2021温州改善美宅1月推广方案

XXX1月推广方案

2020.12.29

D

营销背景■

art1

1.1营销回顾

售楼处和样板房同时开放11.7

11绿轴洋房观点提出

下旬

XXX盛大首开12.23

1.6上江路展厅开放

1.2客户分析

来访客户本体分析：来访客户以渠道分销为主，分别占比50%和21%;30-50岁客群近70%,多半为三口之家；客户职业

中个体户与企业员工两大职业占比65%;而居住区域与工作区域多为黄屿板块和市中心，其两区域占比之和均超过50%。

•25-30

・户外大牌

•31-35•单身贵族

•蓝朋友

•36-40•二人世界

•渠道

«41-45•三代同堂

网络

•46-50三口之家

•阵地包装

•51-55■四代同堂

•置业顾问自拓

•56-60-四口之家

・中介分销

•60以上

.CBD

・

滨海工业区•滨海工业区

■滨江

•个体户,茶山.茶山

•洞头区

•公司职员一磐区

・黄屿

•景山:景山

•公务员

■空港新城

•空港新城

•龙湾蒲州

老师•龙湾

•龙湾中心

•企业员工

•鹿城■娄桥

•吕浦■撕

•退休.绿轴

・C口□/油用

・医生•南湖

.南蒲.绿轴

，南湖

-自由职业瓯北品浦

・瓯海娄桥瓯海中心

,瓯海中心

■潘桥

・潘桥

1.2客户分析

来访客户需求分析：项目来访客户需求面积段主要在100-110m1多以刚需为主；项目来访客户总价预算主要集中在250W-

300W；而客户对项目户型的认可度相对认可，占比44%，但是对价格抗性尤为明显，占比超70%。

面积需求）分析一以总价预算分析.

12%V121%—250w以下

\•

•300w-350w

43%

17%,•400w-450w

■130-140■450w-500w

140■500w

16%45%

项目认可分析

15%

44/6,生态环境

小区环境"区域板块

・智能化外立面

「■学区

■周边环境

73%

13营销背景小结

因先前的营销方向失误，本次首开并不理想。城市发展大势由西向东，应顺应其发展方向布局展点。另外，营

销中心位置难寻，距离项目地有段距离，也是对客户心理产生障碍的原因之一。

2

渠道分销上客占比超70%,100-110nf户型需求占比43%,且价格抗性超70%,从以上数据可以看出，渠道分

销的上客基本为刚需客，而非本案高端的目标客群。应加强蓝朋友转介和自拓客渠道，同时强化阵地包装。

3加强黄屿版块和市中心的拓客力度，针对个体户以及企业单位做重点攻坚。同时，后期的周暖场活动应侧重于

亲子类活动，增加三口之家的目标客群到访。

4持续输出户型优势，强化板块价值，借势周边配套齐全的利好，强调生活的便利性。同时加强项目内部价值输

出，可考虑线上主打洋房，线下依靠渠道输出105户型价值，强化项目品质和品牌形象。

D

营销策略■

art2

2.1货量盘点

项目已于12月23日盛大首开，项目首开即整盘推售（除1#楼外，共计263套），后期再无推售节点。目

前本案仍有充足货源供给，后期配合自制营销节点进行逐步推售。

2.2营销策略

营销端口一将“客户经营”这项功课做足

抓返乡节点抓主力客群抓客户经营

①返乡通路截客：高铁站、加油站、乡镇干①走进企事业单位，发展企业内部关犍人①开展天辰挚友，开发意见领袖、维护当地

道等通过高炮、跨街油门架、墙体、横幅等展开产品推介、公关联谊、资源嫁接、团媒体、合作伙伴等，扩大当地市场人脉圈。

对客户进行截流，释放返乡置业信息。购优惠等活动；

②在元旦、腊八、小年夜、春节、元宵等节②走进个体工商户，物料铺设、带礼陌拜,②针对全民经纪人、已成交业主、分销中介

点进行部署，将客户集中聚集到案场。定制礼品。等，制定各类转介政策，集中收客。

三大抓手，抢抓客户资源

D

推广执行

art3

3」营销推广轴线

主打品质洋房主打外部价值

1.1客户营销+强势蓄客L17返乡置业1.31

主推年终置业礼遇有家备选S1轻轨旁入席湿地公园洋房

推广主题首次却27万起X重壕礼享不停

轻轨旁建面为改善美宅火热销售中三库湿地旁抢占公园恒产洋房

S1105-135nf1

活动线媒体沙龙/风水讲座/摄影大赛感恩答谢宴/观影盛宴

四大公园/三大综合体/轻轨

价值点105、135户型/魔镜系统价值输出品即低密洋房价值输出圈层价值/黄屿版块炒作

价值炒作

媒

推①媒体沙龙前宣及后宣九软文①答谢宴活动前宣及后宣九宫格

体活动

广

推②风水论道讲座前宣和后宣九宫格②观影活动前宣

线炒作

广

③摄影大赛后宣软文③返乡季暖心系列炒作

H5/

摄影大赛小前宣视频走心返乡小视频

小视频

渠道线天辰挚友后人群主召集令/车贴/周边酒店设宴合作/4S店/协会资源抢占等

氛围包装网红打卡装置设置;春节氛围包装/各活动包装

销售道具竞品手册/户型对标图/区域配套解析图/生活动线图

STEP1/2020年12月28日一2021年1月17日

跨年造势持续蓄客]

感恩懂你

3.2营销推广执行

12.28-1.16推广主题

情暖温州感恩有你

年终置业季购房正当时

S1轻轨旁建面约105-135nr改善美宅火热销售中

3.2营销推广执行

浓情火锅宴：结合元旦跨年节点，天辰线上发起（2021年第一顿火锅，XXX请你吃）活动预告。转发

指定内容朋友圈转发集赞满58个，即可至案场领取价值xxx元的海底捞火锅券一张。通过感恩回馈，

拉近与温州的关系，让客户感觉到冬日里的温暖，提升项目美誉度，增加客户基数。到访赠送暖冬好

礼。

情

暖

系

心

湖

礼

畔

品

暖

:心

围

相

巾

伴

暖

愿

明

心

年

和

的

品

时

二

光

：

台

依

历

然

暖

暖

相

依

暖冬到访礼

3.2营销推广执行

前宣微信示意

境邙？℃心大福心着长第

能通我与Q的是对今奉嚼着歌

\汽商代福最超喝的雪量«核能瘠乡次尔

万科，

♦万•布r

x内7

海底捞海底捞♦.

件滋锅¥

千.:锅宴

•■a

■■■Mrii

郎晶的除3穿欲铸

心义绪

才曷雯C

万/科"

海银描

3.2营销推广执行

集五福迎新春：借助集五福长线营销活动，结合各个营销动作作为其支点，增加案场氛围。通过线上

媒体发声、线下活动收客的手段，最大限度宣传促销活动，达到快速去化的目的。并通过各个渠道在活

动指定时间范围内进行搜集，将一整套福卡兑换成抽奖券，经过现场抽奖抽取相应奖品。

福卡形式参考

3.2营销推广执行

集五福：结合支付宝每年年末推出的"集五福”活动，项目可开展此类活动做为事件营销在市场上引

起关注，以此作为长线活动，增加上客量。

福卡命名获取难度

金屋福：集五福的谐音；金屋福：龙★★★★

天悦福：天辰项目，寓意美满；天说福：★★

蓝友福：蓝朋友，结合全民营销；蓝友福：

悦己福：★★

悦己福：结合老带新；

美好福：寓意美好、幸福；美好福：★

3.2营销推广执行

奖品设置：根据活动最后一天，集齐全套福卡的客户，可以按照登记顺序将抽奖券的副券投入抽奖

箱，根据现场情况进行抽奖环节。一等奖：两名，山地自行车一辆；二等奖：三名，扫地机器人一

台；三等奖：五名，挂烫机一台；

价值2000元左右的山地单车价值1000元左右的扫地机器人价值500元左右的挂烫机

STEP2/2021年1月17日一2021年2月11日]

春节返乡季/续销

暖心宠你

2021年返乡热潮即将拉开

预计将有20亿人次加入这场大迁徙

在一二线城市门槛升高

家乡发展利好凸显背景下58%

的返乡人群选择回乡置业

3.3营销推广执行

1.17-2.11推广主题

世界再大为爱归家

返乡置业季X重壕礼享不停

S1轻轨旁建面约105-135nr改善美宅火热销售中

3.3营销推广执行

q第木木天.辰

1HEWORLD

AGAINBig&[0MEFOR

世界再大为爰归家

|滋力营耳半愚司,李不仁三怀之区皆w双•|

O04D0O*/7HUQOQOQ亡，心'UH*5HM.a次

3.3营销推广执行

►阶段形象二稿

3.3营销推广执行

微信示意稿►主打品质洋房，强化价值的同时，削弱客户对价格的抗性。

.86870888不£.86870888

3.3营销推广执行

新春返乡季营销推广三大阶段

从故乡出发，从世界回来回家攻略炒作新春伊始从心出发

唤醒心里对家的惦念爰心接站活动启动激发远游拼搏的斗志

1月17日-1月31日2月1日-2月11日2月12日-3月31日

返乡前返乡中返乡后

3.3营销推广执行

从故乡出发，从世界回来唤醒心里对家的惦念

L月17日-1月31日

返乡前

33营销推广执行

刷屏示意【城市篇】软性沟通温情刷屏，城市情怀的唤醒

XXXlogo

XXXlogoXXXlogoXXXlogo

赏遍世界的景走遍世界的圈飞遍世界的陆尝遍世界的胃

美不过家乡的情走不出家乡的圆熟不过家乡的路忘不掉家乡的味

世界再大为爱归家世界再大为爱归家世界再大为爱归家世界再大为爱归家

荣归瓯城住天辰荣归瓯城住天辰荣归瓯城住天辰荣归瓯城住天辰

+强制信息+强制信息+强制信息+强制信息

33营销推广执行

刷屏示意【走心炒作】软性沟通温情刷屏，植入项目信息

［回家篇］［打拼篇］［父母篇］［子女篇］

XXXlogo

XXXlogoXXXlogoXXXlogo

你在乎赚多赚少打拼不易住好点为人父母者孩子的未来越精彩

她在乎回家就好年底换房选天辰更懂父母心我的付出越值得

世界再大为爱归家世界再大为爱归家世界再大为爱归家世界再大为爱归家

荣归瓯城住天辰荣归瓯城住天辰荣归瓯城住天辰荣归瓯城住天辰

+强制信息+强制信息+强制信息+强制信息

33营销推广执行

峰层夜宴：新年将至，感恩全城。针对老业主以及意向客户设宴答谢，派发邀请函，正式而隆重的邀约。

针对意向客户进一步的筛选、逼定，同时发展关键人物、意见领袖等，为全民营销做铺垫。

33营销推广执行

观影盛宴：新年将至，贺岁影片频频上映，XXX邀您享视觉盛宴。针对企业员工和个体户发起活动邀

约（或直接针对某企业），凭工作证明或者营业执照到访售楼处，即可免费获得电影票一张，以此针

对目标客群进行洗脑。观影前针对项目信息进行植入、宣介。

3.4营销推广执行

②回家攻略炒作活动启动/爰心接站

2月1日-2月11日

返乡中

3.4营销推广执行

Stepl:爰心接站天辰接您回家

【报名方式】通过微信H5/派单/电话等进行活动信息发布及报

名【接站路线】高铁站-----售楼部-----乡镇

【项目植入】分配置业顾问、车身包装、物料放置及车内推介

【异业联盟】跨界滴滴快车&专车等，联合接送客户，带客户到

访售楼部赠送油卡或红包奖励等，增加现场来访。

【爰心接站标配】

1、手举牌；

2、统一制服；

3、车备热饮料/面包；

4、项目介绍物料；

5、回乡小礼品；

6、拍照MARK;

3.4营销推广执行

•••。。中国移动令10:03⑥3。74%・D

＜返回测距I你离长沙还远吗？10.・・・••

Step2:【走心炒作系列】四重角色的回归

e

儿女角色的回归年轻父母角色的回归zoooJ-L

恋人角色的回归自我角色的回归凶翎高铁索按筋微

测距》助力里程

H5:晒你的回家公里数，看看春节你与家的距离有多远获得报销资格

-三步搞定回湘高铁票-

抽奖免车票：返乡客户凭高铁票、大巴车票等交通票据可参与线上抽奖，

全额报销、新春年货券、新春礼品，到案场兑现奖品。

车票换房票：返乡客户凭高铁票、大巴车票等交通票据及本人身份证到访

返乡车票换购房现金抵用券。

车票换彩票：返乡客户凭高铁票、大巴车票等交通票据及本人身份证到

访即可领取福利彩票一张。

3.4营销推广执行

Step3:爱心驿站售楼处

【温暖驿站】充电、行李寄存、免费WIFI、暖贴、手机贴膜、免费美甲等增加客户逗留时间；

【停留时间】参与售楼部抢年货活动、全家福拍照、现场亲子活动、留住孩子留住家庭；

【礼物准备】定制新春大福包，彩票或整点抽奖活动；

【项目植入】分置业顾问专属接待，参观样板间&示范区等，样板间设置"寻宝活动"吸引客户打卡；

3.4营销推广执行

观影盛宴：春节长假期间，现场以年货节为活动主题，搭配猜灯谜等趣味游戏，赢取国风全家福一

套，以此吸引客群有的吃、有得玩、有得拿，长时间停留。老带新专属优惠，来访就送购房津贴，带

朋友来访即可砸金蛋。活动期间，现场搭建鸿运墙，凡到访来宾均可在置业顾问的陪同下，在鸿运墙

领取鸿运红包（求签）一个，新年讨个吉利。

STEP3/2021年2月12日一2021年3月31日

返乡渐淡/阳春三月

3.5营销推广执行

2.12-3.31推广主题

安家天辰美好即现

S1轻轨旁建面约105-135m改善美宅火热销售中

3.5营销推广执行

②新春伊始从心出发

激发远游拼搏的斗志

2月12日-3月31

返乡后

3.5营销推广执行

春节刷屏：小年、除夕、大年初一、大年初五准备系列刷屏

3.5营销推广执行

欢度元宵节：新年开售，急聚人气。转发刷屏集赞满io个，即可到现场领取汤圆礼包一个，老客户到

访转发刷屏直接赠送；现场设置猜灯谜活动，赢互动好礼，提升现场人气。

3.5营销推广执行

高定甜点品鉴：周末暖场活动之—红遍全球的高定甜品COVA、PierreMarcolini.LeTAO,首次

登陆温州，为欧城带来舌尖上的味觉盛宴。

邂逅C0VAPierreMarcoIiniLeTAO小樽洋果子铺

意大利传承200多年的奢雅甜品巧克力界“爱马仕”.高阶定制的奢雅日本甜品传奇

3.5营销推广执行

百鸟展：3月份天气渐暖，为了增加到访人气和感受春

意盎然，在售楼处或者湿地公园举办一场盛大的百鸟展,

吸引游客和客户到访打卡。同时导入大量外部客户，扩

大客户基