600708光明地产2023年上半年贷后调查财务分析报告

内部资料，妥善保管第页共NUMPAGES\*Arabic1页光明地产2023年上半年贷后调查财务分析报告一、基本信息公司全称光明房地产集团股份有限公司股票代码600708.SH法定代表人/董事长沈宏泽注册资本(元)2,228,636,743.0000实际控制人上海市人民政府国有资产监督管理委员会大股东名称光明食品(集团)有限公司;上海大都市资产经营管理有限公司;上海信达汇融股权投资基金管理有限公司-宁波沁融股权投资合伙企业(有限合伙);邦信资产管理有限公司;广西铁路发展投资基金(有限合伙);杨捷;夏重阳;陈克春;上海益民食品一厂(集团)有限公司;中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金成立日期19930104企业规模大型所属行业房地产业-房地产业联系电话86-21-32211128登记地址中国(上海)自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A-75室员工总数5156审计机构经营范围房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易(除国家专项外)，仓储(除危险品)，道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】公司简介公司是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发、商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业(一级)、物业管理(一级)等。公司开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。下属房产项目公司依靠自身优秀的产品品质和过硬的工程管理，获得上海市建设工程“白玉兰”奖、“上海市五一劳动奖状”等。 二、风险信息经营异常0次诉讼仲裁11次环保处罚0次股权冻结0条违规信息2次股权质押0条担保20次立案调查0次 三、行业分析房地产业2023年三季度盈利总额1,367,278.07万元，较去年同期减少4.38%，处于历史低位。 四、财务风险信息轻度粉饰，报表较为可信。 报表粉饰度项目提示分数资金需求营运资金需求过高，资金不合理占用过大。6投资收益投资收益成倍增长。投资收益率上升较大。3应付账款经营业务主要依靠供应商提供的资金维持。2营业收入营业收入下降幅度过大。2 五、关键财务指标表 关键财务指标表项目2021年上半年2022年上半年2023年上半年行业均值总资产(万元)8,797,687.177,026,125.526,405,575.367,970,318.96流动资产(万元)8,336,753.986,608,086.295,919,338.146,529,104.66总负债(万元)7,338,404.665,703,822.795,222,525.46,318,248.1流动负债(万元)5,582,314.142,993,652.522,318,916.994,734,774.46所有者权益(万元)1,459,282.521,322,302.731,183,049.961,652,070.85资产负债率(%)83.4181.1881.5363.05流动比率(%)149.34220.74255.26158.11银行贷款(万元)3,328,179.412,608,434.722,681,109.712,125,571.88带息负债(万元)3,673,179.412,998,530.723,121,109.712,603,791.51营业收入(万元)931,031.75734,401.27448,824.4711,642.47投资收益(万元)-4,602.74909.3333,027.322,670.64净利润(万元)4,277.5611,920.2610,064.4550,408.99净利率(%)0.461.622.247.96总资产报酬率(%)1.851.442.072.83经营性现金流净额(万元)167,160.5123,920.07-214,802.4848,024.95投资性现金流净额(万元)156,249.12-252.361,949.52-66,447.43筹资性现金流净额(万元)-187,656.31-209,916.247,114.52-30,620.36带息负债/EBITDA90.2959.4247.137.63短期带息负债/EBITDA48.896.513.793.44带息负债/营业收入3.954.086.952.88净负债率(%)177.41186.13218.5816.24扣除预收账款后的资产负债率(%)83.4178.2179.8562.64货币资金/短期带息负债0.551.642.131.32非受限货币资金/短期带息负债0.551.642.131.32 六、财务分析1.资产负债结构分析资产方面，申请人2021年上半年-2023年上半年，资产呈持续下降趋势，应引起重视，查明原因。总资产分别为8,797,687.17万元、7,026,125.52万元、6,405,575.36万元，2023年上半年较2022年上半年下降了8.83%，主要是由于交易性金融资产等科目减少所至。资产以流动资产为主，占比92.41%。流动资产主要由存货、其他应收款、货币资金、预付款项、应收账款等构成，分别占流动资产的69.43%、11.78%、9.04%、5.57%、2.58%。非流动资产主要由长期股权投资、固定资产、无形资产、在建工程、递延所得税资产等构成，分别占非流动资产的46.77%、16.18%、11.7%、11.39%、8.66%。具体科目占比及变化情况见下表： 资产主要构成科目变化情况表(万元)项目名称2022年上半年2023年上半年余额占总资产比(%)同比变化(%)余额占总资产比(%)同比变化(%)流动资产6,608,086.2994.05-20.745,919,338.1492.41-10.42存货4,587,099.5465.29-18.404,110,016.0264.16-10.40其他应收款832,717.6611.85-6.47697,522.5310.89-16.24货币资金537,264.117.65-50.45535,193.538.36-0.39预付款项324,537.314.62-0.95329,934.95.151.66应收账款153,426.422.18-1.68152,909.092.39-0.34其他流动资产170,428.112.43-32.5689,757.411.4-47.33合同资产2,533.140.04-4,004.650.0658.09非流动资产418,039.235.95-9.31486,237.227.5916.31长期股权投资168,764.472.4-0.23227,397.563.5534.74固定资产81,786.911.16-36.1578,691.191.23-3.79无形资产55,880.770.822.1756,893.950.891.81在建工程47,486.480.6831.155,398.460.8616.66递延所得税资产32,384.930.46-30.7042,085.880.6629.96使用权资产00-10,358.030.16-其他非流动资产9,147.920.1321.197,104.270.11-22.34投资性房地产6,269.560.09-5.005,572.950.09-11.11长期待摊费用2,173.10.03-68.602,701.890.0424.33商誉23.060023.0600总资产7,026,125.52100-20.146,405,575.36100-8.83 负债方面，申请人2021年上半年-2023年上半年，负债呈持续下降趋势。总负债分别为7,338,404.66万元、5,703,822.79万元、5,222,525.4万元，2023年上半年较2022年上半年下降了8.44%，主要是由于交易性金融负债等科目减少所至。负债以非流动负债为主，占比55.6%。流动负债主要由应付票据及应付账款、应付账款、合同负债、其他应付款、一年内到期的非流动负债等构成，分别占流动负债的32.95%、32.95%、22.91%、22.18%、7.64%。非流动负债主要由长期借款、应付债券、递延所得税负债、递延收益-非流动负债、其他非流动负债等构成，分别占非流动负债的83.69%、15.15%、0.69%、0.09%、0.06%。具体科目占比及变化情况见下表： 负债主要构成科目变化情况表(万元)项目名称2022年上半年2023年上半年余额占总负债比(%)同比变化(%)余额占总负债比(%)同比变化(%)流动负债2,993,652.5252.49-46.372,318,916.9944.4-22.54应付票据及应付账款799,777.2214.02-764,121.8114.63-4.46应付账款799,681.2214.0232.4764,121.8114.63-4.45合同负债954,377.9516.73-531,278.5110.17-44.33其他应付款553,275.959.7-27.37514,280.419.85-7.05一年内到期的非流动负债226,958.63.98-57.08177,204.713.39-21.92其他流动负债221,749.523.8922.25176,764.313.38-20.29短期借款101,230.321.77-93.0773,881.91.41-27.02应交税费117,215.312.06-22.1968,599.851.31-41.48应付股利10,690.50.19-36.386,285.090.12-41.21应付职工薪酬4,248.770.07-31.634,324.570.081.78非流动负债2,710,170.2747.5154.332,903,608.4155.67.14长期借款2,280,245.839.9870.272,430,023.146.536.57应付债券390,0006.8413.04440,0008.4312.82递延所得税负债22,324.660.39-2.4319,898.70.38-10.87递延收益-非流动负债2,521.050.043.192,557.780.051.46其他非流动负债1,583.520.030.571,599.630.031.02预计负债492.350.01-98.40443.250.01-9.97总负债5,703,822.79100-22.275,222,525.4100-8.44 所有者权益方面，申请人2021年上半年-2023年上半年，所有者权益呈持续下降趋势，应引起重视，查明原因。所有者权益分别为1,459,282.52万元、1,322,302.73万元、1,183,049.96万元，2023年上半年较2022年上半年下降了10.53%，主要是由于实收资本等科目减少所至。所有者权益主要由未分配利润、实收资本、资本公积等构成，分别占所有者权益的54.45%、18.84%、10.75%。具体科目占比及变化情况见下表： 权益主要构成科目变化情况表(万元)项目名称2022年上半年2023年上半年余额占比(%)同比变化(%)余额占比(%)同比变化(%)所有者权益1,322,302.73100-9.391,183,049.96100-10.53未分配利润647,321.8448.95-2.94644,140.1654.45-0.49实收资本222,863.6716.850222,863.6718.840资本公积127,157.319.62-0.89127,180.6910.750.02少数股东权益135,822.9310.2775.49104,432.528.83-23.11盈余公积79,796.986.0313.1384,432.927.145.81 2.盈利能力分析盈利能力方面，申请人2021年上半年-2023年上半年，营业收入呈持续下降趋势，应引起重视，查明原因。营业收入分别为931,031.75万元、734,401.27万元、448,824.4万元，2023年上半年较2022年上半年下降了38.89%。2021年上半年-2023年上半年，营业成本呈持续下降趋势，应引起重视，查明原因。营业成本分别为816,212.97万元、631,999.98万元、384,865.13万元，2023年上半年较2022年上半年下降了39.1%。2023年上半年期间费用为75,499.59万元，同比增长11.85%。期间费用占营业收入的比重为16.82%，同比增加7.63个百分点。2023年上半年利润总额为17,823.76万元，同比减少32.13%。其中非经常性损益占利润总额的比重为200.01%，同比增加196.41个百分点。净利润2023年上半年为10,064.45万元，同比减少15.57%。2023年上半年申请人毛利率为14.25%，同比增加0.31个百分点，比行业均值低12.74个百分点。净利率为2.24%，同比增加0.62个百分点，比行业均值低5.72个百分点。总资产报酬率为2.07%，同比增加0.63个百分点，比行业均值低0.76个百分点。净资产收益率为1.7%，同比减少0.1个百分点，比行业均值低5.09个百分点。 盈利能力指标表(%)项目2021年上半年2022年上半年2023年上半年行业均值营业毛利率(%)12.3313.9414.2526.99净利率(%)0.461.622.247.96成本费用利润率(%)2.223.73.8210.28总资产报酬率(%)1.851.442.072.83净资产收益率(%)1.171.81.76.79 3.偿债能力分析2021年上半年-2023年上半年，申请人资产负债率呈波动下降趋势。2023年上半年为81.53%，同比增加0.35个百分点，比行业均值高18.48个百分点。净负债率为218.58%，同比增加32.45个百分点，比行业均值高202.34个百分点。带息负债规模为3,121,109.71万元，同比增长4.09%，其中短期带息负债251,086.61万元，占比8.04%，长期带息负债2,870,023.1万元，占比91.96%，带息负债比率为59.76%，同比增加7.19个百分点，比行业均值高23.29个百分点。2023年上半年流动比率为255.26，同比增加34.52，比行业均值高97.15，速动比率为78.02，同比增加10.51，比行业均值高6.14。2023年上半年已获利息保障倍数为1.37倍，同比减少0.72倍，比行业均值低1.69倍。带息负债/EBITDA为47.13，同比减少12.29，比行业均值高39.5。短期带息负债/EBITDA为3.79，同比减少2.72，比行业均值高0.35。带息负债/营业收入为6.95，同比增加2.87，比行业均值高4.07。货币资金/短期带息负债为2.13，同比增加0.49，比行业均值高0.81。非受限货币资金/短期带息负债为2.13，同比增加0.49，比行业均值高0.81。 偿债能力指标表项目2021年上半年2022年上半年2023年上半年行业均值流动比率(%)149.34220.74255.26158.11速动比率(%)48.6467.5178.0271.88利息保障倍数1.972.091.373.06资产负债率(%)83.4181.1881.5363.05净负债率(%)177.41186.13218.5816.24带息负债比率(%)50.0552.5759.7636.47带息负债/EBITDA90.2959.4247.137.63短期带息负债/EBITDA48.896.513.793.44带息负债/营业收入3.954.086.952.88货币资金/短期带息负债0.551.642.131.32非受限货币资金/短期带息负债0.551.642.131.32 4.营运能力分析从营运能力来看，2023年上半年应收账款周转率为5.87次，同比减少3.7次，比行业均值低5.79次。存货周转率为0.19次，同比减少0.09次，比行业均值低0.1次。流动资产周转率为0.15次，同比减少0.07次，比行业均值低0.13次。固定资产周转率为5.7次，同比减少3.28次，比行业均值低2.79次。总资产周转率为0.14次，同比减少0.07次，比行业均值低0.07次。 营运能力指标表项目2021年上半年2022年上半年2023年上半年行业均值存货周转率(次)0.580.280.190.29应收账款周转率(次)23.879.575.8711.66应付账款周转率(次)5.411.581.012.38流动资产周转率(次)0.450.220.150.28固定资产周转率(次)14.548.985.78.49总资产周转率(次)0.420.210.140.21 5.现金流分析2021年上半年-2023年上半年，经营活动现金流净额呈持续下降趋势，应引起重视，查明原因。2023年上半年为-214,802.48万元，同比减少998%。其中经营活动现金流入为469,689.58万元，同比减少41.97%，经营活动现金流出为684,492.06万元，同比减少12.86%。申请人投资活动现金流净额2023年上半年为1,949.52万元，同比增长872.5%。其中投资活动现金流入为22,818.49万元，同比减少29.83%，投资活动现金流出为20,868.96万元，同比减少36.32%。2021年上半年-2023年上半年，筹资活动现金流净额呈波动上升趋势。2023年上半年为7,114.52万元，同比增长103.39%。其中筹资活动现金流入为492,810.31万元，同比减少66.02%，筹资活动现金流出为485,695.79万元，同比减少70.75%。 现金流量分析指标(万元)项目名称2022年上半年2023年上半年数值增长率(%)数值增长率(%)经营活动现金流入809,386.95-39.56469,689.58-41.97销售商品提供劳务所收到的现金602,695.39-43.29409,663.1-32.03经营活动现金流出785,466.87-32.98684,492.06-12.86购买商品接受劳务所支付的现金447,707.9-36.18465,453.493.96支付给职工以及为职工支付的薪酬25,536.74-11.1525,559.640.09经营活动现金流量净额23,920.07-85.69-214802.48-998.00投资活动现金流入32,517.63-85.0922,818.49-29.83投资活动现金流出32,769.99-47.0120,868.96-36.32投资活动现金流量净额-252.36-100.161,949.52872.5筹资活动现金流入1,450,378.84.11492,810.31-66.02借款收到的现金1,450,378.84.82492,737.31-66.03筹资活动现金流出1,660,295.045.03485,695.79-70.75偿还债务所支付的现金1,515,150.92.22420,024.4-72.28分配股利支付利息所支付的现金85,039.14-10.4963,759.38-25.02筹资活动现金流量净额-209916.24-11.867,114.52103.39现金及现金等价物净增加额-1