中国房地产市场形势总结与趋势展望 (中国指数研究院)

中国房地产市场形势总结与趋势展望(中国指数研究院)目录房地产市场形势总结12017年房地产市场趋势展望2资料来源：中国指数研究院整理十一前后，22城市集中出台政策调控，需求端重启限购，加强限贷，一线及热点二线城市力度更大；供应端增加供应，重启“90/70”，提高土地竞买条件；加强房地产金融监管及销售监管；年末调控继续升级，嘉兴、张家口怀来县等三四线热点城市限购。3月上海、深圳限购限贷升级；二、三季度南京、苏州、合肥、厦门、杭州等热点二线城市政策逐渐收紧：5城市限购，7城市上调贷款首付比例，3城市收紧公积金政策；5城市限房价地价涨幅；同时加强市场监管，规范市场交易秩序。央行降准，降信贷、调契税、营业税；两会强调因城施策去库存；地方集中出台去库存措施，重庆、武汉、福州等二线城市和广西、海南等省均有去库存政策出台，多采取发放购房补贴、鼓励农民工购房、差别化供地、租赁市场建设、棚改货币化等方式。政策：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险去库存：2016年中央前后通过多次政策及相关会议强调支持去库存；地方因城施策，全国各省、直辖市、自治区均已出台供给侧改革方案，全国九成以上地级市出台百余项政策支持去库存，其中一季度是地方去库存政策集中出台时期。重庆、武汉、福州等二线城市和广西、海南等省均有去库存政策。控风险：年末中央5次会议提到防风险、抑泡沫；3月末，上海、深圳限购限贷升级，热点二线城市随之逐渐收紧政策，四季度政策集中收紧，十一前后，22城市集中出台政策调控，年末调控继续升级，三四线城市也加入限购行列。全年26个地级以上城市出台调控收紧政策，武汉经历6轮收紧，南京、苏州经历5轮收紧。10-12月：集中收紧3-9月：逐渐收紧1-2月：政策宽松期新房价格：热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价格趋稳数据来源：CREIS中指数据，图：2010年6月-2017年1月百城新建住宅均价及环比变化走势2016年12月百城均价上涨至13035元/平方米，全年累计上涨18.72%。前三季度价格涨幅逐步走高，9月环比涨幅高达2.83%，创近年新高。四季度多城市调控政策密集出台后，环比涨幅持续收窄，四季度累计上涨3.31%，较三季度收窄3.47个百分点。2017年1月，百城均价涨至13105元/平方米，环比涨幅持续收窄0.21个百分点至0.54%。各级城市：住宅价格均上涨，调控后热点城市涨幅显著回落图：2013年1月-2017年1月各级城市住宅均价环比涨跌情况表：百城及各级城市住宅均价不同阶段累计涨跌幅情况数据来源：CREIS中指数据，2016年各线城市住宅价格均呈上涨态势。2016年一线城市累计上涨23.50%。深圳领涨，涨幅为28.87%；京沪四季度涨幅显著收窄。2017年1月一线城市环比上涨0.19%。2016年二线城市累计上涨13.93%。其中上半年南京、苏州领涨二线城市，武汉、济南等地三季度涨幅突出，调控后，热点二线涨幅显著回落。2017年1月二线城市环比上涨0.39%。2016年三线城市累计上涨11.06%。其中昆山、惠州等累计涨幅均在四成以上，领涨百城。2017年1月三线城市环比上涨0.23%。分级2015年2016年2017年1月领涨城市百城4.15%18.72%0.54%昆山、东莞、廊坊一线17.20%23.50%0.19%深圳、上海、北京二线-0.53%13.93%0.39%合肥、南京、无锡三线-1.09%11.06%0.23%昆山、东莞、廊坊二手房价格：整体涨幅居于历史高位，政策调控后环比涨幅持续收窄根据对北京等十大城市主城区二手房活跃样本的调查，2016年十大城市二手房价格累计上涨，全年累计上涨19.83%。一季度二手房价格累计涨幅高达7.20%，二季度市场降温，价格涨幅收窄；调控政策出台后，四季度二手房价格涨幅较三季度收窄近1.5个百分点。2017年1月，十大城市二手房价格环比涨幅持续调控以来的收窄态势，收窄至0.58%。图：2009年1月-2017年1月十大城市主城区二手房均价及环比涨跌幅走势注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。注：重点城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。重点城市成交：全年成交居历史高位，四季度来持续回落图：2010年-2017年1月50个代表城市月度成交量及月均成交走势数据来源：CREIS中指数据，从中指院重点监测的50个代表城市来看，2016年住宅月均成交3695万平方米，同比增速超两成，绝对量为历史同期最高水平。政策调控后，成交量高位下调，四季度50个代表城市商品住宅月均成交约3825万平方米，同比增长6.1%，较三季度增幅收窄18.1个百分点。2017年1月，楼市进入盘整期，加之受春节影响，市场成交量明显回落，据初步估计，50个代表城市成交约2490万平方米，同环比降幅均显著。图：2011-2017年不同城市1月住宅成交及同比走势图：

2010-2017年1月不同城市住宅月均成交量走势代表二线城市月均成交96万平方米，同比增长26.4%，调控后，苏州、杭州等地成交降幅持续显著。2017年1月平均成交约63万平方米，同比降幅最小。代表三线城市月均成交45万平米，同比增长33.0%，核心周边三线城市调控后成交陡降，2017年1月平均成交约35万平米。一线城市商品住宅月均成交85万平方米，与2015年基本持平。调控后，京沪深四季度成交量同比降幅显著。2017年1月，一线城市平均成交约45万平方米，同比降幅在各线城市中最为显著。数据来源：CREIS中指数据，各级城市：二三线代表城市同比增幅显著，热点城市成交受调控影响较大供求对比：市场供不应求，热点城市销供比呈现两极分化图：2010-2017年1月20个代表城市商品住宅成交及供应对比注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、大连、南宁、惠州、重庆、天津、合肥、东莞、无锡、沈阳、芜湖、成都、宿州。2016年，20个代表城市月均供应1410万平方米，同比下降4.2%；月均成交1845万平方米，同比增长15.3%。成交高位运行下市场供应相对不足，全年销供比达1.31，市场短期供不应求。四季度调控政策出台后，热点城市供不应求局面略有缓解。1月，20个代表城市供求均下降，且供应降幅显著大于需求，销供比为1.43。具体来看，1月，部分热点城市因短期供应锐减而成交相对高位，销供比急升，重庆销供比高达3.18，深圳高达2.48；而合肥、东莞等城市受调控影响供求结构改善，销供比降至0.5左右。数据来源：CREIS中指数据，库存与去化：库存水平趋于稳定，成交回落致库存消化时间略有延长截至2017年1月，20个代表城市商品住宅可售面积在9850万平米左右，同比下降38.0%，环比微降1.1%。图：2010年1月-2017年1月20个代表城市商品住宅库存量与消化周期注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌、成都、三明、青岛、莆田、天津、合肥、长沙、芜湖。截至2017年1月，按近6个月商品住宅平均销售面积来看，20个代表城市平均库存消化时间为7.6个月，较去年同期缩短2.1个月，较上月延长0.5个月，整体止降趋稳。可售面积库存消化时间数据来源：CREIS中指数据，二手房成交：2016年成交套数创新高，而2017年1月大幅回落图：2010年1月至2017年1月十大代表城市二手房成交量及同比增速2016年，十大城市二手房累计成交155万套，同比增长25.0%，创历史同期新高。一季度共成交41.2万套，同比增长116.1%，随后市场热度下降，但成交仍处历史高位。四季度调控政策出台后，二手房市场快速调整，各月成交套数环比持续下降。2017年1月，二手房市场淡季来袭，成交套数显著回落，十大城市二手房共成交6.46万套，同比大幅下降53.0%，环比下降28.0%。数据来源：CREIS中指数据，注：十大代表城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、苏州、南京、杭州、成都。图：2016年与2017年1月全国300个城市土地推出和成交面积土地供需：土地供需仍处低位，但1月住宅用地供需均同比增长数据来源：CREIS中指数据，2016年，全国300个城市共推出各类用地18.2亿平米，同比下降10.9%；其中住宅用地推出8.0亿平米，同比下降13.1%。共成交各类用地15.4亿平米，同比下降3.2%；其中住宅用地成交6.8亿平米，同比下降5.0%。2017年1月，全国300个城市共推出各类用地1.4亿平方米，同比下降3.8%，环比下降42.2%。其中住宅用地推出7838万平方米，同比增长9.5%，环比下降35.6%。共成交各类用地1.1亿平方米，同比下降6.9%，环比下降51.8%。其中住宅用地成交6095万平方米，同比增长8.7%，环比下降47.1%。图：

2010-2017年1月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，土地价格：楼面价及溢价率四季度以来有所回落，但整体仍处于高位2016年，300个城市各类用地整体楼面价1885元/平方米，同比上涨37.3%；其中住宅用地楼面价3320元/平方米，同比上涨50.7%。各类用地平均溢价率42.8%，同比提高26.6个百分点；其中住宅用地平均溢价率为54.6%，同比提高33.8个百分点。2017年1月，300个城市各类用地整体楼面价2197元/平方米，同比上涨46.5%，环比上涨6.0%；其中住宅用地楼面价3393元/平方米，同比上涨42.6%，环比上涨2.6%。各类用地成交平均溢价率为26.6%，较上月下降0.6个百分点；住宅用地溢价率31.3%，较上月下降3.0个百分点。各级城市：1月各级城市住宅用地成交量均明显下降，一线城市楼面均价环比上涨表：2017年1月各级城市住宅土地成交环比变化情况图：2011年-2017年1月各级城市住宅用地出让金占比变化数据来源：CREIS中指数据，城市类别成交面积环比出让金环比楼面价环比溢价率变化一线-37.4%-31.6%9.2%减少3.8百分点二线-45.6%-45.9%-0.3%增加0.3百分点三四线-49.0%-49.9%-1.0%减少9.8百分点业绩表现：2016年品牌房企业绩创新高，1月仍持续增长图：2012年以来10家品牌房企销售业绩走势数据来源：CREIS中指数据，2016年，10家品牌房企销售业绩大幅增长，销售金额共计1.8万亿元，同比增长64.4%，其中恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元；销售面积共计1.6亿平米，同比增长52.8%。2017年1月，10家品牌房企销售金额共计1847亿元，同比增长87.4%，环比增幅扩大至24.5%；销售面积共计1631万平米，同比增长89.2%，环比增长47.0%。注：10家品牌房企是万科、保利、恒大、碧桂园、绿城、融创、富力、金地、新城控股和首创。拿地投资：品牌房企拿地积极性较高，拿地规模同比继续增长数据来源：CREIS中指数据、图：2011年以来20家代表性企业拿地面积和金额走势2016年，房企拿地热度高，20家品牌房企拿地面积达1.6亿平米，同比增长51.4%；拿地金额8830亿元，同比增长63.6%。2017年1月，20家品牌房企合计拿地面积1283万平米，同比增长27.0%，环比下降56.3%；拿地金额841亿元，同比增长98.0%，环比下降44.6%。一二线地块占据八成以上。注：20家品牌房企是万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀。图：2015年以来企业债权融资情况2016年企业债券融资9039亿元，同比大幅增长77%；平均利率5.07%，同比下降1.2个百分点。2017年1月企业债券融资仅28亿元，为去年同期的1.8%；平均利率5.5%，仍保持较低水平，较去年同期略高0.1个百分点。企业融资：政策收紧后融资规模显著下降数据来源：CREIS中指数据、目录房地产市场形势总结12017年房地产市场趋势展望2预测模型：经济、收入、政策、货币为影响房地产市场的主要外部因素中国房地产业中长期动态模型商品房销售面积商品房价格新开工面积房地产开发投资经济增速居民储蓄企业资金待售面积居民收入政策土地成交0.11.30.2-0.30.80.60.10.30.46个模块结合房天下大数据平台资源22个方程60余项指标1000多个数据项20年历史数据2017市场预判：销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2017年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向，对2017年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP增长6.5%）；假设2：货币政策稳健中性（M2增长11.7%，人民币贷款余额增长12.0%，新增贷款约12.6万亿元）；假设3：2017年基准利率不变，热点城市信贷仍将持续收紧，三四线城市仍将宽松；假设4：因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。表：2017年全国房地产市场各指标预测结果

商品房销售面积（亿平方米）商品房销售价格（元/平方米）房地产开发投资额（万亿元）房屋新开工面积（亿平方米）绝对量13.4~13.77184~733410.5~10.716.2~16.7同比-14.8%~-12.8%-3.9%~-1.9%2.5%~4.5%-3.0%~0.0%数据来源：中国指数研究院测算需求：一二线均下调，且二线调整幅度大于一线，三四线将企稳图：2011年以来各类城市商品房销售面积同比数据来源：中国指数研究院测算一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧对于市场的抑制作用有限。二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。一线二线三四线需求：2017年销售面积将由增转降，全年同比降幅达到12.8%~14.8%图：2007年以来商品房销售面积同比增速数据来源：中国指数研究院测算从房地产发展小周期来看，市场三年一个周期，2017年为此轮周期末期。随着政策调控收紧，2016年下半年以来，虽然商品房销售面积增速仍处于高位，但已经呈现增幅收窄的趋势。2017年，调控政策仍将趋严，针对房地产业的资金控制也将趋于严格，2016年销售增速放缓，并于2017年由增转降，全年同比降幅达到12.8%~14.8%。新开工：销售下降，将导致企业预期有所改变，全年新开工存调整压力图：2007年以来商品房销售面积同比增速数据来源：中国指数研究院测算开发商对于市场的反应更为敏感，新开工与销售变化逐步趋同。2013年和2014年的市场变化中，新开工与销售变化几乎达到同步，说明了新开工对于销售的变化越来越敏感，而企业对于新开工的态度也更趋于谨慎。2017年如果市场销售下降，将导致企业预期有所改变，全年新开工存调整压力。新开工：全国新开工面积将有所下调，降幅在3%以内图：2011-2016年不同城市各类用地土地成交规划建筑同比走势一线、二线在严格的调控下，销售量将出现回调，企业对于新开工的态度也愈加谨慎，同时过去三年一二线城市土地成交处于低位，也会导致新开工增长的基础不稳固。三四线城市2016年三四线城市新开工面积同比仅增长5.5%，销售面积（按国家统计局数据）同比增长22.5%，去库存初见成效。预计2017年三四线新开工面积将保持平稳。数据来源：中国指数研究院测算投资：2017年房地产投资将有所放缓图：2007年至今房地产开发投资及新开工同比增速新开工增速放缓，导致房地产开发投资增速承压2017年土地购置有所增加，推动投资增长企业融资渠道受限，对投资产生不利影响2017年房地产开发投资增速放缓至2.5%~4.5%数据来源：中国指数研究院测算投资：一二线投资增速放缓，三四线将保持平稳热点城市土地成交有望继续增长，从而带动投资，但受限于新开工调整压力，预计2017年一线及二线城市投资仍将增长，但增幅不及2016年。针对库存较高的三四线城市，新开工及投资水平也将保持平稳。图：2011年至今不同类别城市投资同比增速数据来源：中国指数研究院测算政策收紧、需求下降，加之行政管理强化，价格面临回调。政策显著收紧后，全国商品房销售面积增速有所放缓，价格涨幅开始回落，同时，热点城市因城施策下行政管理也将有所强化，预计2017年，房地产价格存在一定的调整压力，但全年跌幅有限。一二线热点城市将继续受到政策影响，各类需求受到抑制，价格面临调整，同时供应结构也将转向自住型供应为主，价格也存在结构性调整的可能性，而三四线城市库存压力仍存，价格上涨动力不足。价格：政策趋紧需求下降，全国价格将有所回调图：2011年以来百城住宅价格同比及商品房销售面积同比数据来源：中国指数研究院测算一线城市：存量房时代，格局已破，正思变图：2016年一线城市二手房与新房销售套数对比图：2015年至今北京、上海住宅用地成交分布步入存量房时代，新房呈现郊区化与高端化特征新房市场呈现郊区化与高端化，刚需与部分刚改回归市内二手房未来新房供应仍集中在郊区。地价赶超房价，高端住宅将占据未来新房市场主要供应份额，刚需、首改人群在新房市场可选择余地小。数据来源：CREIS中指数据，北京：83%上海：77%深圳：70%广州：50%新房供应有限，步入存量房时代二手房市场份额：刚需无房者刚需房拥有者

购买200-300万出售出售初改房拥有者中改房拥有者高改房以上出售无财产出售向上进行升级改善向下寻找接盘者高价格弹性高风险意识购买300-500万购买500-800万购买800万以上图：住房市场的升级置换链条市场主体更趋个人化，交易市场化水平提升，预期管理作用更显著新房时代与存量房时代由于市场主体不同，市场运行机制有着根本差别。新房时代，政府管理土地供应，新房供应由开发企业掌控，需求端是个人，属于典型的B2C市场。这个过程中，政府与企业占据主体。在市场波动时，为完成销售目标，开发商的价格调整策略也更灵活。开发商与购房者的沟通流程简单，交易成本能得到很好控制。存量房时代，供应主体和需求主体都是个人，市场是典型的C2C格局。买卖双方博弈更为自由与市场化。房屋高总价促使市场形成了典型“先卖后买的升级置换”链条，二手房与新房的传导效应强化。市场将发生深刻变化。数据来源：CREIS中指数据，交易行为市场化交易的不稳定性增加住宅价格波动的弹性降低预期管理变得格外重要但同时预期管理难度加大图：北京、上海第三产业中TOP5产业占GDP比重变化存量住房的盘活北上广人均住房面积已超30平，住房存量已达到一定高度，但市场供求矛盾又一直存在。问题关键在于房屋分配结构的进一步均衡化。政府未来政策导向应是：重视提升二手房屋流通率，增加二手房源供应

适量增加中小套型和保障性住房的供应

出台相关政策鼓励培育租赁市场。存量非住宅物业和土地的盘活经济结构与形态持续变化，第三产业占比已超60%，金融业、互联网等已成主导产业，早先建成的各类物业，部分体量与城市产业结构不匹配。北上深目前存量工业用地的占比远高于国外，不符合大城市未来产业结构需要。聚焦存量土地、存量物业的有效盘活数据来源：CREIS中指数据，，北京上海统计年鉴图：2015年北京城镇居民家庭房屋来源图：2015年至今在京、沪拿地企业性质(按拿地面积分)图：上海商品住宅出租面积(单位:万平)新服务，新模式，新价值，房企谋变开发空间缩小，市场基本由大企业主导全国来看，2016年百亿房企拿地金额已超全国土地出让金的六成。一线城市来看，土地多由大型国企和央企获取，中小型企业逐渐丧失参与权，唯有转向存量市场寻找机会。房企谋变运营服务：房地产模式由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利重点。城市更新：产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，要求城市持续更新。租赁：年轻人口流入，租房需求旺盛。一线城市周边：核心城市房价高企将导致需求向周边扩散。数据来源：CREIS中指数据，，北京上海统计年鉴二线城市：过热之后是理性，人口博弈竞未来经济：天津、重庆、杭州经济规模与增速“双高”；合肥等中部二线城市仍以二产为主，工业化加速助力经济增长图：一二线城市GDP及增速天津、重庆、杭州经济规模与发展速度“双高”。2015年，除一线城市外，天津、重庆、苏州、武汉、成都和杭州GDP过万亿。2016年前三季度，贵阳、重庆和杭州继续保持了两位数增长速度，天津增速也达9.1%。一线及杭州、南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段，经济活力突出。合肥、南昌等多数中部二线城市仍处于工业化阶段，工业快速发展有助于带动经济持续增长。图：2015年一二线城市三次产业占比数据来源：CREIS中指数据，人口：天津人口流入居全国首位，京津冀、成渝及中部城市群成为新的人口聚集地图：2015年主要一二线城市常住人口规模重庆、天津、成都、石家庄、苏州、武汉人口规模超千万，大量人口为房地产市场带来大量住房需求。京津冀、成渝及中部城市群成为新的人口聚集地。北上深和天津、重庆过去五年人口流入最多，人口竞争优势突出。郑州、武汉、广州、成都、石家庄年均新增常住人口在10-20万之间，城市竞争力正在不断增强。图：2011-2015年主要一二线城市年均新增常住人口分类注：受数据获取限制，长春、哈尔滨人口数据为户籍人口口径，且最新为2014年数据数据来源：CREIS中指数据，人口结构：小学生增长与房价涨幅高度相关，小学生增长较快