物业公司工程维修部手册模板

工程维修部工作手册（振头大厦物业企业工程维修部手册试运行版）一：工程维修部质量/服务目标维修服务满意率设备设施完好率请修立即率请修合格率对维修服务满意业主人数对维修服务满意业主人数用户满意调查总业主人数1.0维修服务满意率=—————————————×100%，不得低于85%。用户满意调查总业主人数每个月检验中完好设备设施数量每个月检验中完好设备设施数量总设备设施数量2.0设备设施完好率=——————————————×100%，不得低于98%；总设备设施数量对维修服务立即感到满意业主人数对维修服务立即感到满意业主人数用户满意调查总业主人数3.0请修立即率=————————————————×100%，不得低于95%；用户满意调查总业主人数每个月一次请修合格次数每个月一次请修合格次数每个月请修总次数4.0请修合格率=——————————×100%，不得低于95%。每个月请修总次数二：维修部组织架构图物业管理处总经理物业管理处总经理工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班土建二装综合班1.0工程维修部经理工作职责：1、在物业管理处领导下，全方面负责工程维修部各项工作。2、负责物业管理处所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作。3、负责制订本部门各项管理制度及应急方法，确保质量管理体系在本部门有效运行。4、负责向业主提供日常维修等服务。5、负责对本部门各班工作进行检验和指导。6、负责业主装修申请、审批工作及较大规模装修验收工作。7、负责参与大厦工程验收交接工作及制订大厦工程验收实施计划。负责组织大厦机电设备运行调试工作。8、负责对本部门发生重大事故，组织调查分析及处理工作。9、对采购物资和提供服务供方进行评价。10、负责审核本部门提交物品申购汇报，交主管领导审核并报物业管理处总经理同意。11、负责本部门水、电、土等各专业技工工作技能培训及考评计划制订，并配合物业管理处组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施和物业管理处管理相关计量检测设备定时校准工作。13、全方面计划企业服务设施、消防设施添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系正常运作提供保障。14、负责搜集设施、设备运行原始统计，并进行统计分析，为提升运行质量提供依据。15、组织领导工程维修部人员岗位培训和技术培训。基础要求：1)确保工程维修部日常工作正常运转。2)确保大厦设施设备企业日常运作。3)确保物业管理处总经理交办各项工作。2.0工程维修部调度主管工作职责：1)配合工程维修经理工作，完成企业下达各项管理指标。2)配合工程维修部经理主持全方面工作，包含加强安全管理和教育，建立安全制度，预防事故发生；负责部门职员业务培训和考评；负责指挥日常维修保养；下属职员工作检验督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3)配合工程维修部经理组织制订设备设施维修计划和方案；参与二装实施及改善策划。4)配合工程维修部经理掌握人员及设备情况，审核多种运行统计，掌握能耗规律，立即处理异常情况。5)配合工程维修部经理定时检验关键设备运行情况，不停改善设备缺点，支持下属合理技术改造，使设备日趋完善。6)配合工程维修部经理健全各项规章制度，落实奖惩方法，提升管理水平。7)配合工程维修部经理现场检验维修点工作情况，搜集业主意见，不足之处即时跟进。8)配合工程维修部经理定时召开维修部会议，指正工作中不足之处，听取汇报总结，部署工作，了解职员生活、工作、思想等实际情况，并尽可能帮助处理。9)负责工程方面技术图纸、文件和设备档案接管和归档工作。10)配合工程维修部经理指挥突发性设备设施抢修工程。11)配合工程维修部经理负责外委工程立项，工程施工督导及验收移交工作。12)配合工程维修部经理负责大厦内工程维修方面各项数据统计。13)定时向维修部经理汇报工作，完成上级交办其它任务。基础要求：1)确保设备设施完好率达98%以上。2)确保水、电、气供给顺畅，不发生工程维修方面较大责任事故；出现意外情况立即修复，不影响业主正常工作和生活及物业企业日常运作。3.0强弱电综合班工作职责：1)配合调度主管各项工作安排、听从指挥、接收监督，认真完成任务并配合其它部门工作。2)负责对种类公共设施按时进行维修，确保强弱电设备正常使用功效，组织对各类突发性故障进行抢修，立即合了处理业主请修。3)立即处理多种突发事故，并做好统计。4)向调度主管汇报工作情况、每个月材料使用情况等。5)对维修中部分整改项目，提出合理化提议。6)负责大厦内供配电正常运行，确保正常供电。7)对各供配电房进行巡检工作，每个月将各电房运行统计表整理归档，呈报管理处。8)定时对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。9)向主管汇报设备运行情况及保养情况；依据实际情况，对设备设施改造提出合理化提议。10)节省多种维修材料，依据实际情况做好节水节电工作；按要求对大厦消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。11)实施企业及管理处工作计划，遵守企业规章制度，主动参与多种类培训，不停总坚固际工作经验提升思想素质和技术水平。12)完成主管及上级领导交代其它任务。基础要求：1）立即修复电、气故障，确保业主工作和生活及大厦物业工作需要。2）正确快速地完成维修任务，重视礼貌礼节，保持良好仪容仪表。3)确保大厦内正常供电，不出现供电方面大责任事故。4)经过维护保养确保设备安全稳定运行。4.0给排水综合班工作职责：1、在工程维修主管调度指导下，对空调及给排水系统所辖设备。2、制订并实施空调及给排水系统设备定时保养要求及技改项目方案。3、填写本系统操作要求和工作指令。4、提出本系统备料计划，帮助采购专业性较强工具或零件。5、负责本系统外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）监督。6、负责业主给排水请修。7、负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。8、负责空调系统（包含风机盘管）日常运行和维护保养。帮助强弱电维修组对空调系统中相关电气设备进行维护保养。9、负责给排水系统（包含阀门、管道）维护保养。帮助强弱电维修组对给排水系统中相关电气设备进行维护保养。10、在非供冷期内设备责任人每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11、在供暖期负责供暖系统维修保养。12、负责大楼管辖范围内全部公共设备应急维修。基础要求：1）立即修复给排水和空调及暖气，确保业主工作和生活及大厦物业工作需要。2）正确快速地完成维修任务，重视礼貌礼节，保持良好仪容仪表。3)确保大厦内正常供水，不出现供水方面大责任事故。4)经过维护保养确保设备安全稳定运行。5.0土建二装综合班工作职责：1)在工程维修主管调度指导下，对土建，大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面整修。2)配合工程维修部经理主持二装全方面工作，包含二装前期审图及改图跟进，二装中期现场监督施工工序和施工进度及成品保护，二装后期最终图纸搜集和绘制，及现场清理。3)配合工程维修部经理组织制订大厦结构设施维修计划和方案。4)11)配合工程维修主管调度负责外委建设及修缮结构工程立项，工程施工督导及验收移交工作。5)在工程维修主管调度指导下定时检验大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面。基础要求：1)确保大厦设施正常使用；2)确保大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面平整和美观。不影响业主正常工作和生活及物业企业日常运作。3)确保大厦内二装工作正常进行和完成。4)确保物业管理处外委建设及修缮结构工程进行和完成。三：工程维修服务检验步骤和标准1.0目标：确保所需维修项目标立即进行，高质量地完成维修，满足业主服务要求，确保小区内设施设备正常运行。2.0适用范围：2.1大厦内各类公共设施设备及公共部分维修过程检验。2.2业主（住户）委托多种维修维修过程检验。3.0职责：3.1调度主管每日对《维修单》进行检验。3.2调度主管负责公共设施设备及公共部位巡检，组织对发觉问题实施整改。3.3大厦客服部负责对用户请修工作进行回访。4.0基础内容：4.1维修过程检验要求：4.1.1维修服务立即性检验：如无特殊情况从接到维修要求起至抵达维修现场时间不超出15分钟。如有特殊情况15分钟抵达不了立即和业主联络说明情况并得到业主认可。维修时间视工艺复杂程度而定。通常性维修不超出当日，对于尤其困难，从接到维修要求到维修完成最多不超出三天（工艺要求特殊例外）。不能当日完成，应向业主（住户）解释原因。4.1.2维修服务质量检验，按维修服务标准进行检验：功效性维修，以恢复原有功效为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，和原有部位相比较，应无凹凸感。4.2检验：4.2.1日检：调度主管立即收回每日《维修单》，以检验维修立即性和住户对维修服务过程是否满意，检验当日维修任务完成情况。4.2.2周检：调度主管每七天对小区各公共设备设施维修、保养进行检验，有问题立即督促帮助维修技工处理。4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业管家按要求时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好对应统计，对业主感觉不满意维修服务应立即安排返工或采取对应方法进行处理。4.2.4月检：调度主管每个月监督检验时应对维修统计进行抽查,检验维修统计填写是否规范，维修回访满意率是否达成要求等。4.2.5对以上检验中发觉严重不合格立即查找原因，立即采取方法进行纠正，在检验过程中发觉隐患应立即采取预防方法。1.0目标:规范维修服务步骤，确保服务质量。2.0适用范围:用户请修处理步骤。3.0职责:3.1维修领班负责维修指导及监督检验，维修领班和维修技工负责日常维修服务。3.2大厦客服部负责回访，用户前台负责开单及跟进。4.0基础内容:业主提出维修YESYES4.1步骤图:业主提出维修YESYES维修单交客服部客服部回访立即或按约上门查看客服部填写请修登记通知主管调度取维修单通调度主管通知保修单位向业主说明并估价进行维修业主验收维修单调度主管登记NONO是否复杂项目是否保修项目维修单交客服部客服部回访立即或按约上门查看客服部填写请修登记通知主管调度取维修单通调度主管通知保修单位向业主说明并估价进行维修业主验收维修单调度主管登记NONO是否复杂项目是否保修项目1.0目标：确保上门维修立即、高效，让业主（住户）满意。2.0适用范围：全部包含业主（住户）维修服务。3.0职责：3.1调度主管指导、监督及帮助技工完成维修工作。4.0基础内容：4.1接待住户维修请求：4.1.1调度主管到客服中心领取维修单，依据维修内容安排上门维修。4.1.2不管何种情况，全部不可拒绝住户要求上门维修或查看请求，如有特殊情况予住户合理解释。4.1.3依据实际情况，即日或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修，如住户要求立即上门则必需在15分钟内抵达现场。4.1.4工作服穿戴整齐，佩戴工作证方可上门。4.1.5约定时间必需按约定时间提前５分钟抵达。4.1.6凭《维修单》进门查看；对发觉问题向住户提出处理方案并就所需材料、工具、修理时间咨询住户意见，并得到住户肯定后方可进行下步工作。4.2领用材料4.2.1如住户未准备材料或准备材料不适用，在向其说明情况后回管理处领用材料。4.2.2如住户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可由住户采购提供或或向企业申购。4.3上门维修4.3.1使用对讲门禁系统和业主联络，如业主不在家中，则填写好《留言条》，附在住户家门上，方可返回。4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布方便清理工作现场。4.1.2敲门。当和业主起得联络后抵达其所属单元门口时，不管业主是否开门全部要轻声敲门等候业主回应。4.1.3介绍。当业主有回应时，要首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管大厦工程维修人员×××，工号××，前来为您服务”。4.1.4进门。经业主许可后，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，拆卸零件，不能将工具和拆卸下来零件直接放在地上。4.1.5预算费用。当维修人员检验所需维修部位后，按维修收费标准和人工服务费计费，并填写在《维修单》上，请业主确定、签字。如维修收费标准无所须维修项目标价格，就自行计费，请业主签字确定，一式两份，一份留业主，一份自留交收费员。4.1.6工作中手脚要轻，尽可能不发出大噪音，实在无法避免时，应事先向业主或住户打招呼，并说“很抱歉，对不起要打搅一段时间”。4.1.7整理：修理完成后，应负责打扫洁净，将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在业主房内。4.1.8试用：当维修完成后，在业主面前试用维修好项目。4.1.9讲解：向住户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉住户正确使用方法和注意事项。4.1.10填单：请住户填写维修服务意见。4.1.11辞别：工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：“使用过程中如有问题，请联络客服中心，再见”。4.1.11整个工作期间不得接收业主赠予物品。4.4相关上门维修常见问题及处理方法：4.4.1全屋停电有以下多个情况：1)区域停电，为不可抗力。由客服中心向业主解释。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，首先到所在梯间检验该单位电表箱开关，检验是否有烧焦迹象或闻一下是否有烧焦气味，可作出判定，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，打上开关，假如仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需更换。同样可检验漏电开关是否有烧焦迹象和气味，来作出判定。4)如总漏电开关能够合上，则可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间短路引发跳闸，再进行检验，可找出问题。5)假如以上检验全部经过，未发觉问题，则有可能为室内某家用电器有问题，以排除法测出，提议业主去维修。6)引发跳闸原因还有，比如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引发怒花、发烧造成跳闸，另外，还有因为暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向业主解释清楚。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。1)在天花板上发觉水渍，首先，要问询业主该处水渍是忽然出现，还是时有时无。假如是忽然出现，且面积在快速增大，说明楼上单位地板内水管爆裂，漏水，到楼上去检验。此时怎样判定是给水管爆裂还是排水管漏水呢？有以下多个方法：（1）肉眼观察水迹，假如很大，并有大量水珠，水渍较洁净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不停有水涌出。而假如是排水管漏水话，水迹会给人污糟感觉，甚至会有异味。（2）打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，观察压力表改变，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无压力降，则可能是排水管漏水。有了以上判定，就能够有针对性进行维修。还有一个情况，如水渍时有时无，则有可能是天气改变形成结露，属自然现象，告诉业主注意开窗通风。假如天花漏水发生在顶层物业单位，则能够判定为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引发天花板漏水。2)当发觉墙面有水渍时，这种情况，一个可能是墙内埋设给水管发生漏水，也可能是天气改变结露现象。还有就是空调排水倒流，引发墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，则是外墙有裂缝，下雨造成外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。四、工程维修部管理制度一、值班管理制度1、值班职员必需严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经同意私自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失，追究其经济责任。2、值班职员必需集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何和值班岗位无关事情。3、值班职员必需服从调度主管安排，听从调配，实施组长工作指令。4、值班职员必需严格实施巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，立即发觉隐患，快速排除故障，确保设备安全运行。5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机，保持联络。6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班职员必需做好事故现场保护工作，搜集相关数据和原始统计，等候上级到场处理。8、值班人员必需做好当班工作统计，按栏目要求认真如实填写。二、运行统计管理制度1、巡视值班统计表每班统计一次，电气设备运行统计、每半天统计一次，设备运行统计表（空调系统）每班统计一次，由相关专业管理员检验后每个月月底将表格汇总交调度主管存档。2、设备维修保养统计由维修人员填好后交班组长，相关专业管理员审查后署名，每个月月底将统计表格汇总交调度主管存档。3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名，由相关专业管理员抽查监督，月底汇总后交调度主管存档。4、巡视值班统计表每日由当值职员填写，每七天部门经理署名后交调度主管。5、值班表每个月月底由维修班填写，物管部经理审阅后交调度主管。6、设备检验必需认真、仔细，统计须填写认真、字迹清楚。7、全部统计必需按时完成，不准弄虚作假。三、工程档案管理制度1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守企业档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；等系统资料由调度主管存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应和档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由调度主管统一签收，并将相关图纸交各相关专业查对实物，图纸无误则由调度主管按系统归档；图纸有误，则由调度主管联络交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养关键依据，应妥善保留。6、借阅档案须经对应调度主管以上人员同意，调度主管登记并指定归还日期，由调度主管按期追还，需续借要重新登记。四、设备设施管理制度一、设施设备巡检要求为确保设备正常运行，立即发觉并消除故障隐患，设施设备组必需对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必需按本系统要求时间和项目巡视检验管辖下设备。2、巡视值班人员外出巡检，必需随时和部门保持联络。3、巡视值班人员每次巡检均须在对应巡查统计上依次序做好巡查情况和结果统计。4、巡视值班人员应依据当班设备具体运行情况，对“手动”运行设备和有异常苗头、运行不稳定设备加强巡检和监控。5、发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺点，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉安全保护元件有改变，均应即时通知维修人员调整或更换，确保设备监控元件在完好状态下运行。6、发觉有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能快速排除，必需立即汇报维修人员，并采取合适防护方法，预防事故发生或扩大。7、相关专业人员每七天一次对巡查情况和结果进行抽查，发觉问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。五、设备管理制度1、设备维修保养分月度、季度、六个月、年度，由相关专业人员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养统计并存档。3、设备维修分小修、中修、大修三种，由相关专业人员依据设备性能等计划编制维修方案，交班组实施。4、如检修保养中发觉有可能造成严重故障缺点事项，必需立即填入维修保养统计表，上报调度主管实施整改。5、每次检修保养后必需填写对应表格，调度主管负责监督实施。六、机房管理制度物管部辖下设备机房有：开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热交换机房、水泵房、空调机房等；它们全部是生产重地，为规范各机房管理，特制订本要求。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，拒绝来访”或“生产重地，请勿进入”通告牌。2、凡易燃易爆设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范警示牌。3、各系统设备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态通告牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何职员不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导同意，外来人员(包含参观学习和施工等)严禁进入机房；经同意进入机房外来人员必需遵守机房相关要求，服从机房工作人员安排指导。7、供电局忽然到场检验或抽查对应机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知调度主管或部门领导。8、保持机房平静、严厉、整齐，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面同意并落实安全方法，不得在机房内进行动火类作业。10、机房内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作职员必需按要求如实认真填写多种表格，关键设备参数统计必需齐全，工作统计应清楚明了。七、设备机房防火制度1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要预防易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经理署名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检验，确定无火种后方能离开。4、部门人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备情况，立即汇报、处理火警信号。6、机房内楼梯、走道、出人口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火”标准；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好防火方法。10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要具体统计火灾成因及灭火情况，书面上报企业领导。八、机房卫生管理制度为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特制订本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。6、维修人员负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业人员定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重卫生问题，立即组织整改，并追究设备责任人责任。五：强电系统管理一、层间配电室管理制度1、配电室内电柜、电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。2、配电室内每七天清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、工程维修部每个月一次检验内部设备，发觉异常立即维修。4、工程维修部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线端子。5、检验和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)计划转、停电1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即汇报物业经理。2、因大楼施工需要停电，须最少提前二十四小时将停电计划书面上报部门经理。3、总经理审批后，工程维修部部拟发转、停电通知书，由物业客服部通知业主。三、供配电设备运行管理规程1、天天定时巡查供配电系统设备，包含(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数统计在供配电系统运行统计表上。2、发觉供配电负荷有显著改变或其它设备异常，应立即查找原因，并通知物管部安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检验接头是否有过流放电现象，发觉异常立即维修处理。4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员同意。5、严格实施机房管理要求和交接班、值班要求。6、高压工具应每十二个月送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。四、供配电设备维修保养规程1、严格根据供配电系统设备保养计划进行辖区设备保养。2、工程维修经理每十二个月12月制订下十二个月度设备保养计划。报物业经理审批。3、督促承包商对外委高压部分设备准期保养，并有具体统计。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、依据系统设备特点，关键做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

6、各系统维修保养以不影响大楼正常营运为标准，特殊情况，须汇报物管部经理，立即通知受影响用户。7、维修保养结束后，应将相关工作情况统计在开闭所设施检验表、变压器设备检验表、低压柜设备检验表、发电机房设备检验表和当值日志上。8、高压设备发生接地时，在室内不得靠近故障点4米以内，在室外不得靠近故障点8米以内，进入上述范围必需穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。五、工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令实施，其方法有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2、填用工作票工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内二次接线和照明等回路上工作，需要将高压设备停电或做安全方法者；带电作业和在带电设备外壳上工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作；二次接线回路上工作，无需将高压设备停电者；转动中发电机上工作。3、其它工作用口头或电话命令。口头或电话命令必需清楚正确，值班人员应将发令人、责任人及工作任务具体记人操作统计簿中，并向发令人复诵查对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中一份必需常常保留在工作地点，由工作责任人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作统计簿中。5、一个工作责任人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内全部完全方法应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作统计簿内。在开始工作前必需做好确保安全技术方法并指定专员负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。7、工作票有效时间，以同意检修期为限。8、需要变更工作班中组员时，须经工作责任人同意。9、工作票签发人由强电管理员担任。工作责任人和许可办理工作票值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。10、工作票所列人员安全责任：(1)工作票签发人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填安全方法是否正确完备；所派工作责任人和工作班人员是否合适和足够，精神状态是否良好。(2)工作责任人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检验工作票所载安全方法是否正确完备，值班员所做安全方法是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全方法是否完备，是否符合现场条件；负责检验工作现场部署安全方法是否完善；负责检验停电设备有没有忽然来电危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必需向工作票签发人问询清楚，必需时应要求做具体补充。(4)工作班组员：认真实施安全规程和现场安全方法，相互关心施工安全，并监督安全规程及方法实施。六：供电突发性事故应急方法(一)外线故障1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障造成主供电源停电时，值班职员要检验真空开关指示牌是否分闸，再检验电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有些人工作，严禁合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检验备用电源进线柜电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检验馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、检验低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室汇报并了解外线故障情况。(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引发，除该高压柜停电，甚至会引发主供电源或备用电源受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜真空开关退出（若引发火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心汇报火警）。2、将故障柜低压总开关退出，挂“有些人工作，严禁合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，确保大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班汇报故障经过和处理情况。5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及相关方面参与，分析事故发生原因和处理方法，并书面总结汇报相关部门。七：给排水、管道系统管理一、安全用水、供水管理制度依据市安全用水管理相关要求，结合辖区内具体情况，对供水管理要求以下：1、凡属辖区范围内供水系统(即自来水企业向辖区供水总表以内)一律由管理企业管理。2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。3、用户不可随意更改大厦供水管道。4、有以下现象均属偷水行为，大厦物业将按下列要求处理：(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。(2)私自开启水表封印影响正确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。(3)私自启用水表，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。5、用户违反安全用水要求，拒绝物业管理企业维修人员检验，不采纳安全用水意见及方法而造成事故，影响供水系统或对其它用户造成损失，按实际情况赔偿损失。二、大厦节水、用水方法1、严格根据节水办所批复用水量用水，不超标用水。2、在各公共洗手间张贴节水口号，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，预防用水后不关水源。4、每七天抄录总水表读数，发觉读数异常增大，立即追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱防漏方法。三、物管部停水、限水管理制度1、全部停水、限水审批权限为工程经理以上。2、收到政府部门相关停水通知或决定需停、限水应立即汇报总经理，最少提前二十四小时书面通知受影响用户。3、工程维修部应安排足够人员处理停、限水工作。4、停水前应将蓄水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发觉水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响用户。6、当值人员应将停水、限水情况统计在当值日志上。四、水泵房管理制度1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2、每班检验水池水位是否正常，水池盖必需锁好，无关人员不得借用钥匙。外单位参观或领导检验作好登记统计。3、每班检验泵房供电是否正常，全部阀门应处于开启或关闭正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定时检验水泵、电机紧固螺丝有没有松动、轴承润滑油情况是否良好等。

6、进行维修保养时，必需先切断电源，并挂上“有些人工作，严禁合闸”通告牌。7、发觉有异常情况或自动失灵等，立即汇报主管领导，并留在现场观察。

8、每班对泵房进行检验后，在机管泵房巡检签到卡署名并认真填写机管系统巡查表。9 .定时检验生活用水水池，和药剂添加系统。五、给排水系统维修保养制度1、给排水系统日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。2、工程部每十二个月12月份负责制订和监督实施下年度系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知客服部，由客服部通知受影响用户。4、依据设备特点关键做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时立即停止故障泵，开启备用泵，以确保供水。6、污水泵故障时应立即采取方法，降低集水井水位。7、全部系统维修保养工作结束后应填写维修保养统计表。8、给排水设备故障应于二十四小时内修复，无法处理应立即要求通知受影响用户，并汇报上级领导，限期修复。六、给排水系统故障排除方法(一)给水系统故障处理1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采取手动状态定时供水，并用对讲机保持联络和在现场监护，预防出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，立即恢复供水。(二)排水系统故障处理1、排水管故障，先将该区域供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，预防溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，预防溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。八：空调、设备系统管理一、空调系统检验巡视内容1、设备巡查巡查运行中空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检验水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。2、空调机房(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。(2)巡查水泵运行状态，检验进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有没有过热现象，检验阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有没有漏水、损坏、不能开启等故障。(3)空调控制室内，水泵起动箱有没有故障指示。3、冷却塔、水箱检验(1)冷却塔：检验水塔有没有溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有没有故障指示。(2)膨胀水箱：检验有没有溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检验(1)组合式风机：检验运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有没有堵塞，尘网是否洁净，运行有没有噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。

(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有没有堵塞。二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检验电源、三相电压是否有380V。2、检验并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检验并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检验冷却塔补给水是否正常。5、检验并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、依据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至3５℃7、检验膨胀水箱补水是否正常。8、检验并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、开启冷却水泵和冷冻水泵。10、检验冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检验并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检验蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。13、检验主机油箱油位在上镜半镜位置。14、检验主机、油温是否在65℃～6815、开启主机。16、检验主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前统计主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后10分钟停冷却水泵、冷却塔风机，冷冻水泵、也可依据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，依据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。三、空调系统运行管理要求1、空调系统设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况统计在空调系统运行表上，未经主管管理员同意，不得私自更改运行参数。3、按大楼空调运行时间表按时启停空调系统。4、在不影响大楼正常营运前提下，主动探索并实施有效节能方法。四、空调系统维修保养规程1、冷水机组维修保养和水处理由委保企业负责。2、强弱电综合班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。给排水综合班负责管道，风机盘管水路通畅。2工程部员每十二个月12月制订下年度空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发觉系统设备故障，应立即进行维修，并汇报调度主管。4、设备维修过程所要更换零件，必需做具体统计。5、依据系统设备特点，关键做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环境保护，对有害气体、雪种等排放必需加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业要求。8、系统保养以不影响大厦正常营运为标准。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级汇报方便立即通知受影响用户。9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养统计表。。五管网系统1、主管道(1)发觉或接报主管道漏水应快速关闭冷水机组和水泵。(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出水导人走火梯。(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水四处乱射。(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留心水泵房污水泵抽水情况；一旦发觉集水坑水位过高，则需关闭排水口。(5)汇报调度主管，由其安排抢修并在事后作维修汇报。2、水平管网(1)发觉或接报空调水平管网漏水，应快速将事故楼层风机房内空调水平管阀门关闭。(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水四处乱射。(4)汇报调度主管，由其安排抢修并在事后作维修汇报。3、空调机房内伸缩节(1)发觉或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。(2)将破裂伸缩节上闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。(3)汇报调度主管，由其组织维修，并在事后作维修汇报。4、空调机房内管道(1)发觉或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水四处乱射。(3)用沙包拦住周围用户单元门口以防水浸。(4)开启机房内对应管道底排水口排水。(5)注意水泵房污水井水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。(6)汇报调度主管，由其组织抢修。九：紧急情况通知受影响用户事件发生后，调度主管汇报部门经理认为4小时内可修复应经过紧急广播知会受影响用户，超出4小时才能修复由部门经理上报总经理书面汇报。（一）电梯困人如发生电梯困人事故，电梯维修员应按以下方法处理：发生电梯困人事故时，电梯安管员经过电梯对讲机或咕话和被困人员取得联络，务必使其保持镇静，不得惊慌，静心等候救援人员援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。假如轿厢牌半开闭状态，电梯安管员应联络工程部人员设法将轿厢门完全关闭并立即和电梯厂商或维保单位联络派人过来。依据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判定轿厢所在位置。轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时救援拉下电梯电源开关。用专用厅门钥匙开启厅门。在轿顶用人力开启轿厢门。帮助科客离开轿厢。重新关好厅门。轿厢停于距离厅门0.5米以外位置救援方法进入机房切断电梯电源。拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发行危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最靠近厅门（0.5米左右）为止。当轿