土地估价实务基础：剩余法考点巩固

土地估价实务基础：剩余法考点巩固1、单选

剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D.房地产的建造总成本和总利润正确答案：A（江南博哥）参考解析：根据剩余法的公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息。2、单选

评估对象土地上的（）受政府规划的限制。A.建筑高度B.建造成本C.建筑物装修档次D.物业管理方式正确答案：A3、多选

剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括（）。A.土地用途B.建筑容积率C.土地覆盖率D.建筑物高度正确答案：A,B,C,D参考解析：选择最佳的开发利用方式的内容包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。4、多选

除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于（）。A.预测项目开发利润B.预测项目建设成本控制标准C.测算项目资金合理的利用率D.测算项目建设周期正确答案：A,B参考解析：预测项目开发利润、预测项目建设成本控制标准是剩余法的适用范围。5、多选

采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。A.市场比较法B.成本逼近法C.假设开发法D.收益还原法正确答案：A,D参考解析：对开发完成后的不动产价格进行评估的方法有市场比较法、收益还原法。6、多选

土地的开发周期一般根据土地开发的（）确定。A.面积规模B.难易程度C.资金来源D.规模要求正确答案：A,B7、单选

采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（）。A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费正确答案：B参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等。8、单选

采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.标准法正确答案：A9、多选

不动产开发的预付资本通常主要包括（）。A.地价款B.建安工程费C.专业费用D.利息正确答案：A,B,C参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业和不可预见费等。10、单选

剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于（）。A.房地产开发项目可行性分析B.房地产纯收益估测C.评估建筑质量D.物业管理评估正确答案：A参考解析：剩余法的适用范围：（1）开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；（2）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价（建筑费为整理费用）；（3）现有房地产中地价的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容。11、单选

某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、燃气等管网以及通信电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（）。A.宗地红线外"三通"（通路、通电、通水）及宗地内场地平整B.宗地红线外"五通"（通路、通电、通上水、通信、通气）及宗地内场地平整C.宗地红线外"五通"（通路、通电、通下水、通信、通气）及宗地内场地平整D.宗地红线外"七通"（通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热）及宗地内场地平整正确答案：D12、多选

下列费用中，属于土地开发费的有（）。A.耕地开垦费B.小区开发配套基金C.基础设施配套费D.造地费正确答案：B,C参考解析：土地开发费有3种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。13、多选

某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括（）。A.确定土地最佳利用方式B.估算评估对象房地产总价C.计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费D.计算（剥离）土地价格正确答案：B,C,D参考解析：使用良好则不用确定土地最佳利用方式。采用剩余法的估价步骤为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）最佳开发利用方式的确定；（3）估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；（4）开发成本的计算（包括建筑费、专业费、税费、租售费用）；（5）利息的计算；（