养老地产发展研究

养老地产发展初探2014.04内容提要一、发展契机二、开发模式三、盈利模式及案例四、客户群体分析五、软硬件服务体系六、香港养老政策借鉴七、无障碍设计规范人口老龄化趋势房地产行业发展及国内养老地产发展一、发展契机人口老龄化趋势日益严峻全国2013年底—14.80%每年递增800万2050年老年人口将到达4.50亿人，占全体人口的1/3重庆2012年底--17.47%;2015年-->19%。比例高、增速快、高龄多、社会养老负担重人口老龄化趋势日益严峻2014年2月27日全国老龄办《十城市万名老年人居家养老状况调查》中国空巢老人所占比例为51.1%36.9%被访者愿意由市场提供居家养老服务北京、上海、广州、深圳等60岁以上老人人口老龄化趋势日益严峻人口迅速老去，谁来给我们养老？!政府？社会？家庭？我国社会主要养老方式居家养老为基础社区为依托机构为支撑老年人由家庭成员提供

养老的理念根深蒂固以家庭养老为基础，以

社区服务为依托，以机

构服务为支撑国策及评价国家养老政策《中国老龄事业发展“十二五”规划》《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》《社会保障“十二五”规划纲要》评价早已意识到老龄化问题的严峻性在积极的采取应对措施若能深入贯彻实施，民众的福利状况会有极大改善但是未触及根本性问题的解决未开放对房地产配建养老住宅的政策扶持房地产转型期的投资目标房地产调控导致低增长，高竞争传统住宅房企转型向商业、产业、旅游等养老设施、养老住宅市场供应严重不足养老地产潜在客户量大，适合差异化产品发展养老住宅所处阶段地产公司投资养老地产公司投资养老地产公司项目名称运营模式合作方规划床位乐成在建项目：北京双井恭和苑；海南海口恭和苑；浙江慈溪恭和苑；浙江莫干山养生园；广东中山项目城市三级养老投资经营模式；社区嵌入式站点；城市区域中心养老社区；郊区养老社区；目前关注后两者模式，暂无发展社区嵌入式站点计划

海口：居住单位296套亲和源上海亲和源；海南三亚在建项目；辽宁营口；黄山；青岛；海宁会员制模式；股权经营（营口、海宁、黄山、海南）；输出管理（成都、西安、青岛）黄山项目——光明集团；青岛项目——青岛投资、万科上海：老年公寓792套、颐养院和医院66套；海南：家庭式度假套房80套万科在建项目：万科幸福汇、长者之家、万科长春项目社区嵌入式；万科投资开发并自持出租经营的方式运营，类酒店公寓

保利在建项目：上海西塘安平老年健康生活社区；计划项目：长沙养老项目共同出资2000万元，以1:1的股权比例合作成立养老产业专业管理公司；保利作为开发商及投资商，安平公司作为运营管理方；总投资4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米北京安平投资有限公司

地产公司投资养老地产公司项目名称运营模式合作方规划床位绿地绿地21城孝贤坊房地产开发模式；据上海市中心40分钟车程；总占地4000余亩，建面210万方；包含尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区

华润置地

华润医疗正在进行医院收购工作

北控

三元桥远方饭店项目改建老年公寓并筹建康复医院外，未来三年，计划在京陆续将改建老年公寓三处

首创置业河北香河养老项目首创进行投资、策划、定位；河北建设集团进行建设开发河北建设集团；中国社会福利教育基金会旗下的长青基金预计50000张床位；提供12000个就业岗位复地地产星堡中环养老社区独立生活；协助生活；老年痴呆；短期康复复星集团子公司（上海星堡老年服务有限公司）

金地上海市南翔镇格林世界包括住宅、商业及公建配套；计划以CCRC和日间照护为主设计方：GN栖城

远洋地产北京亦庄项目；北京望京项目专业护理；CCRC；目前战略是以北京两个项目为试点，未来计划在全国结合地产开发项目做连锁布局

专业护理亦庄床位110床，打造“椿萱茂”养老品牌上海项目凯健国际Emeritus;上海凯建合作

富力地产惠州大型综合体温泉休闲养生项目销售型

绿城浙江省桐乡市乌镇白马墩村学院式养老；积极介入二三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，意在扩大产品类型与雅达国际投资集团合作开发规划提供10000个养老床位金隅拟建北京东坝社区医院

与天津某企业合作中信在收购大量医疗资源并开始涉足老年金融后，准备进入养老地产市场中电建设握有养老地块，准备进入养老地产市场保险业进军养老产业机构布局策略选址土地规模投资额备注中国人寿一南一北河北廊坊万庄区占地415公顷，距离首都机场70公里100亿元国寿（廊坊）生态健康城拟建：厦门海沧

山海树集团合作开发苏州阳澄湖半岛

地产开发模式拟建：海南项目

新华人寿

北京密云30公顷

建设规模1600-2000户，大户型联排为主北京延庆27公顷

建设规模1000户，包含64-570平米的五种户型拟建：广东珠海、西安、武汉项目

合众人寿全国二线城市武汉市蔡甸区700亩20-100亿元建设中，预计可容纳8800老人沈阳棋盘山2000亩140亿预计5000床位合肥-合肥北城新区

广西南宁五象新区

预计10000张养老床位山西

养老服务产业基地保险业进军养老产业机构布局策略选址土地规模投资额备注平安保险

乌镇建筑面积130万平方米170亿定位休闲养生为主，都市人的第二居所，分高桥区和乌镇区块，规划集商业、旅游、度假、医疗、培训于一体浙江嘉兴/桐乡

已开新闻发布会，但尚未查到土地出让信息太平保险太平养老产业投资有限公司上海浦东上海国际医学园区

20亿

太平洋保险

拟建：上海崇明岛项目2700亩，建面100万平米100亿7700户，约10000名老人规模养老社区；天地控股洽谈中拟建：上海朱家角项目

生命保险

拟：上海

拟收购上海10家养老机构阳光保险

调研阶段

☆

泰康人寿泰康之家全国布局北京昌平—燕园

广州、海南其他地块调研中其他投资养老产业外资公司、合资公司经营模式发展计划备注伊美瑞特斯凯健国际；上海凯建华鹏老年服务有限公司；上海南青华晨老年服务有限公司（内资：上海盛源发展有限公司、上海洪天建筑工程有限公司）轻资产，租赁型经营；以康复养老与康复医疗为主以上海及长三角为中心、辐射全国的康复养老与康复医疗连锁网络，注册成数百家平均投资额约百万美元的分支养老机构。其中，上海计划发展数十家。上海浦东华鹏路的多层建筑；拟与多家机构洽谈中，包括远洋地产、泰康之家等永泰红磡

偏医疗服务，上海动物园附近宾馆改造上海市长宁区凯旋路18000平米项目，高端CCRC社区京煤集团-金泰恒业

与中信集团合作天津武清区7公顷开发项目；与中国人寿合作京泰企业年金业务、养老社区业务；

我国目前的养老住宅模式及举例十五种养老地产开发模式列举二、开发模式目前我国老年住宅可分为三种模式企业盈利型由企业投资建设及运营的初级大型综合老年社区，拥有基本的综合老年社区设计配套如：东方太阳城（北京）政府收益型政府相关部门出资建设及运营，通过出租的方式收取一定的费用如：汇宸老年公寓（北京）政府福利型传统的养老院和福利院如：北京第一社会福利院老年公寓小区的局部做老年公寓，按适合老人生活的标准设计，提供配套如上海亲和源老年公寓，北京东方太阳城银龄老年公寓老年社区整个小区均为老年住宅，允许家庭式入住如北京太阳城，燕达国际健康城五大类十五种养老地产模式介绍第一类—与社区并建第二类—与相关设施并设第三类—与旅游或商业地产结合第四类—与国际品牌接轨第五类—以其他方式转型第一类：与社区并建模式一：专门建设综合型养老社区居住、配套齐全居住功能型齐全可分期开发自住型住宅护理型住宅其他配套设施第一类：与社区并建模式二：新建大型社区的同时开发养老组团产品差异化试水养老地产配套共享需控制组团规模布局考虑客户群第一类：与社区并建模式三：普通社区中配建各类养老产品“全年龄”社区1+1老少户住宅控制面积适老设计配建老年公寓两种需求适当配套临近入口第一类：与社区并建模式四：成熟社区周边插建多功能老年服务设施托老所规模小功能全居住服务可新可改第二类：与相关设施并设模式五：与医疗机构结合，就近设置养老设施医养结合提高竞争力有安全保障或医院直接养老例：日本六甲老年公寓第二类：与相关设施并设模式六：养老设施与幼儿园并设

迎合老人意愿共建节约建造和人力成本（以日本为例）同一建筑的不同楼层不同建筑共用场地对原有幼儿园或小学等建筑改造合用—4-2-1家庭结构影响第二类：与相关设施并设模式七：与教育设施结合—养老公寓与大学结合“高知”老人的文化生活需求大学设置老年课程公用设施开放管理“老有所学”“老有所为”“实现价值”例：美国萨尔村养老社区将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实第三类：与旅游或商业地产结合模式八：在旅游风景区中开发养老居住产品旅游地产加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念与景色和文化相结合—海南，广西，云南等项目规模较大，配套设施多分散养老产品宜集中布置就近设计配套服务多种可能性设计单人、双人举家、邀朋短期、长期第三类：与旅游或商业地产结合模式九：与商业地产结合，开发老年公寓城市中心，商业搭配老年公寓大城市老人习惯城市中心的便利资源北京，上海，HK高端客户消费能力高集约型模式与普通住宅集合面对不同客户设计时分别设入口

例：日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图第四类：与国际品牌接轨模式十：引入外资，建世界型连锁老年设施外情：国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场建立连锁型老年设施，缓解其国内养老压力内情：解决我国养老问题引入外资学习先进的护理、管理和经营理念促进就业，带动消费第四类：与国际品牌接轨模式十一：与国际知名养老品牌共同开发引进管理模式引入国外有经验的管理团队与国外知名品牌联合开发注意本国的生活方式和养老方式注意管理模式和生活模式的落地朝向、生活方式等第五类：以其他方式转型模式十二：与保险业结合，利用险资投资养老地产保险资金介入养老地产的情况已经开始出现保险资金特点：资金规模大回报要求低回报周期长泰康\平安等模式十三：与护理业结合，将优势注入房地产护理业转投房地产（日本）第五类：以其他方式转型模式十四：利用自身独特资源转型开发养老地产酒店管理公司转做养老服务服务管理形式想通酒店适合改造成为养老公寓酒店中也可提供养老服务第五类：以其他方式转型模式十五：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建要选择便于进行适老化改造的建筑

注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等框架结构建筑比较适宜改造例：北京石景山区首钢老年福敬老院开发模式总结养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物开发模式、经营管理和规划设计等方面亟待探索开发者要做好承担风险的准备整体把握，系统化思考，明确类型和可利用资源针对国情和生活习惯，体现中国特色养老地产盈利模式分类养老地产盈利模式组合养老地产核心价值体系三、盈利模式养老地产市场上盈利模式分类“全部销售”模式--养老概念住宅+超配套设施以老年住宅概念，销售产权，区域级别配套设施典型案例：东方太阳城“销售+持有”模式--养老概念住宅+养老地产住宅销售与老年公寓持有相结合，公用配套资源典型案例：北京太阳城“会员制”模式--养老公寓，销售会籍出售长、短期会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：上海亲和源养老社区“只租不售”模式--医疗健康社区，全部持有运营对自理、半自理，非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：燕达国际健康城养老地产盈利模式组合建议模式一：“住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”（销售与持有比例相当）经营性物业可以不需要土地使用权，可享受土地附加值销售型物业可以快速回笼资金这种结合方式灵活性大，有利于公司合理调配资源，适合开发企业应用养老地产盈利模式组合模式二：以地产销售作为主要盈利载体当前我国市场上养老地产的主要盈利模式80%20%万科养老地产销售与持有比例为8:2养老地产盈利模式组合模式三：炒概念—打造养老示范区需要大盘，选择合理位置设置独立养老示范区配建合理的配套及服务资源，相关商业以养老概念为主进行招商确定合理的户型、配置标准和总价周边社区可免费部分养老配套资源，各种服务性功能全区域共享（有偿）例：上海绿地21城，以“孝贤坊”（尊老社区）作为项目养老理念的示范区养老地产盈利模式组合模式四：持有型物业的载体—整售与“会员制”销售并举将养老公寓整售给国际专业的养老机构，最大限度回笼资金以会员制形式变相销售，取得运营型（持有）养老设施的利润养老地产盈利模式组合模式五：配套综合性商业租售作为盈利来源老年住宅需要一系列配套医疗中心（或医院）康体娱乐度假酒店（与旅游地产结合，候鸟式养老方式结合）购物中心利用此类物业的经营权转让销售及租赁获得盈利点养老地产核心价值体系一以贯之的“养老”主题为背书，打造项目的符合价值体系与休闲、旅游、教育、

产业相结合，使得项目

充满活力，造就不可

复制的核心价值力。养老社区价值体系主题鲜明主题先行主题复合主题宣传养老地产核心价值体系体现新一代养老地产的核心价值理念现代养老理念---------现代养老社区开发理念不仅老有所居、老有所养，还要老有所为，老有所乐。积极乐观持续就业自主自理安全无障碍延长社会责任职能建立独立行为能力延缓身体机能衰退四、客户群体分析多元化的养老地产客户群目标客群的多元化客群年龄多元化立足老年客户辐射中青年客户避免小众客群来源多元化本地，兼顾周边客群需求多元化养老自助刚需改善等客群档次多元化主流中档为主兼顾其他客户群细分销售部分客群年龄：全龄化社区，老年人为主，兼顾中青年来源：本地客户为主，兼顾周边目的：养老为主，部分刚需、改善、投资特征：养老一族：离退休老人，自理性健康老年人为主养老一族子女：希望与父母就近居住，互相照顾准养老一族：计划将来养老置业的中年人地缘性客户：周边工作人群客户群细分持有部分客群自营部分养老公寓面向较为高端的养老客群离退休老干部较高收入来源，较高知识水平中期、短期使用整售部分养老公寓面向国际大型养老机构整体出售配套公建面向社区养老人群及住户辐射周边社区老年人（有偿）来此旅游度假娱乐的人群（若配建酒店及附属娱乐设施）需求导向的功能配置开发节奏软性服务体系养老服务资源整合五、软硬件服务体系需求导向需求功能设施方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值居住功能医疗护理功能生活休闲功能文化沟通功能精神与价值诉求多元化、现代的住宅，关注人性化细节完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统丰富的满足不同需求的娱乐配套方便学习交流的，现代化的环境和设施志愿者服务活动，满足自我价值实现基于需求导向的专业化配套类型内容形态描述必要性健康服务体系中医保健养生中心独立建筑必要社区医院独立建筑必要楼内医疗室（膳食咨询室）可在建筑内配备日常生活服务体系家政服务中心可按商业街形式配建或独立一栋建筑社区中央餐厅必要风味餐厅银行必要中型超市必要药店邮局班车站，停车场必要基于需求导向的专业化配套类型内容形态描述必要性文化教育服务体系行政管理办公区，展示中心，营销接待处（监控中心）、会籍交易中心可在一栋建筑内设置必要大堂/接待处必要图书馆/展览室必要大型会议室/放映室老年教室（插花、摄影）多功能厅（舞蹈、讲座）必要网吧活动室（乒乓球、台球、麻将室）必要老人聚会活动场所（走廊、建筑连廊）户外（带有部分运动设施）太极园（武术运动场）户外广场基于需求导向的专业化配套类型内容形态描述必要性文化教育服务体系门球场户外广场室内游泳池/体育健身馆独立建筑必要公园/中心文化广场配合环境模拟必要增值服务体系度假酒店可在一栋建筑中设计SPA阳光植物坊种植园借用生态农业与医疗机构的联合重庆医科大学附属第一医院投办养老产业2012年12月15日，成立重庆第一家五星级老年人护养院。有人试水，必定趋之若鹜抓住机会，迅速抢占资源配套开发节奏合理安排节奏，使配套设施开发与住宅开发销售的节点相配合例：某项目配套设施开发节奏软性服务体系物业管理服务模式的创新菜单式服务定制化服务生活保障服务购物中心设专柜免费导购及物品搬运预约服务，免费送货上门免费推荐小时工及保姆封闭式管理，免费电瓶车社区与市区间免费班车娱乐文化服务图书馆免费阅读、讲座老年人公益活动陪同服务免费组织文体活动及比赛社区娱乐场所定期免费服务组织老人外出旅游医疗养生服务每年一次免费体检，健康档案送医送药上门，免诊金设急救站，免费紧急呼叫免费健康咨询及讲座老年社区服务资源整合模型老年社区卫生保健医疗卫生护理保健养生疾病防治产业服务老年日用品老年服饰老年营养品老年食品老年文化品老年体育品家政服务业精神慰藉餐饮服务保洁清洁日间照料生活护理金融服务人寿保险理财投资培训服务老年护理老年服务与管理六、香港安老服務介紹国际上各国养老产业的发展多国都有比较完善的养老产业体系美国—八大类养老服务体系日本—全国最大的产业链香港—见下文香港安老服务簡介及目標簡介安老服務的信念是使長者能夠有尊嚴地生活﹐並為他們提供適當的支援﹐以期實踐「老有所屬﹑老有所養﹑老有所為的理想。目標透過一系列支援服務﹐照顧

長者各方面的需要和提升他

們的生活質素﹐盡量使他們

留在熟悉的社區環境生活。

為有需要的長者提供院舍照

顧服務。安老服務主要涵蓋內容社區照顧及支援服務長者中心服務社區照顧服務其他社區支援服務院舍照顧服務長者宿舍安老院護理安老院護養院安老服務主要涵蓋內容安老服務長期輪候制度長期護理服務涵蓋的範圍

長期護理服務涵蓋以下各項受政府資助的服務﹕

社區照顧服務

(i)綜合家居照顧服務（中度或嚴重缺損的體弱個案）

(ii)改善家居及社區照顧服務

(iii)長者日間護理中心／長者日間護理單位(

註：就服務類別而言，綜合家居照顧服務及改善家居及社區照顧服務均為家居為本服務，而長者日間護理中心／長者日間護理單位則為中心為本服務。)

住宿照顧服務

(i)安老院（適用於二零零三年一月一日前提出申請的人士

）

(ii)護理安老院

(iii)護養院安老服務長期輪候制度申請長期護理服務的手續

中央輪候冊只接納經轉介的長期護理服務申請。申請人或家人可聯絡下列任何一個轉介辦事處﹐提出要求﹕綜合家庭服務中心／綜合服務中心﹔醫務社會服務部﹔長者地區中心﹔長者鄰舍中心／長者活動中心﹔其他服務單位﹐例如保護家庭及兒童服務課﹑輔導單位﹑露宿者綜合服務等。安老服務統一評估機制社會福利署於二零零零年十一月起﹐開始推行「安老服務統一評估機制」﹐由認可評估員﹐採用一套國際間認可的評估工具﹐評估長者在護理方面的需要﹐並編配合適的長期護理服務。統一評估機制適用於申請安老院（二零零三年一月一日前的申請)﹑護理安老院﹑護養院﹑長者日間護理中心﹑改善家居及社區照顧服務及綜合家居照顧服務內的傷殘及體弱個案。認可評估員均為專業人士﹐例如社會工作者﹑護士﹑職業治療師和物理治療師等﹔他們需接受使用「長者健康及家居護理評估」的訓練並取得認可資格﹐方可執行評估工作。此外﹐社會福利署亦於港島區﹑西九龍區﹑東九龍區﹑東新界區及西新界區設立了「安老服務統一評估管理辦事處」（簡稱「統評辦」）統籌有關機制的運作。

安老服務項目一覽長者地區中心長者支援服務隊長者鄰舍中心長者活動中心長者社區照顧服務券試驗計劃長者日間護理中心長者日間暫託服務改善家居及社區照顧服務綜合家居照顧服務家務助理服務老有所為活動計劃護老者支援服務長者度假中心

長著社區支援服務----居家養老點擊右側鏈接查看詳情安老服務項目一覽長者宿舍安老院護理安老院護養院合約院舍安老院舍照顧服務統計總覽安老院名單、牌照及服務概覽長者緊急住宿服務長者住宿暫託服務其他支援方法鼓勵在新私人發展物業內提供安老院舍院址計劃

安老院舍照顧服務----機構養老點擊右側鏈接查看詳情鼓勵在新私人發展物業內

提供安老院舍社會服務署安老服務配套清單TypeofServicesNetOperationalFloorArea(NOFA)insquaremeterDayCareCentrefortheElderly(40-80place)267to506NeighbourhoodelderlyCentre303ResidentialCareHomefortheElderly(100-place)1096ResidentialCareHomefortheElderly(150-place)1575ResidentialCareHomefortheElderly(200-