安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路

安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路

前言

全椒奥康商业步行街作为全椒品牌阻碍力最强最大的商业地产项目，

它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营治理和商

铺产权销售等，是项目运营接下来亟待摸索解决，并认真执行的关键所在。

南京润明有幸为项目商业运营提供一套商业运营策略，有责任，有义

务通过市场调查分析，深入了解全椒整体商业环境及竞争对手的运营现状,

并借鉴公司及其他项目成功的体会和案例，调动可利用的一切资源，为项

目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供贵司参考。

第一章项目合作的观点

——理念相通、思路一致、步调一致

第一节项目招商与销售

招商先行，只有卖不了的铺子、没有租了且卖不了的铺子，“只要商铺

能出租，再成功运营，它就具备了升值的空间，从而做到“进可攻，退可

守”的理想境地。“进”确实是能够“带租约销售”，“退”确实是先持有，

后寻机再售，这种情形下商业物业确信会升值。

如果一味推行只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商

难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资

回报，从项目的直截了当回款和间接回款的角度考虑，建议商业在确定整

体经营定位后实行租售并举的营销模式。

第二节项目商业定位与销售

关于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在都市、区域的商

业进展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在都市、区域

的消费市场情形、消费人群特点、消费习惯和消费需求，以商业市场自身

的供应规模和供应特点为参照标准，来确定项目商业定位，商业经营业态

定位将直截了当阻碍到项目的销售、招商、经营，商业存在的意义是建立

商业供需关系，商业首要解决的是如何样满足供需客户的现有和以后的消

费需求，才能最终实现整体营销的成功。

第三节项目商业运营与开发连续收益

通过与贵司就项目商业规划通过初步探讨，了解到本项目为了吸引品

牌主力店的进驻，部分的物业由开发商自行持有，那么项目的投资回报、

形象树立，品牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从而实现预

期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益。

第二章项目销售思路

——先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜

奥康商业步行街的销售前景是比较好的，因为不论是项目的建筑规模、

所处区位、商业规划、商业定位、物业硬件配套、以及奥康的品牌价值，

客户的认知度都比较高，目前的任务是项目做为都市的综合体商业、酒店、

公寓都必须实现品牌效益和经济效益的共赢局面。

按照项目的所处区域情形、结合目前项目实际情形、借鉴商业步行成

功大盘经营，我司建议项目的第一街区销售以售后返祖的形式进行销售，

如果是自营但必须建立在符合项目业态定位的基础上，因为纵观现国内专

门多商业项目失败的缘故罪魁祸首是产权多化后经营权未统一，往往项目

在前期为了有效的规避楼层弱势、区位弱势、同业经营竞争弱势而进行的

行之有效的业态规划会因为经营权不统一而成为泡影，全然无法起到弱化

劣势的作用导致经营者盲目的跟从见什么好大伙儿都来经营什么，也不论

区域楼层是否具备，同业竞争有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是

手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计成本的打价格战火拼，到最后

苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象显现。

为了幸免这么好的项目因为上述因素而导致项目收益受损，建议项目

销售按从点到面的次序稳步开展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项

目的销售、招商、运营第一战，先建立品牌价值、后通过品牌价值的建立

而获得更高的经济价值。

第三章项目招商思路

——满足需求、高瞻远瞩、蓄势待发

第一节招商观点

第一要组建商业治理公司，建立一个比较专业的招商、运营治理团队,

在建立招商、运营治理团队后，以区域市场的供需关系为动身点先开始大

量和细致的前期市场调研、分析工作，这关于项目后期整体运作起到决定

性的作用。

再凭借“奥康集团”品牌优势，以往的项目取得了良好的市场反响、

品牌形象效益，依靠自身集聚的自营及投资客户。在本项目的招商过程中

形成连贯的优势，连续的树立新的品牌形象和准确的市场定位，更好的连

续和借用“奥康集团”已有的品牌效益，形成专门好的“借势”作用。

然后有针对性的制定项目整体营销策略、招商销售整合营销策略、招

商推广策略，商家引入、准入策略、租金定价策略、招商执行策略，通过

专业系统的培训力求在最短的时刻内保质保量的完成第一时期招商工作。

第二节项目商业经营业态规划建议

一、业态规划的思路：

——按照区域供需关系为动身点进行规划

——按照招商可执行性进行规划

——按照项目本身的建筑形状集体量进行规划

——按照业态之间的相互补充、阻碍的因果链进行业态优化

——按照项目的地段及都市规划特点进行业态组合

——按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择

——依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划

基础

——按照项目的开发运营策略进行总体规划

——按照全椒市场现有商家的经营情形以及项目的实际状况

进行业态调整

二、商业总体规划：三大主题街区、二大主题卖场、一大主题国际影

城

——三大主题街区

精品百货街:项目临街第一栋1-3层（建议为三层局部四层）

要紧经营：“精品服装、精品鞋类、精品皮具箱包、美容美体、休闲健

身、文教

魅力时尚街：项目临街第二栋1-2层（建议为二层局部三层做造型屋顶

可作露天空中休闲花园）

要紧经营：化妆品、饰品、美甲、时尚摄影、美容美发、等个性小店

为主。

美食娱乐街：项目临街第三栋1-3层（建议为三层局部四层）

要紧经营：中餐、西餐、休闲餐饮、茶社、全国/地点特色小吃、洗浴、

KTV、电玩、网吧、音乐酒吧、演艺广场等。

——二大主题卖场

国内品牌电器连锁主题卖场：项目西侧地下室

要紧经营：家用电器、电脑数码产品、通讯器材等电器

国内品牌连锁主题生活商超卖场：项目东侧地下室

要紧经营：生活日用品

------大主题国际影城

主题五星级梦幻影城：项目西侧独立物业

第四章项目的运营思路

——投资人中意、经营者中意、顾客中意、一切围绕经营商家的经济

效益为目标

第一节项目商业运营的观点

前面我们讲道项目要通过良性的运营实现预期投资开发的社会效益、

品牌效益、经济效益，那么实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经

济效益，的实现的条件第一要以商业运营治理为核心，因为商业地产项目

不是销售成功、招商成功、开业成功就全盘成功了，关键要看商业能否连

续旺盛经营，因此讲商业运营治理服务是商业房地产实现社会效益、品牌

效益、经济效益的源泉。

鉴于本项目非传统的大型百货公司而是以mall的商业形状显现，ma

11的运营治理服务具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有

利于各自发挥优势，提升治理服务效率。

mall的运营治理服务本质是统一治理服务和分散运营，统一治理服务

是指治理公司对mall实行统一的集中运营治理服务，使整个mall的营业运

行、市场推广宣传、业态业种的调改完善、安全秩序爱护、环境卫生的清

洁、公共设备设施修理保养等工作有组织、有打算地进行，并使所有的零

售商、服务商和顾客能有效共享mall的丰富的资源，同时商业治理公司还

需要整合多方资源运用“六位一体"mall运作模式既：开发商、商铺投资

者、商铺经营者、商业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一

体，实现各方利益平稳，达到多赢目的，不能统一运营治理的mall只能是

“昙花一现”并会逐步从“商业治理”蜕变成“物业治理”，直至最终完全

丧失自己的商业核心竞争力。

分散运营则指各零售商、服务商在整个mall统一治理服务的条件下，

各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、职员治理等

各项工作。

我司将主动地为本项目寻求最佳的赢利模式与商业运营实战策略，有

针性展开营业运行、市场推广宣传、业态业种的调改完善、安全秩序爱护、

环境卫生的清洁、公共设备设施修理保养等工作，推行精细化治理策略，

运用与众不同的实战战略与技巧，为项目寻求一条最佳出路，力争使本项

目实现效益与品牌持久化与最大化。

第二节商业物业前期介入的重要性和必要性

商业物业的前期介入的重要性和必要性已被越来越多的开发商所认可

和同意，专门是商业物业，因商业物业有别于写字楼、住宅楼、因为他们

的使用功能相对单一、物业价值空间体现空间相对较小。商业就不一样了，

一个小小的商铺如果经营好的话，他的价值空间将会成倍增长，这也是目

前诸多房地产开发商最乐意投资的重要缘故。治理公司在此过程中应如何

定位，其扮演的是一个如何样的角色，如何当好开发商的助手，经营客商

的总管，促使开发商、投资人，经营客商实现共赢。下面就我司多年的操

盘经营提出几点建议期望能够借鉴使用。

一、完善设计方案、优化设备选型、满足使用功能

设计人员在设计时期一样注重技术规范，但关因此否能够满足商业经

营需求、是否能够降低治理成本和能源消耗等方面专门少考虑，一旦设计

成型并付诸实施，如后期进行改动将负出较大的费用。

二、促进房产销售/招商

提早介入销售/招商，是治理公司介入前期重要环节之一，参与现场销

售/招商，解答客户有关商业运营治理服务咨询题；打消客户对后期商业运

营的顾虑，树立客户的投资信心促动销售/招商。

三、降低开发商的成本

治理公司前期介入期间，从项目的商业建筑规划、土建、水电、消防

安防、装修、建材选用、机电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排

水系统、电气设计、交通体系方面提出有关的建议，以幸免后期的重复投

入和整改，加大项目的建设成本提，正真使项目建成后能充分满足不同客

户经营需求，为项目可连续进展奠定良好的基础，合理化的建议往往可使

进展商节约数十万甚至上百万的投资。

四、共同提升工程质量

开发商为了保证项目的工程质量，会选择信誉等级较高的承建单位，

同时还会聘请监理公司实施专业监理，然而从实际成效来看，工程质量不

理想已成为普遍现象。造成这一咨询题的关键是因为不管是建设者依旧监

理方都不是今后的治理者，他们没有参与过商业运营，且为保证工期只要

能通过竣工验收，自身的利益就能得到保证，在某种程度上监理公司与施

工单位就成了一家人，工程质量自然在一定程度上得不到保证专门是附属

设施。而作为治理公司就完全不一样，作为今后物业的治理者，遗留的任

何工程咨询题都要自己今后整改完善，从利益的角度来讲，治理公司的介

入人员对工程质量的监督是一丝不苟的，因为今天的疏忽必定会给后期运

营治理会产生不利阻碍激化经营客商与治理公司之间的矛盾，从全然上讲

治理公司在提早遇见并划解矛盾，这对开发商是大有好处的。

五、提升修理质量

由于现代物业智能化的持续进展，建筑物内的管线错综复杂，治理公

司如在物业交付使用时同意物业，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但图纸与

实际情形差异较大，竣工图的可信度也是有限的，而且专门多设施还可能

没有图纸。客商一个报修电话打过来，修理工人在短时刻内找不到故障点，

何谈修理及时率和修理质量。而前期介入就解决了这一咨询题，治理人员

从图纸设计开始到施工过程全程参与，对隐藏工程、管线走向等一清二楚,

修理及时率和修理质量就会充份得到保证，提升治理者在经营客商的良好

的口碑，将直截了当提升治理服务费用的收缴率。

六、减轻经营客商资金投入

着重在设施设备的能源损耗上，提出合理化建议，因为商业运营后，

公共区域的水电费本着谁使用谁承担的原则，将由经营客商按各自商铺的

建筑面积据实分摊。（据测算每平方米可不能低与2.00-3.00元）无形中经营

客商每平方每月就会多投入2.00-3.00元。

七、确保物业可连续性增值以及利润实现

客户买商铺买的是以后，投资人拿几十万甚至上上百万来购买商铺，

不是希望拿几年的8%的收益，（能够算一下每年的投资收益为8%推算的话

12-13年才会收回投资）商铺保值增值才是其最关怀的事，一个商业项目的

产生、成长、提升、完善、繁荣需要多方共同协作，但如果那个商业项目

的硬件及配套设施不完善，后期软件上投入是无法补偿硬件上缺陷的。

第三节商业物业的运营治理服务

随着中国“入世”后在商品贸易、税收等方面政策的放宽和我国扩大

内需政策等因素阻碍，我国的商业显现了前所未有的进展局面，这对改变

我国商业进展滞后局面，繁荣都市市场、改善购物环境、满足人民生活需

要起了重要作用，而作为商业物业的运营治理者，如何去实施对商业物业

的高效治理？将是我司所要陈述的要紧内容。

商业物业运营具有空间大、设备系统复杂、商户多、客流量大等特点,

商业物业运营治理与服务的难度大、责任重、专业分工细。商业物业作为

一种商业经营场所，其商业物业机构面对的服务对象是业主、租户和顾客

三个方面。其中，租户和顾客不长期稳固的，而是相对流对的，持续变化

的，且来源不同，构成复杂，因此商业物业服务的好坏直截了当阻碍到商

业物业的信誉。一旦运营机构在治理服务方面显现差错，导致租户或顾客

不满，对商业物业美誉有极大的阻碍。若因此失去租户或顾客，就意味着

会失去业主的信任，逐步丧失市场竞争能力，导致经济利益受损。

因此，商业物业的运营机构为实现多方中意的服务为目标，就要持续

调查研究市场情形，了解市场变化和不同租户、顾客对商业物业治理服务

的不同要求与中意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足多方需求,

并赢得市场竞争。

一、商业运营时期性工作打算

1、前期-项目商业运营策划

1.1项目商业建筑规划设计参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；

1.2土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电工程、景观设计、

节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面参与讨论从商

业经营角度提出合理化建议；

1.3配合项目招商销售工作地开展，解答客户对后期商业运营提出的咨

询题；

1.4本项目商业运营治理开办费用的测算；

1.5本项目商业运营治理服务费用的测算；

1.6本项目公共水电分摊费用的测算；

1.7项目运营模式的建立；

1.8项目治理服务类文件编制；

1.9物业治理开办预备工作；

1.10项目体系文件的建立

2、中期-项目商业运营策划

2.1物业的接管、验收、移交、整改；

2.2业主物业交付方案制定及实施；

2.3设备设施的治理工作；

2.4安全护卫的治理与防范；

2.5交通道路车辆治理；

2.6消防安全工作治理；

2.7环保清洁卫生治理；

2.8绿化美化和养护；

2.9本项目及店面形象设计规划，导购指示系统设计规划；

2.10本项目商铺装饰装修治理方案的制定及实施；

2.11本项目自营业主和承租经营客商进场装修前提供有关技术咨询，

装修过程中负责现场治理监督，并进行竣工验收；

2.12本项目商品进场、商品陈设、营业人员的方案制定；

3、后期■■项目商业运营策划

3.1本项目商业运营治理方案的修定；

3.2本项目二次调改招商策略的制定；

3.3本项目商业动线的调整方案制订；

3.4本项目业态规划、品牌组合方案的调整策略的制订；

3.5本项目商业运营时期推广打算策略的制订；

3.6本项目商业运营时期节日促销、主题促销、事件促销、店庆方案的

制订；

3.7本项目业主大会、经营商会或经营者大会成立方案的制定；

3.8本项目商业物业治理项目实现创优达标总体目标；

3.9实施1S09001：2000国际质量体系认证。

二、专门性运营治理服务

1、项目商业运营形象的宣传推广

商业物业治理的一项重要工作，确实是要做好物业商业形象的宣传和

推广，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象和美誉度，以便吸引

更多的消费者。这是整个商业物业统一治理的一项必不可少的工作。以下

我司就商业物业的形象宣传作用，及如何建立爱护商业物业的良好形象作

如下阐述。

1.1商业物业良好形象的作用

商业物业良好的形象是商业特色的体现，也是以后潜在的销售额和一

种无形的资产。

商业物业必须具有自己鲜亮的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在

各类项目持续涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购

物，选购哪家项目的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一

种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有特色鲜亮的形象，

以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和专门的营销策略战胜

吸引顾客，在实际治理中持续突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色,

印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段时刻后，顾客便会将物

业的形象与特色联系起来）。如此才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳固、

壮大的消费客群，因此物业楼宇的良好形象确实是销售的先行指标。同时,

商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，讲到

底也确实是一种无形资产，当商业市场进入“印象时代”后，消费者过去

买“品牌”，现在买“店牌能够讲，在不同商店里，同样品牌的商品具

有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的

作用。（其确立过程如图示）

商业物业形象确立示意图：

2、项目商业运营促销宣传

为了各个经营者的销售额提升、吸引客流、在与同业的竞争中取得优

势，作为商业运营商应该在不同的时期进行统一的对外促销推广活动。提

早制定促销主题和促销内容，由各个商家分别上报各自的促销活动和实施

细则，然后由商业运营商进行统一的推广和执行，采纳节日促销、主题促

销、事件促销、店庆等形式按照经营需要不定期的有针对性开展促销企划

活动。

年度商业经营促销宣传三大原则活动龙头原则：以连续持续的系列大

型艺术活动为龙头，带动新闻媒体和社会舆论；以新闻媒体和社会舆论，

带动业内人士及社会精英阶层的广泛参与；以其的广泛参与，带动大众的

认识并参与；重点集中原则：“步行街”商业活动要集中在最重要的五个

活动时刻一一”店庆、5.1黄金周、10.1黄金周、元旦、春节”；市场炒作

原则：媒体宣传的作用着重在于宣传和引导，由于“项目”在全椒依旧新

生性，因此初期要紧通过当地主流新闻媒体（电视、报纸、电台）的软性

宣传攻势、新闻报道对消费者进行强势、高密度的宣传，增加消费者对项

目、对项目内经营产品的认知。

3、二次经营调改承租客商的选择

商业物业是一个商业机构群，其所有人要紧是通过依靠经营商业店铺

的出租而赢利，因而商业物业的治理者必须十分重视对客商的选择及其搭

配。

3.1知名商户或连锁商户：国内知名品牌商户的进驻能有效提升项目的

品味、吸引消费人流和提供稳固的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项

目形象越佳，使“项目”迅速树立起知名度，可谓即开即红。知名商户的

进驻，一方面对消费的核心一一消费者形成吸引力，另一方面，知名商户

的形象也能使项目的形象更加深化。

3.2个性鲜亮有特色商户：商户结构的组成对全体商户差不多上相辅相

成的，不同的商户会带来不同消费群，商户个性鲜亮、形象突出，容易给

消费者留心深刻印象，丰富了项目整体的经营特色。

3.3能吸引人流量的商户：有一些商户不一定付得起专门高的租金，但

能吸引大规模的人流量，带动项目购物消费增长，必须对这些商户要实施

重点引进，如：知名餐饮店、KTV、足浴城等，它们所带动的庞大人流将

对整个项目吸引人流量有重大奉献。

3.4同业差异、异业互补：同业差异确实是市场不能盲目招同一品类的

店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的猛烈，也有损项

目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两

家差不多上差不多上经营西式快餐的。核心品牌商户同质化无差异更是不

能想像的。异业互补的目的确实是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客

身心体验变化，提升其消费爱好与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特

色有异，能够互补。

三、常规商业运营治理服务

1、对自营业主或承租商的治理

统一产权下的商业物业，其经营者差不多上承租商，能够在承租合同

中写进相应的治理服务条款，对承租户的经营行为进行规范治理，也能够

以商业经营治理公司的形式对他们进行治理引导。关于分散产权型的商业

物业，一样宜采纳治理公约的形式，明确业主、经营者与治理的责任、权

益与义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也能够由工商部

门、治理公司和业主、经营者代表共同组成治理委员会，由治理委员会制

定治理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营

秩序。

2、环境清洁治理

商业物业环境清洁与否是衡量商业物业治理水平的重要标志，保洁工

作对物业业主、租户及顾客的阻碍极大，越是高档的现代化商业物业，对

清洁工作的要求就越高。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头

较多，加上可能部分租户居住在物业内部（如休闲餐饮娱乐），存在生活垃

圾的处理咨询题，保洁工作相对难以操纵。除应有专业人员负责流淌保洁、

及时清运垃圾、随时保洁室内外卫生清洁之外，同时还应注重提升清洁工

作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保

洁形式具有以下要紧特点：

2.1由于商业物业日常的保洁需求时刻较长（营业时刻长、且节假日照

常营业），在保洁人员的工作安排上一样实现两班制，马上巡视和清洁分开,

隐藏部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时完成，夜

间要紧对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、消防器具等公共设施。

2.2商业物业的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是人流出入

口的必经之地，且位于最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口

的卫生清洁保洁，即可在专门大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压

力，但需注意在顾客通过出入口放置防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地

面，如逢雨天，应组织人员将污迹操纵在大堂入口范畴内。

2.3商业物业保洁巡视的人员配备要紧由物业自身素养及档次来决定，

物业档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少；物业档次越

低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，专门是集市型的商业物业,

清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量，另外商业物业保洁还需注意对停

车场、理货区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集

桶摆放的数量及位置是否合理。

2.4商业物业对保洁人员的素养要求较高，包括及时发觉咨询题的能力

和正确处理清洁作业过程中的各种应注意的能力。在人员治理方面还涉及

到防盗等情形，商业物业治理机构还应合理安排保洁人员的作息时刻、工

作区域及作业方式，做到即要保证物业环境的清洁卫生，又要尽量幸免因

保洁作业对物业内部正常的商业经营活动产生不良阻碍。

3、安全保卫治理

商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的安全保卫

和消防队伍，并需要建立一套紧急情形下应急措施体系。安全治理工作的

差不多要求是保证物业安全，坚持商业物业的经营治理秩序。

关于商业物业的安全治理，应注意以下几点：

3.1将商业物业治理的安全治理与商业经营中防损要求结合起来。商业

物业内的人流构成复杂，几乎任何一家商业机构都要面对商品防损的难题,

采取包括录像监控、便衣巡查等各种安全防范措施力求杜绝商品流失。治

理机构的安全人员应按照托付治理合同的要求，合理分工，明确责任。

3.2将安全治理与客户服务工作相结合。消防安全是物业安全的重要环

节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）聚拢，发生火灾所

造成的生命、财务缺失无法估量。因此，商业物业的治理机构的每一位安

全人员都应同时是兼职（义务）消防安全治理员，并具备相应的消防知识

与技能，及时发觉并处理各种火灾隐患。

3.3将安全治理与客户服务工作相结合。商业物业的运营服务对象较

多，包括业主、租户及商业顾客，同其他类型物业的治理工作相比，由于

物业的商业特性，商业物业的运营治理工作更加大调治理的服务性，安全

治理人员在日常工作中，随时都可能接到客户的各种服务要求，因此，必

须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致

服务，尽可能爱护业主、租户和顾客的利益。

3.4紧急事故的应急处理。住宅小区的整体环境属于封闭型或半封闭

型，而商业物业属于开放型环境。现代商业物业中的安全治理概念正在越

来越复杂、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、

意外事故、自然灾难及危险物等紧急事故造成的安全爱护咨询题。

关于高度密集型的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序,

该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威逼、

电梯事故、严峻伤病等紧急事项有所预备。所有安保人员必须与物业电气、

机械、交通和操纵设备人员及物业业主、租户紧密配合。任何一项安全打

算都应有四个目标：预防措施、咨询题检测和报警、损坏遏制及防止缺失

的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施，因此在

设计爱护打算时必须尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情形，最

大限度的作出反应。

商业物业的一些地点较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场确实是

犯罪分子与歹徒经常活动的要紧地点。对此，治理机构有许多城要改造的

地点，例如，增加照明灯以加大顾客安全感；人街道邻近和停车场不应有

藏身之处；为顾客提供的哨岗安排在停车场最重要位置等等。增加训练合

格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提升安全而降

低犯罪发生。

4、消防安全治理

现代商业物业大多是立体性建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作

显得难度较大，也更重要。消防工作的目的确实是为了预防物业火灾的发

生，最大限度的减少火灾缺失，为业主、租户及顾客提供安全环境，保证

其生命财产安全。商业物业最常见的引发火警的缘故要紧为烟蒂或火种处

理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时刻

内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情形时能

及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备

消防装置及设备，如火灾报警系统、应急发电机、应急照明系统、喷淋系

统、空气调剂系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必须

完整、齐全、清晰，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准,

保证顾客，专门是儿童不致意外受伤。物业的消防治理还必须注意治理机

构与业主、租户（使用人）之间的联合治理，组成以商业物业治理公司为

主，业主和租户为辅的消防治理网络，必须注意消防宣传与强化消防治理

之间的结合，才能真正把各项消防治理措施落到实处。

5、设备设施治理

商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化治理手段

和专业化养护修理技术。因此在养护修理方面，必须有一支专业化队伍，

对物业的各种设施设备加大养护，如空调设备、电梯设备、监控设备、消

防设备等。由于商业物业使用频繁，预防性的爱护工作与建筑地面、设备

的日常检查工作就显得尤为重要。商业物业内部属于人流高度密集区域，

空气调剂必须适宜，载人运输工具必须保证长时刻安全运行，因此必须加

大各类设施、设备修理保养，减少停机率和故障率，并在商业物业开放运

行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提

供方便及不间断服务。

6、车辆道路治理

商业类物业一样均位于本地商业旺区，用地有限，各类停车场所、车

位较为紧张。一座较为成熟的商业物业，其建筑面积与停车场面积的合理

比例大致为4：1。由于停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序治理难度

较大。商业物业类的建筑物的停车场（地上、地下停车场）应合理规划、

加大使用治理，提升使用效率，不仅保证物业治理区域内良好的交通秩序

和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受缺失和失窃，还应注

意将车辆与环境治理、治安治理、消防治理及交通治理相结合。例如在环

境治理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防治

理方面按消防要求设置消防栓、配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往

来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通

秩序。

总结语：

总之，商业物业治理必须科学化、制度化、规范化、高起点、加大治

安防范治理，加大消防治理，做好防火工作，重视卫生清洁治理，设置服

务中心，完善配套服务，加大沟通和谐，持续改进工作，致力达到繁荣经

营、长远进展的目标。

第五章商业运营治理服务费用测算

第一节【奥康商业步行街】项目商业部分测算编制依据及各项指标数

据

一、测算编制依据

1、项目规划及建筑设计方案及设计图纸

2、政府有关法规政策

3、全椒劳动力市场行情

4、全椒商业行业有关情形

5、【奥康商业步行街】项目各项经济技术指标

序号项目名称数量单位备注

1商业总建筑面积75141m2

2影院建筑面积4526m2

3酒店的建筑面积16609m2

3中心步行街建筑面积37752m2

4中心步行街地下室建筑面积27800m2

6、治理公司对【奥康商业步行街】项目采取酬金制核算方式。

7、此预算运算单位时刻以“月”、金额以“元”、面积以“平方米

第二节、【奥康商业步行街】项目商业部分运营治理成本费用测算表

表一：费用汇总表

序号支出项目月计（元）

1薪资福利费70761

2行政办公费6800

3聘请培训费200

4职员制装费691

5广告宣传、企划推广、广告位公布费12000

6安全护卫费5375

7设备设施维保费31000

8清洁环保费13500

9绿化园艺费14520

10公关接待费5000

11资产折旧费2500

12法律顾咨询费1667

13公共保险费3650

14不可预见费5000

合计172664

表二：薪资福利费

序预提年终奖福利、教育工会养老保险金月计

号职务人数工资津贴

8%经费17.5%25%（元）

1项目副总经理15000X1400X1875X187.5X16362.5

2项目营销经理14000X1320X1700X187.5X15107.5

3项目运营经理13500X1280X1612.5X187.5X14480

4行政助理11500X1120X1262.5X187.5X11970

5会计主管11500X1120X1262.5X187.5X11970

6楼层主管41200X496X4210X487.5X46374

7安护、保洁主管11200X196X1210X187.5X11593.5

8财务出纳11100X188X1192.5X187.5X11468

9维保领班11500X1120X1262.5X187.5X11970

10文员1800X164X1140X187.5X11091.5

11客服员2800X264X2140X287.5X22183

12安护领班3900X372X3157.5X387.5X33651

13修理工21100X288X2192.5X287.5X22936

14安护员12800X1264X12140X1287.5X1213098

15保洁领班2750X260X2131.25X287.5X22058

16保洁员10650X1052X10113.5X1087.5X109030

17车管员6650X652X6113.5X687.5X655418

18合计5070761

1、工资津贴包括差不多工资、绩效工资及职务补贴；

讲

2、预提年终奖金为月工资、津贴的8%；

明3、预提福利费为月工资、津贴的14%,教育经费1.5%,工会经费2%；

4、社保缴费基数以350元运算，按25%提取，包括养老、工伤、失业、生育、医疗保险。

表三：行政办公费

序号项目月计（元）

1办公设备修理（传真机、电脑、打印机、复印机、碎纸机、塑封机）500

2通讯费（座机、邮件、信函）1000

3文印费（表格、名片、文件、资料）500

4办公家具（更衣柜、文件柜、办公桌椅添置及修理等）200

5低值易耗品（纸、笔、墨、本、夹、文具）800

6饮水，办公用电600

7书报费（专业杂志、法规、报刊等）50

合计6800

表四：聘请培训费

序号项目月计（元）

1职员聘请广告、摊位、审批、查档费用100

2职员培训委外专业培训、上岗培训、验证办证费用100

合计200

表五：职员制装费

单价金额月计

序号项目件/人

（元）（元）（元）

1治理职员（西装、领带一套，衬衫两件）1/1440014/5600233

2安全护卫员（降服一套，衬衫两件）1/1530015/4500187.5

3工程修理人员（工装一套，衬衫两件、绝缘鞋一双）2/33503/210087.5

4保洁职员（工装一套，衬衫两件）2/1220012/2400100

5车管员（工装一套，衬衫两件）2/62006/120050

6多功能大衣81008/80033

合计691

讲明职员降服按两年期折旧摊销，每两年更换一次

表六：广告宣传、企划推广、广告位公布费

序号项目月计（元）

1媒体购买、广告位购买、促销礼品、演艺、宣传品制作印制12000

2合卜12000

讲明按一年五次主题促销运算：节假日、店庆分摊至每月

表七：安全护卫费

序号项目月计（元）

1对讲机及更换电池（11含工程修理、保洁、车管）275

2灭火器维保、换药（未提供详细数据按常规测算）3000

3消防器材保养（未提供详细数据按常规测算）1200

4消防工具维保（消防服、应急灯、防毒面具等）900

合计5375

表八：设备设施维保费

序号项目月计（元）

消防系统维保（按每平方米上2元运算）、检测等费用（按每报警点15-25

15000

元不等运算，每年检测一次）

2电梯维保、检测等费用（每台每年不含耗材费2400-300）11000

3强电维保、检测等费用（高压绝缘，防雷接地）4000

4公共照明系统爱护保养（换灯泡、溶丝、指示灯等）5000

5土建工程（道路、台阶、墙面、吊顶、门窗、玻璃、大理石等）3000

6广场户外广告牌爱护费1000

7其它2000

8合计3100

9第一年实际10000

表九：清洁环保费

序号项目月计（元）

1化粪池清掏费1000

2清洁设备修理保养（洗地机、吸水器、吸尘器等）600

3清洁设施修理保养（垃圾车、垃圾箱、果皮箱）300

4清洁工具（扫帚、拖把、抹布、垃圾袋等）2000

5清洁材料（清洁剂、保养剂、抛光剂、杀虫灭鼠）2000

6杀虫灭鼠600

7垃圾清运费5000

8标识标牌500

9政府收费（门前三包、垃圾处理、水质、空气、噪音、排污检测）1500

合计13500

表十：绿化园艺费

序号项目月计（元）

1绿化养护700m2X0.40元/年n?（按建筑面积的1096运算）120

2观赏植物租摆（含节日租摆）600盆X0.8/天•盆X30天14400

合计14520

表十一：公关接待费

序号项目月计（元）

1应酬公关4000

2节日政府拜望1000

合计5000

表十二：资产折旧费

序号项目内容月计（元）

115万固定资产电脑、打印机、复印机、办公家具等物资2500

合计按五年期折旧2500

表十三：法律顾咨询费

序号项目内容月计（元）

1聘请法律顾咨询20000元/年+12个月=1667元/月）1667

合计1667

表十四：公共保险费

序号项目月计（元）

1公共财产险（机损险）2000

2公众责任险（意外险）1250

3职员意外险400

合计3650

表十五：不可预见费

序号项目月计（元）

1各类突发事件发生的费用支出5000

合计5000

第三节、【奥康商业步行街】项目商业运营成本费用测算讲明

一、测算费用中不含下列费用：

1、测算费用中不含项目开办赛用固定资产归商管公司所有；

2、测算费用中不含项目环艺美陈费用，由开发企业解决；

3、测算费用中不含项目开业前职员加班费，由开发企业承担；

4、测算费用中不含项目开业庆典所需各项费用，由开发企业解决；

5、测算费用中不含企业应缴各项税费；

6、测算赛用中未运算商管公司治理酬金（应按总收入的15-30%提取）。

7、测算费用中不含商管公司下列各项推测经营性收益：

8、商业运营综合治理服务费；

9、广告位租赁费；

10、场地租用费（客户专项展现、促销活动）；

11、停车场车位租赁费（包月、季、年）；

12、停车治理服务费（计时、计次）；

13、商业运营综合有偿服务费（按照客户服务需求，费用由双方约定）;

14、合作单位佣金提取；

15、其它经营性收益。

二、经理论测算，每月商业运营成本（此费用名系需在运营满半年后

向经营客商公示）为172664元，综合治理服务费用每月每平方米为17266

4元/月4-75141m2=2.30元/m2•月

三、扣除以下费用后实际首年每月商业运营成本为：

1、职员制装费691元（职员服装由开发企业一次性制作，不列入此费

用支出）

2、设备设施维保赛31000元（首年设备设施在维保期内，不列入此费

用支出）

3、资产折旧费2500元（资产归开发企业所有，不列入此费用支出）

4、法律顾咨询费1667(开发企业法律顾咨询兼顾，不列入此费用支出)

5、公共保险费2000元(其中机损险，首年设备设施在维保期内不列

入此费用支出)，

6、实际首年每月商业运营成本：

(1)每月商业运营成本理论费用172664元一691元一31000元―2500

元一1667—2000元=134806.00元，实际首年综合治理服务费用每月每平方

米为134806.00元/月4-75141m2=1.80元/m2・月

四、为了培养市场，降低客户进驻抗性，促进项目销售及招商，按照

当地商业项目收费标准建议综合治理服务费用按1.50元/m2-月收取，差

额部分由开发企业补贴，具体运算方法如下：

1、商业综合治理服务费用收费标准暂定为1.50元/m2•月；

2、商业综合治理服务费用差额测算：

(1)月费用差额：1.80元/m2,月-1.