苏州观风商场策划案

壹、观前概述

1、地理位置

苏州是一座拥有2500数年历史的著名历史文化名城和世界遗产保护所在地，它处在中国

两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处，是久负盛名的“鱼米之乡、园

林之城、文萃之帮和丝绸之府”。

观前地区地处苏州古城中心位置，总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北

依旧学前、因果巷，西达人民路，是苏州商贸和文化的中心。

2、商业中心成因

一千七百数年前，观前地区建起了真庆道观，由于道观的兴盛而带来了大量人群，街市

逐渐兴盛起来，并带来了商机，在道观内外，逐渐形成了商业市面。清末苏州遭受战乱

，特别是阊门一带繁华商市毁于兵乱，人们都到市中心谋求发展，这才促成了观前的兴

起。同时由于观前街道的改造，平门开通架桥连接苏州火车站，苏嘉铁路是清末当时中

国为数不多的铁路之一，更使观前迅速地繁荣起来，城内大部分富户也都散居在临顿路

附近的街巷中，购买力强，于是观东商市一方面兴起。逐渐观前南市开始取代阊门、南浩

街繁荣起来，并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街。观前街是当年苏州最有

气派的街道，也是沪宁线上最有特色的一条街道。

3、今日概况

在近百年的历史变化和大苏州概念下，观前地区成为了市中心的中心，商贸中的核心地

区。

1982年6月，观前被正式定为步行街；1999年市政府启动了观前地区改造工程。

从启动至今，苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程，业已走过一二期和

三期共三个阶段，累计完毕工程投入8亿余元。苏州市民自豪地把观前工程评选为建国

50年来“心目中的20件大事”之一，并列为近2023来“十大民心工程”排行榜的榜首。

一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前，这就是苏州

格调高雅的城市中心。待到华灯初上，观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾

勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚动人。在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下，观前街越

发显得亮丽繁华、绚丽多姿。

4、观前客流量

数据显示，观前地区的日平均人流量已由整治前的8万多人次增长到12万人次左右，节

假高峰甚至超过了35万多人次，人流结构中市民与游客的比例则由改造前的17：3改写

为2：1。通过问卷调查，人流量中本市人口约占40%，外地人口约占60%；购物约占35%

，旅游与休闲的约占65%；青年约占70%，中老年人约占30%；外宾约占总人数的0.2%。

“游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。而区内各大商场的销售额也

翻起“跟斗”，平均增长25%左右，一些“老字号”的增幅更是高达50%至70%。

5、规划方针

苏州市政府按"恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补"的原则，对观前街商业布局

作了较为严格的规定。观前街明确为名品、名店一条街，原则上不安排餐饮行业进入。

宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街。第七通道主营旅游工艺品，兰花街为妇女用品

街。

在主街道观前街上，各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类，都作了整体规划，规定给人

以清淡素雅的感觉。规划整治老字号店招为黑底金字，配以射灯映照，其余店招则用霓

虹灯勾勒。商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光。

规划整治后，观东形成了以小开间为主的店面，具有苏州传统清秀典雅的风格；中段以

玄妙观为中心，恢复传统的道教文化色彩；观西以现代建筑为主，但又带有传统风格。

道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路。东西入口广场及玄妙观正山门广场以

40×60厘米的花岗石铺成，其余路面以各式广场砖为主，并设立导盲道和残疾人道，

由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息。

6、观前一期改造工程概况

一期工程在继承和发扬传统文化的同时，让观前地区在更高水准，更高起点上带着现代

商业意识发明着现代的观前文明，并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游

客。

1999年1月6日，观前整治更新首期工程开始，重要任务是整治观前街街景街貌，整治玄

妙观周边和小公园地区环境。

一期工程已于1999年9月25日顺利竣工。2023年3月，中宣部等六部门首批拟定为江苏省

唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街。观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其

优美舒适的购物、旅游环境，浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客。

7、观前二期改造工程概况

观前地区二期工程于2023年3月3日开始启动，历时近十个月。二期工程重要涉及的范围

有：宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东（沿街）和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域。二期工程

规划总用地面积约14.52公顷；规划新建总面积约65350平方米。其中新增广场绿地面积

约4600平方米，机动车停车场面积约5900平方米，非机动车停车场面积约4200平方米。

二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、碧凤坊、玄妙观等区域的

商业布局及功能为核心目的，从而逐步完毕观前地区整体框架布局，以促进观前地区的

经济发展和商业繁荣，巩固和发展观前地区商贸、文化中心地位。

具体工程项目为：

1、美食娱乐一条街--碧凤坊：

全长300米，巷内汽车可进出交会，中央部位附近有大型停车场、绿化广场，融合现代

餐饮、娱乐休闲等功能，同时适当错位经营其他商业品种，是二期工程中的重中之重。

届时，苏州碧凤坊将与香港的兰桂坊齐名媲美。

2、大成坊（乔司空巷）北口：

共三层，总计约800多平方米面积，地理位置优越。

3、家居式旅馆区：

突破现代化住宿的理念！地处颜家巷以北蔡汇河头以南之间的区域，闹中取静，建造大

片小体量外显传统风貌，内具现代设备的独门独户的小客栈，使游客宾至如归，完全有

“居家”的那种方便、温馨的感觉。

4、洙泗巷沿街：

洙泗巷的西边紧挨玄妙观，东边将沿街的民居拆建小体量的商业店铺，基本三层，局部

四层，南接观前街，北通观后街（旧学前）。

5、宫巷地块商业用房：

观前地区南北向中轴线，全长430米，涉及六个地块，共新建约3万平方米商业用房，路

幅14米，管线预埋地下。

6、玄妙观小体量：

玄妙观是江南最大的道观，寓商于道，已初具规模。在东西脚门“街中街”有少量店

铺。一般楼层1-2楼，建筑面积30平方米左右。

7、兰花商厦、九鼎商厦、观前商城：

观前街上新建的三座现代化大型集购物、休闲和娱乐为一体的商场。设施完备，配有物

业管理。观前商城为三层，兰花、九鼎为4层，已有不少客商进驻，招租铺位大小可任

选，租售灵活。

8、粤海新时代广场：

粤海新时代广场位于观前街西北面，苏州粤海房地产开发有限公司从规划初期，便以

“立足观前，完善观前”位主导思想，在配套设施、环境工程、灯光工程、物业管理等

方面大做文章，力争成为观前街上一颗耀眼的明珠。

8、观前三期改造工程概况

三期工程在小公园以南，规划用地5.8公顷，新建建筑1.55万平方米，翻建道路2.5万平

方米，增长绿地8000多平方米．增建停车场2万多平方米。三期工程投资约1.3亿元，目

前包含本项目在内的商住两用房和观前公园已基本建成。

9、商用房招商优势

1、区位优势—钻石级地段

l苏州已形成古城居中，东园（工业园区）、西区（苏州馨区）、南景（风景区）、北

廊（交通走廊）的城市格局，市区392平方公里，其中已建成区82平方公里，古城区14

平方公里。

l通过整治更新，观前地区已由传统商贸中心发展成为市区具有浓郁地方特色的商业、

文化、旅游中心。

l观前地区汇集了采芝斋、稻香村、叶受和、陆稿荐、松鹤楼、得月楼等众多老店以及

人民商场、工业品商场、购物中心等大型现代化商厦，其厚重的商业氛围历久弥新，无

可替代。

l商业用房位于或紧邻观前街（东西轴线）、宫巷（南北轴线）、玄妙观（核心区域）

等最繁华闹市区，节假日高峰人流量超过30万人次。

2、环境优势—诗画般街景

l功能齐全。购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、商住、居民、小商品等九大功能

区，布局合理，优势互补，构成完整的综合优势。

l交通便捷。道路按机动车、旅游专线、非机动车和步行4种形式翻建一新，构成整个

地区的道路交通系统。四周4个机动车环路，贯穿南北的旅游专线，加上分布合理总计

6.6万平方米，总容量为1200辆机动车和2.5万辆费机动车的停车场，即使进出观前街和

玄妙观步行区也方便快捷。

l环境优美。建筑，粉墙黛瓦，透出苏州园林小、雅、秀的韵味；广场，形式多样，凸

现传统和现代交相辉映的魅力；小品，锦上添花，享受观光逛街时实用和休闲的情趣；

绿化，因地制宜，增添都市洁净的绿茵气息；灯光，通明灿烂，勾勒夜观前令人陶醉的

的画景；广告，别具匠心，烘托独步姑苏的商业繁华。

l基础设施完善。水、电、气等按留有发展余量所有改造更新，所有管线均埋入地下，

还配套建成苏州电台观前直播室以及电脑保安系统、公共广播系统、灯光弱电控制系统

等先进社会服务设施。

3、政策优势—投资者之家

l对知名公司、外商投资公司、港澳台同胞投资公司、纳税奉献大公司以及购买房产

2023平方米以上的投资者可享受购房优惠政策。

l投资者可享受本地政府扶持区域经济发展的有关政策，感受宽松经营环境带来的实

惠。

l观前地区招商服务中心投资者提供从工商登记、纳税办照、商务征询到联系按揭一条

龙服务，实行“一门式”登记、“一卡式”收费。

4、发展优势—赚钱增值宝地

l苏州经济的跨越式发展和城市规模的大幅度扩展，更加突出了古城的母体地位和居中

作用，观前地区的含金量随之大为提高，成为投资者规避风险、保值增值的首选之地。

l历史的渊源造就了苏州市民浓浓的“观前情结”，整治更新后的新观前更是苏州人倍

感自豪，“逛观前”的传统习俗赋予了全新内涵，观前始终是苏州人心中的最爱。

兴旺的旅游经济为观前的发展注入了巨大的活力。既古朴又新奇、既秀雅又繁华的新观

前，以其独特的旅游资源优势和强劲的旅游功能，吸引着越来越多的国内外游客。

贰、苏州市区其余商业街状况分析

1、嘉余坊概况

嘉余坊为旧城改造房，当初建筑格局类似别墅。从九四年开始销售，当初销售价格为

4800元/m2-5000元/m2不等，面积250m2左右。业主大多数作为投资出租。九六年、九

七年形成鼎盛时期，租金价格10万-30万元左右不等，成为苏州市中心区域有名的美食

街。后来学士街的开发以及凤凰街餐饮业的兴起，对他们导致了极大的冲击。现在一些

业主的希望的租金已下滑到5-13万元。但嘉余坊一些大型的饭店，如：“春天的故事

”、“同济酒楼”等还是打开了市场，至今门庭若市。他们的租金一般都在80元/m2，

租金为27万元/年，人均消费为50元/次/人。

由于没有物业管理，嘉余坊的业主对物管意识比较淡泊。店招大都是租下店面以后自己

规划设计，故对外在统一灯光等抱无所谓态度，甚至反对统一规划。这些店主普遍认为

300m2以上的店面较适宜。

2、学士街概况

学士街为南北走向，横穿干将路中段，北临景德路（已开发），九五年开始销售，面积

从40m2-400m2不等。销售价格在4000元/m2到5000元/m2左右。业主大多余租，租金价

格在2万元/年-10万元/年。人均消费在30元/次/人，由于面积分布不均，学士街大型的

酒楼都集中在学士街的北段。南段（靠干将路）是一些服装、保健商店、小型面馆、旅

行社及一些公司等等。目前学士街人气不旺，无论是小型的面馆还是酒楼，生意都不是

很好，晚上九点以后，基本上没有人了。整条街的酒楼晚上没有大型醒目的店招，所以

他们人流量最多的时间段是下午五点到七点左右。学士街不能聚人气，除了以上的因素

以外尚有一个重要的因素，他们店里的灯光大都是冷色调，气势不够。但学士街干将路

以南，目前正在修建，若可以形成大型商业街，加上有“大世界大型休闲浴场”助阵，

也许会带来更多的商机。

3、十全街概况

十全街位于古城区东南隅，东起葑门桥西块，西至人民路，与凤凰街、相王弄、带城桥

路相交。

十全街是传统工艺的特色街，在一九八九年达成鼎盛，连绵数里店家数百家。一九九四

年重新翻建。风格为粉墙黛瓦之传统江南风格，北临十全河，小桥流水人家风貌独特。

十全街之店面分布，东端为小型餐饮，零售店家为主，中段至凤凰街口以传统工艺，服

装店为主。西段以大型餐饮店为主。

十全街两侧有大型宾馆四家，分别为东吴饭店、姑苏饭店、南林饭店、南园宾馆是外地

及国外游客的重要居住地。

大型特点餐饮店有北疆饭店、钱塘茶人、十全人家、汉阳馆韩国料理，宝辰饭店等；公

交车为4路通过。

租金行情60元(1-2F)，自有店面售价在7000元以上，未必乐意转售。

4、凤凰街概况

凤凰街，为南北走向四车道之交通要道之一北起干将路、凤凰广场，南至十全街。美食

店是此街之特色，有许多大型餐饮店座落其间。

较有特色之大饭店有，万家灯火、天龙、百盛、要德、东来顺、鸡鸡蛙蛙、润记广东食

街、月润湘菜馆、巴比锅、以及筹备中的金碧辉煌食府。

许多小型特色餐饮店有：鸡鸭血汤、无锡小笼、一品香卤菜、梅燕鸭等。

又有许多酒吧茶馆经营较成功，如千禧嘉年，五频道、名典咖啡茶语、上岛咖啡、红茶

馆等。

整个街道之商业营运情况良好，开业率极高，只有两至三家店面无人经营，天天的人流

量为2万人。

凤凰街东侧有定慧寺巷及双塔公园，以及平江河古河道游览区，西侧有大公园，为市民

公园。

公交车有4路、41路、8路通过，交通极为便利。

5、石路概况

石路为苏州传统之商业中心，地处城西，是苏州人传统概念上仅次于观前街的商业中

心。东至阊门、金门，南至金门商城，北至上塘街，西至鸭蛋桥一线，外围人口密布，

交通拥挤，成环型布列，有石路绿化广场。

大型商局场有石路国际商城、八面风商场、亚细亚商场、威尼斯商场、石路商业街、金

门商城、汇丰商场等。

其中金门商城中饭店云集，计有40余家较有特色之饭店，风格涵盖五大菜系，各有特

色。

尚有南浩街古街，万人码头、七里山塘是清代姑苏繁华图之重要景点，许多人文故事发

生于此，故而此街为苏州人4月14日赶庙会之聚会处，街道风格为明清建筑，店家多以

小吃、品茗、工艺品为主。

在石路集中了自行车大卖场，文化用品大厦、汇丰计算机宏图三胞大卖场、汇丰手机大

卖场，石路国际商场装饰广场等大型专业市场。

一些大型快餐店──座落其间，如肯德基、麦当劳等。

外围有三香、彩香等苏州最大之居民新村，又地处古城区与新区之要道，故而人流极大

，至深夜而不息。

整个石路地区多种商业店家应有尽有，极尽繁华热闹之能事。但在中心地区有烂尾楼2

栋，建成后因债务而闲置之高层建筑2栋，甚为遗憾。

6、园区商业区概述

●园区邻里中心个案比较

案名项目第一邻里中心新城大厦第二邻里中心贵都大厦第三邻里中心师惠坊嘉怡苑

位

置苏春西路星海街中新路星都街金鸡湖路

开发商园区综合事业局新馨置地，园区综合事业局园区建兴新加坡永泰亚洲集团

物业管理邻里中心管理邻里中心管理万亚物业嘉馨房产

租售方式分割租赁面积可调分割租赁或卖断卖断租赁

建筑面积18000m210000m217535.4m24000m2

营业时间08:30-20:30部份07:30-24:0008:30-20:30待订08:30-20:30

停车位124个53个约300个无

农贸市场有无有无

银行有有有有

邮局有有待订有

客

源新城、新加、都市、星海泳馆、万扬、香樟、东港、管委会、临近工业区、新

城中学贵都、韶山、新馨、嘉宝、中信证券、海关大楼、中央公园、东港师惠乐章、

四季家园、白领公寓、苏都、嘉怡苑、加城、CBD、国际学校、管委会、星海中学、临

近工业区国际学校、嘉怡苑、嘉湖阁、加城、润韵苑、临近工业区

租

金1F:40-45元/m22F:35-40元/m23F:公益事业4F:办公室20-25元/m21F:45元/

m22F:40元/m23F:35元/m2待订1F:30元/m2含物管费0.75美金/m2

客流量约6500人约900人未知约350人

售

价只租不售1F:5500元/m22F:4500元/m23F:3500元/m2待订待订

备

注租金含物管费及水电费成交价：1F:5000-5300元/m22F:4000-4300元/

m23F:3000-3200元/m2

●第一邻里中心客流量

单位：人

日期时间3/24周日(雨天)3/25周一(雨天)3/27周三(雨天)

11:30-12:00528468322

12:00-12:30472414296

12:30-13:00343303275

13:00-13:30387335206

17:00-17:30233175270

17:30-1800288230385

18:00-18:30232186385

18:30-19:00286226253

19:00-19:30185120239

合计305424572631

※1.园区现居住人口25000人，2023年终居住人口可达30000人。

2.第一邻里中心平日客流量约6000-7000人次;

假日客流量约8000-9000人次；

聚客力广场办活动时可达12023人次以上。

●百润发概况

百润发地处东环路，三星路交接处，为苏州第一个大卖场，客流量极高，高峰时间几乎

摩肩撞踵，举步维艰，但因其时有特价物品推出，促使苏州人乐此不疲。

百润发投资商为百润发仓储购物广场发展集团，为连锁经营公司，总部在上海，顾客实

行会员制。策划公司为上海华晓广告传播有限公司。

大卖场结构为钢架结构，外部有停车场，计有车位74个车位，平时有百润发购物专线车

进出。

内部有门厅部，为总服务台，右手为进口，左手为出口。进入购物则分为两部，南部为

日用品，自南到北依次为大型家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋

袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜，北部为食品，自南到北依次为洗

涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食品、饼干、酱

菜调料等。

每日20时后，鲜肉、蔬菜为特价时期，日流量在万人左右。开办时间1999年7月份。

●欧尚概况

欧尚位于金鸡湖路和苏嘉杭高速公路交界处，由欧尚超市有限公司投资。建筑为框架结

构，上下二层，层高5.4米，一楼为停车场、美食广场，特色小铺和肯德基快餐店组成

，特色小铺有19间，面宽有4.4米，深度4.4米，月租金6000元，美食广场小铺有8间面

宽3.4米，深度2米，后面有厨房间，月租金4000元。

一层面积为13500m2：一层东面的停车场约6300m2，共有停车位222个，一层西面为广

场，约3000m2为聚客力广场及自行车停车场，一层至二层有四部电扶梯。

二层面积为13000m2：共有特色小铺16间，面宽为4米，深度为2米，月租金4000元，其

余为卖场部分，依次为文具，影像制品、日用杂品、家具、服饰、鞋帽、自行车、洗涤

用品、图书，以及冷冻食品、鲜果、蔬菜、糕点、饼干、果汁等。

共有56个结帐出口，日人流量15000人，欧尚为吸引顾客将游5路线开辟至门口，另有19

路、4路、28路、47路、16路在门口通过，吸引了大量客户。

叁、观前商铺个案调研

1、商铺概述

苏州市区2023年房地产开发投资共68.62亿元，其中商用办公楼5.6亿元，在今年苏州房

市之火的推动下，空置房的消化被带动起来，仅今年上半年，写字楼空置量下降7.1%,

市区商业用房空置量下降11.85%。

通过去年的销售记录数字可以看出，苏州市住宅物业的销售量占到各类商品房面积的

92%，其他用房销售面积还局限性10%。各类商业用房相对还比较缺少，从某种意义上说，

苏州市目前这种房地产产品结构有待进一步优化，相信在基本解决了居住问题之后的苏

州，其他商用房的功能会进一步凸现，巨大的商机正蕴涵其中。

2、个案调研咨讯

1、观东商城

座拥观东入口，背靠碧凤坊，门面绵延观前街全长1/5，由港商环泰物业发展有限公司

主导开发，商城主体共三层，面积达2万平方米，可经营面积10500平方米，外型古雅，

设施先进，物管完善，所有现房，农行提供五年期50%贷款按揭。

一层店面出售价格1.8万元—2.1万元/平方米。

目前，南京连锁百货金鹰公司已租下此商城十年，用作大型百货商城之用。

2、粤海广场

粤海新时代广场位于观前街西北面，占地面积2.5万平方米，总建筑面积约5万平方米，

是观前地区唯一集星级酒店、大型商场、酒店式公寓、酒店式写字楼、临街旺铺、崇高

住宅、大型地下停车场于一体的综合性房地产项目。

苏州粤海房地产开发有限公司开发兴建，销售时间较长，店面按位置论价，基本在5000

元---6000元/平方米。

目前，粤海新时代广场3#楼（泰园）、8#楼（丰园）的酒店式公寓、海轩酒楼、地下停

车场已经开近两年，经营状况非常抱负；1#楼（壹园）、2#楼（唯园）、10#楼（赢园

）的崇高住宅，临街旺铺早已竣工，正在销售中。

3、富宫大厦

富宫大厦是上市公司雅戈尔集团股份有限公司的产业之一，地处苏州最繁华的观前商业

中心，宫巷、富仁坊巷交汇处。开发商是苏州雅戈尔富宫投资有限公司。

大厦共六层建筑，一层临街店面，总面积约为2500平方米，可分割出售，分割面积在

80-200平方米左右，开设商业零售铺面；二层3000平方米，一次性合作经营，开发餐

饮、娱乐等项目；三--六层已开设宾馆客房为主，可设客房170间。

目前，该商场只租不售，租金为7元/平方米/天，外加空调费用。

4、观前文化城

共四层，目前是只租不售，按各楼层经营性质不同，每层的店面租金也有所不同，一楼

租金在130元/月/平方米左右。

其它楼层租金30元、50元、60元/月/平方米等价位不等。除租金外，每月尚有十元的物

管费。

5、玄妙广场

处在干将路与工相交汇处，盛丰房地产开发公司开发，七层建筑群体，涉及宾馆、写

字楼、租买店铺及地下车库等几个部分。占地面积24264.08m2,建筑面积76478.29m2，

容积率3.15，综合楼面积24326.75m2，商用房面积37703.44m2,10月底开工，打造为

苏州中高档消费城。目前尚未推出，但该地段的繁盛尚需时日。

6、观前三期部分门面房

改建拓宽后的邵磨针巷新增的门面房销售时，仅推出10多间，但有700多人规定购买，

最后采用竟价销售方式，最高单价26000元/平方米，最贵的一套达900多万元。

肆、店面现状调查

●店面类别

类别自有者比率名次租赁者比率名次

公房211%2123%

自建房422%55%

商品房1267%○16772%○1

合计1893

※自有与租赁，现阶段均是商品房挂帅，且显示出与公房、自建房相称大的差距。

●两年内有无购店之意愿

间数意向自有店者比率名次租赁店面比率名次

故意1765%14841%2

无意935%6959%1

合计26117

※自有店面者，仍然乐意再购买，高达65%，遥遥领先无意购买者，而租赁店面者，也

有41%的受访者表达高度购买意愿，两者总计，自有、租赁者占65/143(约48%),无意

则占78/143(约52%)以此观测，比例基本拉近。

●现有开店不满意度

（依顺序1-6号排列）

顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次

123456123456

规划设计12032345281510161362304

建筑质量2014113257141711821826

物业管理02303036411139151051985

租金过高320011186545411503991

来客多寡3101144031364520222892

配套合理01323458○112813181272453

※自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽抱负，来客量局限性，物业管理不

如人意，建筑质量差，和按揭费高。

而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二，再接下来是配套不合理，规划

不抱负，物业管理差及建筑质量不佳。

显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆嫌少。

●现有开店满意度

（依顺序1-6号排列）

顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次

123456123456

规划设计04003129461211139112264

建筑质量0124113535312171652205

物业管理2120302554916121192273

租金过高30000639227125311121906

来客多寡111125501915595323071

配套合理11330024613810614132302

※自有店家和上题相较，有50分积分者非常满意，也许生意不俗，而租赁者也呈现极有

趣的现象，来客量充足，因此租金也列尾，不认为过高。

●您购买店面时，优先考虑的因素

（依重要顺序1-8填写）

顺序细项自有店面者积分名次

12345678

地段2141241

价格11221062

物业管理1132211543

建筑质量123265

配套完善2511474

交通方便12141474

楼层132111226

开发商信誉5111177

顺序细项租赁店面积分名次

12345678

地段1414868151

价格123965227412

物业管理51116279632885

建筑质量41226206102367

配套完善710131023953104

交通方便104261639134533

楼层221510814102696

开发商信誉211795155122278

※自有店面的主人，重视首要是地段，另一方面是价格，和租赁者完全同样，地段、价格永

远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之

一。

楼层的选择（依顺序列出1-3）

顺序楼层自有店面者积分名次

123

一层24241

二层662

三层113

顺序楼层租赁店面者积分名次

123

一层90901

二层26262

三层773

※毫无疑问，第一抱负目的，无疑是第一层，依次2层，再另一方面3层，此一题目，自有及

租赁，见解全然相同。

●您购买、租赁店面需求为什么

1.店面面积需求

间数面积自有店面比率名次租赁店者比率名次

10m2以下00%0

0%

10-20m227.69%3109.17%4

21-30m2311.54%21513.76%○1

31-40m213.85%43.69%

41-50m227.69%398.26%

51-80m2726.9%○11311.93%2

81-100m2311.54%21513.76%○1

101-150m2311.54%21513.76%○1

151-200m213.85%65.5%

201-300m227.69%3109.17%4

300m2以上311.54%21211.01%3

合计26109

※自有店面者，以51-80m2为面积首选，但次选则呈现多元化需求，极小的21-30m2和

极大的300m2以上，都有店主深感爱好。

租赁者则首选分布均匀，以21-30m2、81-100m2、101-150m2，三种面积需求，均并

列第一，以此现象观测，需求以中型店面为主。

2.面宽需求

间数面宽自有店面比率名次租赁店面比率名次

3m以下13.85%621.77%7

3-3.5m415.38%○31210.6%○3

3.5m-4m13.85%687.08%4

4-4.5m13.85%697.96%4

4.5-5m311.54%487.07%4

5-5.5m13.85%654.42%6

5.5-6m27.69%565.31%5

6-8m623.07%○22421.2%○2

8m以上726.92%○12925.66%○1

合计26113

※面宽需求，此一课题，无论自有或租赁店面主人，见解完全一致，笫一名是8m以上，

第二名是6-8m皆以大店面，大面宽为抱负，而第三名则以3.5m-4m小店面为需求。

3.深度需求

间数深度自有店面比率名次租赁店面比率名次

5m以下13.7%1312.38%4

5-7m414.8%○22624.76%○1

7m-9m829.6%○12019.04%○2

9-11m414,8%○21413.33%3

11-13m65.77%332.86%

13-15m76.67%

15-17m21.92%65.7%

17-19m10.96%65.7%

20m以上10.96%109.5%

合计27105

※自有店面者，以7-9m为最爱，而5-7m，9-11m并列第二，租赁店面，则以5-7m到首选

，7-9m列为笫二，9-11m第三，两相比较，范围皆在5-9m亦深得人心。

●店面方式与预算接受额

1.付款方式

间数方式自有店面比率名次租赁店面比率名次

一次性付款626%321.9%3

分期834.8%26562.5%○1

按揭939.1%○13735.6%2

合计23104

※自有者以办理按揭挂帅，紧追其后的是分期付款，两者比例差异不大，而租赁者以分

期为主，呈高比例的倾向，按揭则次选。

2.首付款可接受额度

间数金额自有店面比率名次租赁店面比率名次

20万以下1062.5%○16565%○1

20-40万531.25%21919%2

41-60万16.25%388%3

61-80万22%5

81-100万44%4

101-150万

151-200万11%6

201-250万

251-350万

350万以上

合计1699

※无论自用或租赁店面，首付款愈少愈好，前三名，两者完全相同，20万、40万、60

万依顺序排列之。

●总价

间数金额自有店面比率名次租赁店面比率名次

50万以下1816058.2%1

50-100万722625.2%2

101-150万198.7%

151-200万54.9%

201-250万111%

251-300万111%

301-400万

401-500万

500万以上11%

合计28103

※此题只能仅供参考，大部份受访者，总希望买到总价低的店面，但也有个位数受访

者接受200万，250万甚至300万的店面。

总价在500万以上的店面，可喜可贺，也有人乐意认购。

●单价（元/m2）接受度

间数金额自有店面比率名次租赁店面比率名次

5000以下1916662.26%1

5000-7500722523.6%2

7501-9999298.5%

1万-1万521.88%

1万5-2万

2万-2万521.88%

2万5-3万

3万-4万

4万-5万

5万以上21.88%

合计28106

※凡是和价格相关的，总是越低越好，在134位问卷填写人士中，比较值得快乐得是

7500元/m2排名第2，且比率不俗。

●自有店面每月按揭/租赁店面每月租金

金额按揭间数比率名次租金间比率名次

0元

1000元以下21.9%10

1001-2023120%1716%3

2023-3000120%1110%5

3001-40002019%○1

4001-5000120%2017%○2

5001-600055%8

6001-700010.9%11

7001-800066%7

8001-9000240%○122%9

9001-10000100.9%6

10001-150001312%4

合计5107

※自有店面，乐意承担每月按揭费用，以8001-9000元为第一名，呈现出高总价的倾

向。

以此推算9000元为90万按揭的利息，以50%按揭计算，则总价在180万元左右。

※租赁店面，第一志愿是3001-4000元的店租，另一方面则是4001-5000元，费用偏低，但也

有12%商家，可接受10000元-15000元的租金，似乎抱负与现实脱节。

●苏州市区店面业种型态记录

编号业种观前街学士街嘉余坊十全街凤凰街淮海路合计名次

1服饰226057141○2

2餐饮323114255538195○1

3鞋店3000003

4钟表眼镜5000207⑧

5银行邮政41113212⑥

6珠宝银楼7000007⑧

7家俬用品0010102

8工艺品21094117④

9药店医疗2100137⑧

10婚纱摄影4110006⑨

11计算机0000404⑩

12书店文具21101510⑦

13商场百货122100217④

14旅社0101013

15美容美发15599332○3

16快速冲印0000202

17电影院2000002

18通信音响140110016⑤

19建材0400015

20水疗足浴01024512⑥

21汽车配件0100001

22广告0200024⑩

23超市0111216⑨

结论：一面倒的情势，大大反映出吃的市场规模，来势汹汹，居另一方面的服饰，及排行第

3的美容美发在比例上均不能与“食”相提并论之。

●您购买店面的理由

间

数细

项自有店面比率名次租赁店面比率名次

自营1346%○16552%○1

投资保值1035%22419%3

拆迁现有店面，必需搬迁21.6%4

扩充连锁店518%33427%2

合计28

※自营是开店者的首要心愿，自有与租赁皆如是，而投资保值，或扩充连锁店，也是理

由之二、三名，真所谓读书万卷，不如一店傍身。

●您购买店面时，希望得到的配套

（依重要顺序1-4填写）

内在部分

间数项目自有店面者积分名次

1234

空调5941533

卫生间1791971

铁卷门5513612

其它1994

间数项目店面租赁者积分名次

1234

空调29223112553

卫生间444263401

铁卷门24242942572

其它1543574

※自有店面者，以卫生间＞铁卷门＞空调设备，为选择顺序。

租赁店面者，也完全相同。

开店老板们的心声，很有趣合逻辑性的表现出来。

外在部分

间数项目自有店面者积分名次

12345

统一管理365572

统一店招1531343

统一灯光3127343

聚客力广场1912103○1

其它224

间数项目租赁店面积分名次

12345

统一管理153615112862

统一店招32328132173

统一灯光41322301724

聚客力广场80625440○1

其它2112315

※值得注意的是，两者的顺序规定，再度完全一致。

1.聚客力广场，

2.统一管理，

3.统一店招，

4.统一灯光。

可以清楚来客量多寡，可以停留多久，都是店家最为观注的，所以建议，在规划上，聚

客力广场的设计和布局，应多多慎思。

调研记录

观前街沿干将路一带，将来若有拥有聚客力广场，价格合理的商店街，你是否会购买？

间数意向自有店者比率租赁店面比率

会2281%7362%

不会519%4538%

合计27100%118100%

※再度喝采吧，会购买的比率，呈现一面倒的倾向。

店面调研结论

调研精神所强调的“实地访谈”，籍此作为开发商规划产品力的依据，但由于该商楼已

是规划成型的项目，更改的情形有困难，是以此份报告作为参考，在销售过程中，且战

且走的蓝图。

l现有开店型态，大都是商品房。

l两年内有65%自用店主乐意再度购买。

l自用者以配套不合理、租赁者以租金过高为首要不满意事项。

l开店满意度则均以来客量充足挂帅。

l地段、价格二元素，最为开店者重视。

l面积需求，自用者以50-80m2,20-30m2,300m2以上也有人喜欢，租赁则以20-150m2中

型店为主。

l面宽需求8m以上，另一方面6-8m。

l深度需求5-9m居多。

l楼层1F为主。

l付款方式，以办理按揭为主。

l首付款金额以20万元〉40万元〉60万元。

l总价100万元。

l按揭可承受度，每月9000元，租金4000元。

l单价（元/m2）7500元以内。

l购买理由，自营为主。

l配套：卫生间、铁卷门、空调依顺序需求。

l外在：聚客力广场、统一管理、统一店招、统一灯光依次需求。

l乐意购买有聚客力广场，价格合理动人，占问卷访谈对象4/5。

伍、项目概述

1．地理位置

该项目地处苏州市观前街地区中心地段，观前公园南侧邵磨针巷内，北侧紧靠苏州市最

大购物集结地人民商场，西面与人民路相接，南侧与干将路连接东西中心道，东面紧邻

玄妙广场。

2．周边环境

邵磨针巷商业定位为经营中高档品牌服饰为主。项目处在观前互绕成片的商业购物

中心，周边美容美发、服饰专卖店、谭鱼头火锅、来宾楼食府、凯伦咖啡、休闲浴场、

飚歌城等围绕此项目。

3．交通出行

该项目人车进出方便，四通八达，西面的人民路是苏州南北中心主大道，而南侧的

干将路是连接苏州东西的中心道，各条道路上公交站点众多，形成纵横交叉，互环畅

通。

旁边的观前公园设有大型地下停车场，考虑到车辆的停放方便，车库门开向朝南。

该项目东边与玄妙广场相邻处，还设有一个较大的地上客车停车场，解决了人们车

辆停放的后顾之忧。

4．实体状况

该项目属于干将四号楼，占地面积为3000m2，四层建筑局部为五层，一层为2500m2

，二—四层为7500m2，五层为1200m2，总面积为12023m2。

5、项目优势

1、位置优势。处在观前市中心商业区内，商贾云集，地理条件优越。

2、人口流量大，满足商业用房地产招商引资的规定。

3、交通出行方便，通讯便捷。

4、增值发展潜力大。随着观前的功能定位进一步加强，观前的商业地位进一步凸现，

项目的增值前景看好。

5、观前街传统的商业地位，为项目提供了招商的氛围。

6、开发商有成功开发经营商场的经验。

7、民营商场比国营商场经营机制精致，灵活性限度高，从服务等方面上有国营商场不

可比拟的优势。

6、项目劣势

1、客源的不拟定性。从观前街以前的招商来看，客源的开拓重点并不完全在苏州，市

场范围较大且难拟定，势必导致广告的投放范围和费用扩大。

2、市场竞争剧烈。目前，观前三期多数店铺招商已完毕，满足了一部分客源的需求；

前几期积压下来一部分店面仍在积极招商，给项目导致了剧烈的市场竞争。

3、价格劣势。观前拆迁改造是在政府支持下进行，粤海广场价格较低，而本项目相对

它们而言，缺少明显的价格弹性。

4、投资风险。客户购买该楼后，存在投资经营回报率不拟定性的市场风险。

陆、项目规划定位方案与消费群分析

1、由于传统心理障碍，观前作为商业中心、办公楼、写字楼很少设立于此，此处不宜

作写字楼的招商。

2、从目前粤海广场和干将路旁的丽景苑住宅销售情况，结合观前商业用地和该项目周

边环境的实际情况，不宜用作住宅出售。

3、结合目前苏州市五大商场各楼层业种分布调研的情况，给出以下几个规划方案：

〈方案一〉

主题：苏州地区唯一性---女性购物中心、购物天堂

1F美容精品消费群分析提供适合各年龄阶层

2F精品服饰白领女性、境外人士

3F流行服饰年轻青年女性

4F女人世界5F女人世界SPA俱乐部健身房、会员餐厅百领女性、港澳台外籍人士

定位：女人世界、男人勿进，舒适优雅空间、中高档消费。

〈方案二〉

主题：儿童是国家栋梁，是父母的希望；购物中心提供亲子互动最佳场合。

1F精品百货消费群分析提供适合各年龄阶层

2F流行服饰白领人士、青少年、青年

3F童装世界适合所有家庭

4F儿童天地适合3岁-12岁安全玩乐

5F儿童天地适合3岁-12岁安全玩乐

定位：儿童、父母放心的购物中心、中间消费。

〈方案三〉

主题：提供消费者一处符合时代潮流的新购物中心，提供流行新讯。

1F美食新天地消费群分析适合各年龄阶层

2F流行精品（女）白领人士、青少年、青年

3F流行服饰（男）白领人士、青少年、青年

4F童装世界适合各阶层家庭

5F景观餐厅适合各阶层家庭

定位：中间消费。

〈方案四〉

主题：苏州唯一以美食、餐厅为主消费中心；提供时代潮流及会餐、派对、约会最佳场

地。

1F美食新天地消费群分析适合各年龄阶层

2F风味风情餐厅适合生日派队、情侣、会餐

3FK歌新天地适合各年龄阶层

4FK歌新天地适合各年龄阶层

5F咖啡世界适合洽商、约会

定位：中间消费。

〈方案五〉

主题：提供消费者一处新生活、新流行的购物中心。

1F精品百货消费群分析提供各年龄阶层之阶层

2F流行服饰（女）白领、青少年、青年

3F流行服饰（男）白领、青少年、青年

4F健康世界或百货超市白领人士货各阶层人士

5F健康世界或百货超市白领人士货各阶层人士

定位：中间消费。

苏州五大商厦一楼经营业种记录

编号业种苏州一百工业品商厦长发商厦人民商场泰华商厦合计名次

1服饰√√2④

2餐饮

3鞋店√√√3○3

4钟表眼镜√√√√4○3

5银行邮政

6珠宝银楼√√√√√5○1

7家俬用品√1⑤

8工艺品

9计算机

10书店文具

11背包√√√√4○2

12礼品柜√√√3○3

13美容美发

14快速冲印

15零食柜台√√√3○3

16手机通信√√√√3○3

17建材

18汽车配件

19音响

20超市

21化妆品√√√√√5○1

22游戏厅

23保龄球馆

24健身器材

25自行车

26家用电器√1

27古玩字画

※商厦一楼无论租赁或购买，价格都比较高，以高档消费品为主。化妆品和珠宝银楼位

居第一位。

苏州五大商厦二楼经营业种记录

编号业种苏州一百工业品商厦长发商厦人民商场泰华商厦合计名次

1服饰√√√√4○1

2餐饮

3鞋店√√2○2

4钟表眼镜√1○3

5银行邮政

6珠宝银楼

7家俬用品√1○3

8工艺品

9婚纱摄影

10计算机√1

11书店文具

12背包√√2○2

13礼品柜√1○3

14快速冲印

15零食柜台

16手机通信√1○3

17建材

18汽车配件

19音响√√2○2

20超市

21化妆品√1○3

22游戏厅

23保龄球馆

24健身器材

25自行车

26家用电器√√2○2

27古玩字画

※从所调研的商厦来看，二楼业种以服饰、