工程管理策划书

XX项目

工程管理策划书

XX置业有限公司

目录

目录.............................................................................2

1.项目概况....................................................................5

1」项目位置及环境..........................................................5

1.2项目建设用地规划要求....................................................5

1.3项目方案概况............................................................7

1.4项目分期开发概况........................................................8

1.5项目重点状况............................................................9

2项目管理架构..................................................................10

2.1项目部主要工作内容.....................................................10

2.2项目管理组织架构.......................................................10

2.3项目管理人员岗位职责...................................................11

2.3.1项目经理岗位职责.................................................11

2.3.2主管工程师（土建）...............................................11

2.3.3土建工程师........................................................11

2.3.4质量工程师........................................................11

2.3.5安装工程师........................................................12

2.3.6项目助理..........................................................12

2.4项目部职责矩阵.........................................................13

3项目建设计划与场地综合利用规划...............................................14

3.1项目建设计划...........................................................14

3.1.1项目运营计划......................................................14

3.1.2采购计划..........................................................14

3.1.3销售计划..........................................................15

3.2项目场地综合利用规划...................................................17

3.2.1总平面规划图......................................................17

3.2.2施工场地布置说明.................................................17

4项目管理目标..................................................................26

4.1进度管理目标...........................................................26

4.2质量管理目标...........................................................26

4.3成本管理目标...........................................................26

4.4设计管理目标...........................................................27

4.5技术管理目标...........................................................27

4.6安全文明施工管理目标...................................................27

4.7健康安全环保...........................................................27

5开工准备......................................................................28

5.1工程主要参与方.........................................................28

5.2工程承包范围与界面划分................................................28

5.3资源准备与采购策划.....................................................28

5.4施工图纸...............................................................28

5.3.1桩基图纸优化.....................................................29

5.3.2基坑围护图纸优化.................................................29

5.3.3主体施工图.......................................................29

5.3.4装修图.............................................................30

6工程管理措施..................................................................30

6.1进度管理措施...........................................................30

6.2质量管理措施...........................................................30

6.2.1质量管理的职责...................................................30

6.2.2关键方案审核制度.................................................31

6.2.3样板引路制度.....................................................31

6.2.4防渗漏专项方案...................................................32

6.2.5质量通病处理措施.................................................32

6.2.6材料设备质量检验制度.............................................33

6.2.6成品保护制度.....................................................33

6.2.7实测实量检查制度.................................................34

6.2.8隐蔽工程验收.....................................................35

6.2.9交付管理制度....................................................35

6.3成本管理措施...........................................................35

6.3.1动态成本控制工作.................................................35

6.3.2成本控制措施.....................................................36

6.3.3项目预结算工作成本控制...........................................36

6.4工程技术管理措施.......................................................37

6.4.1施工图会审........................................................37

6.4.2基坑支护和与监测.................................................37

6.4.3结合本工程特点、难点的技术方案..................................37

644新材料、新技术、新工艺............................................37

6.5安全文明管理措施.......................................................37

6.5.1安全施工管理措施.................................................37

6.5.2文明施工管理措施.................................................38

6.6健康安全环保管理措施...................................................38

6.7合同管理措施...........................................................38

6.8供方管理措施...........................................................39

7保障措施......................................................................40

7.1进度计划保障措施.......................................................40

7.1.1做好充分施工准备.................................................40

7.1.2做好组织与资源保障...............................................40

7.1.3严谨可行的施工方案...............................................40

7.1.4合理的施工工期...................................................40

7.1.5技术保证.........................................................40

7.2工程质量保证措施.......................................................41

7.3质量通病防治措施.......................................................41

7.4成品保护措施...........................................................42

7.4.1组织措施..........................................................42

7.4.2主体结构施工过程中的成品保护....................................42

7.4.3饰面的成品保护...................................................42

7.4.4入户门及门窗的成品保护...........................................43

7.4.5其他的成品保护...................................................43

7.5安全文明施工措施.......................................................43

7.5.1安全保障措施.....................................................43

7.5.2文明施工措施.....................................................44

7.6工程会议制度...........................................................44

7.6.1监理例会..........................................................44

7.6.2项目周例会.......................................................44

7.6.3紧急会议.........................................................45

7.6.4专题会议.........................................................45

8风险管理......................................................................45

8.1风险管理分析...........................................................45

8.2事故处理方法...........................................................45

9其他管理制度..................................................................46

9.1紧急情况联络处理程序...................................................46

9.2文件档案管理...........................................................46

9.3项目印章管理...........................................................48

9.3.1印章使用范围.....................................................48

9.3.2印章管理.........................................................48

10工地开放与工程交付..........................................................48

10.1工地开放方案..........................................................48

10.2交付计划及方案........................................................49

10.3检查、验收及整改......................................................49

11主要参考资料................................................................50

1.项目概况

1.1项目位置及环境

XX项目处于XX商务区核心区北片区，紧挨核心区一期中片区，申长路以西、润虹路

以南、申滨路以东、泰虹路以北，临近规划17号线润虹路站，交通便捷。XX项目占地

1I2864m2,建筑面积247059.97m2,为XX市XX第一个含办公、商业、精品住宅的综合体

项目，依托轨交及未来磁悬浮、机场快线等快捷交通无缝对接市区、凭借城际高铁覆盖长三

角经济区、承XX机场对接全国乃至全球，交通枢纽催生商业新贵,商业新贵带动商务氛围，

带动区域整体的居住与商务，力求打造高品质商务中心、国际化时尚中心、绿色健康生活中

心的全球旅居社区。

XX项目范围XX,项目周边入住居民较少，开发条件良好。

图1-1项目区位图

1.2项目建设用地规划要求

XX地块（XX项目项目）共分为7个地块，其中15-01、16-01、17-01、17-02为住宅

用地，17-04、17-04为办公及商业用地，17-05地块为广场用地。此次申报15-01、16-01、

17-01、17-02、17-03、17-04、17-05地块工程管理策划书。

17-02思

地块1

图1-2XX项口地块划分

15-01地块项目总建设用地面积为17683m2、计容建筑面积为28292.80m2（其中住宅计

容建筑面积为24726.19m，商业计容建筑面积为2829.00m2）、不计容建筑面积为5496.37m2、

地下建筑面积为4686.19m2、总建筑面积为33789.17m2。项目合计由9栋单体及地下室（含

地下汽车库）组成，建筑层数为地上2-11层，地下1层，建筑高度不大于34.05m。

16-01地块项目总建设用地面积为9600m2、计容建筑面积为13440m2（其中住宅计容建

筑面积为12449.32m2商业计容建筑面积为Om?）、地下建筑面积为3016.69m2、总建筑面

积为17067.98m2,项目合计由7栋单体及地下室（含地下汽车库）组成，建筑层数为地上

2-11层，地下1层，建筑高度不大于34.05mo

17-01地块项目总建设用地面积为19894m2、计容建筑面积为33960.42m2（其中住宅计

容建筑面积为30605.52m2商业计容建筑面积为3116.96m?）、地下建筑面积为11972.83m2^

总建筑面积为46652.93m?。项目合计由14栋单体及地下室（含地下汽车库）组成，建筑层

数为地上2-11层，地下1层，建筑高度不大于34.40m。

17-02地块项目总建设用地面积为18262m2、计容建筑面积为32730.980?（其中住宅计

容建筑面积为32210.66m2商业计容建筑面积为264.51峭）、地下建筑面积为1329L26m2、

总建筑面积为46987.170?。项目合计由13栋单体及地下室（含地下汽车库）组成，建筑层

数为地上2-11层，地下1层，建筑高度不大于34.40m。

17-03地块项目总建设用地面积为17676m2、计容建筑面积为36786.730?（其中住宅计

容建筑面积为OnA办公计容建筑面积为360012/）、地下建筑面积为16193.92m?、总建

筑面积为53522.05m2»项目合计由6栋单体及地下室（含地下汽车库）组成，建筑层数为

地上2-8层，地下1层，建筑高度不大于39.65m。

17-04地块项目总建设用地面积为16261m2、计容建筑面积为32674.07m2（其中住宅计

容建筑面积为01峭、办公计容建筑面积为2521Llm2、商业计容建筑面积为6652.73）、地下

建筑面积为7944.510?、总建筑面积为53522.05m2。项目合计由5栋单体及地下室（含地下

汽车库）组成，建筑层数为地上2-8层，地下1层，建筑高度不大于39.65m。

17-05地块项目总建设用地面积为13488m2、计容建筑面积为On?,地下建筑面积为

7990.891峭、总建筑面积为7990.89m2。

1.3项目方案概况

XX地块项目总建设用地面积为112864m2、计容建筑面积为177885m2、不计容面积为

69164.97m?、地下建筑面积为65096.29m?、总建筑面积为247059.97m2。项目合计由34栋

住宅、14栋配套服务用房（含6个岗亭）、2栋沿街商业、8栋办公、3栋文化展示服务（商业）、

4个地库构成。

XX项目经济技术指标如下所示

虹桥商务区核心区北片区11号地块项目

综合技术经济指标

项目数据单位备注

规划用地面.积112864m2

，电建筑面积247059.97m2含保温层、屋顶机房层及地下建筑面积

地上总辣筑面积181963.68ma含保温层及屋顶机房层建筑面积

住宅99991.69m2

配套服务用房1935.97nV

业委会95.87ITT

物业660.60m9总建筑面积的0.2%

居民委员会215.71m250m'/千人

服务站128.96m230nf/千人

其中治安联防室34.79m9

文化活动室127.08m330m2/千人

老年康体活动室322.37m280m'/千人

维修站50.44m1

配套商业300.15m9

其中其他用房1881.85m2

变电站1811.49m2

其中

垃圾收集站70.36ma

商业12863.19m2

沿街商业nV规戈要求的商业服务设施

其中6210.46U

文化展示服务（商、业）6652.73m1规划要求的文化展示服务设施

办公61212.30m2

多层办公11013.98m2

其中

高层办公50198.32m1

屋顶机房层建筑面积1126.04m9不计入容积率J日计入建筑面积

保温层建筑面枳2952.64m3不计入容积率，但计入建筑面积

架空层0.00m2不计入容积率，但计入建筑面积

地下总建筑面积65096.29m1

住宅地下室13854.93m2

住宅地下车库19112.04m2

多层办公地下室361.56m"

其中高层办公地卜室4599.40m9

士也下室619.41m2

公建地下车库18558.06nV

广场地下室7990.89m1

计练容枳率建筑面积177885.00m，

PC面积（PC楼栋建筑面积的3%）845.92ma不计入容积率，不计建筑面积

容积率1.58综合容积率

建筑密度30.5%

绿地率32.48%

集中绿地率10%仅住宅部分统计集中绿地率

总广।数1050户

<70m2100

71m2、80m2296

其中81m2'100m2164

100m2'120m2288

120m2、150m2202

总人数3150人3/户

机动车停车位1372辆住宅：150rrf,1.1辆：100-150m',0.7

地上停车位130辆；小于100m',0.5辆。

其中

地下停车位1242小区配套及办公：1辆/100平。

非机动车停车位辆

2450住宅：150平0.5辆/户，100-150,0.9辆/

住宅1060

户，小于100平1.1辆。

小区配套36

其中小区配套及办公：1.75辆/100平米。

商业、文化展示服务（商、比）254

商业：1.95辆/100平米。

办公1100

1.4项目分期开发概况

XX地块项目总建设用地面积为1128641幡、计容建筑面积为177885m2,不计容面积为

69164.97m2、地下建筑面积为65096.29m2、总建筑面积为247059.97m2。项目合计由34栋

住宅、14栋配套服务用房（含6个岗亭）、2栋沿街商业、8栋办公、3栋文化展示服务（商业）、

4个地库构成。该地块分2期开发建设，一期为15-01、17-01、17-03、17-04地块，将于2018

年3月开始建设，其中15-Ok17-01地块预计将于2019年12月31日建设完毕后交付，17-03、

17-04地块预计将于2020年6月30日建设完毕后交付；二期为16-01、17-02地块将于2019

年3月开始建设，预计将于2020年12月31日建设完毕后交付。

1.5项目重点状况

该项目工程策划具有以下特点

(1)15-01地块与规划17号线地铁润虹路站出入口相交。项目西北角与规划17号线

地铁润虹路出入口相交，开发建设期间需结合地铁申虹公司的出入口方案进行建设，需要与

申通公司保持方案意见一致方可施工，存在对项目施工进度有一定的影响；

(2)17-03、17-04地块为商办地块，基坑开挖深度较深，围护方案较为复杂，施工难

度较大，如果施工质量及安全文明措施未到位，易引起事故发生；

(3)17-01、17-02住宅地块与17-03、17-04商办地块为两家总包，现场施工分界管理

需清晰，对总工施工场地布置要求较高；

(4)严抓安全文明。由于项目北侧靠近爱博家园住宅去，施工间距较近，施工带来的

尘土与噪音对爱博家园居民的影响重大；如果施工文明与环境保护措施未到位，容易引起业

主投诉，造成对工程的不利影响；

(5)17-03、17-04地块为玻璃幕墙外立面，对于玻璃幕墙的设计及施工技术要求较高，

且公司原有项目实施玻璃幕墙经验技术较少，现场施工管理需到位。

(6)16-01、17-02地块为PC施工技术，为该标段的施工重点，需重点策划布置。

2项目管理架构

2.1项目部主要工作内容

项目部主要负责自项目开至交付的全过程管理，包括过程中的进度控制、质量控制、成

本控制、安全控制以及相关的合同管理、材料管理、信息管理、合作方的管理，并协调公司

内各相关部门和政府各职能部门。

主要工作内容包括以下几个方面：

I、施工场地的地址勘探与三通一平；

2、项目施工组织设计的审定；

3、图纸会审和技术交底的组织；

4、材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定；

5、施工现场勘探及测量放线的组织实施；

6、现场施工安全及环保措施的检查落实；

7、施工进度计划的审核及检查；

8、按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付；

9、施工过程中的质量预测和动态控制；

10、工程竣工的验收作组织及各项手续的办理；

11、项目实施过程中的相关信息及资料管理。

2.2项目管理组织架构

根据目前的大项目部制度，项目部需要在工程管理的同时注重经营结果，协调设计、成

本与采购等多方部门，管理总包、分包等合作方。但就现场施工而言，项目设土建工程师3

名、质量工程师1名、景观配套工程师1名，助理1名，暂缺安装工程1名，具体情况如下

图所示：

图2-1项口结构图

2.3项目管理人员岗位职责

2.3.1项目经理岗位职责

(1)协助事业部总经理全面开展工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设

计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；

(2)协助事业部总经理完成公司下达的项目运营、质量、进度、成本控制目标；

(3)协助事业部总经理确定项目组织机构和人员安排，组织项目部开展工作；

(4)全面负责建设红线内外工程相关事务；

(5)参与建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理，处理好合同争议与纠纷；

(6)定期向事业部总经理提交项目实施的报告；

(7)组织各小组成员对已经完成工作进行验评。

2.3.2主管工程师(土建)

(1)全面协调各专业施工的管理协调工作；

(2)开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续；

(3)审核各阶段进度计划并监控其实施；

(4)对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进

行专项验收，并对各分项组织抽验；

(5)对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见；

(6)定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、

场容场貌等方面的考核；

(7)竣工后组织有关人员对技术实施和技术管理进行总结，为后施项目提供借鉴。

2.3.3土建工程师

(1)掌握图纸内容工艺要求、材料选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

(2)掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖通工程之间的关系。能够合理运用专

业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便；

(3)能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计

工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；

(4)掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用；

(5)能够在现场指导监理公司、总包(工程队)的工作，确保工程进度，工程质量达

到整体工程的进度要求；

(6)协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，负责与物业公司的交接工作；

(7)严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

(8)负责范围：土建的全部工程。

2.3.4质量工程师

(1)掌握图纸内容、工艺要求、材料选用要求，负责土建、装修范围工程图纸的全面

审核，组织图纸会审；

(2)组织项目工程师、监理、施工单位开展项目质量技术管理工作；

(3)能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度，工程质量达到整体

工程的进度要求；检查、监督现场质量问题，跟踪落实质量问题整改；

(4)理解集团实测实量检查思想，能落实反映到具体工作实质中去

(5)执行实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位。

2.3.5景观配套工程师

(1)负责景观工程施工管理工作；

(2)安排景观施工方案、施工组织设计及施工进度管理工作；

(3)参与景观专业竣工验收，并对相关问题提出整改意见；

(4)负责水、电、气、电话、网络等市政配套的工作；

(5)根据施工总进度计划，落实市相关政配套进度和计划；

(6)协助、督促、检查、控制市政配套施工单位的施工进度，协调处理各施工单位与

市政配套施工单位在施工中的矛盾；

(7)组织市政配套单项工程各项隐蔽工程验收、并协助督促办理有关手续；

(8)组织市政配套单项工程的预验收和竣工验收工作；

(9)负责水、电、气、电话、网络等配套工程的按期开通工作。

(10)参加项目竣工后的固定资产及资料档案移交工作。

2.3.6安装工程师

(1)掌握图纸内容、工艺要求、材料选用要求，负责本专业范围工程图纸的审核；

(2)掌握水、煤、暖、电气(含弱电)专业工程与相关土建、建筑工程之间的关系，

能合理地运用专业知识技巧，使产品合理美观、使用方便：

(3)能够掌握本系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工

程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖、电气系统的功能品质要求；

(4)掌握水、暖、电系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的

管理办法及相关的法规规定；参与完成水、煤、消防专业确定方案，配合配套管理人员进行

委托设计、办理各种施工审批手续，负责配套施工单位现场施工的管理事宜。

(5)具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工

程进度工程质量达到整体工程进度要求；

(6)协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

(7)严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

(8)负责范围：上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程、供电工程、

通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程，并配合作好室外配套工程。

2.3.7项目助理

(1)负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作;

(2)按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等；

(3)负责项目部对内对外日常行政工作；

(4)负责固定资产管理的管理工作；

(5)负责现场办公室安全消防工作。

2.4项目部职责矩阵

主要管理人员职责矩阵如表2-1所示。

表2-1主要管理人员职责矩阵

项目负合同

阶段管理工作内容土建安装质量安全资料

责人采购

前期工现场三通一平☆☆0

作内容现场周边勘察☆☆

图纸会审☆☆O

设计协设计交底☆☆0

调及技总包管理及施工组织☆☆O☆

术管理材料设备清单OOO☆

图纸资料保管OOO☆

施工总平面图☆O☆OO

周边协调☆O

现场管

周边建筑及线路保护☆O☆O☆

理

与主管部门协调☆O

现场文明☆OO☆

建立质量管理体系☆O☆O

制定质量工作程序☆0☆

按质量规范组织施工☆0☆

施工材料半成品质量监督☆0☆☆0

技术交底和方案优化☆☆00

工程质审核施工组织设计、检查

☆☆☆O

量管理施工任务

材料控制☆☆☆

督促和检查施工☆0☆

设计变更管理☆☆OOO

组织工程检查验收☆☆☆0

施工技术资料管理☆☆☆

工程进进度计划☆☆0

度控制进度动态跟踪☆☆☆

和甲供协调各单位进度☆☆☆

料管理甲供材料设备全过程管理☆☆O

安全管

安全措施督促、检查☆☆O

理

审核预算O☆

工程造

工程成本分析O☆

价管理

预算及成本控制情况评估O☆

完成工作量的审核O☆

注：☆代表主要管理职责

。代表协助管理职责

3项目建设计划与场地综合利用规划

3.1项目建设计划

3.1.1项目运营计划

项目生产计划是根据公司对项目经营计划要求，销售推盘要求，以及项目进展情况、并

综合考虑现场地质情况、场区地形、周边交通、市政环境，编制而形成的。

表3-1项目运营计划

一期一标段（15-Ok17-01）一期二标段（17-03、17-04）

1获取〈施工许可证〉（四证齐全）2018-9-41获取〈施工许可证》（四证齐全）2018-10-8

2土方开工2018-5-12土方开工2018-6-15

3基础开工2018-5-203基础开工2018-7-15

4施工至正负零2018-7-304施工至正负零2018-9-15

6主体封顶2018-12-156主体封顶2018-12-1

7落架完成2019-6-307落架完成2019-8-30

9配套开始