无锡科技大厦物业服务手册

目录TOC\o"1-1"\h\z\u1.前言 22．服务单位简介 23．业户须知 24．客户服务 45．物业管理 56．缴付费用责任 77.来访人员管理规定 78搬迁管理规定 79安全用电守则 810．保安措施 811．应急电话号码 1012．总结 10附件1：《无锡百脑汇科技大厦（大厦）管理办法》 11附件2：《无锡百脑汇科技大厦治安、消防责任赔偿规定》 13附件3：《无锡百脑汇科技大厦业户公约》 14附件4：《无锡百脑汇科技大厦环境清洁管理办法》 16附件5：《无锡百脑汇科技大厦室内装修管理约定》 17附件6：《无锡百脑汇科技大厦告示立牌使用管理办法》 20附件7：《业主大会议事规则及选举办法》 21附件8：《业主委员会章程》 26附件9：签字栏 29附件10：委托书 311.前言首先，诚挚欢迎阁下入驻无锡百脑汇科技大厦。无锡群泰物业管理有限公司全体员工在此恭祝阁下事业成功、兴旺发达！无锡群泰物业管理有限公司力求以一种全新的管理理念对无锡百脑汇科技大厦进行全方位的物业管理。以全新的设备理念，最大限度的适应可能发生的各种使用需求，楼宇设备人性化、安全防范系统化、办公通信自动化、火灾报警与消防联动控制化等方面，创造出环境和谐共生的现代化办公建筑的新模式。无锡群泰物业管理有限公司全体工作人员在此致意各位业主/租户，群泰物业将为您创造一个“专业、舒适、安全”的理想办公环境。如阁下有任何疑问，欢迎亲临或致电物业管理中心。无锡百脑汇科技大厦物业管理中心地址：无锡市南长区人民西路25号无锡百脑汇科技大厦五楼电话真：0510-810800072．服务单位简介群泰物业管理有限公司系台湾蓝天计算机集团于国内独资发展的专业化物业管理企业，不仅为旗下百脑汇商场提供专业之商场管理服务，也为相关大厦业户或承租户提供全程、全方位的物业管理服务。在物业市场和客户需求日趋多样化、国际化前提下，群泰物业专精于大厦及商场之管理，以专业化、精致化及热忱服务的精神，为全体业户、用户提供及时、合宜及优质之物业管理服务，以完善楼宇设备充分发挥物业的潜在价值，为业户争取最大的物业效益，实现物业保值、增值等目的。3．业户须知3.1通讯地址无锡市南长区人民西路25号号百脑汇科技大厦邮政编码：2140003.2交通百脑汇交通路线：(公交车)五爱路广场/百脑汇站：1路、2路4路、4路支线、10路、11路、15路、16路、20路、20路支线、27路、39路、43路、73路、75路、81路、82路、83路、87路、112路、207路、208路、310路、701路、811路、916路。3.4客梯使用严格按照电梯使用功能使用电梯。不得超载运行，不采取任何强制手段关门。电梯内禁止吸烟和使用明火，禁止携带易燃、易爆危险品乘梯。礼貌乘梯，自觉维护乘梯秩序，爱护电梯设备，保持电梯内清洁，禁止吐痰、涂污和将口香糖、瓜子皮等废弃物弃置于电梯内。乘客如发现电梯故障时应及时与物业管理中心联系，不得私自维修；禁止运送沙子、水泥等建材；不得携带有强烈气味的物品乘梯。3.5消防梯使用消防梯（货梯）内之地板和内壁表面，设有夹板作保护之用，门坎铺设垫板以作保护，业户聘用的装修公司及搬场公司不得移动护板。如有需要，可于使用前一天至物业管理处申请，填写相关表格，以便安排使用消防梯（货梯）。3.6保安保安每天24小时不间断进行巡逻，确保大厦内业主/租户的安全。3.7公共区域维修公共区域之工程维修由管理处负责，业户/租户可直接拨打客服中心电话联系报修。除紧急维修之外，各项设施的例行性维修均安排于非办公时间，如需进入房屋，各业户须给予配合并派人开启门户供维修人员出入，并负责房屋内财物之安全。3.8招牌管理处有权在公共区域内认为合适的地方展示招租的招牌或招贴，业户不得遮盖此类张贴物。无锡百脑汇科技大厦将在一楼大厅设立铭录牌底座，用以安装印有公司名称及房屋号码的公司铭录牌，用户申请手续如下：向物业管理中心提出申请并填写表格（须加盖公司印章）。公司铭录牌底座由物业管理中心统一制作，铭录牌内容确定后，制作费用由业主/租户负担。3.9保护结构及外观业户不可擅自作出任何结构及外观（如：玻璃幕墙、窗台、天台、外墙等）的更改，不得安装其它突出物，以维护大厦外观整齐、美观。不可侵占公共空间，擅作他用（如安装天蓬、神位等）。业户不可在大厦任何出口、楼梯、平台、通道、大堂或其它公共地方铺设、安装、竖立、附加任何电线、电缆或其它物品。业户不可破坏、损毁或涂污公共地区、楼梯、升降梯、扶手梯的任何装饰外貌，包括该处的绿化。凡擅自改变大厦结构、用途、外观或扩建、拆建者，物业管理中心除要求立刻制止擅改者并自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及/或要求赔偿/罚款之权利。3.10业户关系业主/租户对一切涉及有关公共地方的投诉及建议，请以口头或书面陈述的形式，直接交至物业管理中心处启阅。来函请留下联络人姓名、电话、地址等数据，以便物业管理中心处及时回复，贯彻执行。有关其改善工作。本物业管理中心乐意聆听、接受各类投诉及建议，借此采取整改措施提供更完善的物业服务。物业管理中心将定期以问卷调查形式征求您的意见和建议。3.11进退场装修及加改工程有关业户进场装修及内部加改工程事宜请参阅附件《无锡百脑汇科技大厦装修管理规定》。3.12加班业主若因为需要需在大厦内办公室加班时间超过当晚23:00时，则因管理上之需求，需在每天18：00前到客服中心记录登记或于保安巡视时提出告知，以便大厦保安人员对大厦加强安全巡逻和管理。4．客户服务4.1邮件报纸的发放。4.2无偿服务：机票、火车票、餐饮、酒店的代定服务。留言、失物招领、临时小件物品寄存和转交服务。4.3有偿服务：电话、传真、打字、复印、室内保洁、机电维修等商务服务桶装饮用水服务。业主/租户户内水、电、电气设施设备拆装、更换、维修等服务。物业代租和室内保洁服务。5．物业管理5.1管理处及其职能无锡群泰物业管理有限公司为无锡百脑汇科技大厦物业管理单位，按无锡百脑汇科技大厦业户公约之规定，执行对大厦整体公共区域的管理职责，并享有或承担《无锡百脑汇科技大厦业户公约》（以下简称公约）中规定物业管理人的各种权利、义务及责任。业主/租户不可要求物业管理中心员工作做私人服务，另请各业户勿赏赐任何利益给本处员工。业户如有赐教，请与管理处联系。管理处负责维持大厦公共区域的正常运作及在业户需要时提供协助。5.2垃圾、废物处理各楼层安全梯间设有垃圾桶，各业户应将户内的垃圾及废物分类装袋，运至垃圾桶弃置，物业管理中心将每天定时安排清理。禁止把垃圾、废物放置于公共区域或服务信道，否则将会引起虫鼠滋生同时违反消防条例。各业主/租户应共同维持公共过道卫生清洁和对公共设施的爱护。如因使用人或使用单位因使用疏忽而造成的污渍、损坏或故障，使用人或使用单位应负责清洁、维护，严重的应赔偿其经济损失。凡违反本业户入住手册或无锡市环保/市容规定者，按照规定处罚。5.3大厦卫生经常检查并清洁经批准在房屋前放置的招牌；为降低大厦虫害率，请尽量不要在房屋内就餐、存储饼干等休闲食品，并定期自费做好房屋内虫控工作，达到本市有关的各项灭虫标准；管理处每天对大厦公共部位及公共设施进行清洁护理；管理处定期对大厦公共部位进行灭虫工作；房屋内清洁一般由业户自行负责，亦可委托管理处提供清洁服务，但须由业户缴付一定费用。5.5招牌及指示牌在管理处批准的前提下，业户可于公共区域设置的招牌及指示牌（如有）上展示业户的名称。该等统一的字体由管理处为业户安排制造及摆放。除此之外业户须遵守下列规定：-不得张贴任何招牌或涂漆、喷漆于房屋的门上，或橱窗上（防撞条除外）。-所有招牌（包括临时招牌）均需先获管理处的批准，方可安装。5.6大厦照明本大厦已提供足够照明，业户不得在电梯厅、走道等公共区域安装任何照明设备。5.7兜售商品、派发宣传品本大厦严禁任何形式的营业推广、推销、时常调查等活动，一经发现，将严肃处理。未经许可，任何人不得在大厦内散发、张贴、悬挂、展示各种广告、传单、招贴、实物等。业主/租户和大厦工作人员如在楼内发现此类行为者，请及时告知物业管理中心。5.8音乐/噪音/气味所有业户须遵守下列各项：-除另行规定，业户屋内所播放音乐的音量须控制在不影响其它业户正常工作的基础上。音乐包括电视、音响等系统及其它器材播放的音乐。-严禁燃放爆竹、焰火。-不得在大厦内或附近的地方放置散发刺激性气味的物品。5.9安装电话各业户如需安装电话，请直接向电信（网通）公司提出申请办理。5.10维修服务房屋内的装修、设施的维修保养原则上由业户自行安排。业户如果有房屋内设施维修的需要，物业管理中心可以提供相应的有偿服务。5.11使用手推车业户在使用手推车或类似此类车辆用以运送对象时，应小心避免碰撞损坏电梯、墙壁、地板、走廊及任何公共区域设施。业户必须派专门人员在现场监管搬运工人工作。如有发现该类车辆对公共设施或公共区域造成损坏的，产生的维修费用应按价赔偿。所有手推车不得使用客梯。5.12摄录像针对房屋的拍照和录像需向物业管理中心申请，在征得物业管理中心和该房屋同意后方可进行。5.13节日布置节日期间，大厦物业管理中心会在大堂内外等公共区域布置灯光及其它装饰物来增添节日气氛。业户/租户依据需要可自行在屋内进行装饰布置，但不得私自在大厦内任何公共区域进行装饰。5.14饮用水物业管理中心为解决业主/租户的饮水问题，大厦将统一为厦内的所有业主/租户提供订送饮用水服务，业户/租户订送水必须使用货梯。6．缴付费用责任根据合约规定，所有业户都应按时缴付以下费用：物业管理费、房屋内水电费、其它公用事业费及其它按规定需缴付之费用。对于未按时缴纳上述费用的业户，管理处有权对其采取不供电或不供水服务，所有产生的责任和后果将有业户自行承担。7.来访人员管理规定7.1为加强百脑汇科技大厦安全管理，业主/使用人有义务通知来访客人在进出大厦时遵守有关管理规定，做好登记工作。7.2来访人员不准在公共区域大声喧哗、奔跑；不准携带宠物、易燃、易爆、锐器等危险物品进入大厦；不准在楼内进行推销。7.3来访人员携带物品进入大厦，应同时遵守《物品搬运管理规定》。7.4来访人员车辆行驶及停放应遵守大厦物业管理中心的规定。8搬迁管理规定8.1业主/租户在搬迁时，须提前三个工作日与物业管理中心告知，并指定专人与物业管理中心处联系。8.2搬迁时，业主/租户应按事先约定的时间从地下停车场入口搬入（出），物业管理中心将安排停车地点、楼内搬运指挥、临时堆放场地。8.3搬出时，业主/租户须出具公司负责人签字并加盖公司印章的搬出物品清单，以便物业管理中心工作人员现场核验与存盘。8.4雇请搬家公司时，业主/租户须做好现场搬运人员的管理工作，应保证搬运人员服从物业管理中心工作人员的指挥，以确保路径畅通及电梯合理使用，避免给他人造成不便。8.5业主/租户应注意搬迁过程的安全，注意保护公共设施设备及公共区域的装饰装修，如造成损坏，业主/租户应予以修复或赔偿。9安全用电守则9.1爱护大厦内一切电器设备、设施。9.2请使用带有安全标志的标准插头、插排，选用与设备相配套、技术指针相符的优质产品，外引导线要用合格的绝缘线路，截面要与设备容量相符。9.3如改动室内电器设备（包括灯具、开关、插座等），改变线路走向，应由专业人员按照施工规范操作，不得留有任何安全隐患。9.4严禁不使用插头直接将电线插入插座，由插座引致设备的电源线中间不得有接头。10．保安措施10.1大厦保安无锡百脑汇科技大厦提供24小时保安服务，主要工作为：-处理紧急情况直至有关当局的人员抵达。-制止违法犯罪和扰乱公共秩序的行为。-监控维护大厦安全及消防灭火的行动。-协助控制人流及维护公众安全和秩序。10.2业户安全所有业户/租户自有房屋内（即公共区域外）的安全均属于业户/租户自身的责任，请确保所有雇员（全职/临时）均熟知大厦所有规定和安全事宜。大厦的保安人员会巡查所有公共区域及服务信道。如果发现有未关或上锁的业户/租户，保安人员会马上按业户所提供的紧急联络名单，联系到指定负责的人员，通知他们立刻返回（不限任何时间）及检查是否遭遇盗窃或破坏，保安部门会按前后次序联络名单上所列的所有负责人员前来处理。10.3紧急联络名单各业户/租户须向物业管理中心提供一份负责于非办公时间处理紧急事项的职员名单。按联络名单排列的先后次序，以便保安员如发现房屋于非办公时间没有上锁或发生其它紧急事故时，工作人员需要立刻进入房屋内时使用。请提供可二十四小时联络的电话号码，包括宅电和手机，紧急情况发生时，因为联络有关人员所花费的时间可能直接影响事故发生状态的严重性故请联络数据如有任何的更改，亦须及时通知物业管理中心及时作其修订。10.4防火防火是业户共同的责任，业户/租户负责承担自有房间内的防火措施，亦有责任对整个大厦的防火措施负责。敬请各业户/租户每天检查房屋内区域，以预防火警发生（如储藏室、档案室等）。请确保所有员工熟悉房屋所在地之消防出口及逃生路线，除了处理紧急事故的程序外，请为雇员提供有关防火措施的训练，并至少每班安排一名有足够防火经验的职员作为防火指导员，在火警或管理处安排演习时，指导所有职员：-于房屋内安装消防规范所需的灭火器及定期安排检查（灭火器应悬挂于容易取到的地方）。-请尽量使用金属器皿装载废纸，以防止火势蔓延。-储藏室内严禁吸烟（储藏室内显眼地方应放置禁止吸烟之标志）。-所有货物应放置于距喷淋头下最少0.5米的地方。-切勿悬挂任何物件于天花及喷淋头下。-请勿于房屋内煮食。-确保任何喷淋控制阀的位置没有阻碍。-于储藏室的进出口放置进出口标志，并保持信道畅通无阻。-房屋内不准存放易燃易爆物体（如清洁溶剂、煤油、酒精、香蕉水、烟花爆竹等），如须使用，请于使用后当天内存放于管理处指定之危险品仓库内，隔天使用时再领取。-房屋内不准员工留宿。-请采用重型三线式的接驳电线。-每天清理房屋内废纸、垃圾。-利用有盖金属器具盛载清扫的废物，勿随便放置于一般无盖废纸篮或垃圾箱内。-积极配合管理处安排的消防培训和演习。10.5刑事罪案的防范 （1）非法携带、存放枪支弹药，非法存储、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品。（2）非法吸毒、贩毒。制造、销售各类赌具和聚赌。（3）制造、复制或传播淫秽书画及淫秽录像制品。（4）故意破坏大厦内各种公共设施。（5）损坏、移动消防器材、标志、挪用消防水源。等以上任一行为者，一经发现将报送公安机关按有关规定处理。11．应急电话号码火警：119医疗急救：120匪警：110查号：114电话故障：10000天气预报：121燃气故障编查询：184大厦客服电话：0510-810800068108000712．总结本业主手册所有规定及附件须各业户/使用人共同自觉遵守，物业管理中心保留最终解释权及修改条文和规定的权利。阁下对本手册内容有任何疑问和查询，欢迎随时与物业管理中心联络。附件1：《无锡百脑汇科技大厦管理办法》一、总则第一条：为维护本大厦之建筑设备、公共设施、办公秩序、确保周围环境的卫生、安全以及确保区域之良好机能与质量，增进全体用户之共享权益，制定本规定。第二条：本大厦全体用户（业户、租赁用户或其员工）均有履行并遵守本规定之义务，有违背本规定者，按本规定相关条例处理。第三条：本大厦各项管理，双方均依本规定享有自己的权利，承担自己的义务。第四条：本规定最终解释权属无锡百脑汇科技大厦物业管理处。二、使用本大厦的规定第五条：本大厦仅作为办公使用，业户必须合法使用。第六条：本大厦公共设施的结构、设备、装潢均属全体业户所有，业户应加以爱护。若毁损破坏，均应由损坏之业户恢复原状。无法恢复原状的应负责赔偿。第七条：公共地区（如走道、厕所、梯间等）均由本大厦管理，业户应遵守本大厦制订的相关管理规定。三、本大厦开放时间及出入管理规定第八条：用户应遵守本大厦开放时间的规定，其具体规定如下：每日暂时定为早上7：00--23：00。因季节变化，本大厦可酌情进行调整。其余时间进出需进行相关登记。第九条：严禁携带易燃、易爆等危险物品进入本大厦。第十条：凡载运物品或携带大件、贵重物品出门时均应由业户登记并护送，否则，本大厦保安人员有权拒绝放行。第十一条：夜间进出人员需登记，应注明姓名、证件号码、出入时间。四、环保清洁规定第十二条：本大厦外墙及周边区域，如外墙面等非经本大厦书面同意不得擅自变更结构、颜色、用途等，以维护本大厦的整体形象。第十三条：未经管理处同意，禁止在大厦外墙及公共场所任意张贴宣传广告，设置招牌、灯箱及广告牌等。违者本大厦将予以拆除，所产生的费用由业户承担。造成的墙体损坏，由业户负责赔偿。第十四条：禁止在电梯间、通道、停车场、阳台及其它公共区域堆放各种杂物，废弃物品应及时清理且不得阻塞消防通道。违者本大厦将派人清理，所产生的费用由业户承担。第十五条：大厦公共场所不得随意堆放垃圾，各用户应在本大厦指定地点放置，由本大厦专人定时清洁。严禁将杂物、垃圾扔掷门、窗外。为保证办公场所环境，本大厦有权对损害公共卫生之行为进行处理。五、房产使用的规定第十六条：为确保大厦的统一性，业户入场时应到物业管理处统一设置铭牌。第十七条：业户不得随意改变房屋功能、室内外结构。若需改变或装修应向本大厦管理处提交书面申请，得到本大厦管理处书面同意后方可进行。业户在进行装修时，不得更改、毁坏电线路及有关的电器设备等。第十八条：业户如需转让、转租房屋的应以书面形式通知本大厦管理处，并应提供下一位业户的姓名、住址等相关情况，并办理入驻手续。否则所造成的一切后果，均由业户承担。六、机电设施维修管理第十九条：本大厦之机电设施维护管理，主要包括配电室、安全防范设施、消防报警设施、客货梯、电话、光纤、网络等各种管线、管道的维护与管理。第二十条：本大厦各楼层装设之消防器材、自动照明灯、安全出入口灯等防盗、防火、监控设备，业户须维护，禁止擅自移动或私自取用（紧急情况例外）。否则造成的一切后果，由业户承担。第二十一条：业户之使用的水、电、管道等设备，是经周密考虑而设计安装的，不得随意更改。第二十二条：业户在使用电梯时，应遵守电梯的使用安全，不得运载超载物。造成电梯毁坏的应负责赔偿。第二十三条：业户需增加用电量、电话容量时，需向本大厦管理处提交书面申请并缴纳相应的增容费，不得超指标使用大功率电器设备。否则造成的一切后果由业户承担。七、公共秩序管理规定第二十四条：业户应遵守公共秩序，不得在公共区域打闹、嬉戏等。第二十五条：为了维护各业户的安全，不得携带宠物进入本大厦。第二十六条：使用音响器材，不得影响他人工作和休息。第二十七条：严禁利用本大厦进行违法犯罪活动，一经发现，本大厦管理处有权进行干涉或强行阻止。第二十八条：业户应对本大厦的各条规定给予支持与合作，若有不同的意见，业户可以书面形式向本大厦管理处提出。附件2：《无锡百脑汇科技大厦治安、消防责任赔偿规定》根据《中华人民共和国消防条例》、《无锡市消防条例》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》及有关法律、法规规定，特制定无锡百脑汇科技大厦（以下简称本大厦）《治安、消防责任赔偿规定》：（一）总则1、为加强大厦场治安、消防管理、维护本大厦正常秩序和公共安全，认真贯彻"预防为主、防消结合"的消防方针，保障本大厦和业户人的利益，特制定《治安、消防责任赔偿规定》。2、凡本大厦业户及其工作人员均应遵守本规定。（二）赔偿条例根据有关规定，业户及其工作人员如违反《治安、消防责任书》对本大厦造成不良影响和损失的，本大厦有权要求赔偿。如该行为已构成犯罪的，将移交司法机关处理。以下各项列入应赔偿范围：a、未按规定清除大厦内易燃、可燃物品b、私自挪用消防设施c、不服从管理、扰乱大厦内正常工作秩序d、倒卖国家明令禁止的销售物品，给本大厦造成损害e、结伙斗殴、寻衅滋事、进行其它流氓活动或其它违法活动f、偷窃、损坏本大厦内的一切设施及其它业户财物g、私自拉接临时电源、私设灯箱广告及增加照明设施h、未经许可在公共区域内散发商品广告g、因业户及其工作人员的过错，使本大厦受公安、消防及执法机关处罚（三）赔偿方法业户违反《治安、消防责任赔偿规定》，应向本大厦支付相对应的经济赔偿。情节严重的，可移交司法机关处理。附件3：《无锡百脑汇科技大厦业户公约》为了加强无锡百脑汇科技大厦（以下简称“本物业”）的管理，维护全体业户和使用人（以下统称业户）的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物业管理条例》和有关法规、规章制定本公约。全体业户均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让其所拥有物业时,应当遵守物业管理法规、规章和规范性档的规定。二、执行、遵守业委会通过的各项决议和有关决定，支持、配合业委员会的工作。三、遵守物业管理服务企业根据有关法规、规章、规范性档和业委会委托制定的各项物业管理制度。四、支持、配合物业管理服务企业的各项管理服务活动。五、对物业管理服务企业的管理服务工作提出意见或建议，发生争议时可通过业主委员会协调解决。六、自觉维护物业的整洁、美观,共享部位、通道的畅通及共享设备、公共设施的完好。七、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，保障业户人身财产安全。八、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦共处，共同创造良好的工作和生活环境。九、在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理好相邻关系。十、房屋改变使用用途，应当征得相关业户和物业管理服务企业的书面同意，需经有关部门审批的，应当办理相关手续。十一、业户装修房屋，应遵守有关物业装修制度，并事先告知物业管理服务企业。接受物业管理服务企业对房屋装修的监督管理，凡不符合安全要求和影响公共利益的装修行为，应当服从管理、及时改正。业户违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的，应承担赔偿责任。业户装修房屋应当遵守下列规则：1.装修房屋前，将装修方案报物业管理服务企业审核，经书面同意后，与物业管理服务企业签订装修协议后方可实施；2.施工时遵守物业管理服务企业对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求；3.遵守物业管理服务企业对装修垃圾存放的要求；4.对因装修损坏共享部位、共同设施设备的，业户应当自行修复，不修复的由物业管理服务企业修复，费用由业户支付。十二、业户委托物业管理服务企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护,应支付相应费用。十三、物业管理服务企业对共享部位、设施、设备进行维修养护时，相关业户应当配合。当物业出现危及安全或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益及有碍外观统一、市容观瞻，按规定应由相关业户维修、养护的，业户应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由物业管理服务企业采取措施维修养护，其费用由业户承担。十四、使用物业不得有下列行为：1.拆改房屋承重结构，损坏共享的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗，损坏和改变房屋外貌；2.擅自在外墙安装护栏、空调、遮阳罩、招牌或其它伸出物、悬挂物等；3.擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；4.占用共享部位和消防通道，损坏共享的设施、设备或移装共享设备；5.在庭院、平台、屋顶、露台或者其它场地搭建建筑物、构筑物；6.随意堆放杂物，随地吐痰、高空抛物，丢弃烟蒂、纸屑、垃圾等；7.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和燃放烟花爆竹及排放有毒、有害、危险物质；8.乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；9.侵占、毁坏绿地、花木、绿化设施和园林小品，污染水面；10.不遵守车辆行驶规定，随意停放车辆；11.聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其它不道德行为；12.违反国家、本市及物业管理的规定饲养家禽、家畜及宠物；13.法律、法规和规章禁止的其它行为。十五、人为造成物业损坏的，由责任人负责修复。拒不修复的由物业管理服务企业维修，其费用由责任人承担。十六、按物业管理服务合同约定和本市有关规定交纳的有关费用，不得拒付。十七、违反本公约或有关物业管理制度造成其它业户人身伤害、财产损失的，应负赔偿责任。十八、其它增加条款：1.业户同意为求大厦统一及美观，决不更换入户配套之玻璃大门。2.业户同意遵守与开发商签订的合同及其它约定。3.业户同意遵守与物业管理服务企业签订的合同及其它约定。十九、业户将房屋出租时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业户公约。二十、本业户公约自购房人签字后生效。附件4：《无锡百脑汇科技大厦环境清洁管理办法》第一条目的无锡百脑汇科技大厦(以下简称“本大厦”）为提升环境质量,维护本大厦之清洁卫生.外观整洁及公共设施之清洁维护,特订定环境整洁管理办法(以下简称本办法）。第二条环境维护1、各公共设施使用完毕后,应予以归位。若发现故障情形应停止使用,并通知管理处派员处理。2、业户对洗手台.小便斗及马桶等公共设施应爱惜使用,不可任意污染或丢弃杂物入内。3、业户对公共设施.楼梯间之壁面等,不得任意涂划、刻字张贴广告或喷漆。4、业户不得于本大厦内燃烧或烟熏物品。5、本大厦不得存放会散发异味之物品或腐坏食物。6、空调系统应妥善使用,各通风口及窗户不得封死,以免影响空气流通。7、果皮、纸屑等应丢置于垃圾桶内,不得随手丢弃,烟蒂必须先确定火焰以熄灭后丢置于垃圾桶内。8、不得随地吐痰及口香糖等,且应先吐于卫生纸或纸杯内后再丢置于垃圾桶内。9、业户不得任意倾倒污废水。10、置放花木应注意环境维护,勿使泥土及污废水污染本大厦公共设施及其它业户。11、本大厦内不得饲养、携入宠物及家禽家畜等,以免影响公共秩序及环境卫生。第三条垃圾丢弃1、大厦用户请将垃圾丢弃至指定位置的垃圾桶内。商场及美食街厂户请依各分区管理单位划分处理相关垃圾。2、请各业户勿于指定地点外丢弃垃圾,以维护环境之清洁卫生。3、本大厦所有资源回收所得金额系归本大厦管理处，用于补贴本大厦相关支出。第四条垃圾处理办法1、业户应将垃圾分类后再密封于塑料袋内勿使其漏出,封妥后再放置于指定位置之垃圾桶内。2、因室内装修所产生之材料废弃物,应依本大厦室内装修管理办法相关规定由装修承包商自行雇工处理及清运，亦可委托物业管理处清运，费用由业户支付。3、本大厦清洁服务人员将各指定垃圾收集后,集中于本大厦所订垃圾处理区,再由垃圾车一并于当日清运至垃圾处理场。第五条业户应配合保洁服务人员事项1、本大厦清洁保养作业以不影响业户办公质量之原则进行,于清洁保养作业进行中亦请各业户全力配合。2、清洁作业中之公共设施请勿使用。3、不得将私有物品堆置于公共区域。4、严禁任意张贴广告、告示或海报。5、各业户于外墙窗户上不得悬挂物品,以免影响大厦观瞻。6、各业户应共同维护本大厦清洁,且切勿乱丢垃圾。第六条本办法未尽事宜,依本大厦管理规约相关规定或政府相关法令办理。附件5：《无锡百脑汇科技大厦室内装修管理约定》为使无锡百脑汇科技大厦（以下简称本大厦）建筑安全设备功能完整，环境清洁与全体业户权益及维护公共安全，以确保本大厦使用户舒适而安全的工作环境，特制定建筑物室内装修管理约定（以下简称本约定）。装修须知：一、装修流程1、交房：业户在进户前应与该大厦物业管理处联系入户事宜，并出示相关证件。2、装修申请◆业户应于装修前三日至管理处办理填写装修工程申请表，并提供装修图纸（包括平面布置及电路图，并估算户内用电使用实际负荷），以确定是否完全符合各项协议及缴纳大厦管理费。◆ 每户支付装修保证金每单间2000元。◆ 装修进场前点交作业（含送电、机电、空调等），明暗架天花、灯具、油漆。3、装修保险◆无锡百脑汇科技大厦管理处（以下简称“管理处”）建议业户所雇用的施工单位购买足够的保险，以有利保障人身及物业的安全。4、办理临时出入证◆施工单位须向管理处提供装修人员的相关资料（姓名、身份证等），办理施工人员的工作证，每人一张，每张押金人民币20元，并配戴于胸前以供识别，如不慎遗失应向管理处报备，注销其号码，换发新证，并缴纳工本费10元。无证者不得进入大厦——办公楼、商场施工，管理人员将随时检查装修人员持证情况。装修结束须将出入证交还管理处，管理处凭证于十五天内退还押金。5、装修垃圾、废料清运费及施工临时用电费用◆若业户委托管理处为其清运装修垃圾、废料，则应交纳每平方米2元的清运费（建面）,业户也可自行清运装修垃圾、废料，如业户因各种原因无法及时清运的由管理处指定环卫所清运。费用从装修保证金中扣除。6、许可证◆办理好上述的手续和交纳相关费用及保证金后，管理处将签发《装修工程施工许可证》，许可证须贴于业户物业大门上。在办理《装修工程施工许可证》之后业户方可进行施工，若因业户的原因而不能按计划开工所造成的损失，责任自负，管理处概不负责。7、完工验收◆于完工后二日内至本大厦管理处申请装修工程完工验收。◆管理处会同工地负责人会验公共设施、设备、建材废弃物清运等并做成记录，如有损坏情形，应即修复，并复验。◆装修完成验收合格后，连同验收记录，经大厦管理处确认，由原申请人携带申请书，印章至管理处办理退装修保证金。二、装修规则1、装修时间◆每天07：00——19：00。如有加班需求应向管理处申请加班，最迟不得超过晚上十时，加班施工时不得制造噪音。2、施工通道◆进入本大厦装修进货进入时间为早上6：00—8：00，晚上19：00-22：00，其余时间非经管理处同意不得进货，装修进货仅能使用货梯（即消防电梯）不得使用客梯。◆运送装物料货车卸货后应即驶离，不得借故停留。施工材料应存放在施工范围内，禁止任意堆置，妨碍瞻观及通行，经管理人员纠正后仍未改正者，所堆置物料视同废弃物，由管理处雇工搬离，所生费用由保证金支付，业户不得异议。3、人员管理◆施工人员因工作之故携带物品出入，应接受管理人员之检查与记录，绝无异议。施工人员不得进入非承包工作区，不准在大厦内留宿。◆装修工具载入载出时应填写申请表，一经发现有拿不属于自己的器具或材料时，以窃盗移送派出所。4、废弃物清运◆装修单位每日所产生之垃圾、废料应于当日自行雇工清运（或委托管理处有偿清运），如自行清运者，未依规定于当日清运，将由管理处雇工清运，则其费用在保证金支付，业户及装修单位不得异议。◆施工之沙石、砖块、垃圾等应袋装搬运，以免污损公共区域。5、建筑结构、设施、设备◆严禁改变大厦的现有结构（装修时必须考虑大厦的结构地坪所能承受的净负荷，承重计算必须由专业设计单位及人员进行）。不得改变大厦的外墙，外部色彩，不得在外墙上安装任何设备，广告或其它任何对象，亦不得堵塞任何门窗，不能擅自改变公共配电箱，表针，阀门消防设备、空调设备等。6、铭牌安装◆任何单位未经书面同意，严禁私自在大厦的任何公共部位设公司铭牌等。7、保证金扣抵◆装修工程如有违反本办法之规定，管理处得动用保证金处理(包括罚款，施工费用等)，保证金不足支付时，管理处有权按实追加费用。业户应在收到通知之日起3日内补交，逾期管理处将暂停其施工。8、装修工程、修缮工程管理◆装修公司对该工地需有工地负责人，且于装修前与本大厦管理处协调各项事项及规定，并清查各项公共设施做成记录备查。◆需提供工地负责人，联络人名单及联络电话。9、室内装修许可◆有关本大厦安全之消防设备，非经消防主管机关办理审查及施工查验，不得变动、遮掩、阻隔或妨碍原有设施使用之装修方式。◆申请室内装修图应注明施工范围、尺寸及材料应齐全。应由开业施工承包厂商及业户署名、负责。◆装修材料应符合消防法、电工法规、及相关建筑技术规则之规定。◆防火避难设施，防火区划及主要构造，应符合规定，不得有变更或妨害之情形。三、施工注意事项：◆施工期间工地出入口应以透明塑料布完全隔离，并铺设踏垫，防止粉尘外泄造成污染。使用喷漆或有挥发性污染空气施工应加设风扇以利通风。◆施工时如需停水，停电、或其它配合事项应先与管理处协调始得为之。◆施工应无涉及公共水，电，消防系统，防盗系统，若施工造成公共设备之损毁，均应照原材质实时修复。并依法追诉与理赔或从保证金中扣除。◆使用电焊气焊应向管理处提出动火申请，应放置灭火设备并注意防火安全。◆装修工程所属工作人员之安全由装修户与承包商负责与本大厦无涉。◆离开者负责检查工地、关灯、关火、关水、关门。◆施工如未能于申请期限如期完成应于三日内向管理处申请延期。◆装修工程不得将既设之机电设施拆除或封闭、加装，并须开设维修孔，以利维护。◆凡经申请核准使用管道管线，必须注名使用者名称及颜色标示。四、禁止事项：◆施工人员在现场不得大声播放音乐、喧哗、赌博、酗酒，殴斗等破坏公共安宁之行为，以及不得随地吐痰，丢弃烟蒂等妨碍卫生之行为。◆施工人员不得使用本大厦公共水电。◆施工人员不得将含水泥沙污水倒入本大厦排水系统内。◆承包商及其施工人员不得以任何理由要求在本大厦内留宿。◆不得张贴广告。◆不得在装修室内外易燃材料处吸烟，以免发生事故。◆其它未经管理处同意的事项。五、处罚规则：◆施工时违反本办法各项规定时每次处罚人民币50—200元，如三次违反规定者禁止其人员入内施工，如有涉及公共危险或第三人权益时，并保留追诉权利。◆施工时如有损及第三人及本大厦施工安全、设施、设备时装修户与承包商应负连带赔偿责任。附件6：《无锡百脑汇科技大厦告示立牌使用管理办法》第一条目的为大厦门厅整洁，维护大厦管理形象质量，及业户实际使用之需求必要，特订定本大厦告示立牌使用管理办法(以下简称本办法）。第二条适用对象本大厦全体业户开幕、会议指引或经管理处核准之内外活动使用均适用之。第三条管理方式1、本告示立牌借用期间前后各限三天(含例假日)，每个押金人民币壹佰元整。每天使用租金为人民币10元，并请放置指定位置，不得有防碍通行及有安全顾之处所。2、如借用过期未还(归还日十七时前)每日每个增加租金人民币10元整，连续追缴费用至归还止。3、归还时若发现有损坏者，由业户照价赔偿。4、私设标示牌不得使用，一经发现管理处将予以没收第四条申请方式1、请于使用前两天向管理处索取申请表申请。2、经核可付费后即可使用，告示牌属公有财产，请妥为保管并爱护使用。第五条本办法本大厦管理处公布实施,修订时亦同。附件7：《业主大会议事规则及选举办法》第一章总则第一条制定依据根据《物业管理条例》和相关法规、规章、制定本业主大会议事规则，并经业主确认通过。第二条业主大会的组成本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会为执行机构。本业主大会于首次业主大会会议召开之日成立。第三条业主大会宗旨本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。第四条物业管理区域基本情况一、业主大会名称：无锡百脑汇科技大厦业主大会业主委员会办公地址：无锡市南长区人民西路25号二、物业管理区域范围东至五爱路西至水沟头居民区南至化轻大厦北至人民路三、物业类型：办公、商业。四、物业管理区域概况：占地面积：3837平方米，总建筑面积54943.86平方米，其中办公17960.04平方米；商场19863.25平方米。第二章业主大会第五条业主大会议事内容（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（四）决定业主大会诉讼事宜；（五）选举、更换业主委员会委员；（六）审议、决定业主委员会的工作权限和活动经费；（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；（八）审议、决定物业管理区域内物业公共部位和共享设施设备的使用、收益方案；（九）审议、制定物业管理区域内物业共享部位和共享设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；（十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其它重大事项。第六条业主大会会议形式业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定：（一）集体讨论的形式；（二）书面征求意见的形式。首次业主大会将采用书面征求意见的形式。第七条业主的职责业主应当就业主大会拟讨论的事项向业主大会会议如实反映。第八条书面征求意见的议事方式（本业主大会采用此方式）业主大会采用以下第（二）种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，在规定的时间内，由业主委员会（换届工作小组）当众开箱统计汇总，当众公布投票结果。（二）专人送达意见表或选票：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发意见表或选票并由收件人签字。在规定的时间内，收回业主意见，由业主委员会（换届工作小组）当众统计汇总，公布结果。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不回馈意见者，视为同意。第九条召开业主大会会议的条件业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议召开为一年一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议；（二）50%以上业主委员会委员提议；（三）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。第十条召开业主大会会议的程序业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征徇意见表或选票、核实业主情况。（二）发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。（三）征询意见采用书面征求意见形式的，由业主委员会（换届工作小组）发给业主代表征询意见表或表决选票，业主代表在业主大会召开前3天征询所有代表的业主意见。（四）回收统计意见业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定当众开箱，进行意见汇总或者票数统并当众公布。（五）大会议事决定与通报业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形式业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存盘。第十一条业主投票权的确定业主投票权的确定，每一平方米为一个投票权，不足一平方米按一平方米计算。第十二条业主、业主代表业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主是自然人的，必须以书面委托物业管理区域内的其它业主或者使用人参加。（二）业主是单位法人的，必须以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。第三章业主委员会第十三条业主委员会职责业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业管理企业的方案；（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规定制度的方案，报业主大会决定；（五）拟订物业管理区域内物业共享部位和共享设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）为违反《业主公约》的行为进行处理；（八）。第十四条业主委员会委员条件业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（以产权证明为准）；（二）遵守国家有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力，且有必要的工作时间；（六）按时足额缴纳物业服务费；（七）熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；（八）未发生其它不适宜担任业主委员会委员的情形。第十五条业主委员会组成和任期业主委员会设委员7名，其中主任1名，委员6名。主任由全体委员选举产生。业主委员会每届任期3年，委员可以连选连任。第十六条业主委员会会议业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）会议由主任或其指定人员负责召集。（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议。（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。（五）会议有半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。第十七条业主委员会委员的缺额补选业主委员会委员缺额人数超过委员总数1/3的，应当在2个月内召开临时业主大会，及时完成业主委员会的补选工作。第十八条业主委员会委员的资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止；(一)不符合前述候选人有关条件的；(二)因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；(三)被司法部门认定有犯罪行为的；(四)从事该区域物业管理公司工作的；(五)违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、无社会公德的；(六)其它原因不适宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案数据、印章以及其它属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第十九条印章的使用管理业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章、业主委员会财务专用章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。第二十条业主大会档案数据管理业主委员会应当建立档案数据管理制度。业主大会档案数据，由业主委员会指定专人保管。第二十一条业主委员会活动经费管理与筹措方式业主委员会活动经费由业主大会决定筹集、管理和使用。经费收支帐目每6个月在物业管理区域内公布一次，接受全体业主的监督。业主委员会开展工作的经费来源采用由物管费收入中提拨千分之二供应使用。第四章附则第二十二条业主大会议事规则的生效本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规定的决定为本议事规则的组成部分。附件8：《业主委员会章程》第一条组织名称、地址。名称：无锡百脑汇科技大厦业主委员会（以下简称“本会”）。地址：无锡市南长区人民西路25号四至：东至五爱路，西至水沟头居民区，南至化轻大厦，北至人民路。第二条本会是本物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。第三条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。第四条本章程所称业主是指物业的所有权人。第五条本会宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作、居住环境。第二章组织及职责第六条全体业主组成业主会，其职责是：1．选举、罢免本会委员。2．审议通过《本会章程》和《业主公约》，审议通过物业管理工作报告。3．审议通过本年度财务决算和下一年度财务预算报告。4．审议通过其它重大物业管理事项。首届业主会会议讨论决定下列事项：制定业主会章程；修订业主公约；选举业主委员会主任及委员。第七条本会每届任期3年。任期届满1个月前，本会组织召开业主会，换届选举新一届业主委员会。第八条本会由7名委员组成，设主任1名，委员6名，负责处理本会日常事务。第九条本会成立后，每半年至少召开一次业委会会议。经有20%以上持有投票权的业主（业主代表）提议，本会应于接到该项提议后7日内，就其提议内容召开业主会的特别会议。对提出的议案已经做出决定的，半年内不得以同一内容再提议召开业主会。第十条业主会可邀请物业使用人以及街道、居民委、派出所人员列席会议。第十一条本物业管理区域内业主投票权数的确定，每一平方米为一个投票权，不足一平方米按一平方米计算。召开业主会，应当有过1/2投票权数业主（业主代表）出席。会议决议、决定应当经全体业主（业主代表）过半数投票权数表决通过。重大事项需经2/3投票权数表决通过。第十二条本会权利：1．召集和主持业主会。2．负责房屋公用部位、公用设备和公共设施修缮资金的筹集及使用管理。3．代表业主会续签、签订、变更、解除物业管理服务合同。4．与物业管理企业议定物业管理服务费的收取标准及方法。5．审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算。6．监督检查物业管理企业的物业管理工作。7．提出修订《业主公约》、《业主委员会章程》的议案。8．组织换届，改选本会。9．监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用。10．业主会赋予的其它职责和权利。第十三条本会义务：1．向业主会报告工作。2．执行业主会通过的各项决议、决定。3．贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性档。对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育。4．听取业主和物业使用人的意见和建议。5．监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标。6．调解业主和物业使用