关于构建房地产基础性制度与长效机制的战略思考

摘要：本文以房地产基础性制度与长效机制的构建为主要研究对象，在深入分析我国房地产市场行业政策环境的基础上对房地产行业与实体经济进行集中讨论，据此提出构建房地产基础性制度与长效机制的战略措施，以期为我国房地产行业和房地产市场的健康发展提供有益的建议与思考。关键词：房地产企业;基础性制度;长效管理机制房地产行业是国民经济的支柱行业，在过去二十多年的发展过程中为社会经济的发展作出了重要贡献。为了推动金融、房地产同实体经济均衡发展，政府在2016年提出“房住不炒”战略，旨在促进供给主体和保障渠道多元化，并在政策方面大力推进购房与租房并举，由此建立平衡稳定的市场机制，维护人民群众的基本权益。一、当下房地产行业政策环境分析（一）房地产行业政策调整的必要性随着分税制改革和住房制度改革的实施，我国房地产业得到快速发展。从2003年到2015年这12年间，房地产行业发展进入快车道，全国房地产价格普遍上涨。但是从2015年开始，房地产市场进入深度分化阶段，一、二线城市的住房供给仍然短缺，房价高；三、四线城市的住房供给则出现过剩，房产去库存压力增大，房地产投机逐步降温。因此，在当前形势下，各地区的政府部门必须要掌握宏观调控主动性，切实完善各项基础制度，出台一系列有力的调控措施，消化房地产市场风险，引导市场预期重回正轨。（二）“房住不炒”的战略定力与实践成效建立平稳运行的行业市场“房住不炒”战略自在2016年12月的中央经济工作会议上被首次提出以来，中央政府在房地产市场调控中始终坚持“房住不炒、因城施策”的政策调控导向，政府先后在2021年12月的中央经济工作会议与2022年的中央政治局会议上多次重申“房住不炒”战略，明确“房住不炒”定位。党中央面对当前的经济形势，仍坚持“房住不炒”的战略定位和政策基调，加大力度推进供给侧改革，促进我国经济高质量发展。（三）构建房地产市场长效机制的环境基础早在2016年，“房住不炒”的理念就在市场中流行，该政策对房地产行业调节力度较大，主要体现在房产价格方面。第一轮价格调节持续了近17个月，而第二轮价格调节则持续37个月。据数据统计发现，截止2022年5月，我国一线城市和二线城市的商品房住宅价格同比呈上涨趋势，上涨约3.5%、0.3%。经过价格调节，我国房地产市场的投资预期发生了明显变化，建立市场长效机制指日可待。二、房地产行业与实体经济之间的矛盾分析（一）土地供需失衡土地供需失衡是我国房地产行业与实体经济之间的主要矛盾之一，主要表现在以下三个方面：第一，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡。人口和产业从乡村流入到城市，城市的建设和用地需求强而供给弱，农村则有大量的废弃耕地。第二，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。产业和人口的聚集效应使得北、上、广等一线城市的建设用地供不应求，而中小城市则建设用地供需失衡，房地产资源出现严重过剩。第三，城镇建设用地在利用结構上配置失衡。城镇建设用地最终用来搞住房建设的比例严重偏低，大致只有10%，房地产建设用地总体供应规模与人口实际住房需求不匹配。（二）融资比例失调根据人民银行统计，2021年末，金融机构人民币各项贷款余额192.69万亿元，同比增长11.6%。其中，房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，在全部贷款中的占比为27.07%。虽然房地产行业同时带动了上下游制造业及物业管理等第三产业的发展，但是房价的快速上涨推高了实体经济成本。（三）房地产税费占地方财力比重较高土地出让收入和房地产税费是我国地方财政的主要财源，按照国家财政部公布的2021年财政收支数据显示：2021年全年，国有土地使用权出让收入87051亿元，同比增长3.5%，其增速较2020年、2019年、2018年的25%、11.4%和15.9%而言明显下降。此外，全国2018年土地出让收入和房地产专项税相当于地方财政收入的34.4%，而2018年土地出让收入占地方政府总财政收入的29.2%，各地区土地出让收入占总财政收入的比例差异较大，从浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。上述数据表明“土地财政”不可持续且地方政府对“土地财政”的依赖度畸高，存量房时代土地财政亟待转型。（四）房屋销售与房屋租赁占比不均衡与发达国家相比，我国的房屋租赁市场制度环境仍有待完善且租赁比例低于多数发达国家。根据相关数据，2020年我国城镇家庭住房自有率已经达到96％，粗略换算即租房家庭比例已降至4％。随着一、二线城市和三、四线城市的房地产市场的分化进一步加深，一、二线城市的房地产市场将率先进入“存量房”阶段，房屋租赁比例将出现大幅度上升。（五）行业内部结构不稳定当前，我国房地产市场存在严重的资源错配，表现为人口资源向大城市集中，而中小型城市的房屋资源则出现过剩。在这种情况下房地产企业在中小城市的楼盘销售停滞，就会导致整个公司、集团的现金流出现问题，最终出现风险传导引发系统性风险。（六）市场秩序不规范过去二十年是我国房地产市场飞速发展的二十年，政府和房地产企业在房地产市场发展的过程中普遍缺乏外部监管和自我管理意愿，导致当前我国房地产市场在房屋买卖、住房租赁和物业服务方面存在诸多乱象。这些问题很大程度上是由于监管缺位所引起的。房地产市场秩序失衡不仅不利于社会经济的健康发展，也不利于人民群众幸福感和获得感的提升。三、构建房地产基础性制度与长效机制的战略措施（一）金融方面：投融资制度构建完善的投融资制度对房地产行业的健康发展是很有必要的。一方面，政府和银行对购房者等消费群体要加强监管：针对具备“首套房”资格的住房刚需群体，政府和银行要尽可能提供长期稳定、贷款优惠力度合理的金融政策；针对已拥有多套住房的投资者群体，政府和银行要适当提高住房首付贷款比例，合理控制信贷风险。另一方面，政府和银行对房地产企业等生产群体也要加强监管：进一步明确对房地产企业融资的三条监管红线，加强对重点房地产企业信贷资金流向的监测，加强对房地产企业资金的审查力度，实施房地产贷款集中管理制度，严防房地产市场出现系统性金融风险。（二）税收方面：优化财税结构加快推进财税体制改革，进一步优化财税结构。为此，政府要做好以下几方面工作：第一，适时出台增值税和所得税优惠政策，税务征收管理机关要对房地产企业实施精细化管理，重点针对房地产生产、建设、销售等环节实施减税降费政策，降低房地产企业的税负成本。第二，税务征收管理机关要针对抬高房地产價格的投机群体要加强税务监管。（三）租赁市场方面：住房供给体系当前，我国房屋销售和房屋租赁占比不平衡，各级政府、金融机构和企业必须加大资源投入力度，平衡市场住房供给结构，协调好租赁市场与交易市场的关系。其中，租赁市场是满足市场房源供给需求的主要渠道。各地政府应当加强租赁市场调控，引导市场形成“先租房、后买房”的消费理念，促进房屋供给渠道多元化，也能够实现房产市场库存消化与租赁市场规模化发展协同。（四）提高房地产行业法制化水平房地产市场调控长效机制的构建需要较为完善的法制环境为其提供制度保障，所以政府必须着重提高房地产行业法制化水平。第一，作为立法机构要进一步加强房地产市场法律体系建设，加快推动与房地产行业相关的土地、税收、房屋租赁，保障性住房等配套法律法规体系建设。第二，重点关注房地产税立法工作，加快推动房地产税立法进程，尽快建立起与房地产税改革同频共振的房产税法律体系。（五）推动不动产系统建设房地产基础性制度与长效机制的构建也需要互联网、大数据、云计算等先进信息技术的支持，在构建全国联网的不动产信息登记系统的过程中就必须依靠上述信息技术来对房地产登记信息进行统筹管理。不动产信息系统的建设能够确保全国范围内房地产登记信息的真实性和客观性，是构建房地产基础性制度和长效机制所需的一手数据来源。通过不动产信息系统，中央和各级地方政府可以实现对国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，一方面可以为后续的房地产税立法工作提供详实的数据参考，另一方面也可以向全国