知识点2 装修管理方法 (1)讲解

物业装饰装修管理内容方法

（一）物业装饰装修范围和时间管理1．一般装修时间：是指除节假日之外的正常时间。作业时间：8：00—12：0014：00—18：00

拆打时间：8：30—11：3014：30—17：302．特殊装修时间：是指节假日休息时间。一般节假日原则上不允许装修。3．装修期：是指装饰装修过程的完结时间。一般情况下不超过三个月。（二）物业装饰装修管理的要求1．有无变动建筑主体和承重结构；2．有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3．有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4．有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5．有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理1．管理服务费；因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量，设置的临时性收费项目。收费标准由装修人和物业管理单位双方约定，可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。2．垃圾清运费：装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。（四）物业装饰装修现场管理1．严把出入关，杜绝无序状态2．加强巡视，防患于未然3．控制作业时间，维护业主合法权益4．强化管理，反复核查三、物业装饰装修中各方主体的责任（一）装修人和装修企业的责任1．因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等；2．装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害；3．装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动；4．装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业；5．装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标；6．将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的……7．未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物；8．装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》；9．装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的。（二）物业服务企业的责任1．禁止行为告知责任2.现场检查、违法行为制止责任3.发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为及时向有关部门报告责任；四、装修管理不予批准的情况未经原设计单位，擅自变动建筑主体和承重结构的；将没有防水的房间改为卫生间和厨房的；扩大承重墙上洞口尺寸的损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的未经批准搭建建筑构筑物的；未经批准搭建建筑构筑物的改变外立面的拆改供暖、燃气管道和设施的；其他影响建筑结构和使用安全的行为。案例某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象事后，李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物管公司提出索赔要求。李先生受损的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废物。1、物业公司该不该满足李先生的赔偿要求？为什么？2、遇到这种情况，您将如何处理？处理结果及依据该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护，在实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。在这一事件中，物管公司确实也按照规定与该家装修业主及施工队伍签定了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，也经常派人员至装修现场巡视。这次事件，是装修工人在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒人极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏，因此物管公司不应承担任何赔偿义务。那么这个责任到底由谁来负呢?根据相关的法律以及建设部《家