如何更好更快地实现项目价值双享

如何更好更快地实现项目价值双享非常荣幸地于2015年10月加入碧桂园这个温暖的大家庭，至今工作已有一年半多，先后任职于安徽区域办公室、安徽区域怀远项目部。通过这一年半多的工作和学习，我的专业知识与业务能力都有了突飞猛进的提升。非常感谢集团给我们提供的伟大平台，也非常感谢集团的价值双享制度，这不仅是公司对所有员工的巨大福利，而且也是新形势下使我司能够迅速发展、并立于不败之地的重要利器。下面我就从价值双享角度如何更好更快实现项目价值双享谈谈自己的看法。首先，简单阐述下公司的价值双享制度，成就共享的计算原则为：成就共享奖励金额=（净利润-年化自有资金投入×30%）×计提比例；迈入门槛为一年内经营性净现金流为正，且将会持续为正；从以上可以看出，要更好更快实现成就共享，需要把握住两点：①需要有足够的利润，最低底线为大于年化自有资金投入的30%；②自有资金占用尽量少，且占用时间短；所以关键就是追求资金效益最大化，把握利润与去化的平衡。同心共享为跟投人员和单位作为项目的股东，与集团、合作方同股同权同责，利益共享、风险共担；返还本金的前提为经营净现金流为正且预估持续为正；最终分红的条件为：所有建设工程已竣工结算，去化率＞95%，交房率＞95%；所以更好更快实现同心共享的关键是现金流尽快回正，各业态尽快去化不积存，尽快交房。由此可见，价值双享的更快更好实现与“四持续、三完美、两目标”的实现在本质上是一致的。最近几年的地产市场，可以用过山车来形容，2015年的地产行业是比较艰难的一年，2016年却似乎迎来了迅速上升的一年，全国商品房销售量价齐升，尤其一线及强二线城市房价上涨迅速，相应城市中地价高涨、地王频现，市场呈现出一种近乎疯狂的状态。2017年的第一季度，房地产市场依然火爆，但市场上行同时就会暗藏着极大的风险，目前各地的市场调控政策已逐渐出台，个别地方出现了史上最为严格的三限“限购、限贷、限价”，或许2017年的下半年将会迎来地产行业的冬天；在市场前景不明朗的情况下，我们的每一步都要走的稳当小心，我认为干好一个项目，更快更好实现项目价值双享，应该从如下几个方面做起：一、拿好地，严把土地关好的土地应该是符合集团“劳斯莱斯”要求的土地：配套当地最好的小学、地点交通方便、区位被当地有钱人认同。能够获取真正符合劳斯莱斯要求的土地，项目就已经成功了70%。1、对于一级市场的土地，如勾地项目、招拍挂项目，在能够获取项目的前提下，投资应与政府尽力争取优惠条件，为分期开发打下良好基础。首先争取的应是土地分证，但需注意是在整体规划及规划模块确定后的合理分证。在无法实现土地分证的地方，要积极与政府沟通，实现地块内分批报建或允许规划调整，并开辟开发报建的绿色通道。同时，争取项目提前售，从而更早测试市场，灵活掉头。此外，车位配比、预售资金免监管、开发报建费用优惠、市政水电优惠等条件都要尽量争取，帮助项目实现效益最大化。所有谈判确定的优惠条件要争取到政府出具书面文件，确保合法合规，避免后期政府扯皮造成项目推进受阻。2、对于二级市场的项目，比如股权合作项目、收购并购项目等，一定要做充分的调研，摸清楚项目的真实情况，也调查清楚对方公司的来龙去脉；法务和税务提前介入，切勿让在谈判结束后、合同起草环节才进入；避免帮助合作方偷逃税款，将风险留给我司；评估公司承受风险的能力和资金安全，再设计交易模式和合同；坚持同股同权同责，不要被合作方当杠杆使用。二、规划好，选对好产品好的规划方案将会决定项目成功的70%，一个优良的规划方案意味着后期未开发土地需要调整时，将不会出现大的规划方案改动，而是只需调整部分产品户型，减少规划调整的报建难度和时间成本，做到小步快跑。首先，规划阶段需要在前期做好五位一体，实现对项目的精确定位，这也是对项目后期进行二次定位的前提和基础。其次，除项目定位以外，规划设计方案同样是重中之重，为满足小步快跑的要求，项目规划方案不但需要与投资进行匹配，同时还应根据交楼时的先后顺序对模块进行详细分析，确保各独立模块可以独立验收、交付，满足使用功能。因此，在项目首期范围内，不但要注重展示区打造，体现项目高端优势，其货量也应优选同面积段不带地下室的低层产品，从而节约工期，便于快速开发推向市场，实现早日完美开放。同时，小区的开闭所、消防泵房、生活水池、消防控制室等生活配套建议设置在首期范围内，以保证首期满足交付使用条件，按期完美交楼。而在后续货量中，应重点考虑地下室的合理分区，来配套各独立规划模块的交付需求。在满足规范及当地政府的规定时，还应对地下室的设置情况进行最优规划，以节省工期和建造成本。三、策划好，落实高质量、快进度和低成本价值双享更好更快实现的关键在于项目的快速开发、快速销售、快速资金回笼；所以一定要做好前期策划，各个参与部门工程、成本、财务、营销各板块均需要做好精细的策划工作，并严格付诸实施，保障价值双享的顺利实现。1、工程方面首先应清晰策划的目的与目标，以实现快速开放、快速开盘、提前交楼为根本出发点进行具体的施工组织策划，从而更好地对施工进行指导，助力项目快速开发建设。在策划中，要清晰项目的具体情况，以营销的需求为先，系统梳理设计、招标、采购等计划，抓重点，解难点，来制定详细的施工抢工计划，具体要细化到每栋楼，每个工序，对施工过程进行量化分析处理。策划要做到算无遗策，对于会显著影响项目进度、成本及销售的土方、桩基、市政、红线外工程等问题，都应重点关注。针对工程现场遇到的问题，需及时进行沟通，通过现场会议、区域或集团帮扶等手段，确保问题及时解决，使其不耽误工期。在追求速度同时，也不可忽略工程质量的生命线，要严抓工程品质，树立品质标杆，提升产品溢价。2、在成本方面，重点是做好合约规划。在执行项目快速开发的过程中，施工范围、工期等会发生调整，若前期合约规划不充分，极易导致施工合同纠纷。因此，要基于“小步快跑及规划模块”进行科学合理地标段策划及划分，并将内容对投标单位做好沟通交底，杜绝因合约规划不当导致因施工单位问题而制约项目全速推进。此外，招标工作不但要充分满足项目展示区和首批货量按时开放的工期需求，还应同样考虑到后续推货的需求，因此对于货量区的施工范围控制、劳动力组织、工期都要做细致的策划安排。在招标工作全部前置的基础上，应实现快速定价，快速进场施工，避免出现先进场后定价的情况。3、财务资金方面，要在充分了解当地情况的基础上做好资金计划。深入研究项目土地款支付要求、当地商品房预售标准、政府资金监管规定以及银行按揭和公积金贷款政策，并积极争取最优条件，减少自有资金投入，加快资金回笼。同时，要保证项目首期开盘能够现金流回正，并严格执行后期实现三收三支，确保价值双享更好更快实现。4、营销方面的策划和落实是项目实现价值双享的最重要环节，所有部门的策划都是为了配合营销的销售需求来进行的。在项目摘牌前，营销应重点摸清当地客户需求，对项目五位一体进行设计定位作重要把控。摘牌后按3个月开放推进板房开放及货量供应，进行品牌推广、客户拓展等营销动作。在项目展示区开放后，根据客户反馈信息，优化产品货量组织及价格。在开盘当晚进行后评估，根据当天的销售情况进行加推策划和二次定位。通过与项目部进行沟通，调整二次开盘规划方案，实现迅速更新定位，迅速调整产品及价格策略，迅速不断加推，占领市场，实现“持续溢价、持续热销、持续品牌提升”。价值双享的快速实现需要项目前期精密的策划，更离不开项目各部门对策划地有效落实。只有各部门间相互配合，积极反馈，将前期策划落实到位，方能更有效的实现价值双享。四、交好楼，实现口碑相传实现完美交楼是价值双享实现的重要环节，能够提前实现完美交楼，不仅使我们保持高竞争力，而且利润能高周转，能够更快更好实现价值双享和口碑相传，个人认为应该从如下几个方面做起：1、开工前需要结合项目实际，充分做好策划，尤其对主体进度质量、装修作业面交接、装修材料、装修质量把控、大市政水电暖气等最容易影响提前完美交楼的项做专项方案；将各个任务节点进行分解，将任务进行前置，同时，充分引入新技术新工艺，做好方案的优化工作；团队组建需要新旧搭配，有经验的加有冲劲的。要有责任心，有执行力。2、过程中严控各分节点的落实，以小节点的完成率保障最终节点的达成；过程精品，严格把控每道工序的工程质量，做到工程质量一次成优，关键是选出好的施工单位，尤其是总包，不能一味低价中标，要综合考虑；过程中还要不停对照检讨，及时修正，对拆迁、报建等不可控因素也要给予重点推动，关键线路一个节点的滞后就会影响整体的进度。客服和物业提前介入，共同做好完美交楼方案策划，做到责任到人，权责分明；过程严控两个移交面，第一个是土建移交装修，第二个是装修移交现代家居。3、交楼阶段，各标准动作尽量前置，承接查验提前启动，确认查验人员，检查系统设置，人员培训，分轮查验，分轮整改；维修资源筹备，材料申购，仓库准备，第三方招标；开荒清洁和联合验收要做好，交付前筹备和交付实施阶段要作为重点来抓；交付后整改阶段需重视，及时维修整改，措施得力，必要时动用第三方，保障维修的及时准确，确保客户的收楼一次满意度。完美交楼是一项系统性过程，项目公司只有紧紧抓住大运营的抓手，区域、项目公司五位一体联动，前置策划、计划周详、执行到位、奖罚分明，完美交楼的目标就一定能实现。五、实践项目需要改进的方面本次实践学习的汾湖项目，地处苏州市吴江区，位于上海1小时生活圈范围内，有“苏州桥头堡”、“虹桥副中心”的美誉，战略发展定位十分清晰。经过一周多的项目实践学习，我学到了很多，领悟了项目许多优秀的做法和亮点，但同时也发现稍许需要进一步改进的细小问题，下面就从不同角度简单阐述一下：1、在投资拿地方面，与政府沟通不足，在土地款分期支付及开发报建绿色通道等细节方面可以尝试突破政府规则；2、在规划设计方面，个人觉得叠拼别墅规划过多，且设计上别墅分上中下三叠，由于附近楼盘有不少别墅竞品售价与我司高层洋房接近，则别墅在后期销售及溢价方面会有一定的困难；3、在前期策划方面，展示区范围划分不够完美，范围过大，且部分展示区位于地库上，对于抢开放抢开盘压力不小；其次对于样板房的设置上，可以考虑将洋房的样板房设置于综合楼或商业顶部，这样可以大大缩短开放开盘时间；4、在开发过程方面，与政府公关还需要加强，尤其在价格备案及预售证办理条件方面的突破，否则后期很难实现持续溢价、持续热销；5、在销售策方面，前期对于客户来源预判不够准确，前期认为主要客户为汾湖本地客户，但从后期实际收筹情况看，大部分客户（约70%）来自于上海外溢及投资客；所以后续营销工作应迅速开启上海分销联动，线上媒体铺排，炒热版块；6、对于销售溢价方面，由于该项目地价高出周边不少，