实施交楼标准样板房制度

实行交楼标准样板房制度减少商品房质量通病东莞市建设局为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，保证房地产市场健康发展，根据当前房地产市场形势和相关法律法规的规定，我局从今年5月1日起在全市范围内实行“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。由于本制度实行时间尚短，还处在摸索和完善的阶段，现进行简朴总结，供与大家交流讨论，希能达成抛砖引玉的效果，共同提高我省住房建设工程质量。一、背景和目的商品房预售具有一般产品买卖所不同的特殊性，就是在于其标的是正在建设且尚未竣工，不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。在预售制度下，买房人只见图纸不见实物，交易双方的“标的物”（商品房）并不存在，关于商品房的建筑质量、装修标准、配套设施及设备等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠开发公司提供的售楼书和买卖协议的条款来界定。可以说，购房者在完全的信息不对称条件下进行了商品房交易。由此而导致了近年来商品房交易成了消费者投诉热点，房地产买卖协议纠纷成为影响社会安定的因素之一。自1998年以来，我市房地产投诉不断增多，特别是2023年10月以来，由于房价下跌导致关于商品房买卖的纠纷数量更是大幅上升。据记录，在我市房地产投诉中，商品房质量投诉约占四成，其中大部分是对建筑质量通病的投诉，如窗台渗水、墙壁开裂、墙面空鼓等质量问题。在目前的管理模式下，我局尽管花了不少的力气对工程建筑质量进行监管，但质量通病却无可避免地出现，并且大部分的质量通病是在房屋竣工验收之后业主收楼的时候才凸显的。业主在收楼的时候发现房屋存在质量问题，或觉得房屋未达成本来的预期就会向我们投诉，我们才介入检查。此外，往往就算通过检查发现的只是很轻微的质量瑕疵，购房者经常会出于各种考虑而不接受整改的解决方式，给我局对房地产市场的管理带来了困扰。有见及此，我局在年初提出将今年定为“减少住宅工程质量通病年”，将减少商品住宅工程质量通病作为今年工作的重点。我们认为要减少质量通病和购房纠纷，一是规定各开发公司和施工单位高度重视质量通病的问题，严格把好质量关，从施工源头上做好防止措施；二是要让购房者在预购商品房时，像买其他商品同样，对自己所要购买的商品能有真实的感受，就像买车同样，虽然自己要买的车也许还没有生产出来，但起码通过看样车知道自己要买的车是怎么样的。今年3月，省建设厅房庆方厅长亲自带队到我市调研房地产市场发展情况的时候，我局报告了计划实行交楼标准样板房制度的设想，得到了省建设厅领导的重视和鼓励。之后，通过多次的调研和讨论，我局出台并实行了“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。二、具体实行方法（一）操作流程（具体的制度见附件）1、交楼标准样板房（以下简称样板房）制度规定房地产开发公司在商品房预售前，按照商品房销售协议装修标准和设计文献规定提前施工完毕，日后用于施工单位施工、开发公司销售和房屋交付给业主时作为参照标准。2、样板房的数量规定以同一期交楼标准设立一套，同时兼顾方便业主参照的原则可以设立多套。样板房内各部位必须在显眼处明示建筑材料的名称、规格，但不得使用“高级”、“名牌”、“优质”等不拟定的字眼。3、样板房施工完毕后，开发公司在申办预售许可证前向我局提出检查申请，我局组织质监站和房管科进行现场检查，检查结果作为办理预售许可证及进行分户验收的标准。4、办理预售许可证后，不允许变更样板房。5、样板房作为业主收楼对照的标准，只能在开发公司发出收楼告知书满三个月及与样板房同一期的商品房取得《商品房权属证明书》后才干撤消。（二）几个注意事项1、将此样板房区别于作为装修展示用的“样板房”（我们将之定义为装修展示房）。装修展示房是开发公司为了吸引买家，往往进行了各种装饰甚至改变了原房屋结构以提高商品房档次，购房者看不到房屋本来的结构和摆布，容易导致误导而产生纠纷。因此，我们规定凡是设立装修展示房的户型，必须相相应设立样板房，让购房者能清楚知道自己能买到的商品房的模样。2、规定开发公司及施工单位要严格按图施工。在我局对申报设立样板房的项目进行检查过程中，发现不少开发公司没有按照设计图纸进行施工，重要表现在水电安装不到位、卫生间排水系统的存水弯没有安装、厨房和卫生间墙面防水层的设立高度不够等等。开发公司的解释是部分做法是惯例，就算按图纸做好了业主在装修的时候通常会废弃重新做，反而导致浪费。我们认为作为样板房应当要按图施工，至于交付楼房的具体条件就由开发公司和购房者另行约定。3、规定开发公司和施工单位严格按照建筑规范、紧扣买卖协议附件的装修标准进行样板房施工。由此，我们制订了指引，规定开发公司按买卖协议所附的装修标准进行设立及标记，不提倡提高标准，做得过于精细，以免施工单位不能在所有房屋保持相同的施工质量，同时避免日后业主收楼时也许产生更多吹毛求疵的纠纷，反而导致与初衷相背离的后果。三、样板房制度的优点和局限性（一）优点1、交楼标准样板房制度一定限度上把商品房质量的行政规定变为开发公司的自我规定和承诺，贯彻到买卖协议中，形成开发公司与业主的约定，使我们的工作从被动转为积极。此外，购房者买楼时有实物可参照，从买卖双方及我局行政管理的角度，把销售房屋的质量规定提前实物化，尽量避免事后对不规范施工进行补救的现象，具有一定的实际作用。2、通过样板房检查，增长开发公司和施工单位的质量意识和管理压力，促进其做好施工质量管理，减少建筑质量通病，督促其严格按图施工。3、让购房者在卖房的时候能看到所要购买的商品房的模样，区分“交楼标准样板房”和“装修展示房”，减少业主对商品房质量的盼望值，既避免业主收楼时因对协议条文的不同理解而导致纠纷，又可减少开发公司发布虚假信息欺骗消费者的行为，有助于营造公正、透明的市场交易环境。4、有助于严格执行工程竣工验收标准，减少商品住宅工程到竣工验收时出现不满足规范规定的情况。（二）局限性由于本制度实行时间局限性两个月，经我局检查的样板房约20例，并且设立了样板房而进行销售的项目还没有达成竣工交付的环节，所以我们还不也许看到购房者对这项制度的反映，对于提高和保证商品房交付质量的作用也还没有体现到。综上所述，“商品住宅工程交楼标准样板房制度”的实行，旨在促使开发公司承诺公开、规范销售，改变预售制度下交易双方的“标的物”(商品房)并不存在,消费者在交易信息不对称的条件下进行交易的模式，促使开发公司抓好工程质量管理，减少建筑质量通病。由于没有经验可供借鉴，我局也是在工作中不断摸索、不断总结。但我们觉得这项制度有助于提高商品房质量，减少投诉，是值得继续深化和完善的。

东莞市建设局东建房〔2023〕2号关于实行商品住宅工程交楼标准样板房制度的告知各镇（街）规划建设办，松山湖规划建设局，虎门港管委会，东莞生态园管委会，各房地产开发公司：为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，保证房地产市场健康发展，按照相关规定规定，结合我市的实际情况，经研究，决定从2023年5月1日起在我市实行商品住宅工程交楼标准样板房制度。现将有关规定告知如下：一、本市于2023年5月1日后申请办理《商品房预售许可证》的项目必须按规定设立交楼标准样板房。二、交楼标准样板房（以下简称样板房）是房地产开发公司（以下简称开发公司）在商品房预售前，按照商品房销售协议装修标准和设计文献规定提前施工完毕的，用于施工单位施工、开发公司销售和房屋交付给业主时作为参照标准的住宅单元。三、作为室内装修参考展示的装修展示房不属于交楼标准样板房范围，开发公司可以根据实际需要同时设立，但必须在装修展示房入口处明示“装修展示房，仅供装修参考，交楼标准详见样板房”标牌，规格不小于200X400mm。四、开发公司在申办《东莞市商品房预售许可证》前应按下列规定设立样板房：同一期相同交楼标准交付的多层或高层商品住宅设立一套或以上的样板房；别墅（涉及联排别墅）设立一套样板房。凡是设立装修展示房的，必须设立与展示房相同户型的商品住宅样板房。五、样板房的具体规定如下：（一）样板房入口处应悬挂“客户收楼样板房”的标牌；（二）在样板房内客厅墙面明显处悬挂《样板房装修标准、设备情况备案表》（协议标准）公示牌，公示牌的规格不小于600X900mm；（三）样板房内各部位显眼处须明示建筑材料的名称、规格（说明必须清楚，不得使用“高级”、“名牌”、“优质”等内容不拟定的字眼）。六、在样板房施工前，开发公司应及时向市质监站递交《东莞市商品住宅交楼标准样板房基本情况登记表》。七、样板房施工完毕经施工单位自检合格后，由监理单位进行验收。验收合格后，开发公司应在申请办理《商品房预售许可证》前，向我局申请样板房检查（建设局办事大厅3号窗口）。（一）我局将组织市质监站和房管科进行现场检查：1、市质监站负责对样板房的施工质量是否符合国家现行规范及设计图纸规定进行检查，并对开发公司组织的交楼样板房质量验收进行监督。监理单位、设计单位及施工单位应参与样板房质量验收；2、房管科负责对样板房的设立标准是否符合商品房买卖协议约定的条款进行检查；3、对于卫生间等有防水规定的部位应在检查前48小时进行泡水实验；4、交楼样板房的验收标准将作为住宅工程分户验收工作的标准。（二）样板房检查符合规定的，房管科和市质监站将发出检查意见书。意见书一式二份，一份用于样板房现场《样板房装修、设备情况备案表》上公示，一份作为办理《东莞市商品房预售许可证》的必备资料。对检查不符合规定的，我局将发出整改告知书，待整改完毕后开发公司应向我局重新申报检查。八、已办理《东莞市商品房预售许可证》的，不允许变更样板房。开发公司在销售商品房时，应书面告知购房者样板房的具体位置。九、在样板房撤消前，购房人收楼后发现所购商品房达不到样板房标准的，可向开发公司提出整改规定，开发公司必须无条件进行整改，直至达成样板房标准为止。已进场装修或已经使用的商品房不合用样板房标准，发现质量问题按照《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）及开发公司提供应业主的《商品房质量保证书》相关内容和规定解决。十、样板房需在房地产开发公司发出收楼书面告知书满三个月及与样板房同一期的商品住宅取得预售商品房的《商品房权属证明书》后才干撤消。已出售的样板房需在样板房撤消后才干办理交楼手续。十一、本市建设的廉租房和经济合用房参照执行。附件：《样板房装修标准、设备情况备案表》二○○九年四月十五日附件：《样板房装修标准、设备情况备案表》一、样板房装修材料（示范文本）项目位置装修标准备注地面客厅800×800mm抛光砖餐厅水泥砂浆找平层卧室复合木地板厨房300×300mm防滑砖卫生间水泥砂浆找平层，聚胺脂防水层上翻1500其它/天花厨卫混凝土结构层/条形铝扣板其它水泥石灰砂浆底面扫白色涂料墙面客厅水泥砂浆底面扫白色涂料餐厅水泥石灰砂浆底面扫白色涂料卧室水泥砂浆底面扫白色涂料厨房水泥砂浆底卫生间200×300mm白瓷片（到顶）窗厨房70系列铝合金平开窗，单层普通玻璃卫生间70系列铝合金平开窗，单层普通磨砂玻璃其它90系列铝合金推拉窗，中空low-e玻璃门入户门实木防火（乙级）防盗门阳台门100系列铝合金推拉门，单层普通钢化玻璃分户门夹板门厨卫门木质推拉门（带玻璃）栏杆入户花园铸铁艺术栏杆生活阳台不锈钢夹胶玻璃栏杆工作阳台混凝土栏板面贴玻璃马赛克其它二、共用设施与设备：1、排污：（1）生活垃圾收集方式：□垃圾箱；□垃圾房；□

；（2）污、废水解决式：

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