20160701毛母文化旅游城营销执行方案

毛母文化旅游城营销策划方案——智同中国地产前言鉴于前期与项目的多次沟通，本项目的大体定位及思路方向，已经确定，关于定位及思路我们不作过多赘述，在此简单梳理下项目情况。我们是什么？我们是什么？我们是什么？一个景点一个纪念毛主席母亲的景点一个母亲和学生的贤母文化教育基地一个关于贤母文化的观景点一个未来游韶山必到的旅游旺地一块人杰地灵、承贤母灵气的风水宝地关键词：景区旅游旺地风水宝地我们是什么？由以上关键词人们能想到什么？景点—人气—旺地—生意价值——价格大众接受以上认知的心理——风水宝地---寻找商机！项目分析毛母文化旅游城以文化、旅游为核心，打造韶山旅游新景点！打造韶山商业核心圈！我们是什么？通过以上分析，我们已经知道该怎么做了！我们要做的便是——通过讲故事，不断放大项目作为景点的优势，同时引发人们的热议，将项目打造韶山旅游的一大亮点！引导人们对项目在深入的联想，使项目价值最大化！核心问题核心问题聚焦——本方案重点解决三个问题问题1：如何打造一个能够触动市场的景点（景点有什么）问题2：如何推广景点和销售结合（商业怎么卖）现阶段项目重点解决2个问题目录Contents塑造1突破2呈现3第一章塑造营销策略如何打造景点？补缺市场，吸引游客！在此之前项目传递给市场是红色旅游只毛母文化旅游城第二章呈现塑造的产品，我们应该如何去说？本项目在韶山作为商业地产并没有核心竞争力因此我们无需刻意去说我们是个怎样的商业项目我们既然是打造的一个文化、旅游、景点，那么我们更应该将本项目作为一个旅游景点进行宣传，而商铺只是作为配套景点需求而应运而生的！每一个成功的项目背后都有一个美丽动听的故事…我们更需要的是以韶山人熟悉的口吻来讲述一个动听故事……故事描述方式：韶山又有一新旅游景点，景点有……游客们，还在等什么？属性定位：千亿新央域·国际生态纯住区项目定位大河西仅此一座西湖长沙仅此千亿新央域西湖仅此一座纯住区西湖之上，绝无仅有城市新央域国际商业航母国际的域商务的家高端的人藉此定位明确与市场普通综合体项目的差异化；抢占浏阳首席商务形象；同时国际气质也衬托出品牌与地块的领袖气质；也为项目产品的销售建立新的营销高地！属性定位城东地标

商业金座娄底最时尚主题商业中心商业整体定位形象推广定位买铺≥开银行首付5万，买商铺银行，托管5年，年回报137%娄底首个商铺银行首付5万，托管5年，年回报137%数风流人物还看今朝毛泽东笔下的《沁园春·雪》不但道出美丽风光，更道出豪言壮志比肩“风流人物”，谁有机会？——你！突出：绝对的身份标签，绝对的城市顶尖圈层形象定位——高举高打，层层递进营销策略创意旅游地图，打响项目知名度特色纪念礼品，创造文化氛围批量采购，建立厂、商合作通道传统文化礼品，倡导主席文化毛母文化——主席文化结合，形成一个整体传统文化更容易引起共鸣营销策划活动组织政府支持爱国教育基地摘牌，成为未来学校活动组织的重要目的地。活动建议三：教育基地摘牌从政策上获得舆论导向支撑，更有公信度！营销策划活动组织政府支持以大客户意向进驻为宣传主题，组织市区所有餐饮、纪念品商户参会，同时给予意向投资客户一剂“强心针”。活动建议五：大型招商发布会大型招商发布会，概念与落地结合，提振信心营销策划活动建议民俗剪纸活动；电影下乡活动；广场舞比赛；佛文化讲堂；样板合作店开放；吃斋菜活动；集体民俗婚礼活动；书画、民俗文化展；第三章突破看产品1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#我们将项目产品线归为以下四大类：1、项目3/4/9#商铺为项目的临街商业；2、项目3#公寓产品为酒店式公寓；3、项目5/6/7/8/9/10#为项目的内街商业；4、项目1/2#为项目住宅产品及社区底商。内街商业外街商业酒店式公寓住宅及社区底商推售策略核心推售策略1、首批面市以临街商铺撬动市场，带动整个项目，形成市场热议口碑（从项目自身及市场分析来看，临街商业价值最为突出，市场接受度最高，具备首批入市，引爆销售的素质）；2、招商带动公寓，带租约销售（韶山市场公寓产品接受度较低，刚需客户极少，只有利用酒店招商带动投资客购买酒店）；3、内街商业返租销售，统一招商，统一运营（从市场分析来看，内街商业市场接受度较低，只有靠返租销售，给予市场信息）；4、住宅及社区底商作为补充产品销售，不作主推，根据工程节点进行加推销售。推售策略各产品线的推售策略分解根据核心推售策略制定项目2016年推售计划：1、项目首批开盘产品为项目3、4、9#临街商铺；2、根据招商及工程情况确定今年二批推售为酒店式公寓及10、11#内街商铺；注：项目首批开盘产品确定，工程需要以3、4、9#临街商铺达到预售条件为首要任务，工程进度配合营销完成今年销售目标看货量项目2016年推售产品货量盘点推售批次产品栋号层数建筑面积套数单价总价1批商业3号栋一层768.3810120009220560二层768.38760004610280三层771.241400030849604号栋一层1475.44241200017705280二层1461.442460008768640三层1461.44140005845760四层1197.81300035934009号栋一层2151.48191200025817760二层1429.21860008575200三层1197.44240004789760合计12682.24107

920116002批公寓3号栋

6972.18150300020916540商业10-11号栋一层654.24

100006542400二层688.8

50003444000合计29896.26322

9986400总计122914540目标：项目全年约1.23个亿的所推货值，按照2016年农历年前目标销售率达到80%，约近1个亿，因此项目2016年销售目标为1个亿在短时间内需要完成如此艰巨的销售任务需要开发商与营销团队共同配合完成以下几点重点执行工作：行销拓客拓客必要性

随着房地产行业供求失衡日益加剧，房地产市场竞争愈发激烈，为了抢占更多的市场份额，传统的坐销模式已经不能满足市场需要，所以行销显得尤为重要。韶山商业地产投资回报率低，空置严重，客户投资热情不高，我们应该选择主动出击，带着毛母文化旅游城“走出去”，把客户“拉进来”，既有利于把握客户需求，及时掌握客户反馈信息，又能为项目销售赢得更多的客户渠道，创造更好的销售业绩。针对韶山市城以及周边乡镇的实际情况，建议项目除采取户外广告树形象，现场活动聚人气，更要做拓客派单做客户渗透，“的三管齐下”的实效营销模式。以铺天盖地的广告轰炸达到“城里乡下，家喻户晓”的宣传效果。物料准备阶段第一阶段拓客2016.7前半个月2016.7.16-8.15广告物料到位团队组建完成借势户外广告出街及线上媒体投放对韶山市和乡镇启动全面拓客派单做好信息渗透和客户留电持续户外及线上媒体密集投放，启动认筹第一阶段留电客户转到访第二阶段拓客派单启动第二阶段拓客2016.9拓客两大阶段项目开盘2016.10.1产品发布通过活动现场截客2016.9.10[1]物料筹备准备项目数量负责部门备注派单人员招聘10个营销部派单马甲20件营销部、综合部营销部建议定制与项目配套宣传单张10万张营销部、综合部礼品1万份营销部、综合部3元以下礼品车2部综合部需配司机[2]第一阶段拓客根据韶山市镇实际情况以及人口分布，拟定5条拓客线路：大坪乡方向、杨林乡方向、如意镇方向、永义乡方向，银田镇方向。以县城为中心点，向四面乡镇覆盖。实施细节：每天安排2部车，分别去往不同两个乡镇，每个地点配备1司机+5派单人员+1营销人员，营销人员监督执行单页派发；第一阶段每个乡镇平均单页覆盖3次。银田镇杨林乡大坪乡拓客范围：以韶山市区为中心，兼顾周边乡镇，向四周乡镇延伸。重点区域：韶山市区、永义乡、大坪乡、银田镇、杨林乡、如意镇；次重点区域：湘潭方向、长沙方向、。拓客原则：