罗兰贝格-重庆两江集团永续经营战略和实施举措报告-201203

制定两江集团以平衡之道为核心理念的永续经营战略重庆两江集团战略举措版报告2012年3月A. 如何制定两江集团的愿景？ 7 A.1两江集团的使命 8 A.2两江集团的禀赋 9 A.3两江集团的外部挑战 10 -A.3.1全球经济复苏缓慢 11 -A.3.2中国发展模式转型 12 -A.3.3区域开发模式变化 13 -A.3.4产业资源竞争激烈 14 -A.3.5土地市场形势严峻 15 A.4两江集团的内部挑战 16 -A.4.1平衡问题 16 -A.4.2目标问题 21 -A.4.3永续问题 25 -A.4.4组织架构 30B. 两江集团的愿景和集团战略 33

B.1两江集团的愿景 34

B.2两江集团的愿景实现路径 35 B.3两江集团的集团战略 613 -B.3.1平衡的区域开发战略：综居前置，产业后移 62 -B.3.2协同的产业发展战略：以投促产，以产强业 63 -B.3.3融合的城市发展战略：产城融合，择优经营 64 -B.3.4积极的资本运营战略：投融结合，择机上市 65 -B.3.5稳健的集团扩张战略：模式输出，实业拓展 66 B.4两江集团的战略目标体系和实施路径 67C. 两江集团的业务战略 70 C.1一级开发业务战略 72 -C.1.1土地出让战略 73 -C.1.2征地拆迁节奏 79 -C.1.3开发建设节奏 80 -C.1.4发展目标 81

C.2二级开发业务战略 83 -C.2.1收益型业务开发战略 88 -C.2.2持续型业务开发战略 89 -C.2.3使命型业务开发战略 90 -C.2.4二级开发业务的拿地战略 91 -C.2.5发展目标 93 -C.2.6持股方式

954 C.3产业投资业务战略 96 -C.3.1产业投资发展思路 97 -C.3.2直投模式发展战略 107 -C.3.3基金投资发展战略 108 -C.3.4发展目标 109 -C.3.5持股方式 111

C.4园区运营服务业务战略 112 -C.4.1园区运营业务发展思路 113 -C.4.2基础运营业务发展战略 114 -C.4.3创新服务业务发展战略 115 -C.4.4智力集聚业务发展战略 118 -C.4.5发展目标 119 -C.4.6持股方式 121D. 两江集团的战略落地举措和实施路径 123 D.1两江集团的战略落地举措 124 -D.1.1业务战略落地举措 127 -D.1.2支撑体系战略落地举措 141 -D.1.3专项落地举措

146 D.2两江集团的战略落地举措实施路径 151 -D.1.12012～2013年九大战略落地工程 152 -D.1.22013年后战略落地工程

1625本报告重要名词解释资料来源：罗兰贝格分析平衡问题：指两江集团在发展过程中可能面临的资金缺口以及融资结构优化等问题永续问题：指两江集团未来大规模开发建设完成后面临的如何进行业务转型以实现永续经营的问题“小平衡”：通过调节用地的出让节奏和规模实现区域开发层面的资金平衡“大平衡”：通过转变集团价值创造模式定位、丰富业务组合实现集团发展层面的资金平衡一级开发：指通过征地、拆迁、安置、补偿以及市政配套建设使土地达到建设条件并出让的过程二级开发：指土地使用者通过开发建设，并将建成物业进行出租或出售产业投资：为获取预期收益，对目标企业以货币进行投资的过程园区运营服务：指为两江新区内生产及生活活动提供的配套服务近期：指2012年至2013年中期：指2014年至2015年远期：至2016年至2020年资本增值：指通过经营及投资活动，增加两江集团的国有资产Z值：用于评估企业的财务风险，Z值越大则风险越小，Z=0.717X1+0.847X2+3.11X3+0.42X4+0.998X5其中X1=营运资产/总资产，X2=留存收益/总资产，X3=EBIT/总资产，X4=股东权益/负债，X5=销售收入/总资产NPV：净现值，在项目计算期(2012年至2020年，或至其中的任一指定年份)内，按设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和IRR：内部收益率，是能使项目的净现值等于零时的折现率资产收益率：用于评估资产的收益水平，资产收益率=净利润/资产总额资产负债率：用于表述企业的资产结构，资产负债率=负债/资产项目名词财务指标名词释义6本报告的主要内容为对两江集团的愿景战略和实施举措部分的研究成果分析国际产业发展及转移趋势，判断产业发展机遇分析国家宏观经济及政策趋势，梳理产业发展机遇分析重庆未来的产业发展机遇及对两江的启示意义选取国内大型区域开发国资控股公司和国外大型多元业务投资公司进行案例研究总结其发展的关键成功因素，业务选择及管控模式10项目启动宏观趋势与外部分析3国内外案例借鉴阶段三：实施支持阶段一：内外部分析和集团战略制定6周分析和评估两江开发区产业发展现状及未来机遇/挑战评估集团公司现有业务表现评估集团公司内部资源要素评估集团对子公司管控模式2内部能力和资源评估制定总体业务实施战略路径图及重要里程碑/时间节点制定业务/产业投资组合未来的推进方向，明确产业投资方向集团资本/财务运作推进举措细化集团战略实施风险控制策略集团管控模式推进具体实施方案11战略落地和实施支持梳理明确公司发展愿景/使命明确公司的经营管理模式和盈利模式总体定位提出公司发展战略目标(定量+定性),构建情景分析框架4集团公司愿景与目标明确业务/产业的投资组合公司应该发展的业务/产业类别及其各自战略定位制定业务/产业的运营模式公司参与不同业务/产业经营的程度以及持股方式制定集团业务扩张模式公司业务/产业组合的阶段性策略及区域扩张战略制定集团资本/财务运作战略公司融资和投资平台的构建及上市目标的战略分解识别战略实施的风险点5集团公司发展战略资料来源：罗兰贝格分析面对中高层管理团队进行定期的战略宣贯和培训定期回访了解实施情况制定必须的调整方案辅助实施6周终期汇报会公司总部定位、职能及核心能力建设公司总体组织架构模式，明确总部管理层级及具体管理目标6集团公司总部定位及组织架构阶段二：集团组织管控模式制定明确公司针对不同业务/产业的管控模式(财务vs.战略vs.运营)明确不同管控模式的实施举措7集团公司管控模式根据集团公司管控模式，明确对不同业务/产业的授权体系(财务授权、人事授权和业务授权）8集团公司授权体系根据集团公司业务发展战略及管控模式，明确对子公司的绩效考核体系，并设计高管的股权激励方案，实现战略和管控模式落地实施9集团公司对子公司绩效考核体系明确集团企业文化的核心价值观和理念，构建两江集团的企业文化体系10集团企业文化设计7项目组从使命、禀赋和挑战等三个方面对两江集团的发展愿景进行了思考，基于此明确如何实现愿景，并制定集团发展战略项目方法论和逻辑研究目的A如何制定两江集团的愿景？愿景是制定发展战略、克服挑战、实现目标的基础…A.1两江集团的使命两江集团面临的挑战A.2两江集团的禀赋A.3外部A.4内部B两江集团的愿景和集团战略C两江集团的业务战略D两江集团的战略落地措施和实施路径两江集团的使命来自国家和重庆，奠定了两江集团树立愿景的基础分析国内外经济环境和宏观形势的变化，以及其对集团发展模式提出更高的要求两江集团的禀赋将决定其未来发展的基础、高度和空间分析以“使命”为情景，以“平衡”和“永续”为要求，两江集团可能遇到的挑战A.如何制定两江集团的愿景？两江集团的使命具有历史性和责任性，承载着圆满完成两江新区开发建设这一国家级战略8两江集团的使命作为国家第三个副省级新区，两江新区肩负着历史使命：统筹城乡综合配套改革试验的先行区我国内陆重要的先进制造业和现代服务业基地长江上游地区的金融中心和创新中心内陆地区对外开放的重要门户科学发展的示范窗口两江集团作为两江工业区唯一开发主体，在成立之初承担着以下职责：按照两江新区经济和社会发展规划，对新区范围内的重大基础设施建设、区域土地开发、房地产开发和现代产业体系构建进行投资、建设和资本运作两江集团的使命综合两江新区的历史使命和两江集团的现有职责，两江集团的使命应包括：全力推进两江新区内土地开发、基础设施建设以及房地产开发，实现城市功能的跃升从“全球领先，时代前沿”的高度构建现代产业体系，积极承接战略性新兴产业，提升先进制造业以及现代服务业发展水平资料来源：《两江新区总体规划》；罗兰贝格分析两江集团的使命A.1两江新区的历史使命两江集团的现有职责完成历史使命的要求以“全球领先，时代前沿”的远见和视角两江集团含着“金钥匙”出生，享受着多重光环，为其未来发展奠定了良好的基础91资金充足资本金：两江集团拥有100亿注册资本，是重庆注册资本金最大的的国有企业授信：两江集团具有准主权的国家级信用，目前已经拥有3500亿元的授信额度2资源聚集土地资源：两江拥有238平方公里土地储备，其中可出让面积为135平方公里品牌资源：作为继浦东和滨海之后国家第三个副省级新区，两江具有辐射全球的品牌效应，对国内外企业具有强大的吸引力3政策支持优惠政策：两江新区享受前所未有的优惠政策，形成三大优惠政策叠加：西部大开发优惠政策、统筹城乡综合配套改革先行先试政策，以及比照浦东新区和滨海新区的开发开放政策两江集团的禀赋资料来源：内部资料整理；罗兰贝格分析两江集团的禀赋A.2在开发建设两江新区过程中，两江集团面临着来自一系列严峻的外部挑战，需要从“全球领先，时代前沿”的更高层次进行应对10两江集团面临的外部挑战及启示资料来源：内部资料整理；罗兰贝格分析两江集团的外部挑战A.31全球经济复苏缓慢全球经济自金融危机以来持续疲软，造成外商投资意愿降低，对两江集团近期招商引资存在一定负面影响2中国经济发展转型东部地区所代表的中国经济以投资及出口拉动的模式正在面临挑战，对两江集团而言国内发达地区的经验虽可借鉴，但不可模仿3区域开发模式变化中国传统的区域开发模式存在着短期性和功利性等问题，在区域可持续发展、产业生态体系构建、产城融合发展等方面显露了诸多问题4产业资源竞争激烈全国各地对产业发展核心资源的争夺日趋激烈，给两江新区发展高科技产业形成极大挑战主动出击，化风险为机遇，抓住全球产业并购带来的机会以全球化的视野构建西部地区经济发展的新标杆模式以前瞻性和时代前沿的思路科学规划区域开发，实现产城融合设计创新模式，争夺全球领先、时代前沿的产业资源5土地市场形势严峻未来土地市场的波动将对传统意义上的“重庆模式”带来挑战，这也对两江集团寻求新的发展模式提出要求寻求包括产业投资、实业经营在内的多元化发展道路2全球经济自金融危机以来持续疲软，造成外商投资意愿降低，对两江集团近期的招商引资存在一定负面影响11资料来源：

世界银行，UnitedNationsConferenceOnTradeandDevelopment；罗兰贝格分析全球宏观经济因素分析全球外商直接投资季度指数2008年金融危机以来，全球宏观经济发展疲软，GDP增速在2008年开始下降，并在2009年达到最低虽然2010年GDP增速反弹，但2011年增速趋缓，全球面临欧债危机等影响，未来趋势尚不明朗11Q110Q410Q310Q210Q109Q409Q309Q209Q108Q408Q308Q208Q107Q407Q307Q207Q175160220160110由于未来经济走势不清，全球对外投资意愿下降，投资活动放缓，全球外商直接投资指数2007年达到高位后，指数持续在低位徘徊全球经济复苏缓慢全球GDP增速20113.3%20104.2%2009-2.3%20081.4%20074.0%20064.0%20053.5%20044.1%快速下跌明显反弹迅速下降低位徘徊2011年GDP增速为世界银行预测数据未来？A.3.112与此同时，以东部地区起步阶段为代表的投资及出口拉动型发展模式正在面临发展瓶颈，两江集团应引领西部地区进行突破中国经济发展转型中国经济发展转型要求分析资料来源：十一届人大五次会议政府工作报告由于自身在资源、人才、区位等方面的限制，以及外部经济环境的影响，西部地区并不适合沿用东部地区起步阶段的传统模式进行发展重庆应引领西部地区在内陆对外开放和发展模式创新等方面取得突破“…重庆要改变过去十年西部大开发以投资拉动经济的发展模式…并利用世界资源促进重庆超常规做大“蛋糕”…”-重庆市市长黄奇帆西部发展模式要求今年的政府工作报告中将GDP增速目标定为7.5%，在2005年以来首次将GDP增速目标设置在8%一下，显示了经济增长前景的不确定性以及对发展模式展露性转型的迫切要求，为两江集团的工作开展设置了充满挑战的背景7.5%A.3.2东部传统发展模式传统东部地区发展模式以长三角、珠三角和环渤海经济圈在起步阶段的发展为代表，拥有以下特征：以外需和政府主导的固定资产投资为主以劳动密集型产业为主原料和销售均在国外的"两头在外"式加工贸易对资源环境的影响较大近年来的经济和金融危机显示，此类发展模式虽然能够为发展中经济体带来较快起步，但同时也具有较大不稳定性和风险？土地出让：园区土地的出让收入较大市场需求土地市场低迷税收返还：政府补贴政策优惠较大优惠各地政策优惠雷同多元化融资：通过土地抵押及政府信用等方式获取信贷、债券等融资较易获取信贷支持政府平台风险影响融资其他收入：如地产开发、物业经营、产业投资等属于主业外有效补充未来区域开发会更多涉及土地开发：前期土地征用、拆迁、配套基础设施等土地开发支出政府控制，有一定优惠土地征用价格不断上涨财务费用：包括银行借款利息等融资成本优惠融资成本不断上涨运营管理：后期行政支出、市政维护和其他财政支出财政补贴未来朝市场化运作发展13中国传统的区域开发模式存在着短期性和功利性等问题，在区域可持续发展、产业生态体系构建、产城融合发展等方面显露了诸多问题区域开发模式变化传统区域开发模式传统模式趋势变化资金流入资金流出资料来源：罗兰贝格分析中国传统区域开发模式瓶颈分析A.3.3不足和挑战…土地出让是传统模式盈利的重点，功利性较强，不利于区域可持续发展，培育并构建产业生态体系区域发展产城融合土地规划和开发围绕产业用地，短期性较强，较少考虑到城市发展板块，不利于产城融合发展14另外，全国各地对产业发展核心资源的争夺日趋激烈，给两江新区发展高科技产业形成极大挑战产业资源竞争激烈全国核心产业资源竞争态势分析资料来源：罗兰贝格分析研发制造营销产业资源核心产业资源所在，产业链附加值最高的环节竞争态势科研院所国企资源外企民企资源地方政府争相引入各类国家、地方科研院所，引入各类高级研发人才及科研成果各地同样极力争取大型国企高端大型科研项目落户本地以外企及民企的研发资源同样成为地方政府大力争取的产业资源各地方政府通过各种方式争夺各类创新科研资源，两江集团若不主动出击，将面临核心产业资源匮乏的挑战案例以广东为例，广东省自2009年省院开展全面战略合作以来，已引入80多家中科院单位与1500多家广东企业合作项目近2000项广东将LED列为战略新兴产业突破口，引入中科院半导体研究所推动MOCVD装备国产化以天津为例，天津滨海已经建立了以滨海高新技术产业开发区为主的高新技术发展平台，在国家各部委的大力支持下，建立了9个国家级创新平台和10个产业技术研发平台以上海为例，通过优惠的政策及良好的环境，上海汇集了大量外企研发中心，以生物医药行业为例，此类外资研发中心已达85家。位列2010年度"财富500强"企业的12家全球知名制药企业中，已有9家设立了研发中心A.3.415未来土地市场的波动将对传统意义上的“重庆模式”带来挑战，这也对两江集团寻求新的发展模式提出要求资料来源：案头研究；罗兰贝格分析土地市场波动带来的挑战传统意义上“重庆模式”的主要资金来源重庆市土地出让金发展[2007年-2011年]+10%2009CAGR:31%2011201020082007传统意义上的“重庆模式”土地财政金融运作项目经营收益"八大投"总土地储备量已超过40万亩，未来土地出让为政府的主要收益随着国内证券市场陷入低谷及信托成本过高，金融运作将无法继续维持重庆模式资本需求每年仅约150亿的项目经营收益无法支撑高峰时期将近500亿的投资规模由于金融市场低迷以及项目经营收益的不足，土地财政为传统意义上“重庆模式”最为核心的资金来源但是，随着房地产市场的降温，2011年的重庆土地市场已经出现增速放缓的情况，未来有可能进一步放缓因此，两江集团需跳出以土地为主的发展模式，寻求包括产业投资、实业经营在内的多元化发展道路受土地调控影响土地市场形势严峻A.3.516同时，两江集团内部也面临着平衡问题、目标问题、永续问题和组织管控等四大挑战两江集团在2014-2015年间将面临较大资金缺口，并且负债率水平将超过内部设定风险值-60%两江集团目前的融资渠道以银行长期贷款为主，结构较为单一且对集团形成长期的还息压力A.4.1“平衡问题”A.4.3“永续问题”两江集团目前的业务组合较为单一，尚未形成多元化的发展基础若单一业务方式进行发展，预计表现将落后于同类公司，同时或将面临上市的困难等永续经营发展问题两江集团面临的四大挑战两江集团作为处于起步阶段的国资背景企业，目前的组织管控体系尚不完善，在组织架构、人力资源、企业文化等方面尤存在提升和优化需要A.4.4组织管控资料来源：罗兰贝格分析两江集团未来发展的内部挑战A.4.2“目标问题”在“以开发定出让”、“先产后城”的情景测算下，两江集团的238平方公里至2020年产值将达1.37万亿，区域土地开发比例为73%，总人口数量为73万人，不能实现2020年“基本建成”所要求的目标，即产值1.5万亿、常住人口100万、土地开发80%两江集团的内部挑战A.417对于两江集团的初步财务测算来自“使命型情景”，其假设基于集团尽快完成区域开发建设的使命“使命型情景”模型的阐述资金平衡模型1）现金流入土地收入税费返还产值税收分成其他业务收入新增融资现金流出一级开发建设投资二级地产开发投资其他新业务投资还本付息费用管理费用-输入产城发展模型产业产值土地出让收入征地节奏开发节奏产业发展规律先产后城产业产出效率产业用地出让量f综居用地出让量综合用地出让量f×+定义：该情景及假设基于两江集团须尽快完成238平方公里开发建设的使命，加快产业导入，逐步发展城市特点：使命型情景体现了两江集团以现有开发方式和节奏较有可能呈现的发展状态和结果，有以下特征：“以征地定开发”：为了完成区域开发使命，两江集团的区域开发节奏将紧跟征地节奏“以开发定出让”：土地的出让节奏将紧跟开发节奏，尤其是产业用地，为了在近期迅速形成产值规模，出让速度也将加快“先产后城”：城市的成熟紧跟产业人口和外部人口导入，导致城市发展慢于产业发展1) 本模型测试现有一级开发业务资金平衡问题，暂不考虑新业务以及除公租房安置房以外的地产开发业务的投资和收入居住用地出让价格综合用地出让价格××产业用地出让价格ד使命型”情景概述资料来源：罗兰贝格分析18根据两江集团内部资料和市场对标数据设置“使命型情景”中产城发展和资金平衡模型的关键假设产城发展模型关键假设产值总人口产出效率(亿元/km2)出让节奏×主导工业2012年，132（目前招商项目平均值）2013年，1392015年，1532020年，234工业用地2013年，16%2015年，46%2020年，86%（土地效能以30%递增遵循三年产业发展周期）配套服务业2012年，60（对标数据比较）2013年，632015年，752020年，138综合用地2013年，14%2015年，28%2020年，71%产业人口＋外部导入人口＋本地人口2012年，产业人口落户率25%2015年。29%2020年，34%2012年，导入人口为02016年开始导入人口20,0002020年，64,000现有本地人口230，000未来本地居住人口变动不大出让节奏现金流入：用地出让收入现金流入：税费返还出让价格×产业居住出让节奏出让价格×2012：180万/亩；2015:285万/亩2020：459万/亩(综合参考访谈和世联报告)综合2012：30万/亩；2015：35万/亩2020：53万/亩(综合参考访谈和世联报告)资金平衡模型关键假设产业征地产值×税率基于两江税收返还政策保持不变现金流出×税率基于两江征地税费返还政策保持不变征地面积2012年前完成81，666亩2012年后每年45，000亩2015年完成25，243亩与人口相关，人均居住面积35平方米与产值相关出让节奏出让价格2012：130万/亩；2015:150万/亩2020：374万/亩(综合参考访谈和世联报告)人均需求面积起始20平方米一级开发建设建设投资每平方公里7亿元二级开发建设2012年公租房245万方，至2015年年70万方，成本3100元/平米2012年完成安置房任务，建设112万方，成本2000元/平米还本付息按目前投资额进行贷款，2012年259亿，2013年259亿，2014年133亿，总贷款额为937亿元利息为6,6%，贷款周期为10年资料来源：罗兰贝格分析“使命型情景”模型的阐述19土地开发与出让节奏体现了“以征地定开发”、“以开发定出让”、“先产后城”的假设土地开发与出让节奏[平方公里]土地开发收入与支出[亿元]土地开发进程紧跟征地进程，在2013～2014年形成高峰产业用地出让紧跟土地开发进程征地进程，在2015年实现产业用地的出让高峰新区开发以产业为先带动，综合用地出让节奏相对滞后2015年产业发展成熟后，后导入外部人口，综合用地出让节奏加速综合用地前期出让量较少，贡献的财务收入较高征地速度土地开发速度产业用地出让速度综合用地出让速度征地速度土地开发成本产业用地出让收入综合用地出让收入土地开发与出让相关假设阐述201220132014201520162017201820192020201220132014201520162017201820192020051015202530354045020406080100120140160征地和土地开发成本主要产生在2015年前，对资金平衡产生较大压力产业用地在2014和2015年到达高峰，但由于单价较低，贡献的财务收入也相对较低资料来源：罗兰贝格分析“使命型情景”模型的阐述20土地价格的预测基于重庆市土地市场的发展现状、趋势分析以及对类似园区的历史分析土地价格对标1）用地价格（2011年价格，万/亩）两江用地价格[万/亩]产业用地居住用地综合用地综合用地居住用地产业用地从对标用地价格来看，产业用地价格增长平缓，重庆产业用地价格偏低，预计两江未来产业用地价格以5%的速度增长居住用地在11年受政策影响有所下降，但未来仍将保持快速增长，预计未来居住用地以14%的速度增长综合用地价格与居住用地出让关联紧密，基于区域后期居住用地出让快速的情况2015年前后分别以5%和20%速度增长资料来源：罗兰贝格财务模型；两江集团内部资料重庆沿海对标开发区1) 沿海对标开发区包括苏州工业园、天津滨海和上海浦东三地对标区域基于东部产业先发优势价格高于重庆由于产业用地的自身性质，在过去5～10年的发展期内用地价格变动不大作为国家级新区，两江起始价格高于重庆平均，低于成熟的东部产业园区但增速与之保持一致389453289387基于中心城市吸引力和房地产市场活跃度价格高于重庆，人口聚集带动居住用地在区域城市发展周期内快速增长两江起始价格远低各区域，2020年与目前对标园区一致，高于重庆目前平均状况基于配套服务和商贸环境优势，东区园区的价格高于重庆，前期产业配套服务需求带动用地价格平缓提升，后期人口聚集加速提升两江目前商业环境不成熟，其实价格较低，2020年接近现有东部沿海区域价格，低价高于重庆现状“使命型情景”模型的阐述168289446272321649921挑战一，未来一段时间两江集团需紧凑完成征地和基础设施建设，面临大量现金流支出，在2014年和2015年出现61亿和71亿的资金缺口现金流出和流入对比图(1)

[亿元]资料来源：罗兰贝格财务模型；两江集团内部资料该测算基于“使命型情景”假设2013年前现有银行贷款可支撑近期开发支出，且不会面临还款压力2014年和2015年，基础设施建设和征地拆迁的持续进行，同时937亿元贷款量在2014年用尽，出现较大的现金缺口从2016年开始，土地出让收入与产值税收返还逐渐加大，同时基础设施建设成本也下降较大，现金流入高于现金流出“平衡问题”2014及2015两年分别面临61亿元和71亿元资金缺口61亿元71亿元现金流出现金流入A.4.122在这种情景下，2012-2015年两江集团负债率将超过内部设定的60%风险值，而加大债权融资将提升负债率资料来源：罗兰贝格财务模型；两江集团内部资料两江集团资产负债率测算（2010年-2020年）评论目前债权融资金额负债率设定测算说明60%58%51%41%30%27%55%19%25%36%47%57%62%65%68%66%61%64%在2016年以后由于加快本金偿付，同时基建基本结束，负债率逐步降低负债率超过阙值安全安全2012-2015年为开发区加速建设周期，借款需求大填补资金缺口后的资产负债率1) 其中2010年和2011年负债率数据来源于两江集团财务报表截至2011年12月31日，两江集团已审批贷款达616亿，正在推进的贷款约321亿总计约937亿两江集团管理层对于集团整体的负债率的最高风险设定为最高60%假设目前集团937亿的贷款在2014年分配完毕，2015年以后不再新增债权性融资另外，国资背景的两江集团层面股权融资的可能性很低因此，测算得到未来集团整体的资产负债率变化情况“平衡问题”A.4.123在加速拆迁进程或土地价格下降等各种情形下，资金缺口将进一步拉大，而通过出让居住用地等方式将损失100～200亿的远期利益不同情景的资金平衡状况土地价格下降加速拆迁整体下降5%整体下降10%整体下降15%征地于2013年完成现金净流入[亿元]所需居住用地出让两量[平方公里]损失的远期价值[亿]2012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920201.800.794.171.701.831.941.982.1020142015201420152014201520132015173114105支持通过出让居住用地弥补资金缺口资料来源：罗兰贝格财务模型；两江集团内部资料24融资结构单一化也对平衡问题带来挑战，目前两江集团的融资结构以银行贷款为主，未来需通过上市等方式拓宽融资渠道融资渠道问题分析资料来源：两江集团内部资料，案头研究；罗兰贝格分析“平衡问题”A.4.12011年12月底债务性融资结构2012年两江集团债务性融资计划100%=616亿两江集团融资渠道问题评论100%=226亿86%银行租赁8%保险4%2%信托78%银行贷款22%保险贷款由于两江集团100%国资的性质，只能通过债权的方式融资，但目前集团处于发展初期，融资结构尚显单一从2011年底集团的融资结构来看，银行贷款占比超过85%，占绝对主导位置；同时从2012年两江集团债务筹资计划来看，银行贷款仍是主要借款来源，虽然目前集团正尝试引入保险、租赁、信托等渠道，但从整体融资结构来看仍然略显单一因此，未来两江集团需要通过对旗下子公司的资本化运作，通过上市等方式拓宽融资渠道，引入更多社会资本投资25两江集团在2020年须实现238平方公里

“基本建成”的目标，即区域产值超过1.5万亿、常住人口100万、土地开发达到80%产值区域开发目标区域开发条件区域开发目标2020年两江集团238平方公里“基本建成”人口土地区域内具有良好的产业环境，通过近期招商2012年可实现50亿以上的工业产值地广人稀，原住人口为农村人口约23万人区域范围为238平方公里，其中主要的开发用地为产业用地和综合性用地产业用地分为工业用地、仓储用地和研发用地，综合用地包括居住用地和经营性综合用地产值人口土地通过发展主导工业（为主）配套服务业实现产值增长至2020年实现1.5万亿产值通过产业人口的导入和外部居住人口的迁入，实现人口增长至2020年达到100万以上的人口为实现产值，大力开发产业用地，同时推进综合性用地的开发，实现区域开发的有效推进至2020年实现区域内80%以上土地的开发资料来源：两江工业区规划，内部访谈；罗兰贝格分析“目标问题”A.4.2资料来源：罗兰贝格分析产业用地：87.3平方公里经营综合用地：17.3平方公里26其中，1.5万亿元的产值和100万人口目标的合理性来自于对国内其他园区情况和本地需求的测算…产值核算人口核算对标平均154195苏州工业园140189浦东220205泰达165209综合用地单位产出产业用地单位产出最大产值规模196801）

亿元浦东0.42重庆主城区0.41苏州工业园0.21泰达0.12常住人口密度区域面积：238平方公里人口自然增长率：0.29%人口密度：0.42理想值114万人单位：亿元/平方公里单位：万人/平方公里区域开发目标论证资料来源：案头研究；罗兰贝格分析产值15000亿元和人口100万人符合核算范围，较为合理1) 根据平均对标产出和可利用的最大用地面积进行计算支持71.4-1.8亿92-110万…而80%“基本建成”的合理性来自于产城模型核算，在该比例的土地完成开发的情景下，两江集团能较好实现产值和人口发展的目标范围区域开发目标论证产值对土地开发比例的核算人口对开土地发比例的核算产值人口资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析90807060504030120110100土地开发完成80%土地开发完成92%68%支持7928挑战二，“使命型情景”下，由于工业用地出让对象附加值偏低、城市发展缓慢，区域产值和人口都难以达到区域目标区域开发目标产值[亿]人口[万人]区域开发指标评论测算：区域总产值2020年为13700亿，包括工业产值11750亿，配套服务业产值1950亿元评估：区域产值难以达到标准，主要因为土地出让速度紧跟征地速度，过早出让难以将土地出让给高附加值产业区域目标100万资料来源：两江新区规划与政策汇编，内部访谈，世联报告；罗兰贝格分析“目标问题”A.4.2区域目标1.5万亿测算：人口数量2020年达到80亿左右，其中原住居民24亿，产业工人38亿，外来居住人口18亿评估：常驻人口数量较低，主要因为城市发展速度相对缓慢难以保障人口导入029产值方面，2015年前出让产业用地的单位产出较低且出让量大，导致总体产值相对较低产值与产出效率202011,7512%4%8%13%20%21%16%12%3%201910,5522%6%13%22%23%17%13%3%20189,0803%10%22%26%20%15%4%20177,2436%19%28%24%18%5%20165,17313%26%29%25%7%20153,13722%32%36%10%20141,53733%49%19%201356666%34%201295100%2019年2018年2017年2016年2015年2014年2013年2012年2011年平均产出效率各年出让产值情况产值与产出效率评论资料来源：罗兰贝格财务模型；两江集团内部资料由于2015年前出让土地的单位产出较低，且出让量大，所以导致总体产值相对低，产出效率年均增长率为3%各年出让土地的单位产出有所不同，后期出让土地的单位产出较高基于土地出让节奏，前期土地出让量较大，导致2020年的总产值构成中，2015年前出让土地的产值占比较高单位：亿/平方公里单位：亿土地出让节奏土地出让高峰支持挑战三，业务组合方面，两江集团目前的业务组合较为单一，尚未形成多元化永续发展的基础…30资料来源：两江集团内部资料及访谈；罗兰贝格分析两江集团的业务组合概况现有业务组合：以土地开发为主，较为单一未来发展：多元化业务思考亦不足"伴随土地开发进程，土地10年后卖完了如何发展？如何成为永续发展的百年老店？我们还没有深入思考"--两江集团管理层访谈"目前集团的主要任务还是做开发建设，另外可以做一些多元化的业务，但是还是要主要围绕区域开发来配套，或者区域带动性的产业建设"--两江管委会访谈公司名称注册资本（万）鱼复公司20，000水土公司20，000龙兴公司20，000景观公司10，000置业公司30，000重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司20，000重庆两江万科投资有限公司100，000重庆两江新区世纪创新创业城建设管理公司20，000重庆两江新区云计算产业园建设投资有限公司50，000重庆两江国际影视城建设发展有限公司10，000重庆电影集团有限公司10，000重庆直升机产业投资有限公司300，000一级开发二级开发产业投资“永续问题”A.4.331…以此业务组合来看，两江集团的预计表现将落后于同类公司121110%987653210-1-2T101.1%T94T82.1%T72.9%T61.3%T5-1.3%T4-0.9%T3-0.9%T2-1.1%T1-0.1%1.5%2020年两江集团和标杆公司资产收益率（净利润/总资产）资料来源：公司年报；两江财务模型；罗兰贝格分析两江陆家嘴浦东金桥张江高科基础假设：该数据基于两江集团财务预测模型和产城发展模型基准预测数据，其中计算利润表时业务收入仅考虑一级开发土地出让收入，不考虑其他可能进入的新业务领域主要发现：两江集团在前五年资产收益率均为负值，在2016年随着土地出让收入的上升，资产收益率为正，并且随着2017年土地出让达到高峰，资产收益率达到2.9%的高峰1)T0为公司成立第一年，T1为公司成立第二年，陆家嘴、浦东金桥、张江高科均使用1993-2002数据“永续问题”A.4.3挑战四，作为处于起步阶段的国资背景企业，两江集团目前组织管控体系尚不完善，在组织架构、绩效考核、人才永续等方面尤存在提升空间两江集团组织管控体系审计架构23451管控总部职能与组织架构流程/授权组织支撑体系战略要求从目前的运营管控转为战略、财务管控：由于处于发展初期，集团以运营管控为主，未来随着业务多元化需逐步转向战略、财务管控目前总部职能的重叠、弱化、缺失等问题或将成为未来执行集团总部战略规划的阻碍，亟待解决涉及管委会、子公司区域政府的多层级沟通模式导致集团对投资等重大工作的决策控制力度不足授权不清晰导致部分流程决策环节多，影响效率绩效考核对成本、资金、收入方面的监管不足目前员工从业经历以工程建设为主，人才团队不永续企业文化对人文关怀较少，相对单一两江集团的战略使命对其组织管控设计方向提出差异化管控、增强业务协同、管控风险等要求资料来源：罗兰贝格分析组织管控自2010年年中成立，两江集团目前正处于企业初期发展阶段，专注于开发建设等工作两江集团为100%国有独资的企业，人才队伍也以政府干部为主目前集团的决策工作需要经过两江新区管委会、两江集团、下属区域子公司等多层级的沟通企业发展阶段企业性质沟通模式集团组织管控发展背景A.4.433两江集团的愿景应从区域开发、集团发展和资本运营三个层面竖立目标，从而履行使命、发挥优势、克服挑战资料来源：罗兰贝格分析两江集团愿景制定的思路意义：两江集团存在和发展的基础，也是对两江集团原有使命的深化要求：两江集团的愿景体系须以区域开发平衡为基础，并形成独特的产城发展模式两江集团的愿景和集团战略B.主要结论A如何制定两江集团的愿景？愿景是制定发展战略、克服挑战、实现目标的基础…两江集团的使命两江集团面临的挑战两江集团的禀赋外部内部两江集团的使命来自国家和重庆的要求，奠定了两江集团树立愿景的基础宏观环境变化和传统模式失效使两江集团须站在“全球领先，时代前沿”的高度两江集团汇聚了资金、资源和政策等多重优势，客观上具备构建资本运作平台的能力以传统开发模式来看，两江集团未来将在平衡、目标、永续、组织等各方面遭遇挑战区域开发层面集团发展层面资本运营层面意义：两江集团实现永续发展的关键和重要的战略转型点，是基于原有使命的提升要求：两江集团须积极发挥市场运营主体的作用，构建区域开发以外的产业投资于运营体系意义：为两江集团锁定大型国资企业存在的核心价值，是对原有使命的升级要求：两江集团须在提升资本运营能力，撬动重庆经济发展方面形成更高的定位愿景的层面34两江集团的愿景及解读两江集团的愿景B.1资料来源：罗兰贝格分析愿景以全球领先、时代前沿的理念，为两江新区创造世界级产城融合开发的典范和世界级顶尖产业发展的平台，打造永续经营、永续增值的百年老店解读“以全球领先，时代前沿的理念…”“…为两江新区创造…”“世界级产城融合开发的典范”“世界级顶尖产业发展的平台”“永续经营、永续增值的百年老店”两江集团将以全球为视野，吸收先进的区域开发和集团运营理念，以“全球领先，时代前沿”统领战略的制定和执行，并体现在产业发展、城市发展等战略方面两江集团愿景的出发点是服务于两江新区的建设和发展“创造”体现出两江集团在发展中不照搬传统模式，寻求突破、创新的精神在区域开发和城市建设中体现“全球领先，时代前沿”的思路，以“产城融合、双轮驱动”为理念，建设环境生态化、配套智能化、功能化和都市化的新城重点关注“全球领先，时代前沿”的产业，通过产业直接投资徐金两江新区的产业落地，加快产业集群的形成，并丰富两江集团业务组合，以实体经济平衡房地产未来可能的不稳定性基于国家级区域开发、建设、运营的历史责任和“准主权”的国资背景，打造具有传承性的区域开发优质品牌，构建综合运营产业资本和金融资本的平台35两江集团要实现愿景，须制定以平衡之道为理念的永续经营战略，包括区域开发"小平衡"，集团业务"大平衡"和国有资本永续增值三个层次资料来源：罗兰贝格分析两江集团实现愿景的战略两江集团愿景区域的永续经营如何实现愿景？制定以平衡之道为核心理念的永续经营战略两江集团如何实现愿景？B.2区域开发“小平衡”集团业务“大平衡”国有资本永续增值集团的永续发展资本的永续增值定义：两江集团业务组合优化带来的资金平衡意义：通过发展符合集团定位的业务组合，政府将进一步认识到两江集团的价值，其品牌也得到彰显定义：两江新区238平方公里一级开发的资金平衡意义：区域开发的基本平衡得到保证后，两江集团能够维持较高信用，为集团发展奠定基础定义：两江集团对其在发展过程中获得的资本积累进行积极管理，实现资产的保值增值意义：通过积极承担国有资产管理的职能，两江集团能在更广阔的资本平台上和区域市场中创造价值36这三个层次是“五大平衡”在落实过程中的体现和保障快速起步与

永续发展企业效益与

区域使命城市建设与

产业发展开发节奏与

融资节奏区域引领与

周边合作五大平衡区域开发小平衡集团业务大平衡国有资本永续增值两江集团使命为大规模园区开发及产业体系构建，需要首先通过产城发展及土地出让节奏的把控实现区域开发的资金平衡在土地开发和园区建设的同时，需要寻找多元化业务组合，确保实现城市功能、产业体系及公共服务等方面的构建职责，并实现集团可持续发展的目标在完成区域开发及集团持续发展的目标后，也需要以资本增值为目标，通过模式输出、多元化控股等方式实现资本永续增值通过对产城发展节奏的控制实现对原有土地开发情景小平衡的优化通过开展多元化的业务组合实现对优化的小平衡进一步补充通过园区模式输出、多元化控股及进入金融业等方式实现资本增值支持资料来源：罗兰贝格分析037在“小平衡”、“大平衡”和资本永续增值三个层次的发展过程中，两江集团面临着“权衡”、“多元”和“选择”三大决策点资料来源：罗兰贝格分析战略决策点决策点丰富两江集团的业务组合，确保收入来源多元化，实现集团发展层面的资金平衡权衡不同性质用地的出让节奏和规模，加快资金回笼速度，实现区域开发的资金平衡决策内容实现2020年区域开发的目标综合考虑现金流量、资金平衡、和投资回报延续城市运营者的使命积极承担产业投资者的职责选择资本增值模式，实现两江集团自身永续存在的意义和独特的价值基于模式输出的业务扩张多元化投资控股金融业“权衡”“多元”“选择”区域开发“小平衡”集团业务“大平衡”国有资本永续增值12338从对“使命型情景”的调整和优化出发，选择实现区域开发“小平衡”的路径区域开发“小平衡”路径的测算方法资料来源：罗兰贝格分析说明根据所选情景，明确“小平衡”优化情景的土地出让节奏测算“小平衡”优化情景的财务表现情况步骤情景设定：以工业用地和综合用地的不同的出让节奏定义产城开发的不同情景情景选择：明确能使两江集团达到2020年发展目标和财务平衡的产城开发情景“小平衡”的测算结果

土地开发平衡情景分析无论从模型假设还是发展目标来看，“使命型情景”都不甚理想模型将进一步通过完善“财务平衡”和实现“目标达成”两个维度选择优化方向“使命型情景”优化方向1区域开发“小平衡”12339使命型情景的“财务平衡”和“目标实现”挑战，通过产业和综合用地出让节奏的调整实现优化…“使命型情景”优化方向资料来源：罗兰贝格分析使命型情景的优化方向对使命型情景开发节奏进行调整实现“财务平衡”通过调整土地开发成本相关的开发节奏，减少前期财务流出通过调整与土地出让相关性较强的综合用地土地出让，增加流入确保“目标实现”通过加快综合用地出让节奏导入外部居住人口通过调整产业用地出让节奏，提升区域产值平均产出效率“财务平衡”：在“使命型情景”下，两江集团在2014年和2015年将分别面临55亿和84亿的现金流资金缺口，无法实现资金平衡“目标达成”：在“使命型情景”下，两江集团的产值为13700，人口80万，无法达到区域开发目标使命型情景的不足综合居住用地出让提前：提前加大出让一方面提升人口导入，另一方面弥补资金缺口产业用地出让推后：退后出让，降低前期土地开发成本，同时提升产业产出效率，达成总产值11AB40…与使命型情景相比，优化情景主要体现在综合居住用地的出让提前和产业用地的出让推后上土地开发节奏变化节奏土地开发以产业用地出让为导向，开发节奏相对放缓对使命型情景的调整资料来源：罗兰贝格财务模型；罗兰贝格分析综合居住用地出让节奏全面加快“使命型情景”优化方向11产业用地出让速度峰值后移，节奏放缓开发情景变化使命型情景“土地开发紧跟征地节奏”“土地出让紧跟开发节奏”“产业快速启动，以产带城”优化情景“土地开发不在紧跟征地节奏，以市场为导向，紧跟土地出让节奏”“土地出让紧跟产出效率提升需求”“产业与城市同时起步”201220132014201520162017201820192020征地速度土地开发速度产业用地出让速度综合用地出让速度土地开发速度调整方向综合用地出让速度调整方向产业用地出让速度调整方向41综合居住用地的出让提前能够有效提升土地出让收入，对财务平衡产生积极显著影响…产业用地推后出让，对前期土地收入和财务平衡影响不大适当加快城市开发速度将有效提升土地出让收入开发节奏推后，减缓前期资金压力综合居住用地出让提前的效应土地开发收入与支出分析产业用地单价较低，出让高峰的后移虽然会减少一定前期土地收入，但对财务平衡的整体影响不大综合居住用地单价较高，适当提前其在前期的土地出让量不仅能够弥补产业用地出让高峰后移带来的收入减少，还将较大程度提升土地出让总收入，对财务平衡产生积极影响征地速度土地开发成本产业用地出让收入综合用地出让收入土地开发成本调整方向综合用地出让收入调整方向产业用地出让收入调整方向201220132014201520162017201820192020资料来源：罗兰贝格财务模型；罗兰贝格分析综合居住用地出让提前11A42…但如果单纯采取出让居住用地的方式弥补资金缺口，将面临巨大的区域开发压力和财务长期收益减损综合用地快速出让的极端情况分析资金缺口完全采取居住用地出让弥补缺口土地价格：39亿/平方公里土地单位收入为32亿=-土地成本：7亿/平方公里2014和2015年资金缺口为132亿共需要在2014和2015年提前出让4平方公里左右居住用，占区域总居住用地的11%，占2020年前总居住开发用地的23%产生影响区域开发压力财务收益减损2014和2015年正值产业规模形成的关键时期，着力进行居住用地开发影响区域产值形成，为2020年产值目标达成造成挑战开发出让4平方公里土地，意味于2014和2015年增加导入外部居住人口25万左右，一方面加重城市开发负担，另一方面造成区域住宅地产供大于求，易形成“空城”，从而导致区域土地价格下降土地价格未来不断提升，前期出让4平方公里土地，长期净现值亏损30亿元左右（占总净现值的10%）全力开发住宅地产影响区域产业收益，导致产业年税收减少12～18亿元长期来看，居住用地出让所产生的现金流对于其他业务的开展具有较大机会成本，弥补缺口的132亿可支撑未来园区开发、产业投资和二级土地租赁业务所需的总投资资料来源：罗兰贝格财务模型；罗兰贝格分析综合居住用地出让提前11A43基于节约土地资源、避免升级成本和提升产出效率的角度，适当减缓产业用地出让节奏，使产业用地出让高峰后移高峰后移产业用地节奏调整“使命型”情景出让高峰出让高峰调整方向调整原因分析产业用地出让节奏分析节约土地资源提升产出效率避免升级成本产业用地资源是两江集团重要的资源，前期出让过多，将降低两江集团的资产存量，不利于集团未来业务拓展和收入提升应该秉持“惜地如金”的方式进行开发，适当放缓产业用地的出让节奏根据目标产业的发展趋势判断，在2015年后单位用地的产出效率将快速增长，前期出让过多土地，项目单位产出相对较低，不利与区域产值的最大化适当后移产业用地的出让高峰，可以将用地出让给高产值的产出效率，提升区域产值和土地产出效率从区域工业发展来看，前期大量出让土地于产出效率较低的产业，虽然未来可短期内形成产业规模效应，但未来将面临“腾笼换鸟”-产业升级所带来的巨大成本负担并丧失高端产业发展机遇，不利于土地潜能的发挥资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析产业用地出让推后11B518313613213217315314814313944从目标实现来看，产业用地出让高峰的后推将使产业用地获得更多高产出效率的项目的落地，从而提升区域产值…产值目标实现新增用地产出效率[亿元/平方公里]优化情景原始情景土地出让高峰后移根据外部产业市场发展趋势，未来产出效率逐渐上升因此土地出让节奏适当推后，将有助于接纳高单位产出的产业项目推后产业出让速度，提升高单位产出土地的比例，将有效提升整个区域土地平均产出，提高区域总产值资料来源：罗兰贝格财务模型；罗兰贝格分析产业用地出让节奏[平方公里]平均产出效率[亿元/平方公里]产业用地出让推后11B后期新增产出效率提升平均产出效率增加45…未来短期内目标产业整体效率增长缓慢，2015年后新技术产业化带动产业快速升级，用地出让高峰后移可为区域导入高产出效率产业项目201120152020新能源汽车替换传统汽车市场通用航空产业市场政策放开云计算产业链走向健全电子信息技术智能应用轨道交通动力装备技术革新纳米等新材料技术初现市场新材料技术在尖端产业广泛应用航空机械及零配件设备升级云计算技术应用整个互联网平台装备制造高端技术升级转基因生物医药替换传统医药市场区域目标产业产出效率发展前景分析产业用地产出效率区间100～130亿/平方公里130～180亿/平方公里180～230亿/平方公里新能源汽车技术初步应用传统产业升级

新技术初步应用新技术广泛应用替换传统市场新的应用市场拓展全球高技术产业酝酿期，基于产业市场环境，引入规模化成熟产业，迅速形成产值规模全球高科技产业成长期，基于高科技产业的迅速发展，导入创新产业提升产出效率资料来源：案头研究；罗兰贝格分析产业用地出让推后11B46近期：汽车、电子信息和轨道交通产业技术系那个对成熟，技术革新相对有限，未来产出效率增长速度较低，产业用地提前出让土地出让策略产出效率整体增长相对有限，建议产业用地提前出让汽车、电子信息、轨道交通发展测算我国轨道交通市场通过外资技术合作和本土研发，近年来产出效率提升较快，目前土地产出效率较高接近140亿/平方公里由于轨道交通技术的更新周期相对缓慢，未来产业升级的前景还不明朗，未来产出效率增长有限在180～185亿/平方公里左右汽车电子信息轨道交通资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析支持：各产业的产出效率增长前景分析201320152020单位[亿/平方公里]单位[亿/平方公里]单位[亿/平方公里]产出效率变化分析目前我国汽车市场规模增速减缓，技术相对稳定成熟，短期内产出效率增长平缓2015年后伴随新能源汽车技术的普及，将带动产出效率的提升，但属于替代性技术，2020年产出效率在180亿/平方公里左右201320152020目前电子信息产业发展相对成熟，产出效率相对较高为135亿/平方公里左右从发展趋势来看，电子信息智能化应用将带动未来产业产出效率增长，但由于革新性技术还未出现，因此增长相对平缓，2020年约为180亿/平方公里左右产出效率目前较高，未来增长迟缓，建议提前出让产业用地201320152020产出效率目前较高，未来增长前景不明朗，建议加快土地出让占据产业生产的有利位置年均增长率4%3%4%年均增长率年均增长率47中期：生物医药、装备制造和新能源产业技术革新前景良好，将大幅提升产出效率，建议近期减少用地出让量，中长期加大出让抢占产业市场我国新能源产业起步较晚，虽然今年发展迅速产出效率仍低于130亿/.平方公里伴随未来国内产业生产技术的不断成熟和十二五期间的国家支持，新能源将对传统能源市场替代和升级，产出效率将接近240亿/平方公里近期产出效率相对有限，且增长相对缓慢，短期内不建议大量出让产业用地长期产出效率增长较快，中长期加大土地出让量生物医药、新材料、新能源产业发展测算资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析支持：各产业的产出效率增长前景分析目前我国装备制造技术迅速革新，产出效率相对较高伴随2015年后产业技术转移和我国产业技术升级，高端装备制造在将带动产业进一步发展，大幅提升产业附加值，产出效率在200～210亿/平方公里左右新能源生物医药装备制造产出效率变化分析单位[亿/平方公里]单位[亿/平方公里]201320152020单位[亿/平方公里]生物医药技术目前在产业中逐步推进，目前产出效率较低约为120亿/平方公里伴随2016年后转基因技术等一批尖端技术的普及应用，将快速提升产业附加值，产出效率接近220亿/平方公里201320152020201320152020近期产出效率相对较低，，短期内不建议大量出让产业用地伴随产业高端化趋势，产出效率增长较快，中长期加大土地出让量根据产业发展周期，产出效率存在较大增长空间，不建议短期出让过多土地，而应在中长期加大土地出让量土地出让策略年均增长率8%6%8%年均增长率年均增长率48远期：云计算、新材料和航空产业不仅短期内产出效率较高，且未来市场增长趋势将带动产业附加值的提升，土地出让前后期保持均衡伴随空中客车等国外航空技术转移以及国内市场需求，近年我国航空零配件生产升级，产出效率超过130亿/平方公里2015年左右伴随国家通用航空市场的放开，将带动通用航空生产技术的发展，产业产出效率将超过200亿/平方公里近期出让一定土地，抢夺云计算产业生产市场的有利地位保持长期土地空间，应对产业升级，提升产出效率资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析云计算、装备制造、航空产业发展测算支持：各产业的产出效率增长前景分析我国的新材料技术起步虽然缓慢，但是发展十分迅速，技术水平与国际先进水平接近，产出效率接近140亿/平方公里伴随未来三年，新材料技术相高端产品的应用拓展，产出效率将提升至210亿/平方公里左右航空云计算新材料单位[亿/平方公里]201320152020产出效率变化分析土地出让策略单位[亿/平方公里]单位[亿/平方公里]在政策支持和外资技术转移条件下，新技术应用迅速完成全产业链布局，近期产出效率超过130亿/平方公里未来产业技术将向整个互联网平台，特别是高端领域的扩张，进一步提升产出效率接近210亿/平方公里201320152020201320152020近期和未来一段时间，产出效率将保持高速增长，需要在园区开发前期和中后期保持均衡的出让节奏近期出让土地在航空零配件生产市场上占据有利地位中远期出让用地于通用航空产业，提升产业产出效率年均增长率6%6%5%年均增长率年均增长率49基于“财务平衡”和“目标实现”的节奏优化方向，明确工业用地和综合用地的出让节奏，搭建测算情景…目标情景工业用地出让节奏综合用地出让节奏前高后低中间高前后低相对匀速前后高中间低形态：近期大量出让，远期减速出让意义：产业迅速起步，产值远期增长相对缓慢形态：近期增速出让，远期减速出让意义：有效推动产业发展，远期产值快速增长形态：相对匀速出让土地，远期缓慢减速出让意义：产业发展匀速推进，产值增长相对平稳形态：近期减速出让远期增速出让意义：产业较快起步，远期寻求发展高产值产业先快后慢适当加快相对匀速先慢后快形态：近期大量加快出让，远期减速出让意义：城市加快发展，大量人口提前导入，并在远期减缓形态：近期适当加快出让，远期缓慢减速出让意义：城市加快发展，少量人口提前导入，并保持增长形态：相对匀速出让，前远期出让量有所降低意义：城市均速发展，小额人口持续导入形态：近期缓慢出让，总体加速出让意义：城市发展相对滞后，人口导入远期加快增长资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析-14%+6%-42%-13%+14%0%+29%-9%+30%-8%0%+17%18%5%10%15%4%10%10%10%6%15%1%4%2%1%4%3%3%3%1%3%土地开发平衡情景分析1250目标选择

结合产业用地开发节奏和综合用地开发节奏交叉得出的16种情景进行产值2020年产值、人口和开发比例目标值测算通过目标值测算，产城快速并行、城优先产跟进、城优先产平缓、产优先城加快和产城优化并进5类情景基本符合目标产业用地出让节奏综合用地出让节奏前高后低中间高前后低相对匀速前后高中间低先快后慢适当加快相对匀速先慢后快…首先，在四四组合的十六种情景测算中，以“目标达成”为方向，选择2020年产值、人口和土地开发率作为指标，初步选择五类优化情景产城快速并行1.46万亿100万82%城优先产平缓1.46万亿97万80%城优先产分段1.44万亿74万72%产优先城加快1.45万亿102万84%产城优化并进1.50万亿106万83%产平缓城加快1.44万亿93万76%产分段城加快1.43万亿73万71%产优先城平缓1.43亿87万79%产加快城平缓1.44万亿91万76%产城后发并行1.41万亿84万74%产分段城平缓1.39万亿71万67%产优先城后发1.39万亿88万79%产加快城后发1.40万亿89万75%产平缓城后发1.39万亿80万76%产分段城后发1.37万亿65万65%资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析对优化情景的测算产城融合先产后城先城后产产值人口土地出让比例城优先产跟进1.47万亿104万80%土地开发平衡情景分析12符合目标的五种情景51…其次，借助五项财务指标构成的体系测算五种情景的“财务平衡”实现能力，优化短期资金缺口和并提升永续发展能力“小平衡”情景的选择途径资料来源：两江集团内部资料；罗兰贝格分析通过折现计算，有效度量现金流量情况以平均值的方式测量收益情况测算现金流转正前的累计投资成本用来计算对中短期现金流缺口的优化作用用来计算中长期现金流总额测算指标体系2015年现金流差额平均资产收益率资金投入

(现金流转正前累计资金投入)2014年现金流差额累计折现现金流量(NPV)“城”优先“产”加快“产”“城”优化并进“城”优先“产”跟进“产”优先“城”加快“产”“城”快速并行进一步筛选高效弥补中短期资金缺口通过高收益、低投入的财务表现实现集团永续发展土地开发平衡情景分析1252…通过指标测算，“产”“城”优化并进模式能够较好的解决现金流中短期问题并具有良好的财务表现，是理想的“小平衡”情景“城”优先“产”加快“产”“城”优化并进“城”优先“产”跟进“产”优先“城”加快“产”“城”快速并行优化情景的“小平衡”指标测算2014年现金流差额1）1) 财务数字进行折现累计，计算与使命型状态的差值NPV(亿)平均资产收益(%)累计投资额(亿)资料来源：罗兰贝格产城模型测算；罗兰贝格分析2015年现金流差额1）使命型情景-61-43-41-44-37-35-71-46-45-54-56-5110415362375397387276813823864843875853土地开发平衡情景分析122012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018