层代价均会合在25000元/平方米左右。总体纯商业项目售价2010年下半年比力平稳。2、下半年度各月底商成交代价变革走势济南市底商2010年下半年整体销售均价为24116元/平方米，7月至9月保持平稳上涨，10月没有新推底商项目，售价出现小幅因供给引起的结构性下降，11月售价又开始上涨，涨幅较大，截止2010年12月济南市底商的平均售价为27934元/平方米。3、各区域下半年度底商成交代价变革走势2010年下半年各区域各月底商售价受其地段、位置及供给量等多重因素影响出现大幅度的起伏变革。整体而言中部和南部底商售价一直保持在高位，南部区域