物业管理有关规定

1.0目的规范集团各项目设备、设施管理工作，保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。2.0范围适用于集团、奥玛工厂、兴利尊典工厂设备设施运行/维保、检查及管理。3.0定义3.1公用设备包括：3.1.1供配电系统:发电机、ATS柜、高压环网柜、变压器、低压配电柜、室外公共照明、室外供电线路、防雷系统等。3.1.2给排水系统：地下室水池、生活水泵、室外主干供水管网、自动控制阀门、室外雨水管网、室外污水管网等。3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、发电机房气体灭火系统等。3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。3.1.5空调系统：办公室空调、宿舍空调等。3.1.6安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动门、报警系统、红外线周界防越系统。3.1.7园林绿化：苗木、绿化、树林、洒水设备3.1.8宿舍维修：给排水管道、强电、灯具、风扇3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如建筑物本体、护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。4.0职责4.1工作职责责任部门/岗位工作内容公司设施管理部公共设备设施的检查与评估审批各分公司年度设备设施的相关计划协助指导各分公司对设备设施突发事件的处理分公司设施管理部公共设备设施运行、保养维修工作检查、监督审核分公司设备设施的相关计划分公司设备设施管理制度的建立，如安全管理制度突发事件的处理与预防项目组责任范围内公共设备设施日常运行、点检、保养维修及工程施工相关记录的建档与归档专业技术人员知识培训、考核4.2公用设备设施维修保养频次公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。检修类别设备名称每日点检周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月高压环网柜、变压器JJJJJ配电室内的配电柜JJJJJ动力柜、电表箱YJJJ电力电缆J防雷接地J发电机JJJJ生活水泵及控制柜JJJJ生活供水管网YJJ雨水泵、污水泵及控制箱YJ排污管网、化粪池YJJ泳池设备YJJJJ(五月前)消防主机、联动柜、YJJJ灭火器J电讯系统YJJJJ红外报警系统闭路监控系统JJJJJJ车场门禁系统住户对讲系统电子巡更系统JJJJJ居家报警系统YJ清洁绿化设备JJJ消防系统YJJJJJ公共设施YJJJ5.0方法和过程控制5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆或与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。灭火器设置稳固，其压力表及标识朝外。5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃5.1.5参观来访人员需进入设备房，须部门负责人同意，并指定专人陪同。5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。5.1.7收到狂风、暴雨天气预报时，各部门负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。5.2设备维修保养管理5.2.1设备检修等级分类:点检：属巡视性检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，值班点检人员每天不少于两次检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。项目组长每周应全面检查一次设备运行情况。周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。运行/维保经理每月应全面检查一次。并在运行记录表及《设备/设施保养维修记录表》上签名。季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。设备管理专员每季度应全面检查一次，并在《设备/设施保养维修记录表》上签名。公司设施管理部每季度组织检查一次，并将检查结果在全公司范围内通报。年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。设备组长应视设备运行情况及时提出设备大修建议，经物业负责人和设备部经理审核后报小区（大厦）业主委员会批准执行。服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，由分公司设施管理部经理和物业负责人审核，报公司设施管理部备案。设备鉴定标准参照国家规范进行。5.2.3各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。物业与设施管理部设备（工具）应分别汇总。5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业应有适量的储备，确保突发故障及时的处理。5.2.5设备专员/组长应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作，设施管理部经理需到现场指挥、协调、组织。5.2.6各项目需要编写本项目的《年度机电设备设施维护保养计划》和《年度机电设备设施大中修（更新改造）计划》，并在每年十二月十五日前上报公司设施管理部备案并严格执行。5.2.7设施管理部应保存相关设备的原始技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。5.2.8设备管理档案建立要求：可以参照公司的设备分类，建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。5.3设备设施的编号5.3.1设备设施编号由五部分组成：第一部分为地区代码，按《地区编码表》中地区的代码进行编制；第二部分表示小区的名称：按《小区代码一览表》中相应小区代码表示；第三部分表示设备设施类别：用字母Ａ－Ｚ表示；具体见《设备（设施）分类及代码》；第四部分表示单位设备设施序号：用数字1.2.3...表示；第五部分表示设备设施的等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ进行分类。例：SZ－06－D－１－（Ⅰ）深长发长Ⅰ圳乐电乐级花机１管园号理发设电备机5.3.2对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），进行定期保养，定期中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5.3.3对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行日常保养和定期保养、状态维修。5.3.4对于Ⅲ级设备，采取故障维修，每年一次保养。5.4设备标识管理5.5.4.1.1未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的项目，可要求在接管验收时按照设备标识管理的有关规定张贴设备标牌。分公司设施管理部按照设备编号管理规定，提供设备编号，设备的标牌由客户统一制作。5.4.2设备的颜色：设备颜色按5.4.3设备状态标识：重要危险设备的工作状态必须悬挂状态标识（如配电柜检修时，应挂“有人检修、禁止合闸”），报废、封存的设备须张贴标识。设备的状态标识由分公司设施管理部统一6.0设备的运行管理6.1供配电系统管理6.1.1值班技工每天至少6.1.26.6.16.6.1.6室外配电柜（箱）应上锁，并在消防控制中心留存备用钥匙。6.1.7各项目组须保证本项目技工能独立、正确操作本项目的机电设备，在市政停电、市政来电时，会正确转换本项目的供配电设备；熟悉本项目设备异常情况应急处理方案。6.1.8配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报运行经理确定。6.1.96.1.10开关停用或检修时应打到“关”位置并悬挂“严禁合闸”6.1.11发电机油箱需要设置刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用6小时，同时不能超过1000升6.1.12备用发电机应每周检查一次，每月试运行一次，每次试运行8-10分钟，发电机蓄电池每周检查一次并记录。有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在15分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；发电机排烟风机应具有延时功能。发电机运行首半小时内应有技工6.1.13设备巡视人员6.1.146.6.2供电线路的管理6.2.1从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试，入住10年以上的物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要≥0.5MΩ。6.2.2低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。6.2.3各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。6.2.4各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。6.2.5各项目应对公共照明进行有效管理，并根据项目实际管理需要编制相应的管理作业指导书。6.3给排水系统管理6.3.1生活泵房需要每日至少两次6.3.26.3.36.3.46.3.5各项目的水箱、水池委托有资质的清洗队每半年清洗一次，并取得水务局水质检测中心的检测合格报告，结果由项目6.3.66.3.76.3.8信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至明显位置。6.4消防系统管理6.4.6.4.2消防泵、喷淋泵每半年在水箱清洗时由设备责任人启动试运行一次，使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱。每月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并记录。6.4.3报警装置、联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播等须至少每半年测试一次，检查其功能是否正常,和与地址码图是否一致等，并填写《自动消防设施测试报告》，经项目物业负责人审阅后存档。测试须由设备责任人、设备专员及专业技术人员在场，并尽量避免影响顾客，每年的测试应覆盖到所有烟感、温感(特殊情况业主长期不在家除外)。烟感、温感探头至少每半年清洁一次。6.4.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。6.4.56.4.66.4.76.4.86.4.96.4.10灭火器材需每季度检查、清洁，做好记录。要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损,核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。轻便灭火器应挂置或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期，并对灭火器统一编号。部门消防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位置均匀抽查，一般保证在5—20条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽查同样数量的水带进行试验，试验压力为5kg/cm26.4.6.4.126.5空调系统管理6.5.16.5.2空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设施管理部专员。6.5.3中央空调的温度和压力应每天记录，温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障等应通知设施管理部专员到现场处理并将处理结果报告设施管理部经理；更换主机电路板，须上报设施管理部经理。6.5.46.5.5冷水机组自动控制出现故障后，组长应及时报告设施管理部专员。如故障检修超出我方维修能力范围，由设施管理部专员请示设施管理部经理后，通知自动控制系统原服务供方或有资格的技术人员进行检修，查明原因向设施管理部经理6.5.6自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经专员及设施管理部经理6.5.76.5.86.5.9小型空调故障的处理应由专业技工6.6楼宇智能化、电讯系统管理6.6.1设备责任人应确保公用天线状态良好,每月对天线放大器、混合器和宽带放大器进行清洁除尘一次，6.6.26.6.36.6.4楼宇智能控制系统须设施管理部6.6.5楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块和光缆耦合器出现故障，设备责任人未经弱电专员及设施管理部经理6.6.66.6.76.7安防系统管理6.6.7.1.1控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报设备责任人处理。6.7.1.2设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、录像机，进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠，保证信号正常传输。6.7.1.3设备责任人每月应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，并由安全责任人确认监控范围符合安防要求。各项目应编制监视镜头的位置清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编程进行调整。6.7.2居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次，每半年双向测试一次。6.7.2.1居家对讲（可视、非可视）、无线对讲系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。6.7.3门禁控制系统电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况每月由安全责任人进行汇总、记录存档。设备责任人每周对防火门、单元门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录。电动苑门每月由设备责任人检查一次。6.7.4停车场管理系统电脑应确保时刻正常运行，设备责任人每月对各种卡的授权、发行、挂失情况进行核对，对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知供方及时处理。6.7.5外围红外线周界防越系统每天由安全员测试一次，每周由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好，并对检查情况予以记录。特殊部位每月由设备责任人进行一次全面保养和测试。6.7.6设备责任人每月对本设备房的消防对讲会同中心进行双向测试，发现问题及时处理并作好记录。6.8房屋建筑本体、公用设施的管理要求6.8.1不得擅自改变公共建筑和共用设施的用途。不得擅自占用、挖掘小区道路、场地。6.86.86.86.86.86.86.86.86.86.8.7.0设备设施维修养护记录说明设施管理部经理每月巡查情况记录在《设备/设施检查记录表》中。日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录。对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在设备管理档案或《设备管理软件》中给予记录。突发性故障的抢修应填写《突发事件情况记录表》报相关部门。对服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的处理，必须在《服务供方设备保养维修记录表》中记录，每月度需评估，并填写《服务供方月度服务效果评估表》。8.0文件的编制8.1项目组应编制设备类作业指导书清单。8.2物业现有的作业指导书与本部门所管理的设备完全符合或部门无该设备，部门不须编制相应作业指导书。8.3新增加设备、特有设备报公司设施管理部决定是否需要编制作业指导书。9.0文件使用9