麦肯锡-上海南虹桥整体战略规划项目-区长汇报版-20161018

南虹桥整体战略规划项目机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止2016年10月18日沟通文件内容南虹桥规划背景及建设目标南虹桥顶层设计及功能详解南虹桥空间布局概念性设计南虹桥人口结构调整目标及空间需求测算大虹桥作为世界第六大城市群的核心枢纽，将成为交通枢纽核、商务核心区和人才聚集地资料来源：麦肯锡分析战略定位长三角已成为世界第六大城市群1，大虹桥是连接长三角和世界的重要枢纽集航空、铁路、公路三大重要交通方式于一体的枢纽，未来将达到

140万日均人流集总部、会展、商务、贸易等复合功能于一体的世界一流商务区，将提供

65万就业岗位完善的商务和生活配套，成为全国产城融合发展的典范，将承载60万全球公民的居住和生活人才

集聚地交通

枢纽核商务

核心区1前五大城市群分别为(一)英国以伦敦为核心的城市群、(二)欧洲西北部城市群、(三)日本太平洋沿岸城市群、(四)北美五大湖城市群、(五)美国东北部大西洋沿岸城市群世界前五大城市群长三角城市群大虹桥未来发展存在诸多挑战，南虹桥做为拓展区最具开发空间的地区，应承担起解决虹桥枢纽人口疏解问题、弥补主功能区功能缺失的责任资料来源：《虹桥商务区规划实施评估报告》；上海虹桥商务区发展“十三五”规划；麦肯锡分析面临挑战短时间内商办建筑供应量偏大，拓展区与主功能区商务定位错位不明显建成住房多为动迁安置房，缺少公共租赁房，导致现状住房结构严重错位按照目前虹桥枢纽客流的增长趋势，地区交通系统将很快面临临界饱和状态大虹桥内部尚未形成“自循环”体系，如未来大虹桥人口无法就地疏解，将对中心城区造成巨大的人流压力大虹桥未来发展面临巨大挑战地区交通设施建设滞后功能结构设计有待完善南虹桥最具备解决大虹桥挑战的条件大虹桥86平方公里，南虹桥30平方公里，占拓展区的1/2面积拓展区其他区域已基本规划开发完毕，以居住为例，只有西虹桥尚有260万平米可开发空间，南虹桥集建区内仍有约6平方公里可开发用地北虹桥西虹桥主功能区南虹桥规划生态空间中存在违章建筑与大量工业仓储，生态修复成本较高、实施难度较大缺少经营性开发与生态空间建设之间的挂钩机制生态空间建设力度薄弱南虹桥的在生态、区位、医疗和教育方面优势明显，可以依托自身禀赋，积极对接主功能区需求，发展有特色的地区产业和功能配套资料来源：资料检索；小组分析教育虹桥总体定位大型综合交通枢纽核心区为上海重要商务集聚区，有600家大中型企业入住毗邻新建成的国家会展中心，为目前世界上最大的会展综合体国际初级教育资源丰富，有新加坡国际学校、英国学校、美国学校和台商女子学校9所国际学校已集聚了7000多名外籍人士居住和就读新虹桥国际医学中心是经上海市政府批准设立的以从事高端、国际化的健管家庭服务园区，首期开发600亩，3所综合性医院，床位数1800张依托苏州河水系有大量的规划预留绿地，可以发展成为高品质的水岸景观生态走廊同时，未来可考虑引入与生态结合的文体娱乐项目，提升区域的综合竞争力医疗区位生态强制预留绿地自身禀赋国际标准南虹桥发展目标南虹桥应在生态领先、居职平衡、功能多元三个方面对接国际先进水平，为主功能区配套世界一流的国际新区资料来源：伦敦市政府官网；DigitalCommons:ChangesinNewYork'sZoningCapacityandLocalParkProximity发展目标通过对国际标准的研究，我们为南虹桥制定了2025发展目标居职平衡2

1集建区内人均绿地约10平米（集建区内G1和G2）2国际上通常以享受15分钟以内单次通勤时间的人口比例来衡量居职平衡；3东区的塔村区（LondonBoroughofTowerHamlets）与南虹桥定位类似，主要为伦敦金丝雀码头商务区提供居住和生活配套；4包括闵行、青浦和松江生态领先功能多元大虹桥65万就业人群中有30%住在本地，南虹桥应为其中1/2就业人口及家眷提供居住，并增加公共租赁房供给人均可用绿地面积至少20平米110分钟绿地步行可达率100%在文化和体育板块各有至少1个有国际影响力的大项目国际医疗和教育产业成为长三角标杆人均绿地面积公共绿地5分钟步行可达率纽约23m2伦敦27m284%66%15分钟通勤圈覆盖就业人口比例纽约~25%柏林~35%伦敦平均每60万人拥有1个大型体育馆，其中东区3人口约29万，坐落着伦敦奥林匹克体育馆及多个有国际影响力的文化项目上海西部540万居民4，只有1个有国际影响力的网球场，无国际级文化项目南虹桥可以作出的推动作用长三角协同创新新格局对接长三角制造业集群与上海和全球的技术和人才，加速长三角产业升级功能型总部新集聚科研技术产业化和商业化科研服务和专业服务的新高地人文之城生态之城创新之城追求卓越的全球城市打造高品质文体标杆对标全球领先城市，引入世界级文体项目，引领文化体育消费的大方向建设多元融合的国际社区吸引活力多元的全球公民，促进文化和思想的碰撞交流，成为创新经济的人和想法的源泉“大生态”建设景观走廊依托水系和绿化资源，采用低冲击开发方式，将苏州河沿岸绿地建设成为高品质水岸景观生态走廊“小生态”打造15分钟生活圈倡导低碳社区建设，穿插尺度适宜的绿地和开放空间，以步行道路连接各类城市功能南虹桥可针对上海发展“人文、创新、生态”之城的需求，力争成为推动上海实现卓越全球城市愿景的核心拼图发展目标内容南虹桥规划背景及建设目标南虹桥顶层设计及功能详解南虹桥空间布局概念性设计南虹桥人口结构调整目标及空间需求测算虹桥国际新区的顶层设计资料来源：麦肯锡分析初步顶层设计虹桥国际新区：RainbowCity多彩国际魅力：汇聚全球人才的新高地绚彩生态交织：树立生态宜居的新标杆精彩配套多元：打造居职平衡的新典范愿景

目标人群

定位融汇多元化的全球公民和高素质的本地居民城市空间布局围绕主要交通站点形成四大综合性功能核、小尺度功能融合打造15分钟社区生活圈、生态与人居融合形成一带一链的生态绿廊核心配套功能城人功能型总部科研服务专业服务学龄人群的高品质教育成人的自我提升教育两医融合国际医疗服务医疗应用创新多层次的住宅选择高品质社区生活配套双轨教育体育产业文化休闲体验式商业“文体商”融合功能型总部与专业服务生活居住资料来源：焦点小组；专家访谈；麦肯锡分析南虹桥的价值主张经济状况我们通过对目标国际人群的调研和访谈，了解各类人群的主要需求…大约年均收入大约年均消费初步人群需求高效对接丰富的科研资源便利的交通国内外科技创新人才

10万30-100万科创新秀国际化的教育资源便利的区域枢纽交通长三角高净值人群，总资产>5000万元

>50万>500万商界领袖便利可达的生态绿地优质完善的教育体系大虹桥地区企业高管和白领

7万20-50万企业白领丰富的文化体验多元化的人际交流未来可能搬到虹桥的高管或白领

10-30万20-50万国际人才目标人群的主要需求科技创新人才全身心投入事业，希望利用身边资源，不断攀登职业高峰。良好的区位和便利的交通让他们与高科技园区和研发机构沟通，又能快速到达机场家人是商务精英们平日繁忙工作的动力。周末和家人在大自然中放松，享受天伦之乐，完善优质的教育资源是他们选择居住地点的优先考虑条件长三角地区的成功人士经过奋斗积累了个人财富，希望能给家人更好的生活。他们看中上海的国际教育资源和便于他们在上海周边往返的枢纽交通海归和外籍人士追求国际化的生活方式，摆脱孤独的城市生活。他们希望在这里也可以有国外的品酒、绘画等体验课程，通过这些体验式的活动和不同人群结交朋友目标人群对于生活配套有4方面价值诉求：多层次、便利化、体验式和社交型人群需求生活配套具体要求社区文化活动中心，创造与邻居交流的机会提高文化修养的活动和课程，丰富全家周末生活拥有二甲或以上的全科诊所和急诊室社区内有优良的牙科、眼科等日常专科诊所能够服务外籍人群的双语医护人员国家一流的公立基础教育资源双系统教育的国际学校，保留子女高考的选择幼儿园与上班地点之间保持步行距离医疗教育文化国际教育和公立教育都行，只要教学质量好。投资公司高管小病我会在周围看，但生孩子和大病我会回国。新加坡籍白领周末希望能带孩子接受一些轻松的文化熏陶。虹桥白领资料来源：小组访谈体验式消费活动，如品酒或烹饪课程社交性的商业设施，如小型街角咖啡厅约20分钟步行可达的超市和生活用品商店，如家乐福商业化的连锁健身工作室，如舒适堡充分的户外自由运动空间除上班、出行外，生活圈的主要交通方式为步行做到人车分流，保留一些步行为主的街道有充足的停车空间、良好的标识指引和优良的管理系统中等规模的郊野绿地供居民野餐、跑步等功能居住和工作周边的小片绿地和公共空间体育交通商业生态我平时很少在大型体育馆健身，通常就在家边散步。长宁区设计总监我希望下楼买咖啡时可以碰到熟人聊天。浦东区土耳其籍作家在小区周边有世纪公园面积一半大的公园最理想。徐汇区香港投资者如果周末加班的话，我通常会跑步去办公室。静安区外籍高管南虹桥应针对长三角产业升级的两大需求，对接长三角制造业与上海及全球创新技术资源，同时引入多元的商务专业服务，打造市场化的科技商务服务平台资料来源：麦肯锡分析功能型总部与专业服务南虹桥科技商务服务平台企业科技商务总部为科研和商务型总部提供定制式的办公空间以长三角民营企业为切入点，

吸引其在南虹桥设立研发中心、业务和区域总部等功能科技商务服务平台的三大组成部分的重点发展方向ABC科技创新服务启动亮点项目；打造以线上线下服务相结合的“国际智能制造卓越中心”关键聚集国内外前沿科研机构、科技创新公司、成熟技术提供商等多元化的科技创新

服务商务专业服务吸引多元的专业服务企业，打造完善的科技商务服务生态圈南虹科技专业服务构成要素A企业科技商务总部新材料电子信息设备科技创新服务商务专业

服务CB科技创新公司本地研发机构加速器孵化器国际前沿科研研究所成熟技术提供商国际智能制造卓越中心智能制造…法律服务工业设计IP相关服务融资服务管理咨询财务会计启动亮点项目南虹桥可借鉴芝加哥数字化运营卓越中心的案例，以公私合作的模式搭建创新平台资料来源：DMDII官网；资料检索；麦肯锡分析成立背景：为了支持美国“再工业化”重振制造业优势，在国防部、伊利诺伊州政府和市政府的支持下，DMDII中心在2015年成立采取公私合作模式筹集1.7亿美元初始资金案例背景中心通过技术展示、研发和培训等服务聚集企业、科研机构和初创公司初创公司总计面积：约9000平米总计：49家科研机构国防部企业总计：173家技术应用展示厅研发中心、培训中心提供跟投资本、指导科研方向技术服务提供方，会员购买服务提出产能升级需求，投资项目，提供展示设备提供研究人员、知识产权和展示设备航空航天机械快消品企业科研机构州和市政府主导启动资金投入平台会员平台合作方会员举例国防部7000万企业、科研7400万市政府1000万跟投资本州政府1600万启动资本功能型总部与专业服务芝加哥以联合研发、成果共享为原则，以非盈利机构DMDII作为运营商，采取分级会员制并由会员投票决定主要运营和技术决定资料来源：DMDII官网；专家访谈；资料检索；麦肯锡分析DMDII简介运营团队主要成员包括前VC、美国龙头制造企业运营、科研总监等董事会成员包括通用电气技术总监、西北大学校长、政府工作人员等运营模式：采取分级会员制，主要运营与技术决策由会员投票决定运营商：DMDII是伊利诺伊州立大学创办的非盈利组织，主要承担运营管理等职责会员总计1511206执行委员会：批准研发项目、新会员2票（企业和科研各派1名代表）技术委员会：决定研发主题6票各1票各1票4票各1票各1票，总票<1/3会员年费美元无40万>500万1

5百-20万国防部高级企业会员高级科研会员普通会员招商融资运营管理主要职责开发新会员：举办路演、开放参观日等活动协调日常工作：维护设施，组织各委员会定期会议提供技术支持：招聘和管理机构内部的工科人才，以支持技术展示厅运作提供会员的技术或能力培训：根据研发主题，寻找有资格的会员或第三方如需资本支出，协调跟投机制：寻找启动资本，带动其他会员的投资评估实物价值：如有会员提供展示机械等，决定相应会员费折扣1每年相关科研投入中心每年开发约15个研发项目，邀请企业与科研会员以及初创公司参与联合研发工作，科研成果和IP由所有会员共享指导原则：联合研发，成果共享功能型总部与专业服务南虹桥可通过打造线上和线下结合的“国际智能制造卓越中心”来撬动科技创新服务的开展，带动长三角制造业升级资料来源：麦肯锡分析汇集资料长三角企业在平台上提交企业资料和技术需求对接全球科研机构，汇集研究课题和成果匹配：平台协助进行创新技术供需两端的匹配交易：线上技术交易和咨询服务长三角企业需求数据库全球前沿科研数据库技术交易平台智能制造展示中心科研商业化成果交易会国际智能制造卓越中心线上服务线下服务展示最新智能制造技术为制造业提供平台与技术提供发共同开发定制化应用定期举办科研成果交易会，为长三角制造业和全球科技公司提供交流和分享的平台为有需求的公司和研发机构提供共享的工作室、研发实验室及设备帮助制造业企业将业务需求转化成具体的技术需求，并推荐合适的技术咨询服务共享实验室功能型总部与专业服务电波

暗室无尘

实验室硅片

研发和制造实验室科研商务功能生活休闲功能启汇园（Fusionopolis）总面积12万平米，由三座22-24层的塔楼组成，服务超过1000名科研人员，结合工作、生活、消闲、学习为一体，聚焦信息通信、工程、物理，成为促进私人企业和公共部门协同合作、科学研究交流平台资料来源：资料检索；麦肯锡分析拥有6家大规模的研发实验室及工厂和9个共享实验室以及3万平米的商务总部服务式酒店公寓表演中心：可容纳500人的，用于小型表演、产品发布和行业论坛5层商业配套南虹桥可参照新加坡纬壹科技城，打造科技科技专业服务、研发总部与生活功能融合的科研商住一体化空间功能型总部与专业服务南虹桥应打造以国际化医疗服务为基础、医疗应用创新为特色的“两医”体系高端国际医疗广覆盖国内医疗综合医院儿科康复科美容医疗肿瘤专科妇产科+“大专科、小综合”三甲医院+中医医院牙科医院社区卫生服务中心医疗服务医疗应用+短期：医疗服务长期：医疗应用创新医学研究国际孵化器两医融合：产业设想资料来源：麦肯锡分析眼科神经科心血管科医疗应用创新中心精准医疗再生医学移动医疗初创大型技术性企业南虹桥可参考国外案例经验，依托一期打造的医疗服务基础，在中长期打造医疗应用创新的生态圈资料来源：专家访谈；文献检索两医融合：案例借鉴美国前10名医疗服务机构中以有8家依托医疗服务基础，聚集了医疗应用创新产业集群德州医学中心是世界上最大的医疗服务区21个医院8个专科诊所中心的孵化器与加速器在第1年培养约20家初创企业，包括医院运营APP、人造胶原蛋白等产品中心孵化器、加速器2014年，中心开始聚集医疗应用初创需求端因素主要驱动因素随着电子病历等数字化运营技术突破，医院对定制化运营解决方案的需求日益增加供给端因素非医疗技术人才或企业希望解决医疗问题，但需要靠近医院快速了解关键痛点医生兼职初创顾问或直接创业的现象日益普遍，但医院希望保留人才和其创新，为医生提供创新环境各项体育运动中，篮球最受欢迎而冰球发展速度最快，但上海目前场馆资源不足，未来南虹桥可打造高能级篮球与冰球综合场馆，弥补上海缺失资料来源：麦肯锡分析；资料检索到2025年，上海将打造世界一流的国际赛事之都，其中篮球为当前最受欢迎的运动，冰球也正以最快的速度积累人气上海已建成场馆能级和质量难以满足未来需求篮球在中国的观众量排名第一1，有36%的群众会观看篮球，19%会参与篮球运动万达与国际蓝联达成战略合作，上海将举办2019男篮世界杯体育产业：产业设想宝山体育中心东方体育中心全市能承办NBA级别赛事的专业篮球馆仅2座位于浦西的宝山体育中心难以满足上海中心和西部居民的需求篮球最受欢迎冰球发展最快北京将举办2022冬奥会，掀起了冰球运动的热潮，中央5台转播了2015赛季北美冰球联盟的119场比赛俄罗斯和北美的多个职业冰球队开始打入中国市场，设立冰球项目上海目前青少年冰球联赛拥有20支队伍，中外练球的孩子比例，从前几年的2:8，飞速上升到了9:11根据抽样调查结果，前5名的观看率分别是：篮球（36%）、足球（21%），乒乓球（21%）、羽毛球（19%）、体操（12%）全市能承办专业国际冰球赛事的奥林匹克标准场地仅有1座，位于松江的大学生国际冰球馆南虹桥可借鉴纽约麦迪逊广场花园的成功经验，建设高能级的多功能体育场馆虹桥多功能体育馆应遵循以下原则发展体育场馆经济：引入有号召力的球队将场馆作为主场引入市场化公司运营举办丰富类型商业活动和体育教育活动，提高场馆利用率周边配套完善、交通便利麦迪逊体育场2015年收入10亿美元，是全美票务收入最高的体育场馆，全年300多场的知名体育赛事、演艺活动和方便的地理位置每年吸引世界各地游客慕名前来资料来源： 资料检索两支国家联盟级别球队主场：NBA尼克斯篮球队和NHL游骑兵冰球队麦迪逊集团成立专属公司运营场馆，负责制作并引入丰富内容活动丰富：举办演唱会、马戏和颁奖典礼等活动著名音乐人长期驻场位于美国最繁忙铁路枢纽上方，紧邻市区地铁和公交站点紧靠商业区和韩国城，餐饮休闲等配套齐全体育产业：案例借鉴资料来源：资料检索；麦肯锡分析场馆主要集中在市中心，大虹桥区域及周边缺乏文化艺术设施南虹桥应建设艺文综合馆，服务区域人群可打造面向上海市的先锋剧场和装置艺术综合体上海文艺演出类型以经典和通俗剧目为主，缺乏有代表性、知名度高的先锋剧目目前当代艺术展以摄影与雕塑等形式为主，未来可重点引入装置艺术等前沿艺术流派大型美术馆大型表演场馆崇明金山奉贤闵行松江青浦嘉定宝山浦东大虹桥杨浦虹口普陀静安黄浦徐汇长宁文化休闲：产业设想上海文化版图南虹桥应弥补上海文化场馆在布局和内容上的缺失，打造特色鲜明、有影响力的艺文综合体资料来源：资料检索；麦肯锡分析文化休闲：案例借鉴蓬皮杜艺术中心以法国国立现代艺术美术馆为主体在艺术馆的基础上还设有公共资讯图书馆和声学/音乐研究学院，形成多功能的文化艺术综合体年访问量：520万人占地面积：2公顷建筑面积：10万平米年运营费用：1.3亿欧元，其中政府补贴64%除此之外，蓬皮杜艺术中心还配有电影资料馆、书店、儿童工作室、艺术表演空间等多种与艺术接触的形式声学/音乐研究学院公共资讯图书馆国立现代艺术美术馆新颖的外观设计吸引眼球蓬皮杜艺术中心以艺术展示为主要功能，结合图书馆、音乐研究中心等多元文化项目，成功的打造了标杆性的艺文综合体未来的商业已不仅局限于单纯的购物消费，南虹桥可以着重引入文化、DIY、全家参与主题的商业消费配套资料来源：资料检索；麦肯锡分析文+商：产业设想将艺术品的展示融入商场的公共空间，让人们在购物的同时也得到鉴赏水平和心灵上的提升提供消费者可以亲身参与制作过程的活动和简单课程，通过体验、互动和社交，打造新型的消费模式未来的商业场所将会成为人们日常生活中心，新型的商业配套应考虑到包括老人、中年人、小孩、宠物在内所有家庭成员的需求文化

内容DIY

体验全家

参与主题描述举例123幕张永旺梦乐城预计面积：78万平米引入商业地产开发商独立开发运营预计规模合作模式K11侨福芳草地上海大悦城南虹桥目前大多数国际学校只针对外籍学生，未来应重点发展针对国内学生的国际教育，满足未来人群的需求双轨教育：产业设想“我希望孩子能吸收中西方教育的精华，一方面拥有国际视野，未来留学能适应西方文化和思维方法，另一方面也学习中国的东西，能接地气。”

–长三角企业家“我觉得国内的基础教育还是很好的，我的孩子甚至可以读完大学本科再出国；所以能保留学籍的双体系国际学校是我的首选”–

小组讨论的在沪白领南虹桥目标人群表示了对国际化教育的需求…2所双体系国际

学校只针对外籍人士的国际学校7所上海美国学校上海协和双语学校台商子女学校韩国国际学校新加坡国际学校英国国际学校德威国际高中上海日本人学校上海美高国际学校…但南虹桥现有的国际教育资源以服务外籍学生的教育体系为主资料来源：资料检索；麦肯锡分析以“双轨制”为主题，未来南虹桥应该打造多层次丰富的教育体系，满足儿童和成人多方面的教育需求双轨教育：产业设想双体系教育满足双学籍、多种方式升学需求推动商业交流国际名校中国中心：为商务人士提供交流和学习的平台国际教育服务外籍人士的高品质、国际化教育国内教育服务本地人士的九年义务教育满足自我升级:创业课堂：弥补创业人士知识短板，促进跨界交流生活课堂：提高生活品质、丰富业余时光的体验课程服务产业进步理工学院：与国际顶级理工学院合作，培养技术型人才设计学院：与国际知名设计学院合作，培养一流工业设计人才学龄人群职业人群南虹桥可引入国际顶尖理工学院，为本地科技商务产业输入技术人才加州理工学院：科技届顶尖的研究型大学发展意向和定位双轨教育：产业设想与交大合作开设本地学院，取得教育部办学资格，开设可授予学位的高等教育和短期培训落地模式预计建筑面积：约1万m2预计规模资料来源：资料检索；麦肯锡分析世界最负盛名的理工学院之一，其最著名的学科包括物理、工程、化学、生物科研实力雄厚，每年科研和合同经费约3亿美元拥有50多个高级研究中心，研究领域涵盖人工智能，化学和工程学术成就斐然：35次获得诺贝尔奖；著名物理学家爱因斯坦曾在学校任教，校友有英特尔公司的创始人戈登·摩尔，中国导弹专家钱学森等2015年与上海交通大学签订合作协议，就创新人才培养进行合作。南虹桥可以提供场地，促进合作落实。双方可设立交大-加州理工学院，开设具体领域研究生教育和短期培训项目举例依托社区活动中心，引入市场力量组织丰富的活动，满足个人提升需求双轨教育：产业设想通过目标人群访谈，我们了解到目标人群对体验式和社交型的生活配套的需求，希望通过社区文化活动增加邻里交流，提升个人涵养读书绘画瑜伽混合健身文化体育烹饪品酒歌唱表演娱乐对接人群需求提供课程预计建筑面积：每个中心1500m2预计规模模式一：社区中心对接各个内容提供机构，定期举办活动模式二：对接各小区物业公司，物业公司负责引入内容提供机构合作模式资料来源：资料检索；麦肯锡分析内容南虹桥规划背景及建设目标南虹桥顶层设计及功能详解南虹桥空间布局概念性设计南虹桥人口结构调整目标及空间需求测算空间落位秉承公共交通导向、小尺度功能融合、生态和人居融合三大理念空间落位生态和人居融合绿地与水系化整为零，在城市社区之间以及社区中心引入公共空间和绿化，将生态与人居融合，实现10分钟绿地可达率100%公共交通导向公共交通建设先行，至2040年实现轨道交通600米覆盖率45%围绕轨道交通和中运量交通的4个关键站点打造4个综合型功能核小尺度功能融合将社区面积控制在2-3平方公里，还原“Village（街区）”的小尺度社区内配备满足人群需求的多元生活配套，打造“15分钟社区生活圈”资料来源：资料检索；麦肯锡分析123公路地铁地铁中运量公交中运量公交南虹桥通过公路、轨交、中运量系统实现大虹桥内部“微循环”，并与上海中心区和长三角便捷联通空间落位联友路翔江公路纪潭路纪宏路金光路北青公路崧泽大道沪青平公路金丰路京沪高速外环高速沪渝高速沈海高速北翟高架路嘉闵高架路连接市中心连接长三角高速、

快速路区内

主干道南虹桥虹桥商务区道路系统将构建“四横三纵”高（快）速路与“五横四纵”主干路网络纪鹤路连接市中心连接市区资料来源：文献检索；麦肯锡分析1初步公路地铁中运量公交中运量公交公路南虹桥通过公路、轨交、中运量系统实现大虹桥内部“微循环”，并与上海中心区和长三角便捷联通空间落位纪丰路站纪宏路站1纪展路站闵北路站运乐路站2号线10号线17号线25号线13号线延伸机场线纪宏路站2南虹桥资料来源：文献检索；麦肯锡分析；第三方顾问资料“十三五”期间争取加快轨交13号线向西延伸推进，落实沿线的重要站点1初步公路地铁中运量公交公路地铁南虹桥通过公路、轨交、中运量系统实现大虹桥内部“微循环”，并与上海中心区和长三角便捷联通空间落位3号线2号线1号线南虹桥资料来源：文献检索；麦肯锡分析；第三方顾问资料3号线1号线2号线近期考虑优先布局3号线中运量交通，打通与主功能区的联通1初步资料来源：麦肯锡分析空间落位连通主功能区的

中运量交通主功能区中运量线路及站点轨交线路及站点1,000m1医教商务核：以医疗教育商办功能为主、结合商业功能南虹桥应遵循公共交通导向，围绕4个关键站点打造4个高密度综合型功能核转乘2号线连接主功能区高端商务核：以承接主功能区总部溢出为主，结合商业功能13号线西延伸连接市区商业娱乐核医教商务核科技研发核在南虹桥各区域中拥有极差地租，利于吸引研科技研发类人才及企业北部有拓展空间，可以满足科技类企业扩张需求与虹桥主功能区形成呼应，接受主功能区的辐射和溢出便利连接虹桥枢纽、虹桥主功能区以及市区紧靠G15,高速连接长三角主要城市与华漕镇现有的国际教育和虹桥国际医学中心紧密结合与虹桥枢纽便捷联通，便于形成面向长三角人群的国际医疗教育高地与主功能区形成联动，更好地服务主功能区聚集人口的文体和休闲娱乐需求离市中心最近的轨交站点，便于人流的导入和疏散高端商务核科技研发核：以科技研发总部功能为主，结合商办和商业功能商业娱乐核：以商业、文体、娱乐功能为主，结合商务功能南虹桥应以TOD的理念将处于中央位置的高端商务和商业娱乐核统一开发空间落位资料来源：麦肯锡分析TOD模式开发三大理念123在公共交通运输容量大的重要节点上增加开发强度在地铁上盖500米半径内将容积率提升1.5-2倍在同一地块内合理布局多元功能，以提升空间的混合使用效率优化强度混合功能立体联通打造裙楼之间商业的底层及二层的连接，最大化室内商业环境联通地下停车，结合办公和住宅停车需求的时间差，最大化停车效率AB1办公办公酒店商住酒店商业裙楼地下商业公共文化设施商业裙楼地下停车-商业地下停车-住宅住宅住宅办公办公住宅住宅住宅沿街商业地下停车-住宅轨交站点轨交站点12331AB2高端商务和商业娱乐核统一开发示意图公共体育设施轨交站点资料来源：南虹桥可以借鉴六本木之丘的经验，在传统TOD的高密度商业开发基础上融入公共、文化、绿色的元素空间落位1六本木新城露天广场：六本木新城露天廣場外觀上，有著圓形巨大遮雨蓬，具有強烈的聚集導向作用的多功能露天娛樂場所。廣場上的活動多以世界性的娛樂節目為主流，每次光臨都會遭遇不同的刺激且充滿新奇觀念之「都市露天廣場」。传统TOD模式以高密度的商业开发为主商业酒店新型TOD模式融合了公共、文化、绿色元素的设计和开发高端总部写字楼国际化购物中心商业广场高端名品步行街/林荫道多功能开放式广场摩天大楼高层观景台专业培训或周末开讲的一次性学校五星级酒店酒店式公寓都市图书馆学术交流中心美术馆、博物馆等展厅户外展区，街头小品公共文化绿色住宅中高层住宅楼混合写字楼内高层住宅区东京君悦酒店森大厦WestWalkGateTower住宅楼49F-54F

艺术中心7F-48F办公4F-6F商业及餐饮传统TOD开发模式空间小、密度高纵向融合商办和住宅容积率高，力求突破上限森大厦功能布局安丽娜露天广场公园、林荫道楼顶花园、空中花园墙面绿化带1300平方米屋顶花园街头艺术作品之一Maman新型TOD开发模式立体融合“商住文旅”功能充分利用地面碎片、楼顶、墙面、空中等空间六本木“垂直花园城市”布局资料来源：麦肯锡分析空间落位形成4核、4区的布局高端商务核

(ParkviewSquare)雅致空间

(YuppieSpace)科技研发核

(NovoPark)活力部落

(YoloBlock)商业娱乐核

(EcoVillage)艺文花苑

(EdenGarden)医教商务核(Med-EdTown)汇知街区

(RainbowHeight)万平米；平方公里xx建筑面积xx占地面积2025年预计常住人口约27万混合商办区混合住宅区已开发片区商业休闲郊野公园社区绿心沿街商业水系纪鹤公路朱建路北青公路联友路纪翟路纪宏路在4个功能核周边形成4个特色鲜明的多元功能社区2雅致空间

-主要面向长三角高净值人群汇知街区-主要面向国际化背景人群商业娱乐核高端

商务核医教商务核高端居住

国际教育区居住商业

配套区高端居住区活力部落-主要面向新生代的科技创新人才科技

研发核~100~3~30~3~30~2~20~31,000m艺文花苑-主要面向大虹桥高管和白领“15分钟生活圈”要素资料来源：麦肯锡分析居住-多样化的舒适住宅就业-更多的就近就业空间出行-低碳安全的出行服务-丰富便捷的社区服务休闲-绿色开放的公共空间人物肖像：女，35岁，家庭美满，育有一子，某世界500强企业人力资源总监，在中心商务区上班，住在高档住宅区社区内配备满足人群需求的多元生活配套，打造“15分钟社区生活圈”2空间落位步行到商务区上班8:45到社区实验小学接儿子放学，途径亲子乐园看卡通展17:30晚饭后散步到健身中心练瑜伽19:00骑摩拜单车回家休息20:30沿城市公园晨跑开启新的一天7:00小尺度生活空间的意义减少道路交通事故几率鼓励人们行走，提倡绿色、强身健体的生活方式增强街区的趣味性，提高居民愉悦感与同事在写字楼下商业街吃午饭12:00示意在“4核、4区”

格局的基础上，打造贯穿整个片区的“1带、1链、2环”资料来源：麦肯锡分析空间落位1,000m混合商办区混合住宅区已开发片区商业休闲郊野公园社区绿心沿街商业水系38km2河畔生态休闲带为南虹桥远期发展提供预留空间河畔公园彩虹里：中心商业娱乐环乐活道：20公里河畔运动休闲环贯穿4个社区的1带、1链、2环翡翠连廊：社区水岸生态商业链1链河畔公园：河畔生态休闲带1带2环乐活道翡翠连廊彩虹里资料来源：麦肯锡分析空间落位1,000m医学中心

（在建）高端居住

国际教育区高端居住区混合商办区混合住宅区已开发片区商业休闲郊野公园社区绿心水系1雅致空间艺文花苑活力部落汇知街区41大工程上海主城区最大的公共生态公园3大重点项目举例上海的“麦迪逊广场花园”，集最受欢迎的篮球、增长最快的冰球等冰上运动与演艺活动为一体~5公顷~100万人上海的“蓬皮杜艺术中心”，以先锋剧场和装置艺术为特色打造上海领先的艺文综合体~5公顷~100万人上海的“乐高乐园”，打造以互动式、体验式活动为特色的亲子主题乐园~20公顷~70万人河畔公园虹桥多功能体育馆虹桥艺文中心亲子主题乐园1234~8平方公里居住商业

配套区xx年客流量xx占地面积近期通过政府牵头撬动1大工程，引入3大重点项目，弥补上海文体项目在地域和内容上的缺失，引爆虹桥国际新区开发23资料来源：麦肯锡分析空间落位1,000m纪鹤公路联友路G42生态文体混合住宅留白产业非集建区预留用地边界市政远期可考虑利用河畔公园的部分预留用地，支撑未来产业和人口增长所带来的用地需求远期预留用地规划设想~1.0平方公里产业预留用地以科技研发为主导~1.0混合居住预留用地~1.5文体预留用地~0.5发展备用地~8预留用地生态预留用地1~4.01基于34万人口计算，人均可用生态绿地约20平米内容南虹桥规划背景及建设目标南虹桥顶层设计及功能详解南虹桥空间布局概念性设计南虹桥人口结构调整目标

及空间需求测算从对标上海中心区域、实现居职平衡、减轻虹桥枢纽交通负担三个维度出发进行南虹桥未来人口规模测算资料来源：上海市主要区域年鉴；麦肯锡分析人口测算参考验证：

对标上海其他中心的人口密度测算标准：

以大虹桥达到居职平衡为目标大虹桥作为上海中心之一，对标其他中心的密度，南虹桥的未来常住人口可达到

26-68万人对标国际居职平衡标准，大虹桥65万就业人口应至少有25-35%住在本地，南虹桥占拓展区面积的一半，应承担其中至少50%人口及其家眷1；同时假设总人口中至少有10%为外来人口，得出总人口约为23-32万人如果要在大虹桥地区实现国际标准的居职平衡，南虹桥至少需承载常住人口

23-32万人测算维度逻辑阐释测算结果1上海户均人口为2.5人/户；2人民广场统计了黄浦区，20.5平方公里；徐家汇统计了天平路、徐家汇、枫林路、斜土路、新华路、田林街道，共20平方公里；陆家嘴统计了陆家嘴、潍坊新村、洋泾街道，供18平方公里；五角场统计了五角场、四平路街道和五角场镇，共19.1平方公里684.27常住居民密度

万人/平方公里同样密度下的南虹桥可能常住人口

万人人民广场徐家汇陆家嘴五角场对标上海中心区域的常住居民密度2533.34281.76261.6421支撑论证：

从虹桥枢纽的交通承载能力考虑目前已批控规规划大虹桥将承载65万工作人口和48万常住人口，按常住人口50％为就业人口计算，虹桥商务区将至少产生41万的通勤人口，对标上海均值，将在虹桥枢纽目前115万/天的基础上增加15万PCU的承载量，逼近设计峰值140万PCU/天大虹桥规划常住人口上调至60万，为了减轻虹桥枢纽的交通压力，南虹桥应尽可能多的承载新增常住人口3常住人口从产业功能需求出发，建议南虹桥未来至少承载~27万常住人口以及~42万服务人口人群，万人服务人口主要假设及论证南虹桥27万常住人口，对标国际职住人口比例1，假设南虹桥有13.5万工作人口，其中70%（即9.5万）为非本地居住的产业人群对标上海其他区域，作为生活休闲目的地，南虹桥将吸引约5万日均访客：上海新天地日均访客量~5万大宁灵石公园，总面积68万平方米，2015年春最大日客流量9.3万人次，平均每日访客约5万人1国际相似片区的常住人口与工作人口的比例约为1：0.5-0.7工作人群家眷常住人口外来居住人群2.7大虹桥

工作人群非本地居住的工作人群5.0常住人口访客人群服务人口1:1.5携眷比人口测算常住人口：参照国际居职平衡最佳实践，建议在大虹桥65万工作人群中，实现30%的人群（即19.5万人）在本地居住，其中建议南虹桥承担不低于50%工作人群（即9.75万人）的居住配套产业人群家眷：假设平均每个居住的产业人员有1.5名家属共同居住外来人群：假设未来大虹桥以外的外来购房人口占总常住人口约10%资料来源：资料检索；专家访谈；麦肯锡分析未来南虹桥人口结构将腾笼换鸟，从现在单一的以低技能外来劳动力为主转化为多元化、高技能的国际公民资料来源：麦肯锡分析人口结构现有人口以外来人口居多，结构单一且层次不高未来外来人口会以多元化、高技能的国际公民为主华漕镇2014年底实有人口23.4万，其中

外来人口占比69%，约16万，外来人口受教育程度低，仅2%的学历为大专及以上，90%的受教育程度为初中及以下普遍从事低技能的体力劳动，包括制造业、批发零售、快递等行业居住条件差，87%的外来人口租住在农宅现有总人口外籍人口0.7外省市户籍人口1.9本地户籍人口上海非本地户籍人口南虹桥现状人口构成

万人南虹桥未来人口构成

万人未来南虹桥27万居民中将有

48%的新进人口，约13万，其中包括大虹桥地区的企业高管和白领，至少2.6万人，含家眷约6.5万人国内外科技创新人才，约1.5万，含家眷约3.8万人长三角高净值人士，约2.7万同时保留约14万的高素质本地居民商品房保留居民长三角高净值人士2.7未来总人口新增大虹桥产业人群及家眷动迁保留居民调整前南虹桥在近期用足容积率的情景下可承载约27万居民，到2040年如利用非集建区内的1平方公里做为居住用地则可承载34万居民近期基础情景（2025）利用集建区内建设用地，其中居住用地6.3平方公里新增住房平均容积率约2.21，整体住房平均容积率约1.6约27万人远期扩建情景（2040）利用非集建区的1平方公里保留用地做为居住用地，总居住用地约7.3平方公里新增住房平均容积率约2.01，整体住房平均容积率约1.7约34万人核心假设人口规模人口测算资料来源：麦肯锡分析1考虑到控规技术准则中对于不同区段的容积率限制，此容积率已达到准则规定中的容积率上限基于2025年27万居民的人口测算及产业和功能设计，用地和建设量需要在已批准规划上作调整资料来源：麦肯锡分析功能集建区教育社区公共设施基础教育新型工业医疗商业与办公占比

%面积测算1

已批准规划平均住宅容积率为1.3，麦肯锡建议规划提升至1.6；2包括对外交通、道路广场、市政设施、绿地、水域、控制用地等总计科研设计调整重点麦肯锡建议规划-至2025占地面积公顷建筑面积万平方米占比

%已批准规划（2011）占比

%占地面积公顷建筑面积万平方米573687127251271062633524658801,7321,254占比

%55%20%8%3%4%6%33%7%2%2%3%4%14282%1%25232%2%居住1

62658322732804836%3%2%2%2%5%3%1,732191%1006167299848686966%11%2%6%3%4%4%区域文体30101,532382%其他2

82948%77745%2%1%调整幅度+319-84+10+6-8-8+15+22+278调整前居住面积调整依据：拆迁安置需求上调、公共租赁房增加、中小户型增加资料来源：麦肯锡分析面积测算居住面积上调

319万平米73105+141+调整依据具体调整数据调整变化麦肯锡建议规划已批控规规划1006万平米737万平米居住公共租赁商品房拆迁房123拆迁安置房需求上升141

万平米据华漕镇最新统计，总共需安置居民需求为7504户，依据每户260平米安置标准，减去已规划的63.8万平面积，加以约10%的浮动空间，总安置面积需求增加141万平米3公共租赁房增加，总量占新增住宅面积的15%公共租赁房常住人口

2.1万人公共租赁房人均面积

35平米/人73

万平米1中小户型居民总数增加，并对标国际提高人均面积105

万平米中小户型居民人数增加2.3万人，面积相应增加80万平米新增商品房的人均面积由35.5平米/人上升至36.8平米/人，面积相应增加25万平米2调整后9月中旬，我们就南虹桥项目拜访了市规土局，庄少勤局长在基本认可战略规划专业性的基础上对指标调整提出了以下三点意见资料来源：专家访谈；麦肯锡分析面积测算动迁安置不能增加占地面积，可适当提高容积率，否则会影响地区品质，对于近期出现的居民安置需求的问题尽量采用货币化方式解决动迁安置房1要大量增加公共租赁房面积，最好达到新增住房面积的30%-50%，甚至TOD周边都可以是公共租赁房，市里可以给新增公共租赁房配以额外的用地指标，这些公共租赁房可以由政府持有，服务于中高端白领公共租赁房2闵行区商品房总体建设指标不变，可通过全区指标平移来满足南虹桥发展需求，市里不会另外再新增商品房3基于市局对于指标调整的意见，重点对居住的用地和建设量作出了调整资料来源：麦肯锡分析功能集建区教育社区公共设施基础教育新型工业医疗商业与办公占比

%面积测算1

调整前居住建设面积为1006万平米，调整后下降了50万平米总计科研设计调整重点麦肯锡建议规划-至2025占地面积公顷建筑面积万平方米占比

%居住1

60458322732804835%3%2%2%2%5%3%1,732191%956167299848686964%11%2%7%3%5%5%区域文体30101,482383%其他2

79946%2%1%调整幅度+269-84+10+6-8-8+15+22+228调整后已批准规划（2011）占比

%占地面积公顷建筑面积万平方米57368712725127106263352465880