淮安房地产市场报告

淮安市场调研报告PAGEPAGE31目录环境篇淮安市概述清浦区概述城市发展趋势市场篇房产综述个案详述调研总表三、定位篇——项目综合评分四、项目篇基本情况SWOT分析项目建议一、环境篇1、淮安市概述淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。地形地貌：淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39﹪，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值7～8之间.气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，冬冷夏热，春温多变，秋高气爽。光能充足，热量富裕。年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平均气温14.4℃左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等水资源：淮安市水资源条件较好。市境地处淮河流域中下游，境内河湖众多，水网密布，南水北调工程粗具规模。境内年平均降雨径流深在199.0毫米～262.5毫米之间。总体上地表水资源较为贫乏，年际变化较大，年内分配不均，而地下水资源储量丰富，过境水量较多。土地资源：淮安市属黄淮平原和江淮朋友平原,陆地总面积为89.2万公顷，耕地和水域面积较大。2003年末，全市实有耕地面积39.28万顷。其中水田25.90万公顷，旱田13.38万公顷。此外，全市还有可供开发的黄河古道和其他河湖滩地近7万公顷，水域面积31.26万公顷。矿产资源：分布相对集中，能源矿产资源有金湖县，洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土，玄武岩，白云岩；楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总储量的近50%；岩盐资源探明储量1350亿吨(不包括洪泽湖底)，居世界首位，且品位高，埋藏浅，品质优，盐层厚度达100米～200米，卤水浓度在300克/立升～320克/立升之间，适宜大规模开发利用；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达20亿吨。生物资源：淮安市地域广阔，气候适宜，生物资源丰富。全市有高等植物1500多种，其中木本植物234种，隶属34科146属；属国家重点保护植物有11种。野生动物有鸟类321种，经济鱼类83种，爬行动物48种，属国家一级保护动物9种，二级保护动物43种。其中洪泽湖的水生和湿地生物资源有水生高等植物81种，鱼类67种，底栖动物76种，鸟类194种，属国家一类重点保护的有4种，二类重点保护的有26种。森林资源：到2002年底，淮安市平原绿化，森林资源总量居全国先进行列，在全省位居第三。全市有林地面积9.07万顷，农田林网38万公顷，林网化率95.9%，四旁植树11000万柱，全市林木活立木蓄积量702万立方米，森林覆盖率18.2%，高于全国1.65个百分点，高于全省7.64个百分点。物产：淮安市地处北亚热带和暖温带过渡气候带温，光、水、土等自然资源极为丰富，生产条件优越，适宜多种农作物的栽培和动物的饲养，市著名的“鱼米之乡”和全国重要的绿色农副产品生产基地，盛产优质稻麦、棉花、油料、林木、水果、畜禽、鱼虾等。行政区划：淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外江苏省淮安经济开发区计划单列。至2004年末全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇、另有13个街道办事处。经济社会发展中存在的主要困难和问题是：就业再就业的压力较大，农民增收的基础依然薄弱，城乡部分群众的生活还比较困难；综合实力还不强，工业经济、城市建设和对外开放还需进一步加强；县域经济比较薄弱，部分县区、乡镇的财政运行困难；地区经济的外向度偏低。2、清浦区概述清浦区位于淮安市主城区，面积295平方公里。截至2005年末，全区人口33万人，下辖4个街道办事处，31个居民委员会，5个乡镇，53个行政村，851个村民小组。全区耕地面积15398公顷。清浦区得名于明永乐十三年(1415)陈萱开凿的清江浦，时属山阳县。乾隆二十五年(1760)划归清河县，并为清河县治。民国年间，先后为淮扬道署，淮阴县政府，江苏省第七督察专员公署，中共苏皖边区政府，清江市政府，两淮市政府所在地，新中国成立后，于1951年复设清江市。1958年，清江市和淮阴县合并，成立县级淮阴市。1964年清江市与淮阴市分设。1983年，成立省辖淮阴市，始设清浦区。清浦区境内名胜古迹有文庙，清江大闸、清宴园、慈云寺、楚秀园等。2005年,清浦区区生产总值26.76亿元；2004年,清浦区区生产总值21.8亿元，年增长18%。其中.第一产业增加值3.75亿元,第二产业增加值10.85亿元,第三产业增加值7.2亿元,较03年分别增长7.76%、23.30%、13.21%；三次产业结构调整为17.20:49.77:33.03。全社会固定资产投资总额12.67亿元，较上年增加2.27亿元，增长27.98%；城镇职工人均可支配收入8209元，较上年增加411元，增长15.14%；农民人均收入4896元，较上年增加542元，增长12.45%。3、城市发展趋势就淮安市中心三区—清河区、清浦区、开发区而言，未来几年的发展趋势可分为以下几部分：1）清河区商业中心，该区处于淮安市的中心区域，南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布，在西南片区还有一石塔湖公园。本区未来发展将将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能。规划完成后，此城市正中心将成为淮安市商业的重中之重。2）水渡口商业中心，该区位于淮安市区东部，北靠古黄河，东接经济技术开发区，南临里运河，西接老城区，处于“中心城市”的中心区位。该区水面众多，地势西北高，东南低，现状用地性质较杂乱，因此依据城市的未来成长方向，以线型作为各机能建筑组群依附发展的骨干，功能发展“带”的概念。该区规划建成淮安市行政、金融、信息、商业、文化、休闲娱乐的中心区；而开发区将以钵池山公园作为辐射中心，开发大批的高尚住宅群；水渡口建成后将和开发区一起成为继清河区商业中心之后的又一城市CBD区即淮安城市副中心。3）清浦区商业中心，该区发展可分为三个片区来概述：a.文庙—慈去寺历史文化区块发展，该片区将建设成为淮安市运河文化长廊中集历史文化展示、宗教活动、娱乐、旅游、商业购物、文艺表演及休闲游憩等功能于一体的历史文化风貌区和文化旅游区。该区开发要将建筑密度控制在50%以内，绿化率不小于30%；而建筑物以地方明清建筑形式为主，新建筑与文物建筑间在保持统一协调中求创新和变化，建筑色彩以淡雅、朴素的灰色、青色、白色为主，材料采用可反映传统风貌的青砖、灰瓦及其他合适的材料；建筑高度控制在2—5层之间，以形成保留建筑与风貌区空间与视觉的过渡和协调。b.淮海南路区块发展，该路段作为城市主轴线，是以商业购物、金融办公职、文化休闲为主导，兼顾教育、医疗等现代设施的现代化城市景观大道。该片区将根据其路段现状及周边土地发展规划将建设成以商业办公、文化休闲为主体功能，行政、居住、旅游综合发展，环境优美、交通便捷、历史文化内涵丰富，并具有鲜明特色的城市街区。具体将发展成传统商业区、文教卫生区、金融办公区、综合片区中心四个区域。c.清浦东区区块发展，该片区将充分利用此地块的自然与文化资源，将之建设成生活方便、环境宜人、“绿水”环绕的高品质的生活居住片区。该区将提供良好的居住生活条件，以建设“绿水”城市为目标，兼顾多方利益，创造良好的生活片区；而在不同的居住区、居住社区、居住组团中对生活休闲绿地都有明确要求，即居住区和居住社区人均公共绿地为0.8平方米，而居住组团按人均大于0.5平方米控制，集中绿地不得小于500平方米。综合来讲清浦区在未来的发展中将会是一个适宜居住的成熟生活圈。

二、市场篇从上图看出，淮安房地产遍布全区，但主要集中在清浦区、清河区、开发区三个区，但是随着市区房地产开发的逐渐饱和，淮安房地产开发重心将转向边区、县发展，而现在开发区房地产的发展也说明了这一现象。a.清河区：本区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般。b.清浦区：本区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区。c.开发区：本区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等；另外世袭雅园在深圳路、韩泰路规划的4500平方米的商业街也会为本区提供生活配套，本区的房地产发展前景看好。房产综述：一、海安县房地产市场概述：a.区域楼盘规模情况从上图可看出，目前淮安5万平方米以下小型项目较少；5万平方米左右的中型项目则有世袭雅园、嘉润苑、比佛利花园、新淮中花园等项目；10万平方米以上的则有金伦汇锦园、浦东花园、河畔花城三个楼盘，属于大盘范畴，这说明淮安的房地产发展已具规模，开发商也开始开发大型项目以适应这一市场现状。房产综述：一、海安县房地产市场概述：b.区域楼盘规划设计项目名称浦东花园新淮中花园金伦汇锦园河畔花城紫荆花世袭雅园物业类型多层（小）高层多层+小高层多层+小高层+别墅多层+小高层多层+小高层根据调查结构显示，淮安的楼盘的规划设计多以多层+（小高层）复合物业形态为主，个别楼盘只规划多层（浦东花园、嘉润苑）或（小）高层（新淮中花园）建筑；容积率根据其物业形态在1.3—2.7之间，规划中均有自行车库和汽车库之分，个别楼盘还规划有幼儿园（新淮中花园、金伦汇锦园）或会所（河畔花城）等配套建筑物；而大部分调查的项目都有规划底层2—3F的商铺或单独几层的商铺（浦东花园），以便为业主日后提供生活便利。房产综述：一、海安县房地产市场概述：c.区域楼盘景观布局根据调查可看出淮安的开发商在开发楼盘，已将楼盘品质列入了重要的开发要素，几乎所有的小区都做有组团景观设计。浦东花园除了做景观组团或绿化设计之外，还在小区中央做了一条人工水系及主题雕塑；金伦汇锦园虽与楚秀园为邻，小区内仍设了水景喷泉供业主赏玩；而河畔花城更致力于将小区打造成淮安首座国际化景观社区，由此可见淮安房地产在日趋成熟的同时，并没有忽略楼盘的品质开发。房产综述：一、海安县房地产市场概述：d.区域楼盘建材情况由调查得知，淮安在楼盘建设中多层以砖混为主，（小）高层以框架结构为主，毛坯交付，外立面多以天然石材或涂料刷面，单元可视对讲门、入户防盗门等建材标准。其中河畔花城外立面采用彩釉面砖装饰、阳台铁艺栏杆；世袭雅园外墙采用保温砂浆，屋面EPS保温板处理；紫荆苑采用彩铝窗、外立面仿石材和彩釉面砖等建筑材料，这说明淮安开发商不再单纯盖楼房，而是将其作为一个品质性的产品在做了。房产综述：一、海安县房地产市场概述：e.区域楼盘面积配比户型面积（m2）户数比例（%）一房一卫43—110161．6二房一卫70—10042642．9二房二卫101．82121．2三房一卫102．94—11717417．5三房两卫127．54—16218618．8四房一卫111．5360．6四房二卫132．33—15517217．4根据面积配比表可看出，淮安的房型以二房、三房为主，而根据市场调查，在去化的房源中，也以面积适中的二房和三房去化较佳，而相对的一些大面积的户型因为总价过高，面积浪费过多而不爱客户青睐，在去化上有一定的难度，因此各项目在价格上有不同的优惠措施，如新淮中花园一次性付款可优惠两个点即九八折，而银行贷款也可优惠一个点即九九折，其它几个小区如瑞福莱花园、金伦汇锦园等一次性付款都可优惠至九九折；未正式开盘的紫荆苑和世袭雅园也相应的做出了优惠承诺，如世袭雅园预交两万块钱（可退）可预选三套房源，开盘时可优惠五千元钱，三人组团还可再优惠一个点，一次性付款后可再优惠一个点，这也从侧面反映了各项目开始用系统的策划模式的策划模式操作项目了。房产综述房产综述：一、海安县房地产市场概述：房产综述：一、海安县房地产市场概述：f.区域楼盘物业管理通过市场调研得知，目前淮安市场的不少项目聘用正规的物业公司或是自己旗下成立专门的物业公司对小区进行管理，从一系列的安防系统到24小时保安人员的到位，都说明了淮安的房地产市场竞争已转到软件服务上来了。如浦东花园、日月星城、金伦汇锦园、新淮中花园都聘用专业的公司，但是虽然开发商具备这种意识，但是还缺乏一定的执行力度，外来人员进出小区保安人员并未上前仔细盘问，尤其是在个别小区装修期间，人员出入较杂，存在较多的安全隐患，但是却不见各物管公司进行严格的管理，因此在物管这方面各开发商还需再加强。房产综述：一、海安县房地产市场概述：g.区域楼盘营销投入在调查的过程中发现，淮安各项目大部分都有聘请专业的代理公司进行楼盘销售，如河畔花城、金伦汇锦园均聘请宁波迪赛公司进行销售代理，而其它像世袭雅园、新淮中花园、紫荆苑等项目也是聘请专业公司进行楼盘代理销售；河畔花城、紫荆花等项目还专门搭建了临时售楼处，内分销售区、谈判区、休息区，沙盘、户型模型、谈判桌椅、控台、销平、销海等销售道具；同时在广告投放量上也较多元化，如世袭雅园除了工地POP看板、引导旗之外，还作了户外广告牌、车体广告等，广告表现形式较丰富；河畔花城不仅在现场搭建了售楼处，还在市中心时代超市一楼租一门面做接待处，这也说明了开发商在媒体上除了传统的宣传手段之外也开始趋向选择多元化的表现形式了，而且还通过各种手段增加来人量及项目的知名度；这些都说明了淮安的房地产已经越来越趋于成熟了，淮安06、07年的房地产将会继续之前的发展势头。个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于解放东路南侧，东侧紧邻省淮阴中学新校区，对面为浦东实验学校，周围有东方花园、富春花园、浦东花园等大中型生活社区，生活环境成熟，城市配套完善，16路、17路、26路、28路、38路等多条公交线路环绕小区，出行便捷；超市、医院、银行、酒店等环伺小区四周，业主生活更加方便。2、规划分析：本案占地约39亩，总建筑面积70000余方，共规划有一栋19F高层、四栋10F小高层住宅和一栋写字楼建筑，另外还规划有一个幼儿园和一处超市为业主服务；小区整体风格简捷、颜色明快，体现了新式的建筑风格；小区楼间距30m左右。个案综述：一、海安县房地产市场概述：面积配比：个案综述：一、海安县房地产市场概述：房型面积（m2）户数比例（%）一房一卫43—110164.7两房一卫70—12212838.1三房两卫140—16210029.8四房两卫155—1729227.43、绿化分析：本案绿化率40%左右，小区设中央绿地、运动场所、散石看台等景观，将建筑、人文、景观充分结合，让业主身心得到彻底放松。4、建材分析：本案为钢筋混凝土结构，三段式的外立面设计，外墙乳胶漆涂面、阳台铁艺栏杆、双层中空玻璃；入户防盗门、单元可视对讲等为业主提供多重安防措施。5、价格分析：本案均价在2800元/m2，单价范围约是2500—3100元/m2，主力总价在19.6—34.2万元之间，立面差在50元/m2左右；平面差在30—50元/m2左右；一次性可优惠至98折，贷款可优惠至98折。个案综述：一、海安县房地产市场概述：6、去化分析：本案目前去化率为60.7%，1#去因推出较其它四栋晚，因此去化欠佳，在楼层上则是顶层及低楼层去化一般，中间楼层去化相对较好，而大户型则因总价过高而去化不理想，目前余下房源中也以大户型占大部分。个案综述：一、海安县房地产市场概述：7、客源分析：据销售人员称，本案客源以本地人为主，淮中、浦东实验小学的教师及当地一些单位职员，外地人比例相对较少，而自住型客户也多于投资客户。8、媒体分析：本案的主要宣传手段为销平、销海、POP看板、灯箱、户外广告、车体广告等，广告主诉求为“百年名校·高层府邸”。9、销售分析：本案售楼处位于项目北侧（写字楼规划位置），120m2左右，个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于新石桥路与新民东路交汇处，周边配套较为完善：唐人街食府、富春大都会——新淮中、浦东实验小学——中国工商银行、淮安市商业银行——市一院二分院座落其周边，为业主生活提供便利。2、规划分析：本案占地90余亩，总建筑面积约90000m2，规划有多层和小高层两种物业形态，分二期开发，一期推出6栋6F的多层住宅，规划面积仅89m面积配比：房型面积（m2）户数比例（%）两房一卫8912058.8三房一卫1167235.3三房两卫129125.9个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：4、建材分析：本案为砖混结构，工程造价（一期）3414.5万元，外墙采用保温隔热材料，涂料刷面；北外窗中空玻璃，南窗则为塑钢推拉窗；入户门为钢质防盗门；电话、有线电视、宽带入户；楼宇黑白可视对讲系统，周界红外线报警系统，24小时闭路电视监控系统、电子安保系统等。5、价格分析：本案未正式对外开盘，无法具体分析。6、去化分析：本案未正式销售，现只登记来访客户，去化为零。7、客源分析：本案未正式公开，无法分析客源，但根据其周边小区的客户构成体分析，其客源也应以本地人为主。8、媒体分析：本案目前的宣传手段仅有销平、销海、工地围挡等；广告主诉求为“名校·公园·水岸生活”。个案综述：一、海安县房地产市场概述：9、销售分析：本案售楼处位于新民东路18号（现场西侧），约有100个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：三）金伦·个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于承德南路与新民东路交汇处，与淮安最大的公园—“楚秀园”为邻，风景秀丽；市中心商业区、银行、超市等遍布四周，出入通达、生活便利。2、规划分析：本案占地80余亩，建筑面积约10万平方米，分二期开发，一期为450户左右的多层住宅，二期为两栋小高层住宅（88户）；小区内规划有托儿所，及在小区旁边规划建有一处菜市场，为小区业主提供生活便利。面积配比表：房型面积（m2）比例（%）三房两卫141.5350四房两卫143.6150个案综述：一、海安县房地产市场概述：3、绿化分析：本案绿化率40%左右，更独享“楚秀园”个案综述：一、海安县房地产市场概述：4、价格分析：本案单价范围2540—3340元/m2，均价2940元/m2，立面差80元/m2左右，平面差70元/m2左右；另房价中还包括维修基金77元/m2，煤气开通费2200元/户，自行车库8000元，若一次性付款可优惠至99折。5、去化分析：本案二期（小高层）自销售以来，去化率为31%，2—7层去化相对较佳，主要是因为其高楼层总价过高缘故，另外四房去化较三房快，主要是因为多了一个房间，但面积仅多几个平方。6、客源分析：本案客源以事业单位等上班族为主。7、媒体分析：本案一期由于在04年时即已推出，已有一定的市场知名度，因此现在除了销平、销海再无其它的宣传手段；广告主诉求为“摩登都市·公园生活”，“市心福地·层峰人家”。个案综述：一、海安县房地产市场概述：8、销售分析：本案售楼处位于小区的南侧面，现正在施工，因此不是很显眼，约有120个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：四）瑞福莱个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于解放东路与徐家湖路交汇处，属于清浦区成熟地段，周边生活配套成熟：唐城超市、苏源、室内菜场与小区相距不过百米，餐饮（唐城大酒店、富春大都会、唐人街食府）、银行（工行、家行、商业银行）、医疗（市一院、二院分院）、交通等均为业主提供出行生活便捷；另外规划中的沿街商铺也会为业主提供便利。2、规划分析：本案占地18000m2，建筑面积约3000m2，分二期建设，一期为6栋6F高的多层建筑，二期为一栋四个单元的个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：房型面积（m2）户数比例（%）两房一卫904643.4三房一卫1172422.6三房两卫127.542422.6四房两卫147.521211.43、绿化分析：本案绿化率为35%，多处绿地广场、园林小建筑点缀其中；特别规划了儿童游乐区、老年人活动区等，鹅卵石健身步道让业主生活更健康。4、建材分析：本案多层为砖混结构，高层为框架结构，行列式的结构布局，现代建筑风格；智能化管理—监控系统、防盗系统、周边报警系统、巡更系统、可视对讲系统、入户防盗门；双层真空玻璃，塑钢窗等，毛坯交付。个案综述：一、海安县房地产市场概述：5、价格分析：本案四层起价为2765元/m2，最高价为3295元/m2，均价约为2800元/m2；平面差价为40元/m2，立面差价为50元/m2左右；房价中还包括公共维修基金77元/m2、煤气开通费个案综述：一、海安县房地产市场概述：6、去化分析：本案自今年3.18开盘以来，目前销售率已达60%左右，其中小户型90m2、跃层设计1177、客源分析：本案客源以当地人为主。8、媒体分析：本案目前仅有工地围POP看板、销平、销海等宣传手段，二期并未做大规模的广告宣传；广告主诉求为“品位高层次生活”。9、销售分析：本案售楼处位于项目东北角，约有70个案综述：一、海安县房地产市场概述：五个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于开发区深圳路与杭州路交汇处，目前已有4、18、33路从门前经过，另外整个新城区的公交网络优化正在实施中，以深圳路小学为中学向外散射的新淮中、浦东实验小学、广电大学等为小区业主子女提供就学便利，金瑞医院、淮安市商业银行、宾馆、便利店皆可为业主提供生活便利。而浩园商务酒店更可为业主提供酒店式服务，如订票、送餐、清洁等。2、规划分析：本案占地约55708.2平方米，总建筑面积88576平方米，容积率1.59，建筑密度27.6%；分两期开发，一期为9栋6F高的住宅，但是10月份第一次推盘时将只推其中1#、2#、3#、7#、8#五栋，而其中1#是回迁安置房，其它几栋因位于其2000平方米的中心广场四周，因此会延后推出；二期有5栋6F多层和1栋11F、2栋14F住宅。个案综述：一、海安县房地产市场概述：面积配比（一期2—9#、1#的18户非安置房）个案综述：一、海安县房地产市场概述：房型面积（m2）户数比例（%）两房一卫90.843619.4三房一卫102.94&105.197841.9三房两卫130.73&135.61&128.494825.8四房一卫111.5363.2四房两卫132.33189.73、绿化分析：本案绿化率45%，在一期中央设有一个2000平方米的广场，小区各处也规划设计有20多个景观点，另有组团庭院让业主在自己家中享受在公园的惬意感受。4、建材分析：本案多层采用砖混结构，小高层为框架结构；外墙采用保温砂浆，屋面采用EPS保温板处理，外窗采用铝合金窗，双层玻璃；住宅外墙采用高级石材，阳台用的钢化玻璃栏板及金属栏杆；公共部分则用的大理石或地砖处理，墙面则用涂料抹面。个案综述：一、海安县房地产市场概述：5、价格分析：本案目前未正式开盘（06年10月），均价定在2280元/m2，估计单价范围在2200—2550元/m2；现在预定（2万定金，可退），可选购三套住房，开盘时更有5000元优惠，若可组成“三人团购”可优惠一个点（99折），若再一次性付款还可优惠一个点（98折）。个案综述：一、海安县房地产市场概述：6、去化分析：本案未正式销售，无法具体去化，但是目前预定人员已有80位左右。7、客源分析：本案预定人员以当地人为主。8、媒体分析：本案的媒体宣传主要有销平、销海、工地POP看板、户外广告、引导旗、车体广告等手段，形式较多样化，广告主诉求为“9万平方米现代人居精英社区”。9、销售分析：本案售楼处位于浩园商务酒店大堂，内有水沙盘、销售桌椅、销平、销海等销售道具；共五名销售人员，统一着装，接待客户较积极，专业知识较强。个案综述：一、海安县房地产市场概述：六）紫荆个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于开发区深圳路与韩泰路交汇处，周边有世袭雅园、比佛利花园、东方曼哈顿等小区，虽然生活配套尚不成熟，但因众多新小区坐落于此，加上规划中的韩泰商业街（规划有超市、咖啡厅、酒吧、大型餐饮等），本案未来的生活也将十分便捷；4路、17路、18路、33路从门前经过，出行方便。2、规划分析：本案占地59亩，总建筑面积6.2万平方米，容积率1.58，共规划有452户，分两期开发，一期为小区南侧的2栋4F和6栋6F的多层住宅，其中1#、2#为两层的复式结构；二期开发3栋6F和3栋11F小高层住宅，沿街还规划有2—3F的商业，整个小区预计在08年4月20日竣工。个案综述：一、海安县房地产市场概述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：房型面积（m2）户数比例（%）两房一卫90—1059640.7三房两卫120—12711649.2三房两卫（复式）133—1622410.13、绿化分析：本案绿化率为35%，7#楼前后规划有2个架空式中心广场，各楼前后也有景观绿化设计，加上小区近邻钵池山公园，业主赏景更加愉悦。4、建材分析：本案多层为砖混结构，小高层框架结构，造价4500万，外立面仿石材及彩色釉面砖饰面，彩色铝合金窗配双层中空玻璃，智能化全封闭社区，毛坯交付。5、价格分析：本案因未正式开盘，价格未正式定驻，现在开始登记客源，现阶段客户可交2000块钱购一VIP卡，选三套房源，开盘时可冲抵5000元房费。个案综述：一、海安县房地产市场概述：6、去化分析：个案综述：一、海安县房地产市场概述：7、客源分析：本案因未正式开盘，无法分析客源，但根据选房客户，可看出本案也将以当地人为主。8、媒体分析：本案的宣传手段有工地POP看板、引导旗、销平、销海等，广告主诉求为“城市中产文化社区”——淮安唯一荣获国家建设部人居文化经典楼盘。9、销售分析：本案售楼处位于小区南侧，内有沙盘、销平、销海、谈判桌椅等销售道具，共有5名售楼人员，统一着装，专业知识较佳，接待客户较热情、积极。个案综述：一、海安县房地产市场概述：七）个案综述：一、海安县房地产市场概述：1、环境分析：本案位于翔宇大道与解放东路交汇处，新淮中、浦东实小、新淮中花园、浦区花园近在咫尺，生活配套也可满足业主生活所需，4路、18路等多条公交线路贯穿小区四周，出入市中心等便捷无阻。2、规划分析：本案占地300000平方米，总建面积450000平方米，规划有多层、临水别墅、小高层等多种物业形态，小区内规划有将成为淮安最大规模的社区会所，健身房、游泳池、网球场等功能一应俱全。面积配比（二期）：房型面积（m2）户数比例（%）两房两卫101.821216.7三房两卫119.613650三房两卫128.712433.3个案综述：一、海安县房地产市场概述：3、绿化分析：本案由英国CVG国际担纲景观设计，小区交付后将个案综述：一、海安县房地产市场概述：4、建材分析：本案多层为砖混结构，小高层为现浇钢混凝土结构，外立面采用三段式设计，彩色釉面砖装饰，阳台铁艺栏杆，双层玻璃，塑钢窗。建筑为现代主义风格，实现人车分流，业主与商业人流分流，保证生活的私密性，24小时保安人员定位巡逻系统，让业主安枕无忧。5、价格分析：本案未正式开盘（预计在06年10月左右），一期时单价范围在2080—2880元/m2，均价2300元/m2，二期价格暂未定驻。6、去化分析：本案一期已基本全部去化完毕，二期未正式开盘（10月左右开盘），无法去化。个案综述：个案综述：一、海安县房地产市场概述：7、客源分析：本案一期业主以本地人为主，二期客源目前无法具体分析。8、媒体分析：本案的媒体宣传手段有销平、销海、楼书、工地POP看板、户外广告、引导旗、车体广告等，广告主诉求为“一河人生两岸花”。9、销售分析：本案售楼处位于小区的东北角，内有沙盘、销平、销海、谈判桌等销售道具，3名销售人员，统一着装，专业度较佳，接待客户积极、热情。另在市中心时代超市一楼也设一小售楼处，为现场售楼处增加来人量。案名浦东花园新淮中花园金伦汇锦园河畔花城紫荆苑世袭雅园嘉润苑比佛利花园位置解放东路与承德南路交汇处解放东路（新淮中北侧）新民东路与承德南路交汇处翔宇大道与解放东路交汇处深圳路与韩泰路交汇处深圳路南新民东路18号珠海路8号投资兴建富丽房产美佳房产金轮阳光金太阳房产龙马房产浩源房产骅毅置业诚置房产企划销售自销金桥广告宁波迪赛宁波迪赛乐怡置业上海禾采自销自销规划用途住宅住宅、写字楼住宅住宅住宅住宅住宅住宅基地面积/m2120060260005336030000039393.755708.26003067000建筑楼层6F10F、19F6F、11F2F、6F、11F4F、6F、11F6F、10F、12F6F12F、3F、2F容积率1．672．71．871．51．571．591．51．3规划面积/m253—150．1840—172141—143．688—12890—16290—13989—129120—250主力面积/m2110—120．8470—122141—143．6119．61120—12710289150平均单价/元/m22790280029402400(一期)约23002280未定驻2560主力总价/万元30．7—33．719．6—34．241．5—42．227.527．6—29．223．3/38．4总销金额/亿元5．61．96约2．94约10.351．42/2．2总户数472336538302236650204122（三、四期）售出户数33820451515000038销售率71．660．7%95．749．700031车位单价/元/m28000/个（自行车库）6万/个2500—3000未定驻未定驻未定驻未定驻2460工程进度封顶现房准现房封顶地基平地准现房现房&封顶公开日期05年底&06.504年05.606．1006．1006年9月底售楼处承德南路新民东路交汇处浦东实小对面新民东路与承德南路交汇处翔宇大道与解放东路交汇处深圳路与韩泰路交汇处浩园商务酒店大堂新民东路18号珠海路8号会所内电话39662993970888398611136005553718585372555539738883717333总销面积/m22000007000010000045000062000885769000087100三、定位篇重素权重案名地段15%生活配套5%整体规划5%建筑造型10%规模5%景观绿化15%面积配比15%户型10%物业管理5%营销投入15%总评均价性价比浦东花园7.57.597.59.58.57.577.567.227902.58新淮中花园77.56.577676.576.56.428002.29金伦汇锦园887686.566777.129402.41河畔花城76.586.510877.5787.1524002.98东方曼哈顿6676.567.57.566.576.425502.51世袭雅园667.577.5777.576.56.922803.03加州城99675666.566.56.52531002.10本案预期77.57796.57.577.57.56.95？？淮安市代表性项目综合评定对照表说明：各单项均以10分为满分计；总评分数=Σ（项目得分X项目权重）备注：世袭雅园和河畔花城虽然总评属中等水平，但是因地处开发区，均价定得较低，所以性价比较高，由于两个项目目前都处在积累客户阶段，因此都将会是本案的强劲对手。综合评分名次如下：浦东花园≥河畔花城≥金伦汇锦园≥日月星城≥世袭雅园≥加州城≥新淮中花园≥东方曼哈顿性价比名次如下：世袭雅园≥河畔花城≥浦东花园≥东方曼哈顿≥金伦汇锦园≥新淮中花园≥加州城综合评分是一个楼盘开发水准的评判，然而，性价比才是一个楼盘销售情况的晴雨表，上述楼盘的去化情况基本与其性价比名次保持一致。高评分、高性价比是大品牌开发商的基本特征！由于先天原因，本案在某些产品要素方面不可能使综合评分大幅度上扬。但是，我们可以在后天要素上（例如景观、营销、物管）加分最后，结合一个适当的价格，日月星城——没理由不成为淮安的榜样名盘！从前表看，本案的有力竞争对手是：世袭雅园★河畔花城★浦东花园换言之，要想展开竞争，我们的性价比必须达到：2.58~3.03那么，就目前现状而言我们的有效竞争价格段应当在：2300元/平方米~2700元/平方米但是，从开发商寻求代理公司的心态看，此价位段明显不能接受！从营销学理论看，要想提高售价并且想取得热销，只有通过后天努力提高项目综合评分：营销：专业公司加充足广告费——可提高1分1Ⅹ15%=0.15环境：增加合理主题和概念——可提高0.5分0.5Ⅹ15%=0.075建筑造型：适当调整色彩和构造——可提高0.5分0.5Ⅹ10%=0.05假如完成上述工作，本案可能的综合评分为：6.95+0.15+0.075+0.05=7.225分这样，按照性价比2.58~3.03来算，本案价格段为：2400~2800元/平方米在加5%的自然增长率，届时实际市场竞争价为：2520~2940元/平方米总而言之，若本案均价在2700~2800元/平方米，我们完全有信心做好本案！未来的实际价格走势，取决于未来的市场空间！四、项目篇1、基本情况占地面积：82925总建筑面积：118577容积率：1.43绿地率：35.2%建筑密度：25.4%地上车位：153个地下车位：165个机动车位：318个2、SWOT分析S——优势分析本项目所处的清浦区具有发展潜力。本项目在交通方面具有优势，可快速到达各个方向，交通通畅，出行便捷。20余万平方米大盘，具有规模效应。项目面积配比及户型符合现在市场所需，户型设计较合理。物业管理较其它小区更专业到位。本项目发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。一期已经成形，且形象较好，可作为二期样板段（提升）。Weakness——劣势市政配套稍有欠缺，周边人气不够旺，对商铺销售有碍。与同区域内项目（如浦东花园、嘉润苑）比较，属于次一级地段。比之浦东花园，已成形小区内景观组团及主题不明确，不能给人鲜明的印象。在一起销售过程中广告宣传力度稍有不足，未能建立足够的品牌效应。Opportunity——机会点正处在淮安市房地产再度兴起的阶段；相邻区——开发区的开发改造，会带来相应的生活配套；新淮中、浦东实小等学校聚集在项目所在区，有一定的人文氛围；通过多种有效手段可以最大程度地获得政府支持和媒体的关注，更有利于整合多种有利资源，使得本企业在公众的形象得到大大提升，并能极大程度地建立公众对本项目未来发展的信心，从而带动商业、服务业等一系列配套的繁荣；创新策略的最大程度的运用。创新的方向就是适度超前，从开发理念、规划设计、单体建筑、社区环境、甚至文化氛围，都要谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势，让发展商品牌和产品本身都有一个可持续发展的空间；采取差异化的策略。本项目特别强调要追求个性，追求独特风格，力图摆脱同质化竞争的漩涡。通过营造差异化，最终上升到在品位、素质