朝阳山庄项目投资分析报告

专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址-PAGE1-湖南省永州市零陵区朝阳山庄项目投资分析报告提要第一部分市场环境分析--永州简介第二部分周边市场分析--永州主要房地产简介第三部分项目分析第四部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（一）收益测算（二）营销成本分析（三）损益分析（四）财务现金流量分析第四部分可行性评价结论第一部分市场环境分析永州简介永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，东连郴州、衡阳，南连广东清远，西邻广西贺州、桂林，北界邵阳、祁东，地处北纬24023～26050，东经110006～112021之间，南北相距245公里，东西相间144公里，是湘、粤、桂三省区交界之地，土地总面积2．24万平方公里，

占全省总面积的10．59％，居全省第2位。永州历史悠久。永州又名零陵，零陵得名于舜葬九嶷山，零陵是我国夏代以前出现的34处重要古地名之一。秦代开始置县，汉武帝元鼎六年(公元前111年)始置零陵郡，为湖南四大古郡之一。隋文帝开皇九年(公元589年)废零陵郡，置永州总管府，永州之名，始见于世。从此，永州、零陵一地二名。又因潇水与湘江在永州交汇，故永州又雅称“潇湘”。1949年10月，永州地区解放，12月建立永州专区，1950年5月改称零陵专区。1952年并入湘南行政区(辖现在的永州、衡阳、郴州三市)。1954年撤销湘南行政区，零陵所辖各县归入衡阳专区管辖。1962年12月恢复零陵专区。1995年11月改零陵地区为永州市，现辖冷水滩、芝山两区和祁阳、东安、双牌、道县、江华、江永、宁远、新田、蓝山九县，共188个乡镇，其中江华为瑶族自治县。境内有汉、瑶、壮等35个民族，总人口570万。永州基本市情主要有四个特点，简单地讲就是“三个基地一个花园”，即泛珠三角产业转移的承接基地、优质农副产品的供应基地、高素质劳动力的输出基地，泛珠三角的“后花园”：

一、永州是泛珠三角产业转移的承接基地。

永州紧邻广东、广西，被称为“沿海的内地，内地的前沿”。永州又是连接云、贵、川、渝四省市的重要通道，是华南、华中两大经济区域的结合部，自古就有“湘南门户”、“湖广通衢”之称。近几年来，随着一大批重大交通建设项目的相继实施，永州独有的区位优势已经显现，通过衡(阳)昆(明)高速公路、太(原)澳(门)高速公路，湘桂、洛(阳)

湛(江)两条铁路，322、207两条国道和永连公路、三南公路、湘江航道，永州市北可上洛阳，南可下广东、港澳，西可出广西、云南、贵州、重庆。永州机场通过长沙可以通达全国各地。永州1作为东、中、西三大经济梯度承接地带，正成为广东等沿海地区产业转移的承接基地。目前，永州市已与广东、浙江、上海、港澳台等省市和地区建立了紧密的经贸合作关系，凤凰园经济开发区、永州长丰汽车配套工业园、芝山萍洲高科技工业园、祁阳白水工业园、道县工业国、宁远十里铺工业园已成为全市对外开放的重要窗口和承接泛珠产业转移的主要基地。永州市仅在2004年的“厦交会”、“湘洽会”上就签约461个，其中外资项目145个，利用外资9．8亿美元；内资项目316个，利用内资238．6亿元。2004年，全市新批外商投资企业82家，实际利用外资1亿美元，比上年增长50％，较2000年增长2．2倍；全市实际到位市外内资31，5亿元；有5个县区实际利用外资超过1000万美元。长丰工业园新落户台商企业4家，总投资5亿元；凤凰园工业园新落户企业14家，总投资3，6亿元；萍洲工业园新落户企业8家，总投资4亿元；特别是永连公路沿线各县区积极承接

沿海发达地区劳动密集型产业的梯度转移，大力发展以毛纺、皮鞋、电子元件等产业为重点的对外加工贸易型项目，南六县(蓝山、新田、宁远、道县、江华、江永)的“对外加工贸易经济走廊”初具规模，尤其是蓝山县毛纺加工企业已达430多家，从业人员10万人。

二、永州是泛珠三角优质农副产品的供应基地。

永州是一个丘陵山地。境内东、南、西三面环山，东靠骑田岭、南绮萌渚岭，西界都庞岭、越城岭，属亚热带大陆性季风湿润气候，年平均气温为17．60～18．50，无霜期长达268—329天，四季分明，严冬短而无酷寒，夏热期长而无酷暑，春季雨多，夏秋多旱，光照充足；素有“南洞庭”和“天然大棚”之称。近几年来，永州市积极实施“大郊区”发展战略，把永州建成沿海大中城市的农产品供应基地，农业产业化进程明显加快，优质稻、名牌果、商品菜、优质烟、速生丰产林、特种养殖等七大优势产业初具规模，初步形成了粮食、药材、竹木、饲料、果蔬等七大类农产品加工体系。2004年农产品的商品率达到了62．6％，比2000年高12．3个百分点；农产品优质率达到70％，比2000年高20个百分点。“三品”农业从无到有，全市“万字号”规模“三品”农业基地发展到173处，生产面积263．7万亩，其中通过省里认定的81万亩；有12个农产品获国家绿色食品认证。全市农产品加工企业发展到6500多家，年产值71亿元，有9家企业进入全省农业产业化龙头企业行列。目前，永州市60％的农副产品进入了泛珠三角地区的大中城市，永州作为泛珠三角农副产品基地的地位日益凸现。三、永州房地产现状。永州作为湖南的二线城市，房地产真正意义上的发展是从2003年开始的。那时，房地产的概念还是十分模糊，大多数建筑物可以说是“火柴盒”的零星建设。五年来，永州冷水滩区经济快速发展，城市化进程加速推进，全市房地产市场得到了长足的发展，表现在房地产投资增长较快，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。但零陵区房地产市场发展缓慢，对于这个拥有文化底蕴的老城区来说房地产的发展更具开发潜力。

对比周边城市，永州市房价还是很低的。永州房地产商对楼盘的开发态度也很积极，而且，市民的购买力并没有被完全释放，房价增长还在市民的接受范围之内，并没有形成所谓的泡沫化。就房产价格方面来说，冷水滩区的房产价格商业铺面方面，河西的零陵中路繁华路段已达20000－30000元/平方米，在住宅小区方面均价将超过2000元/平方米。

永州目前房产公司资质等级偏低，负债率偏高，房地产企业融资渠道单一，但永州房产市场的活跃，需求旺盛，极具投资价值！

第二部分周边市场分析永州主要房地产简介远志新外滩项目简介:远志新外滩位于永州市冷水滩区河东舜皇路与湘江东路交汇处，原区委区政府所在地。项目占地24100平方米，规划总建筑面积约为18万平方米，其中商业面积约31500平方米，共3层；住宅、公寓及写字楼约13万平方米。项目住宅部分由8栋32层高层建筑构成，为永州第一高楼。附项目规划指标：总占地面积24100m2建筑面积184122m2其中地上建筑160323m2地下建筑23799m2住宅建筑面积102523m2商业三层商业共31494m2容积率6.65建筑密度66%地下停车场建筑面积19514m2绿地面积3789m2绿地率15.7%总户数712户停车位614个装修状况毛坯房开盘时间2007年12月30日

入住时间2009年05月30日

起价1988元/M²

均价2500元/M²

最高价3680元/M²

物业管理费1/M²/月滨江豪园项目简介:滨江豪园，占地面积38亩，总建筑面积15万平方米，其中：住宅面积11万平方米，商业面积4万平方米。绿化率30%，由9栋高层电梯建筑楼群组成，一、二层为大型超市、商业步行街，地下为二层停车库。滨江豪园地处舜皇大道东端起点，在清桥路、梅湾路、舜皇路等三条城市主干道交汇处。附项目规划指标：开发商：永州市中建置业有限公司所在区域：冷水滩区占地面积：25000m2起价：1750元/m2均价：2100元/m2最高价：2880元/M²详细地址：永州市冷水滩区河东清桥路13号绿化率：30%容积率：4.5物业公司：永州市潇湘物业管理有限责任公司奥林新城项目简介:奥林新城河东大型绝版多层样板小区，项目分1期、2期、3期，共15栋432套商品房；1期已入住；2期于2008年10月30日交房；3期已封顶，预计2009年5月交房。小区位于永州样板街湘永路与育才路交汇。户型的面积有100平方的两室两厅两卫的新婚钻房，121、136、143、150的三室两厅两卫豪华新房；190、210、220的复式大宅。附项目规划指标：开发商：永州鑫龙房地产开发有限公司所在区域：冷水滩区占地面积：37000

m2建地面积：76000

m2总户数：432总幢数：15装修情况：毛坯起价：1450元/m2均价：1900元/m2最高价：2680元/M²详细地址：永州冷水滩区湘永路奥林新城（原奥林匹克花园）绿化率：30%容积率：4.5物业公司：永州市潇湘物业管理有限责任公司第三部分项目分析项目简介：

“朝阳山庄”以永州八景之一的“朝阳旭日“而命名，地处永州市朝阳岩公园，东与潇水河相连(可建水上世界)；南与207国道毗邻，322国道贯穿其中；西南与公园的“人工湖”连为一体，比邻两所高等学府湖南科技学院与永州市工商职业中专，毗邻在建的洛湛铁路永州南站。南距“山水甲天下”的桂林210公里，距桂林兴安县乐满地游乐园150公里(驾车仅需约70分钟)，北距佛教圣地南岳150公里。湘桂铁路、洛湛铁路及207、322国道、衡昆高速公路、即将修建的“二广”高速公路、“厦成”高速贯穿市区，交通十分发达，客源广阔。

“朝阳山庄”将建成融主题公园、度假山庄、水上娱乐大世界、垂钓中心、五星级酒店、高尚生活社区等为一体，集休憩、观赏、游览、娱乐、度假、健身、居住及文化活动为一体的综合性度假山庄，总占地面积达1345亩。

项目规划详见规划概念设计。第四部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据总规划用地896666.66M2（1345亩)其中：宋文化主题公园333333.33M2（500亩)五星级酒店133333.33M2（150亩)房地产项目430000.00M2（695亩)容积率2.9（二）投资估算依据上述规划技术指标，结合初步规划概念设计，测算该项目中房地产项目的投资成本。房地产项目占地面积430000.00M2容积率：2.9房地产项目建筑面积1343666.67M2其中：商业建筑面积168000.00M2别墅建筑面积88000.00M2多层住宅建筑面积250000.00M2小高层住宅建筑面积400000.00M2高层住宅建筑面积437666.67M2以上项目分六期建设，以下分析每期投资规模:第一期商业建筑面积58000.00别墅建筑面积3000.00多层住宅建筑面积40000.00小高层住宅建筑面积60000.00高层住宅建筑面积5000.00小计：161000.00第二期商业建筑面积58000.00别墅建筑面积20000.00多层住宅建筑面积40000.00小高层住宅建筑面积60000.00高层住宅建筑面积60000.00小计：238000.00第三期商业建筑面积52000.00别墅建筑面积30000.00多层住宅建筑面积40000.00小高层住宅建筑面积60000.00高层住宅建筑面积60000.00小计：242000.00第四期别墅建筑面积35000.00多层住宅建筑面积40000.00小高层住宅建筑面积60000.00高层住宅建筑面积90000.00小计：225000.00第五期多层住宅建筑面积40000.00小高层住宅建筑面积80000.00高层住宅建筑面积110000.00小计：230000.00第六期多层住宅建筑面积50000.00小高层住宅建筑面积80000.00高层住宅建筑面积112666.67小计：242666.67表一：朝阳山庄分期开发的产品建设周期建筑面积第一期M2第二期M2第三期M2第四期M2第五期M2第六期M2总计M2商业建筑面积58000.0058000.0052000.00168000.00别墅建筑面积3000.0020000.0030000.0035000.0088000.00多层住宅建筑面积40000.0040000.0040000.0040000.0040000.0050000.00250000.00小高层住宅建筑面积60000.0060000.0060000.0060000.0080000.0080000.00400000.00高层住宅建筑面积5000.0060000.0060000.0090000.00110000.00112666.67437666.67表二：朝阳山庄综合旅游休闲项目工程投资费用标准明细表序号费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用463333.33270.0012510.0018万元/亩，695亩二前期工程费用62.108344.171规划设计费用1343666.6750.006718.33按总建筑面积，含总规费用2勘探费用1343666.675.00671.833标底编制1343666.670.80107.49按标底×1.2‰4招投标管理费1343666.670.2026.87按标底×0.3‰5工程审计1343666.671.00134.37决算价×1.5‰6购地形图1343666.670.1013.447放线、测绘1343666.670.1013.448临时水1343666.670.90120.93供水费用×5%9临时电1343666.674.00537.47供电费用×8%三基础设施建设费166.1022318.301供电工程1343666.6750.006718.332供水工程1343666.6718.002418.603排污工程1343666.6718.002418.604天然气工程1343666.6710.001343.675室外管线费用1343666.678.001074.936道路广场工程1343666.6711.001478.037绿化及环境艺术1343666.6750.006718.338变电站、天然气调压站、水泵房1343666.671.10147.80四建安工程费880.50118309.851桩基1343666.6760.008062.002单体土建1343666.67650.0087338.33部分框架结构3电梯1343666.6770.009405.67分摊到总建筑面积4消防1343666.6720.002687.33分摊到总建筑面积5智能化1343666.6710.001343.676质监费1343666.671.00134.37土建费×1.5‰7监理费1343666.6713.001746.77土建费×2%8大门1343666.673.50470.289幼儿园1343666.6713.001746.7710社区物管中心1343666.6710.001343.6711中心会所1343666.6730.004031.00五不可预见费28.244844.47前四项费用×3%1土地平整费用1343666.6710.001343.672公厕、垃圾站1343666.670.5067.183地下停车场1343666.677.901061.504其他1343666.6719.432610.74六管理费用43.135795.811房地产公司运行管理费用1343666.6738.825216.23销售总额×9‰2物业公司物管前期费用1343666.674.31579.58销售总额×1‰七销售费用116.4615648.701可行性研究、策划费1343666.6721.572897.91销售总额×5‰2销售代理费用1343666.6743.135795.81销售总额×1%3广告费用1343666.6751.766954.98销售总额×1.2%八银行利息3600.00启动资金2亿×6%×3年九税金1343666.67263.3335383.441营业税32166.76销售总额×5.55%2城建税2251.67营业税7%3教育费附加税965.00营业税3%总计226754.74容积率2.90平均单价1687.58注：投资回收期3年包括2年的建设时间和1年的销售时间二、财务效益评价（一）收益测算1.定价参数商业建筑面积168000.00M2别墅建筑面积88000.00M2多层住宅建筑面积460000.00M2小高层住宅建筑面积480000.00M2高层住宅建筑面积513000.00M22.定价假定该项目实际可售面积全部采用出售的方式，根据其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表三表三朝阳山庄综合旅游休闲项目综合定价表定价项目综合平均定价(元/M2)商业12000别墅9500多层住宅2130小高层住宅2430高层住宅28303.收益测算表四朝阳山庄综合旅游休闲项目综合收入测算表建设周期建筑面积第一期第二期第三期第四期第五期第六期面积总计平均售价M2M2M2M2M2M2M2元/M2商业建筑面积（M2）580005800052000168000商业每期售价（元/M2）9000120001500012000别墅建筑面积（M2）300020000300003500088000.00别墅每期售价（元/M2）6000800011000130009500多层住宅建筑面积（M2）400004000040000400004000050000.00250000.00多层住宅售价（元/M2）188019802080218022802380.002130小高层住宅建筑面积（M2）600006000060000600008000080000.00400000.00小高层住宅售价（元/M2）218022802380248025802680.002430高层住宅建筑面积（M2）5000600006000090000110000112666.67437666.67高层住宅售价（元/M2）228024802680298031803380.002830建筑面积合计（M2）166000238000242000225000230000242666.671343666.67每期销售收入（元）75740122080149680959206474071421.33579581.33（二）营销成本分析1.销售税费估算表 表五建设营销管理费费用名称建设营销管理费率建设营销管理费管理费用5795.81房地产公司运行管理费用销售总额×9‰5216.23物业公司物管前期费用销售总额×1‰579.58销售费用15648.70可行性研究、策划费销售总额×5‰2897.91销售代理费用销售总额×1%5795.81广告费用销售总额×1.2%6954.98建设营销管理费21444.51表六销售税费估算表费用名称销售税率销售税费税金营业税销售总额×5.55%32166.76城建税营业税7%2251.67教育费附加税营业税3%965.00销售税费合计35383.44表七启动资金银行利息启动资金银行利息3600万元启动资金2亿×6%×3年2.总成本测算表八总成本测算表序列费用项目金额(万元)累计(万元)备注一静态投资166326.79166326.79二启动资金建设利息3600.00169926.79三建设营销管理费21444.51191371.30四销售综合税费35383.44226754.74总成本合计226754.74（三）损益分析表九损益分析表序列项目金额（万元）备注一销售收入579581.33假定全部出售二总成本226754.74三销售利润352826.59表十朝阳山庄分期开发成本和销售利润朝阳山庄一期开发成本和销售利润序号费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用57241.38270.001545.52二前期工程费用166000.0062.101030.86三基础设施建设费166000.00166.102757.26四建安工程费166000.00880.5014616.30五不可预见费598.50前四项费用×3%六管理费用757.401房地产公司运行管理费用681.66销售总额×9‰2物业公司物管前期费用75.74销售总额×1‰七销售费用2044.981可行性研究、策划费378.70销售总额×5‰2销售代理费用757.40销售总额×1%3广告费用908.88销售总额×1.2%八银行利息3600.00启动资金2亿×6%×3年九税金4623.931营业税4203.57销售总额×5.55%2城建税294.25营业税7%3教育费附加税126.11营业税3%十成本合计31574.74十一销售收入75740.00十二销售利润44165.26朝阳山庄二期开发成本和销售利润序号费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用82068.97270.002215.86二前期工程费用238000.0062.101477.98三基础设施建设费238000.00166.103953.18四建安工程费238000.00880.5020955.90五不可预见费858.09前四项费用×3%六管理费用1220.801房地产公司运行管理费用1098.72销售总额×9‰2物业公司物管前期费用122.08销售总额×1‰七销售费用3296.161可行性研究、策划费610.40销售总额×5‰2销售代理费用1220.80销售总额×1%3广告费用1464.96销售总额×1.2%八银行利息0.00九税金7452.981营业税6775.44销售总额×5.55%2城建税474.28营业税7%3教育费附加税203.26营业税3%十成本合计41430.95十一销售收入122080.00十二销售利润80649.05朝阳山庄三期开发成本和销售利润序号费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用83448.28270.002253.10二前期工程费用242000.0062.101502.82三基础设施建设费242000.00166.104019.62四建安工程费242000.00880.5021308.10五不可预见费872.51前四项费用×3%六管理费用1496.801房地产公司运行管理费用1347.12销售总额×9‰2物业公司物管前期费用149.68销售总额×1‰七销售费用4041.361可行性研究、策划费748.40销售总额×5‰2销售代理费用1496.80销售总额×1%3广告费用1796.16销售总额×1.2%八银行利息0.00九税金9137.961营业税8307.24销售总额×5.55%2城建税581.51营业税7%3教育费附加税249.22营业税3%十成本合计44632.28十一销售收入149680.00十二销售利润105047.72朝阳山庄四期开发成本和销售利润序号费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用77586.21270.002094.83二前期工程费用225000.0062.101397.25三基础设施建设费225000.00166.103737.25四建安工程费225000.00880.5019811.25五不可预见费811.22前四项费用×3%六管理费用959.201房地产公司运行管理费用863.28销售总额×9‰2物业公司物管前期费用95.92销售总额×1‰七销售费用2589.841可行性研究、策划费479.60销售总额×5‰2销售代理费用959.20销售总额×1%3广告费用1151.04销售总额×1.2%八银行利息0.00九税金5855.921营业税5323.56销售总额×5.55%2城建税372.65营业税7%3教育费附加税159.71营业税3%十成本合计37256.75十一销售收入95920.00十二销售利润58663.25朝阳山庄五期开发成本和销售利润序号费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用79310.34270.002141.38二前期工程费用230000.0062.101428.30三基础设施建设费230000.00166.103820.30四建安工程费230000.00880.5020251.50五不可预见费829.24前四项费用×3%六管理费用647.401房地产公司运行管理费用582.66销售总额×9‰2物业公司物管前期费用64.74销售总额×1‰七销售费用1747.981可行性研究、策划费323.70销售总额×5‰2销售代理费用647.40销售总额×1%3广告费用776.88销售总额×1.2%八银行利息0.00九税金3952.381营业税3593.07销售总额×5.55%2城建税251.51营业税7%3教育费附加税107.79营业税3%十成本合计348