片区投资战略分析

Ａ市投资布局战略模拟1市场研判目录CONTENTS23经营思路4拿地策略地块分析1市场研判目录CONTENTS23经营思路4拿地策略地块分析一、市场研判宏观经济指标2015年全市总人口560万（常住）A市区户籍人口140万A市区常住约180万A城区常住100万其中H县120S县100J县80D县60Q县60A市为中部城市，距离省会城市约200公里；A市全市常住总人口560万，人口基数大，市场潜力不小；A市生产总值1100亿元，财政收入150亿元，城镇常住居民人均可支配收入20000元，经济处于全省中游水平；过去三年，A市施销比下降趋势明显，16年施销比为3.82（健康施销比≤4），属于合理健康区间，2016年开始出现供给相对小于需求的状况；过去三年，销售面积逐渐而增大，存销比显著下降，表明去库存明显；近三年A市人均销售面积逐渐增大，但均小于1（全国标准为1），说明A市购房需求逐渐释放，且市场仍存在一定需求；近三年土地成交均价和楼面价不断呈上涨态势，预计17年该市房地产市场土地成交价格会显著上扬。一、市场研判A市近三年商品房成交A市近三年住宅用地成交时间商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房销售面积(万m2)人均销售面积(m2)成交面积（亩）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20141926.46.19203.10.65485.791.56311.20.54145511873720152115.76.49338.81.04416.81.28325.90.563173163101920162325.23.82339.11.16456.360.96609.030.6025092331481合计//////1246.13/7137//一、市场研判通过对A市的人口基数、经济指标，房地产市场的施销比、人均销售面积、去化率、房地产市场分析，及A市政府一系列托市政策频频出台，刺激楼市复苏等利好信息，可考虑稳步进入A市投资。稳步进入1市场研判目录CONTENTS23经营思路4拿地策略地块分析二、地块分析地块地价（万元/亩）楼面价（元/平米）获得方式地块规模容积率竞品楼盘售价周边地块地价竞品去化情况A180666勾地1008亩（首期359亩）1.8——无A2143.51000勾地900亩（首期545亩）2.15—280万/亩，楼面价1199元/平米周边有地王项目，未售A32001363招拍挂144亩2.2—280万/亩，楼面价1199元/平米有区域地王项目，未售A43001285招拍挂69亩3.5毛坯5000元/平米164万/亩，楼面价948元/平米有区域地王项目，未售H120900勾地105亩2.0毛坯4200-5200元/平米——Q100750勾地210亩2.0毛坯4000元/平米—去化难

地块基本信息二、地块分析地块最好小学交通便利区位区位富人认同度优势劣势是否符合劳斯莱斯条件优先顺序A1无便利距离老城区边缘7公里低地价便宜、竞品少空白带长、非城市发展方向×5A2有便利距离老城区边缘3公里中地价具竞争力、毗邻新老城区配套一般，面临竞争、非核心区位√2A3有便利市政府对面高核心区位、周边配套好、规划条件适宜竞争激烈、需高溢价的产品力√4A4有便利市政府旧址高位于老城、配套成熟地价无优势、充分竞争片区√6H有便利新老城区交界处高周边配套好、符合城市发展方向、品牌优势明显地价不具明显吸引力√1Q有便利距离新老城区边缘3公里高符合发展方向、品牌优势明显市场容量较小、片区刚刚起步√3

优劣对比分析1市场研判目录CONTENTS23经营思路4拿地策略地块分析三、经营思路A市经营思路落子扎根巩固发展规模扩张试探（品质管理、树立口碑）（拔高产品溢价、打造高端品牌）（即刻选择、小步快跑）以劳斯莱斯产品，打造精品质项目，试水市场，完美开盘，树立品牌与口碑。这个阶段主要是为了检验我司各类型产品在当地市场的接受程度。通过差异化产品及劳斯莱斯品质，拔高调性，充分溢价，打破价格天花板，确定碧桂园的豪宅品牌；同时测试当地购买力，为第三步拉开销售差价。赢得口碑、占领市场、赢得定价权，此时规模性拿地，大地块低价获取，小地块制造高价热点，从市全面扩张到县，实现市场的全面垄断！“三步曲”溢价垄断1市场研判目录CONTENTS23经营思路4拿地策略地块分析四、拿地策略问题：通过对已有土地信息的了解，你认为应该率先取得哪块土地？原因是什么？该怎么做？原因：首先，首次进入该市，处于落子扎根阶段，H县人口基数大，且地块规模和容积率适中，符合发展方向，周边无竞品，品牌优势明显；其次，该地块处于老城区向新发展线上，配套设施逐步完善，区位被当地富人所认可。如何做：良性沟通政府，以招商引资形式进入，给我司开发报建工作开通绿色通道；与政府协商，分批支付土地款、提前预售、实现“456”开发目标；借助品牌优势，打造精品工程，做到一炮而红，使品牌迅速落地，口碑相传。优先获取H县地块A2地块Q县地块A3地块A1地块A4地块四、拿地策略问题：后续拿地策略如何铺排？四、拿地策略A市经营思路落子扎根巩固发展规模扩张“三步曲”2017123456789101112

获取H县地块，跟进其他地块以“456”开发节奏分两期推货，开盘推货不少于总货值的1/2，以劳斯莱斯产品，打造高品质项目，试水市场，检验不同业态产品市场的接受程度。H县地块开盘，获取A2地块H县地块五一首期完美开盘，树立品牌与口碑；从A2地块入手，与政府争取有利条件，低价获取，土地款分期支付，增加土地储备，进入市区。H县地块二次推货，A2地块开放根据首期开盘情况，适时调整，于7月推出剩余货量，做到“小步快跑，以销定产”；同时，借助于A2地块的获取，大胆溢价，做到“持续升价，持续热销，持续品牌提升”。A2地块开盘，跟进A3地块A2地块于国庆节首期完美开盘，差异化产品，劳斯莱斯品质，拔高调性，品牌落地，赢得认可！跟进A3地块，采取措施尽量避免同行过度竞争而推高地价，如设置挂牌条件、劝退竞争对手、合作开发等。四、拿地策略A市经营思路落子扎根巩固发展规模扩张“三步曲”2017123456789101112

获取H县地块，跟进A2地块以“456”开发节奏分两期推货，开盘推货不少于总货值的1/2，以劳斯莱斯产品，打造高品质项目，试水市场，检验不同业态产品市场的接受程度。H县地块开盘，获取A2地块H县地块五一首期完美开盘，树立品牌与口碑；从A2地块入手，与政府争取有利条件，低价获取，土地款分期支付，增加土地储备，进入市区。H县地块二次推货；跟进Q县地块根据Q县地块首期开盘情况，适时调整，于7月推出剩余货量，做到“小步快跑，以销定产”；同时，借助于A2地块的获取，大胆溢价，做到“持续升价，持续热销，持续品牌提升”。A2地块开盘，获得Q县地块A2地块于国庆节首期完美开盘，差异化产品，劳斯莱斯品质，拔高调性，品牌落地，赢得认可！积极沟通政府，争取有利条件，获得Q县地块；四、拿地策略A市经营思路落子扎根巩固发展规模扩张“三步曲”2018123456789101112

获取A3地块，A2地块二次推货A3地块势在必得，高价竞得，增强我司市场信心的同时，助力Q县地块高溢价开盘和A2地块二次高溢价推货！A3地块要做到A市标杆项目，品质和价格均是当地最高。A3地块开盘，跟进后续地块A3地块盛大开盘，品牌持续落地，树立标杆，赢得口碑；超高溢价，打破价格天花板！有效沟通政府，完善A1地块周边的配套设施，为后续地块的获取争取有利条件。获取A1和Q县地块通过A3和A2地块的成功绽放，我司已经赢得市场，低价获取A1地块和Q县地块，我司已占领市场，赢得定价权，进入了全面扩张阶段。获取A4地块，A1和Q县地块开盘凭借我司在A市的影响力，可高调竞拍获得A4地块，制造高价热点，助力A1和Q县地块的高溢价开盘，带动我司附近在售楼盘新一轮的涨价。四、拿地策略A市经营思路落子扎根巩固发展规模扩张“三步曲”2018123456789101112

获取A3地块，A2地块二次推货A3地块势在必得，高价竞得，增强我司市场信心的同时，助力A2地块高溢价二次推货！A3地块要做到A市标杆项目，品质和价格均是当地最高。A3地块开盘，跟进后续地块A3地块盛大开盘，品牌持续落地