百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告商业计划书

百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告第2页XXXX有限公司百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司高级工程师：高建百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告第1页目录第一章总论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设规模 21.1.8项目资金来源 21.1.9项目建设期限 21.2项目承建单位介绍 21.3编制依据 31.4编制原则 41.5研究范围 51.6主要经济技术指标 51.7综合评价 6第二章项目背景及必要性可行性分析 82.1项目提出背景 82.2本次项目提出理由 92.3项目建设必要性分析 112.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 112.3.2助力百果山森林公园提质转型升级的需要 122.3.3推动房车露营产业快速发展的需要 122.3.4促进影视文化产业和旅游业相互支撑良性发展的需要 132.3.5提高百果山森林公园利用率的需要 142.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 142.3.7带动当地经济快速发展的需要 152.4项目建设的可行性 152.4.1政策可行性 152.4.2市场可行性 182.4.3管理可行性 182.5可行性分析结论 19第三章行业市场分析 203.1国内旅游行业概况及现状分析分析 203.1.1国内旅游行业概况分析 203.1.2国内旅游市场需求预测分析 213.2我国旅游业发展前景分析 223.3我国房车露营行业市场分析 233.4青岛市旅游行业市场分析 253.5百果山森林公园资源吸引力及市场影响力分析 263.6本项目市场发展前景分析 313.7市场分析结论 34第四章项目建设条件 354.1地理位置选择 354.2区域投资环境 354.2.1区域位置简介 354.2.2区域地形地貌 364.2.3区域气候条件 364.2.4区域人文环境 364.2.5区域交通条件 364.2.6区域经济发展条件 37第五章总体建设方案 395.1土建方案 395.1.1规划原则 395.1.2设计依据 395.1.3功能定位与目标 405.1.4规划设计理念 405.1.5规划思路 405.1.6规划设计内容 405.2建筑设计主要规范及标准 415.3结构设计 415.3.1指导思路 415.3.2结构设计等级 425.4给排水设计 425.4.1设计依据 425.4.2给水设计 425.4.3排水设计 435.5供配电设计 435.6项目拟建地建设条件 44第六章节能方案 456.1用能标准和节能规范 456.2建设项目能源消耗种类和数量分析 456.2.1能源消耗种类 456.2.2能源消耗数量分析 466.3项目所在地能源供应状况分析 466.4建筑节能设计 466.4.1建筑围护结构基本组成 466.4.2外墙节能设计 476.5节水措施 476.6结论 48第七章环保方案 497.1设计依据及原则 497.1.1环境保护设计依据 497.1.2设计原则 507.2建设地环境条件 507.3项目运用对环境的影响及环保措施 507.3.1项目运营期间产生的污染物 507.3.2项目运营期环保措施 507.3.3环境管理与监测机构 51第八章劳动安全卫生 528.1劳动安全 528.1.2建筑安全 528.1.3防火 528.1.4电气安全 528.1.5防雷设施 538.2卫生防护 538.2.1生活给水 538.2.2排水 538.2.3噪声控制 53第九章消防方案 549.1设计依据 549.2设计原则 549.3火灾隐患分析 549.4防火等级 549.5消防措施 559.5.1消防措施的实施 559.5.2消防措施的预期效果 559.6综合防灾 55第十章企业组织与劳动定员 5610.1企业组织机构 5610.2人员编制 5610.3人力资源管理 5610.4福利待遇 57第十一章项目实施规划 5811.1建设工期的规划 5811.2建设工期 5811.3实施进度安排 5811.4项目的组织保障措施 60第十二章投资估算与资金筹措 6212.1投资估算依据 6212.2建设投资估算 6212.3流动资金估算 6312.4资金筹措 6312.5项目投资总额 6312.6资金使用和管理 66第十三章财务及经济评价 6713.1总成本费用估算 6713.1.1基本数据的确立 6713.1.2产品成本 6813.1.3平均产品利润 6913.2财务评价 6913.2.1项目投资回收期 6913.2.2项目投资利润率 7013.2.3不确定性分析 7013.3综合效益评价 70第十四章风险分析及规避 7214.1项目风险因素 7214.1.1不可抗力因素风险 7214.1.2工程风险 7214.1.3市场风险 7214.1.4资金管理风险 7314.2风险规避对策 7314.2.1不可抗力因素风险规避对策 7314.2.2工程风险规避对策 7314.2.3市场风险规避对策 7314.2.4资金管理风险规避对策 74第十五章招标方案 7515.1招标管理 7515.2招标依据 7515.3招标范围 7515.4招标方式 7615.5招标程序 7615.6评标程序 7715.7发放中标通知书 7715.8招投标书面情况报告备案 7715.9合同备案 77第十六章结论与建议 7816.1结论 7816.2建议 78附表 79附表1销售收入预测表 79附表2总成本表 81附表3外购原材料表 82附表4外购燃料及动力费表 83附表5工资及福利表 84附表6利润与利润分配表 85附表7固定资产折旧费用表 86附表8无形资产及递延资产摊销表 87附表9流动资金估算表 88附表10资产负债表 89附表11资本金现金流量表 90附表12财务计划现金流量表 91附表13项目投资现金量表 93附表14资金来源与运用表 95第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称百果山房车露营公园建设项目1.1.2项目建设单位XXXX有限公司1.1.3项目建设性质修正性扩建项目1.1.4项目建设地点XXXXXXXX1.1.5项目负责人1.1.6项目投资规模项目的总投资为9760.00万元，其中，建设投资为8960.00万元（土建工程为3900.00万元，设备及安装投资4680.00万元，其他费用为168.20万元，预备费211.80万元），铺底流动资金为800.00万元。项目建成后可实现年均销售收入为3010.00万元，年均利润总额1728.28万元，年均净利润1469.04万元，年上缴流转税金及附加为16.83万元，年增值税为168.35万元；投资利润率为17.71%，投资利税率19.61%，税后财务内部收益率11.86%，税后投资回收期(含建设期)为7.20年。1.1.7项目建设规模百果山房车露营公园位于青岛市李沧区百果山森林公园内葛子庵村附近古坑村，本次建设项目总占地面积约为150亩，总建筑面积36700.00平方米，主要建设内容及规模如下：主要建筑物、构筑物一览表工程类别工程名称单位建筑工程量备注主要建筑工程豪华房车营位平方米22500150个国标房车营位平方米400020个高端活动广场平方米5000影视之家（多功能接待中心）平方米3000无边界泳池平方米1000高端定制西餐厅平方米1200合计平方米36700配套公共设施道路硬化及停车场平方米32000绿化及景观工程平方米300001.1.8项目资金来源本项目总投资资金9760.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。1.1.9项目建设期限本项目分二期建设，一期工程建设从2017年8月至2018年6月，计11个月；二期工程建设从2018年8月至2018年12月，计5个月；工程建设工期共计16个月。1.2项目承建单位介绍百果山即青岛世园会举办地-百果山森林公园，在4平方公里的沃土上，相继推出了睡莲世界、世界园艺博览会、上流社区生态生活区、荷兰小镇、艺术写生基地、大师美术馆等项目后，2017年，再曝新动作：世界上最小的教堂、世界上第一座房车书屋、中国第一座木房车营地、酝酿已久的世界上第一个双创影视基地将陆续揭开面纱。在李沧区全力创建“花园型创新式中心城区”的号召下，百果山肩负“城市配套未尽事宜”的社会职能，发展与城市体系相反的内容关系，引进“无法在城市展开的创新产业”，以生态为原则，以经济为纽带，构建以小微生态体系为核心的“生态经济创新区”。为完成“生态经济创新区”这一宏大理想，百果山组建了年轻的创业团队，建立了共享创业平台，全力聚集各类创新创业创始人，共同掀起百果山的新一页。已入驻项目有：启慧双语学习、MTI国际学校、上流家园医院、flyway房车营地、Caravan木房车、BIGBBQ自助烧烤、DreamWorksBabyB&B儿童民宿、ipeople药膳外卖、meni每一间物联网公寓、benke犇客牧场、BIGGER泡茶水等多个项目。1.3编制依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《青岛市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》；《国务院“十三五”旅游业发展规划》；《青岛市“十三五”现代服务业发展规划》；《青岛市加快实施现代产业精准招商行动计划》《青岛市人民政府办公厅关于加快发展完善旅游公共服务体系的实施意见》；《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；《现代财务会计》；项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则遵循保护发展、主动发展、遵循可持续性生态优先发展原则。坚持可持续发展原则。开发和保护相协调，正确处理文化产业、旅游业发展与旅游资源保护、环境保护的关系，正确处理文化及旅游发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环境效益的综合协调。坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。实施过程中协调好各利益相关者的关系，避免重复建设，构建自然、社会和谐的优良旅游环境，联合周边区域共同发展，形成良好的区域旅游竞合关系，持续渐进发展。与相关规划相衔接原则。遵守当地土地利用规划；与周边地区的旅游发展规划相结合；与当地经济和社会发展总体部署相结合。市场导向原则。充分发挥市场机制在文化旅游发展中的重要作用。近期利益与长期利益相协调原则。规划的目标要远一点，不仅注重近期利益，更要注重长远利益，给今后留下一个良好的发展空间。设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设规模；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总用地面积亩150.002总建筑面积㎡36700.003总投资资金，其中：万元9760.003.1建筑工程万元3900.003.2设备及安装费用万元4680.003.3土地费用万元0.003.4其他费用万元168.203.5预备费用万元211.803.6铺底流动资金万元800.00二主要数据1达产年年产值万元3850.002年均销售收入万元3010.003年平均利润总额万元1728.284年均净利润万元1469.045年销售税金及附加万元16.836年均增值税万元168.357年均所得税万元259.248项目定员人609建设期个月16三主要评价指标1项目投资利润率%17.71%2项目投资利税率%19.61%3税后财务内部收益率%11.86%4税前财务内部收益率%14.51%5税后财务净现值(ic=6%)万元3,949.076税前财务净现值(ic=6%)万元5,842.597投资回收期(税后)含建设期年7.208投资回收期(税前)含建设期年6.539盈亏平衡点%37.79%1.7综合评价本项目重点研究“百果山房车露营公园建设项目”的设计与实施，项目设计以顺势而为，环保有机，以高度环保的理念，充分利用既有资源和地形地貌，改造而非大兴土木，项目运作以市场化、产业化、国际化为基本思路。百果山房车露营公园建设项目规划遵循可持续发展原则，在完善内部功能的同时，坚持特色性、整体性的统一，依托项目地文化产业及旅游产业基础优势进行深度开发，优势彰显。百果山房车露营公园以绿化为铺垫，灵动的水系为串联，产业功能区为线索，道路为框架，生态为理念，市场为中心铺叙全区空间构架，融汇先进文化元素的现代休闲设施，使创意人在紧张与放松、压力与兴奋的交替中，激发出最大的文化热情。本次项目建设将启迪新型消费方式对旅游及文化产业集群带来新的经济增长点，引导房车露营服务企业在服务项目开发、品牌推广、招商引资、市场营销、商机对接等方面的能力，加强区域文化交流合作，预期将产生可观经济收益，并辐射其极强的社会效益和生态效益，并可传承发扬当地民居文化，历史文化、民俗文化及风土人情，同时该项目具有一定的财务生存能力。项目的运营将极大带动当地文化事业及旅游经济的发展，促进就业，加快城市发展进程，项目将成为当地新地标，为地方经济发展增创新的优势。本次项目对加速青岛市文化资源整合及城市功能完善、城市水平提升意义重大。本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。因此，本项目的建设不仅会给项目投资方带来较好的经济效益，还具有较好的社会效益。所以，本项目可行且十分必要。第二章项目背景及必要性可行性分析2.1项目提出背景目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游产业在国民经济中重新定位。作为国内新兴时尚休闲旅游方式，自驾旅游正受到越来越多人的追捧，在旅游市场中所占比重越来越大，逐渐成为旅游的主流方式。同时，自驾游的内容和形式更加多样化，网友结伴、互助旅游、春节自驾旅行的游者们数不胜数，各类自驾游俱乐部不断涌现，成为自驾旅行爱好者的交流场所和精神家园。房车旅行是一种以房车为载体的新兴旅游方式，将旅行与生活完全结合，行在生活，乐在其中。房车旅游作为一种时尚的旅游方式受到人们的青睐。在中国，房车一直以来都被定义为汽车中的奢侈品。近年来随着房车产品结构不断优化，越来越多的中国公众开始关注房车。随着社会经济的发展，居民消费能力的提升，房车对于中国老百姓来说已不再陌生。以前在电影中看到的飞驰在公路上的移动之“家”房车如今也来到了百姓身边，房车已经不再是遥不可及的梦想。随着自驾游、房车旅行、露营地旅行等旅行方式越来越受欢迎，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会上作政府报告时强调，要增强消费拉动经济增长的基础作用，落实带薪休假制度，加强旅游交通、景区景点、自驾车营地等设施建设，规范旅游市场秩序，迎接正在兴起的大众旅游时代。除此之外，国家公安部交管局、国务院办公厅、国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局等政府部门纷纷发布了对保障和促进自驾车、房车、露营地等基础设施建设的一系列政策。旅游业的改革将带来自驾游与房车露营产业发展的黄金十年。当前时期，随着《国民旅游休闲纲要》的实施，以及《旅游法》的制订，中国旅游产业将迎来快速发展期。文化旅游作为一种追溯文化内涵、获得精神享受的旅游活动，受到公众青睐。因此可见，依托蓟县地区的历史文化和民俗风情而构建的旅游及文化产业，正面临创新和发展的新局面，前景喜人。本项目参照了同类房车露营基地成熟的度假理念，经过精心的自然景观打造，不仅可为都市一族提供了都市亲近自然的优美度假环境，更是免去了车程距离的烦恼，并配备了国际房车宿营的条件。2.2本次项目提出理由随着近年来青岛市旅游业可持续发展基础不断强化，旅游发展政策环境不断优化，结合青岛实际，青岛市政府制订了《青岛市国家级旅游业改革创新先行区实施方案》，明确六大工作任务，按照现代项目管理工作模式，定期调度，全面推进。一方面，围绕《青岛市国家级旅游业改革创新先行区实施方案》狠抓工作落实，深化产业发展、公共服务、市场监管、目的地建设等六大体制机制创新，力争在多规合一、属地监管、区域合作、旅游大数据等方面取得突破。另一方面，按照市委市政府《关于改革完善旅游发展工作体制机制的通知》部署完善行政管理体制，完成市旅发委“三定”和相关体制改革，健全完善领导小组及办公室议事规则和协调配合机制，强化综合、协调、指导、督办职能，探索实施“1+3+N”旅游市场监管体制，推进落实旅游执法纳入区(市)综合执法实现属地监管，推动建立上下承接贯通的体制机制。若干政策措施，明确责任分工，强化督促考核，充分调动了各方面推动旅游产业发展的积极性。目前国内的私人汽车数量已经破亿，高速公路的总里程也达到9.56万公里。特别是人民生活水平和可支配收入不断提高，以及长假和带薪假期制度的推行等等。所有这些因素都在孕育着汽车和房车露营产业的爆发。发展国内的汽车露营产业不但会拉动内需，促进消费，取得巨大的经济效益，还会带来诸多社会效益，对国内经济和社会发展起到一定的推动作用。随着国内外休闲旅游经济的逐渐升温，作为对外开放前沿阵地的青岛感受到了房车露营产业给旅游业带来的巨大推动力。近年来，青岛市围绕“2020年建成影视企业总部基地”这一“小目标”，强化影视产业配套服务，着力打造具有国际领先水平的影视制作基地，市北、西海岸等区市也积极打造影视“软环境”，吸引国内外影视大鳄前来。日前，李沧区也迈出了加入“影视圈”的重要一步，百果山和老虎山将瞄准影视文化产业进行整治改造，全面提升山体绿化。本项目为李沧区政府引导项目，为李沧影视基地提前完成配套职能，兼顾提升百果山森林公园综合接待能力，百果山房车露营公园建设项目实施将成为青岛市旅游产业大发展的完整配套，丰富其旅游形式及内容，将对于满足人民群众精神文化需求、丰富群众生活、进一步优化产业结构、扩大消费和就业为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。2.3项目建设必要性分析2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要旅游业自古以来就是国家经济增长的一个重要来源，随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用也将越来越重要。随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。21世纪我国旅游业的发展趋势是：国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，我国的旅游行业将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。汽车露营地的开发建设不同于酒店和度假村的开发建设。由于没有永久性建筑物，可以节约建筑材料和能源，最大限度地保持原有的自然风貌和景观，保护当地的生态平衡。伴随着中国经济和社会的快速发展，汽车露营这一在欧美非常流行的旅行方式逐渐走进了中国民众的生活，一些风光迷人、设施齐全的露营地已悄然在中国落地开花。本次百果山房车露营公园建设项目将积极推进中国汽车露营文化，加快中国露营地的发展，让有房车和爱好露营文化的人更充分了解中国露营地的情况，以便于规划自己的自驾旅行。该项目的建设将深度挖掘包装当地旅游资源及文化资源，开发建设特色文化旅游项目，提升青岛旅游文化内涵。本次“百果山房车露营公园建设项目”的实施正是顺应了当前我国旅游产业的快速发展，为青岛文化旅游产业发展提供完善的平台，并促进其健康可持续发展。2.3.2助力百果山森林公园提质转型升级的需要根据省、市旅游委工作安排和区旅游局的积极争取努力，今年青岛市申报“国家4A级景区”共有4家3A级景区入围，百果山森林公园凭借“生态品质、管理规范、设施齐全和旅游元素齐全”等优势，入围初审四个3A景区之一。近年来，百果山森林公园以世博园为依托，以独特的自然景观、人文景观和丰富的文化内涵为传承，大力发展主题体验、娱乐休闲、度假餐饮、农业观光、果蔬采摘、民俗活动、会务培训、科普教育、生态商品开发等多项旅游项目，吸引了众多游客慕名而来。景区先后被评定为“AAA级国家旅游景区”、“青岛市农业生态旅游示范点”、“青岛市级森林公园”、“省级示范生态旅游景区”和“全国最美乡村”等荣誉称号。为加快景区升级改造，按照省市区全域旅游发展战略目标要求，今年以来，景区围绕“创国家4A级知名景区”目标，成立了创建工作领导小组，加大投入、科学规划，不断完善旅游基础设施建设，进一步改善景区环境质量和管理水平，一个环境优美、资源独特、品质上乘、生态休闲、服务规范的市区北部旅游新高地已初现端倪。本项目的建设坚持政府主导、全社会参与，项目带动战略，转变旅游发展方式，推动旅游开发向集约型转变；优化旅游发展环境，坚持融合发展，加快旅游产业转型升级，加快旅游企业提质增效，为全市经济社会发展作出更大贡献。本项目的实施有助与提升百果山森林公园综合接待能力，完善其旅游配套，改善景区环境，为“创国家4A级知名景区”目标做出积极贡献。2.3.3推动房车露营产业快速发展的需要房车露营在欧美国家已经是一种非常成熟的生活旅行方式，但在我国起步较晚、发展较慢，不过，随着国民经济水平的提升，自驾游成为越来越多消费者选择的旅行方式，房车这种在电影里经常出现的事物也在现实生活中变得屡见不鲜。国家对旅游业、露营地不断出台支持政策，各类露营地的建设逐渐完善，消费者对房车出行的接受度也不断提高，房车露营市场迎来发展的春天。“十三五”期间，随着消费时代的来临，房车露营市场可望继续保持较快增长速度。从市场机遇看，与发达国家相比，我国房车业还有很大成长空间。据不完全统计，截至2015年底，美国房车保有量为1064万辆，欧洲为712万辆。而我国不仅房车保有量有限，露营地规模和数量也较少（不足300个）。如今，一大批汽车旅馆、露营地、维修站点等服务设施正在陆续建设。我国将围绕“三圈两线”（即由首都经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈构成的东南沿海线以及国际丝绸之路）设计建设大型符合标准的露营地，预计到2020年露营地将达到1万个。随着人们的生活水平不断提高，对休闲旅游的需求也在不断升级，催生了房车露营等高端旅游市场，房车旅游、房车露营这一新业态发展突飞猛进。项目的设计与实施将在很大程度上满足我国人民的休闲旅游市场消费需求，并有助于推动青岛市旅游产业的集聚，营造了浓厚的休闲旅游消费氛围。2.3.4促进影视文化产业和旅游业相互支撑良性发展的需要目前影视文化产业、旅游业作为世界极具发展潜力的朝阳产业，特别是影视文化业由于自身特点与旅游业有着密切关联，对国民经济和社会发展都极具带动作用。按照《青岛市高端影视文化产业发展规划（2014-2020）》和《关于促进影视产业发展的若干意见》，岛城影视产业发展的近期目标是，到2020年，建成影视企业总部基地，年生产制作影视剧200部集，影院数量超过60家，高端影视文化产业增加值超过60亿元。本次项目将可建立影视业和旅游业相互支撑发展的良性互动，立足大影视、大旅游观念，以影视带动旅游，以旅游推动影视为根本出发点，提出百果山房车露营公园建设项目，具有极广阔的市场前景，可以增加当地经济收入，进一步提高百果山的旅游知名度，可以改善当地基础设施建设，为影视文化旅游开发提供高品质载体，深化旅游主题，是完善影视产品结构，延长游客停留时间的需要，是建设地方新的经济增长点的需要，同时是作为营销手段，进一步提升地方形象和知名度的需要，项目对旅游业发展的拉动作用将十分强劲。2.3.5提高百果山森林公园利用率的需要本项目在规划选址、工程建设及景观营造上，充分考虑青岛城市特色及整体发展规划，尊重生态自然，结合园区山地地形与植被特色，做到“顺势而为，环保有机”，充分利用既有资源和地形地貌”，依托原有山地、水库、植被等地形地貌合理配置景观，为提高可再生能源利用率，项目的水源来自项目地内的三口老水井，空调采用地源热泵、电力用太阳能发电，从源头上减少石化煤炭能源的利用，将建设成为一座新能源实践营地。建设露营和体育，娱乐场所与设施，不但可以进一步丰富市民文化生活，开发休闲度假产品，也可以增加公园收入，实现可持续发展。同时，房车露营公园可作为紧急灾害避险场所，一举两得。城市或人口密集地区在遇到突发自然灾害时需要具备一定的紧急避难场所和设施。房车露营地由于场所空旷，基础生活设施齐全，可用来作为临时的人靠疏散和避难场所，这在国外已有先例。2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要本项目除了少数的管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决。因此，本项目建成后，将为当地新增大量就业机会，吸收闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；对拉动本地区产业经济起到积极作用，将为当地调整经济结构，完善及延伸旅游产业链，提高相关产业的经济效益，而且项目可为当地经济、税收带来可观的收入，对项目建设地经济发展有直接的促进作用。因此，本项目的建成对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。2.3.7带动当地经济快速发展的需要本项目正式运营后，年均销售收入可达3010.00万元，年均利润总额为1728.28万元，年可上缴所得税259.24万元，年可上缴增值税168.35万元，年可上缴流转税及附加16.83万元。项目的实施每年可为当地增加444.42万元税金，可有效促进当地经济发展进程。2.4项目建设的可行性2.4.1政策可行性随着自驾游日渐兴盛、道路交通网络日愈发达，游客及相关机构对露营地新兴旅游方式的需求，我国已经具备了发展露营旅游的一切前期条件，预计3到5年内，汽车露营旅游业将在中国普遍流行并逐渐发展成熟，露营地建设也将飞速发展。《国务院关于加快发展旅游业的意见》明确指出，要培育新的旅游消费热点，把旅游房车等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录，大力支持房车、游艇等新型旅游产业发展。提出要鼓励自驾车旅游，大力发展自驾车营地、房车宿营地等与休闲旅游新需求相适应的设施和服务。房车旅游休闲度假业获得前所未有的关注。《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》也提出：积极发展休闲度假旅游。在城乡规划中要统筹考虑国民休闲度假需求。加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间。积极推动体育旅游，加强竞赛表演、健身休闲与旅游活动的融合发展，支持和引导有条件的体育运动场所面向游客开展体育旅游服务。推进整形整容、内外科等优势医疗资源面向国内外提供医疗旅游服务。发挥中医药优势，形成一批中医药健康旅游服务产品。规范服务流程和服务标准，发展特色医疗、疗养康复、美容保健等医疗旅游。有条件的城市要加快建设慢行绿道。建立旅居全挂车营地和露营地建设标准，完善旅居全挂车上路通行的政策措施，推出具有市场吸引力的铁路旅游产品。积极发展森林旅游、海洋旅游。继续支持邮轮游艇、索道缆车、游乐设施等旅游装备制造国产化，积极发展邮轮游艇旅游、低空飞行旅游。2015年11月，国务院办公厅又印发了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中明确提出“引导健康的旅游消费方式，积极发展休闲度假旅游、研学旅行、工业旅游，推动体育运动、竞赛表演、健身休闲与旅游活动融合发展。适应房车、自驾车、邮轮、游艇等新兴旅游业态发展需要，合理规划配套设施建设和基地布局。”《“十三五”旅游业发展规划》发展规划提出：建设一批公共服务完善的自驾车旅居车旅游线路和旅游目的地，培育营地连锁品牌企业，增强旅居车产品设计制造与技术保障能力，形成网络化的营地服务体系和比较完整的自驾车旅居车旅游产业链。加快营地建设。积极发挥社会资本在建设自驾车旅居车营地中的主导作用。评选一批建设经营和管理服务水平高的示范性营地，引导营地功能升级。到2020年建设2000个营地。发展相关制造业。将旅居车纳入汽车行业发展规划，建立旅居车整车和相关零配件制造技术标准体系。畅通旅居车零配件供应和维修渠道，延伸旅居车产业链。2016年11月7日，国家旅游局、国家发展改革委、工业和信息化部、公安部、财政部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、国家工商总局、国家体育总局以旅发〔2016〕148号印发《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》提出：到2020年，重点建成一批公共服务完善的自驾车旅居车旅游目的地，推出一批精品自驾车旅居车旅游线路，培育一批自驾游和营地连锁品牌企业，增强旅居车产品与使用管理技术保障能力，形成网络化的营地服务体系和完整的自驾车旅居车旅游产业链条，建成各类自驾车旅居车营地2000个，相关政策环境明显优化，产业规模快速壮大，发展质量和综合效益大幅提升，初步构建起自驾车旅居车旅游产业体系。《青岛市“十三五”现代服务业发展规划》中提出：顺应和把握消费升级大趋势，以消费环境改善和市场秩序规范释放新空间，以扩大有效供给和品质提升满足新需求，引进和培育时尚、信息、旅游、文化、体育、健康、养老和教育等消费品牌，增强青岛在全球城市中的吸引力和对全球优质要素的集聚力，促进城市品质与城市价值双提升。现代旅游。把握大众旅游时代多样化、多层次消费新需求，构建与国际接轨的旅游服务体系，推动“旅游城市”向“城市旅游”跨越，建设国际化旅游目的地城市。围绕消费升级，加快培育邮轮游艇旅游、房车旅游、在线旅游等旅游新业态。举办青岛国际邮轮峰会，打造国内游客乘坐邮轮出境游的出发地与返程地。实施“旅游+”战略，推动旅游与农业、工业、体育、文化、养老、健康等产业融合发展，加快发展海洋休闲旅游、乡村旅游、文化旅游、老年旅游、健康旅游等新兴融合业态。争取到2020年，实现旅游业增加值占生产总值比重达6%。《青岛市人民政府关于加快发展完善旅游公共服务体系的实施意见》提出：建立健全自驾游服务体系。围绕重点旅游区域、重点旅游线路、重点旅游景区配套需求，规划建设一批旅游停车场、自驾车和房车营地，相应配套旅游咨询、住宿、餐饮、娱乐、购物、加油、维护保养、安全救援等服务功能，推动自驾游健康发展。《青岛市加快实施现代产业精准招商行动计划》提出：支持引进旅游高端项目和有利于优化旅游产品结构的配套项目。重点引进填补旅游产品空白的新兴业态、规模以上旅游大企业和文化产业大项目，并对项目前期规划设计费给予补助，根据项目运营前3年地方贡献情况给予适当补贴，优先配套供水、供电、燃气等基础设施。对休闲度假、海洋旅游、大型演艺、影视文化等重大项目采取一事一议的方式议定扶持政策，支持在三大中心湾区周边区（市）建设特色民俗和经济型酒店，对航空旅游、房车旅游、邮轮旅游、乡村旅游、健康医疗、体育休闲等新兴业态项目给予优先安排建设用地等政策扶持。2.4.2市场可行性房车旅游这种生活方式被普遍接受以后，越来越多的人将拥有自己的房车。很多人自驾车来青岛，随身带一个帐篷到环岛路等地露营，这是最原始的户外露营，但这涉及安全问题。有了房车露营地，这些问题就可以解决，游客不仅可自己开车来，也可租辆房车，或直接住在基地提供的房车上。房车旅游落脚点就是目的地城市的露营地，停靠后一般要在目的地城市游玩休闲好多天，房车旅游的消费带动往往是一般观光旅游的10倍以上。目前，国内已经有很多城市开始兴建房车露营地，部分城市已经出台了鼓励民间资本投入露营地开发建设的政策。由此可见，该项目市场前景好，具备市场可行性。2.4.3管理可行性本项目管理团队在山东泗水万紫千红成功运转了万紫千红房车露营公园项目，取得了良好的社会效益和品牌效益。本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.5可行性分析结论随着国家的日益昌盛，地方经济的不断发展，百姓的生活水平日渐提高，人们不满足于吃的健康，穿的时尚，而且精神文化生活的需求也显示出更为广泛、更为高雅的需求。静逸、清新、绿色、生态的自然环境，成为最佳的去处，让人得到身体和心灵的双重放松，容易达到“天人合一”的理想状态。本项目项目的实施可有效带动当地文化及旅游产业快速发展，带动项目当地就业，带动当地经济发展，符合国家产业政策，社会效益显著。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告第95页第三章行业市场分析3.1国内旅游行业概况及现状分析分析 3.1.1国内旅游行业概况分析旅游行业的产品范围非常广泛，涉及到旅游消费的“食、住、行、游、购、娱”等六个方面，可满足旅游消费者的不同层面需求，属于综合性较强的行业。旅游行业与其上、下游行业之间关系松散。一方面，旅游行业与宏观政治和经济的关联度较大，具有较高的投资乘数效应，对国民经济的拉动作用十分突出；另一方面，旅游业内部各种业务有较大的关联性，具有较强的相互促进与带动关系。随着我国经济的持续、稳定、健康地发展，人们的旅游需求也越来越大，旅游行业的上、下游行业之间的边界关系将变得越来越模糊，旅游行业与其上、下游行业之间的互相促进、共同发展的关系将进一步凸显。由于我国旅游资源丰富，人口规模庞大，旅游业现已发展成一个集食、住、行、游、购、娱为一体的多业态产业群，在全球同业中的地位日益提升。旅游业的产品范围非常广泛，涉及到旅游消费的“食、住、行、游、购、娱”等六个方面，可满足旅游消费者的不同层面需求，属于综合性较强的行业。旅游行业与其上、下游行业之间关系松散。一方面，旅游行业与宏观政治和经济的关联度较大，具有较高的投资乘数效应，对国民经济的拉动作用十分突出；另一方面，旅游业内部各种业务有较大的关联性，具有较强的相互促进与带动关系。中国旅游业经过30年的持续快速发展，已经成为国民经济的重要产业，实现了从旅游资源大国向亚洲旅游大国的跨越，树立起了世界旅游大国的鲜明形象，成为推动世界旅游发展最富活力的重要力量。进入21世纪，随着我国从亚洲旅游大国向世界旅游强国的新迈进，旅游产业地位进一步提升，综合带动作用更加突出，我国旅游业在促进经济建设、社会建设、文化建设、生态建设以及政治外交、经济贸易、文化交流等方面发挥了不可替代的重要作用，成为持续提升问民生活质量、全团建设小康社会和促进世界和平的重要力量。3.1.2国内旅游市场需求预测分析随着居民消费能力的提升以及城市化进程的持续加快，我国居民旅游潜力将加速释放，我国旅游业将迎来新一轮的黄金增长期。据世界旅游组织预测，到2020年，中国出、入境游客规模均有望达到1亿人次，届时将有望成为全球最大的国际旅游目的地国家和第四大旅游客源国；另外，国内旅游将达到28亿人次，居民平均出游率2次/年，将成为全球最大的国内旅游市场。旅游消费结构升级，高端旅游消费需求的比重将有所提升，但由于存在旅游消费的城乡和地区差异，旅游业收入增长的价格驱动和规模驱动仍将并行旅游业的发展一般会经历观光游、休闲游和度假游三个阶段。根据旅游业发展的国际经验，当人均GDP处于1,000-2,000美元时，旅游业处于观光旅游阶段，人均GDP处于2,000-3,000美元时，旅游业处于休闲旅游阶段，在这两个阶段内，旅游业收入的增长主要依靠旅游人次的增长，规模驱动较为明显；当人均GDP达到3,000美元以上时，旅游业的发展进入度假游阶段，旅游业收入的增长主要依靠人均旅游消费的增长，价格驱动较为明显。据旅游行业分析报告了解到，目前中国的中产阶层占总就业人口的20%，如果按每年1%的增长速度，20年内中产阶层可以达到总就业人口的40%。这一由中国经济持续飞速增长催生出来的中产阶层，也使得中国旅游、汽车、通讯等多种消费品产业进入到一个新阶段。通过旅游行业现状分析了解到，中国是高规格国内旅游发展最旺的国家，过去十年来，中国中产阶层的购买力大大增强，其发展速度惊人。这些大富豪要求的不仅仅是购买漂亮的物品；他们还越来越想看看本国的美丽风景区。有报道称，中国中产阶级已走在成为世界上最重要社会群体的道路上。他们如何花钱、如何穿戴、住在何处、吃些什么、怎样教育孩子以及作出的众多其他选择将定义这个时代。报道称，每年大量的中国人在国内各地游玩，国内游正带来许多中国人过去几乎从未听说过的共同体验。3.2我国旅游业发展前景分析旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会从旅游的过程产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济，文化，环境有重要推动意义的产业。我国的旅游产业在较长期时间内保持7％年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游产业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。据有关专家预测：2015年我国旅游产业将占国内生产总值比重的8%，而2020年我国旅游业占国内生产总值比重将达到11%。可见随着我国旅游业继续保持较快增长态势，旅游业将成为我国国民经济重要产业，预计到2020年，全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12％以上。到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的“黄金十年”。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。3.3我国房车露营行业市场分析目前我国拥有房车的主要有4类：一是房车租赁公司，二是房车营地，三是企业自用房车,主要用于商务接待和旅游服务，四是个人。从市场层面来看，我国房车行业与欧美同行业的数字进行比较来看，美国现在有1.9万个房车露营地，欧洲有2.6万个，日本有550个露营地，台湾也有150个露营地，而中国目前号称是房车露营地的只有200多家，而且这里面还有相当一部分露营地，还不具备很好的基础配套设施和接待能力。与跟团游不同，自驾、房车旅游非常依赖于基础设施的完整和配套设施的完善。而自驾游的快速发展使自驾游活动基地的不足成为其发展的瓶颈。国家在鼓励自驾游和房车出行的同时，也在着手房车露营地的建设，完善配套基础设施。在《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中，提出加快自驾车房车营地建设，制定全国自驾车房车营地建设规划和自驾车房车营地建设标准，明确营地住宿登记、安全救援等政策，支持少数民族地区和丝绸之路沿线、长江经济带等重点旅游地区建设自驾车房车营地。并提出“到2020年，鼓励引导社会资本建设自驾车房车营地1000个左右”的规划目标。近年来，房车旅游步入发展快车道，每年以85％左右的速度增长。相关数据显示，2015年全国自驾出游人数达到23．4亿人次，占全年游客总人数的58．5％。其中，有露营需求的占比为5％左右，即需求人次达1．17亿，每天的营位需求可达16万个。目前，自驾车房车出游的需求市场已形成规模，且仍在不断增长。中国旅游车船协会预测，到“十三五”末，我国自驾游人数将达到58亿人次，比2015年翻一番多，约占国内旅游人数的70％以上。在国家政策的支持下，全国多地加快自驾车房车营地建设。数据显示，至2015年9月，全国投入运营的自驾车房车露营地已超过280家，规划建设400多家。《意见》明确到2020年，全国建成各类自驾车旅居车营地2000个，初步构建起自驾车旅居车旅游产业体系。北京是自驾车房车旅游发展较快的城市，目前，全市已建成并对外开放的营地37家，建设中15家，规划中76家，山东已建在建的营地56处，甘肃目前建成自驾车房车营地12个，并将打造首批20个以上的示范性营地，改造30对交通驿站。国内房车露营地地域分布较为集中，主要分布在经济发达的京津地区和珠三角地区。目前，国内房车露营地呈现的现状特点为：首先房车露营地规模较小，设施设备还有待完善，很多房车露营地只能提供简单的水、电、网络等服务，娱乐项目很少；其次是国内现有的房车露营地的管理还处于探索阶段，管理不够系统，房车露营地的星级划分标准和露营地设施设备建设标准也还在筹划中，这不利于对房车露营地的统一有效管理；再次是我国政府还未设专门的管理部门对房车露营地进行统一管理，而现有的房车露营地协会发挥的作用也非常有限。总的来说，我国大陆房车露营地的发展还处于初级阶段，国内大规模的房车露营地还有待开发规划建设。通过对房车露营市场的分析可知，我国旅游业的总体规模不断壮大，各种旅游景区繁多，支撑露营旅游发展的整体环境已经形成，因此，中国房车露营旅游必须结合当过当前经济发展阶段把握市场特征、认准房车露营旅游发展模式、将环境保护与产品开发营地建设结合起来，引进专业人才，大力开发市场，从而促进该行业的成为市场经济中新的利润增长点。3.4青岛市旅游行业市场分析旅游业是资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的战略性产业，在青岛市调整经济结构、构建现代产业体系、转变发展方式等方面发挥着重要作用。随着城乡居民收入稳定增加、消费结构不断升级，旅游需求日益旺盛，旅游业正面临快速发展的重要机遇。青岛市地处山东半岛南部，胶洲湾畔，是我国东部沿海重要的经济中心城市，是国家级历史文化名城和著名的海滨风景旅游胜地，是我国海洋科学研究中心。是一个依托港口发展起来的城市。改革开放以来，青岛凭借得天独厚的自然和人文资源优势，大力发展旅游业，已经成为中国和亚太地区著名的海滨旅游城市。旅游业已成为青岛市经济发展的支柱产业，改革大潮下，依托青岛的自然资源、历史人文资源、政策环境等优势，青岛旅游业的转型升级正在逐渐走进产业培育的‘深水区’。依托大项目建设，青岛正在稳步实施旅游产业培育计划。目前青岛市规划总投资3000亿元的80余个旅游重点项目进展顺利，其中在建项目58个，总投资1628亿元；待建项目12个，总投资642亿元；在谈项目12个，计划投资730亿元。“千万平米工程”旅游休闲度假及会展设施2016年共计确认18个支撑项目，均已超额完成年度计划。据了解，青岛重点旅游项目呈现功能种类全、投资规模大、区域分布广等特点，涵盖邮轮、滨海度假、研学旅行、健康旅游、生态旅游、乡村旅游等多种业态，功能种类齐全。10亿元以上项目41个，总投资1718亿元，占规划总投资61.4%。项目布局由前海一线向多点支撑、全域延伸的分布特点趋势越来越突出，形成以青岛主城区为中心，向东西两冀延伸拓展，向胶州、平度、莱西北部纵深辐射发展的良好局面。2016年，青岛旅游经济实现强劲增长。据市旅游局公布的数据：2016年，我市接待游客总人数超过8000万人次，增长7%以上；实现旅游消费总额1500亿元以上，增长13%以上。无论是接待人数，还是旅游收入，青岛都保持了较快的增长势头。3.5百果山森林公园资源吸引力及市场影响力分析一、资源吸引力1、观赏游憩价值景观游览方面：百果山森林公园位于青岛市李沧区东部毕家上流社区，2014青岛世界园艺博览会举办地。规划占地面积3700亩，景区以佛像艺术馆、房车营地、上流小院、百果采摘园、农业观光园、观景台、望海楼、农艺园中园，和带有丰富多彩民间故事传说的“望乡龟”、“金蟾石”、“卧驼石”、“五仙石”等核心景点为主组成大大小小几十处景点，连缀起百果山这座风景秀丽的城市绿谷，天然氧吧，是钢筋混凝土城市中不可多得的原生态森林公园。百果山四季分明景色各异，自然景观奇特优美且保护良好，站在观景台、望海楼等高处，观山峦逶迤连绵青障叠翠，望林间翠鸟纷飞山花烂漫，让人心旷神怡，留恋忘返。南望世园全景，“两轴十二园七大体验区”近在眼前；北望群山连绵，佛寺隐于高山峻岭之间，乡村小镇锦绣于青山绿谷之中。自建设以来景区牢固树立科学的发展观，在致力于景区保护、规划、管理的同时，倾心打造精品景区。曾先后被评定为“AAA级国家旅游景区”、“青岛市农业生态旅游示范点”、“青岛市级森林公园”、“生态旅游景区”。游客休憩方面：景区在多处设有公共休息设施和观景设施，材质档次高雅，制作精细，极具艺术美感与景观相映成趣。从去年开始景区继续加大游客公共休息设施投建，可满足更多游客的需求。同时，针对景区环境进行了无障碍化整改完善，主要包括无障碍厕位、无障碍坡道、无障碍通道等。坚持“以人为本”的原则，为残疾人、老年人等特殊群体创造了更加方便、完善的游览环境。2、历史文化科学价值百果山森林公园属崂山山脉，景区内自然景观得天独厚，园艺景观与人文景观有更是丰富多彩。百果山有着悠久的历史，极高的科学价值，丰富的文化积淀。百果山钟灵毓秀，民风古朴，是崂山山脉的一部分。属于海岱历史文化区的一个组成部分古代文化的发展序列相对比较完整，自早至晚一次为北辛文化、大汶口文化、龙山文化、岳石文化、珍珠门文化，两周时期先属于莱国，是东夷族部落；后属齐，东周之后成为秦汉帝国的封国郡县，悠久的历史文化奠定了丰厚的历史文化内涵。崂山之美不仅在于其幽邃广袤、离奇多变的天然风光，更在于其绵延不绝、历久弥深的人文脉络。崂山文化体系繁复庞杂，内容博大精深，其主体是以道教文化为主导的儒佛道三教合一的文化。百果山的文化体系自然也不例外，儒道兼容，深厚博大，堪称自然景观与人文文化的有机结合体。百果山不仅有悠久的历史璀璨的文化，2014年世界园艺博览会就坐落在这里。青岛世园会园区规划总面积241公顷，分为主题区（164公顷）、体验区（77公顷）两部分。园区总体规划结构可概括为“两轴十二园”。两轴分别为南北向的“鲜花大道轴”（花轴）和东西向的“林荫大道轴”（树轴）；“十二园”为主题区的中华园、花艺园、草纲园、童梦园、科学园、绿业园、国际园七个片区加上体验区的茶香园、农艺园、花卉园、百花园、山地园五个片区。同时，将园区内两个水库分别命名为天水、地池，寓意沟通天地互动、萌生园艺精华。园区总体规划创意可概括为“天女散花、天水地池、七彩飘带、四季永驻”。七仙女俯身撒下的七彩花瓣融进了百果山，使得天地在此交融、日月在此回转。世园会是全世界的园林精品与文化精品的汇集地，他是百果山文化不可分割的一部分。青岛世园会共汇聚了世界上35个具有代表意义的世界园艺精粹，同时也是世界园林艺术、文化汇聚展示的地方。64个国内展园把我国博大精深的园林艺术与文化表现的淋漓尽致。3、珍惜或奇特程度野生动物方面：青岛市林业局野生动物保护站专家和技术人员对百果山内现有野生动物情况进行了普查的结果显示，百果山森林公园现有野生动物动物种类接近200种，两栖类6种，爬行类8种，鸟类170种，兽类12种。在百果山森林公园的湖泊中，您可能会看到成群结队的国家二级保护珍禽大天鹅在湖内嬉戏，而体型较小的赤麻鸭、绿翅鸭、针尾鸭则在湖内悠闲游动；在百果山沼泽池塘和林下草丛，您或许会发现几只蹦蹦跳跳的金线蛙、中华蟾蜍；而走在山间小路上，春秋季节多有的极北柳莺、夏季常出现的黄鹂的清脆叫声。此外，体重仅5克、百果山内冬季偶见的最小鸟戴菊；百果山灌木丛内时常出现数量稀少的迁徙鸟红点等珍稀鸟类。植被资源方面：百果山植被茂盛，植物资源十分丰富，北部4800余亩原生态森林保护完好，针叶林与阔叶林穿插交错，堪称天然的绿色氧吧，城市之肺。现存及已栽植特选树、乔木、亚乔木约111个品种。其中，果树有枣树、樱桃、木瓜、枇杷、石榴、山楂、杏树、桃树等14种，还有有野生板栗、无花果、核桃、枸杞等14个品种。景区内的原生态植被茂盛，新种植植物观赏性高，花卉不但可观赏，还可食用。果树多为优良品种，花开时宜观赏，果熟时亦可采摘。4、规模与丰度青岛百果山森林公园资源丰富、种类繁多，体量大、疏密有致。旅游区核心景区面积4800余亩，集自然景观、人文景观、历史文化景观于一体。旅游资源单体涵盖地文景观，水域风光、农业观光、果蔬采摘、建筑与设施、遗址遗迹、科普教育、植物观赏、旅游商品等8个主类、16个亚类、34处基本类型，既有黑石顶、望海楼、石门山、茶花顶、三区交界石、卧驼石、金蟾石、同心石、望乡龟等80多处自然景观，也有草莓采摘园、蔬菜采摘园、花木观赏园、樱桃园、杏园、樱珠园、茶香园、冬枣园、石榴园、梨树坡、上流小院、荷兰小镇、佛像艺术馆、青岛特色农家院落等等各种人文景观、古建筑百余处。经过合理的开发与利用，区内景点布局合理有序，密度适中。5、完整性青岛百果山森林公园资源以保护为重点，与合理开发并重的原则指导下，根据国家林业局、山东省林业厅相关文件，本着保持自然和人文景观资源的完整性、连续性，满足森林旅游发展的需要，有利于环保和便于管理的原则，对景区内现有的景观资源保持高度完整。每年投入大量资金用于景观、文物、建筑物、生态系统、珍贵动植物的保护。使景区内山体、植被、水体均保留其原生态风貌。二、市场影响力1、知名度百果山森林公园隶属“海上第一名山”崂山余脉，2009年在西班牙萨拉戈萨举行的国际园艺生产者协会第61届会员大会上，青岛成功获得2014年世界园艺博览会的主办权，举办地就在青岛百果山森林公园。经过四年多的精心准备，2014年4月25日青岛世界园艺博览会成功开幕，世园会的举办为我们百果山森林公园带来了人气，做足了宣传，全世界的目光都聚集在青岛百果山森林公园。中央电视台、中央人民广播、新华社等等媒体都做了大量的宣传。同时景区每年都对景区旅游资源进行深层次开发，依托青岛电视台、半岛都市报、在半岛都市报、青岛晚报、青岛早报等刊登景区节假日活动专题报道；并在《商周刊》《山东省旅游超市》、《山东省旅游黄页》等刊登景区简介大众报业、网站等媒体进行景区宣传，参加旅游交易会，加强与旅行社的联络洽谈，不断扩大景区知名度。2、美誉度百果山森林公园具有很好的美誉度，得到了广大游客和领导是一致好评，景区先后被评为国家AAA级旅游景区、青岛市级森林公园、青岛市农业生态旅游示范点、山东省农业旅游示范点、山东省首批原生态旅游景区等等。2014年景区随机发放2000余份游客调查意见表，将外部交通、内部游览路线等等十几项内容征询游客满意度，经统计汇总，得出游客总体满意度为98%以上。2015年开始景区根据游客满意度调查表反馈意见及时进行整改和提升，不断完善各项设施，将游客满意度百分之百视为最终目标。3、市场辐射力近年来青岛百果山森林公园市场辐射力日益增大，特别是青岛世界园艺博览会落户青岛百果山，为百果山森林公园做足了宣传，聚集了巨大人气。百果山森林公园有着广阔的客源市场，日韩远程游客占有一定比例，景区不仅受到山东省内游客的喜爱，同时也吸引了国内较远省、市以及境外游客，并逐年呈递增趋势，标志着青岛百果山森林公园客源市场日趋成熟，市场辐射力增强。接待洲际游客及洲际近程游客近10万人次，国内远程游客近160万人次，周边市场游客近240万人次。4、主题强化度青岛百果山森林公园主题鲜明，特色突出，独创性强。百果山景区世界园艺博览会为依托，以独特的自然景观、人文景观和丰富的文化内涵为传承。集科普教育、佛学佛教、休闲度假、休闲垂钓、植物观赏、果蔬采摘、农业观光、登山健身、文化活动等等于一体的综合性绿色休闲旅游区。近年来通过一系列的主题文化活动如春季踏青赏花节，赏槐尝槐节、植树造林、百果山农疗基地、樱桃会、风筝节、健身跑步活动、摄影大赛、佛学交流、素描绘画活动等等使景区的文化主题更加鲜明，在全国乃至海外都产生了深远影响。百果山森林公园，她居山不离城，居山不离海，居山不离园,居山有神仙！一处真正的城市绿谷、都市之芯！3.6本项目市场发展前景分析房车露营是集户外休闲和旅游度假于一体的一种生活方式，属于体育和旅游的关联性产业，很受喜欢运动的旅游者青睐。房车游有“六个优势”：一、兼有自驾游的自由度和驴行的节俭；二、更加贴近大自然；三、更丰富的旅行体验；四、不必每天整理行囊；五、赶路不误用餐，起居更有规律；六、晚餐可以有更多选择。因此，这种带上家人，开着房车，行驶于风景之间，车内有厨房可以煮咖啡自做美食，困了可以在车内大床上休息，完全不用担心宾馆涨价和景区餐馆爆满。这种“带着房子旅游”的方式离青岛人的生活越来越近。尽管未来房车旅游将成潮流，自驾游、房车露营在欧美国家已经成为一种十分普遍的休闲度假方式。近年来，随着生活水平提高，选择自驾旅游人群在我国也逐渐增多，房车露营作为新兴的旅游方式为人关注。从宏观层面来看，我国旅游业发展了30多年，已跃身为世界第三旅游大国。2016年国内旅游人数已达44.4亿人次，这当中已经有相当一部分人具备了房车露营、休闲度假等高端旅游的消费能力。与旅游景区相结合发展露营地的建设，将有助于引导一部分观光游客进入房车露营、休闲度假的高端旅游的消费领域，这将有利于调整旅游产业结构，增加旅游业收入，提高旅游业对国民经济发展的贡献。百果山房车露营公园即是遵照这一理念打造而成。营地的建设与旅游相结合，可以最大限度满足游客的观光需求。从投资的角度来看，把营地建设在景区周边还可以充分利用景区的景观环境优势，减少改善环境方面的投资。营地交通便利，三面环山，一面临水，山野间的闲置土地已被精心打造成了面积达20亩的花园式停车场，别墅式房车区、国际房车区、茶园帐蓬区，一辆辆不同造型、不同面积、不同配置的漂亮房车错落有致地以庭院分布，以典雅的装修风格、齐全的房间设置、到位的生活设施昭展着不同的风情，为八方游客提供着多样的选择。除居住之外，营地的公共景观设置也独具特色，石子步道，中心喷泉，景观凉亭，微型湖泊等，大都就地取材，巧妙设计，每一个细节均与百果山的自然景色完美契合。而生态农疗基地、草坪广场、小型动物园、篝火火塘，以及世界最小的教堂和红雪松木房车书屋等，则更让入住的游客们们兴奋不已。徜徉在营地中，闲庭信步、登山游园、动物喂养、农艺采摘、草坪嬉戏、篝火烧烤，静心读书，虔诚礼拜，无论从事什么活动，房车露营公园都是上佳的选择，在这里，旅居的游客们自会收获一种慢游所带来的舒心与快乐。项目的实施还将实现旅游业发展和保护生态环境双赢。节能减排是一个世界性难题，也是全世界共同关注的话题。近些年，在我国经济的高速发展进程中，能源利用率低、消费结构不合理、供需矛盾加剧等问题日益突出，生态环境恶化与经济发展的矛盾加剧，在很大程度上制约了经济持续快速健康发展。节约能源已被视为继煤炭、石油、天然气和电力等四种重要能源之后的“第五能源”。在发达国家，节能观念已从20世纪70年代初为应付能源危机而实行节约和缩减，演变成为以提高效益、减少污染、改善生活质量和改进公共关系为目标。目前，我国的能源利用也正在以快速的步伐向这一目标迈进。近些年,随着传统能源资源的日渐紧缺,能源价格不断上涨,新能源和节能技术越来越受到世人关注,而建筑节能正是节能领域的重点之一。将太阳能光-热技术、光-电技术、地源热泵技术等与建筑物有机结合,建成一个综合利用新能源的建筑,采用太阳能光伏与地源热泵的联用技术实现夏季制冷、冬季采暖,从而降低建筑的能耗指标,将是太阳能、地源热泵技术与产品的发展趋势。项目以高度环保的理念，充分利用既有资源和地形地貌，致力于新型能源的开发及利用，将建设成为第一座新能源实践营地，项目的水源来自项目地内的三口老水井，空调采用地源热泵、电力用太阳能发电。即可破解当前经济发展面临的资源瓶颈，又可改善环境，防止大气污染，为可再生能源的进一步推广利用奠定了基础。此外，青岛市拥有深厚的历史文化底蕴，对发展影视文化产业提供了先决条件。丰富的自然景观资源、历史人文资源和民俗文化资源，为发展影视文化基地建设提供有得天独厚的保障。按照《青岛市高端影视文化产业发展规划（2014-2020）》和《关于促进影视产业发展的若干意见》，岛城影视产业发展的近期目标是，到2020年，建成影视企业总部基地，年生产制作影视剧200部集，影院数量超过60家，高端影视文化产业增加值超过60亿元。在规划的引领下，目前青岛已吸引国内外88家影视机构，《长城》即是首部来青完成拍摄制作的好莱坞巨制。未来三年，还将有11部好莱坞电影实现“青岛创造”，青岛正在成为全国影视行业新崛起的“磁极”。李沧区也迈出了加入“影视圈”的重要一步，百果山和老虎山将瞄准影视文化产业进行整治改造，全面提升山体绿化。本项目的建设将为李沧影视基地提前完成配套职能，强化影视产业配套服务，并兼顾提升百果山森林公园综合接待能力，为影视文化旅游开发提供高品质载体，市场发展前景广阔。3.7市场分析结论随着我国经济的快速发展、我国居民收入水平的持续增加及消费升级带来的机会，使得高端旅游度假消费市场需求日益旺盛。以房车露营为主题的公园项目建设势必拥有广阔发展空间。因此，项目具备市场可行性，满足市场准入条件。第四章项目建设条件4.1地理位置选择本项目建设地址选定在山东省青岛市李沧区百果山森林公园内葛子庵村附近。项目区域位置示意图4.2区域投资环境4.2.1区域位置简介李沧区地处青岛市区北端，位于东经120度26分，北纬36度10分。东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻市北区，北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。4.2.2区域地形地貌李沧区东部系低山丘陵，中部地势平坦，西部沿海。海岸线曲折迂回，全长约13公里，海滩滩涂面积997公顷。4.2.3区域气候条件李沧区属温带海洋性气候，气候温和湿润，四季分明。据多年气象资料统计，域内常年风向为西北、东南、东南南，其出现频率分别为16.3%、14.2%和13.8%；强风向为北、西北北、西北，频率分别为0.29%、0.23%和0.21%。年平均气温12.2摄氏度，极端最高气温37.4摄氏度，极端最低气温-16.4摄氏度，年平均最高气温15.2摄氏度，年平均最低气温9.5摄氏度，年平均降水量755.6毫米，最大年降水量为1227.6毫米，最小年降水量为386.3毫米，日最大降水量为182.6毫米。年平均相对湿度为75%，冬季为64%。4.2.4区域人文环境李沧区生态基底优越。东枕崂山余脉，西拥胶州湾畔，依山傍水拥湾，12座山体、8条河流形成了天然的生态间隔。2014青岛世界园艺博览会在百果山森林公园成功举办，荣获建筑工程质量最高奖“鲁班奖”与土木工程最高奖“詹天佑奖”。世博园景区获评国家4A级旅游景区、国家生态文化示范基地。以世博园景区为核心的世园生态旅游区，获评国家生态旅游示范区，展现出一幅“十里青山半入城、点点溪塘好人家”的生态画卷，引领城市绿色发展4.2.5区域交通条件李沧区距青岛流亭机场有10分钟车程。国家一级枢纽站——铁路青岛北站选址李沧西海岸，2010年4月开工建设，2014年1月投入运营，短期年客流量925万人次，规划远期至2020年客流量1800万人次。全市规划的8条地铁线，有4条经过李沧，其中M1、M3、M8线与青岛北站实现垂直换乘。胶州湾大桥青岛端接线在李沧落地。进出青岛的五条纵向主干道（环湾大道、重庆路、黑龙江路、青银路、滨海大道）均经过李沧。4.2.6区域经济发展条件李沧区发展前景广阔。近年来，李沧区坚持世界眼光、国际标准，发挥本土优势，积极融入大青岛“全域统筹、三城联动”空间战略，抢抓青岛世园会筹办、铁路青岛北站建设等宝贵机遇，围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位，着力推进城市功能再造、经济活力注入、发展环境改善、民生质量提升，加快由传统生产功能区向现代服务功能区、由工业大区向生态新区转型，日益彰显宜居宜商宜创业品质。2016年，全区实现生产总值（GDP）356.03亿元，同比增长10.1%，高于全市平均水平2.2个百分点。其中，第二产业增加值115.29亿元，同比增长6.9%，对GDP的贡献率为23.8%，拉动GDP增长2.4个百分点；第三产业增加值240.74亿元，同比增长11.9%，对GDP的贡献率为76.2%，拉动GDP增长7.7个百分点。全区二、三产业结构比例调整为32.4：67.6，第三产业增加值占GDP比重比2015年末提高了2.7个百分点。全区完成一般公共财政收入62.36亿元，同比增长17.7%；完成区级财政支出39.62亿元，同比增长14.59%。区级财政支出中，卫生文教事业经费13.43亿元，同比增长9.92%，其中，教育经费10.51亿元，同比增长9.69%。全区完成区级税收收入44.51亿元，同比增长5.01%。其中，二产税收12.84亿元，同比下降9.05%，占区级税收收入的28.84%；三产税收31.64亿元，同比增长11.95%，占区级税收收入的71.08%。三产税收中，房地产业完成税收21.1亿元，同比增长12.36%，占三产税收的66.68%，占区级税收收入的47.4%。“十三五”期间，李沧区将牢固树立和贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以实施“追赶式发展”为导向，着力关注“热点”、化解“焦点”、突出“重点”、攻克“难点”、打造“亮点”、把握“特点”、创造“高点”，加快建设活力宜居幸福的现代化新李沧。第五章总体建设方案本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的百果山房车露营公园建设项目规划。5.1土建方案5.1.1规划原则充分尊重现状地形条件和自然特征；注重项目建设和生态环境保护的协调关系；营造人与自然的景观空间；创造一种回归自然、返璞归真的人居环境；充分提升百果山森林公园的社会、经济和生态综合效益；节点式景观视线轴设计，以建筑群体创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏；在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有地标性特质的综合体建筑。5.1.2设计依据《中华人民共和国环境保护法》《公园设计规范》《森林公园设计规范》《青岛市城市规划条例》《本项目红线图》《委托方提供的原始资料》5.1.3功能定位与目标1定位：建立一个以保护自然生态资源为基础，集生态旅游观光、休闲、文化、娱乐为一体的生态房车露营基地。2目标：在充分保护和使用资源的前提下，挖掘生态资源潜力，将建成为第一座以影视配套为主题特色的房车露营公园、第一座以木房车为核心的房车营地、第一座新能源实践营地。5.1.4规划设计理念纵情山水之间畅游度假胜地文化•生态•活力•休闲5.1.5规划思路科学规划和管理。总体规划，分步实施，优先发展重点区片。成立开发领导管理机构，要对项目工程建设加强管理。项目建设积极争取政策扶持，在良好的投资环境下积极争取上级支持，充分利用产业发展的扶持政