买房装修物业租房手册培训模板

《购房手册》

TOC\o"1-3"\h\u317461、前期准备 3146211.1购房须知前期准备——明确购房目标 3123111.2购房须知前期准备——制订购房预算 4233551.3购房须知前期准备——掌握买房基础常识 663441.4买房须知前期准备——明确房屋概念和产权性质 1355402.网上选房 19264242.1买方须知网上选房——怎样经过网络看房 1981772.2买方须知网上选房——选房注意要素上 2070622.3买方须知网上选房——选房注意要素下 24278193.实地看房 27197273.1购房须知实地选房——户型选择 2745853.2买方须知实地看房——现场看房应注意考察哪些方面 28118983.3购房须知实地看房——检验“五证两书” 31327294.楼盘比较 3174784.1购房须知楼盘比较——比较小区环境交通 32155224.2购房须知楼盘比较——比较开发商实力 32133224.3购房须知楼盘比较——自住型和投资型 33225884.4购房须知楼盘比较——比较户型门道 35271545.认

购 3682505.1购房须知认购——什么是认购 36179125.2购房须知认购——区分定金和订金 3767985.3购房须知认购——认购协议范本 37122966.合

同 39183906.1购房须知协议——协议基础内容详释 404876.2购房须知协议——签署协议注意事项 41288556.3购房须知协议——补充协议 45104786.4购房须知协议——商品房买卖协议范本 4680047.贷

款 5562697.1购房须知贷款——商业贷款 55114107.2购房须知贷款——组合贷款 57296327.3购房须知贷款——公积金贷款

61194237.3.1贷款条件 61211787.3.2贷款范围 6220367.3.4贷款利率 62257497.3.5贷款期限 6332517.3.6贷款额度 633927.3.7贷款偿还 6497077.3.8办理公积金贷款提前还贷材料 654305大连市个人住房公积金贷款管理措施实施细则 8626082转个人住房公积金贷款操作规程 10029638.收房 105146598.1购房须知收房——收房前准备工作 105275478.2购房须知收房——先验房后收房 10669838.3购房须知收房——怎样验房 10734188.4购房须知收房——收房常见问题 111297758.4.1查验楼盘实测汇报 11116828.4.2面积误差计算方法 112159608.4.3验房发觉质量问题怎么处理 112162638.4.4了解商品房保修期限和保修范围 11297029.入住装修 113191319.1购房须知装修——装修施工步骤 113213299.2购房须知装修——选择装修企业

12060119.3购房须知装修——家装注意细节 123101559.4购房须知装修——消除装修污染 1281580610.房

产

证 1332087910.1购房须知房产证——房产登记关键性 1332206210.2购房须知房产证——办房产证所需材料 13440110.3购房须知房产证——房产证办理步骤 1351006710.4购房须知房产证——产权办理包含费用 13982511.物

业 1403103011.1购房须知物业——物业管理费用 1402627111.2购房须知物业——住宅小区物业管理内容 1411099911.3购房须知物业——业主委员会 142208611.4购房须知物业——大连市住宅小区物业管理服务基础要求

1431693312.退

房 1452840112.1购房须知退房——退房步骤 1451072312.2购房须知退房——退房违约金 1463276312.3购房须知退房——退房五条件 1461845613.二

手

房 1481305613.1购房须知二手房——二手房买卖步骤 14831813.2购房须知二手房——二手房交易办税步骤、材料

149808413.3购房须知二手房——二手房交易须注意 1531831713.4购房须知二手房——二手房转让合一样本 1541129914.租

房 1573086614.1购房须知租房——房屋出租方法

1571373414.2购房须知租房——房屋租赁注意事项 158933314.3购房须知租房——房屋托管协议范本 1593234114.4购房须知租房——房屋租赁协议范本 1611、前期准备1.1购房须知前期准备——明确购房目标购房需要大笔资金投入，对于工薪阶层来说，代表可能是一辈子积蓄，所以，购置者要决定买房前一定要清醒意识到自己到底需要是什么，确定自己购房目标是什么？需要一个什么样房子？有多少首付款？只有明确了每一项细节，真正做到未雨绸缪，才能在交易中规避无须要风险，买到称心如意房子。

所以，理性和有计划消费是购房前提。购房者要依据自己收入、支出等实际情况来确定适合自己楼盘。从自己实际情况出发，好好计划一下，以能满足自己实际居住需求为准，避免出现无须要额外负担，培养有梯度消费观很关键。

以下就过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资购房四类购房行为特征做逐一叙述。

一是以过渡性居住为目标

业内通常认为：一居室面积在60平方米以内，二居室面积在70~80平方米之间，三居室面积在90平方米以内，符合以上面积房屋才称得上是小户型。

对于首次置业年轻群体应本着“买得起，还要住得起”购房标准，将购房目标定位在过渡性买房，未来伴随经济情况改善，分阶段数次完成置业。

既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位大户型，“小户型”这类低总价房子带来是“低首付、低月供”，同时也能降低未来家庭结构、人口改变给住房带来影响。在“小户型、低总价”选择中，购房者应关键关注含有保值或升值潜力楼盘，便于再次置业时候出租或出售，降低置业压力。

二是以改善性居住为目标

以改善性置业为目标购房者大多在35周岁以上，家庭收入较高，含有较强购置能力，通常不会计较价格，居住面积、户型结构、小区环境是她们优先考虑原因。

改善性居住目标是经过置业升级，改善居住条件，提升生活品位。大多数人在前次置业过程中，受经济实力和购房经验限制，在房子入住一段时间后，总会有这么或那样不满意。所以，单纯满足居住已经不是她们再次购房目标，她们追求是由生存需求转向舒适需求。

三以一次性到位居住为目标

既然考虑一步到位，在选房时候考虑原因就会很多，大户型将是这类购房群体首选。其次，既然不是“过渡房子”，那么对房屋品质就会提出很高要求，包含小区整体计划、户型设计等全部属于考察范围。同时，选房时还会照料老人和小孩需求，周围有医院、学校、超市等完善配套设施楼盘会吸引购房者。相对而言，价格这个原因权重对一次性置业者来说反而会有所降低。

其次，考虑到一次性到位需要大笔资金投入，购房者事前应该准备相当数额首付款，以备在以后交易中出现资金后续不足，无法完成交易及延缓交易时间后顾之忧。

四是以投资置业为目标

购房目标无非是自住或投资，自住者期望花最少钱买到最适宜房子，而投资者最好期望是用少许自有资金买到高投资回报房子。

以投资为目标购房者，常常只选高级房，只挑大户型，只看城市中心，这种非理性购房行为在房地产市场繁荣时候很轻易成功，一旦市场下行，投资失败风险会大增。

投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展计划要优先考虑。好区域位置是楼盘保值增值关键原因，也能够填补户型、面积等方面不足。这里所说好区域位置并不一定是常人所认为市中心，未来发展计划决定了楼盘增值空间，房屋价格将展现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大化。明确了购房目标，有针对性做好前期购房计划准备，才能够事半功倍，为购房成功打下坚实基础。1.2购房须知前期准备——制订购房预算购房前，在明确了购房目标后，还需要制订一个具体购房预算，从而正确估算自己实际购置能力。

对于购房预算、选择却是需要理性。因为不管是首次购房，还是升级换代改善性居住，购房全部是很多家庭最大支出和投资。所以，购房人在决定购房后，需要制订一个具体购房预算。要充足考虑本身及家庭平均月收入（包含利息收入及多种货币补助）、现有存款额、可取得贷款额度等多种资金起源及其它相关原因，从而正确估算自己实际购置能力。

一、可支配资金和预备资金把握

买房前请关键保留两部分资金，其一是家庭日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾难预备资金。

经过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭净资产，这才是可随时支配自由款项。认真计算能够确保购房者能够预算正确。因为商品房价格高达每平米数千甚至数万元，而房屋面积大小又直接关系到房屋售价，所以，每一平米全部要精打细算。从房屋户型来说，应依据家庭人口数量、房屋使用功效和资金实力进行选择。

选择适合自己楼盘。面积小、首付少、总价底楼盘适合过渡性居住需求年轻人。提议可购置市中心二手小房子或是新开盘小户型。二手小房子优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；另外，因为年轻人工作流动性还相当大，所以考虑一个交通适宜地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘小户型优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

二、对比不一样银行还款方法。

大家并非能一次性付清房款，需要按揭贷款。购房贷款通常就两种贷款方法：公积金贷款、商业按揭贷款、组合贷款（公积金贷款+商业贷款）贷款购房要考虑银行利率高低、可借贷金额、首期付款金额，对比不一样付款方法每个月付款额度、总利息等，选择最适合自己还款方法。据调研，，大连市住房商业贷款利率5年以上贷款基准利率由6.12%降至5.94%，公积金贷款利率（贷款5年以下）为3.33%，（贷款5年以上）利率为3.87%。购房贷款最终年限为30年，贷款年纪要求：女55岁以下,男60岁以下。房贷首选公积金贷款(首付30%)，其次是商业按揭贷款（首付20%）。现在大连住房公积金贷款额度和贷款利率：市内四区单人最高贷款额度为25万元、双人最高贷款额度为45万元；开发区单人最高贷款额度为22万元，双人最高贷款额度为38万元；金州、旅顺口区单人最高贷款额度为20万元，双人最高贷款额度为30万元；瓦房店、普兰店、庄河、长海县单人最高贷款额度为15万元，双人最高贷款额度为25万元。贷款利率：贷款期限1至5年，年利率为3.33％；贷款期限6至30年，年利率为3.87%。

同时，为了实现购房这个目标，合理分配收入。每个月固定留出一部分资金出来，制订出一个定时定额计划。因为假如开通了定时定额强制储蓄计划，那么每个月必需得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金肯定降低，那么消费一定能够愈加理性。点点滴滴积累就是一笔财富。

三、装修及维修费用预算

购房时，消费者应把装修费用和首期款一起考虑。购置合适家俱、电器、装饰也是新房预算所必需考虑。另外，应提前考虑必需生活设施费用，包含开通管道煤气、有线电视、宽带网等。

四、购房税费要计算清楚

税费缴纳在购置房产时占有一定比重，其中比较关键税项有契税、房地产交易费等。一般住宅契税金额是总房价1%或1.5%，非一般住宅则为4%。若是二手房，要交易手续费，通常是2.5%-3%，多数情况下是买家付，也可和卖方商议着办。若买一套100万元住宅，则最少有1.5万元税费。所以，提议购房者在计算时，最好同时计算相关税费支出。

五、物业费用不能忽略

物业管理费是指物业管理企业因提供管理及服务向业主或使用人收取费用，通常根据不一样档次依据住房建筑面积以每平方米收取。

商品房一旦售出以后，购房人就要开始负担物业费。而且和其它费用不一样，购置商品房入住后需要缴纳物业管理费是一直伴随房子终生，所以需要购房人在购置前了解清楚不一样楼盘物业管理收费标准，做到心中有数。

六、考虑出行时间和成本

提醒要买房网友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量一个有效参数，支出成本越小，表明所购房屋性价比越高。这么一来，买房后额外付出钱也会越来越少；购房前还应考虑出行时间成本。因为我们不难发觉，穿越城市时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。假如把这些时间花在工作上或其它方面，则能发明更多效益，假如再将时限放大到50年，时间成本价值就显得惊人了。

把握现有首付款有针对性制订购房预算，选择适合自己还款方法，而且综合性考量过程中每个细节是购房成功关键，购房切忌急燥，急于求成。只有适合自己房子才称得上是好房子。1.3购房须知前期准备——掌握买房基础常识学习部分地产基础知识是购房必需前提。房屋因为包含金额巨大，购置它是一个比较专业行为。而在部分发达国家，有着成熟和专业房屋经纪人能够为个人购房者提供专业咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟模式，过程也比较轻松。不过，现在中国房地产市场还没有这种专业针对个人购房者房屋经纪人。所以，买房前学习部分房地产基础知识，甚至让自己成为半个房地产专业人士也是必需。

以下，就向网友具体介绍部分在房屋交易过程中常常碰到概念、常识：

一、五证两书：

五证：房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必需含有。其中必需含有“五证”是指:《国有土地使用证》,是证实土地使用者向国家支付土地使用权出让金,取得了在一定年限内某块国有土地使用权法律凭证;《建设用地计划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市计划行政主管部门确定建设项目位置和范围符合城市计划法定凭证;《建设工程计划许可证》,是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

两书：两书是《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。相关教授尤其提醒：只有正当进入市场住宅房，才含有国家认可产权。在签署购房协议之前一定要查验房地产商是否含有正当售房手续，多种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。

二、区分定金和订金

在商品房交易中，所说订金和定金在法律上是有显著区分。定金是一个规范法律概念，是协议当事人为确保协议推行而自愿约定一个担保形式。商品房交易中，买家推行协议后，定金应该抵作价款或收回；若买家不推行协议，无权要求返还定金，发展商不推行协议，应双倍返还定金。中国《担保法》还要求：定金应以书面形式约定，不得超出主协议标准额20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生对应法律后果。

三、两种贷款方法

商业贷款：商业房贷是指在购置一般商品住房时，您能够您所购住房抵押，或以您自己或第三人全部其它财产作为抵押物(质物)，或由第三人为贷款提供连带确保责任，向银行申请个人住房贷款。

公积金贷款：住房公积金贷款是指由大连住房公积金管理中心及所属管理部，利用住房公积金，委托银行向购置、建造、翻建、大修自住住房住房公积金缴存人和缴存单位离退休职员发放贷款，并由借款人或第三人提供符合大连住房公积金管理中心要求担保。

转按揭：“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物贷款。

四、依据房屋使用率、面积分类

容积率：容积率是指项目计划建设用地范围内全部建筑面积和计划建设用地面积之比。隶属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积隶属建筑物除外。

绿化率：是指计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内全部基底面积之和和计划建设用地之比。

建筑面积：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊共有建筑面积部分为共有产权，买受人根据法律、法规要求对其享受权利，负担责任。

房屋使用率：房屋使用率是指房屋使用面积和建筑面积百分比，是衡量物业使用效率关键标准，现在物业市场上出售房屋大多以建筑面积表示，但对用户来说最含有实际使用意义是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。不过，使用率并不是越高越好。国家现行政策对住房使用率有一个指导性要求，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%使用率全部是比较合理，购房者不应盲目追求使用率，当超出合理程度时，一定要注意分辨是以牺牲居住品质为代价换来，还是在设计上有所突破。

销售面积：商品房销售面积即为购房者所购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

分摊面积：商品房应分摊共有建筑面积包含：1、各产权户电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，和为整幢建筑服务共有房屋和管理房屋。2、套(单元)和公共建筑空间之间分隔墙和外墙(包含山墙)墙体水平投影面积二分之一。不应分摊共有建筑面积包含：1、隶属于人防工程地下室、半地下室。2、供出租或出售固定车位或专用车库。3、幢外用做公共休憩设施或架空层。

提醒购房者是，容积率和建筑密度之间不是一个简单线性百分比关系，低容积率不一定就代表着低密度；容积率和舒适度之间并不是购房者惯常想象那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林计划面积大，居住环境会愈加好。

同时，使用率仅能作为选房一个参考。同一小区不一样类型产品使用率不一样。通常高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间；同一楼栋不一样户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不一样，使用率也会有所不一样；同一户型不一样楼栋，因建筑过程中误差引发楼栋面积差异，使用率也不尽相同。要分辨使用率真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率楼盘更需谨慎。

四、按房屋建筑结构划分

砖混住宅：框架结构由梁柱组成，构件截面较小，所以框架结构承载力和刚度全部较低，它受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向全部承受很大水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作，装配整体式楼面作用则不考虑，框架结构墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构特点是能为建筑提供灵活使用空间，但抗震性能差。

框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量很好。框架结构由梁柱组成，构件截面较小，所以框架结构承载力和刚度全部较低，它受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向全部承受很大水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作，装配整体式楼面作用则不考虑，框架结构墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构特点是能为建筑提供灵活使用空间，但抗震性能差。

五、按房屋建筑形式分类

公寓式住宅：相对于独院独户西式别墅住宅而言。通常建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用套房，包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供部分常常往来中外客商及其家眷中短期租用。

花园式住宅：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备，装修豪华，并富有改变，通常为高收入者购置。

双拼：两幢别墅在一起，即隔壁。其特点是：独门独院，三面采光，有庭院也有阁楼。

叠拼：由两组类似复式结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每套户型叠上有露台或叠下有花园。

Loft：原意是“在屋顶之下，存放东西阁楼或高大空间建筑”，其最直观特点就是5.5米左右甚至更高挑高，和在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设安排。给人感觉是，Loft就是一个大房子，在这个空荡荡空间里，购房者能够依据自己喜好，随意地隔断出多种功效不一样、风格各异子空间。

错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内厅、卧、卫、橱、阳台处于多个高度不一样平面上，有“压缩了复式”之称。

复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层，两层累计层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而通常跃层式为5.6米），复式住宅下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

跃层住宅：这类住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房能够分层部署，上下层之间交通不经过公共楼梯而采取户内独用小楼梯联接。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面，通风很好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功效明确，相互干扰较小。这类住宅内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞欢迎，在南方城市建设、买卖较多，多年来在北方城市部分高级住宅设计中，也开始得到推广。

六、依据楼层高度分类

房屋层数：房屋层数是指房屋自然层数，通常按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m），计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。

高层住宅：7层及檐高20米以上住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅是城市化、工业现代化产物，按它外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅通常设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确要求：12层及12层以上高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。

低层住宅：指一层至三层住宅。

中高层住宅：指七层至九层住宅。

多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成住宅。多层住宅能够不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅关键上下楼通道。

提醒购房者是，现在房地产市场上叠拼别墅（也有叫叠加式别墅）通常四至六层，由每单元二至三层别墅户型上下叠加而成，实际上就是采取别墅户型多层住宅，其中极少数有电梯特殊一点。

多层住宅通常一梯两户，每户全部能实现南北自然通风，基础能实现每间居室采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必需牺牲一户或多户南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅通常采取单元式，共用面积很小，这有利于提升面积利用率，不过同时也限制了邻里交往。多层住宅住户（除了一部分首层住户）因为没有自家花园，对土地亲近感淡薄了很多。

在现阶段中国城市里，多层住宅多属于中高级住宅，购置者通常是为了追求较高生活品质，合理户型设计和优美小区环境是关注焦点。

七、什么是房屋进深、开间、层高、净高

进深：住宅长度和进深，在建筑学中是指一间独立房屋或一幢居住建筑内以前墙定位轴线到后墙定位轴线之间实际长度。依据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）要求，住宅进深采取下列常见参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米.

开间：在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙定位轴线到另一面墙定位轴线之间实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间在住宅设计上有严格要求。依据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）要求：住宅建筑开间常采取下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

层高:住宅层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层房屋高度。在1987年公布《住宅建筑模数协调标准》中，明确要求了砖混结构住宅建筑层高采取参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

净高：住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。净高和层高关系能够用公式来表示：净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度差叫“净高”。

提醒购房者，净高是购房者买房应该关心一个问题，它是实际能够得到使用空间高度。

八、什么是塔楼、地下室、搁楼、假层

塔楼和板楼：从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。所谓板楼就是指“东西长、南北短”楼型，通常板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔楼型，平面长度和宽度大致相同，通常塔楼同层住户在6户以上；塔楼建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神年轻人而言，采取大框架结构塔楼，能够经过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉房价，也比较符合现有收入。

地下室：地下室是指房间地平面低于室外地平面高度超出该房间净高1/2者为地下室。半地下室是指房间地面低于室外设计地面平均高度大于该房间平均净高1/3，且小于等于1/2者。

假层：是指建房时建造，通常比较低矮楼层。其前后沿高度大于1.7m，面积不足底层二分之一部分。附层（夹层）是房屋内部空间局部层次。

搁楼（暗楼）:通常是房屋建成后，因多种需要，利用房间内部空间上部搭建楼层。

九、按税收种类划分

契税：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收一个税收，现行《中国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属企业和个人，应该依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包含下列方法：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包含出售、赠和和交换），房屋买卖、赠和和交换。以下列方法转移土地房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠和征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖方法承受土地、房屋权属，以预购方法或预付集资建房款方法承受土地、房屋权属。契税实施3%-5%幅度百分比税率。

印花税：以经济活动中签立多种协议、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征税。印花税由纳税人按要求应税百分比和定额自行购置并粘贴印花税票，即完成纳税义务。证券交易印花税，是印花税一部分，依据书立证券交易协议金额对卖方计征，税率为1‰。经国务院同意，财政部决定从9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，即只对卖出方（或继承、赠和A股、B股股权出让方）征收证券（股票）交易印花税，对买入方（受让方）不再征税。税率仍保持1‰。

房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权全部些人征收一个财产税。现行房产税是第二步利改税以后开征，1986年9月15日，国务院正式公布了《中国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

其中，契税计税依据，归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成协议，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方法，关键适适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是依据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变，比如，北京成为奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠予、房屋赠予时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。伴随二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是根据土地收益定价。这种情形不常碰到。假设，国家以划拨方法，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用所得。

对于房地产这个对售购双方来说信息不对称市场，消费者主动缩小信息差距，总会降低盲目购置或受骗购置机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市概念和常识要有所了解，让自己成为半个房产专业人士。1.4买房须知前期准备——明确房屋概念和产权性质对于首次置业购房者，面对部分市场上常见房屋概念有时还不够明晰了解，我最终会买到一个什么性质房子，房子产权归属有没有问题，这些是每个购房者应该关心，也必需关心问题。

为避免在交易过程中造成无须要纠纷和损失，提醒购房者在选择房屋时一定要先搞清楚所选购房屋属于什么类别？它产权性质有没有问题？本章将就现在市场上常见部分房屋概念和性质分别进行叙述：

一、国家关键支持五类住房：

为深入处理本市中低收入家庭住房困难问题，，大连将大力拓展个人住房政策性贷款业务发展，关键支持中低价位、中小套型一般商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类国家关键支持住房。

商品房（增量房）：

商品房亦称增量房，是指房地产开发商投资新建造商品房。

须经过政府相关部门同意，由房地产开发经营企业开发，建成后用于市场出售出租房屋，包含住宅、商业用房和其它建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用住宅或其它建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设供销售房屋，能办产权证和国土证，能够自定价格出售产权房。

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

内销商品房是指房地产开发企业经过实施土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（现在不包含香港、澳门尤其行政区和台湾）出售住宅、商业用房和其它建筑物。

外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门要求，经过实施土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租住宅，商业用房及其它建筑物。

经济适用房：

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房。它是含有社会保障性质商品住宅。含有经济性和适用性特点。经济性，是指住房价格相对同期市场价格来说是适中，适合中等及低收入家庭负担能力。适用性，是指在房屋建筑标准上不能削减和降低，要达成一定使用效果。和其它很多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群处理住房问题所做出政策性安排，另一个出租为主住宅政策称为廉租房。

，大连市内四区廉租住房保障总户数达成3629户。其中，实施廉租货币补助3539户，共发放补助资金2443万元；实施廉租房安置90户。另外，市政府还加大了实物配租工作力度，筹集资金2800余万元，在经济适用房小区收购了156套房源作为廉租住房，以逐步扩大实物配租保障规模。

将关键采取货币补助方法，安排经济适用房1.2万套，争取整年基础处理现在已申报家庭住房困难问题。

根据《大连市经济适用住房管理措施》第十三条要求，符合下列条件家庭，能够申购经济适用住房：

（一）家庭组员最少有一人含有市内四区城镇常住户口五年以上；（二）家庭人均年收入低于上十二个月度居民人均可支配收入水平；（三）家庭人均住房建筑面积为十七平方米（含本数）以下（包含申购之日起前五年交易或拆迁住房建筑面积）。未婚、丧偶无儿女或离异后不直接抚养儿女等单独生活人员申请购置经济适用住房，除应符合前款条件外，还应年满三十周岁。家庭人均住房建筑面积，根据同一地址户口簿记载含有法定赡养、抚养或扶养关系全部家庭组员分摊家庭组员全部住房建筑面积确定。

其中，第十五条要求，家庭年收入按夫妇双方和未婚儿女上十二个月度收入之和计算。

家庭收入是指下列所得：（一）工资、奖金、津贴、补助；（二）住房公积金；（三）生产、经营、承包、承租所得；（四）劳务酬劳；（五）股息红利；（六）其它所得。

廉租房：

廉租房是指政府以租金补助或实物配租方法，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质住房。廉租房分配形式以租金补助为主，实物配租和租金减免为辅。

中国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广很好上海为例，根据《大连市城镇廉租住房保障措施》第十五条要求，符合下列条件家庭，能够申请廉租住房保障：

（一）含有本市城镇户口；

（二）享受城市居民最低生活保障待遇或低收入专题救助待遇；

（三）家庭人均住房面积（包含申请之日起前五年交易或拆迁住房面积）低于政府公布低收入家庭住房困难标准。

家庭人均住房面积，根据同一地址户口簿所记载含有法定赡养、抚养或扶养关系全部家庭组员分摊家庭组员住房使用面积确定。

限价商品房：简单了解限房价、限地价“两限”商品房。确保中低价位、中小套型一般商品住房土地供给。要优先确保中低价位、中小套型一般商品住房和廉租住房土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量70%；土地供给应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价措施，以招标方法确定开发建设单位。

眼下正在主动推进“限价商品房”。根据新计划思绪，这类产品关键针对两部分人群：一是含有一定房产消费能力人群，二是定向购置拆迁户。“限价商品房拥有和商品房相同产权，而拆迁房屋通常也含有正常产权，所以拆迁户购置限价商品房是以产权置换产权，这么比较合理。”

公共租赁房：公共租赁房是处理新就业职员等夹心层群体住房困难一个产品。公共租赁住房不是归个人全部，而是由政府或公共机构全部，用低于市场价或承租者承受起价格，向新就业职员出租，包含部分新大学毕业生，还有部分从外地迁移到城市工作群体。

二、因产权性质不明晰常常发生纠纷五类住房：

使用权房（公房）：

使用权房按产权归属能够分为两种：单位产权使用权房和房管所产权使用权房。前者大全部是原产权单位根据过去政策，以福利分房形式分给职员居住使用。所以对于单位产权使用权房，买方应该问询原产权单位意见。对于使用权房房主来说，使用权房为单位或房管所全部，和使用权房主是长久租赁关系，在碰到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能取得赔偿款。

依据《大连市城市房屋拆迁管理措施》相关要求，住宅房屋拆迁时，货币赔偿金２０％支付给被拆迁人，８０％和增加建筑面积补助支付给房屋承租人，除承租人外其它人无权主张拆迁赔偿，房屋承租人以租赁证记载为准和户籍登记无关。

假如想要购置使用权房，能够将购置使用权房变成产权房。产权单位通常在年初和年中两次布告通知。能够拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位房管科参与房改。现在使用权房因政策限制还未完全开放，能够上市进行买卖交易很少，除非是取得产权单位同意后，经过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。

军产房：

军产房即土地及房屋权属归军队全部，因购置军产房相对价格较低、无需缴纳税务部门征收税费、无土地使用年限等原因，交易情形比较普遍，购置军产房实际上享受仅是一个使用权，交易中应注意和军队房屋管理部门核实能否办理军产证变更登记，但须提醒购房者军产房无法办理落户，如遇拆迁、征收、征用，尚无明确法律给予要求，购置军产房如和军队房屋管理部门发生纠纷，人民法院不予受理。

依据中国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现实状况变更登记实施细则》第八条要求：军队房屋产权属军委、总部，全部权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。

小产权房（地产房）：

“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证房产。“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正组成严格法律意义上产权，是部分村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售、建筑在集体土地上房屋或是由农民自行组织建造“商品房”，是多年来因城市拆迁改造、城区扩延逐步形成。地点通常全部在城镇结合部、近郊一带。

从中国现在法律要求来看，乡产权房屋转化为产权房缺乏法律依据。从中国对土地管理理念和土地管理价值取一直分析，短期内中国不会放开集体土地流转。所以，乡产权房屋向产权房转化需要一段较长时间。同时，即便以后乡产权房屋能够转化为产权房，从现有土地制度来看，购房人还需要缴纳土地出让金。如此一来，购置乡产权房屋费用也就和购置商品房相差无几。

伴随城市拓展、商品房价位攀升，小产权房以其价位优势吸引了很多城市居民购置，现在热议小产权房屋因补足相关土地、计划等手续取得了城市房屋产权，实现所谓“转正”案例仅是部分现象，因为利益所趋，大部分开发商不会为已销售小产权房“转正”办理手续，所以小产权房实现“转正”可能性可谓渺茫。

超建房：

超建是超计划而建设房子，因不在商品房预售许可范围之内，不许可开发商对外销售。超建房屋属于违章建筑，在法律上，购置这类使用权房屋所签署协议，属于无效协议。

抵债房：

“抵债房”，关键是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己全部房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售房屋，并不包含开发商抵押给银行抵债房。工程抵债房就是指用房子低支付给工程建筑企业，以偿还开发商所欠费用。抵债房除了因为工程抵债房外还有包含开发商拖欠广告商、代理商、材料供给商等多个债务人债务而抵给债权人作为债务偿还房子。

购置抵债房是有很大风险。因为开发商和抵债商关系破裂，购房人不能取得房子或产权案例有很多；也有时候，不诚信开发商过后会以多种名义让购房人补交差价部分；也有存在一房多卖现象。

三、在交易过程中常见其它几类住房

解困房：

在实施安居工程之前或未实施安居工程城镇，政府为处理当地城镇居民中尤其困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建住房。它只授给经审查符合条件住房困难户或无房户。

限价房：限价房是一个限价格限套型（面积）商品房，关键处理中低收入家庭住房困难，是现在限制高房价一个临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房根据“以房价定地价”思绪，采取政府组织监管、市场化运作模式。和通常商品房不一样是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让价格范围，从源头上对房价进行调控。

安居房：

安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设住房（属于经济适用房一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设面向广大中低收家庭，尤其是对4平方米以下特困户提供销售价格低于成本、由政府补助非盈利性住房。

安居房包含按要求出售或出租给国家机关、机关、企业单位职员准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

央产房：

全称为“中央在京单位已购公有住房”，此次许可上市“中央在京单位已购公有住房”是指职员按房改成本价或标准价购置央产房。职员依据国家政策，根据房改成本价或标准价购置由中央在京单位建设安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。

所指“中央在京单位”关键包含：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。

回迁房：

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民房子；商品房就是由发展商自己出售房子。

假如回迁房，跟商品房全部办理房产证了，那交易全部一样。假如没出房产证，回迁民手持是协议，就有一定风险。但回迁房通常来说全部比商品房要廉价，勇于负担风险，那就买回迁房比较划算。

购置回迁房和购置商品房手续是一样.

安置房：

安置房，是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建房屋。安置对象是城市居民被拆迁户,也包含征拆迁房屋农户。伴随城市建设发展步伐深入加紧，政府尽可能新建更多安置房，不停满足拆迁户需求已迫在眉睫。

所谓拆迁安置房是指因城市计划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用房屋。因为其安置对象是特定动迁安置户，该类房屋买卖除受法律、法规规范之外，还受到当地政府相关地方政策约束。所以和通常商品房交易有很大不一样。

自建房:

自建房是中国城镇二元制一个产物，农民有特殊宅基地能够建设自己居住房屋用以栖身安家，伴随中国房价逐步提升和农民生活水平提升，自建房建设水平越来越高，类型越来越丰富，尤其江浙一带种类多样。

这里，对性质和概念不一样几类房屋仅做一概述，在下面章节里，我们会继续为网友做出各类购房提醒。置业买房是人一生中大事，谨慎行事，多多考量。2.网上选房2.1买方须知网上选房——怎样经过网络看房面对偌大地产市场、海量楼盘信息，怎样能用最短时间寻求自己理想楼盘？经过网络看房子，不失为最便捷方法。网络看房，通常能够利用以下类型网站。

1、政府类网站、电子政务平台，经过这类网站，有购房需求市民能够了解房产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等，掌握和购房政策、理论知识。

2、地方门户网站，这类网站会提供大量当地房源信息，信息正确、真实度相对较高。

2、专业房产信息网，特点是房源较多，信息量大，经过这类网站能够方便查询新楼盘、二手房、写字间等一系列信息，功效强大而实用，但这类网站商业性较强。

3、房地产开发商企业网站。开发商通常经过本企业网站进行企业品牌宣传、楼盘推广、售后服务、物业管理等内容介绍。市民能够搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘信息。

4、房地产中介企业网站，现在很多介企业全部建有自己企业网站，在网上提供房源查询功效，部分网站还能提供部分在线交易功效，不足是只提供自己企业房源。

网上看房注意事项

1、把握信息真实性、正确性。

2、注意所浏览信息即时性。

3、要选择口碑好中介企业和房产开发企业所公布信息。

4、网上看房最终一定要结合实地考察。2.2买方须知网上选房——选房注意要素上大连是一座现代时尚、环境怡人、景色优美开放性旅游城市，近两年来，大连楼市发展也是如火如荼，怎样在现在星罗棋布楼盘中“大浪淘沙”？怎样像挑选心目中爱人一样精心甄选自己最心仪房子？这往往需要考验购房者专业眼光、建筑知识乃至经验。对于广大购房者来说，选房子过程是漫长而复杂。为了帮助购房者选到心仪好房子，我们首先要了解一下选房前我们应该掌握哪些基础要素。

一、房子位置

假如您想购置是房子，那么，首先要考虑是位置是否优越，因为处于好位置房子才能满足您各类需求。它通常含有下列特征：

１．城市上风上水。在城市中心区上风上水方向，城市关键工业区上风上水方向，如北京上风上水方向为西北方向。

２．交通便捷。从住所到工作地点或常去其它地点或市中心区，不超出可接收时间而且有保障，一家两三口人全部有些要求时，应尽可能多照料到，并考虑未来可能改变情况，如工作调动、升学、转学等。

３．城市化水平高。应在那些多种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段通常在城市主干道、次干道周围，不应超出１公里，不然有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基础设施不全，要么花大量投资搞市政设施，造成房价增加。

４．生活便利。步行１０分钟左右即可抵达各类商业服务业网点，满足日常生活物品采购及其它服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。

５．环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安情况良好。

二、室内格局影响居住舒适感

现在居民购房，通常全部会考虑做再次装修，所以室内有没有横穿大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底高度将直接影响到吊顶高度，不然将暴露横梁；同时，横窗管道需要尤其花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

其次，应注意整个室内格局努力争取方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则房形影响家俱部署，且造成浪费面积多，很多缺点面靠装饰装修去填补；且突兀斜角或锐角对室内居者会造成一个不适压迫感，能够避免还应尽可能避免。

再次，对房内各功效居室配置安排及行走动线，要做仔细考量。通常而言，住宅空间能够分为三部分：起居空间、服务空间和睡眠空间。起居空间包含：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包含：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包含：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间位置和部署最为关键，因为客厅是家庭活动和对外交际中心，也是日常生活中使用率最高区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，和餐厅和其它卧室之间联络要紧凑；同时，在位置上应含有相正确独立性，不应成为其它功效居室间穿行通道。

主卧室是最具机密性地方，其和客餐厅关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好隔音和充足光线。主卧室之窗户要尽可能避免和邻栋建筑门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。通常而言，主卧室应有足够空间能够放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好部分，可考虑拥有一套独立卫生设备。

厨房和卫生间是居室内最关键服务空间，首先应选择明卫和明厨，因为自然通风和采光对厨房和卫生间洁净干燥效果是最好。另外，厨房位置也很关键，其和餐厅之间联络要紧凑，二者之间行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功效，能同时容纳多个人作业。

对于浴厕，关键应考虑自然通风和采光，位置应处于隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。

三、户型结构

伴随房改深入进行，个人购房百分比逐步上升，对产型要求也随之提升，户型设计合理是否是决定消费者购置心态关键原因。在这方面有以下几点需要提醒购房者给予关注。

（一）依据使用选择户型

对于住宅户型，消费者应怎样选择呢？住宅户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面改变可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因关键目标是满足使用功效，且面积控制担心，故应选择剖面上无大动作设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有改变才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要部分走道。若能

结合剖面改变，水平走道会降低，空间也多了一个层次。所以消费者在选择这类住宅时，应选择剖面有改变设计。从户型结构分析，超大户型和超小产型设计不是大众需求对象，而面积大小适中、居室功效分开、双厅双卫双阳台户型设计较受欢迎。

现在较为流行跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者青睐，销售前景看好。

（二）各地户型各有差异

因为历史原因，各地房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京户型设备确实是相对落后。其中关键是两方面原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率考虑，发展商为了尽可能多出面积考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型合理性；另外，因为以前北京住宅市场消费主体是集团购置力，在购房时更多考虑是住宅面积和居室数，对户型要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型完善和创新。缺乏市场压力，自然使北京户型设计缺乏新意，落后于南方城市。

（三）室外景观成新宠

用户在购房时，住宅面积、居室数、朝向、内部布局全部是应该考虑关键原因，但现在用户挑选住房时有一个新趋势，即用户选房时对居室朝向有逐步淡化倾向，而对室外景观重视程度正日渐加强。假如室外景观优美，即使传统上让为较差朝北户型也会受到认可。这关键是因为现在大家工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器普及，大家对日照等自然条件要求有所减弱，而对优美景色需求却在增强。

（四）先厅后卧，次序选择

用户在购房时考虑居室各部分优先次序是：第一看起居室（厅）是否好用，包含厅面积、布局等；第二是主卧室合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立餐厅功效；第四考虑是厨房环境，一个宽大好用厨房，往往比次卧室更为用户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最终考虑阳台。

另外，在厅选择和设计时，面宽也是一个较为关键原因。面宽大小会给使用带来极大不便。通常应在３．９米以上较为适宜，最少也应满足３．６米。

因为现在主卧室已逐步成为大家关键生活空间，功效较以前增加了很多，对应也要求扩大主卧室面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深能够合适增加。

四、房屋朝向

在中国，挑选住宅商品房客厅，以朝南为最好。北方地域一向形成坐北朝南住宅为最好生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”需求心理。所以，东南朝向房屋较其它朝向房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风咆哮，在夏天又是凉风习习。其它朝向优劣次序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室朝向。一套房内，卧室通常有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。

消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判定标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西卧室。朝北卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风咆哮，不过，夏天北向房间却是十分清凉。厨房、卫生间朝向相对要次要部分。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断和短时间，但最好还是避免选择西向卫生间。

在南方炎热地域，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间和房间之间组织，是否利于风直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体方法是看各个房门、窗是否在一个方向上，假如建筑和建筑之间间距过小，底层就会因为上面建筑遮挡，而终年不见阳光。最好情况是在北面底层房间冬天也能接收阳光照射。厨房因为本身会产生很多油烟，所以，其室内空气最须和外界常常保持交换。因为厨房油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以通常会用同抽烟机或排气扇向外排气。通常来说，要预防因为朝向不好、外面风压太大，引发油烟“倒灌”或风将油烟引入其它房间。所以，厨房以不选北向为宜。

通常来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调整室内温度，加速空气流动全部有好处。对于客厅、卧室朝向，要以能接收光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内原来已经有热源，再接收阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接收一定阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足阳光。

现在多数商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方一直通风、采光。而这种建筑朝向多为南北向，所以，有二分之一左右房间均是朝北。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房最少有三个面临空，所以其房间朝向应该全部较满意。对于一梯三户，一梯四户，因为套数多，要为各户全部留有一个相对很好主朝向，故一户朝向极难完善，有时候，会出现有较大缺点朝向。2.3买方须知网上选房——选房注意要素下五、楼层选择

低层建筑通常为一至二层。多层建筑通常为三至七层。高屋建筑通常为八至三十层。超高层建筑通常为三十层以上。所以，这就为建筑层数挑选提供了可能和宽广天地。

大多数消费者在挑选底楼时，通常不会去过问其相关防潮设计具体细节，不过，在天连续下雨情况下不去观察房屋潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道轻易堵塞。所以，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层排水系统是否单独和独立。假如底层厕所管道、下水管道不接收来自上面各层排水，自成系统，那么就不会出现因为上面各户不正常使用而使一楼发生堵塞局面。假如底层管道和上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最轻易接收地面环境影响，假如地面植物繁茂、景色优美，底层住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好一面，也有不利一面，假如底层四面下水道管处理不妥、化粪池处理不妥，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面排水系统是否完善，有没有积水可能？有没有部分死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。

部分家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。不过，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请相关技术人员进行咨询还是有必需。

六、小区配套设施

业主们全部期望项目内“家园”内有一个好环境，这是千真万确。但业主们假如知道项目里要建公园，则会有不一样意见

尤其是当她们认识到，这项投资及以后维护费用要由她们来出话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类，就个人见解而言，实属不妥投资。有些人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好家园，环境应该是洁净、整齐、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。

另外，园林建设还能够发挥业主主动性，如一楼住户可在开发商以树篱或其它方法标出花园内种树、种花、种草，不仅能够美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后物业管理一分钱。总而言之，环境绿化实属必需，但实在没有必需投资搞华而不实公园式园林，尤其是投资巨大，维护费用很大园林，这一点，买房者在选房需引发重视。

至于会所，当然是很必需，高级小区更少不了。不过，会所体量应和项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用问题。另外，会所内容也很关键。我个人认为，除其它设施外，有两样设施必不可少，尤其是对高级家园而言：一是健身设施，包含健身器械室，还有可用于健美操等室内空间；二是室内游泳池。成功业主全部十分重视锻炼，最少每七天二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康生活方法。其它可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有会所搞什么棋牌室，个人认为不妥，搓麻当然能够，但不是健康生活方法，如要搓，能够到家里去，无须要会所用大家钱来建棋牌室，毕竟高级小区应该提倡健康生活方法，这和以后小区环境直接相关。

七、楼盘项目标设计

（－）房屋间距窄

大家发觉，这几年城市建筑多了，同时越来越密，而这种密有时到了令人尴尬地步。假如你住在八楼伸出手来几乎可和对面一幢住户在空中相握，而住在低层次，白天却要开灯，过着近似暗无天日生活。过于狭窄房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房私密性。造成这一局面原因，则是有些房地产开发商为了增加住房和营业面积，挤占了本该留存正常空间，从而无形中增加了出售面积。实际上，这不仅损害了消费者权益，同时也是一个短视行为。这么房子不仅卖不出价，有时还会出现积压，即便一时卖出去了，也会留下后患。

（二）面积短缺

据中国社会调查事务所一项调查表明，住户在对商品住房投诉中，其中有8O％是反应面积问题。这份调查其实反应了时下大部分购房者担忧，而买商品房短斤少两现象，百姓是十分痛恨，因为短斤少两造成了大损失，短少几平方米面积，在大中城市是好几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次，这么造成损失会更大。所以，国家对此有了要求，并相继出台部分对应措施进行规范。但百姓还是期望，开发商能自己约束自己，以实实在在面积来对待消费者，因为用政府行为来制约房产短斤少两现象，运作起来一时也非易事。

（三）室内设计欠科学

在购置住房时，消费者普遍期望其所购住房能充足利用面积，设施配套也合适合理。而实际上，部分开发商开发住宅，往往让消费者大失所望。120平方米住房竟然只有两室两厅，厕所竟然没有窗户……所以，消费者期望，开发商在这上面多动动脑筋，从消费者角度去设计。首先可采取内涵挖潜式，在固定面积中进行内涵挖潜，避免面积浪费，充足利用空间，这么住房设计会讨百姓喜爱。其次是设计、设置让住户方便，这一点尤其要动脑筋。譬如现在部分开发商针对住户洗衣机不好摆放情况，在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣；有开发商在建设中就将空调管线等预先装好；厨房排烟口先留好。

（四）公共空间少

这关键反应在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点，很多住户是深有体会。有住宅设计时因为没有预留绿化面积，环境不好，没有一定公共空间，做做操全部没有地方。住在这么住宅里，何谈生活质量提升？值得快乐是，部分有眼光开发商，开始注意营造良好居住环境，干方百计留一点绿地面积，即使在受地域限制时，也不惜花钱建起屋顶花园，在走廓上预留绿化带。同时，留下部分让住户健身空间。一些开发商以此为卖点竟收效很大。所以，百姓期望开发商全部以发展眼光看问题，要善于留一定公共空间，保持一定绿化率，预留给住户健身、活动空间。

八、小区环境选择误区

在计划经济时代，房子地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注内容，住宅也往往是以低廉造价，“多快好省”地建造混凝土盒子，正是这些冰凉人造建筑物将人和自然割裂开，而和我们血脉相通自然却只有在零星被围墙圈起来公园中能够找到。伴随生活要求提升和市场竞争机制导引，住宅小区环境越来越为大家所重视，但因为长时间被无环境水泥丛林迷惑了眼睛，大家在判别住宅环境时往往陷入这么误区：

环境=绿化率

住宅小区环境包含内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包含绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，多种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必需和住宅建筑形成一个有机联合体。

单就绿化而言，也不是简单绿了就能够了，而必需考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木合适配植和和四季相适应种植方法，而硬质铺装及活动设施应充足考虑其使用功效，如无障碍设计就有规范严格要求，艺术品陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等很多工程领域，而这些全部得由有丰富经验设计人员将它们有机组合起来。

小区景观“中看”就行

我们强调人主体性是对人本身一个尊重，这并不是一句空话，很多具体工作就表现了这一点。如活动设施设置关键考虑老人、孩子户外活动，它尺度应和人体工程学诸尺度相适应，从材料色彩、质地和化学性质上全部要考虑人和其相接触时舒适性和安全性和使用耐久性。

小区里景观不只是供居民观赏，它必需和居民休闲活动相匹配，也就是说居民能够徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区集中空地做出高低错落构筑物应该形成或大或小、或公共或私密活动空间，以满足不一样活动使用要求，开阔场地可以供居民集体晨练或举行群众文娱活动，而相对隐蔽小空间则能够给居民提供阅读、交谈场所。所以说景观不仅是给人看，同时也应该是给人用。

过多追求环境个性

居住区中环境设计应该是丰富多彩，会有很多视觉上、使用上兴奋点，而这些点必需有一个内在秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序画面，不然就是一盘散沙，而这一切最终目标是为居民服务，而非设计师表现个人色彩场所。

环境设计是一门综合学科，从历史上看，西方在城市公共环境设计中有很多不朽典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到意匠，就像油画和国画一样以不一样手法发明不一样形式，但一样是美生活图景，我们当今环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天生活很好地服务。

3.实地看房3.1购房须知实地选房——户型选择对于房子本身，应注意考察房子户型结构。房屋应做到采光、通风情况良好，房屋应确保3个小时日照和最少5个小时通风。厨房和卫生间最好有向外窗户，此种设计一来确保采光，二来可预防污浊气体进入室内。另外，各功效区应相对独立，避免相互打搅。

户型分类

按平面组织可分为：独幢公寓、一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等；按剖面改变可分为：复式，跃层式，错层式等。购房者应依据本身需求，结合平面组织、剖面改变两个角度综合考虑，

注意事项

首先，购房者首先应依据本身家庭组员数量、需求选择适宜户型。

其次，看房时应实地观察楼间距，确定所购房屋是否存在采光问题，不妨在下午至黄昏时间去看房，观察该时段采光情况。

第三，注意房子朝向，在中国北方，南偏东/西方向30度之内全部是好朝向。南偏东方向冬季日照时间长，夏季日照时间相对较短，能够冬暖夏凉。在朝向选择问题上，以客厅、卧室最为关键，客厅应避免“暗厅”，朝向以南为最好；其次是卧室朝向，两间以上卧室应以主卧为重，朝向以南为最好，东南、东、东北次之，最好不要选择西向卧室，以避免“西照”。卫生间应保持通风、采光情况良好，而为避免形成油烟倒灌，厨房最好不要选择北向。

最终，购房者应依据各房间关键性依次判定房间布局是否合理。居室各部分优先次序是：一看卧室、客厅面积、布局；二看主卧合理性，如面积、采光条件、居室私密性；三看餐厅、厨房环境，最终考虑次卧、卫生间、阳台。3.2买方须知实地看房——现场看房应注意考察哪些方面

1.考察开发商资质

购房者决定到某个楼盘看房前应先到房地产相关部门调查该楼盘开发商资质相关情况，检验该开发商“五证两书”是否齐全。大连市民能够到大连市房地产交易登记中心查询相关情况。

同时，购房者还能够经过对该开发商已经开发楼盘进行比较参考，具体了解该开发商信用情况等相关信息。

2.考察交通便利程度

交通情况决定了以后生活在该小区出行便利程度，购房者可依据每个家庭组员生活、学习、工作实际需要选择使每个家庭组员全部方便地段。

考察交通情况应应关键考察小区和公交车站距离、公交线路数量，小区出入口位置。通常来说，小区和公交车站距离在200至300米相对比较理想，周围公交线路不能过于单一，小区出入口应在交通主干线路边，有车族还应看周围有没有加油站、机动车修理店等。

除目前交通情况外，购房者还应了解以后一段时间所选区域周围交通计划，为未来出行及房屋升值做长远计划。对于大连市民来说，可查阅地铁线路、轨道交通计划图，结合未来新火车站修建位置选择适宜地段。

3.考察小区配套设施

小区配套情况是衡量住宅价值关键指标，它直接影响购房者以后生活舒适、便利程度。所以，购房者应首先考察小区配情况。

小区配套设施包含市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施几方面。

购房者应关键从基础设施、楼宇环境、商业网点设施配套、教育配套、医疗配套几方面进行考察，看周围是否有超市、菜市场、公园、银行、医院、幼稚园、学校和休闲、文化、娱乐等设施。

4.考察建筑质量

对于房屋建筑质量，一般购房者极难深入了解，但能够经过以下渠道进行了解。

查：查询建筑、施工单位资质，通常来说，设计、施工单位资质越高，建筑质量越能得到保障。

看：观察了解施工中建筑材料使用情况，如钢筋、水泥品牌等，这些全部能够从一定程度上反应建筑质量情况。另外，能够观察墙体是否存在裂缝、勾缝是否平整，细节能反应出建筑整体质量水平，假如细节上处理得十分到位，整体质量自然让人放心。

问：在看房子过程中，向售楼人员具体咨询房屋质量情况，也能够向已经购置该楼盘购房者或在施工现场向工地建筑工人问询。

5.考察小区环境

小区环境包含周围地理环境和小区内环境，周围地理环境能够从本身需求、升值潜力、自然环境多个方面综合考察。

考察小区内环境应关键关注“三率”，即